1、2013年上海房地產市場分析報告市場概述新政末班車效應引爆瘋狂3月2013年一季度，全市商品住宅市場與去年同期相比呈現大規模上升趨勢，“淡季不淡”成為一季度走勢的最佳注解。分月度看，1月上海樓市銷量突破百萬平方米，整體市場延續去年四季度上行態勢，年末集中簽約促使成交量較去年同期大幅上升375%。而原本為樓市淡季的2月，因國務院常務會議中提出針對房地產調控的五條意見而引發市場巨大震動，在上海細則尚未出臺前，二手市場出現“擠兌式”成交，同時也促進了一手市場成交量大幅走高，特別是中低端市場，受二手房購房成本提高，部分剛需消費者向距離稍遠的郊區轉移。而3月市場則出現進一步走高態勢，從當月項目成交量排名

2、來看，全市成交居前十的樓盤中單價低于2萬元/平米的項目共占據六席，與我們前期判斷相似的是，遠郊低總價剛需樓盤彌補了原先考慮購置市區二手房的剛需群體，由于該類置房者支付能力較弱，考慮到稅收成本的增加而被迫放棄購房行為，從而極大的推動了遠郊項目的去化，中低端公寓產品的集中成交促使3月全市成交量回升至10年末水平，達151.8萬方，活躍度遠超市場預期。3月30日晚間，北京、上海、重慶三地國五條細則出臺，結合之前廣東省細則，總體來說，到目前為止，地方細則基本在中央國五條所框定的政策范圍之內，同時落實到實際操作環節，對于首置首改型購房需求，個別條款還進行了適度調整。針對此輪調控政策對上海市場的影響，我們

3、認為大致有以下幾點值得關注： 其一，住房信貸進一步收緊，嚴格執行第二套住房信貸政策，嚴禁發放第三套及以上購房貸款。在中央國五條出臺之初，外界普遍認為二套房貸門檻進一步提升已然落地，關于二套房首付提升至7成、利率提升至1.3倍說法也一度甚囂塵上，然而就當前細則來看，對于二套房貸首付標準相關方面并未作出明確指示，中央及地方層面目前視其為儲備政策，依調控效果再做相應調整，但從具體執行角度來看，原本已捉襟見肘的信貸額度將進一步收緊，放貸及交易流轉速度也將受到更大的阻力。其二，存量房交易個稅調整將依法嚴格按轉讓所得20%計征。從已公布的上海細則來看，原本市場對該條款的預期有所高估。首先，滿五年唯一住房免

4、繳個稅的做法依然執行， 其次在具體操作過程中，應稅住房是以“能夠通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值”為前提的，換言之，市場上大部分售后公房以及保障屬性的動遷配套房將依舊按照總價的1%來征收，一定程度緩解了低端消費需求的購房壓力。但對于“賣小買大”的改善型家庭及梯度置業群體，我們分析，此政策不僅達不到降低房價的目的，反而可能推高房價，特別是一手市場房屋價格。主要原因在于當前上海市場的實際情況是消費信心已經恢復，購房需求幾乎都是剛需和改善型需求，供求矛盾重新有所顯現。在此市場背景下推出“嚴征個稅”，必然導致稅收轉嫁給下家，擠壓購房需求向一手房市場轉移，本已供不應求的一手市場矛盾更加突出，

5、開發商漲價或成為必然。因此，我們判斷，新政落地后，對于二手市場中能夠核實房屋原值的商品房部分交易將起到明顯抑制作用，而市場內小面積低總價的售后公房因納稅標準不變進而更加緊俏。同時一手房市場房價將進入普漲的局面，當一手房市場房價上漲10-15%以后（追平差額20%的稅收帶來的成本上升），二手房市場才能逐漸復蘇。目錄市場概述2本月導讀63月數據8數字樓市12第一篇 市場背景篇20第一章 市場關注20一、 政策金融20二、 企業動態24三、 土地趨勢28四、 市場動態32第二章 房地產投資35一、開發投資額35第二篇 市場分析篇39第三章、商品房市場39一、市場綜述39二、供求關系分析40三、供應量

6、分析41四、成交量分析42五、成交均價分析43第四章、土地市場44一、土地資訊44二、本月公告土地分析48三、本月成交地塊分析51四、重點地塊55第五章、商品住宅市場57一、供求關系分析57二、供應量分析58三、成交量分析64四、供求對比分析66五、成交均價分析67六、熱點板塊68第六章、辦公市場69一、市場綜述69二、供求關系分析70三、市場供應量分析70四、市場成交量分析71五、成交價格分析74六、個案分析76第七章、商業市場78一、市場綜述78二、供求關系分析79三、供應量分析80四、成交量分析82五、成交均價分析84六、個案分析85第八章、營銷媒體88一、營銷透析88第九章、產品分析9

7、1一、產品綜述91第三篇 區域數據篇94一、寶山區94二、長寧區95三、奉賢區96四、虹口區97五、黃浦區98六、靜安區99七、盧灣區100八、嘉定區101九、金山區102十、閔行區103十一、浦東新區104十二、普陀區105十三、青浦區106十四、松江區107十五、徐匯區108十六、楊浦區109十七、閘北區110十八、崇明縣111本月導讀n 國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知市政府辦公廳印發的本市貫徹國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作通知實施意見的全文，實施意見明確，嚴禁發放第三套及以上購房貸款，并將嚴格查處違反限購政策、捂盤惜售等行為。進一步嚴格執行國家和本市的住房限

8、購措施和相關操作口徑。房屋管理、稅務、人力資源社會保障、民政等部門要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險繳納情況、購房人婚姻狀況信息交互共享，完善住房限購措施的操作流程。詳見第一章（p20）n 房地產投資環比小幅上升2013年2月上海房地產開發投資總額呈現小幅走高趨勢，房地產開發投資額202.05億元，同比去年同期相比大幅上漲，漲幅15.58%。詳見第二章（p35）n 商品房市場供求量雙雙上升本月供應面積為255.11萬平方米，環比上月上漲233.34%。成交方面,本月共成交商品房256.47萬平方米，環比上漲151.26%。本月商品房成交均價為18238元/

9、平方米，較之上月下降9.99%。詳見第三章（p38）n 上海4月迎土地盛宴 世博區域推地或吸金百億3月21日和22日，上海規土局相繼發布公告，推出位于世博區域內的7幅商辦用地，可建面積達22.9萬平方米，這些地塊將于4月11日和22日進行拍賣。在3月21日當天，上海規土局還發布了今年第1號預公告，推出2幅可建面積為14.6萬平方米的前灘商、住、辦地塊。詳見第四章（p43）n 商品住宅市場供求量雙雙上升本月商品住宅供應量132.88萬平方米，環比上月上漲532.49%。成交151.75萬平方米，環比上月大幅上漲181%。本月供求比1.14，市場連續6個月呈現供不應求的態勢。詳見第五章（p56）n

10、 辦公樓市場供求量雙雙上升2013年3月，上海市銷售型辦公市場供應量為41.08萬平方米，與上月相比大幅上升686.62%；本月成交18.90萬平方米，環比上月大幅上升66.43%；成交均價為22978元/平方米，環比上月大幅下跌27.38%，與2012年同期相比大幅下跌31.84%。詳見第六章（p68）n 商業用房供求量雙雙上升3月份上海市銷售型商業營業用房市場供求比為1：0.44，供求量均大幅上升，供求比大幅下降。本月銷售型商業營業用房供應量為36.06萬平方米，環比上月增加了32.05萬平方米，升幅799%。銷售型商業營業用房成交面積為15.84平方米，環比上月增加了10.03萬平方米，

11、升幅173%。銷售型商業營業用房成交均價為20799元/平方米，環比大幅下跌26%。詳見第七章（p77）3月數據土地市場Ø 掛牌宗數：75幅Ø 成交宗數：30幅Ø 成交金額：101.68億元Ø 出讓面積（凈）：113.56萬平方米Ø 可建規模：205.70萬平方米Ø 每畝單價：596.96萬元/畝Ø 樓面地價：4943.21元/平方米商品房市場Ø 供求比：1.01Ø 新增供應面積：255.11萬平方米Ø 成交面積：256.47萬平方米Ø 成交金額：467.74億元Ø 成交均價

12、：18238元/平方米住宅市場Ø 供求比：1.27Ø 新增供應面積：162.24萬平方米Ø 成交面積：205.29萬平方米Ø 成交金額：384.53億元Ø 成交均價：18731元/平方米商品住宅市場Ø 供求比：1.14Ø 新增供應面積：132.88萬平方米Ø 成交面積：151.75萬平方米Ø 成交金額：351.45億元Ø 成交均價：23159元/平方米辦公市場Ø 成交面積：18.90萬平方米Ø 成交金額：43.44億元Ø 成交均價：22978元/平方米商業市場

13、16; 成交面積：15.84萬平方米Ø 成交金額：32.95億元Ø 成交均價：20799元/平方米2013年3月上海商品住宅成交量排名30強排序項目名稱區域成交面積()成交套數成交均價(元/)成交金額(萬元)1地杰國際城浦東39490344320451265472御沁園南匯3240720118213590223易居新場（東方冠郡）南匯3073429113851425694農房萬盛金邸金山2910428810503305685辰弘佳苑松江2780317915987444486新浦江城閔行2478419924774613987保利御樽苑浦東2218815922335495558

14、匯錦城南匯2204422712878283899朗詩·未來樹南匯21899300140083067610華潤置地中央公園嘉定21472198234535035911萬源城閔行21029243393198268512嘉怡水岸閔行20298214157293192613雅戈爾長風8號普陀20082141442428884714上海星尚灣名邸青浦17926180141942544515中建溪岸瀾庭嘉定17839180185533309616中海紫御豪庭普陀1504659422566357717綠地時代名邸青浦15013181100881514518天居玲瓏灣嘉定14374150125141

15、798719浦江坤庭閔行13885102189712634220鵬潤伊頓公館南匯13203142130491722921經緯城市綠洲寶山12867105216422784822合景疊翠峰嘉定12587139151511907023布魯斯小鎮南匯1231091126501557324碧海金沙·嘉苑奉賢12177120135881654625浦江頤城閔行1140287207972371226銀河麗灣奉賢1126166172461942027米蘭諾貴都松江11244127174121957828眾宇花園嘉定1116740207342315529濱河華城寶山10642104259872765

16、730貝尚灣園松江101391022553525890數據來源：cric中國房地產決策咨詢系統2013年3月上海商品住宅成交金額排名30強排序項目名稱區域成交金額(萬元)成交面積成交套數成交均價(元/)1地杰國際城浦東12654739490344320452雅戈爾長風8號普陀8884720082141442423萬源城閔行8268521029243393194中海紫御豪庭普陀635771504659422565新浦江城閔行6139824784199247746御沁園南匯5902232407201182137華潤置地中央公園嘉定5035921472198234538保利御樽苑浦東49555221

17、88159223359云錦東方·灣庭徐匯484818862385470510辰弘佳苑松江44448278031791598711中建大公館楊浦433327570285724612易居新場（東方冠郡）南匯42569307342911385113建國西路68號徐匯340673912238707514中建溪岸瀾庭嘉定33096178391801855315嘉怡水岸閔行31926202982141572916朗詩·未來樹南匯30676218993001400817農房萬盛金邸金山30568291042881050318萬科五玠坊項目浦東298417507273975319仁恒

18、83;森蘭雅苑浦東284757125283996520匯錦城南匯28389220442271287821綠城玉蘭花園浦東283727097323997522經緯城市綠洲寶山27848128671052164223濱河華城寶山27657106421042598724潤地華庭楊浦275087184573829325智富名品城普陀266577076683767126瑞虹新城虹口266275641374720527浦江坤庭閔行26342138851021897128貝尚灣園松江25890101391022553529三湘海尚寶山258349908562607530上海星尚灣名邸青浦2544517926

19、18014194數據來源：cric中國房地產決策咨詢系統2013年3月上海商品住宅成交單價排名30強排序項目名稱區域成交均價(元/)成交面積成交套數成交金額(萬元)1湯臣一品大廈浦東1524598682132292濱江凱旋門浦東119140373244393凱德·茂名公館盧灣108069821488764中糧海景壹號浦東97870391138285遠中風華園靜安90047744367046綠城·黃浦灣黃浦8791614235125137建國西路68號徐匯87075391223340678上海灘花園黃浦79553497239529西郊明苑別墅長寧790364281338110

20、佘山月湖山莊松江779183191248211四季雅苑浦東717792100111507412上海·綠城玫瑰園閔行701559642676313徐匯苑徐匯638387674489414徐匯中凱城市之光徐匯6367915166965215翡冷翠園閔行630735881370716遠雄徐匯園徐匯6299610139638417國信世紀海景園浦東608427984485718陸家嘴公館浦東604618913538519百匯花園徐匯591185874347220遠洋博堡寶山585576541383121浦東星河灣浦東583423181185722豪景苑虹口579795344309823中建大

21、公館楊浦572467570284333224中星虹橋美華村長寧571724642265425永業公寓盧灣5622612158683026云錦東方·灣庭徐匯547058862384848127覽海國際高爾夫社區崇明54076276171493128綠地香榭里青浦538614286132308429兆豐嘉園長寧5326610026533830尚東國際名園浦東5168622811111792數據來源：cric中國房地產決策咨詢系統數字樓市n 全市商品房供求比小幅上升，比值為1.01n 商品房供應量環比上升233.34%n 商品房成交環比上升151.26%n 商品房成交均價環比下降9.99%

22、n 商品住宅供求量大幅上升，供求比為1.14n 商品住宅新增供應量環比上升532.49%n 商品住宅成交環比上升181%n 商品住宅成交均價環比下跌7.00%n 辦公物業月度供應量環比上升686.62%n 辦公物業成交量環比大幅上升66.43%n 全市辦公物業成交均價為22978元/平方米，環比大幅下跌27.38%n 商業用房供應總量環比大幅上升799%n 商業用房成交總量環比上升173%n 商業用房成交均價為20799元/平方米，環比上月下跌26%第一篇 市場背景篇第一章 市場關注一、 政策金融n 國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知市政府辦公廳印發的本市貫徹國務院辦公廳關于繼續

23、做好房地產市場調控工作通知實施意見的全文，實施意見明確，嚴禁發放第三套及以上購房貸款，并將嚴格查處違反限購政策、捂盤惜售等行為。進一步嚴格執行國家和本市的住房限購措施和相關操作口徑。房屋管理、稅務、人力資源社會保障、民政等部門要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險繳納情況、購房人婚姻狀況信息交互共享，完善住房限購措施的操作流程。銀行業金融機構要進一步落實好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策；嚴格執行第二套住房信貸政策，重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款；嚴禁發放第三套及以上購房貸款。銀行業監管部

24、門要加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反規定的及時加以制止、糾正。金融管理部門要加強政策實行效果監測和評估，做好預案，并根據市場變化，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。稅務、房屋管理部門要密切配合，對出售自有住房按照規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。繼續穩步實施個人住房房產稅改革試點，引導住房合理消費。稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。n 上海國五條細則出臺 嚴禁發放第三套購房貸款備受期待的上海“國五條”實施細則終于出臺，通知明確，對出售自有住

25、房按照規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。與此同時，上海明確，嚴禁發放第三套及以上購房貸款。實施意見明確，將進一步按照“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，完善房地產市場體系和住房保障體系，鞏固調控成果，促進本市房地產市場平穩健康發展。目前，2013年度本市新建商品住房價格控制目標已經明確，即根據本市居民人均可支配收入增長等經濟社會發展目標、物價水平，2013年度本市新建商品住房價格控制目標為：按照保持房價基本穩定的要求，切實貫徹落實各項房地產市場調控措施。其間，各區縣、各有關部門要堅決貫徹落實國家和本

26、市各項房地產市場調控政策措施，切實承擔穩定房價、穩定市場的責任。確保政策落實到位，目標任務完成。n 住建部副部長：現在必須開始追求質量型城鎮化中國住建部副部長仇保興25日表示，當前中國城市面臨環境污染、交通擁堵、資源浪費等問題，因此，必須從現在開始追求質量型城鎮化。他同時表示，中國現在城市轉型發展非常快，基層積極性也高，現在已經初步決定既有城市改造提升項目有21個，新建的生態城區示范項目17個，還有30多個城市正在報名，災后重建已經成功的有兩個。“在整個中國的大地，生態城市和生態改造的項目已成星火燎原的態勢。”“我們認為有兩方面，一方面是人的生活更美好，第二方面能夠對下一代負責，因此，必須轉向

27、生態型城市。”仇保興提出，生態型城市要“第一緊湊、第二多樣、第三低碳”。三個要素構成一個互動的、整體的、有機的城鎮化轉型的戰略。由此，他提出中國城鎮轉型有三種類型：首先要把660多個既有城市實現轉型、改造；另一方面，建設生態新城，特別是在大城市周邊新建衛星城。第三，一些災后重建的城市，要建設成為新類型的城市。對于第一類型既有城市的改造，仇保興表示，要逐步使建造、交通、垃圾處理、水處理都能夠走上低碳的發展道路。另一方面，城市產業也應該逐步轉型，對污染、缺水、能效不高、地質災害等都應有好的應對措施。“只有這樣我們才能實現既有城市的生態更新，使城市的碳排放逐步降低。”第二類型是新建的生態新城，從基礎

28、做起，使整個方案具有可操作性。這其中，需要老百姓參與和廣泛的國際合作。所謂生態新城，首先是緊湊的混合用地模式；第二可再生資源應該占整個城市能源的比例20%；第三綠色建筑達到80%以上；第四生物多樣性；第五綠色交通使用比例應該超過65%；最后就是工業排放和碳排放應該低于其他城市50%。第三類災后重建城市，仇保興認為，這對城市而言是一個機遇。他強調，城市轉型有六項基本原則。第一堅持緊湊型城市的發展目標，新增的城市用地盡可能不占或者少占耕地，保持緊湊的城市用地模式。第二構筑多樣化的交通體系和步行的城市，使得老百姓能夠在林蔭大道上使用自行車和公交車。第三推廣“使城市輕輕地安放在自然環境之中”。第四將城

29、市融入當地生態系統中，使中國的山水城市理念能夠在現代城市規劃當中得到體現。第五保護中國的文化遺產。第六全面推行綠色建筑。n 受益于市場回暖 房地產信托重回龍頭受房地產調控政策和銀監會重點管控的影響，2012年房地產信托進入低谷。而據最近統計資料顯示，2013年1月，新成立的房地產信托募資規模達169.05億元，占比29.49%，遠高于去年22%23%的平均水平。據統計，截至今年1月，公開發行的126只信托產品中，有30只投向房地產行業，占比23.81%。中融信托、中鐵信托、中投信托、渤海信托等均有多款房地產產品發行。而去年8月至12月，房地產信托的發行數量在所有固定收益信托產品中的占比從未超過

30、20%。房地產回暖使得強大的融資需求在經歷了去年的短暫收縮后，重新釋放。此外，各地保障房的建設使得2013年通過信托融資的保障房項目繼續增長。由于政府支持保障房項目，此類信托產品受到了開發商和投資者的追捧。另據了解，保障房項目一般會有2/3的商業配套，這為信托公司提供了利潤空間。雖然近期房地產信托產品發行已然升溫，但房地產的調控政策也給房地產信托帶來一定的風險。2012年中央經濟工作會議強調2013年將堅持房地產市場調控不放松，今年2月20日舉行的國務院常務會議再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，并在明確既有政策的基礎上，提出了建立健全穩定房價工作考核問責制度等舉措。宏觀調控的大環境

31、不利于保證房地產信托避免兌付危機的再次出現。n 滬多家銀行有意控制房地產開發貸規模和增速今年年初，房地產開發貸一度井噴。但3月以來，房地產調控升級，各家銀行的房地產開發貸額度有所收緊。一位股份制銀行人士稱，目前尚未收到暫停開發貸的文件，目前該行開發貸的投放對象仍以全國50強的房地產開發企業為主，要求項目較優質、銷售回款較好。有房地產企業人士反映，獲得銀行房地產貸款變得困難了。“有些銀行可能是為了配合地方房地產調控，也可能確實額度有限，3月底一度暫停房地產開發貸款的投放。”截至2012年末，我國金融機構房地產貸款余額超過12萬億元，占各項貸款的比重為19.2%。曾經作為地產商最重要資金來源的銀行

32、開發貸，近年來占比不斷下滑，而銷售回款的占比逐漸上升。n 受益于銷量增加，地產股去年資金鏈大幅改善截至3月27日，兩市共有47家地產股發布了2012年年報，累計經營活動產生的現金流量凈額為231.07億元，環比2011年的-157.42億元大幅增加；這些公司累計持有的貨幣資金為1670.07億元，較2011年的1117.04億元也增加了近五成。分析人士普遍認為，地產公司去年現金流改善主要是因為商品房銷量大幅增加，部分地區價格出現了小幅上漲，很多庫存較為嚴重的公司去庫存都有很大進展。經過這幾年的地產調控，地產公司抗風險能力明顯增強，不少大地產公司已經開始補庫存，去年以來大手筆拿地頻頻出現。除了增

33、加商品房銷量，地產股也在積極謀求外部融資。在香港上市的恒力地產近日公告稱，大連萬達集團擬收購恒力商業地產控股股東陳長偉所持的65%股份。港交所記錄顯示，萬達于上周三已申報持有恒力地產24.8億股，成為最大單一股東。業內人士紛紛猜測萬達將借殼恒力地產在香港上市。萬達地產在香港“突圍”的同時，國內地產股也在想方設法融資。統計顯示，年初至今兩市已有4家房企推出再融資方案。業內人士表示，目前各地的“國五條”細則正在制定，地產行業的政策環境仍然較緊，融資受到限制的狀況短期內不會改變，而且銷量是不是會受到影響現在還需要觀察。因此，未來地產股投資除了看銷量，還要看現金流情況，一些現金流緊張的小公司建議不要去

34、碰，現金流充裕的大公司反而可能逆市擴張，搶占市場份額。二、 企業動態n 富力今年劍指420億 多家開發商調高銷售預期富力地產發布2012年全年業績，該公司去年順利完成銷售目標，合約銷售面積288萬平方米，同比分別增長13%和32%。同期，富力實現總營業額304億元，同比增長11%，凈利潤則增長17%至56.6億元。“大本營”廣州對其銷售業績的貢獻最大。數據顯示，雖然比2011年減少了15%，但2012年富力在廣州區域的合約銷售金額仍然達到了84.4億元；除廣州之外，富力在北京及周邊區域實現了70.25億元的合約銷售，同比增長3%。富力在年報中稱，“我們正致力于2013年提高增長率”，并表示，要

35、實現這一目標，須通過新動工和擴大在建建筑面積以提供充足的可供銷售貨量而達成。因此，富力計劃在今年增加開工量超過70%，至約600萬平方米，以增加在建建筑面積。對于2013年，富力稱，“由于預計有充足貨量，我們對協議銷售較樂觀”。富力將2013年的合約銷售目標定為420億元，相比2012年增加100億元，增加幅度達到31%。n 瑞安今年銷售目標90億 3年推400億物業瑞安房地產發布年報，2012年銷售額達63.05億元（包括大連聯營公司），今年則將銷售目標定為90億元。值得關注的是，據年報披露，在深耕內地市場多年后瑞安房地產將進入高速發展期，未來三年竣工的商業地產規模將達到400億元。截至20

36、12年年末，瑞安房地產持有的已落成投資物業組合（不包括酒店及自用物業）總建筑面積約為55萬平方米，總賬面值為220.89億元，其中位于上海的投資物業賬面值占87%。這些物業為瑞安帶來穩定的租金收益。瑞安房地產董事總經理兼行政總裁李進港表示，公司第二個三年發展計劃將于2013至2015年間穩步推進，主要目標是加快發展上海及其他城市的已清理土地。目前，瑞安在建的主要投資物業項目有上海太平橋企業天地二期3號樓和5號樓、連接上海虹橋機場的虹橋天地、重慶天地多座辦公樓及零售中心、佛山嶺南天地的零售及娛樂休閑區，以及武漢天地的售裙樓。李進港指出，除了重慶天地的超高層辦公樓外，其他項目預計于2013至201

37、5年間陸續落成，這些總建筑面積為104.1萬平方米的物業在落成后的市場總值將達400億元。n 保利后千億時代：有信心未來七年保持20%年增長“千億只是起點，我們仍然把自己定位于成長性公司。”對于2012年終于躋身房企千億軍團，保利地產董事長宋廣菊在北京的業績會上如此解讀。2012年保利地產共實現銷售簽約額1017億元，同比增長約39%，成為繼萬科a之后全國第二家年銷售額超千億的房地產企業。保利地產追趕萬科的“雄心”依舊。宋廣菊提出，2013年，保利地產的奮斗目標是銷售額增長幅度達到20%。她同時表示，保利地產有信心在未來七年仍保持20%以上的年增長速度，到2020年實現保利地產的另一個千億。2

38、012年，保利地產銷售整體去化率高達78%，同比提高10個百分點。平均開盤當日去化率達到52%，鄭州、合肥等新進城市項目開盤當天成交率接近九成。120平方米以下剛需產品平均成交率為90%，平均消化周期僅19天。今年一季度保利地產周均銷售額20億25億元，月均實現銷售80億100億元，截至目前在手的銷售額近300億。2013年全年，保利地產計劃開工面積為1600萬平方米，相比2012年增加190萬平方米。總投資額預計在930億元，預計全年將有43個新盤推出。n 融創綠城90億收購黃浦地產 含上海兩住宅及7商業項目融創中國和綠城房產聯合發布公告，擬斥資90.19億元通過收購公司股權，購入9個位于上

39、海市黃浦區的地產項目“豐盛皇朝”。公告披露，交易涉及9個項目，包括兩個住宅項目和7個商用項目，部分工程已經完成，部分仍然待建，分別占地4.55萬平方米和6.84萬平方米。根據協議，收購代價為90.19億元，約1.24萬元/平方米。融創和綠城表示，12年6月開始在上海合作，共同成立合資公司“上海融創綠城”，主要進行上海區域的地產開發，業務進展順利，這次收購地皮位置絕佳，是中心區域占有核心黃浦江景資源的稀缺地塊，收購有助擴大上海融創綠城在上海市場的分額。自成立合資公司以來，上海融創綠城在過去大半年中憑借多個項目的熱賣收獲了90個億的銷售規模，并在上海、杭州拿下三幅住宅地塊。n 恒大地產2012年銷

40、售面積領跑 今年銷售額有望超千億恒大地產發布2012年度業績報告，公司全年實現銷售面積1548.5萬平方米，居中國內地各房企之首。公司凈負債率大幅下降，可動用資金量達615.6億元。數據顯示，恒大全年銷售額923.2億元，同比增長14.8%，凈利潤為91.8億元，同比下降21.7%；全年目標完成率115.4%，自2009年上市至今連續四年實現提前、超額完成年度目標。年報顯示，恒大2012年在建面積、竣工面積等多方面繼續蟬聯內地第一；而在銷售額、營業額、總資產等指標則位居在港上市房企第一。受2012年樓市宏觀調控的影響，恒大以薄利的營銷模式打開了剛需市場，全年實現銷售面積1548.5萬平方米，同

41、比增長27%。實現凈利潤91.8億元，位列中海、萬科之后。一個值得關注的數據是，恒大的核心業務利潤率在十大房企中排名倒數第一，遠低于a股和h股房企的平均利潤率15%。分析人士指出，新一屆政府上臺后，房地產調控仍將會持續。隨著樓市進入微利時代，贏得剛需市場開始成為房企在行業競爭中殺出重圍的關鍵。恒大率先走薄利多銷路線，在調控下的背景下占得先機，鞏固行業領頭羊的地位。數據顯示，2012年恒大總資產2389.9億元，同比增長33.5%。恒大擁有良好的成本控制和不斷增長的規模效益，預計恒大2013年將實現或超過1000億元的銷售目標。n 龍湖加入全球契約組織 企業社會責任行業領先龍湖地產有限公司宣布，

42、集團于2013年3月14日正式加入聯合國全球契約組織。目前，聯合國全球契約組織在中國擁有300多家成員企業和其他利益相關方會員單位,龍湖地產作為中國第二家房地產公司加入全球契約，將以身作則，積極推動行業的可持續發展與良好的企業公民意識。作為世界上最大的全球企業公民組織，聯合國全球契約目前擁有來自140多個國家超過一萬家商業及非商業機構的注冊會員,擁有全球最大的企業可持續發展戰略和社會責任實踐經驗信息庫。全球契約為其成員提出的十項原則，龍湖在不同程度上已經有所實踐，有的已經做得比較系統化，有的仍待進一步完善。龍湖注重業務與生態環境協調發展，在物業開發及管理中均有體現。龍湖物業于2010年即獲評全

43、國物業管理高科技低碳節能示范企業。公司反對各種形式的腐敗行為。不僅在員工準則中針對廉潔公正提出了明確要求，亦建立了嚴格、透明的廉潔舉報機制。而人文和社會關懷層面，公司的社會公益投入截至目前已逾3億元，僅2002年以來，有記錄的捐贈次數超過100次。其中，“龍湖年貨溫暖萬家”活動已歷經三載，每年500萬元的愛心年貨的通過幫助殘疾人危房改造、建設留守兒童關懷中心等方式已經惠及重慶（樓盤）當地多個區縣需要幫助的人士。集團表示，作為契約組織大家庭的一員，龍湖必將腳踏實地，在致力發展業務的同時，積極履行企業社會責任，為股東爭取長遠持久的利益，為社會創造更多的價值。三、 土地趨勢n 15幅土地入市 3幅純

44、宅地起價27億元3月上海共有3幅純宅地進入出讓環節，分別為周浦鎮08單元06-05地塊、寶山區羅店中心鎮新鎮區f1-1地塊及寶山區顧村鎮寶安公路北側09-02地塊。3幅地塊出讓總面積23.24萬平方米，起始出讓金總額27.14億元。周浦地塊起始樓板價超萬元 拉高周邊房價，周浦鎮08單元06-05地塊，東至大瀝港防護綠帶，南至祝家港路，西至小瀝港路，北至七灶港防護綠帶，出讓面積48968.9平方米，容積率為2.0，起始總價9.86億元，起始樓板價10068元/平。近年來，周浦宅地供應極少，在售樓盤僅有綠地東上海、明天華城等，綠地東上海因靠近康橋，且距周浦萬達廣場較近，在售均價25000元/平，此

45、次出讓地塊周邊房價則僅在16000-17000元/平。寶山區羅店中心鎮新鎮區f1-1地塊，東至3街坊8丘，南至馬路河，西至撫遠路，北至無，出讓面積110021.9平方米，容積率1.01，起始總價9.57億元，起始樓板價8612元/平。寶山區顧村鎮寶安公路北側09-02地塊，東至規劃寶荻路，南至寶安公路，西至顧村動遷基地，北至規劃蘇家浜路，出讓面積73435.9平方米，容積率1.5，起始總價7.7105億元，起始樓板價7000元/平。n 國五條細化后土地首拍 青浦商業地溢價國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知3月1日發布后，上海土地市場迎來3月6日首次土地公開出讓。上海市規劃和國土資

46、源管理局網站信息顯示，3月6日，青浦區徐涇鎮滬青平公路南側a-1-7商業地塊以1.68億元成交，競得人為姜榮岳、江西豪盛房地產，成交樓板價為7822元/平方米，溢價率為30.38%。雖然這是通知落地后滬上土地市場首拍，但市場人士普遍稱，由于地方細則尚未推出，眼下尚難判定“國五條”對于土地市場的具體影響。n 國土資源部長：今年房地產土地供應充足國土資源部長徐紹史在會議召開時指出，2013年，中國房地產土地供應充足，供應數量預計在十六萬公頃左右，與此同時，中國政府會繼續堅守十八億畝耕地紅線。徐紹史介紹，國土資源部主要是從土地供應角度參與房地產調控，去年，中國房地產供地為十六萬公頃，該數量高于前三年

47、平均供地數。他進一步透露，現在在建的有三十四萬公頃，待建的有十四萬公頃，總共是四十八萬公頃，相當于三年供地總量，“所以，房地產土地供應量還是非常充足的”。說到2013年房地產土地供應計劃，徐紹史說，國土資源部將根據國務院要求，進一步加大土地供應力度，同時，要使土地價格保持相對穩定。這需要更好地發揮地方和公眾作用，加強監督。他進一步透露：“今年的供地量不低于前五年的平均數，估計也在十六萬公頃左右。”談及城鎮化，徐紹史說，這既是發展的需要，也是改善民生的需要，是非常重要的一項工作，從國土資源部的角度來看，改革土地管理制度扮演著重要的角色，現在土地總體利用規劃當中建設用地規模應該完全能夠適應城鎮化需

48、要。徐紹史表示，國土資源部一方面要嚴控增量，同時要盤活土地存量，存量包括城鎮的低效率用地，以及各種各樣的未利用土地和城鄉閑置建設用地。n 浦東花木新推辦公地塊 將建軌交上蓋項目市中心稀缺地段接連推出久違的新增商辦用地，繼古北之后，花木核心區時隔多年推出一幅規模較大的辦公樓用地，即浦東新區花木鎮46街坊16/2丘地塊，這是花木板塊近幾年來為數不多的純辦公樓用地。近期據規土局3月26日發布的出讓公告顯示，花木鎮46街坊16/2丘地塊的四至分別為東鄰民生路、西靠01-05地塊、南抵01-07地塊、北至楊高中路。土地出讓面積為1.1088萬平方米，容積率4.5，規劃建筑面積4.9896萬平方米。土地出

49、讓總價7.55億元，折合樓板價1.5135萬元/平方米。從位置上看，花木鎮46街坊16/2丘地塊的表現頗佳。地塊東、北邊界分別為民生路和楊高中路，地塊恰好處在軌交9號線楊高中路站的位置，可充分預見未來地塊所建成的辦公樓即為軌交上蓋項目，此外楊高中路西側連接世紀大道、東側連通內環高架路，地面道路通行條件同樣良好，故出讓地塊的交通優勢非常明顯。作為上海重點規劃的城市副中心之一的花木，經歷多年發展，地段價值得到明顯提升，同時作為土地資源極為稀缺的內環內區域，地價也長期處于看漲階段，故從這個角度看，此次地塊的出讓樓板價仍屬合理水平。作為鮮有新地塊出讓的內環內成熟商住區，花木鎮46街坊16/2丘地塊定將

50、引來多方關注，在出讓公告發布的第二天就已有5家企業領取競買申請書，預計該幅地塊實際成交會存在一定的溢價空間。n 新國五條托舉上海土地市場 上市房企增持土儲近期一二手市場的成交火爆，或引爆房企入上海拿地熱情，上海市今年推地進入首個小高潮。3月20日，上海規土局發布2013年第1號土地預申請公告，其中包括前灘地區29-03地塊和前灘地區40-01地塊兩幅地塊，出讓面積2.5萬平方米，總建筑面積14.6萬平方米，這是前灘地區自規劃獲批以來推出的首批土地。除了浦東新區，上海對于臨港新城、嘉定新城也大力推進，引進大型房企開發。例如2月27日，綠地集團與上海市嘉定區簽署戰略合作協議，將在嘉定新城市場性開發

51、、項目代建和中長期合作三方面開展戰略合作，綠地擬參與嘉定新城總部基地、新城東區開發、現代服務業綜合體、保障房及舊城改造等十大項目的建設。涉及項目總面積約1200畝，總建筑面積150萬平方米，總投資150億元。上海如此推地熱情，一方面來自于萬科、龍湖、九龍倉等上市房企熱捧，另一方面也由于近期一二手房成交火爆。n 上海3月土地出讓達40億 超去年一季度成交總量2013年1月，十大重點城市的土地成交總占地面積為744.73萬平方米，同比上漲39%，總金額為703.55億元，同比上漲153%，除成都、武漢（樓盤）等城市土地成交面積出現同比下跌外，其他城市同比均出現上漲。同時， 企業拿地熱情依舊延續。房

52、企拿地競爭日益激烈，高溢價地塊數量增多，再者1月典型企業不少在地價高的一線城市拿地，如龍湖、綠地均在上海（樓盤）新增了兩幅地塊，樓板價都超過6000元/平方米。1月典型企業通過招拍掛拿地總建面共計486.89萬平方米，環比下降77%，同比提升22%。典型企業土地成交總價210.04億元，環比下降68%，同比增長278%。平均樓板價4314元/平方米，環比增長42%，創去年1月以來新高。春節后，上海土地供應呈“小陽春”之勢。今年第一季度，上海已成交地塊及即將掛牌出讓地塊共計36幅，超出去年同期3倍有余。去年第一季度，上海共計掛牌出讓土地僅11宗。僅今年3月份的土地掛牌量，就超過去年一季度的土地掛

53、牌成交總量。3月出讓宅地總價達40億元。在掛牌的地塊中，不少優質土地將于3月進行現場競價。3月共計3幅宅地將出讓，分別是周浦鎮08單元06-05地塊、寶山區羅店中心鎮新鎮區f1-1地塊、寶山區顧村鎮寶安公路北側09-02地塊，起始總價超過27億元。其中，周浦鎮、羅店宅地起始總價均接近10億元。去年下半年后，剛性需求的產品就開始出現供不應求的局面，就土地供應角度考量，這一情況起碼持續到今年8月。“國五條”中提及增加普通商品住房及用地供應，2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。勢必加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。四、 市場動態n 中高端市場

54、"搶收"一季度 市中心公寓最受青睞延續去年下半年以來的熱度，中高端市場在今年第一季度依然表現良好，不少市中心的稀缺城市資源型項目尤其受到客戶青睞。中高端市場延續了前幾個月的成交活躍態勢，2月，單價3萬-5萬元之間的商品住宅成交面積為13.1萬平方米，占到全市總量的近1/4。中海紫御豪庭、古北大成公館等樓盤的集中成交，不但使中高端公寓市場穩定回暖勢頭，同時也進一步拉動了整體商品住宅市場的均價走高，使得全市均價上升至2.4611萬元/平方米，創歷史新高。有調查顯示，超過三成受訪者表示將在今年一季度購房置業，其中改善型需求占16.43%。在一季度中高端市場“搶收”開局的背景下，占據市中心稀缺優質城市資源的項目依然最受高端買家的青睞。比如去年開盤的古北大成公館一期產品，作為古北豪宅的標桿力作，一開盤就售罄，今年2月二期開盤仍然“開門紅”。116套準現房，主力房源為163平方米的三房，該戶型是此前一期最受追捧的房型。社區景觀建設