1、LOGO第五章第五章 房地產評估房地產評估LOGOv 創業大廈建成于創業大廈建成于19941994年年1212月，是中海公司和中創公司投月，是中海公司和中創公司投資資2.52.5億元共同開發建設的，該大廈總建筑面積達億元共同開發建設的，該大廈總建筑面積達4.44.4萬萬平方米，因其設計標準和建筑質量最高而成為三亞市標平方米，因其設計標準和建筑質量最高而成為三亞市標志性建筑，也是海南最高檔次的標志性建筑之一。志性建筑，也是海南最高檔次的標志性建筑之一。v 創業大廈先后由創業大廈先后由6 6個單位評估出個單位評估出1010個價格，以至最高價個價格，以至最高價和最低價竟相差近兩倍！對此，該大廈的產權

2、人和最低價竟相差近兩倍！對此，該大廈的產權人海口海口中海建設開發公司中海建設開發公司( (下稱中海公司下稱中海公司) )總經理丁愛笛非常氣總經理丁愛笛非常氣憤，卻無可奈何，因為又將面臨著第憤，卻無可奈何，因為又將面臨著第1111次評估了。次評估了。v 本案例中，對同一幢大樓及大樓的不同樓層，在多次評本案例中，對同一幢大樓及大樓的不同樓層，在多次評估中評估出的價值相差很大，引起有關當事人及媒體的估中評估出的價值相差很大，引起有關當事人及媒體的關注。關注。LOGO房地產有何房地產有何特點？影響特點？影響房地產價值房地產價值的因素有哪的因素有哪些？些？案例思考案例思考如何科學合如何科學合理地估算房理

3、地估算房地產的價值地產的價值？LOGO第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 1第二節第二節 收益法的應用收益法的應用 2第三節第三節 市場法的應用市場法的應用 3第四節第四節 成本法的應用成本法的應用 4第五節第五節 其他方法的應用其他方法的應用 3LOGO房地產評房地產評估的對象估的對象房地產價房地產價格的影響格的影響因素因素房地產評房地產評估的特點估的特點和原則和原則房地產評估程房地產評估程序及評估資料序及評估資料收集收集LOGO 在資產評估中，因具體評估項目和具體評估業務在資產評估中，因具體評估項目和具體評估業務處理的需要，通常會將房地產評估分為三種評估對象：處理的需要，通常會將房

4、地產評估分為三種評估對象：單純評估土地價值、單純評估房屋建筑物價值、評估單純評估土地價值、單純評估房屋建筑物價值、評估房地合一價值（或稱房地產價值或物業價值）。房地合一價值（或稱房地產價值或物業價值）。 房地產通常是指房屋建筑物（含相關建筑物和房地產通常是指房屋建筑物（含相關建筑物和附著物）、承載房屋建筑物的土地及其權屬的合稱附著物）、承載房屋建筑物的土地及其權屬的合稱，法律上稱為，法律上稱為“不動產不動產”。對城鎮某宗房地產，通。對城鎮某宗房地產，通常稱謂常稱謂“物業物業”。房地產從組成內容看，具有二元。房地產從組成內容看，具有二元性，即土地和地上建筑物。性，即土地和地上建筑物。LOGO 位

5、置的固定性位置的固定性質量的差異性質量的差異性 不可再生性不可再生性效用的永續性效用的永續性 可壟斷性可壟斷性 用途多樣性用途多樣性效益的級差性效益的級差性 LOGO LOGO土地所有權價格土地所有權價格實質上是土地的購買價格實質上是土地的購買價格 ，現實，現實中表現為征地價格，只有在國家與農村集體發生征地中表現為征地價格，只有在國家與農村集體發生征地關系時才產生。關系時才產生。2、土地價格的主要類型、土地價格的主要類型土地使用權價格土地使用權價格本質是租賃價格，即土地使用者本質是租賃價格，即土地使用者支付該價格后取得的僅僅是土地的使用權，土地的所支付該價格后取得的僅僅是土地的使用權，土地的所

6、有權仍屬于國家，現實中表現為土地出讓金。有權仍屬于國家，現實中表現為土地出讓金。 LOGO基準地價基準地價按照城市土地級別或均質地按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格格 。標定地價標定地價以基準地價為依據，根據土以基準地價為依據，根據土地使用年限、地塊大小、土地形狀、用途、地使用年限、地塊大小、土地形狀、用途、容積率、容積率、市場關系市場關系等條件確定的具體宗地等條件確定的具體宗地在一定時期內的價格在一定時期內的價格 。出讓底價出讓底價政府土地管理部門對國有土政

7、府土地管理部門對國有土地在一定使用年限、用途、地產行情條件地在一定使用年限、用途、地產行情條件下確定的待出讓宗地或成片開發土地的最下確定的待出讓宗地或成片開發土地的最底控制價格底控制價格 。LOGO轉讓價格轉讓價格指土地所有者在使用期內將指土地所有者在使用期內將已取得的土地使用權依法轉讓給其他土地已取得的土地使用權依法轉讓給其他土地使用權人的土地價格使用權人的土地價格 。租賃地價租賃地價指在不改變土地使用權屬性指在不改變土地使用權屬性質的情況下，以支付租金的形式取得一定質的情況下，以支付租金的形式取得一定時期土地使用權的土地價格時期土地使用權的土地價格 。LOGO土地總價土地總價指一定范圍內土

8、地的價格總額指一定范圍內土地的價格總額 。單位地價單位地價指單位土地面積的價格，它是一定時期指單位土地面積的價格，它是一定時期內土地價格的反映內土地價格的反映 。 樓面地價樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指平均到每又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格單位建筑面積上的土地價格 。計算公式。計算公式:樓面地價土地總價格建筑總面積樓面地價土地總價格建筑總面積或：樓面地價土地單價容積率或：樓面地價土地單價容積率LOGOLOGOLOGO n按房地產實物形態劃分，可分為土按房地產實物形態劃分，可分為土地價格、建筑物價格和房地產價格地價格、建筑物價格和房地產價格n按房地產價格的形成方式

9、劃分，可分按房地產價格的形成方式劃分，可分為市場交易價格和評估價格為市場交易價格和評估價格n按房地產的交易方式劃分，可分為按房地產的交易方式劃分，可分為拍賣價格、招標價格和協議價格拍賣價格、招標價格和協議價格 n按房地產的權屬性質劃分，可分為所按房地產的權屬性質劃分，可分為所有權價格、使用權價格和其他權利價格有權價格、使用權價格和其他權利價格LOGO 1、一般因素、一般因素主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等等.經濟因素：經濟因素：房地產業發展周期與國民經濟發展周期總體趨勢房地產業發展周期與國民經濟發展周期總體趨勢基本一致基本一致 。存

10、貸款利率、物價指數、稅率、貸款比存貸款利率、物價指數、稅率、貸款比例和土地資產化率例和土地資產化率等都與房地產價格有關。等都與房地產價格有關。社會因素：社會因素：人口數量、家庭規模小型化、社會文明、人口人口數量、家庭規模小型化、社會文明、人口平均文化程度、居民修養、社會福利狀況和社會治安、房地平均文化程度、居民修養、社會福利狀況和社會治安、房地產投機都與房地產有著直接和間接關系。產投機都與房地產有著直接和間接關系。行政因素：政府行政調控如稅收制度、投資傾斜、優惠政策等行政因素：政府行政調控如稅收制度、投資傾斜、優惠政策等心理因素：政局越穩定，投資者信息增強，房地產的需要增強。心理因素：政局越穩

11、定，投資者信息增強，房地產的需要增強。 此外，購買或出售心態、對居住環境的認同度、個人欣賞此外，購買或出售心態、對居住環境的認同度、個人欣賞趣味、時尚風氣、接近名家住宅、講究門牌號碼、講究風水、趣味、時尚風氣、接近名家住宅、講究門牌號碼、講究風水、價值觀的變化等心理因素對房地產價格也有影響。價值觀的變化等心理因素對房地產價格也有影響。LOGO 2、區域因素可細分為商服繁華、道路通達、交通便捷、城市設施狀況和環境因素等。LOGOv 3、個別因素 土地個別因素：面積因素、寬度因素、深度 因素、形狀因素、地力因素、地質因素、 地勢因素、地形因素、容積率因素、用途 因素、土地使用年限因素 等 建筑物的

12、個別因素：面積、結構、材料、 設計、質量等 LOGO三、房地產評估的特點和原則三、房地產評估的特點和原則房地產評估的房地產評估的特點特點u非完全市場性非完全市場性房地產評估的房地產評估的原則原則u供求原則供求原則u替代原則替代原則u貢獻原則貢獻原則LOGO房地產房地產評估程評估程序序 明確評估基本事項明確評估基本事項簽訂評估合同簽訂評估合同制定工作計劃制定工作計劃實地勘察與收集資料實地勘察與收集資料測算被估房地產的價值測算被估房地產的價值確定評估結果和撰寫評估報告確定評估結果和撰寫評估報告LOGO房地產房地產評估資評估資料收集料收集(1)評估對象的基本情況；評估對象的基本情況；(2)有關評估對

13、象所在地段的環境和區有關評估對象所在地段的環境和區域因素資料；域因素資料；(3)與評估對象有關的房地產市場資料，與評估對象有關的房地產市場資料，如：市場供需狀況、建造成本、租售如：市場供需狀況、建造成本、租售價格等等；價格等等；(4)國家和地方涉及房地產評估的政策、國家和地方涉及房地產評估的政策、法規和定額指標。獲得上述資料的途法規和定額指標。獲得上述資料的途徑除了委托方提供外，主要通過現場徑除了委托方提供外，主要通過現場的勘測和必要的調查訪問。的勘測和必要的調查訪問。LOGO評估思路評估思路具體評估具體評估方法方法基本參數基本參數確定確定收益法應用案收益法應用案例例LOGO 將房地產未來的正

14、常凈收益，按適當的折現率將房地產未來的正常凈收益，按適當的折現率折算成現值，以此確定房地產價值。計算公式：折算成現值，以此確定房地產價值。計算公式： 適用于收益性房地產的評估。適用于收益性房地產的評估。 比如：寫字樓、比如：寫字樓、商場、旅店、商務樓、住宅等。商場、旅店、商務樓、住宅等。 LOGO二、收益法在房地產評估中的基本模式二、收益法在房地產評估中的基本模式LOGO（1 1）單純土地的評估，用土地收益評估土地價值，）單純土地的評估，用土地收益評估土地價值，一般適用于空地出租的情況。一般適用于空地出租的情況。土地評估值土地年凈收益土地資本化率土地評估值土地年凈收益土地資本化率式中：式中：

15、土地年凈收益土地年總收益一土地年總費用土地年凈收益土地年總收益一土地年總費用土地年總費用年管理費土地年總費用年管理費+ +年維護費年維護費+ +年稅金年稅金LOGO（2 2）房地合一情況下，由房地產收益評估土地價值。）房地合一情況下，由房地產收益評估土地價值。土地評估值（房地產年純收益一建筑物年純收益）土地評估值（房地產年純收益一建筑物年純收益）土地還原率土地還原率式中：式中： 建筑物年純收益建筑物年純收益= =建筑物現值建筑物現值建筑物還原率建筑物還原率或：或：= =建筑物現值建筑物現值（建筑物還原率（建筑物還原率+ +建筑物年折舊率）建筑物年折舊率）建筑物現值建筑物重置成本建筑物現值建筑物

16、重置成本成新率成新率LOGOLOGO三、收益法基本參數的確定三、收益法基本參數的確定 凈收益是指歸屬于房地產的，除去各凈收益是指歸屬于房地產的，除去各種費用后的收益，必須是客觀凈收益。種費用后的收益，必須是客觀凈收益。 凈收益凈收益= =客觀收益客觀收益- -客觀費用客觀費用LOGO年凈收益年凈收益= =租賃收入租賃收入- -營運費用營運費用租賃收入租賃收入= =有效毛租金收入有效毛租金收入+ +租金保證金、租金保證金、 押金的利息收入押金的利息收入營運費用營運費用= =維修費維修費+ +管理費管理費+ +保險費保險費+ +房產房產 稅稅+ +租賃代理費租賃代理費 LOGO（二）資本化率的確定

17、（二）資本化率的確定 LOGOBLB2rL1rrLOGO 資本化率可以采用以下方法測算：資本化率可以采用以下方法測算：尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價格尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率，至少三個交易案例。的比例獲取資本化率，至少三個交易案例。資本化率資本化率= =無風險報酬率無風險報酬率+ +風險報酬率風險報酬率 評估人員收集市場上各種投資的收益率資料，然后把各評估人員收集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投資按收益率的大小排隊。評估人員估計被估房地產項投資按收益率的大小排隊。評估人員估計被估房地產投資風險，并將它插入其中，然后確定資本化率的

18、大小。投資風險，并將它插入其中，然后確定資本化率的大小。LOGOLOGO某房地產開發公司于某房地產開發公司于2002年年3月以有償出讓方式取得一塊月以有償出讓方式取得一塊土地土地50年的使用權，并于年的使用權，并于2004年年3月在此地塊上建成一座月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2 000元，經濟耐元，經濟耐用年限為用年限為55年，殘值率為年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價格。目前，該類建筑重置價格為每平方米為每平方米2 500元。該建筑物占地面積元。該建筑物占地面積500平方米，建筑平方米，建筑面積為面積為900平方米，現用于出租

19、，每月平均實收租金為平方米，現用于出租，每月平均實收租金為3萬萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米筑平方米50元，空置率為元，空置率為10，每年需支付的管理費為年，每年需支付的管理費為年租金的租金的3.5，維修費為建筑重置價格的，維修費為建筑重置價格的1.5，土地使用，土地使用稅及房產稅合計為每建筑平方米稅及房產稅合計為每建筑平方米20元，保險費為建筑重置元，保險費為建筑重置價格的價格的0.2，土地資本化率，土地資本化率7，建筑物資本化率，建筑物資本化率8。假。假設土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物由設土地使

20、用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償收回。試根據以上資料評估該宗地國家無償收回。試根據以上資料評估該宗地2008年年3月的月的土地使用權價值。土地使用權價值。四、收益法應用案例四、收益法應用案例LOGOLOGO(3)年稅金年稅金2090018 000(元元)(4)年保險費年保險費2 5009000.24 500(元元)年總費用年總費用(1)+(2)十十(3)+(4) 17 010+33 750+18 ooo+4 5004、計算房地產凈收益、計算房地產凈收益年房地產凈收益年總收益一年總費用年房地產凈收益年總收益一年總費用 486 000一一73 260412 740(元元)LOGO

21、)(46875489002500元使用年限建筑物重置價LOGO)(15.3358836%)71 (11%724774044元pLOGO市場法的市場法的評估思路評估思路 市場法的市場法的基本評估基本評估步驟步驟 差異修正差異修正的方法的方法 市場法應市場法應用案例用案例LOGO 在同一市場上，選取用途、地域等相似的房在同一市場上，選取用途、地域等相似的房地產交易案例為參照物，通過分析調整差異測算地產交易案例為參照物，通過分析調整差異測算被估房地產價值。被估房地產價值。 市場法是目前國內外房地產評估中廣泛使用市場法是目前國內外房地產評估中廣泛使用的評估方法。只要有類似的房地產交易實例（具的評估方法

22、。只要有類似的房地產交易實例（具有一定數量），就可以運用市場法。有一定數量），就可以運用市場法。 LOGO LOGO) (100可比實例交易情況指數正常交易情況指數交易情況修正系數100) (數可比實例交易時價格指評估基準日價格指數交易日期修正系數LOGO數可比實例容積率修正系數待估宗地容積率修正系容積率修正系數nmrr土地使用年期修正系數)1 (11)1 (11LOGO例 待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關數據資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關情況如下表所示。LOGO 交易實例比較交易ABCD坐

23、落 略略略略所處地區 繁華區 繁華區 繁華區 繁華區 用途 商業 商業 商業 商業 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價格（元/ M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時間 2002年10月 2002年12月 2003年5月 2003年12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規則 規則 規則 規則 地勢 平坦 平坦 平坦 平坦 地質 普通 普通 普通 普通 基礎設施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限35303530容積率 54.54.55LOGO1.進行交易情況修正評估人員經過調查，未發現交易實例的交易情

24、況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2.進行交易時間修正根據調查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則：交易實例A交易時間修正系數114/1001.14交易實例B交易時間修正系數112/1001.12交易實例C交易時間修正系數107/1001.073.進行區域因素修正交易實例A與待估對象處于同一區域，無需作區域因素修正。交易實例B、C的區域因素修正采用打分法，以待估宗地的區域因素為標準，即待估宗地的區域因素分值為100，交易案例B所在的區域是86分，C是93分，則：交易實例B區域因素修正系數100/861.163交易實例C區域因素修正系數100/931.075LOG

25、O4.進行個別因素修正（1）關于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業用地而言，面積大些便于充分利用，經過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。（2）關于土地使用權年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現率為8%）：（3）關于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應進行修正。經收集有關數據資料進行統計分析，土地的價格與容積率的關系是：容積率在45之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則： 交易實例B及C

26、的容積率修正系數110/1001.19659. 0%)81/(11%)81/(113530的使用年限修正系數及交易實例CALOGO個別因素修正系數計算如下： 交易實例A的個別因素修正系數1.030.96591.00.995 交易實例B的個別因素修正系數1.031.01.11.133 交易實例C的個別因素修正系數1.030.96591.11.0945.計算比準價格 A1,5501.01.141.00.9951,758（元/ M2 ） B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/ M2 ） C1,4001.01.071.0751.0941,762（元/ M2 ）6.采用算術平均法

27、求得評估結果 因得到的3個比準價格較接近，故采用算術平均法求出評估結果： 待估宗地評估價值（單價）（1,7581,7711,762）/3 1,764（元/ M2 ） 待估宗地評估價值（總價）1,7643,0005,292,000元LOGO案例案例 宗地宗地 成交價成交價 交易時間交易時間 交易情況交易情況 容積率容積率 土地狀況土地狀況 A 680 4月月 +1 13+1 B 610 4月月 0 11 -1 C 700 3月月 +5 14 -2 D 680 5月月 0 10 -1 E 750 6月月 1 16 +2 F700 7月月 0 13 +1 G 7月月 0 11 0LOGO時間1月23

28、456789101112指數100103107110108107112109111108109113LOGO容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價指數1001051101151201251282、案例修正計算、案例修正計算62010110011510510110011011268062799100105105100100110112610623981001201051051001071127007489910010010510010010811268063810210012810599100107112750633101100115105100100112112700LOGOLO

29、GO成本法的成本法的評估思路評估思路 成本法在土成本法在土地價值評估地價值評估中的應用中的應用成本法在房成本法在房屋建筑物評屋建筑物評估中的應用估中的應用 LOGO成本法用于房地產評估，其基本思路通常是：成本法用于房地產評估，其基本思路通常是：分別評估單純土地價值和房屋建筑物價值，以分別評估單純土地價值和房屋建筑物價值，以兩者之和作為房地產評估價值。兩者之和作為房地產評估價值。LOGOLOGO二、成本法在土地價值評估中的應用二、成本法在土地價值評估中的應用LOGO新開發土地評估中成本法的操作步驟新開發土地評估中成本法的操作步驟新開發土地價格取得待開發土地的成本+土地開發費+管理費用 +資金成本

30、+稅費+開發利潤（一）估算取得待開發土地的成本 取決于土地使用權是如何取得的。是從農村征地取得土地使用權還是從城鎮出讓取得土地使用權。 1.從農村征地取得土地 （1）國家征用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包 括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。 （2）支付給政府的土地使用權出讓金。 2.從城鎮出讓取得土地 （1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。 （2）支付給政府的土地使用權出讓金。（二）估算土地開發成本 1.基礎設施建設費 2.公共配套設施建設費 LOGO（三）估算管理費用（四）估算資金成本注意： （1）無論是自有資金，還是借入資金均應計算利息；

31、（2）計息基礎土地取得成本+土地開發成本+管理費 （3）根據開發時間分別計算土地取得費與開發費的利息。若開發費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。（五）估算稅費（六）估算投資利潤 利潤率的基數可以是土地取得費和土地開發費（包括管理費用）， 也可以是開發后土地的地價。 *注意所用利潤率的內涵。LOGOLOGO3.估算資金成本 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發成本分階段均勻投入，則： 資金成本750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65113.05元/平方米4.估算開發利潤 開發利潤（750375）10%

32、112.5元/平方米5.計算土地價格 土地單價750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地總價1,350.5580,000108,044,000元即該地塊經開發后的價格為108,044,000元。 LOGO三、成本法在房屋建筑物價值評估中的應用三、成本法在房屋建筑物價值評估中的應用LOGO（一）估算重新構建價格 1.估算重新構建價格的思路 可采用房地分估的方式。 土地的重新構建價格可采用市場法，收益法，基準地價修正法等方法。 注意建筑物重新構建價格（重置成本）有兩種： (1) 復原重置成本（Reproduction cost） (2) 更新重置成本（Replacemen

33、t cost）復原重置成本適用于有特殊保護價值的建筑物評估，更新重置成本適用于一般建筑物。LOGO2.建筑物重新構建價格的估算 （1）單位比較法 （2）分部分項法 （3）工料測量法（工料估算法） 該種方法評估中一般較少用。 （4）指數調整法LOGO（二）估算建筑物貶值（二）估算建筑物貶值1.建筑物貶值的概念和原因 實體性、功能性、經濟性三種貶值 2.建筑物貶值的估算方法 （1）年限法（直線法） 建筑物貶值率=建筑物已使用年限/建筑物總經濟壽命100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物總經濟壽命100% 已使用年限應采用“有效年限”， 缺陷：建筑物經濟壽命難以預計 注意：土地使用權年限的

34、影響 LOGO（2）觀察法（評分法）成新率結構部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設備部分合計得分B （3）成新率折扣法 （4）銷售資料法（市場法) （5）資本化收益法（租金損失法）LOGO例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經評估人員現場勘察評分，結構部分80分，裝修部分70分，設備部分60分。再經查得出修正系數C0.75，S0.12， B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2在實踐中，也往往將年限法和觀察法得出的結論加權平均，得出成新率。對于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物，還應考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎作適當減價修正

35、。 LOGO例題某套住宅重新建造價為300000元，經對其結構、裝修和設備三大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為80，但該住宅廳小且暗，廚房和衛生間均小，光線亦不足。經分析和估測，決定在成新率的基礎作10的減價修正。 V30000080（110）30000072216000（元） LOGO剩余法剩余法 基準地價基準地價修正法修正法LOGOLOGO（一）剩余法的計算公式（一）剩余法的計算公式剩余法的基本公式是：剩余法的基本公式是：土地評估價格土地評估價格=房地產預期收入建筑總成本投資利息房地產預期收入建筑總成本投資利息開發商合理利潤正常稅費其他費用開發商合理利潤正常稅費其他費用式中：房地產預期

36、收入指待開發房地產預期的出售、出租式中：房地產預期收入指待開發房地產預期的出售、出租或以其他方式經營的收入；其他費用，指房地產出售、出或以其他方式經營的收入；其他費用，指房地產出售、出租或經營中發生的費用，如銷售費用、管理費用等。租或經營中發生的費用，如銷售費用、管理費用等。LOGOLOGO（三）剩余法的應用案例（三）剩余法的應用案例LOGOLOGOLOGOLOGO二、基準地價修正法二、基準地價修正法LOGOLOGOLOGO房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。影響房地產價格的因房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。影響房地產價格的因素通常可劃分為一般因素、區域因素和個別因素。素通常可劃分為一般因素、

37、區域因素和個別因素。房地產評估一般應依照以下程序進行：明確評估基本事項、房地產評估一般應依照以下程序進行：明確評估基本事項、簽訂評估合同、制定工作計劃、實地勘察與收集資料、測算簽訂評估合同、制定工作計劃、實地勘察與收集資料、測算被估房地產的價值、確定評估結果和撰寫評估報告。被估房地產的價值、確定評估結果和撰寫評估報告。收益法、市場法和成本法是進行房地產評估最常用的方法。收益法、市場法和成本法是進行房地產評估最常用的方法。此外，還有假設開發法、基準地價修正此外，還有假設開發法、基準地價修正法。法。LOGO1、房地產評估中一般遵循哪些原則，請分析最有效使、房地產評估中一般遵循哪些原則，請分析最有效使用原則和合法原則的含義。用原則和合法原則的含義。2、房地產價格影響因素包括哪些？請說明其對房地產、房地