1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。商業價格前期預測算報告商業價格前期預測算報告中原集團安徽中原事業一部hefei.10.2012code of this report | 2 copyright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整體定價a、b、c地塊一拖二商業價格整體均價：地塊一拖二商業價格整體均價：24100元元/平方米。平

2、方米。d、e地塊商業街一層商業整體均價：地塊商業街一層商業整體均價：37000元元/平方米。平方米。結論結論4530036200453003620036200453002170031300一拖二商業價格一拖二商業價格3570044600250002140026500265002650025500212002120020400204002550035700單位：元單位：元/平方米平方米code of this report | 3 copyright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整體定價通過市場

3、售價百分比計算，通過市場售價百分比計算，d、e地塊商業街二層商業價格體地塊商業街二層商業價格體系為一層的系為一層的38.5%，整體均價：，整體均價：14000元元/平方米。平方米。結論結論14000140001400014000138001400013800單位：元單位：元/平方米平方米14000一層價格系數參照一層價格系數參照code of this report | 4 copyright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整體定價8300830083008300820083008200通過市場

4、售價百分比計算，通過市場售價百分比計算，d、e地塊商業街三層商業價格體地塊商業街三層商業價格體系為一層的系為一層的23%，整體均價：，整體均價：8300元元/平方米。平方米。結論結論單位：元單位：元/平方米平方米8300一層價格系數參照一層價格系數參照code of this report | 5 copyright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整體定價分層定價總結分層定價總結一拖二商業：均價一拖二商業：均價24100元元d、e一層商業：均價一層商業：均價37000元元d、e二層商業：均價二層

5、商業：均價14000元元d、e三層商業：均價三層商業：均價8300元元code of this report | 6 copyright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整體定價總售價核算總售價核算一、商業街一、商業街d d、e e地塊總面積：地塊總面積：5900059000平方米平方米 1 1層面積約：層面積約：2360023600平方米（按地塊總面積平方米（按地塊總面積40%40%計算）計算） 均價：均價：3700037000元元/ /平方米平方米 總價：總價：8.738.73億億 2 2層面

6、積約：層面積約：2360023600平方米（按地塊總面積平方米（按地塊總面積40%40%計算）計算） 均價：均價：1400014000元元/ /平方米平方米 總價：總價：3.33.3億億 3 3層面積約：層面積約：1180011800平方米（按地塊總面積平方米（按地塊總面積20%20%計算）計算） 均價：均價：83008300元元/ /平方米平方米 總價：總價：0.980.98億億 小計銷售總價：小計銷售總價：1313億（均價：億（均價：2200022000元元/ /平方米）平方米）二、二、1 1拖拖2 2商業商業a a、b b、cc地塊總面積：地塊總面積：2900029000平方米平方米 均

7、價：均價：2410024100元元/ /平方米平方米 總價：總價：7 7億億合計總銷售面積：合計總銷售面積：8800088000平方米平方米合計總銷售值約：合計總銷售值約：2020億億 整體均價約：整體均價約：2270022700元元/ /平方米平方米code of this report | 7 copyright centaline group, 2010商業定價基礎和背景商業定價基礎和背景城市商業調研和分析城市商業調研和分析區域商業價值分析區域商業價值分析項目商業價值分析項目商業價值分析項目一層商業均價項目一層商業均價項目整體定價項目整體定價項目商業價值空間分析項目商業價值空間分析 市場

8、比較法 租金還原法 入市價值推算 項目四至價值 項目本體價值 區域整體定價 商業上升空間以三大價值分析為定價基礎，結合項目地塊特點，最終實現以三大價值分析為定價基礎，結合項目地塊特點，最終實現整個項目定價體系。整個項目定價體系。code of this report | 8 copyright centaline group, 2010項目一層商業均價項目一層商業均價市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價值推算入市價值推算方方法法釋釋意意市場定價方法n參考同區同類鋪位之綜合因素及價格水平，利用“市場比較法”制定價格。n依據“市場比較”原理，對相關鋪位的價格經過修正，加權得出。影響商鋪市

9、場定價法的9大因素n地段、商業氛圍、人流量、周邊環境、交通情況、內部規劃設施、規模、發展商信譽、經營公司影響因素影響因素權重權重地段30%商業氛圍20%人流量16%周邊環境5%交通情況6%內部規劃設施6%規模8%發展商信譽3%經營公司6% 因目前無為在售商業項目較少，與本項目較近的代表型商業只有三家，藍鼎.中央城、無為建材大市場、五州雅苑。序號序號項目名稱項目名稱同類產品同類產品1藍鼎.中央城1、2層連體商業，主干道、次干道2無為建材大市場沿街商業、內鋪3五州雅苑沿街商業1-3層本案本案123code of this report | 9 copyright centaline group,

10、2010項目一層商業均價項目一層商業均價市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價值推算入市價值推算項目市場對比項目市場對比9大影響因素的綜合評分：大影響因素的綜合評分：序號序號評估項目評估項目滿分滿分藍鼎藍鼎. .中央城中央城無為建材大市場無為建材大市場五州雅苑五州雅苑評分評分備注備注評分評分備注備注評分評分備注備注1地段3012新城區，距離老城較遠10城區外，地段較差24較好，靠近老城區2商業氛圍208暫無商業氛圍8暫無商業氛圍13有商業基礎3人流量165人流量較少6人流量較少11住宅較多，人流量較好4周邊環境52新城開發區，無環境2環境較差4環境較好5交通情況62交通便捷度低2.5交

11、通便捷度較低4交通便捷較好6內部規劃設施65項目整體較完善4內部規劃一般3內部主要為住宅規劃7規模87未來商業規模較大7專業市場規模較大4沿街全部為底商8發展商信譽32.5知名發展商2區域發展商2區域發展商9經營公司66-5-5-合計10049.546.570code of this report | 10 copyright centaline group, 2010項目一層商業均價項目一層商業均價市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價值推算入市價值推算本項目本項目9大影響因素的綜合評分：大影響因素的綜合評分：序號序號評估項目評估項目滿分滿分本項目本項目評分評分備注備注1地段3028

12、老城區商業中心地段2商業氛圍2018商業氛圍較好，十字街3人流量1613十字街人流量較大4周邊環境53部分區域較不理想5交通情況65交通便捷6內部規劃設施66規劃完善7規模88無為第一大商業綜合體8發展商信譽32.5知名發展商9經營公司66-合計10089.5code of this report | 11 copyright centaline group, 2010項目一層商業均價項目一層商業均價市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價值推算入市價值推算項目市場綜合評分和項目均價比較：項目市場綜合評分和項目均價比較：序號序號評估項目評估項目滿分滿分本項目本項目藍鼎藍鼎. .中央城中央

13、城無為建材大市場無為建材大市場五州雅苑五州雅苑均價（元均價（元/ /平方米）平方米）pxpxp1=20400p1=20400p2=12200p2=12200p3=31200p3=31200（預計）（預計）1地段30281210242商業氛圍201888133人流量161356114周邊環境532245交通情況6522.546內部規劃設施665437規模887748發展商信譽32.52.5229經營公司66655合計10089.549.546.570n藍鼎中央城主干道商業價格14000-20000元/平方米，次干道內街8000-12000元/平方米，取中間均價15000元/平方米，1拖2銷售，折

14、單層價格，約20400。n無為建材大市場沿街商業10000-13000元/平方米，內鋪商業6000-8000元/平方米，內鋪與外鋪價格比=0.6：1，1拖2銷售，折單層價格，約12200元。n五州雅苑商業預計2014年推出，以現在商業價格計算，預計均價25000元/平方米，1拖2銷售，折單層價格約31200元。code of this report | 12 copyright centaline group, 2010項目一層商業均價項目一層商業均價市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價值推算入市價值推算結結 論論市場比較法步驟：市場比較法步驟：n1、影響商鋪價值的因素分析n2、市場

15、比較對象的選定n3、各市場比較對象的專業評分n4、相關樓盤價格修正項目相對比較對象的價格n5、項目價格測算對各相關樓盤價格的加權平均步驟一：修正后各相關樓盤價格步驟一：修正后各相關樓盤價格14754 4691 p1=（89.5/49.5）x20400=36885p2=（89.5/46.5）x12200=23456p3=（89.5/70）x31200=39890步驟二：根據權重加權測算價格步驟二：根據權重加權測算價格n二個項目權重：藍鼎中央城在整體商業規模和業態定位上與本項目相擬，只是地段上目前有較大差距，但未來區域發展會帶來較大機遇，因此權重為40%；建材大市場因業態不同，地段相差較遠，定為2

16、0%；五州雅苑因在城市內地理位置相當，定為40%npx=36885x40%+23456x20%+39890x40% =35400根據市場比較法，不同項目賦予不同權重，本項目整體一層商業均根據市場比較法，不同項目賦予不同權重，本項目整體一層商業均價為價為35400元元/平方米平方米市場比較法：市場比較法：35400元元/平方米平方米code of this report | 13 copyright centaline group, 2010項目一層商業均價項目一層商業均價市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價值推算入市價值推算方方法法釋釋意意租金反推法租金反推法資產定價的最主要和最基本

17、方法，是商鋪租金按照投資產定價的最主要和最基本方法，是商鋪租金按照投資回報率幅現的現值資回報率幅現的現值租金還原法租金還原法n簡介：綜合租金水平是影響商鋪定價最直接因素綜合租金水平是影響商鋪定價最直接因素，租金反應商業繁榮程度和經營狀況n租金反推法是商鋪估價最常用的方法之一商鋪估價最常用的方法之一。具有一定的權威性，它是對房屋、商鋪等不動產或其它具備收益性質資產進行估價的基本方法。n租金反推法實質是商鋪價值通過租金以投資回報率進行貼現商鋪價值通過租金以投資回報率進行貼現。購買商鋪作為一種投資，商鋪購買款作為購買未來若干年商鋪而投入的資本。租金反推法是估算商鋪在未來每年預期純收益的基礎上，以一定

18、的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。n投資回報率：業界一般取商鋪年投資回報率為投資回報率為8%。租金為項目所在四至租金。計算公式計算公式 售價售價=年租金年租金/年投資回報率年投資回報率code of this report | 14 copyright centaline group, 2010項目一層商業均價項目一層商業均價市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價值推算入市價值推算商鋪租金與商圈繁榮緊密聯系，從租金水平及分布區域來分析，無為縣城商圈呈抱團形態，中心商業高度集中，周邊商業分布稀散，商圈空間沒有得到很好延展，租金價格兩極化。租金最高的為

19、西大街中段，租金最高的為西大街中段，300元元/平方米，距離項目最近的十字街租金為平方米，距離項目最近的十字街租金為260元元/平方米。（部分為平方米。（部分為1、2層連體商業租金）層連體商業租金）code of this report | 15 copyright centaline group, 2010項目一層商業均價項目一層商業均價市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價值推算入市價值推算 根據市場租金調研，因本項目部分區域拆遷，無營業商業，通過相應區域租金分析。項目四至租金大約50-220元/平方米，考慮到一層商業較集中在d、e高租金地塊，而且在綜合體的商業氛圍帶動下，會形成租

20、金快速上漲，固整體平均值160元/平方米。2201305080130120項目四至租金項目四至租金code of this report | 16 copyright centaline group, 2010項目一層商業均價項目一層商業均價市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價值推算入市價值推算結結 論論根據租金推法，以項目四至平均一層租金根據租金推法，以項目四至平均一層租金160元元/平方米平方米/月計算，項月計算，項目一層沿街商鋪均價為目一層沿街商鋪均價為24000元元/平方米，加入銷售溢價因素平方米，加入銷售溢價因素32000元元/平方米。平方米。目前商業價值測算（投資回報率目

21、前商業價值測算（投資回報率8%計算）計算）n項目四至的平均租金為160元/平米/月n年租金為1920元/平米目前平均每平米售價為：1920/8%=24000元加入銷售溢價因素的商業價格測算加入銷售溢價因素的商業價格測算n業界一般認為加入銷售溢價因素時的回報率為業界一般認為加入銷售溢價因素時的回報率為6%n項目四至的平均租金為160元/平米/月n年租金為1920元/平米考慮溢價因素每平售價為：1920/6%=32000元注：商鋪的轉讓費加大商鋪投資門檻，反映商鋪價值。雖然轉讓費能在商鋪下次轉讓中收回，但轉讓費會在經營期產生資金成本，租金反推法并未計入這部分成本，所以租金反推法計算出的售價比實際售

22、價偏底。租金反推法：租金反推法：24000元元/平方米平方米32000元元/平方米平方米code of this report | 17 copyright centaline group, 2010項目一層商業均價項目一層商業均價市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價值推算入市價值推算定價結論定價結論2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020拆遷、工程期工程期/銷售期/招商期項目培育期項目成熟市場比較法35400年均8%的增長率，預計2014年上半年售價為39600元/平方米租金反推法現有推算24000264002904031944351

23、3838652425174676951445加入溢價的售價推算320003520038720425924685151536566906235968595價值實現的時間維度：商業成熟后商業價值才會出現躍升，預計價值實現的時間維度：商業成熟后商業價值才會出現躍升，預計2014年上半年項目入市時一層商業均價合理售價區間年上半年項目入市時一層商業均價合理售價區間29000元元/平方平方米米39600元元/平方米。平方米。未來價值估算未來價值估算租金估算：市場研究顯示區域年租金估算：市場研究顯示區域年均租金上漲率為均租金上漲率為10%-20%，估算，估算取值取值10%。code of this repo

24、rt | 18 copyright centaline group, 2010項目一層商業均價項目一層商業均價市場比較法市場比較法租金反推法租金反推法入市價值推算入市價值推算定價結論定價結論入市價值推算：入市價值推算：保守價格區間保守價格區間2900032000元元/平方米平方米銷售平穩價格銷售平穩價格3200035000元元/平方米平方米激進價格區間激進價格區間3500039000元元/平方米平方米code of this report | 19 copyright centaline group, 2010商業定價基礎和背景商業定價基礎和背景城市商業調研和分析城市商業調研和分析區域商業價值

25、分析區域商業價值分析項目商業價值分析項目商業價值分析項目一層商業均價項目一層商業均價項目整體定價項目整體定價項目商業價值空間分析項目商業價值空間分析 市場比較法 租金還原法 入市價值推算 項目四至價值 項目本體價值 區域整體定價 商業上升空間以三大價值分析為定價基礎，結合項目地塊特點，最終實現以三大價值分析為定價基礎，結合項目地塊特點，最終實現整個項目定價體系。整個項目定價體系。code of this report | 20 copyright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整體定價草草市市街

26、街東大街東大街環環城城路路新新開開發發道道路路東大街：東大街：城市主干道，緊臨中心商圈十字街，附近全友家具、黃金珠寶、商之都等，交通便捷，人流、車流量較大環城路：環城路：沿環城河，與新城區隔河相望，段路無商業和居住區，車道路況較好，人流、車流較少。未來規劃同濟橋，直接連通新城區，商業未來發展潛力較大。草市街北段（道路暫草市街北段（道路暫未打通）：未打通）：周邊居住區較多，緊臨北大街，北大街沿街商業較成熟，人流、車流平穩。草市街：草市街：目前部分未拆遷，整個面貌較差，但位于東大街、北大街二條主干道的連接處，周邊生活居民較多，商業氛圍適中，人流、車流平穩。東大街東大街code of this re

27、port | 21 copyright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整體定價草草市市街街東大街東大街環環城城路路新新開開發發道道路路價值判斷價值判斷通過四至分析和地塊現有資源價通過四至分析和地塊現有資源價值判斷：值判斷：n草市街與d、e地塊之間的沿街商業價值最高；n東大街新貫穿環城路商業價值次之；n草市街北段新開通商業和b、c地塊之間的沿街商業其次之；n最后為環城路段沿街商業；東大街東大街高價值段高價值段次價值段次價值段其次價值段其次價值段最低價值段最低價值段第一價值段第一價值段第二價值段第二

28、價值段第三價值段第三價值段第四價值段第四價值段code of this report | 22 copyright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整體定價價值判斷價值判斷高價值段高價值段次價值段次價值段其次價值段其次價值段最低價值段最低價值段項目本體研究：通過動線、入口、項目本體研究：通過動線、入口、主力店等規劃，大幅提升主力店等規劃，大幅提升e、d地塊地塊價值，同時帶動環城路商業的價值。價值，同時帶動環城路商業的價值。價值發現，主力價值發現，主力店的多重入口，店的多重入口，帶動了城北區域帶動了

29、城北區域人群從環城路段人群從環城路段的動線。的動線。e、d地塊的商業地塊的商業價值加強：價值加強：n位于整個綜位于整個綜合體動線帶；合體動線帶；n多個動線的結合；多個動線的結合；項目規劃影響商鋪價值因素分析項目規劃影響商鋪價值因素分析n各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數值n位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪為價值最高商鋪，根據不同因素的變化遞減。code of this report | 23 copyright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整

30、體定價區域整體定價商業價值商業價值高價值段高價值段次價值段次價值段其次價值段其次價值段最低價值段最低價值段一層商業價值結論：峰值出現在一層商業價值結論：峰值出現在e地地塊沿草市街段，塊沿草市街段，e地塊沿街價值最高，地塊沿街價值最高，其次為其次為d地塊，后為地塊，后為c地塊北大街動地塊北大街動線，線，b地塊草市街延伸路段和地塊草市街延伸路段和b、c交接路段，最后為環城路段。交接路段，最后為環城路段。峰值峰值次峰值次峰值次峰值次峰值四至價值四至價值本體規劃本體規劃code of this report | 24 copyright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定

31、價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整體定價結論結論2014年上半年項目入市時：一層商鋪均價年上半年項目入市時：一層商鋪均價34500元元/平方米，通過市場比較法：平方米，通過市場比較法：確定項目沿街商鋪、沿街高價值商鋪和內鋪商業價值。確定項目沿街商鋪、沿街高價值商鋪和內鋪商業價值。影響因素總分第一價值段第二價值段第三價值段第四價值段道路通達性3028252026人流3025242020可視性2016161515商業環境2015151210合計10084806771價格34500324702751829160項目規劃對價值提升5%10%10%0%最終價格36200

32、357003030029200n現有商業價值測算（沿街鋪）n以第一階值段為基準，通過分解影響商業價值的因素，打分、比較法，得出第二、三、四階值段的商業價值。n項目規劃對第一、二、三、四階值段的調整：主要考慮動線出口和主力店兩個因素，主要動線提升5%，主力店提升5%。n中原大量案例研究顯示：內鋪為沿街外鋪價值的60%；1拖2連體商業為沿街外鋪價值的70%。n轉角鋪為中段商鋪價值的125%。內鋪價值60%2170021400-1拖2商業70%-250002120020400轉角鋪價值125%4530044600/313002650025500code of this report | 25 cop

33、yright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整體定價一拖二商業價格整體均價：一拖二商業價格整體均價：24100元元/平方米。平方米。項目一層商業整體均價：項目一層商業整體均價：37000元元/平方米。平方米。結論結論4530036200453003620036200453002170031300一拖二商業價格一拖二商業價格3570044600250002140026500265002650025500212002120020400204002550035700單位：元單位：元/平方米平方米cod

34、e of this report | 26 copyright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整體定價售價售價因無為現沒有在售項目做為售價樓層對比，固提取了合肥部分商業綜合體做為層樓差價百分之因無為現沒有在售項目做為售價樓層對比，固提取了合肥部分商業綜合體做為層樓差價百分之參照。數據得出，一層內鋪為一層基數參照。數據得出，一層內鋪為一層基數60%，二層為一層基數，二層為一層基數38.5%，三層為一層基數，三層為一層基數23%。code of this report | 27 copyright

35、centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整體定價租金租金同為合肥綜合體的商業租金比，內鋪租金為外鋪的同為合肥綜合體的商業租金比，內鋪租金為外鋪的67%，二樓為一樓的，二樓為一樓的64%，三樓為，三樓為46%，四，四樓為樓為43%，五樓為，五樓為32%。code of this report | 28 copyright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整體定價通過市場售價百分比計算，項目二層商業價格體系為一層的通過市場售價百分比計算，項目二層商業價格體系為一層的38.5%，整體均價：，整體均價：14000元元/平方米。平方米。結論結論14000140001400014000138001400013800單位：元單位：元/平方米平方米14000一層價格系數參照一層價格系數參照code of this report | 29 copyright centaline group, 2010項目整體定價項目整體定價項目四至價值項目四至價值項目本體價值項目本體價值區域整體定價區域整