1、_南京金鷹國際房產集團南 京仙林金鷹天地商業運營管理服務方案南京仙林金鷹置業有限公司2009-11-11擬稿：rikey電話： email: shm4691內 容 目 錄前 言 南京仙林金鷹置業有限公司簡介第一章 商業地產項目成立專業管理公司的必要性第二章 仙林金鷹項目運營時間節點安排及工作重點簡述第三章 項目商業環境規劃設計優化建議第四章 仙林金鷹天地商業經營管理模式、理念及績效目標第五章 仙林金鷹天地項目運營管理財務分析第六章 仙林金鷹天地商業運營管理涉及的相關法律文件結束語前 言仙林金鷹置業有限公司介紹仙林金鷹置業有限公司隸屬于金鷹國際房產集團，是在二00六年為集團下的仙林商業項目-【仙

2、林金鷹天地】而成立的專業商業經營管理公司，公司俊才匯聚，擁有眾多優秀的商業管理、物業管理和商業營銷策劃等專業人才，公司的核心骨干均來自于金鷹國際集團內部以及國內、外較大的外資零售企業及商業運營管理行業的優秀企業，商業運營實操能力經驗豐富。公司優化定位，嚴格執行“統一商業規劃、統一商業招商、統一市場營銷、統一服務監督、統一物業管理”的運營管理理念。以細致的商業服務，全新的管理理念和嚴格的工作規范標準，完善的績效考核機制為金鷹天地廣場經營者和消費者營造一個時尚、舒適、安全的經營環境和體驗型消費場所。公司憑借強大的集團背景、人力資本、先進的營銷理念及“誠信、敬業、創新、合作、比承諾做的更好”的企業文

3、化，整合社會資源，創新現代商業多元盈利模式，以“思想創造財富”，實行社會資本和知本的有機結合，注重員工價值和社會責任，致力于為廣大消費者創造美好生活！第一章 仙林金鷹天地商業運營管理的必要性分析商業地產項目開發已令眾多專業開發公司都認為頭等難題，在廿一世紀的中國各大城市，商業地產開發項目已經正式進入商業運營管理起步時代！將后期經營管理念貫穿于項目運作中，是商業地產成功開發的重要前提。自2001年商業地產開發熱潮顯現至今，隨著商業物業銷售之后大量問題的涌現，以及一些大型商業地產開發項目的失利，商業地產開發者最終從感性認識走向理性，認識到商業地產開發“始于建而終于管”，開始審慎面對商業運營管理。這

4、預示著商業地產開發“商業運營時代”的到來，對于商業運營的必要性，可行性，高難性，陌生性，行業專業希缺性，不得不慎重對待風險與效益大難題。但是，無論開發商采取何種營銷方式和經營方式，要使商業營銷具備市場可行性，商業運營管理都是不可缺少的。正如發展商無論開發什么類型的住宅，物業管理都是不可缺少一樣。仙林金鷹天地項目作為南京市仙林新城區目前現代商業的風向標，一直倍受各界高度關注！我們必須明白，只有專業運營管理團隊高質量的經營管理服務以及商業運營策劃推廣吸引顧客，維持仙林金鷹天地正面的形象和品牌，吸引更多商家以及消費者參與經營、消費，把仙林金鷹天地做旺、經營管理好，才能真正達到商業項目的最終升值目的，

5、所以我們必須建立支強大、有力、專業的商業運營管理團隊作為“仙林金鷹天地”發展的強有力后盾。作為房地產開發的衍生配套，開發商提供優質的物業管理服務是很多開發商都必須去做的事情。這并不新鮮。而在中國商業經營運管理服務是一個新生行業，在中國專業人才稀少，作為專業的商業運營管理職能，是仙林金鷹天地項目介入市場的一大賣點和特色，也是對投資者的一種信心承諾與實力體現，是為維護經營戶、金鷹國際企業幾方利益而執行的一個最強有力的保障措施。同時，就企業文化而言，這也是金鷹國際企業“服務社會、回報社會”企業經營理念最有力的體現！商業發展永遠是處于不斷調整之中的。商業經營管理必須不斷針對消費者的需求與消費習慣的變化

6、，針對周邊競爭形勢的變化，動態地調整項目經營定位與業種結構，只有這樣，才能保證項目的可持續經營。在“運營為贏”的時代背景下，進行大規模的商業地產開發，開發商不僅要整合各方面專業資源，同時更需要有專業的商業經營管理團隊，才能有效地規避商業地產開發風險，才能駕馭和運營商業地產。第二章 仙林金鷹天地項目運營時間節點安排及工作重點簡述按語根據項目目前的情況和運營的初步診斷，現做出如下的項目運營時間節點安排及各階段的運營工作重點闡述以供討論和領導決策！本章主要內容包括：2-1 項目運營時間節點安排2-2 相應節點段運營的工作重點任務-2-1 項目運營時間節點安排1）項目試運營期節點時間：2009.12.

7、-2010.05.共計5個月工作重點：l 【仙林金鷹天地項目運營管理服務方案定稿】l 公司組織架構運營部人員調整、招聘到位l 配合完成項目首次開街活動 l 配合招商進程，對已進駐的有效商家針對性企劃營銷l 對運營管理部人員職業崗位培訓l 進場營業租店戶詳細檔案建立l 建立各部規范工作流程、績效考核體系及崗位執行標準手冊2）項目市場培育期節點時間：2010.06.-2012.05.共計24個月工作重點：l 配合仙林金鷹天地廣場全面開業活動策劃、執行l 市場全面啟動培育方案l 對進駐所有商家進行全面經營效益有效評估l 消費者信息有效反饋和評估l 全面配合好市場培育，不斷改進信息資訊系統的支持度（l

8、 全面評估購物廣場的人流組織效果，完成業態微調的預案l 對公司運營管理成本及經營效益的全面評估l 爭取公司對市場培育期的大力支持到位l 全面完成市場從培育期向維護期的順利過渡第三章 項目商業環境規劃設計優化建議按語作為一個具有代表性的現代商業項目，其各個時期所做的各類規劃設計，都必須符合且需要迎合經營管理與服務的實際的需要。同時，商業發展逐步趨于多元化，且積極推陳出新，汰換率相當高。所以，所有的商業環境規劃還必須具有時代前瞻性！要竭力確保項目在預定計劃時期內不會被市場提前汰換。本章主要內容包括：3-1 廣告工程完善建議3-2 燈光照明工程完善建議3-3 商業景觀工程完善建議3-4智能化管理系統

9、完善建議3-1 廣 告（位）工程完善建議1）內、外街設置適當滾動廣告燈箱位2）內街公共區域適當位置加裝小型電視廣告屏幕建議理由：1、增添廣場商業商業氛圍；2、充分利用公共區域增加運營收入，提高商業現金流及利潤；3-2燈光工程完善建議1）加強項目外展示面及內街的夜間燈光效果的布置，提升項目晚間的商業氛圍；建議理由：樹立廣場夜間效果特色口碑，提升廣場夜間來客量，達到不斷提升場氣和消費的目的；3-3 商業景觀工程完善建議1）景觀雕塑商業內外街、廣場公共區域內需恰當點綴時尚工藝景觀與概念型雕塑品，與商業規劃的內外街整體風格協調一致。要求：各商業組團間導入有序，合理利用空間，因地制宜。要求風格時尚但不虛

10、華。2）移動盆栽：商業內外公共區域布置增加適宜的移動植栽3）根據定稿的業態規劃方案盡快完成現有人流和車流的導購標識系統景觀設置4）休閑景觀設置建議理由：真正做到由傳統型購物廣場向體驗式購物廣場的轉變；3-4 智能化管理系統完善建議1.）重要商業公共區域設置ibm公司產的“anyplace kiosk”終端信息自助查詢機；建議理由：為客戶提供現代商業保姆式服務，讓客戶感覺“時尚和服務無處不在”；第四章 項目運營管理規劃按語后期運營管理決定著商業地產的成敗！先進的管理理念、創新的思維、專業的團隊、科學執行管理這些都是確保仙林金鷹天地能持續發展，確保具備行業競爭優勢的主要因素。本章主要內容4-1 運

11、營管理模式規劃4-2 運營管理的經營理念（mi）與發展目標（pb）4-3 運營管理組織架構的規劃（架構圖示意）4-4 主要管理職能部門的規劃4-5 運營管理人力規劃4-6 主要管理人員崗位職責4-1 仙林金鷹天地運營管理模式規劃執行“五個統一”管理模式（建立bi識別系統）1 統一規劃招商 2 統一市場營銷：3 統一形象推廣 4 統一服務監督 5 統一物業管理：詮釋如下：統一規劃招商指的是由總公司進行統一業態功能布局規劃，統一進行招商執行與管理。確保所有品項布局符合市場需求，避免業態間無序經營與同區位出現不良競爭。統一市場營銷對所有商家提供統一的員工銷售技能提升培訓及營銷人員形象管理等服務。統一

12、形象推廣提供定期的項目整體宣傳支持與服務，推動仙林金鷹天地項目形象深入人心，竭力為商家營造良好的經營氛圍與平臺。統一服務監督確保仙林金鷹天地公共形象以及所有商家的共同利益，將對所有商家的商品銷售方式、商品質量以及所公開售賣的服務等進行統一規范的品質監督。統一物業管理除特定對象外，將對所有商家統一執行“統一開市、統一收市、統一員工管理（考勤、形象、業績等）”、保安服務、清潔服務、停車管理服務、綠化服務等的系統的管理服務。4-2 運營管理理念與管理目標管理目標全程導入cis企業形象管理識別系統，并依照相關運作與管理流程，建立科學的規范的商業運營機制，爭取在 2 年培育期內把“仙林金鷹天地”打造成為

13、能引導仙林商業發展潮流的明星項目，使之成為矚目仙林地區的商業標志。經營理念mi系統經過綜合評估與實際論證，為仙林金鷹天地確立的經營理念是：“科學運營管理，服務全面創新”經營理念詮釋“科學運營管理”仙林金鷹天地將引入當今國際科學的商業地產運營管理理念與機制。用規范且切實可行的協調管理機制平衡發展商、租戶與管理公司幾方攸關利益，確保任何方的利益都能獲取應得的保障，謀求“共同發展，多方共贏”！“服務全面創新”提供全方位優質的vip經營服務。商業管理公司將為所有租店戶提供貼心的“星級管家”式理財與經營管理服務；將為所有租店戶提供規范的營銷技術支持與賣場營業管理服務，竭力塑造良好的經營平臺，營造熱鬧的商

14、業氛圍，最大化確保商家經營能力與利益得到實質提升；將為所有來仙林金鷹天地消費的顧客提供“保姆式”貼心服務，確保消費公平透明，確保商品品質優良，確保顧客能享受優質的各項服務，讓顧客在仙林金鷹天地成為真正的上帝！4-3 運營管理組織架構規劃示意（按運營維護期設置，另外附表）文員1人4-4 商業管理公司主要管理部門的職能規劃與績效考核目標一.商業運營管理部的工作職能規劃與績效考核目標其主要工作內容：商鋪招商、營銷宣傳推廣、經營業態調整、形象定位推廣、經營績效評估等各類商業資產的經營與管理。1 .營運部部門工作職能(1) 商業經營狀況定期的預測評估與分析；(2) 各類客戶商業服務,項目運營競爭管理；(

15、3) 商業業態規劃和租戶配比；(4) 商業人流動線規劃；(5) 廣告位、停車位、公用場地的規劃和使用管理；(6) 各商業組團經營形象與經營秩序的維護與管理;(7) 商家相關各項檔案資料等的保管。(8) 配合財務部執行租金、管理服務費用、水電費、公共能耗費用的定期收?。唬?）績效管理目標各項管理的實施與執行必須按照既定管理流程規范地執行；任何管理人員必須具備良好的業務技能。將執行定期上崗考核制度。定期評估部門工作進度與績效，并予以總結提升。確保每個員工的服務素質，公平、慎重處理各類抱怨和投訴。層次化標準管理。講求時效。權責明確、合理監督?？冃c待遇掛鉤。2 .招商部部門工作職能負責商鋪、廣告位的

16、招商談判工作，并按規定為客戶簽訂或辦理有關手續。收集招商客戶的信息資料，作出市場預測分析，參與設計方案的評審選定。擬訂各商業組團空置商鋪的招商方案并予以執行。商鋪招商工作進度與績效定期的綜合評估。參與商鋪裝修工程的竣工驗收。收集、整理分析競爭對手、客戶等市場反饋信息。績效管理目標各項招商工作的實施與執行必須按照既定管理流程規范地執行；招商部所有人員必須具備良好的專業技能，并定期進行上崗資格考核。定期評估部門工作進度與績效，并予以總結提升。必須及時完成公司下達的各項任務指標。層次化標準管理。講求時效。權責明確、合理監督?？冃c待遇掛鉤3.企劃部部門工作職能物業市場租賃推廣策劃工作；招商宣傳策劃和

17、執行；各類商業營銷推廣活動的策劃和執行；為經營商家提供各類商業廣告宣傳活動的策劃、執行；績效管理目標各項策劃與宣傳推廣的實施與執行必須按照既定管理流程規范地執行；所提方案主題鮮明，具有對抗競爭對手效果，具有操作可行性。定期評估部門工作進度與績效，并予以總結提升。必須及時完成公司下達的各項任務指標。4.客戶服務部部門工作職能(1)經營商家、消費者等的客戶咨詢、接待及有關商務活動的執行； (2)對經營商家及消費者提供有償的特邀支持服務；（3）商業經營區域及公共區域的售后服務事項管理（含：商家的內部保潔、維修以及貨物搬運，臨時泊車等綜合性有償服務）。績效管理目標各項客戶服務工作的實施與執行必須按照既

18、定流程規范地執行；所有人員必須具備良好的禮儀、形象與專業技能，并定期進行上崗資格考核。定期評估部門工作進度與績效，并予以總結提升。必須及時完成公司下達的各項任務指標。服務標準化執行，爭取做到零投訴。二. 物業管理部的職能規劃與績效管理目標主要內容現場衛生、綠化的環境管理，治安和交通秩序的管理，綜合設備設施的維護保養與管理，服務宗旨依照“客戶至上、用心服務、科學管理、優質高效、”的管理理念，使本廣場達到：“房屋設備運行良好、區域安全有序優美，管理無盲點、服務無挑剔、商戶無怨言”之標準。竭力打造貼心服務的品牌，呵護經營商家，吸引消費顧客，維持仙林金鷹天地正面形象，一切為商業運營和經營商家提供有力保

19、障服務、提升項目形象和價值，促進仙林金鷹天地的繁榮興旺。1 秩序維護部部門工作職能：1. 公共秩序、公共安全的維護和管理；2. 區域內交通和車輛管理；3. 對經營商家的裝修進行管理和監督?？冃Ч芾砟繕烁黜棸踩Ｐl與防損工作的實施與執行，必須按照既定工作流程規范地執行；定期做好公司資產維護與盤查督導工作，必須保證公司資產無責任損耗。定期評估部門工作進度與績效，并予以總結、考核和提升。服從上級指揮，必須及時完成公司下達的各項任務指標。層次化標準管理。講求時效。權責明確、合理監督。績效與待遇掛鉤2 工程技術部部門工作職能：1. 各項公共設施、設備運行和維保管理與技術支持；2. 及時處理業主報修和特約

20、服務；3. 對經營商家的裝修設計進行審核及監督管理；績效管理目標各項工作的實施與執行必須按照既定流程規范地執行；所有工程人員必須具備良好的專業技能，需定期進行上崗資格考核。定期評估部門工作進度與績效，并予以總結提升。必須及時完成公司下達的各項任務指標。層次化標準管理。講求時效。權責明確?？冃c待遇掛鉤確保所轄管理的各項設備設施無任何責任故障或損耗。3 綜合管理部部門工作職能：公共場地環境衛生的清潔保持；綠地、花木等綠化物的定期養護；員工餐廳的日常管理。績效管理目標所有人員必須培訓上崗。責任人工，定崗定位。嚴格按照有關管理標準執行，確保賣場干凈清潔，餐廳經營有序，維護經營形象。定期評估部門工作進

21、度與績效，并予以總結提升。講求時效。必須及時完成公司下達的各項任務指標。4-5 項目運營維護期管理人力規劃與薪資執行標準（按照南京本地工資平均執行標準制定另外附表）4-6 主要管理人員崗位職責序號崗 位主要工作職責1運營副總經理對總經理負責，協助總經理管理公司各項事務。2商業運營總監對運營副總經理負責，全面負責運營管理部工作。3企劃部經理對運營總監負責，全面負責企劃部各項管理事務。4 企劃專員對企劃部經理負責，協助開展企劃部各項日常事務。5策劃及外聯專員對企劃部經理負責，執行市場調研，營銷方案及相關外部聯系工作6平面及三維美陳設計對企劃部經理負責，創作完成各類平面設計及三維空間設計7美術陳列專

22、員對企劃部經理負責，負責商品陳列，廣告裝飾物料的制作安裝8咨詢采編及網站維護專員對企劃部經理負責，建立商家信息系統及完成企業電子商務系統的工作9營運部副經理對運營總監負責，全面負責營運管理工作。10營運主管對營運部經理負責，協助管理處理各項營運事務。11營運管理員對營運主管負責，負責所轄商家的經營管理工作。12客服主管對營運經理負責，協助管理處理各項客服事務。13客服部專員對客服主管負責，執行各項具體客戶服務工作。14財務經理對總公司財務總監及項目總經理負責，全面負責財務部各項管理事務。15會計對財務經理負責，執行財務會計的各項具體工作及項目各項收費的信息維護處理。16出納對財務經理負責，執行

23、財務出納的各項具體工作。17倉管對財務經理負責，執行倉管的各項具體工作。18行政部副經理對總公司行政總監及項目總經理負責，全面負責項目人事行政部各項管理事務。19人事行政主管對項目人事行政部經理負責，協助處理公司人事管理20人事行政專員對項目人事行政部經理負責，協助處理公司行政管理。21招商經理對運營總監負責，全面負責項目后續招商、租賃工作；22招商專員對招商經理負責，負責項目后續商鋪的招商和業態的調整；主要管理人員崗位職責序號崗 位主要工作職責20物業管理副總監對項目總經理負責，全面負責項目公司商業物業項目的各項物業管理事務21工程部副經理對物業管理副總監負責，全面負責工程部各項管理事務。2

24、2水暖主管對工程部副經理負責，負責空調、給排水部門的管理工作；23電氣主管對工程部副經理負責，負責強弱電、氣部門的管理工作；24暖通班長負責商業中央空調設備的運行、維修保養工作25強電工負責高壓電力設備的運行、維護保養工作。26弱電工負責低壓電力設備的運行、維護保養工作。27設備維護工負責公司所轄電梯消防設備等的運行、維護保養工作。28綜合班長負責所轄項目的整體工程維修維護。29管道與給排水工負責項目所轄各類管道布局、設計與安裝工作。30綜合管理經理對項目物業副總監負責，全面負責項目安全、保潔、綠化維護及員工餐廳的管理工作31現場秩序主管對綜合管理經理經理負責，全面負責現場的安全管理事務。32

25、秩序維護員負責所轄項目的安全與資產保護。33安防監控員負責監控中心的的各項具體工作。34潔綠、餐廳管理員對綜合管理經理負責，全面負責潔綠、餐廳的各項管理事務。35商貿物業經理對項目物業管理副總監負責，全面負責金鷹購物中心的專場物業管理工作。第五章 項目商業運營管理期財務分析按語：商業地產業已步入“運營管理時代”！主要內容5-1 項目運營管理收費標準細目規劃5-2 商業運營時間節點說明及解釋5-3 項目市場試運營期及培育期運營管理財務分析5-4 項目正式運營前期29個月收支數據統籌5-1仙林金鷹天地項目運營管理收費標準細目規劃序號收費內容標準備 注1商業運營管理費（商業營銷費用+商業管理費）(2

26、元/平米/月+11元/平米/月)=13元/平米/月13元/平米/月服務范圍包括包括但不限于商業營銷費用和商業管理費用即：商業營銷推廣服務、商業經營管理服務、公共秩序維護，公共機電設備維護，公共清潔及綠化維護服務。含在簽定租賃合同約定的費用里，每月一起交納。其中，金鷹購物中心的運營管理費用按合同約定的時間和金額準時收取。2空調使用費另計按實際空調使用水、電用量進行建筑面積公攤3公用水電能耗費另計按照租戶承租建筑面積進行分攤4垃圾處理及排污費按照政府有關標準，每月統一收取。5定期殺蚊及滅鼠費按照實際費用，每月按照租戶承租建筑面積進行分攤。6裝修垃圾清運費5元/平米一次性收?。ò凑战ㄖ娣e）7裝修押

27、金30元/平米裝修驗收合格后退還8物業移交文件制作費5元/鋪9物業共用維修基金按照政府相關要求執行10租戶水電費、稅費代收、代繳5元/月11店鋪招牌統一制作費首次由開發商出資 （二次店招裝修由經營戶自行負責）12店鋪遮陽棚統一制作費首次由開發商出資13店鋪租金每月收取。按租賃合同約定的執行14停車費車型過夜不過夜按照南京市物價局核定標準執行。（仙林金鷹天地停車費_年免費）大巴中巴小車15消防器材租用費10元/只/月16廣告位使用/租用費另議17宣傳活動場地使用費另議18臨時促銷攤位另議5-2 商業運營時間節點說明及解釋序號分 項期限預計解 釋 說 明1商業運營1、商業試營運期運營5個月自200

28、9年12月-2010年05月即項目開街至完成全部商業可招商面積的95%并全面開業，此階段需公司在招商優惠條件上給予有力支持。2、商業培育期運營暫計24個月指項目完成商業面積95%的招商并全部開業后的24個月。（2010、06、-2012、05、），此階段需公司在市場培育上投入較大支持力度與商戶一起共同培育市場即“放水養魚”。3、商業正常維護期運營2012年06月-（正常維護運營），此階段經營管理費已可正常收取到位，商家的優惠政策已基本執行完畢，公司可不用再投入資金支持運營管理，整個商業運營管理已經步入正軌。備注商業總培育期實為29個月。其中，試運營期為05個月，正式培育期為24個月，從2009

29、年12月至2012年05月。5-3 項目商業試運營期運營管理財務分析（2009.12-2010.05.計05個月）按語：此階段重點為項目首次開街活動及完成既定可招商面積的95%的招商工作，對前期已經進入的商家進行有效調整，運營工作以對項目形象的整體推廣及進駐的有效商家有針對性的企劃促銷為主，此階段要求在運營管理成本的控制上做好人力資源的調整，精簡人員，隨著招商工作的深入和商家的進駐再逐漸增加崗位人員成本投入！1.試運營期運營管理財務成本分析（2009.12.2010.05.）序號分 項月計（萬元）5個月累計（萬元）備注一商業管理費用主要支出743701人力資源費用支出56280管理公司人員可控

30、制在200人以下，具體見分解附表1所示2行政辦公雜費735具體見分解附表2所示3潔綠外包費用420以簽定潔綠外包合同約定的費用為準4保險費用315公共設備財產險、公共安全險5其它+企業稅費4205.5%營業稅，7%企業城建稅，25%企業所得稅。二商業管理物料支出4201物業設備、設施維護維修210機電設施設備零件及維護、保養材料的購置（廠家保修除外）2商業管理物料購置210用于宣傳物料如pop.pvc板、燈具設備更換、線材、管材、清潔用品等購置。三商業管理支出基本成本合計78390基本商業管理成本即平均為78萬元/100000平米/月=8元平米/月四商業營銷推廣投入費用75375面積10000

31、0×7.5元/月=75萬元/月（即7.5元/平米/月的營銷推廣費），375萬元營銷推廣費用見后附分解表所示五商業運營管理總成本合計153765運營管理總成本(含營銷推廣費)即為15元/平米/月 2.項目試運營期運營管理可收款項分析序號應收款分項預計月可收（萬元）5個月總計（萬元）備注一商業管理服務費11元/平米/月*8萬平米*95%*2/3=56280按11元/平米/月由租店戶繳納7.135.5商貿繳納二營銷推廣費免兩年三停車費免四公共場地租賃費0五物業有償服務費免六總 計633153.項目試運營期運營管理收支平衡分析序號分 項月預計（萬元）5個月總預計（萬元）備注一運營管理總成本-

32、153-765二運營管理可收款項總計63315試運營期運營管理收支平衡分析-90-450試運營期需要集團投入運營管理支持費用為90萬/月分析說明試運營扶持5個月集團需要扶持仙林金鷹置業公司450萬元附表1：試運營期人力資源費用分解明細序號明細分類預計金額（萬元/月）其中商貿物業（萬元/月）備 注1工資34.674.152社會保險10.921.373住房公積金1.430.084夜班費0.650.155員工福利5.100.59工作餐、慶生會等6通訊費0.100.017工會費0.470.06合計53.346.41序號明細分類預計金額（萬元/5個月）其中商貿物業備 注1獎金162年底獎金等2加班費1.

33、50.5元旦、春節、清明3培訓費30.54其它20.5（服裝、勞保用品等）合計22.53.55個月合計費用附表2：試運營期公司行政辦公開支分解明細序號明細分類預計金額（萬元/月）備 注1辦公商務電話費用1.42辦公耗材費用0.74辦公水電費用0.35行政與商務費用1.66辦公設備維護保養0.27車輛使用耗費2公司電瓶車4部車8差旅補助費用0.69其它0.2合計75-5.項目商業培育期運營管理財務分析（2010.06.-2012.05.計24個月）按語：此階段重點為對已經招商成功的有效商家進行市場消費者的人氣培育，加大項目整體形象的宣傳力度，不斷提升項目商業的知名度和消費者的忠誠度，加強進入商家

34、的各種宣傳推廣和有效促銷活動，置業公司各部的人力資源應配備到位，加強內部規范運營管理，最大程度的服務好消費者和商家，樹立起項目的品牌形象，順利完成市場的培育，成功實現正式運營的過渡階段！ 1.商業培育期運營管理財務成本分析序號分 項月計（萬元）24個月累計（萬元）備注一商業管理費用主要支出8019201人力資源費用支出601440仙林金鷹置業培育期定編人員為207人2行政辦公雜費71683潔綠外包費用496以簽定潔綠外包合同約定的費用為準4保險費用372公共設備財產險、公共安全險5其它+企業稅費61445.5%營業稅，7%企業城建稅，25%企業所得稅。二商業管理物料支出81921設備、設施維護

35、維修496機電設施設備零件及維護、保養材料的購置（廠家保修除外）2商業管理物料購置496用于宣傳物料如pop.pvc板、燈具設備更換、線材、管材、清潔用品等購置。三商業管理支出基本成本合計882112基本運營成本即平均為88萬元/100000平米=9元/平米/月四商業營銷推廣投入費用451080面積100000×4.5元/月=45萬元/月（即4.5元/平米/月的營銷推廣費）五商業運營管理總成本合計1333192運營管理成本(含營銷推廣費)即為14元/平米/月 2.項目商業培育期運營管理可收款項分析序號應收款分項預計月可收（萬元）24個月總計（萬元）備注一商業管理服務費11元/平米/月

36、*8萬平米*95%=842016按11元/平米/月由租店戶繳納7.1170.4商貿繳納二營銷推廣費免兩年三停車費124四公共場地租賃費0.819.2五物業有償服務費0.24.8總 計9322323.項目商業培育期運營管理財務收支平衡分析序號分 項月預計（萬元）24個月總預計（萬元）備注一運營管理總成本-133-3192二可收款項總計932232培育期運營管理收支平衡分析-40-960需要集團投入培育期運營管理支持費用為40萬/月分析說明培育期運營管理扶持24個月集團需要扶持仙林置業公司960萬元5-5.項目商業維護期運營管理財務分析（2012.06.-）按語：此階段重點為對培育好的市場進行有效

37、維護并使之不斷提升！公司各部步入正軌，各商戶管理費正常繳納，公司運營成本及營銷費用由商戶自行維護，開發商費用支持有效撤出！1.商業維護期運營管理成本分析序號分 項月計（萬元）24個月累計（萬元）備注一商業管理費用主要支出8019201人力資源費用支出601440仙林金鷹置業培育期定編人員為207人2行政辦公雜費7168與培育期相同3潔綠外包費用496以簽定潔綠外包合同約定的費用為準4保險費用372公共設備財產險、公共安全險5其它+企業稅費61445.5%營業稅，7%企業城建稅，25%企業所得稅。二商業管理物料支出81921設備、設施維護維修496機電設施設備零件及維護、保養材料的購置（廠家保修

38、除外）2商業管理物料購置496用于宣傳物料如pop.pvc板、燈具設備更換、線材、管材、清潔用品等購置。三商業管理支出基本成本合計882112基本運營成本即平均為88萬元/100000平米=9元/平米/月四商業營銷推廣投入費用20480面積100000×2元/月=20萬元/月（即已經制定的2元/平米/月的營銷推廣費，兩年后由商家繳納）五商業運營管理總成本合計1082592運營管理成本(含營銷推廣費)即為11元/平米/月2.項目商業維護期可收款項分析序號應收款分項預計月可收（萬元）24個月總計（萬元）備注一商業管理服務費11元/平米/月*8萬平米*95%=842016按11元/平米/月

39、由租店戶繳納7.11704商貿繳納二營銷推廣費2元/平米/月*8萬平米*95%=15360三停車費124四公共場地租賃費0.819.2五物業有償服務費0.24.8總 計10829523.項目商業運營維護期收支平衡分析序號分 項月預計（萬元）24個月總計（萬元）備注一運營管理總成本-108-2592二可收款項總計1082592維護期運營管理收支平衡分析00分析說明運營維護期集團支持平穩撤出，仙林金鷹置業公司步入正常維護！集團對仙林金鷹天地項目市場正式運營前期總投入費用平衡序號分 項月計（萬）合計（萬）總計（萬）備 注1項目正式運營前期（29個月）集團需投入支持費用市場試運營期（05個月）9045

40、01410集團對仙林金鷹天地項目市場正式運營前期總投入費用為1410萬元市場培育期（24個月）40960市場運營維護期備 注第六章 項目29個月內企劃營銷節點規劃專案本章內容包括：6-1.項目首次開街至完成可招商面積95%以上并全面開業前階段營銷節點規劃（試運營期5個月，2009年1月至2009年5月）6-2.完成可招商面積95%并全面開業后的24個月，項目市場培育階段營銷節點規劃（運營培育期24個月，2009年6月至2011年5月）_6-1.項目首次開街至完成95%的可招商面積并全面開業前階段營銷推廣規劃（商業試運營期）1.前提設置：本項目完成首次開街至完成可招商面積95%以上并全面開業前階

41、段營銷節點規劃，指的是，仙林金鷹天地項目在商業全面開業前，為開街后已經進駐的有效商家擴大知名度和提升消費人氣，針對目標消費群體和目標市場擬執行的各項營銷推廣宣傳。隨著招商不斷的推進，逐漸加大力度。借助招商的宣傳推廣，有效整合企劃廣告資源。2.商業項目完成首次開街后至95%商業面積全面開業前階段營銷推廣的主要執行方式序號分 項內容說明1時間節點執行期計達05個月，2010年1月至2010年5月2主題開街宣傳；商業形象推廣；全面營業宣傳；主題商業營銷推廣3受眾各齡層、各層次的消費群體。4執行方式現場美陳；平面媒介；電視電臺；宣傳資料；網絡推廣；社區廣告；公交系統廣告；商業表演、項目推介會等5投放量

42、現場美陳每季更換（2季）及日常制作平面媒介南京日報、揚子晚報、金陵晚報、現代快報、南京晨報、東方衛報六大報紙頭版彩色通欄，每月一期廣播電視電臺：102.4，97.5，105.8，每日8次15秒廣告，每月20天，電視：消費向導類廣告30秒，每月兩期宣傳資料南京特定消費客層、周邊社區、商業區免費散發及投遞到戶，每月兩期，每期5萬份網絡推廣西祠社區硬廣及戰略合作，西祠論壇的建立、相關網站的信息發布、kiosk系統的建立公交系統廣告車內廣告、車身廣告、站臺廣告、地鐵內廣告商業表演及項目推介會街區商業路演、走進社區、高校促銷互動，每月2次戶外廣告位社區、路燈、大牌、道旗長期持有，主推形象廣告其它短信群發

43、、出租車座套、純凈水桶身等6費用預算300萬元3.具體執行方式及節點規劃明細：序號推廣方式執行方式說明及時間節點安排推廣工具投放內容及方式節點時間安排費用（元）1項目現場美陳道旗、過道吊旗、戶外廣告位等季節氛圍包裝每季更換及日常制作3萬*5個月=15萬2平面媒介宣傳南京日報營銷信息頭版彩色通欄，每月一次，隔日出現軟文報道2萬*5次=10萬揚子晚報營銷信息頭版彩色通欄，每月一次，隔日出現軟文報道5萬*5次=25萬金陵晚報營銷信息頭版彩色通欄，每月一次，隔日出現軟文報道4萬*5次=20萬現代快報營銷信息頭版彩色通欄，每月一次，隔日出現軟文報道4萬*5次=20萬南京晨報營銷信息頭版彩色通欄，每月一次

44、，隔日出現軟文報道2.5萬*5次=12.5萬東方衛報營銷信息頭版彩色通欄，每月一次，隔日出現軟文報道2.5萬*5次=12.5萬3廣播電視宣傳102.4電臺營銷信息早8點至晚9點，8檔滾動播出15秒廣告6萬*5個月=30萬97.5電臺營銷信息早8點至晚9點，8檔滾動播出15秒廣告3萬*5個月=15萬105.8電臺營銷信息早8點至晚9點，12檔滾動播出15秒廣告3萬*5個月=15萬南京電視臺多頻道營銷信息每月兩期1萬*10期=10萬江蘇綜藝頻道營銷信息每月兩期1萬*10期=10萬4宣傳資料推廣dm單頁a3印制派發商業街區，每月兩期1萬*10期=10萬投遞到戶每月兩期1萬*10期=10萬5網絡推廣西

45、祠硬廣及戰略合作硬廣+文化活動每月不同主題，每月一檔5萬*5個月=25萬自建西祠論壇硬廣+文化活動內容隨時更換免費相關網站信息發布活動內容聯商，搜鋪，谷歌，百度等0.5萬*5個月=2.5萬kiosk系統維護硬廣+活動內容隨時更換0.5萬*5個月=2.5萬6公交系統廣告車內、車身、站臺、地鐵廣告位形象廣告長期持有3萬*5個月=15萬7商演及推介會戶外路演營銷信息每月2次2萬*10次=20萬8戶外廣告社區廣告位、路燈、大牌、道旗形象廣告長期持有2萬*5個月=10萬9其它多元化營銷信息臨時動議2萬*5個月=10萬總計300萬（換算后為7.5元/平方/月）備注紅色字體標注部分可以最大力度的與商貿集團進行共享6-2. 完成可招商面積95%并全面開業后的24個月，項目市場培育階段營銷節點規劃（商業運營培育期24個月）1.前提設置：本項目的市場培育期階段營銷節點規劃，指的是，在項目95%招商成功并全面開業后至進入運營維護期前，為提升項目形象和市場影響力，營造商業經營氛圍