1、紅河州住宅共用部位共用設施設備專項維修資金管理實施細則第一章 總則 第一條 為加強我州住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據中華人民共和國物權法、物業管理條例、國家建設部和財政部聯合發布的住宅專項維修資金管理辦法（第165號令）等有關法律、法規，云南省建廳、云南省財政廳關于切實加強住宅共用部位共用設施設備維修基金管理的通知，結合紅河州的實際情況，制定紅河州住宅共用部位共用設施設備專項維修資金管理實施細則（試行），以下簡稱實施細則（試行）。 第二條 紅河州行政區域內的縣、市、建制鎮和未設建制鎮的工礦區范圍內，商品住房（包括

2、經濟適用住房，以下簡稱：商品住房）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修資金的管理，均適用本實施細則。 第三條 本實施細則所稱住房專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指業主或者公有住房單位繳存的專項用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造資金。本實施細則所稱業主，是指房屋所有權人。共用部位，是指一幢房屋內部，由整幢房屋的業主、使用人共用的房屋主體承重結構（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道和水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、傳達室、內天井、與房屋主體相連的地下結構、底樓架空層和其他在使用上、功能上為整幢建筑服務

3、的部位等。共用設施設備，是指物業管理區域或者單幢房屋內，由業主、使用人共用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷裝置、電梯、供配電設施設備、消防及安全監控設施設備、公益性文體康樂設施、綠地、道路、路燈、雨污水管道、化糞池、垃圾箱（房）、窨井、非經營性停車場所和有關共用設施設備使用的房屋等。商品住房，是指房地產開發建設單位向社會公開出售的各類房屋（含經濟適用住房）。公有住房，是指房改中由單位（包括自管產單位和直管產單位）向個人（包括職工和使用人）出售的住房。首次專項維修資金，是指在一個物業管理區域內第一次建立的專項維修資金。已建立專項維修資金的，是指在一個物業管理區域內繳存的

4、專項維修資金標準達到實施細則規定標準的。未建立專項維修資金的，是指在一個物業管理區域內按原來有關政策交納但未達到實施細則規定標準或未繳存首次專項維修資金的。建筑面積，是指房屋套內建筑面積和公攤面積之和。第四條 擁有二個以上房屋所有權人的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按本實施細則規定統一建立專項維修資金。第五條 專項維修資金實行業主所有、統一交存、專戶存儲、業主決策、專款專用、政府監督的原則。第六條 紅河州房地產行政主管部門是紅河州專項維修資金的主管部門，負責全州專項維修資金的宏觀管理，并制訂相關管理措施；各縣市房地產行政主管部門按規定權限負責本

5、轄區內專項維修資金交存、使用的監督管理。各縣市房地產行政主管部門是指各縣市房地產管理局、處、所、股。財政、銀行等部門，按照各自職責配合實施本辦法。第七條 各縣市房地產行政主管部門應當建立查詢制度，接受房地產開發建設單位、公有住房售房單位、業主、業主大會設立的業主委員會和物業管理企業對專項維修資金交存、使用情況的查詢。第八條 各縣市房地產行政主管部門應當建立投訴受理制度，受理房地產開發建設單位、公有住房售房單位、業主、業主大會設立的業主委員會和物業管理企業對違反本實施細則行為的投訴。第二章 交 存第九條 房地產開發建設單位、公有住房售房單位在出售房屋時，應當與購房人在合同中約定首次專項維修資金交

6、存事項、應當履行代收代交專項維修資金的義務。第十條 商品住房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關專項維修資金交存約定，購房者向售房單位交存的專項維修資金屬業主所有。首次專項維修資金的標準為：商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%。各縣市建設房管部門根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。同時報州建設局房管處備案。第十一條 商品住房的首次專項維修資金的繳存時限：房地產開發建設單位與購房人訂立商品房買賣合同時，應當按住宅專項維修

7、資金管理辦法規定標準計算購房人交納的首次專項維修資金金額，并在合同中約定首次專項維修資金交存事項。房地產開發建設單位應當在辦理房屋入住手續前，持已交存房屋專項維修資金的業主分戶清冊等，向監管機構辦理代收的專項維修資金交款確認手續。經監管機構確認后，開具房屋專項維修資金交款通知。房地產開發建設單位應當依據通知要求向專戶管理銀行交款。專戶管理銀行收款后，應當出具房屋專項維修資金交款憑證。購房人在自行辦理房屋入住手續前持經備案的商品房買賣合同到監管機構辦理專項維修資金交款確認手續，經監管機構確認后，開具房屋專項維修資金交款通知。購房人應當依據交款通知要求向專戶管理銀行交款。專戶管理銀行收款后，應當出

8、具房屋專項維修資金交款憑證。在業主大會依法成立之日起30日內，各縣市房地產行政主管部門對業主委員會依法予以備案的同時，監管機構應當書面告知業主委員會所在物業管理區域房地產開發建設單位尚未出售的商品房和其他尚未按戶門號繳存專項維修資金的情況。業主委員會應書面通知相關業主交存專項維修資金至專戶管理銀行。第十二條 公有住房出售后的首次維修資金，由售房單位和購房人共同交存： （一）售房單位交存的首次專項維修資金，按照多層住宅不低于售房款20%、高層住宅不低于售房款的30%一次性交存，該專項維修資金歸售房單位所有。（二）購房人按售房款的2%交存，該專項維修資金歸購房業主所有。（三）公有住房售后的首次專項

9、維修資金繳存時限，參照商品住房首次專項維修資金繳存時限執行。（四）在辦理房屋入住手續前，業主應當提交經監管機構復核的房屋專項維修資金全額交款憑證，房屋產權登記機關查驗房屋專項維修資金全額交款證明后予以辦理。第十三條 一幢或者一戶房屋的專項維修資金余額不足首次專項維修資金的30%時，該幢或者該戶房屋的業主應當續籌專項維修資金。專項維修資金續籌時，業主委員會或其委托的業主小組應當向監管機構辦理續籌專項維修資金交款確認手續，監管機構確認后向續籌對象發出房屋專項維修資金交款通知。業主應當依據交款通知，向專戶管理銀行交存。第十四條 房屋所有權轉讓時，該房屋專項維修資金分戶帳中結余的資金隨房屋所有權同時轉

10、讓，原業主交存專項維修資金的余額，由受讓人向原業主支付，雙方另有約定的除外。在已建立專項維修資金的物業管理區域內，房屋所有權轉讓時，原業主未繳存首次專項維修資金或者所繳存的專項維修資金余額不足規定標準的，由轉讓當事人足額交存。第三章 監督管理第十五條 住房專項維修資金由州、縣市房地產行政主管部門兩級統一代為監管。縣市代管單位應當向交存人出具財政部門統一監制的專項維修資金專用票據。第十六條 州、縣市房地產行政主管部門應當與當地建設銀行或農業銀行（即專戶管理銀行）簽訂委托合同，委托專戶管理銀行辦理專項維修資金帳戶的設立、交存、使用、結算等手續，并在專戶管理銀行設立專項維修資金專戶。在專項維修資金專

11、戶中，應當建立專項維修資金明細帳，以一個物業管理區域為單位立帳，并以房屋戶門號設分戶帳，記載分戶帳的交存、使用、結存等情況。公有住房售房單位交存的專項維修資金按物業管理區域單獨列帳。專項維修資金自存入專項維修資金專戶之日起，每季按中國人民銀行的活期利率結息到戶。第十七條 因買賣、贈與等發生房屋所有權轉讓的，受讓人應當持房屋所有權證、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶帳更名手續。第十八條 因拆遷、災害等原因致使房屋滅失的，由業主辦理有關手續后到專戶管理銀行提取原房屋專項維修資金分戶帳中的資金余額，并辦理分戶帳戶注銷手續。第十九條 專項維修資金的管理依法接受同級審計、財政等部門的監督。專項維修資金的財

12、務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。財政部門應當加強對專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。第二十條 為確保專項維修資金的安全，在國家新的管理辦法出臺之前，代收代管的住宅專項維修資金不得用于任何投資活動，包括委托銀行開辦的各項理財活動。按住宅專項維修資金管理辦法規定購買國債的必須嚴格按照辦法規定的要求執行。第四章 使 用第二十一條 專項維修資金的使用原則（一）專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。（二）專項維修資金只能用于物業共

13、用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修、更新、改造項目，任何單位和個人均不得挪作他用。（三）房屋共用部位、共用設施設備屬于保修責任期內的，由房地產開發建設單位、公有住房售房單位負責或由其委托的物業管理企業負責實施，其費用不得從專項維修資金中列支。（四）供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任，不得使用專項維修資金。經業主大會或按維修程序認可的除外。（五）物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護費用，包括日常綠化養護費、水箱清洗、公用照明和共用設施設備養護費等，不得從專項維修資金中列支。已實行物業管理的，應當在物業服務合同約定的物業

14、服務費中列支；未實行物業管理的，由相關受益業主自行承擔。（六）在一個物業管理區域內，使用專項維修資金時，涉及房屋本體共用部位、共用設施設備的，所需資金從該房屋的專項維修資金公共帳目中全部列支后的不足部分，再由相關業主按建筑面積比例分攤。第二十二條 專項維修資金的使用條件（一）物業共用部位、共用設施設備保修期滿后；（二）專項維修資金足額交存，維修項目符合專項維修資金使用范圍的；或符合專項維修資金使用范圍，且有部分專項維修資金已交存，部分未交存但已明確專項維修資金分攤標準并續籌存入專項維修資金專戶的；（三）專項維修資金的使用方案，須經相關受益業主所持投票權2/3以上通過。業主大會成立前的業主身份確

15、認，一般按房屋所有權記載的所有權人確定；訂立了買賣合同但尚未取得房屋所有權證的房屋購買人，參照房屋所有權人進行業主身份認定。第二十三條 專項維修資金的使用程序（一）業主大會未成立的，由物業管理企業或相關業主根據維修項目提出專項維修資金使用方案，該使用方案經相關受益業主所持投票權2/3以上通過后，持專項維修資金列支范圍的業主預分攤清冊和專項維修資金使用計劃與工程預算書等，向監管機構備案。監管機構自受理申請之日起10個工作日內（屬緊急情況的特事特辦）完成備案，并書面通知專戶管理銀行劃撥所需資金的20 %至70%。工程完工后，物業管理企業或相關業主憑工程決算單、費用結算票據、相關業主2/3以上業主投

16、票權簽署的驗收審核意見、按戶分攤的電腦數據等，向監管機構備案后，由監管機構通知專戶管理銀行撥付所需資金的剩余部分。（二）業主大會已成立的，由物業管理企業或相關業主根據維修項目提出專項維修資金使用方案，該使用方案經業主大會依法予以審查，審查決定應當經相關受益業主所持投票權2/3以上通過后，物業管理企業持業主大會決定、加蓋業主委員會印章和業主委員會主任、副主任共同簽章的專項維修資金列支范圍的業主預分攤清冊和專項維修資金使用計劃與工程預算書等，向監管機構備案。監管機構自受理申請之日起10個工作日內（屬緊急情況的特事特辦）完成備案，并書面通知專戶管理銀行劃撥所需資金的20 %至70%。工程完工后，物業

17、管理企業憑工程合同、工程決算單、費用結算票據、經業主委員會主任和副主任共同簽章的業主委員會驗收審核意見、按戶分攤的電腦數據等，向監管機構備案后，由監管機構通知專戶管理銀行撥付所需資金的剩余部分。（三）專項維修資金預撥款與實際發生額差額部分的劃撥手續由監管機構辦理；實際發生額低于預撥款的，結余部分作為此后預撥維修資金的一部分。（四）專戶管理銀行應按照監管機構發出的專項維修資金使用通知，及時將維修費用劃轉到物業管理企業或維修單位，同時根據按戶分攤的電腦數據將維修費用計入物業管理區域內的專項維修資金單列帳、公共帳、業主分戶帳中。第二十四條 專項維修資金的列支范圍和分攤方式（一）專項維修資金的分攤，應

18、當遵循業主誰受益誰負擔的原則，由具有共有關系的業主分攤。1、用于物業管理區域共用設施設備的，由全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。2、用于房屋本體共用部位、共用設施設備的，由該房屋業主按所擁有建筑面積的比例分攤。3、用于二戶或者二戶以上房屋共用部位、共用設施設備的，由其業主按所擁有建筑面積的比例分攤。（二）屋頂等共用部位為部分業主依據合同約定單獨使用的，其大修、中修、更新、改造費用由實際使用業主自行承擔。（三）屬于兩個或兩個以上物業管理區域的共用設施設備發生自然損壞的，其大修、中修、更新、改造費用由各物業管理區域的全體業主按照擁有的房屋建筑面積比例分攤。（四）在一個物業管理區域內，未建立首次專

19、項維修資金或首次專項維修資金未交存至專戶管理銀行的，其房屋共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新、改造所需費用，由相關業主自行協商解決。第二十五條 物業大修、中修、更新、改造的實施（一）房屋共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新、改造，應遵守城市房屋修繕管理規定、房屋修繕范圍和標準、房屋修繕工程質量檢驗評定標準、房屋完損等級評定標準、房屋建筑工程質量保修辦法、特種設備安全監察條例、機電類特種設備安裝改造維修許可規則（試行）等國家技術規范的規定；國家相關技術規范未規定的，業主大會應本著科學合理、和諧統一、滿足需要的原則依法作出決定。（二）房屋日常維修和急修的實施物業服務合同應當約定物業的日常

20、維修養護的范圍、標準和實施程序等事項；合同未約定或者約定不明確的，按照以下規定實施：房屋本體共用部位、共用設施設備的維修應當事先征得相關業主2/3以上投票權同意；物業管理區域內的共用設施設備的維修應當事先征得業主委員會書面同意。發生危及房屋及其配套設施設備安全的緊急情況，是指以下一些急修項目：1、物業共用部位、共用設施設備發生危險；2、因室內線路故障而引起停電和漏電；3、因水泵故障和進水管內的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水；4、落水管堵塞和水盤等設備漏水；5、電梯、消防、安全監控等出現故障，不能正常運行；6、樓地板、扶梯踏板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞；7、其他屬于危險性急修

21、項目。發生上述急修項目的，物業管理企業應當立即組織進行維修并及時告知業主委員會、有關主管部門，其費用按規定列支。物業管理企業未及時維修造成業主、使用人損失的，應當依法承擔相應的賠償責任。第二十六條 關于本細則實施前的執行事項：（一）細則實施前，未建立專項維修資金的，業主依法召開業主大會作出補建決定，在業主公約中予以規定，并按照細則規定的標準將首次專項維修資金繳存至專戶管理銀行。業主不按照業主大會決定、業主公約規定繳存專項維修資金的，業主委員會可依法向人民法院提起訴訟。（二）細則實施前，已交納公有住房售后首次維修資金的，公有住房售房單位、物業管理公司在細則實施之日起1個月內將單位、購房人繳納的專

22、項維修資金本息經監管機構確認后，以物業管理區域為單位統一劃至專戶管理銀行；單位提取的專項維修資金帳面余額未達到細則規定標準的，原則上按帳面余額全額劃至專戶管理銀行。（三）細則實施前，業主委員會設立住房專項維修資金帳戶的，應當在細則實施之日起1個月內將帳戶轉移至專戶管理銀行，并報監管機構備案。（四）專戶管理銀行憑監管機構出具的房屋專項維修資金統一歸集的入帳通知和加蓋監管機構印章的已繳納房屋專項維修資金的業主分戶清冊，將歸集的專項維修基金計入相關帳戶中，并分別出具專項維修資金交款憑證。屬購房人交納的，計入業主分戶帳中，屬公有住房售房單位提取的，以一個物業管理區域為單位單獨列帳。監管機構在專項維修資

23、金歸集到專戶管理銀行后的7個工作日內，應當與原專項維修資金代管單位簽訂房屋專項維修資金代管移交協議。（五）房地產開發建設單位、公有住房售房單位、物業管理企業、業主委員會、縣市房地產行政主管部門等有將專項維修資金挪作他用、擅自動用或在房屋保修期內使用住房專項維修資金的，一律按物業管理條例中關于挪用住房專項維修資金的規定處理。房地產開發建設單位、公有住房售房單位、物業管理企業、業主委員會、市縣房地產行政主管部門等不按規定將代管的專項維修資金統一歸集到專戶管理銀行的，視為挪用。第五章 法律責任第二十七條 業主或者使用人、物業管理企業、開發建設單位之間就維修基金發生糾紛的，當事人可以通過協商或經當地房地產行政主管部門協商解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向當地人民法院提起訴訟。第二十八條 公有住房未按照本細則提取維修資金的，當地財政部門和房地產行政主管部門應當責令限期補提維修資金本息。第二十九條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。第三十條 維修資金代管單位和部門有下列行為之一的，根據住宅專項維修資金管理辦法第三十六條、三十七條的規定，由縣市房地產行政主管部門責令限期改正，造成損失的責令賠償，可按違紀資金