1、昆明昆明“東盟電子商務港東盟電子商務港”項目投資建議書項目投資建議書云南星耀國際商務港云南星耀國際商務港二零一二年一月二零一二年一月目目錄錄第一部分第一部分項目背景項目背景.3 3一、項目開發公司簡介.3二、項目建設目的.3第二部分第二部分項目規劃及市場定位項目規劃及市場定位.5 5一、項目規劃和定位.6二、項目市場分析.6第三部分第三部分項目建設規模和開發進度項目建設規模和開發進度.7 7一、項目建設規模和內容.7二、項目開發建設進度.8第四部分第四部分項目經濟效益分析項目經濟效益分析.9 9一、項目投資估算.9二、項目銷售收入及銷售成本估算.10三、項目利潤分析.11四、項目現金流量分析.

2、12第五部分第五部分項目資金來源與運用項目資金來源與運用.1313一、資金來源.13二、資金運用.14第六部分第六部分項目風險及防范項目風險及防范.1414一、項目風險.15二、項目風險防范措施.15第七部分第七部分項目結論項目結論.1616第一部分第一部分項目背景項目背景一、項目開發公司簡介云南星耀國際商務港成立于 2007 年 7 月，注冊資本 1000 萬元，法定代表人顏語，注冊地位于昆明市廣福路新亞洲體育城商務辦公樓 6 樓 A 座，是昆明星耀集團 80%控股的下屬子公司。星耀集團是一家正在發展中的以高品質城市多元復合地產開發為主的實業集團。 集團總資產近 200 億元，其下屬各子公司

3、累計完成開發面積逾 500 萬平米，累計實現房地產銷售收入約 200 億元。已完成開發的項目包括昆明“星耀數碼大廈” 、昆明“加州楓景” 、昆明“美樹橙” 、昆明“挪威森林” 、大理“中和坊” 、昆明“美樹星城” 、昆明“新亞洲體育城 1-4 期” ；開發中的項目有昆明“新亞洲體育城 5-8 期” 、天津“星耀五洲”及嵩明“星耀水鄉”項目。星耀秉承城市運營的房地產開發理念，從事城市區域的綜合規劃及開發建設。在全國城市化進程中， 通過參與各地的新城開發， 從政府放心、 百姓滿意、 企業發展的角度，以城市區域規劃及建設者的角色，幫助政府推進城市化進程、促進城市功能升級和提高城市競爭力； 做政府想做

4、的事的同時讓企業得到發展。 集團產業運營呈項目開發規模大、開發周期長、后期回報高、可持續發展性強的特點。星耀前瞻性的將人與自然、現代與傳統、文化環境與居住理念完善融合，在開發項目中共獲得了近 200 項設計、建筑、裝飾、開發模式和住宅獎。僅憑借“新亞洲體育城”一個項目就取得了全國銷售面積第 11 位的輝煌成績，名列云南省企業綜合實力前50 強。在“2008 年中國房地產品牌價值研究”中，星耀以品牌評估價值人民幣 8.01 億元的優勢，榮獲“2008 中國房地產綜合運營專業領先品牌”的稱號，躋身全國房地產的品牌企業行列。2008 年 11 月，在有著“地產奧斯卡”之稱的第十屆中國 CIHAF 頒

5、獎盛典上，星耀又囊括了“2008 年度 CIHAF 中國房地產新領軍人物” 、 “2008 年度 CIHAF 中國房地產百杰” 、 “中國名盤” 、 “中國杰出城市運營商”四項大獎。二、項目建設目的1、順應電子商務發展趨勢自 1994 年中國接入國際互聯網以來， 我國互聯網已經歷十八個年頭。 在這 18 年里，中國互聯網產業經歷了門戶、SP、搜索、網游、WEB2.0、電子商務六大主流，互聯網也漸由新聞娛樂應用向電子商務與生活服務應用為主轉變。從 1995 年中國最早的一家網絡公司成立，中國的互聯網企業經過 18 年的發展，已經形成年直接營收逾百億的龐大產業規模，而且也間接帶動了 IT、信息產業

6、、家電、物流、展會、金融、廣告、包裝等諸多行業的發展，這其中電子商務類企業貢獻尤為顯著。近年來，隨著我國互聯網基礎設施的完善、互聯網用戶爆炸性的增長、互聯網應用的普及，使得中國互聯網市場取得了迅猛發展，我國“互聯網大國”的規模已經初顯。無疑，今后將是互聯網和移動網絡的天下，而這里面，電子商務將是重要組成部分。作為互聯網產業最重要、發展最健康的分支，電子商務自 1997 年起，不經意間跨入了第十五個年頭。十五年來， 作為與國民經濟制造業領域、 流通領域和生活服務業最密切的電子商務，不僅自身形成了產業規模龐大、就業人數眾多、經濟帶動性強的電子商務子產業，而且很大程度上促進了國民經濟產業制造業、流通

7、業與服務業的轉型與升級。我國有著 4300 多萬家中小企業，其應用電子商務的方式主要以 B2B 為主，以 B2M、B2C 和 B2G 等為輔。而與傳統貿易方式相比，電子商務具有交易成本低、交易效率高、交易覆蓋廣、交易協調性強、交易透明度高等一系列明顯的交易優勢。利用遍及全球的互聯網這一獨特平臺，電子商務突破了傳統的時空觀念，縮小了生產、流通、分配、消費之間的距離，大大提高了物流、資金流和信息流的有效傳輸和處理，開辟了世界范圍內更為公平、公正、廣泛、競爭的大市場，為制造者、銷售者和消費者提供了能更好地滿足各自需求的極好的機會。近年來，電子商務逐步向經濟主流和商務核心方面延伸，呈現出多元化狀態。傳

8、統制造業、服務業、密集型企業正在大規模進入電子商務領域，電子商務將是企業轉型升級與新的利潤增長點。有專家預言： “中國互聯網下一個十五年是電子商務的十五年” 。電子商務正在引發一場“按需定制”的生產模式革命、“線上銷售”的銷售模式革命、“創業式”的就業模式革命、“貨比三家”的消費模式革命、“無領式”的生活模式革命。2、促進云南橋頭堡建設云南作為中國連接東南亞、南亞的陸域國際大通道，昆明是這個大通道中的一個重要樞紐。而四季如春的昆明是云南的省會城市，自古以來就是東亞大陸與中南半島、南亞次大陸各國進行經濟貿易及政治聯系的陸路樞紐，是中國通往東南亞、南亞的門戶和重要通道。昆明有獨特的區位優勢，在區域

9、合作與交流中占有先機。目前，航空方面，昆明新機場即將啟用，年旅客吞吐量可達 6500 萬人次，已開通國內、國際及地區航線100 多條。水路方面，通過瀾滄江湄公河，可以到達老撾、泰國和越南等國。陸路方面，昆明到泰國曼谷的公路，在到達曼谷后，可通過曼谷口岸，到達周邊其他國家。泛亞鐵路由昆明出發，途經老撾的萬象、泰國的曼谷、馬來西亞的吉隆坡，可達新加坡。昆明在中國-東盟自由貿易區建設、瀾滄江湄公河次區域合作進程中，有著不可替代的地緣優勢。昆明在東亞 10合作框架下，打通與東盟國家的交通、貿易、產業、生態、友好“五大通道” ，以及信息、貿易、金融、人力資源開發和公共事務“五大平臺” ，逐步形成了中國與

10、東盟國家之間的物流、交易、服務、生產、投資五大中心。做好中國連接東盟國家與南亞國家的“橋梁與紐帶” ，當好中國進入東亞的橋頭堡。根據云南電子商務十二五規劃 ，“十二五”期間,云南電子商務發展要圍繞貫徹建設中國西南對外開放“橋頭堡”地位的目標，立足提升云南省信息化水平、優化產業結構、推進產業轉型和提升，堅持以市場為導向，以企業和社會和諧發展為準繩。擺脫云南傳統上電子商務發展落后地位，積極培育電子商務市場需求，創造良好的電子商務發展大環境。要積極鼓勵第三方電子商務服務的發展，大膽進行模式、管理和技術創新。大力推動電子商務在國民經濟和社會發展各領域的廣泛應用。云南電子商務的發展要充分利用到中國東盟自

11、貿區核心收益省份的優勢， 利用好國家給予云南“橋頭堡”地位得配套政策，力爭到“十二五”期末，云南電子商務發展至少要達到獲超過國內平均發展水平，電子商務年交易額比十一五末期翻兩番。云南成為中國東盟自貿區貿易往來的主要電子商務中心，跨國大宗電子貿易、電子支付、現代物流、信用服務體系、安全保障等應用體系建立發展，以爭議解決、法律援助、市場監管、第三方服務等為重點的公共服務體系基本完備。 電子商務應用能級和企業信息化水平顯著提高。電子商務應用、產業和環境協調發展的格局基本形成，全社會普遍享受電子商務發展帶來的實惠與便利。鑒于此，我司擬投資開發昆明“東盟電子商務港”項目，以順應云南電子商務的發展趨勢，促

12、進云南橋頭堡建設，同時通過項目運作獲取良好的經濟效益和社會效益。第二部分第二部分項目規劃及市場定位項目規劃及市場定位一、項目規劃和定位（缺乏相關規劃資料，煩請張老師補充）昆明“東盟電子商務港”項目定位于面向東盟的集電子商務辦公、東盟特色商品與特色餐飲體驗、居住、娛樂等為一體的綜合性地產項目。二、項目市場分析1、區域市場分析昆明是中國云南省的省會，全省政治、經濟、文化、交通中心，是中國十大重點旅游城市之一，是發展中的國際旅游城市，它地處低緯度高原，三面環山，南臨滇池，天氣常如二、三月，花開不斷四時春，人稱春城。昆明風景旖旎，空氣清新，旅游資源豐富，昆明也是一個多民族聚居的城市，在這里你可以領略到

13、獨特民族習俗的風采。昆明轄 5 區 1 市 8 縣，即五華、盤龍、西山、官渡、東川區，安寧市和呈貢、晉寧、富民、宜良、石林、嵩明、祿勸、尋甸縣,其中部分區縣環滇池而設置。昆明有著古老的歷史和悠遠的文化，不僅是國家歷史文化名城，也是云南政治經濟文化的中心。在城市化的進程中，這座古老的城市出現了巨大的變化，傳統與現代的城市風貌構成了昆明的城市文化特色，四季如春的氣候是昆明又享有“春城”的美譽。隨著現代新昆明建設戰略的推進，昆明的城市發展出現了跨越式發展變化，獲得了多項榮譽，并正積極申報“中國人居環境獎”和“聯合國人居獎” 。昆明市是我國著名歷史文化名城，中國國際旅游十大熱點旅游城市之一。改革開放以

14、來，昆明市以其歷史文化名城的風姿，四季如春的氣候，風光旖旎的景色，絢麗多彩的民族風情，吸引了數千萬的海內外旅游者，使昆明旅游業有了快速的發展。隨著云南省建設旅游支柱產業戰略決策的實施，把昆明建成國際旅游城市，把旅游業培植成昆明市的新興支柱產業，就成為昆明市邁向 21 世紀的重要戰略選擇。未來的昆明，不僅將以一種新的面貌展現在人們面前，而且會成為最適宜居住和休閑度假的魅力之城，吸引著世界的關注和投資發展。2、供給分析目前住房市場供應仍然偏緊：根據國家發改委和統計局發布的去年全國 70 個大中城市房屋銷售價格指數顯示，去年 2 月份以來昆明市和大理市新建住房價格均低于全國平均漲幅。但是，隨著城市建

15、設快速推進以及經濟的快速發展，住房需求持續旺盛，特別是昆明市城中村改造的大規模推進， 住房被動性需求集中釋放出來，加之以昆明為代表的部分中心城市受規劃調整及土地政策調整的影響，住房供給短時期內受到了一定的限制，供需矛盾突出、房價上漲壓力加大。到 3 季度，商品住房價格出現較快上漲的勢頭，6 月份，昆明市新建住房環比漲幅高于全國平均漲幅，7 月、9 月、10 月昆明市的新建住房價格均高于全國平均漲幅。3、需求分析從昆明商品房市場的購買群體分析，本地居民購買的比例大約為 40，州市居民購買比例約占 40，而剩下的百分之十幾到二十是省外購房者，也就是說，州市居民來昆明買房占據著很大的一個市場。可以說

16、，昆明購房的需求，不但來源于昆明市本身的幾百萬人口，更承擔著來自于全省 4800 萬人口的潛在購買力。 昆明市的本地居民、商務人士自住的需求昆明不僅是云南省的政治、經濟、文化中心，也是全省唯一特大城市，產業集中、人口密集。發展首位度、經濟集中度、產業支撐度、社會集聚度在全國省會城市幾乎絕無僅有。昆明作為中國通往東南亞、南亞的門戶和重要通道，有著獨特的區位優勢，大量商務人士也存在巨大的市場需求。 電子商務企業、金融企業的需求隨著電子商務和金融支付業務的發展， 大量電子商務企業和各類金融支付機構需要辦公、休閑、高端客戶資源溝通、商務度假、商務會議的場所，而本項目中的電子商務辦公集群、電子商務會所和

17、金融服務會所將可滿足這一需求。4、市場分析有關結論本項目地理位置優越、配套設施完善、建筑設計卓越，充分考慮客戶的需求，并且順應了電子商務發展和云南橋頭堡建設的大趨勢，市場前景樂觀。第三部分第三部分項目建設規模和開發進度項目建設規模和開發進度一、項目建設規模和內容昆明“東盟電子商務港”項目建設凈用地 1000 畝，總建筑面積 132.7 萬平米，綜合容積率 2.0。項目建設包含四部分內容：1、電子商務港辦公集群：占地 200 畝，容積率 2.0，建筑面積 26.7 萬平米，建筑形態為高層寫字樓；項目將為東盟企業提供商務辦公的場所，以高科技電子商務手段成為輻射東盟 11 國的高端辦公集群。2、東盟

18、特色文化旅游觀光步行街：占地 200 畝，容積率 1.2，建筑形態為三層樓的臨街商鋪。該步行街由兩部分組成東盟特色品牌商品展示與體驗步行街、東盟特色餐飲步行街，將東盟特色商品與特色餐飲集中展示，讓消費者置身其中感受東盟的文化與美食。3、國際電子商務公寓：占地 300 畝，容積率 2.5，建筑形態為高層小戶型公寓。為東盟商務人士提供舒適溫馨的居住場所。值得一提的是，其中還規劃有小語種培訓中心，擁有 20 間培訓教室，為商務人士提供小語種培訓、翻譯、出國咨詢等商務服務。4、電子商務服務區：占地 300 畝，容積率 2.0，建設內容包括電子商務酒店、電子商務會所和金融服務會所。酒店按五星級標準建造，

19、為商務人士提供高端商務往來的居住、 會客和宴請場所。電子商務會所和金融服務會所為電子商務企業和各類金融機構提供了高端客戶資源溝通、商務度假、商務會議的場所。項目基礎數據表項目基礎數據表建設內容占地面積（畝）建筑面積（平米）容積率國際電子商務港公寓300500,000電子商務港辦公集群200266,667東盟特色品牌商品展示步行街10080,000東盟特色餐飲步行街10080,000電子商務酒店5066,667電子商務會所及金融會所250333,333合計1,0001,326,667二、項目開發建設進度項目分兩期開發，一期預計于 2012 年 6 月開工建設，公寓、辦公樓、商業街及會所的當期項目

20、基本工期為兩年，五星級酒店的建設工期兩年，裝修工期為半年。整個項目預計于 2014 年底全部建成，酒店于 2015 年 6 月裝修完成。根據昆明市管理規定，7層以下商品房封頂才可辦理預售證，7 層以上商品房必須完成 7 層以上的建設才能辦理預售證。因此，項目開盤銷售預計在 2013 年初。本項目將由具備國家資質的施工單位和安裝公司承擔建設和裝修。項目開發建設進度表項目開發建設進度表建設項目建筑面積(萬平米)工期預售取得時間國際電子商務港公寓50電子商務港辦公集群27東盟特色品牌商品展示步行街8東盟特色餐飲步行街8電子商務酒店7電子商務會所及金融會所33合計合計第四部分第四部分項目經濟效益分析項

21、目經濟效益分析一、項目投資估算根據近期云南省建設工程價格信息、工程造價定額資料及項目的具體情況，經分析測算，本項目總投資估算額為 47.43 億元。項目投資估算表項目投資估算表單位：萬元投資項目數值每平米單價(元/平米)分項投資占總投資比率備注1占地面積2建筑面積3項目開發成本402,33384.8%土地和建安成本支出。土地開發費60,00012.7%暫按 60 萬元/畝估算，實際以政府招拍掛價格為準。工程建設支出342,333%4期間費用71,93457115.17%營銷成本13,8902.9%按銷售收入的 1.5%測算。管理費用18,5203.9%按銷售收入的 2%測算。財務費用39,52

22、38.3%銀行借款和信托融資利息，銀行利息上浮 10%，信托按 20%測算。5項目直接投資474,2676銷售稅金60,19112.7%7項目銷售收入項目銷售收入926,0158項目凈利潤項目凈利潤293,6689項目凈利潤率項目凈利潤率31.71%二、項目銷售收入及銷售成本估算在假設本項目能夠實現以下條件的前提下：保持正常的工程進度；有成功的策劃代理銷售；采取符合市場的營銷策略。預測本項目的銷售率為 100%，且銀行同意提供銷售物業的按揭服務。考慮到項目所處位置及在市場上可接受。項目產生銷售稅金及預增土地增值稅 6 億元，營銷成本按銷售收入的 1.5%計提為 1.4 億元。項目銷售期 6 年

23、，其中前 3 年為主要銷售年份，承擔了 80%的銷售量，后 3 年為尾盤銷售期。詳見下表：銷售定價及銷量計劃表銷售定價及銷量計劃表單位：元/平米項目類別2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年國際電子商務港公寓銷售定價550058006200650068007000年銷售率35%30%15%10%7%3%電子商務港辦公集群銷售定價550058006200650068007000年銷售率20%35%25%10%7%3%東盟特色文化旅游觀光步行街銷售定價850090009500100001050011000年銷售率0%35%35%15%12%3%電子商務會所及金融會

24、所銷售定價850090009500100001050011000年銷售率10%30%30%17%10%3%銷售收入及銷售稅金估算表銷售收入及銷售稅金估算表單位：萬元序號項目合計分年銷售收入（萬元）2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年1銷售收入926,015153,916281,533236,033130,50091,65332,380銷售面積12626.1739.9329.7715.7310.623.78綜合均價7,3495,8827,0507,9298,2948,6308,566國際電子商務港公寓296,55096,25087,00046,50032,50

25、023,80010,500單價5,9315,5005,8006,2006,5006,8007,000面積(銷售量)50.00155電子商務港辦公集群160,42529,33354,13341,33317,33312,6935,600單價6,0165,5005,8006,2006,5006,8007,000面積(銷售量)26.675.39.36.72.71.90.8東盟特色文化旅游觀光步行街153,040-50,40053,20024,00020,1605,280單價9,5658,5009,0009,50010,00010,50011,000面積(銷售量)16.000電子商務會所及金融會所316

26、,00028,33390,00095,00056,66735,00011,000單價9,4808,5009,0009,50010,00010,50011,000面積(銷售量)33.333.310.010.05.73.31.02營業稅費及土地增值稅60,19310,00518,30015,3428,4835,9582,105營業稅46,3027,69614,07711,8026,5254,5831,619城建稅及教育費附加4,6317701,4081,180653458162預征土地增值稅9,2601,5392,8152,3601,305917324三、項目利潤分析據測算，項目利潤總額達 39

27、億元，稅前利潤率為 42%，繳納企業所得稅 9.8 億元后，凈利潤達 29 億元，凈利潤率為 32%，項目利潤豐厚。利潤及利潤分配表利潤及利潤分配表單位：萬元序號項目合計開發期2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年1銷售收入926,015435,449236,033130,50091,65332,3802主營業務稅金及附加60,191-28,30415,3428,4835,9572,1053開發成本402,333189,193102,55156,69939,82114,0684營銷費用13,890-3,4734,1673,4731,38969569

28、55管理費用18,5203,7043,7043,7043,7041,8529269266財務費用39,52311,52617,0517,8283,119-7利潤總額391,557-15,230-24,228202,253107,84562,07744,25414,5868彌補以前年度虧損39,4579應納稅利潤391,557-15,230-24,228162,795107,84562,07744,25414,58610所得稅97,88940,69926,96115,51911,0633,64711項目凈利潤293,668-15,230-24,228161,55480,88346,55833,1

29、9010,940四、項目現金流量分析據測算，項目利潤總額達 39 億元，稅前利潤率為 42%，凈利潤達 29 億元，凈利潤率為 32%，項目利潤豐厚?，F金流量表現金流量表單位：萬元序號項目項目開發期合計2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年一現金流入-153,916281,533236,033130,50091,65332,380926,0151項目銷售收入-153,916281,533236,033130,50091,65332,380926,0152資產經營收益3固定資產回收-二現金流出120,554128,031161,73088,30027

30、,24347,86119,105592,8241營業稅金及附加-8,46515,48412,9827,1785,0411,78150,9312項目開發投資116,850110,85094,86038,820-29,22011,733402,3333營銷費用-3,4734,1673,4731,38969569513,8904管理費用3,7043,7043,7043,7041,85292692618,5205土地增值稅-1,5392,8152,3601,3059173249,2606企業所得稅40,69926,96115,51911,0633,64797,889三凈現金流量-120,55425,8

31、85119,803147,733103,25743,79213,275333,191四項目凈現值（折現率 12%）150,749五內 部 收 益 率(IRR)56.84%1、內部收益率（IRR）內部收益率是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態指標。當 FIRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求，在財務上是可以接受的。由現金流量表可測算出：內部收益率56.84%。2、財務凈現值（NPV）財務凈現值是按投資者最低可接受的收益率或設定的基準收益率（12%）將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之

32、和， 它是考察項目在計算期內盈利能力的動態評價指標，凈現值大于或等于 0 的項目可以接受。由現金流量表可測算出：財務凈現值150749萬元。第五部分第五部分項目資金來源與運用項目資金來源與運用一、資金來源項目建設的資金來源合計 106 億元。主要由三部分組成：1、自有資金（含資本金投入及信托投入）共計元； 2、 銀行借款共計 7 億元； 3、銷售收入來源共計元。詳見資金來源與運用表 。由于項目分兩期建設，一期投資約 18 億元，因此自有資金的比例已經超過 35%，符合向銀行申請項目開發貸款的基本條件，信托融資作為資本金注入公司，用于項目運作。根據資金使用需求，信托融資與銀行借款均于 2012

33、年借入。二、資金運用項目建設共運用資金 256522 萬元，其中開發建設資金 134728 萬元；經營稅金及附加費 19070 萬元；營銷和管理費用 12722 萬元；銀行借款償還本金及利息 72401 萬元，所得稅 17602 萬元，詳見資金來源與運用表 。根據銷售回款情況和賬面資金情況，信托融資期限 2 年，2014 年償還。銀行貸款期限 3 年，2015 年償還。資金來源與運用表資金來源與運用表單位：萬元序號項目合計項目開發期2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年1 1資金流入資金流入1,061,015135,000153,916281,53

34、3236,033130,50091,65332,380銷售收現926,015-153,916281,533236,033130,50091,65332,380銀行借款70,00070,000信托融資60,00060,000資本金投入5,0005,0002 2資金流出資金流出762,349132,080145,083229,558161,41827,24347,86219,105土地出讓金及契稅60,00060,000項目建設投資342,33356,850110,85094,86038,820-29,22011,733營業稅費及土地增值稅60,193-10,00518,30015,3428,4835,9582,105營銷和管理費用32,4113,7047,1777,8717,1773,2411,6211,621償還借款本金130,00060,00070,000支付借款利息39,52311,52617,0517,8283,119-企業所得稅97,889-40,69926,96115,51911,0633,6473 3資金盈余資金盈余298,6662,9208,83351,97574,615103,25743,79113,2754 4累