1、酒店式公寓專題分析 在濟南寫字樓和商業市場不夠景氣的情況下，酒店式公寓逐漸受到了投資者的青睞，越來越多的發展商看到了其中的契機，酒店式公寓這一新型的物業形態正在濟南悄然興起。一、酒店式公寓產生的背景分析酒店式服務公寓的概念，最早源于歐洲，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高，是當時旅游區內租給游客，供其臨時休息的物業，由專門的酒店管理公司進行統一管理，既有酒店的性質又相當于個人的“臨時住宅”。這些物業就成了酒店式服務公寓的雛形。不久以后，此種物業在歐洲越來越多，服務也越來越周到，逐漸得到廣大消費者的認可，如今已遍布全球。酒店式公寓在我國最早出現在改革開放的前沿城市深圳，之后在上海、

2、北京等地均有發展。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。 我國的酒店式服務公寓經過幾年的發展，在原有基礎上已經形成自己的特點，具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統的酒店相比，在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更加家庭化。由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士的青睞。二、酒店式公寓產品分析從產品品質來創造物業價值，是酒店式公寓的基本。產品本身品質主要表現在規模、房型、裝修標準、功能配

3、置等四方面。1、物業規模目前濟南市場上的酒店式公寓項目，規模都較大，例如明珠國際商務港是集酒店、寫字間、酒店式公寓為一體的綜合物業，嘉匯環球廣場包括商業、酒店式公寓、住宅，單酒店式公寓部分體量就有600余套。分析原因，應與此類產品在濟南市場尚屬探索階段有關，開發商投資商還不確定濟南市場對這種物業類型的接受程度，大型物業比較有利于會所等公用設施的充分使用，便于形成服務的規模效應，降低單位成本，且大規模高檔次的強勢進入有助于產品在市場上擴大影響、提高競爭力。所以目前濟南市場仍是以大規模物業為主。單元數量少的產品，雖然難以形成市場的主流，但也可以創造出獨具特色的產品，填補市場上產品的缺位。物業規模的

4、確定應該以各方面品質的集約體現為依據。2、房型酒店式公寓，歸根結底還是公寓房，因此房型一般與公寓無異，并提供居家生活所需的廚衛、家具，各類布藝等多種設備與生活物件。酒店式公寓戶型設計主要有以下特點：多為高層的一梯多戶格局，房型一般不規則；此類公寓房所處的地段相對較好，所以在居室上很注重景觀的設計，而在居室的朝向問題上一般不做太多考慮，并且多有暗間設置。在房間布局設計上基本采用當前普通住宅房的模式，房間的開間一般為3.6-4.2米左右，比較注重動靜分區，干濕分離等設計理念。廚衛設計相對注重其居住的舒適度和實用性，客廳與餐廳的設計基本采用目前最流行的模糊雙廳的概念，處處體現居住的人性化，將酒店的概

5、念在此徹底的消除，使每位居住者在這里都能找到一種“家”的感覺。酒店式公寓的房型比較多樣化，從上海、北京等成熟市場來看，二室和三室是在市場上最受歡迎的，但一室也有較大的市場份額。不同戶型房型設計各有特點，下面分別予以分析。房型主流為標房型的一室戶和直套型的一室一廳，但仍有兩房或者三房產品推出。 （1）一室房型。其中一室無廳的形式，類似于酒店的標準房間，適合中短期停留的客戶一人居住。而一房一廳則更富有家居氛圍，無論起居室是獨立的還是半獨立的，都頗受市場歡迎。一房中的廚房和衛生間相對面積比較小，同時沒有固定的餐廳，便于整套單元面積的控制，進而能控制住總價，便于銷售。目前濟南市場上30-70平米的主力

6、戶型都為這種戶型結構。但需要注意的是，無論是酒店式公寓還是產權式酒店，如果房型設計大多采用賓館標房式的一室戶房型和直套型的一室2一廳，這種設計帶來的局限性是只有一面開窗，客廳采光不足，影響了居室自然通風和采光。 （2）兩室房型。不同的兩房房型中，由于廳和衛生間數量的不同，造成了不同的面積差距。小于100平方米的大多為“兩室一廳一衛”的形式。比較典型的兩室房型形式，其中較大的一種為“兩室加書房”的設計，與此類似的還有“兩室加工人房”的形式。由于該種戶型一般能保證兩個主要房間直接通風采光，所以居住質量較高，比較適合中長期的小規模家庭使用。目前濟南市場上此種戶型較少，100平米左右的戶型多是以行政套

7、間的形式出現，偏重房間的商務辦公性，主要面向在家辦公的私企業主。（3）三室房型。三房房型的主要住客為長期的外籍人士，此類房型為完整的“家庭型”，一般擁有孩子的家庭會考慮租用三室。書房和工人房通常也是三房的主要功能空間。由于這種產品總價較高，目前濟南市場很少有這種戶型供應。房型突破平面結構 個別住宅性質的小戶型物業已經突破了傳統的平面結構，立體空間設計，利用5.4米左右的層高分割成上下兩層，擴大了居住空間，功能分區和私密性更佳。此類躍層式房型的項目有濟南的尚層E墅和上海的青年匯、靜安自由自宅等。 一梯數戶，走道過長 現有的可售型小戶型物業，大多是幾梯幾十戶的集中式電梯設置，如海蔚廣場2梯14戶，

8、愛特公寓3梯19戶，三慶鋒尚solo的1梯14戶，電梯的運載負荷極高。同時大回廊式高密度的平面布局，不僅造成得房率低于常規住宅，同時也使物業的識別性、私密性差。 小戶型的主力面積為35-65平方米 這兩年，推出的可售型小戶型物業面積總體緊湊，主流房型面積為35-65平方米。諸如尚層E墅的這類立體空間小房型的底層建筑面積為37-52平方米之間，由于進行了上下分割，實際使用面積擴大了1.52倍，為諸多購房人士所歡迎。 客源對產品的影響 客源不同，對房型的要求也有較大差別。例如對于歐美客戶，一般身材比較高大，正是由于這樣的身體條件以及居住習慣，他們需要更為氣派、寬敞的交通和室內空間。寬敞舒適是其選擇

9、住所的首要條件，在設計上無論是大堂、電梯廳還是公共走廊，室內布局都追求一種寬敞明亮，大氣高貴的感覺。首選房間設計就是3房2廳和復式，建筑面積都在200平方米以上，且層高要高，多采用多扇落地窗，增加房間通透感和視覺效應。而韓日客戶就更注重戶型設計的私密性和空間布局的合理性。總的來說房型設計不是影響酒店式公寓成功與否最關鍵的要素，但是有幾方面因素需要在房型設計中充分考慮：功能齊全：從客戶的需求出發，臥室、起居室、廚房和衛生間缺一不可；空間布局合理：各房間之間的聯系組織緊湊、使用方便；起居室的面積要大（20平方米以上），適應朋友聚會、家人溝通的要求；廚房衛生間的設施齊全，兩室以上的廚房面積不能太小。

10、3、裝修酒店式公寓作為一個高檔租賃物業，其硬裝修有著高貴而又不失家居特點，同時，酒店式公寓高不高檔還不能僅僅看其表面。由于它其實是一種成品商品房，提供室內裝修并附帶部分家具，所以裝修標準總體高于普通公寓，并且新盤項目的裝修標準往往優于老盤項目，樓盤的內在品質正逐步提高。判斷其價值除了外表以外，還要特別看它的“軟家具”提供的什么家具，使用的什么電梯、是否有中央空調，電容量多大，以及水路管線的敷設是否合理等。總之，一個具有良好市場表現或者投資價值的酒店式公寓從外墻面磚到室內門窗，從地板到浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都會力求選用高檔產品。這些東西對于業主入住后的生活來說將發揮重要作用，而且將會對物業

11、的維護管理費用的高低產生較大影響。無論在硬裝修上還是在軟裝修上都使用知名品牌，并進行精益求精的施工，是開發商對業主負責的良苦用心。新建酒店式公寓在裝修上不斷引入新科技、新設備，凈水系統、中央新風系統、中央吸塵系統，地熱系統等一系列較為奢華及新型的建材設備越來越多地被采用，并且多使用一整套智能化的設施。附錄 高檔小戶型物業典型裝修材料 （1）立面 酒店式公寓的外立面表現出來的是一種建筑語言，是本身的象征符號。它的訴求與其周邊環境要相得益彰，與其產品本身要相輔相成。若要給人一種莊重的氣氛和寧和的感覺則多采用羅馬式圓拱大門和大理石廊柱，立面細節上運用較為煩瑣的建筑符號；若要表達一種先進現代的訴求，則

12、多采用現代風格，外立面采用玻璃幕墻和鋁板，選用銀灰色為主色調，半圓柱體的建筑體塊，凸出一種時尚感。（2）建材及硬件配備公共部位公共部位包括大堂、電梯、電梯轎箱內部及公共走道等部位。大部分的酒店式公寓大堂都以星級酒店的大堂設計為主，一般占地在300平方米以上，高度挑空一到二層，并在入口處設置落地門窗，將室外光線引入，使大堂氣派明亮。地面墻面都大量采用花崗巖等天然的石材鋪設，配以高檔的水晶吊燈、畫、綠色植物等裝飾，增添豪華氣勢。與酒店的大堂一味追求高貴、豪華的感覺不同，酒店式公寓多采用暖色調，增添居家的溫馨氛圍。其次，酒店式公寓在電梯廳、電梯轎箱內部及公共走道等部位細部都進行了精致的裝修，以體現住

13、客的尊貴感。室內部分酒店式公寓室內裝修和基本家具、家電配置處處體現出酒店式公寓服務性的宗旨。首先力求創造一種最便捷舒適的生活方式。裝修配置齊全到所有的細節方面，提供大到家具電器、小到每一個餐碗茶具；會根據住客的生活習慣進行細節方面的調整，如對西方住戶提供電磁爐和干衣機等。同時酒店式公寓的室內裝修更努力營造居家氛圍，如在整體色調上強調溫馨感，在燈飾的運用上，創造生活氣氛等。室內家電配置酒店式公寓房間中的內部裝飾和家具配置是在房型設計基礎上，更加能提高物業附加值的地方。酒店式公寓的家居配置一般比較齊全，比酒店更凸現家居化，它精心考慮長住客人的需求，因此前者比后者提供更多的設施設備，如小廚房、立體音

14、響系統、洗衣機和烘干機等。基本家具配置從酒店式公寓家電設施配置來看，酒店式公寓全部配置基本家具，如下表：同時大多酒店式公寓在家具選材用料上、色澤搭配上處處體現建造者的細致之處和執著用心，從多方面將豪華和自然渾然一體。基本家電配置酒店式公寓一般都配置衛星電視、空調（根據不同情況，設為分體式和中央空調），室內裝配一部或兩部可直撥的電話，比較高檔現代的酒店還會配置ADSL寬帶上網等設施。部分酒店式公寓配置了CD機和保險箱。廚房內電器配置對于廚房的設計，酒店式公寓提倡開放式廚房的存在，但不能不考慮中國飲食文化的影響。室內設計將廚房采用開放式或全封閉式設計。廚房空間的功能越加細化和人性化。廚房內電器配置

15、比較齊全，煤氣、抽油煙機、熱水器、冰箱、微波爐一應俱全。專門針對歐美客戶的酒店式公寓還會根據其起居特點，設置電磁爐、烤箱、干衣機等。一般來講，酒店式公寓會針對長期住客，根據其需求提供配置設施。如為常住客提供吹風機，熨斗及燙衣板，碗及餐盆，刀具，電水壺，烤面包機等小物品。4、功能配置良好的物業管理服務和設施配備，是酒店式公寓的一大優勢，提供酒店式服務是酒店式公寓的經營要點。酒店式公寓的租期相對酒店客戶而言比較長，因此在服務內容上不必完全照搬“酒店服務”的標準，在部分服務內容和配套設施方面需要適當進行調整，使其更具有“舒適性”和“私密性”。酒店式公寓除了在硬件設施（如會所等的設置）上配置完善，更重

16、要的是讓客戶有熟悉認同感。通常情況下，酒店式公寓的功能配置包括硬件和軟件兩大部分：硬件主要指物業的配套設施，包括會所設施和商業配套設施。軟件主要指公寓的服務管理水平。會所功能配置大多數中高檔酒店式公寓都擁有功能齊全的獨立會所，通常包括：健身設施：網球場、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娛樂休閑設施：桑拿及蒸汽室、按摩池、游戲室、多功能室、閱覽室、客人休息室、餐廳或酒吧、網吧等。配套設施配套輔助設施主要指商業設施，如商業中心、超市、美容美發廳等。酒店式公寓一般都建有停車場，部分實行便捷的市區巴士服務，最大限度滿足客戶方便快捷的生活需求。管理服務酒店式公寓又名“SERVICE APART

17、MENT”，服務是其本質特性。就軟件服務而言，酒店式公寓的服務水準一般都達到高星級酒店的標準，甚至更勝一籌，它除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家庭式服務，真正實現賓至如歸。在服務種類上，一般都提供家政服務（如日常的房間清潔、干濕洗衣服務）；安全服務（24小時保安、24小時客房服務）；交通服務（機場接送、出租車預定、停車設施）；其他服務（社區聚會、幼兒看護等）。但是，在服務水準上，不同檔次的酒店式公寓差別較大。服務水準的差距主要體現在服務宗旨和服務人員的素質上。高檔物業的物管人員接受專業、雙語培訓，并擁有豐富的管理經驗。在軟件服務上進行以“客戶需求”為中心的管家式

18、服務，會針對目標客戶提供個性化服務。而中檔及中低檔物業在服務質量上就稍遜一籌，服務水平不高是決定其檔次水平的關鍵因素。三、酒店式公寓的競爭性分析目前在高端租賃市場上，與酒店式公寓進行市場競爭的主要包括高檔公寓、別墅和酒店等物業。而在居住性、商務性、娛樂性、休閑形四大功能以及經濟性方面，其競爭優劣勢表現如下表。酒店式公寓及競爭物業比較表上表中 表示某項性能最好或相對最便宜； 表示該項性能次之或較便宜， ， 表示該項性能更次之或經濟性適中， 表示該項性能較弱或較為昂貴，而 表示基本不具備該項功能或最昂貴。競爭優勢（1）酒店式公寓具有服務優勢對比高檔公寓、傳統酒店和租賃型別墅，酒店式公寓在硬件配套設

19、施上毫不遜色，而服務往往更勝一籌。它精心考慮常住客的需求，比傳統酒店提供更多的設施設備，如小廚房、立體音響系統、洗衣機和烘干機等。至于其他一些設施，如商務中心、室內電腦網絡、游泳池、健身中心、網球場等，酒店式公寓也應有盡有，與高檔酒店不分上下。實際上，酒店式公寓還有酒店所沒有的設施，如兒童游樂場、圖書館、閱覽室等，在這方面，酒店式公寓又占得先機。（2）與高檔酒店相比，酒店式公寓有價格優勢從表中看出，相比高檔酒店，酒店式公寓不僅總價有優勢，單位面積的租價更具競爭力。這樣，顧客可以付較少的錢卻能住得更加寬敞、舒適。而且不少酒店式公寓的設備更加家居化，精心考慮長期住戶的需求，相比酒店，設施更加完備，

20、故其有一定的價格競爭優勢。由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，既有一定的“居家”生活氛圍，又有高檔酒店的良好環境和專業服務，而且租金更加合理。因此，備受中短期租務需求的白領、商務人士和異地旅游人士的青睞。競爭劣勢酒店式公寓在居住功能上盡管比酒店有優勢，可是與高檔公寓和別墅相比，居家氛圍淡（其私密性不能得到充分保證），且價格和物業管理費也比高檔公寓高。四、酒店式服務公寓客群分析濟南本地的酒店式公寓產品還都沒有客戶入住，但參考國內成熟市場的情況，酒店式服務公寓主要針對居住市場中較長期居住的群體。雖然沒有特定的標準，但酒店式公寓一般為“月租型”或者“年租型”。這個市場的主要

21、客人有長期在外的生意人及其家人，長期在外的外資公司、外地公司高級管理人員、技術人員及其家人以及正在放長假的家庭。由于他們的工作時間關系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補貼或收入水平高，他們對居住品質和服務的要求往往較高，優于公寓的服務，低于酒店的價格便使酒店式公寓成為了他們最好的選擇。另外，經常往來濟南的商務人員或SOHO族也形成了酒店式公寓的部分客群。由于業務或工作上的關系，他們需要商務方面的配套，同時商住兩用的性質又能滿足居住的需求，降低成本，酒店式的服務又能大幅提高居住的舒適度。最后，投資者也是一個很大的消費群體，本地和外地都有不少人購買房屋用于投資。酒店式公寓一般處于城市的優越地段，且戶型面積小、總價低，部分管理公司還提供約定性的回報率，無需投資者費心經營打理，投資者只需對管理公司能力和物業升值潛力作出預期，就可坐收紅利。種種便利使酒店式公寓成為近些年投資者置業投資的上佳選擇。五、酒店式公寓未來展望1、總體上，呈現穩步增長，逐漸成熟的態勢酒店式公寓作為一種濟南市場上的一種新型物業形態，目前仍處于探索階段，盡管后期經營可以委托專業酒店管理公司運作，但開發商、投資商在市場預測、社區形態、建筑設計、服務設施配套、服務功能的開發與規劃等方面還需積累經驗，市場對此類物業的接受程度也需驗