1、 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)第四節(jié)第四節(jié) 管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則一、一、 業(yè)主與物業(yè)使用人的概念業(yè)主與物業(yè)使用人的概念 1. 業(yè)主 業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)主。 2. 物業(yè)使用人（簡(jiǎn)稱(chēng)使用人） 使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過(guò)某種形式而獲得物業(yè)使用權(quán)并實(shí)際使用該物業(yè)的人。 包括：（1）與業(yè)主共同居住的親友； （2）物業(yè)的租戶(hù)。

2、 3.業(yè)主與使用人的區(qū)別 使用人沒(méi)有對(duì)物業(yè)的最終處分權(quán)，例如對(duì)物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)和處置。 第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人 二二 業(yè)主的三個(gè)層次業(yè)主的三個(gè)層次 1.1.單個(gè)業(yè)主單個(gè)業(yè)主 指產(chǎn)權(quán)多元化情況下的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人。 2.2.業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì) 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)。 3.3.業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì) 作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。第一節(jié)第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人業(yè)主與物業(yè)使用人第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)一、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)一、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)二、業(yè)主大會(huì)會(huì)議二、業(yè)主大

3、會(huì)會(huì)議三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)1 1、業(yè)主大會(huì)成立條件、業(yè)主大會(huì)成立條件 每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，各省每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，各省市對(duì)初次成立業(yè)主大會(huì)時(shí)間都有明確規(guī)定。一市對(duì)初次成立業(yè)主大會(huì)時(shí)間都有明確規(guī)定。一般情況是：般情況是： 住宅物業(yè)的入住率達(dá)到住宅物業(yè)的入住率達(dá)到50%50%以上以上 或者從第一個(gè)業(yè)主正式入住起兩年以上的或者從第一個(gè)業(yè)主正式入住起兩年以上的 2 2、 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 業(yè)主大會(huì)的成立業(yè)主大會(huì)的成立 業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主

4、大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)3.3.業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé) 1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 2）制定和修改管理規(guī)約； 3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； 4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案； 5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)6）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；8）改變共有部分的用途；9）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)居委會(huì)選

5、聘的物業(yè)公司無(wú)效居委會(huì)選聘的物業(yè)公司無(wú)效 二、業(yè)主大會(huì)會(huì)議二、業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、定期首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議三種。 1.1.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)1.1.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議 會(huì)議內(nèi)容： 1）表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約； 2）選舉業(yè)主委員會(huì)； 3）決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企

6、業(yè)。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)2.2.定期會(huì)議定期會(huì)議 ( (一般每年召開(kāi)一次一般每年召開(kāi)一次) ) 主要內(nèi)容有： 聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告； 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程等文件的審議與修訂； 決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘； 專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定； 業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉與委員的增減； 決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng)。第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)3.3.臨時(shí)會(huì)議臨時(shí)會(huì)議 有下列情況之一，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： 經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的； 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)

7、定的其他情況。 臨時(shí)會(huì)議一般是一事一議。 第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi) 4 4、業(yè)主大會(huì)的規(guī)則、業(yè)主大會(huì)的規(guī)則 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有持有1/21/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（1 1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)元、

8、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。議。 （2 2）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3 3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。 （3 3）業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其）業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，

9、其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。 業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)4 4、業(yè)主大會(huì)的規(guī)則、業(yè)主大會(huì)的規(guī)則 （4 4）業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投）業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)票權(quán)1/21/2以上通過(guò)。以上通過(guò)。（5 5）業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)）業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)所持投票權(quán)2/32/3

10、以上通過(guò)。以上通過(guò)。 （6 6）業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄）業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄并存檔。并存檔。 （7 7）業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理）業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。 第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)一、 業(yè)主委員會(huì)的基本概念業(yè)主委員會(huì)的基本概念 1.1.業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì) 2. 2.業(yè)主委員會(huì)的宗旨業(yè)主委員會(huì)的宗旨 代表本物業(yè)的合

11、法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 3.3.業(yè)主委員會(huì)的地位業(yè)主委員會(huì)的地位 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管民主管理理的組織形式。 第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì) 4.4.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下進(jìn)行工作，并向其負(fù)責(zé)。它的主要職責(zé)如下： （1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；（3）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；與業(yè)

12、主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì) （5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（7）組織和監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核后，由全體業(yè)主分擔(dān)。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)業(yè)委會(huì)是否有權(quán)決定物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)委會(huì)是否有權(quán)決定物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn) 上海某小區(qū)一期工程于上海某小區(qū)一期工程于2004年交付業(yè)主使用，當(dāng)初確定的物業(yè)管理

13、年交付業(yè)主使用，當(dāng)初確定的物業(yè)管理費(fèi)事每平方米費(fèi)事每平方米1.9元月。元月。2005年年9月，該小區(qū)二期工程完工交房前，區(qū)月，該小區(qū)二期工程完工交房前，區(qū)物價(jià)局審定二期的物業(yè)管理費(fèi)為每平方米物價(jià)局審定二期的物業(yè)管理費(fèi)為每平方米3元月。物業(yè)管理公司與業(yè)元月。物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)協(xié)商準(zhǔn)備將一期的物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整到二期的標(biāo)準(zhǔn)，矛盾由此產(chǎn)生。委會(huì)協(xié)商準(zhǔn)備將一期的物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整到二期的標(biāo)準(zhǔn)，矛盾由此產(chǎn)生。 樓盤(pán)一期的眾多業(yè)主對(duì)這一協(xié)議表示異議。他們提出，在業(yè)委會(huì)與樓盤(pán)一期的眾多業(yè)主對(duì)這一協(xié)議表示異議。他們提出，在業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司達(dá)成協(xié)議前不久，對(duì)全體業(yè)主做過(guò)的一個(gè)調(diào)查表明，認(rèn)為管理物業(yè)公司達(dá)成協(xié)議前不久，

14、對(duì)全體業(yè)主做過(guò)的一個(gè)調(diào)查表明，認(rèn)為管理費(fèi)不應(yīng)提價(jià)的業(yè)主占費(fèi)不應(yīng)提價(jià)的業(yè)主占55.14，認(rèn)為最多漲到，認(rèn)為最多漲到2.6元的占元的占44。業(yè)主們認(rèn)。業(yè)主們認(rèn)為，業(yè)委會(huì)違背廣大業(yè)主的意愿與物業(yè)公司達(dá)成了損害業(yè)主利益的協(xié)議，為，業(yè)委會(huì)違背廣大業(yè)主的意愿與物業(yè)公司達(dá)成了損害業(yè)主利益的協(xié)議，應(yīng)是無(wú)效的。況且，物價(jià)部門(mén)的批文中的每月應(yīng)是無(wú)效的。況且，物價(jià)部門(mén)的批文中的每月3元的標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)二期樓元的標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)二期樓盤(pán)，一期樓盤(pán)當(dāng)時(shí)的定價(jià)只有盤(pán)，一期樓盤(pán)當(dāng)時(shí)的定價(jià)只有1.82元。業(yè)主們因此認(rèn)為，物業(yè)公司本來(lái)元。業(yè)主們因此認(rèn)為，物業(yè)公司本來(lái)就收費(fèi)超標(biāo)，更沒(méi)有理由提價(jià)。就收費(fèi)超標(biāo)，更沒(méi)有理由提價(jià)。 物業(yè)公司則強(qiáng)調(diào)

15、，一個(gè)小區(qū)只有一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)存在兩種收費(fèi)物業(yè)公司則強(qiáng)調(diào)，一個(gè)小區(qū)只有一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)存在兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而且，目前標(biāo)準(zhǔn)。而且，目前3元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已得到了物價(jià)局的批準(zhǔn)和業(yè)委會(huì)的同元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已得到了物價(jià)局的批準(zhǔn)和業(yè)委會(huì)的同意，因此他們收費(fèi)是完全合理的。雙方就此爭(zhēng)執(zhí)不下，許多業(yè)主想按照意，因此他們收費(fèi)是完全合理的。雙方就此爭(zhēng)執(zhí)不下，許多業(yè)主想按照原先標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)被物業(yè)公司拒收，問(wèn)題久拖不決。原先標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)被物業(yè)公司拒收，問(wèn)題久拖不決。 每平方米每月每平方米每月3元的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)否執(zhí)行元的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)否執(zhí)行?二、二、 業(yè)主委員會(huì)的組成業(yè)主委員會(huì)的組成 1.1.業(yè)主委員會(huì)的成

16、立業(yè)主委員會(huì)的成立 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。如果業(yè)主人數(shù)少且未成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)確定委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單，并提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。 業(yè)委會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定。 業(yè)委會(huì)屆滿(mǎn)兩月前，屆滿(mǎn)兩月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)委會(huì)的換屆選舉。 業(yè)委會(huì)一般由511人的單數(shù)單數(shù)組成。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì) 2. 2.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備的條件業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備的條件 業(yè)主委員會(huì)的委員應(yīng)當(dāng)具有下列條件： （1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； （

17、2）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)； （3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)； （4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； （5）具有一定的組織能力； （6）具備必要的工作時(shí)間。 業(yè)委會(huì)主任由主要業(yè)主代表?yè)?dān)任。 第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)三、三、 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 1.業(yè)委會(huì)會(huì)議的組織方式由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定。 2.經(jīng)1/3以上業(yè)委會(huì)委員提議或者主任認(rèn)為有必要，應(yīng)當(dāng)7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。 3.業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)過(guò)半數(shù)委員參與方有效，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上半數(shù)以上同意。 4.業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。業(yè)主委員

18、會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì) 四、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系四、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 1.業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是 的關(guān)系。 2.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是 的關(guān)系： 一方面，業(yè)委會(huì)要聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)；一方面，業(yè)委會(huì)也應(yīng)提醒和要求廣大業(yè)主履行義務(wù)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。 3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的溝通工作。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)委托與被委托委托與被委托委托與合作并存委托與合作并存五、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系五、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系 1.居委會(huì)的任務(wù)（城市居民委員會(huì)組織法規(guī)定） 2.居委會(huì)雖然

19、定義為群眾性自治組織，實(shí)際上帶有準(zhǔn)政府職能機(jī)構(gòu)性質(zhì)，從事行政管理的行為。 3.居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間存在指導(dǎo)與被指導(dǎo)指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。（物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定） 4.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)和會(huì)議決定應(yīng)當(dāng)通知居委會(huì)。配合居委會(huì)，同公安機(jī)關(guān)一起協(xié)同管理好社區(qū)治安。 5.5.居委會(huì)和業(yè)委會(huì)的功能和人員組成居委會(huì)和業(yè)委會(huì)的功能和人員組成存在交叉，它們未來(lái)的發(fā)展方向如何？存在交叉，它們未來(lái)的發(fā)展方向如何？ 第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)居民委員會(huì)相關(guān)法律法規(guī)物權(quán)法物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則城市居民委員會(huì)組織法城市居民委員會(huì)組織法組織性質(zhì)業(yè)主

20、大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)未明確其法人資格未明確其法人資格基層群眾性自治組織基層群眾性自治組織帶有準(zhǔn)政府職能機(jī)構(gòu)性質(zhì)帶有準(zhǔn)政府職能機(jī)構(gòu)性質(zhì)政府主管部門(mén)房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督接受街道辦事處指導(dǎo)接受街道辦事處指導(dǎo)代表群體物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主轄區(qū)內(nèi)的全體居民轄區(qū)內(nèi)的全體居民成員和活動(dòng)經(jīng)費(fèi)成員由業(yè)主選舉成員由業(yè)主選舉活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由業(yè)主支付活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由業(yè)主支付主要成員由政府安排，居民主要成員由政府安排，居民選舉。活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由政府提供選舉。活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由政府提供區(qū)域劃分物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域社區(qū)社區(qū)委員條件具

21、有完全民事行為能力的業(yè)主和其具有完全民事行為能力的業(yè)主和其他由業(yè)主大會(huì)決定的條件他由業(yè)主大會(huì)決定的條件年滿(mǎn)十八歲的本居住地區(qū)居年滿(mǎn)十八歲的本居住地區(qū)居民（剝奪政治權(quán)利的除外）民（剝奪政治權(quán)利的除外）職責(zé)召集業(yè)主大會(huì)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同召集業(yè)主大會(huì)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)職責(zé)來(lái)源于業(yè)主大會(huì)職責(zé)來(lái)源于業(yè)主大會(huì)宣傳政策、公益事業(yè)、調(diào)解宣傳政策、公益事業(yè)、調(diào)解糾紛、維護(hù)治安、文化衛(wèi)生糾紛、維護(hù)治安、文化衛(wèi)生計(jì)生計(jì)生職責(zé)來(lái)源于政府職責(zé)來(lái)源于政府六、業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè)六、業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè) 在強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和資質(zhì)管理時(shí)，也不應(yīng)該忽略業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè)。 業(yè)

22、委會(huì)的建設(shè)實(shí)際上是業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)，可從下面三個(gè)方面入手： 1.進(jìn)行廣泛宣傳、教育，使群眾成為“成熟消費(fèi)者”； 2.聘請(qǐng)主管部門(mén)、物業(yè)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的人員為業(yè)委會(huì)顧問(wèn)，以提高業(yè)委會(huì)的水平； 3.組織業(yè)委會(huì)委員和主任參加培訓(xùn)活動(dòng)。第三節(jié)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約一、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則一、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則二、管理規(guī)約二、管理規(guī)約一、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則一、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則經(jīng)過(guò)民主協(xié)商和表決通過(guò)，約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)。第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)

23、約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約制定原則：制定原則： 基于物業(yè)管理的“業(yè)主自治”第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約議事規(guī)則議事規(guī)則的主要事項(xiàng)：的主要事項(xiàng)：（1）業(yè)主大會(huì)名稱(chēng)及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；（2）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；（3）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；（4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式；（5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；（7）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；（8）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；（9）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；（10）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；（11）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。 第四節(jié)第四節(jié)

24、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約兩點(diǎn)注意：兩點(diǎn)注意：1.議事規(guī)則中的任何規(guī)定不得違反國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)；2.議事規(guī)則必須在首次業(yè)主大會(huì)上最先討論和通過(guò)，然后才能按此議事規(guī)則討論決定其他問(wèn)題。第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約二、管理規(guī)約二、管理規(guī)約1. 1. 性質(zhì)性質(zhì) 管理規(guī)約，主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。它是一種公共契約，屬于協(xié)議、和約的性質(zhì)，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約2.2.管理規(guī)約的主要事項(xiàng)：管理規(guī)約的主要事項(xiàng)：（1）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；（2）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；（3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；（4）業(yè)主共同利益的維護(hù)；（5）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（6）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；（7）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約廣義的管理規(guī)約包括：廣義的管理規(guī)約包括：1.1.臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約2.2.管理規(guī)約管理規(guī)約第四節(jié)第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約2. 2. 臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，參