1、精品研究報告目目 錄錄第一章第一章 總論總論.1一、項目概況.1二、項目編制依據.2三、報告研究內容.2四、簡要結論.3五、主要經濟指標.3第二章第二章 項目背景項目背景.5一、國際觀光農業現狀.5二、國內觀光農業現狀.6三、觀光農農業發展前景.7第三章第三章 項目建設的重要性和必要性項目建設的重要性和必要性.8第四章第四章 項目的可行性項目的可行性.10第五章第五章 市場分析與預測市場分析與預測.12一、整體市場概況.12二、項目市場定位.14第六章第六章 建設內容及經營理念建設內容及經營理念.15一、設計思想.15二、項目建設內容.15三、經營理念.16精品研究報告第七章第七章 項目選址和

2、建設條件項目選址和建設條件.18一、項目選址.18二、自然條件.18第八章第八章 規劃布局規劃布局.20一、規劃基本原則.20二、總體規劃方案.21第九章第九章 工程方案工程方案.23一、基礎設施建設.23二、生態園林工程.26第十章第十章 環境保護環境保護.29一、項目區環境條件.29二、環境保護.29三、水土保持.30第十一章第十一章 建設進度及招投標方案建設進度及招投標方案.31一、建設進度.31二、招投標方案.31第十二章第十二章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措.33一、投資估算范圍.33二、投資估算依據.33三、計算期.34精品研究報告四、項目投資.34五、資金籌措.36第十三

3、章第十三章 財務評價財務評價.37一、評價原則、依據及參數.37二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算.37三、成本費用估算.38四、盈利能力分析.40五、財務生存能力分析.41六、不確定性分析.41七、財務評價結論.45第十四章第十四章 社會效益評價社會效益評價.66第十五章第十五章 結論及建議結論及建議.68一、結論.68二、建議.68精品研究報告第一章第一章 總論總論一、項目概況一、項目概況（一）項目名稱：張家界武陵源區天子山原生態觀光農莊建設項目（二）項目業主：重慶中孚投資有限公司（三）項目地址：張家界市武陵源區天子山鎮泗南峪村（四）項目性質：新建（五）項目建設內容及規模本項目擬租賃

4、土地 600 畝，其建設主要內容為生態農業園、民族風情園、接待配套用房及原生態拓展訓練基地的建設。主要建設規模如下：1、生態農業園：種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬菜種植 50 畝。2、民族風情園：修建民俗風情園 100 畝。3、接待配套用房：改造修整原有用房 2600 m2，新建 1200m2。4、原生態拓展訓練基地：修建原生態拓展訓練基地 180 畝。（六）項目工期：項目建設期擬定為 1 年，即 2009 年 7 月至 2010 年 6 月。（七）項目總投資及資金籌措1、項目總投資為 8000 萬元，其中一期投入 4550 萬元。精品研究報告2、資金籌措：項目資

5、金全部由業主自籌。二、項目編制依據二、項目編制依據中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要 ；中國旅游業發展十一五規劃綱要地方篇 ；湖南省國民經濟和社會發展十一五規劃 ；湖南省城鄉總體規劃 ；湖南省旅游發展總體規劃 ；張家界市國民經濟和社會發展第十一個五年總體規劃綱要 ；張家界市觀光農業總體規劃 ；張家界城市農業、旅游農業文件 ；張家界市旅游發展總體規劃 。三、報告研究內容三、報告研究內容（一）研究范圍涉及項目建設背景和原生態觀光農莊的建設。（二）論證原生態觀光農莊在當地建設的必要性和可行性。（三）根據旅游市場需求，研究項目建設規模以及相關的輔助設施工程等。（四）項目實施規劃，估算

6、項目投資，落實資金籌措方案。（五）測算項目財務效益和社會效益。精品研究報告（六）分析項目的風險因素及規避風險的措施。四、簡要結論四、簡要結論原生態觀光農莊的建設將鞏固退耕還林成果，挖掘農業資源優勢，提升和豐富旅游的內涵，還將增強城市服務輻射功能，拉動消費，增加當地農民收入，有利于促進農業及農村經濟社會可持續發展。原生態觀光農莊項目的實施，對促進城鎮化建設，促進和帶動當地農業經濟發展，促進農產品結構調整，促進解決“三農”問題，促進城鄉統籌發展具有重要的意義。五、主要經濟指標五、主要經濟指標項目主要經濟指標見表 1-1。表 1-1 技術經濟指標一覽表1總用地畝6002總建筑面積m238003容積率

7、0.014項目總投資萬元45504.1其中：建設投資萬元45194.2建設期利息萬元04.3鋪底流動資金萬元31 5資金籌措萬元4550 5.1其中：企業自籌萬元4550 企業自有資金5.2銀行借款萬元06年銷售收入萬元1927正常年份精品研究報告7總成本費用萬元563正常年份8所得稅萬元315正常年份9年凈利潤萬元944正常年份10所得稅前財務內部收益率%24.7911所得稅前財務凈現值萬元359712所得稅前投資回收期年4.67含建設期13所得稅后財務內部收益率%19.6714所得稅后財務凈現值萬元205415所得稅后投資回收期年5.54含建設期16總投資收益率%27.32正常年份17項目

8、資本金凈利潤率%20.74正常年份18盈虧平衡點(BEP)%22.47%精品研究報告第二章第二章 項目背景項目背景觀光農業是現代農業與旅游業相結合的一種新型農業。它是利用農業資源環境、農田景觀、農業生產活動和農業文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗農業的一種農業經營活動。近年來，伴隨全球農業的產業化發展，人們發現，現代農業不僅具有生產性功能，還具有改善生態環境質量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農家環境中放松自己。于是，農業與旅游業邊緣交叉的新型產業旅游觀光農業應運而生

9、。一、國際觀光農業現狀一、國際觀光農業現狀觀光農業作為一項新的旅游項目，已成為世界潮流，它源于西班牙。二十世紀六十年代初，有些西班牙農場主把自家房屋改造裝修為旅館，接待城市的旅游者觀光度假，被認為是觀光農業的起源。近年來，國外觀光農業又向深層次發展，旅游者不僅“看”而且“干” ，由過去欣賞結果，變為參與過程。法國的農莊旅游源于二十世紀七十年代，目前，法國有 1.6 萬戶農家建立起了家庭旅館，3000 多家農戶還成立了聯合經營組織。這種新興的“綠色度假”旅游活動每年可以給法國農民帶來 700 億法郎的收益，相當于全國旅游業收入的 1/4。精品研究報告美國每年參加觀光農業旅游的人數達到二千萬人次，

10、 “瓜果塑造”、 “莊稼人藝術畫”等鄉間藝術也頗受游客青睞。最著名是 20 英畝的“莊稼畫”向日葵。韓國大城市周邊有許多“觀光農園”和“周末農場” ，這種農園集休閑、體驗、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國農村經濟研究院提供的資料表明，2005 年， “農村觀光”帶來的收入約為 5.11 萬億韓元。馬來西亞重點發展花卉旅游觀光，將每年的 7 月 29 日定為“花卉節” ，在花卉節期間舉行各種花展。馬來西亞將“花卉節”與旅游緊密結合起來，吸引了大量國內外游客，現在每年觀光農業直接或間接為馬來西亞創造了上百億元馬幣。二、國內觀光農業現狀二、國內觀光農業現狀20 世紀 90 年代，我國觀光旅游農業在大

11、中城市迅速興起。據統計，早在 19961997 年期間已動工投資 1 億元以上的觀光農業項目就有 7 個以上。1998 年國家旅游局以“華夏城鄉游”作為主題旅游年，使“吃農家飯、住農家屋、做農家活、看農家景”成了農村一景。目前我國觀光農業項目主要分布在北京、上海和廣州等大城市近郊，以珠江三角洲地區最為發達。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現了引進國際先進現代農業設施的農業觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農產品種，成了農業科普旅游基地。如上海旅游新區的孫橋現代農業園區、北京的精品研究報告錦繡大地農業觀光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農業園和珠海農業科技基地。三、觀

12、光農農業發展前景三、觀光農農業發展前景1、旅游業的飛速發展為旅游觀光農業提供了充足的客源。觀光農業既然屬于旅游業，所以其發展與旅游業的整體發展也密切相關。近年隨著假日經濟的興起，城市居民旅游人次和旅游費用的逐年遞增，因此，未來對觀光農業的需求也將保持一個旺盛的趨勢。2、旅游觀光農業是旅游業發展方向之一。我國在“十五”期間已經啟動國家生態旅游示范區、旅游扶貧開發區、國家旅游度假區建設工程。因此可以看出，觀光農業是國家政策支持和扶持的產業。3、發展觀光農業投入少、收益高。一方面，觀光農業項目可以就地取材，建設費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發，使得啟動資金較小。另一方面，觀光農業項目建設周

13、期較短，能迅速產生經濟效益，包括農業收入和旅游收入，而兩者的結合使得其效益優于傳統農業。例如：農產品在采摘旅游活動中直接銷售給游客，減少了運輸費用。本項目試圖建設一個原生態的觀光農莊，結合湘西的特點，開展觀光旅游、休閑度假的服務，一方面為游客提供幽雅的休閑場地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農產品，更能為人們提供從事農事作業、收獲的樂趣，提供體驗土家風情的場地，在滿精品研究報告足消費者的觀光旅游、休閑度假需求的同時，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養。精品研究報告第三章第三章 項目建設的重要性和必要性項目建設的重要性和必要性隨著城市建設的快速推進，科技的日新月異，經濟的迅速騰飛，人

14、們追求環境的品位發生了質的轉變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。發展旅游觀光農業，既能體現現代農業高效、外向、生態的本質內涵，又可很好地展示現代農業，傳播農業文化，滿足人們的旅游需求。旅游觀光農業的發展對加速改變湖南農業相對落后局面，加快社會主義新農村建設步伐，尤其是打造湖南旅游品牌都具有現實的指導意義。一、滿足人民群眾日益增長的物質和文化生活的需要隨著經濟的不斷發展，科技的不斷進步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質與文化的需求也相應的與自俱增，城鎮居民已不滿足于逛大街游公園的形式。發展旅游觀光農業，可以為城鎮居民提供游山玩水，抒發情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學習新

15、知識，環境優美，又能消除疲勞休閑去處。二、提供農村剩余勞動力就業機會，幫助農民快速致富奔小康農村剩余勞動力的大量集結、沉淀，既影響農村經濟的發展，又帶來不少的社會問題。大力發展旅游觀光農業，能推動商業、飲食住宿服務等第三產業的發展，可以幫助農村實現勞動力轉移，為農村剩余勞動力提供大量的就業機會，減少社會問題，增加農民的收入，幫助農民盡快地富裕起來。三、提高科技對農業的貢獻率精品研究報告本項目是以新技術為支撐，以現代先進設備來武裝的現代化農業，新技術含量較高。通過展示新品種、新技術、現代農業發展模式，為張家界市農業發展提供示范樣板、技術路線、種質資源，輻射帶動桂北經濟區現代農業與生態農業的發展。

16、四、促進湖南旅游業的發展湖南的整體旅游資源豐富，產品種類齊全，具有較強的游覽性，但從抽樣調查的結果看，旅游者的停留時間卻不長，停留時間在 2晚以上的只占到了 45.2%，因此，全面延長旅游者的停留時間，是當前湖南旅游業面臨的問題。而本項目的建設，將更好地為旅游者服務，使其更有可能延長停留時間，這對于促進湖南旅游業的發展將起到很大的作用。精品研究報告第四章第四章 項目的可行性項目的可行性為了對該項目進行全面分析，本報告中采用 SWOTs 法，即SSuperiority（優勢），WWeakness（劣勢），OOpportunity（機遇），TThreat（威脅）。這種分析方法最初主要應用于商業領域

17、，之后逐漸被應用到教育評估和城市設計等許多領域的分析與決策過程中。一、優勢（一、優勢（Superiority）張家界生態農業觀光園的發展優勢有：（1）氣候、土壤、水文等條件優越，自然資源豐富；（2）區位條件方面，張家界市處于西部地區及長江經濟帶、華南經濟區的交接處，其發展有希望得到政策傾斜。（3）旅游產業蓬勃發展。張家界自然風景資源得天獨厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。（4）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外交通體系。（5）多元的民族文化。張家界是一個土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗風情文化凸現的地域，能集中展示其服飾、民居、飲食、歌舞、節慶、禮儀、婚戀等方面特有的喜好、

18、風尚、傳統和禁忌。（6）地方政府積極支持。市委、市政府對此進行重點規劃、重點投入、重點推銷、重點管理，以期帶動該區盡快脫貧致富。二、劣勢（二、劣勢（Weakness）其發展劣勢有：（1）離市區相對較遠，基礎設施條件欠缺；（2）地塊相對較為細碎，塑造特色景觀有一定難度；（3）生態環精品研究報告境保護意識有待加強，如生活污水的凈化，旱期場地雨水的回收、土地涵養以及汛期山洪的盡快排除等。三、機會（三、機會（Opportunity）其發展機會有：（1）區域背景條件。國家西部開發的戰略，使張家界面臨歷史性的發展機遇，加快加大旅游資源的開發和旅游業的發展有可能走出一條打破傳統工業化思路、克服生產性資源的約

19、束而發揮比較優勢的發展新路，為中西部經濟振興發揮示范作用。（2）交通運輸條件。隨著焦柳鐵路的電氣化改造，張清公路、張吉公路、常張高速公路的相繼通車，已大大緩解不斷增加的旅游人數與現有道路運輸能力之間的矛盾。同時也使中心城市與各景區和其他城市的聯系更為便捷。四、威脅（四、威脅（Threat）其發展威脅有：（1）它距離武陵源風景名勝區天子山門票站2 公里，故屬于生態敏感區。根據以上分析，規劃采用的基本對策是以“發揮優勢，克服劣勢，利用機會，化解威脅”為原則，在 SWOT 分析的基礎上，對整個園區進行科學的策劃。精品研究報告第五章第五章 市場分析與預測市場分析與預測一、整體市場概況一、整體市場概況根

20、據攜程旅行網 2007 年度假目的地去的人數前 20 位排行如下：排名排名國內長途國內長途人數人數排名排名國內長途國內長途人數人數1三亞3842811廈門33212麗江892812成都31423張家界735213青島30644北京681614臨安30405南京559915惠州27876舟山522916黃山27597九寨溝509817大連21928武義480218湖州21159杭州465119金華211510上海391620桐廬2108與此同時，根據攜程旅行網目的地指南欄目中景點的流量來判斷用戶對景點的喜好程度，流量排名前 20 位的景點如下表：排名排名景區名稱景區名稱國內國內/外外瀏覽量瀏覽量

21、排名排名景區名稱景區名稱國內國內/外外瀏覽量瀏覽量1杭州國內32098511廈門國內1449632上海國內25193712黃山國內1431203三亞國內24774713張家界國內126598精品研究報告4北京國內22777614南京國內1218105香港國內22054715大連國內1053366麗江國內19867016張家界國內1032097青島國內18753517西安國內947678九寨黃龍國內16102818陽朔國內911619蘇州國內15099519普陀山國內8868810成都國內14502620揚州國內85428百度 07 年底根據網民對旅游類關鍵詞的輸入頻率的分析，發布一份旅游行業報

22、告，從中我們也可以看出網民最喜愛的國內的景點如下圖：此外，我們發現網民尤其喜愛生態旅游，及以自然風景為主的觀光旅游，其中生態旅游+農村旅游的比例達到了 31%以上，加上部精品研究報告分休閑旅游 8.91%，整個接受本項目的客戶人群可以達到旅游人群的 40%。二、項目市場定位二、項目市場定位根據有關資料表明，人均 GDP 達到 1000 美元時，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長。目前我國城鄉居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項目的建設帶來無限的發展機遇和廣闊的發展空間。本項目選址在張家界市近郊區，其定位必須立足于湘西張家界這一地域特征基礎上。基于此，“張家界生態農業觀光

23、園”的戰略定位之一是：依托武陵源，吸納全中國、輻射東南亞、影響五大洲，凸現民族生態園區特色，與張家界市周邊其它旅游區形成有機整體，互為補充，走錯位發展之路。精品研究報告第六章第六章 建設內容及經營理念建設內容及經營理念一、設計思想一、設計思想本項目以具有旅游價值的農業資源和農產品、農耕文化為前提，以規劃、設計、修建為手段，以創設現代化經營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農事活動體驗、傳統農耕文化回味、民族風情互動活動及原生態拓展訓練為目的，把農業生產與旅游觀光結合起來，講求“原汁原味” ，避免“視角污染” ，追求設施與農業系統、生態系統、人文景觀系統的和諧統一，圍繞農莊活動

24、場所，依托農業文化景觀、農業生態環境、農事活動、農村聚落及農村傳統的生活習俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂空間，盡力體現返璞歸真、回歸自然的消費心態，形成一個集旅游觀光、農業高效、優化生態環境和社會文化功能為一體的原生態農業旅游、休閑、娛樂新型農莊。二、項目建設二、項目建設內容內容本項目擬租賃土地 600 畝，其建設主要內容為生態農業園、民族風情園、接待配套用房及原生態拓展訓練基地的建設。主要建設規模如下：1、生態農業園：種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬菜種植 50 畝。2、民族風情園：修建民俗風情園 100 畝。精品研究報告3、接待配套

25、用房：改造修整原有用房 2600 m2，新建 1200m2。4、原生態拓展訓練基地：修建原生態拓展訓練基地 180 畝。三、經營理念三、經營理念1、觀光。一是風貌觀。觀賞張家界特有的山水風光，觀看農村田園風光、特種養殖。二是物候觀。早觀日出、晚觀霞。2、休閑。住：特色農家居住用房；吃：特色農家飯；玩：原生態拓展訓練等。3、采摘。根據不同收獲季節，指導、組織游客直接進入田間地頭、大棚、園子里用農民特制的筐、籃、簍進行有償采摘新鮮水果、時令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗收獲的喜悅，又觀賞田園風光，即增長見識，又感受勞作。4、購物。用自行編織的形狀各異、規格不同的筐、籃、簍將生產的蔬菜、水果、肉類或經特殊

26、加工的熟制品盛于其中，進行包裝，并收集農村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據喜好、能力自行選購。5、品嘗。在采摘品嘗、入住品嘗的同時，按照農歷 12 個月每月一節的習精品研究報告俗，推出農村節令大薈萃，讓游客真切感受湘西飲食文化。6、農事活動。根據農事季節，讓游客在農藝人員的指導下，參與有償農事活動，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農藝人員代管，讓游客參與季節管理及生產種植、收獲等農事活動全過程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產競賽活動、賽畜活動及農產品交易活動，吸納周邊村、鎮、縣農戶參與，打造農事活動節令盛會。7、民族文化。挖掘當地民族文化資源，大力開展民族文化展示，讓游客參與其

27、中，體驗少數民族文化。精品研究報告第七章第七章 項目選址和建設條件項目選址和建設條件一、項目選址一、項目選址本項目擬選址于湖南省張家界市武陵源區天子山鎮泗南峪村。二、自然條件二、自然條件（一）地理位置及概況張家界市，位于湖南西北部，距省會長沙 398 公里（以市政府所在地永定區計算） 。它的地理位置坐標是：北緯 2852至 2948，東經 10940至 11120。東與常德市的石門縣與桃源縣交界，南與沅陵縣毗連，西與永順縣、龍山縣接壤，北與湖北省的鶴峰縣與宣恩縣為鄰，總面積 9563 平方公里，東西最長 167 公里，南北最寬 96 公里，總人口達 150 萬人（其中苗族、土家族、白族等少數民

28、族近 60 萬人） 。張家界市屬湖南省直轄市（地級） 轄永定、武陵源兩區（縣級）和慈利、桑植兩縣。全市有四個街道辦事處，2個城關鎮，18 個農村建制鎮，97 個鄉，1650 個村（居）委會，15377 個村民小組。（二）氣候條件張家界的氣候適中，地處北中緯度，屬中亞熱帶山原型季風濕潤氣候。因此，雨量豐沛（歷年平均降水量為 1400 毫米） ，陽光充足，無霜期長，嚴寒期短，年平均氣溫 16 左右。夏季最熱月氣溫 27 ，冬季最冷月平均氣溫為 4.3 （以 1 月最冷，極端氣溫在精品研究報告零度左右到 4 ） 。這樣的氣候，不僅適合動物的繁衍與植物的生長，更適合觀光旅游。（三）地形地貌張家界市位于

29、武陵山脈腹地之中。全國著名的自然保護區與馳名中外的佛教圣地梵凈山便是它的主峰。武陵山脈由梵凈山分支進入湘西與鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的來鳳縣與湖南省的龍山縣進入歷山、桂英山與青龍山；中支則進入澧水以北的天星山、朝天山、金龍山與白云山；南支進入石柱山、羊峰山、天門山、大龍山與天臺山。這三支山脈經過市轄兩區、兩縣后，其走向由西向東，由慈利、石門向洞庭湖沉沒并自然消失。所以，張家界市的東北部實際上是處在山峰與湖區的交接處（或叫接合部） 。（四）地震災害根據中國地震烈度區劃圖譜（1990） ，該場址地震基本烈度為六度。精品研究報告第八章第八章 規劃布局規劃布局一、規劃基本原則一、規劃基本原則（

30、一）生態安全原則要嚴格將開發強度和游客人數控制在農業的生態容量之內，農業生態旅游區的基礎設施在設計時應考慮對自然生態的侵撓可控，與自然景觀協調，對環境無不良影響。（二）宏觀與微觀有機結合原則要根據環境特征劃分不同的功能區，因地制宜，總體維護，重點突出建設，盡量保持農業生態旅游資源的原始性和真實性基礎上，提供興趣點和創新點，處理好全局和局部的聯系。（三）科學性原則實施規劃前科學地分析現狀資源特點，科學評估現狀優劣勢和容納能力及適宜的發展模式，技術保證保護好農業自然環境和旅游資源，以及專業的建設、管理和推廣經營。（四）市場需求原則規劃時要實行準確而細化的客源市場定位，以客源市場的現實和潛在需求為導

31、向，去挖掘和開發農業自然生態資源，充分利用生態品牌和旅游資源優勢，實現比一般旅游地更高的開發水平。（五）綜合統一原則在注重生態效益和市場經濟效益的同時要注重社會效益，通過精品研究報告合理的觀光農業旅游開發提高城鄉居民的環保意識和提倡文明生活方式。（六）創新原則新型交叉型產業模式要求實現全方位的創新，這包括理念創新，通過在原有資源條件下尋求和制造新的差異點來實現發展與改變；制度創新、尋求政府、企業城鄉居民之間新的合作共生模式，新的激勵體系和分配體系；以及組織管理創新和科技創新等。二、總體規劃方案二、總體規劃方案（一）總平面布置和功能要求本項目主要是以生態觀光農業為主線，充分利用周邊的自然、人文景

32、觀展開布局。采用空間主題結構，依據場址地形特征及內容特點，空間主題結構分為四個區域，主要有生態農業區、民族風情園、原生態拓展訓練基地、接待區。（二）平面功能布局本項目平面功能布局分為生態觀光，包括精品植物，苗木花卉園，水果林，原生態防護綠地，民族風情園、原生態拓展訓練基地。精品植物、苗木花卉布置在農莊東部，植物園以展示種植業的栽培技術或園藝、農產品及其生產過程為主，花卉園以花卉樹木培植優雅環境，使之成為生產買賣品和觀賞結合的花卉園。主要發展各種觀花類、觀葉類和觀葉賞果的栽培生產。精品研究報告蔬菜種植園分布在農莊北面，以現有坡地為主，進行平場培土，種植天然綠色蔬菜，形成蔬菜種植體驗區。民族風情園

33、布置在農莊南面，以湖南土家族的歌舞表演、民俗風情展示、文化用品展示為主。原生態拓展訓練基地布置在農莊西面，以團隊協作訓練、拓展訓練、叢林穿越等為主。接待區包括接待大廳、農莊餐廳、特色產品交易廳、休息區，集中于農莊中偏北方，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。精品研究報告第九章第九章 工程方案工程方案一、基礎設施建設一、基礎設施建設（一）給排水工程1、設計范圍與依據（1）設計范圍：紅線范圍內工程給水、排水及消防。（2）設計原則 建筑給水排水設計規范 （GBJ15-88） （1997 版） ； 建筑設計防火規范 （GBJ16-87） （2001 版） ； 室外給水設計規范 （GBJ13-8

34、6） ； 室外排水設計規范 （GBJ14-87） ； 生活飲用水衛生標準 （GB5749-85） ； 其它有關部門資料。2、給水系統（1）水源采用市政供水。（2）用水量及要求本項目年工作日為 365 天。用水量1考慮到節水的原則和本項目建設期較短的因素，一次性預測水量預測指標如下：精品研究報告游客 按 40 升/人日計算客房 按 80 升/人日計算公建 按居民用水量 15%計算其他（含綠化、道路、漏損等）及未預見水量上述水量 20%計算用水要求2水質：符合飲用水衛生標準水溫：20水壓：0.3MPA（3）管網設計管網布置1本工程給水管網系統采用生產，生活和消防共同給水系統，為保證供水的連續性，主

35、供水管網干管布置成環狀，支管布置成樹枝狀。城市干管為 DN300 毫米，給水管布置于道路右側（標準橫斷面）。管網上按規范設置閥門、排氣閥和泄水閥。管材及接口2室外管道：DN50 毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。室內管道：DN65 毫米，采用閘閥：DN65 毫米，采用截止閘。精品研究報告管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時，采用普通級石油瀝青防腐層結構防腐，管道露置時，采用底漆一遍，調合漆兩遍防腐。3、排水工程（1）系統的劃分本工程排水管網劃分為污水，清下水和雨水排放系統，采用清污分流排放方式。污水按性質分為生產污水和生活污水兩大類，生產污水和生活污水一同排入污水處理池，經處理達標后排放。 （2）污水量統計

36、污水排放總量按用水的 80%考慮，排放量 0.44 萬立方米/天。（3）管道設施采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土基礎，地基較差時，采用混凝土帶形基礎。在充分利用現有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。（二）供電設計1、設計依據、規范 （1） 民用照明設計標準 （GB50034-92） ；（2） 建筑物防雷設計規范 （GB50058-94） ；（3） 低壓配電設計規范 （GB50054-95） ；（4）其它有關資料。2、設計范圍本次設計范圍包括農莊的供配電網，公用工程照明，消防以及精品研究報告生產用電設計。3、供電要求及負荷等級除消防負荷、火災報警為二類負荷外，

37、其余均為三類負荷。4、供電方式供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區內，電源進線方式采用高壓電纜架空敷設，經變配電室變壓后向各單體提供 380/220V電源，供動力、照明用電，采用三相五線制供電系統，電源可靠。根據項目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三臺。分別配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各單體內的線路采用銅芯電纜 ZZ-VV經穿線管暗敷。整個配電系統采用樹干式和放射式相結合的方式。所有建筑按第三類民用防雷建構筑物設計，屋面設避雷網，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。變壓器中性點直接接地，接地電阻小于4 歐。低壓進戶零線要求作重復接地，接地電阻小于 10 歐。二、生

38、態園林工程二、生態園林工程（一）建設標準1、水土保持綜合治理技術規范（GB/T16453.116453.61996） ；2、灌溉與排水工程設計規范（GB50288-1999） ；3、 土地開發整理項目規劃設計規范 （TD/T10122000） ；4、 土地開發整理項目驗收規程 （TD/T10132000） ；5、 灌溉與排水工程設計規范 （GB/5028899） ；精品研究報告6、國家及當地的現行設計規范和技術標準。（二）建設內容1、生態農業（1）范圍種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬菜種植50 畝。以展示種植業的栽培技術或園藝、農產品及其生產過程為主。（2）品種選擇

39、果林主要有獼猴桃樹、蜜桔樹、金香柚樹、板栗樹等。景觀林主要為桂花、木棉、洋紫荊等。花卉主要有紅掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、龍蝦花等。 2、土地整理（1）土地平整土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進行整治：一是將大多數平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產區干道和人行便道路基使用。二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設梯地，使之成為保水、保肥、保墑的“三保土” 。共修建保坎 8000 米，高 1.52.5 米，下底寬 60 厘米，上寬 30 厘米，預留泄水孔 35 厘米，其弧度隨山勢而變。精品研究報告三是進行土壤改良，耕作層土壤厚度 0.5 米以上，挖寬 1 米

40、，深 0.8 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 0.5 米以下的，采用挖穴改土。（2）排水溝總長 1000 米，內空上寬 0.4 米，下寬 0.3 米，高 0.4 米，墻體采用直徑 8-12 厘米的塊石，M5 水泥砂漿襯砌；底面采用 C15 砼。（3）蓄水池蓄水池：共計 10 口，長 10 米，寬 8 米，深 2.5 米，墻體采用M5 砂漿砌 Mu7.5 紅磚，池底 5 厘米厚 100#砂漿。（4）灌溉系統修建灌溉管道 500 米，每 40 米留一個噴水龍頭，澆灌半徑 20米，每個作業區安裝直徑為 60 毫米的 RPVC 管作引水主管，直徑為32 毫米的 RPVC 管作支管。4

41、、休閑住宿區域休閑住宿區包括接待大廳、農莊餐廳、特色產品交易廳、休息區，集中于農莊中偏北面，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。精品研究報告第十章第十章 環境保護環境保護為保護和改善生活環境與生態環境，保障人體健康，項目嚴格按照中華人民共和國環境保護法的有關規定，加強環境污染源的管理，對各種污染進行綜合治理，確保項目達到國家對環境保護的各項要求。一、項目區環境條件一、項目區環境條件項目位于湖南省張家界市武陵源區天子山鎮泗南峪村，所選地址地形開闊整齊，背風向陽。周邊無工業“三廢”及農業、城鎮生活、醫療廢棄物污染；建設地周邊植被覆蓋率高，生態環境條件良好。二、環境二、環境保護保護本項目以發

42、展生態旅游為主要內容，采用的主要技術措施是無公害生產技術，在種植的生產過程中不會產生有毒物質。項目區配置農業廢棄物處理場，采用微生物技術處理農作物稿稈。經過沼氣發酵處理后，提供優質肥源。項目采用設施栽培和無公害生產技術，減少化肥、農藥等對環境的污染。因此，本項目不但無污染，而且通過發展果林、景觀灌木和花卉園能美化環境，有效地提高當地環境質量。精品研究報告三、水土保持三、水土保持項目本身有利于生態環境的保護和水土保持。但在建設過程中，由于人為因素可能因施工開挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應按照預防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農藝措施等搞好水土保持，包括園區

43、道路、引水溝渠兩邊種樹種草，涵養水源，改土時考慮沉沙凼、截洪溝，既增強防洪排澇能力，又提高抗旱能力。精品研究報告第十一章第十一章 建設進度及招投標方案建設進度及招投標方案一、建設進度一、建設進度根據原生態農莊建設項目規劃，本項目擬定在 1 年內實施，具體工作安排為：根據計劃于 2009 年 7 月開始各項準備工作，于 2010 年 6 月進行竣工驗收。具體安排如下：1、2009 年 7 月開始項目前期工作階段，包括：編制項目規劃方案、可研報告編制及報批、完成征地、環評、立項審批等。2、2009 年 9 月開始逐步完成項目初步設計和施工圖設計。3、2009 年 11 月開始主體工程建設。4、20

44、10 年 2 月開始生態農業種植。5、2010 年 6 月進行竣工驗收。二、招投標方案二、招投標方案（一）項目招投標原則依據中華人民共和國招標投標法 ，國家發展計劃委員會第 3 號令及張家界市有關工程招標文件的規定，本項目擬采用公開招投標形式確定施工單位，采用邀請招標的形式確定監理單位。（二）項目招投標方案1、招標形式及資質要求（1）由業主按國家招標投標法及有關規定采用公開招標形式確定精品研究報告施工單位，采用邀請招標形式確定勘察設計單位和項目監理單位。（2）資質要求建議 勘察單位資質：乙級； 設計單位資質：乙級； 施工單位資質：二級以上； 監理單位資質：乙級。 （3）招標信息發布 招標公告及

45、其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發布。2、招投標工作組織由業主自行或委托具有乙級資質的招標中介機構組織實施本項目的招投標工作，招標中介機構須按公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標、評標等工作，按照招投標的有關規定，公開招標的投標單位不宜少于 5 家，邀請招標的投標單位不宜少于 3 家，建議業主單位按照國家的有關規定進行公開招標。精品研究報告第十二章第十二章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措一、投資估算范圍一、投資估算范圍投資估算范圍為項目從籌建至竣工驗收并達到設計生產能力時，按設計規定的全部配套用房工程、園內道路工程、土地整治及農田培育、配套設施工程、果樹種植、景觀植物種植、

46、原生態綠地修整和公用設備及器具購置、安裝工程、工程建設其他費、預備費等工程所需的全部費用。二、投資估算依據二、投資估算依據（一）國家發改委、建設部 2006 年 7 月頒發的建設項目經濟評價方法與參數 （第三版） ；（二）項目技術方案、產品方案、建設條件、建設工期；（三）工程量根據方案設計估算；（四）設備價格：主要設備通過廠家詢價，小型及通用設備采用市場價（價格為到廠價） ；（五）材料價格：材料價格采用市場價格，不足部分采用 2007年湖南省工程造價信息公布的指導價格（價格為到廠價或預算價）；（六）相關費用按國家及湖南省有關規定計算；（七）業主提供的相關資料。精品研究報告三、計算期三、計算期計

47、算期包括建設期和生產經營期，根據項目實施計劃建設期確定為 12 個月（2009 年 7 月至 2010 年 6 月） ，運營期確定為 15 年，則項目計算期為 2009 年至 2024 年。四、項目投資四、項目投資（一）建設投資項目建設投資估算總額為 4519 萬元，其中工程費用 2061 萬元，公用設備購置費 800 萬元，設備安裝工程費 64 萬元，工程建設其他費用 1379 萬元，工程基本預備費 215 萬元。1、工程費用主要包括全部配套用房工程、園內道路工程、土地整治及農田培育、配套設施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態綠地修整工程，其均根據近期同類工程的造價資料進行測算。2、公用設

48、備及安裝工程（1）設備原價按近期設備制造廠或供應商的詢價進行測算。（2）設備運雜費、安裝費由工藝專業根據相關的估算指標進行測算。3、其他費用根據國家和地區相關政策規定計取。 （包含 30 年的土地租賃費）4、預備費 精品研究報告基本預備費 按工程費用的 5計取。價差預備費根據原國家計委頒發的計投資（1999）1340 號文的規定，和物價變化趨勢、項目特點，本項目漲價預備費計算指數按零考慮，不計列。建設投資估算詳見財務分析輔助報表1。 （二）建設期借款利息本項目全部資金均由業主自籌，故建設期利息為 0 萬元。（三）流動資金流動資金估算采用分項詳細估算法。估算得項目滿負荷生產年份需流動資金 104

49、 萬元，各年流動資金根據該年生產負荷估算。流動資金的 30%為鋪底流動資金，由業主自籌（資金來源為業主自有資金） ，項目鋪底流動資金為 31 萬元。流動資金估算詳見財務分析輔助報表2。（四）項目總投資項目總投資由建設投資、建設期利息和鋪底流動資金構成。經上述計算，項目總投資為 119 萬元，其中建設投資 103 萬元，建設期利息為 0 萬元，鋪底流動資金 16 萬元。（五）有關問題說明1、其它費用參照國家和湖南省有關規定計取，若與實際不符，可按實調整。精品研究報告2、本估算是按現行定額、取費標準、價格依據、現有相關圖紙和公用專業指標編制的，因此，只能反映現時設計造價水平，如果在以后各階段內相關

50、資料、依據發生變化，應在規定范圍內調整。五、資金籌措五、資金籌措本項目投資全部由業主自籌。其建設資金使用安排：業主自籌資金使用的比例為：2008 年安排55%，2009 年安排 45%。項目投資使用計劃與資金籌措詳見財務分析輔助報表3。精品研究報告第十三章第十三章 財務評價財務評價一、評價原則、依據及參數一、評價原則、依據及參數（一）原則1. 遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對應；2. 遵循費用與效益識別的有無對比原則；3. 以動態、定量分析為主，靜態、定性分析為輔，對項目的盈利能力、清償能力進行評價；4. 在計算期內不考慮通貨膨脹因素。（二）依據1、國家發改委、建設部 200

51、6 年 7 月頒發的建設項目經濟評價方法與參數 （第三版） ；2、國家現行的財稅政策、會計制度與相關法規；3、建設方案；4、業主提供的基礎資料。（三）評價參數項目建設期為 1 年，財務評價計算期取 2009 年至 2024 年。項目融資前稅前財務基準收益率為 12%，項目資本金財務基準收益率設定 13%，基準投資回收期為 8.3 年。精品研究報告二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算（一）銷售收入估算本項目收入包括特色農產品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農家特色種植體驗收入等，經預測項目擬吸引 32120 人次，按每人消費600 元估算，正常經營年份收

52、入為 1927 萬元。根據目前市場行情預測及植物生長特性，本項目 2009 年收入為385 萬元，2010 年收入為 1156 萬元，2011 年收入為 1542 萬元。（二）銷售稅金及附加和增值稅估算項目應繳納稅金為營業稅、城市維護建設費、教育費附加。營業稅稅率為 5%，城市維護建設費費率為 7%，教育費附加費率為 3%。經計算，正常經營年份項目的增值稅為 96 萬元，城市維護建設費為 7 萬元，教育費附加為 3 萬元。項目各年營業收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財務分析輔助報表。三、成本費用估算三、成本費用估算（一）經營成本估算1、原材料費：原材料消耗量根據類似項目估算，材料價格按市場

53、價格計算。2、燃料及動力費項目的燃料及動力為水、電和燃氣，燃料及動力的消耗量根據企業經營統計數據綜合估算。精品研究報告3、職工工資及職工福利費項目勞動定員為 40 人，職工平均工資和福利費按 2.6 萬元/人年估算。4、修理費以固定資產原值為基數按一定比例提取。5、其他費用參照同類企業經營統計數據估算。 （包含農作物種植和收獲期間外聘當地短期勞動力的經費） 。通過上述計算，滿負荷生產年份項目的經營成本為 398 萬元，經營成本估算見表 12-1。表 12-1 經營成本估算表序號費用名稱年成本（萬元）估算說明1原材料費912燃料及動力費213工資及職工福利1044修理費1135其他支出69經營成

54、本398（二）折舊費、攤銷費折舊費按直線折舊法以工程分類計算。建筑工程折舊年限為 40 年，設備折舊年限為 15 年，固定資產殘值率按 5計算。無形及其他資產按 10 年攤銷。估算得項目年折舊費為 160 萬元，年攤銷費為 0 萬元。折舊費、攤銷費估算詳見財務分析輔助報表6。（三）財務費用財務費用為建設投資借款余額應在生產期支付的利息、流動資金借款利息與短期借款利息之和。精品研究報告 （四）總成本費用通過上述估算，正常生產年份項目的總成本費用為 563 萬元。 項目總成本費用估算詳見財務分析輔助報表。四、盈利能力分析四、盈利能力分析（一）項目財務現金流量表分析根據項目財務現金流量表（財務分析報

55、表1）計算的財務指標如下：項目投資財務內部收益率：24.79%（所得稅前）項目投資財務內部收益率：19.67%（所得稅后）項目投資財務凈現值：（所得稅前）3597 萬元（ic12%）項目投資財務凈現值：（所得稅后）2054 萬元（ic12%）項目投資回收期（所得稅前）：4.7 年項目投資回收期（所得稅后）：5.5 年分析上述財務指標，項目投資財務內部收益率：24.76%（所得稅前） ，項目投資財務內部收益率：19.67%（所得稅后） ，均高于基準收益率；項目投資財務凈現值所得稅前和所得稅后均大于零。因此，本項目的財務盈利能力可滿足要求。、項目資本金現金流量表分析根據項目資本金現金流量表（財務分

56、析報表2） ，項目的資本金財務內部收益率為 19.77%。因此，從項目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項目在財務上可以被接受。精品研究報告、利潤與利潤分配表分析項目正常經營年份銷售收入為 1927 萬元，銷售稅金及附加為 106萬元，總成本費用為 563 萬元，利潤總額為 1258 萬元。所得稅稅率為 25%，年繳納所得稅為 315 萬元，凈利潤為 944 萬元。法定盈余公積金按稅后利潤的 10%提取，法定盈余公積金為 94萬元。利潤估算及分配詳見財務分析報表3。根據利潤與利潤分配表（財務分析報表3）計算的盈利指標如下：總投資收益率（ROI）EBIT/TI10027.32式中

57、EBIT營運期正常年份息稅前利潤TI項目總投資（包括流動資金）資本金凈利潤率（ROE）NP/EC10020.74式中 NP營運期內年平均凈利潤EC項目資本金均滿足投資者的要求。五、財務生存能力分析五、財務生存能力分析根據財務計劃現金流量表（財務分析報表4）可以看出，計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出；從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加。精品研究報告因此，項目具備財務生存能力。六、不確定性分析六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡分析以項目計算期 2013 年的數據為基礎進行，該年總成本費用為 263 萬元，可變成本

58、為 202 萬元，固定成本為 61 萬元，年銷售收入為 300 萬元，年稅金及附加為 2.5 萬元，根據上述數據計算項目盈虧平衡點如下：BEP（利用率）= 年固定總成本/（年銷售收入-年可變成本-銷售稅金及附加 ）100%= 22.47%根據計算數據繪制盈虧平衡分析圖，如圖 12-1。精品研究報告02004006008001000120014001600180020000102030405060708090100產率 (%)銷售收入及成本費用(萬元)總成本費用銷售收入（扣稅金）固定成本盈虧平衡點：22.47% 圖 12-1 盈虧平衡分析圖盈虧平衡分析表明，本項目檢測能力只需達到設計規模的 22

59、.47%時，業主就可以保本，說明項目具有一定的抗風險能力。（二）敏感性分析項目在計算期內可能發生變化的因素有建設投資、經營成本、產品價格。上述各單因素變化5%、10%、15%時對項目財務內部收益率的影響程度見表 12-2。表 12-2敏感性分析表敏感性分析表精品研究報告序號項 目不確定因素變化率項目財務內部收益率敏感度系數基本方案24.79%-15%28.77%-1.07-10%27.32%-1.02-5%26.00%-0.985%23.67%-0.9010%22.64%-0.871建設投資15%21.67%-0.84-15%25.77%-0.26-10%25.44%-0.26-5%25.12

60、%-0.265%24.46%-0.2710%24.13%-0.272經營成本15%23.80%-0.27-15%19.92%1.31-10%21.58%1.30-5%23.20%1.285%26.35%1.2610%27.88%1.253產品價格15%29.38%1.24根據敏感性分析表所示數據繪制敏感性分析圖，如圖 12-2。精品研究報告財務內部收益率(%)0510152025303540-15-10-5051015不確定因素變化(%)基本方案建設投資經營收入經營成本基準收益率線圖 12-2 財務敏感性分析圖從敏感性分析表和分析圖可以看出，項目對上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為經營收