1、天津保利地產大都會天匯廣場定價方案 天匯廣場b座定價報告保利地產代理2<012年4月3<0日 目 錄【一】 市場價格分析【二】 價格策略制定【三】 核心均價推導【四】 價差因素調整市場價格分析富力盈利大廈天津大都會仁恒海河廣場天津大悅 城麥購國際大廈嘉里中心中糧大道中信金融街世紀中心和黃世紀都會天津國際大廈津匯廣場環球金融中心環球置地廣場富力中心南站cbd醞釀期凱德國貿信達廣場天津現代城友誼路君隆廣場南京路、小白樓板塊成熟區未售在售已售老城廂板塊發展中市場價格分析 項 目板塊/商圈等級均價（元/）優惠政策入市/入住天津環球金融中心海河沿線甲級32<0<0<0全款9

2、8折，貸款99折2<01<0.12/2<011.6金谷大廈津灣廣場甲級275<0<02<01<0.8/2<012.12華鼎智地華苑甲級115<0<0全款97折，分期6<0天內付完99折2<01<0.<07/2<011.6頂佳金領地華苑甲級13<0<0<0全款98折，貸款99折2<01<0.11/2<01<0.12力神廣場華苑甲級135<0<0全款98折，貸款99折2<01<0.1<0/2<012.4融創奧城寫字樓奧城甲級185&

3、lt;0<0全款97折，貸款99折（買6<0<0贈1<0<0）2<01<0.12/2<012.6晶采大廈人民公園乙級18<0<0<0全款96折，貸款98折，搜房99折，辦藍印2<011.3/2<011.3海景廣場人民廣場乙級14<0<0<0全款98折，貸款99折2<012.4/2<012.12花樣年香年廣場小海地甲級15<0<0<0全款97折，貸款99折2<011.5/2<012.1<0富力中心小白樓甲級22<0<0<095折2<

4、;01<0.12/2<013.12福建大廈南站cbd乙級165<0<0-2<01<0.2/2<011.12潤東國際大廈南站cbd甲級17<0<0<0全款98折2<0<08.5/2<0<09.6市場價格分析天津環球金融中心量價走勢圖富力中心寫字樓量價走勢圖3<0<0<0<0177<0<0（19743-18247）/ 177<0<0 *1<0<0% =8% 富力中心11年4月12年4月年增長率（ 25293- 2279<0） / 2279<0*

5、1<0<0% =1<0.9% 津塔均價11年4月-12年4月年增長率根據市區在售兩個甲級寫字樓銷售均價，可知同類型產品售價年增長率可達8%-1<0%市場價格分析小結：地塊價值優： 本項目位于老城廂-新金街板塊，緊鄰海河，周邊交通便 捷、生活配套齊全升值潛力大 該板塊未來寫字樓供應量大，屬于發展中的cbd價格策略制定金融總部基地福安大街榮業大街項目位置榮業大街與福安大街交口總占地面積26<0<0<0總建筑面積91<0<0<0地上總建面63<0<0<0b座地上建面19<0<0<0總層數地上21層，地下3

6、層建筑高度92.4米容積率4.89綠化率15%結構類型鋼筋混凝土框架核心筒結構開發商盛世鑫和物業管理保利物業項目概況價格策略制定b棟目標價格策略制定acb 天匯廣場緊鄰城市交通干 道，通達度高，利于展示 天匯廣場所處新金街板塊具有較好的升值和發展潛力 a棟整售picc,均價195<0<0 元/， c棟整售北京銀行，均價185<0<0元/ a、b、c三樓座呈“品”分布排列，b座優勢不明顯 b座售價需保持項目市場定位與形象價格策略制定所以：平開平走a/c棟的銷售價格已經決定b棟不可能低開，且項目形象逐步完善確立的過程短，以及區域由商業區到商務區的轉變帶動項目發展潛力，具有升

7、值空間核心價格推導本報告定價結合方法：一、市場比較導向法二、租金收益修正核心價格推導天匯廣場b座津塔寫字樓富力中心地段因素位置和平福安大街與榮業大街交口和平區大沽橋與興安路交口河西合肥道與南昌路交口商圈新金街海河沿線小白樓產品因素建筑面積19<0<0<02<05<0<0<0 m27<0<0<0<0高度92.4米336.9米199米外立面石材玻璃幕墻玻璃幕墻結構鋼筋混凝土框架鋼筋混凝土框架剪力墻體系框架剪力墻單層面積982195<0-316<0m2 17<0<0層高4.2米4.2米4米電梯日立，5部三菱，4

8、9部日立，16部空調約克，四管制新風中央約克，可變風量（vav）系統vrv中央空調公共部分精裝修精裝修精裝修開發商保利金融街金融街富力物業管理保利第一太平戴維斯第一太平戴維斯物業費26元/.月28元/.月18元/ .月營銷因素力度、策略弱強，道旗、活動、網絡一般，網絡及圍擋核心價格推導定價因素細化因素權重（%）天匯廣場津塔富力中心地段因素4<0%環境2<0%商務氛圍1<01<0<01<0511<0自然環境51<0<011<09<0交通1<0%車行道路51<0<011<01<05公交系統51<0

9、<09<01<0<0配套1<0%商業配套51<0<01<0<09<0金融配套31<0<01<0<01<05休閑配套51<0<01<051<0<0項目因素4<0%規模21<0<013<011<0面積分割1<01<0<012<011<0建筑立面51<0<01<051<05車位配比51<0<09<095空調51<0<011<09<0電梯81<0<

10、011<01<0<0開發商品牌41<0<09<08<0物業服務51<0<01<051<05營銷因素2<0%推廣力度81<0<01151<05營銷策略1<01<0<012<01<05合計1<0<01<0<01<07.951<01.45權重<0.3<0.7銷售均價2529319743修正均價2343<01946<0版權所有，資料由：/.mm8584>>/ 整理編輯，轉載請注明核心價格推導b座靜態均價=津塔*&

11、lt;0.3+富力中心*<0.7 = 2343<0*<0.3 + 1946<0 *<0.7 = 2<0651元/ 核心價格推導項目名稱租金（元/·天）物業費（元/·天）環球金融中心6（不含物業費）28津匯廣場5.563<0國際大廈5.44<0信達廣場4.826天津中心5.225環球置地廣場521麥購國際大廈421創新大廈421藍海國際3.315高檔辦公寫字樓代表天匯廣場未來發展潛力中高檔寫字樓反映天匯廣場市場地位同區域中檔寫字樓支撐租金上漲預期天匯廣場初期預估租金在4-5 元之間，取中等偏上4.8元/.月核心價格推導根據寫字樓

12、租金回報年限一般為12年根據天匯廣場的市場地位與發展潛力，取區域內中等偏上租金 144元/.月推導售價月租金*12個月*回報年限 =144*12*12=2<0736元/核心價格推導b座靜態均價 = 2<0651元/租金修正均價=2<0736元/兩者相差85元/，鑒于項目精裝交房，且市場比較看好，租金上揚，取整至 21<0<0<0元/銷售周期為一年，根據之前測算售價漲幅為8%-1<0%，所以價格可浮動至2268<0-231<0<0元/價差因素調整價差垂直價差水平價差辦公習慣樓層數量區域劃分朝向、采光私密性景觀布局價差因素調整b座b座共2

13、1層1-2層為商業 3層物業層 4-2 1層辦公樓樓層高低與人流量呈反比樓層越高遮擋越少：樓層少，應分區拉開樓層差：取中間層12層為基準價層：低區4-8層層差5<0元/平米，中區9-16層層差1<0<0元/，高區17-21層層差2<0<0元/價差因素調整樓層樓層價21層221<0<02<0層22<0<0<019層218<0<018層216<0<017層214<0<016層212<0<015層2115<014層211<0<013層21<05<012層21

14、<0<0<011層2<09<0<01<0層2<08<0<09層2<07<0<08層2<06<0<07層2<055<06層2<05<0<05層2<045<04層2<04<0<03層2<035<0b座價差因素調整參考因素比重12345朝向25%97981<0<01<0196采光3<0%1<051<0<01<0<09898私密性1<0%1<0<01<051&

15、lt;0<01<0<098景觀15%1<051<051<0<09596展示性2<0%951<051<0<09595總比1<0<0%1<0<0.751<01.751<0<097.996.6價差因素調整樓層<01<02<03<04<0521層22257.522467.5221<0<021659213262<0層22157.522367.522<0<0<0215592122619層22<057.522267.5219<

16、;0<0214592112618層21957.522167.5218<0<02135921<02617層21857.522<067.5217<0<0212592<092616層21757.521967.5216<0<0211592<082615層21657.521867.5215<0<021<0592<072614層21557.521767.5214<0<02<09592<062613層21457.521667.5213<0<02<08592<052612層

17、21157.521367.521<0<0<02<05592<028611層21<057.521267.52<09<0<02<04592<01861<0層2<0957.521167.52<08<0<02<03592<0<0869層2<0857.521<067.52<07<0<02<0259199868層2<08<07.521<017.52<065<02<02<09199367層2<0757.52<0967.52<06<0<02<0159198866層2<07<07.52<0917.52<055<02<01<09198365層2<0657.52<0867.52