1、PART1 拿地背景分析第1頁(yè)/共41頁(yè)拿地背景分析p公司開(kāi)發(fā)的雅苑、壹號(hào)院項(xiàng)目基本售罄，養(yǎng)老項(xiàng)目作為集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)，目前進(jìn)度緩慢，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)此時(shí)是集團(tuán)必需拿地的時(shí)間。p整個(gè)2018年六安政府推地緩慢，但9、10月份密集型的推地，其中住宅用地14宗，城北區(qū)域推地3宗，城北區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟、商業(yè)氛圍濃郁、交通便捷、區(qū)域形象好，此次地塊是六安城北乃至整個(gè)六安市稀有的珍貴地塊。p城北3宗地塊，有2宗地塊位于集團(tuán)公司旁邊，1宗位于幸福嘉園對(duì)面，集團(tuán)公司本次主要瞄準(zhǔn)位于集團(tuán)公司旁邊的2個(gè)地塊，勢(shì)在必得。p為了更好的了解各個(gè)地塊情況，有利于公司綜合考慮拿地，除了9月18號(hào)3個(gè)地塊以外，針對(duì)后續(xù)

2、推出的1111個(gè)地塊進(jìn)行基本分析。第2頁(yè)/共41頁(yè)P(yáng)ART2 推出地塊匯總第3頁(yè)/共41頁(yè)9月份推地匯總第4頁(yè)/共41頁(yè)P(yáng)ART3 六裕出2018-31地塊9月份推地地圖第5頁(yè)/共41頁(yè)10月份推地匯總：10月份住宅用地7宗第6頁(yè)/共41頁(yè)P(yáng)ART3 六裕出2018-31地塊10月份推地地圖2018-11號(hào)號(hào)2018-13號(hào)號(hào)2018-10號(hào)號(hào)2018-14號(hào)號(hào)2018-15號(hào)號(hào)2018-12號(hào)號(hào)第7頁(yè)/共41頁(yè)9、10月份出讓地塊分類9月份推出了14個(gè)住宅用地，除了9月18號(hào)3個(gè)地塊以外，后續(xù)共有11宗住宅推出，根據(jù)出讓條件統(tǒng)計(jì)，我們大致將后續(xù)11宗地塊分為三大類：1、市郊地塊（3塊）：三十

3、鋪2塊、城南1塊，這三個(gè)地塊掛牌條件低，但都遠(yuǎn)離市區(qū)，板塊位置一般；2、帶條件地塊（2塊）：市區(qū)光明路1塊、城西淠河路1塊，這兩個(gè)地塊位置極其優(yōu)越，但拍賣條件苛刻，對(duì)地塊的商業(yè)均有自持等其他要求；3、帶方案地塊（6塊）：帶方案地塊位置較好，但均為安置小區(qū)地塊，政府將原來(lái)的購(gòu)房券轉(zhuǎn)變?yōu)閽炫瞥鲎屧侔垂潭▋r(jià)格回購(gòu)的方式，這些地塊建設(shè)成本+樓面成本基本等于回購(gòu)價(jià)格。第8頁(yè)/共41頁(yè)P(yáng)ART3 市郊地塊研判（3塊）第9頁(yè)/共41頁(yè)出讓條件與基本信息地 塊 編 號(hào)地 塊 編 號(hào)地塊位置地塊位置凈用地面積凈用地面積( (不含道路不含道路) )（）（）用地性質(zhì)用地性質(zhì)出讓年出讓年限限規(guī)劃指標(biāo)要求規(guī)劃指標(biāo)要求起

4、始價(jià)（萬(wàn)起始價(jià)（萬(wàn)元）元）加價(jià)幅度加價(jià)幅度（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）競(jìng)買保證競(jìng)買保證金（萬(wàn)元）金（萬(wàn)元）容積率容積率建筑建筑 密密度度綠地率綠地率六裕出六裕出2018-312018-31號(hào)號(hào)地塊地塊城南鎮(zhèn)振東大道與安城南鎮(zhèn)振東大道與安康路交叉口西北側(cè)康路交叉口西北側(cè)6020860208住宅用地（含住宅用地（含部分配套商業(yè)）部分配套商業(yè)）住宅住宅7070年、商年、商業(yè)業(yè)4040年年不大于不大于1.81.8不大于不大于25%25%不小于不小于35%35%1350013500100100萬(wàn)元萬(wàn)元或其倍數(shù)或其倍數(shù)1350013500六裕出2018-31號(hào)地塊按以下條件公開(kāi)出讓：9090畝、總建面畝、總建面10.

5、810.8萬(wàn)、樓面萬(wàn)、樓面12451245元元/ /1、出讓起始價(jià)及競(jìng)買保證金：起始價(jià)款為13500萬(wàn)元，競(jìng)買保證金為13500萬(wàn)元，1個(gè)月內(nèi)付清全部成交價(jià)款；2、土地競(jìng)得人須按規(guī)劃要求配建不少于500平方米的社區(qū)用房和260平方米的養(yǎng)老服務(wù)用房，無(wú)償提供給裕安區(qū)政府（產(chǎn)權(quán)屬于政府）；第10頁(yè)/共41頁(yè)城南地塊城南鎮(zhèn)地塊未來(lái)主要競(jìng)品紅達(dá)、寶業(yè)城南鎮(zhèn)地塊未來(lái)主要競(jìng)品紅達(dá)、寶業(yè)第11頁(yè)/共41頁(yè)城南地塊實(shí)勘城南地塊：該地塊從實(shí)際勘探發(fā)現(xiàn)，問(wèn)題極多。1、該地塊整體在該區(qū)域較偏僻，不臨105主干道；2、地塊處在洼地，目前全部都是水塘與沼澤地和農(nóng)作物；3、地塊正中央有一處高壓線塔，且出讓條件未明確是否可

6、以移動(dòng)或變更，該高壓線即使可以移動(dòng)，出讓條件寫(xiě)的很明確，地上地下桿線管遷移、水系治理、人防工程和土方清運(yùn)由土地競(jìng)得人自行解決，所需一切費(fèi)用由土地競(jìng)得人承擔(dān)水塘水塘高壓線在中央高壓線在中央沼澤地沼澤地第12頁(yè)/共41頁(yè)城南地塊地圖城南地塊：該地塊在紅達(dá)星河城隔壁，從地段位置來(lái)看，處在城南靠南位置，地段偏僻，優(yōu)勢(shì)較少。配套資源主要從屬于大城南板塊，特別是學(xué)校均在河對(duì)面。地塊地塊紅達(dá)星河城紅達(dá)星河城紅達(dá)新地塊紅達(dá)新地塊第13頁(yè)/共41頁(yè)商品房市場(chǎng)存量分析城南市場(chǎng)在售項(xiàng)目庫(kù)存情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總套數(shù)已推已售未推在售房源去化率同濟(jì)萬(wàn)象城1635163516340199.9%廣元柏林印象1318131812

7、3808093.9%紅達(dá)星河城19771277117770010059.5%華力金色南郡19791979190907096.5%鳳凰花園城20522052196308995.7%南洋現(xiàn)代城22561956166730028985.5%首建一品銘城160916091363024684.7%嘉利學(xué)府14834954669882931.4%天盈上城11241124109303397.2%紅達(dá)公園首府1100/11000%友邦濱水城1148346346802030.1%南河福龍灣16911391109130030058.9%萬(wàn)鑫御園9185185084001055.9%寶業(yè)君悅綠苑1348328202

8、102012615.0%合計(jì)22905172681607945371191城南板塊在售量1191套，未推房源5637套，在售競(jìng)品主要是紅達(dá)和寶業(yè)第14頁(yè)/共41頁(yè)紅達(dá)星河城，該項(xiàng)目是最靠近地塊的項(xiàng)目樓盤(pán)信息：總建筑面積達(dá)25萬(wàn)，7棟多層，20棟高層，3萬(wàn)余方商業(yè)均價(jià)10000元/平米左右；項(xiàng)目共1691套，已推1392套，剩余200套左右；2018年銷售370套，月均銷量43套，均價(jià)5200；紅達(dá)星河城2013年下半年開(kāi)始銷售，持續(xù)5年，預(yù)計(jì)今年年底清盤(pán)，銷售價(jià)格從3300賣到目前的5300，受上次城南拍地影響，目前均價(jià)5500左右。地塊位置地塊位置安置小區(qū)安置小區(qū)第15頁(yè)/共41頁(yè)地塊思考1

9、、地理位置：宗地位于城南區(qū)域，該區(qū)域一直是六安價(jià)格洼地，客戶以鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需為主，樓盤(pán)較多，銷量緩慢，但今年以來(lái)，受城市擠壓影響，該區(qū)域作為價(jià)格洼地吸引大量剛需購(gòu)房，目前區(qū)域存量約5000套，大部分樓盤(pán)去化達(dá)到80%以上； 2、6月份城南區(qū)域出讓一個(gè)地塊，紅達(dá)以樓面2450拿下，即將入市，價(jià)格預(yù)計(jì)6500以上； 3、對(duì)于城南板塊，我們建議可以嘗試。該區(qū)域目前存量少，價(jià)格洼地，學(xué)校資源配套豐富，客源相對(duì)穩(wěn)定。作為城市板塊之一，集團(tuán)未來(lái)深耕六安，每個(gè)區(qū)域我們都應(yīng)該去積極開(kāi)拓；4、本次出讓地塊，我們建議慎重，雖然總價(jià)低，但該地塊遠(yuǎn)離配套和主干道，區(qū)域形象一般，市場(chǎng)不溫不火。特別是該地塊上面高壓線、水塘、沼

10、澤地等各種因素，非常不建議將此地塊作為開(kāi)拓區(qū)域地塊。第16頁(yè)/共41頁(yè)出讓條件與基本信息六金出2018-8號(hào)地塊按以下條件公開(kāi)出讓：196196畝、總建面畝、總建面28.828.8萬(wàn)、樓面萬(wàn)、樓面11591159元元/ /六金出2018-9號(hào)地塊按以下條件公開(kāi)出讓：141141畝、總建面畝、總建面23.523.5萬(wàn)、樓面萬(wàn)、樓面10411041元元/ /1、該土地競(jìng)買人須具備一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)；2、土地競(jìng)得人須沿G312建設(shè)建筑面積不少于2.4萬(wàn)平方米的商務(wù)樓宇，并與住宅同步建設(shè)。地塊編號(hào)地塊編號(hào)地塊位置地塊位置凈用地面凈用地面積（積（m m2 2）用地用地 性質(zhì)性質(zhì)出讓年出讓年限限規(guī)劃指

11、標(biāo)要求規(guī)劃指標(biāo)要求起始價(jià)起始價(jià) （萬(wàn)元）（萬(wàn)元）加價(jià)幅度加價(jià)幅度（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）競(jìng)買保證金競(jìng)買保證金（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率六金出六金出2018-82018-8號(hào)號(hào)三十鋪鎮(zhèn)一元大道以以三十鋪鎮(zhèn)一元大道以以東、惠風(fēng)路以北地塊東、惠風(fēng)路以北地塊131055131055住宅用地住宅用地（含部分配（含部分配套商業(yè)）套商業(yè)）商業(yè)商業(yè)4040年、住年、住宅宅7070年年不大于不大于2.22.2不大于不大于24%24%不小于不小于35%35%3342033420100100萬(wàn)元或萬(wàn)元或其倍數(shù)其倍數(shù)3342033420六金出六金出2018-92018-9號(hào)號(hào)三十鋪鎮(zhèn)一元大道三十

12、鋪鎮(zhèn)一元大道 以以以東、惠風(fēng)路以南地塊以東、惠風(fēng)路以南地塊9412894128商住用地商住用地（商業(yè)建筑（商業(yè)建筑比例占總計(jì)比例占總計(jì)容建筑面積容建筑面積不大于不大于30%30%）商業(yè)商業(yè)4040年、住年、住宅宅7070年年不大于不大于2.52.5不大于不大于30%30%不小于不小于35%35%2387023870100100萬(wàn)元或萬(wàn)元或其倍數(shù)其倍數(shù)2387023870第17頁(yè)/共41頁(yè)三十鋪地塊地圖第18頁(yè)/共41頁(yè)三十鋪地塊地圖2018-8地塊地塊2018-9地塊地塊皋城東路皋城東路一元大道一元大道2018-8號(hào)地塊緊鄰皋城東路，二級(jí)資質(zhì)要求2018-9號(hào)地塊緊鄰312國(guó)道，一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)要

13、求這兩個(gè)地塊通達(dá)性較好，西面緊鄰梅山路小學(xué)、北面臨近毛坦廠中學(xué)東校梅山路小學(xué)梅山路小學(xué)毛坦廠中學(xué)毛坦廠中學(xué)悠然藍(lán)溪悠然藍(lán)溪312國(guó)道國(guó)道光明光明地塊地塊第19頁(yè)/共41頁(yè)地塊實(shí)勘梅山路小學(xué)梅山路小學(xué)淠河城區(qū)邊緣地帶，距離六安城區(qū)較遠(yuǎn)，具備一定的交通優(yōu)勢(shì)。梅山路小學(xué)梅山路小學(xué)毛坦廠中學(xué)東校毛坦廠中學(xué)東校1 1、地塊從交通上來(lái)看四通八達(dá)，距離壹號(hào)院直線距離、地塊從交通上來(lái)看四通八達(dá)，距離壹號(hào)院直線距離1111公里，開(kāi)車走皋公里，開(kāi)車走皋城路城路1515分鐘到達(dá)；分鐘到達(dá)；2 2、地塊從學(xué)區(qū)資源來(lái)看，西面馬路對(duì)面是梅山路小學(xué)東校，北面是毛坦、地塊從學(xué)區(qū)資源來(lái)看，西面馬路對(duì)面是梅山路小學(xué)東校，北面是毛

14、坦廠中學(xué)東校，兩所學(xué)校已經(jīng)營(yíng)業(yè)狀態(tài)；廠中學(xué)東校，兩所學(xué)校已經(jīng)營(yíng)業(yè)狀態(tài)；3 3、地塊從配套來(lái)看，主要依托于三十鋪，地塊周邊商業(yè)較少，比較空曠。、地塊從配套來(lái)看，主要依托于三十鋪，地塊周邊商業(yè)較少，比較空曠。第20頁(yè)/共41頁(yè)地塊實(shí)勘地塊位置地塊位置淠河城區(qū)邊緣地帶，距離六安主城區(qū)較遠(yuǎn)，但具備一定的交通優(yōu)勢(shì)。高壓線高壓線1 1、實(shí)勘現(xiàn)場(chǎng)較好，地塊沿一元大道西面整體退讓約、實(shí)勘現(xiàn)場(chǎng)較好，地塊沿一元大道西面整體退讓約3030米，目前在做城市米，目前在做城市綠化，現(xiàn)場(chǎng)看政府正在施工，此面未來(lái)無(wú)沿街面，但形象較好；綠化，現(xiàn)場(chǎng)看政府正在施工，此面未來(lái)無(wú)沿街面，但形象較好；2 2、地塊沿道路邊緣有高壓線，但從

15、現(xiàn)場(chǎng)位置來(lái)看，并不對(duì)地塊產(chǎn)生影響，、地塊沿道路邊緣有高壓線，但從現(xiàn)場(chǎng)位置來(lái)看，并不對(duì)地塊產(chǎn)生影響，基本避開(kāi)了地塊實(shí)際建筑位置；基本避開(kāi)了地塊實(shí)際建筑位置；城市綠化城市綠化第21頁(yè)/共41頁(yè)區(qū)域特性地塊位置地塊位置城市中心城南片區(qū)淠河項(xiàng)目位于六安市項(xiàng)目位于六安市三十鋪鎮(zhèn)，臨三十鋪鎮(zhèn)，臨312國(guó)道，屬于六安市國(guó)道，屬于六安市對(duì)外的展示窗口區(qū)對(duì)外的展示窗口區(qū)域。域。位于三十鋪鎮(zhèn)位于三十鋪鎮(zhèn)，南臨國(guó)道，南臨國(guó)道312，北臨區(qū)域道路皋城北臨區(qū)域道路皋城東路；東路；距離中心城區(qū)約距離中心城區(qū)約為為15公里公里，地段，地段位置相對(duì)較偏遠(yuǎn)；位置相對(duì)較偏遠(yuǎn)；城北片區(qū)城東片區(qū)城區(qū)邊緣地帶，距離六安城區(qū)較遠(yuǎn)，具備一

16、定的交通優(yōu)勢(shì)。第22頁(yè)/共41頁(yè)P(yáng)ART5 六出2018-9地塊城東版塊丨存量分析該區(qū)域目前庫(kù)存1萬(wàn)套，2017、2018兩年受城鐵影響，三十鋪區(qū)域去化較好。城南市場(chǎng)在售項(xiàng)目庫(kù)存情況城南市場(chǎng)在售項(xiàng)目庫(kù)存情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總套數(shù)項(xiàng)目總套數(shù)已推已推已售已售銷售價(jià)銷售價(jià)格格庫(kù)存房源庫(kù)存房源高速御景天地高速御景天地3256325632563256300030005800-5800-62006200256256萬(wàn)瑞公園華府萬(wàn)瑞公園華府131313131313131313001300620062001313金利國(guó)際城金利國(guó)際城2000200020002000170017005300530030030

17、0悠然藍(lán)溪悠然藍(lán)溪3000300025002500200020005500-5500-6000600010001000光明置業(yè)光明置業(yè)260026000 00 0/ /26002600華一投資集團(tuán)華一投資集團(tuán)130013000 00 0/ /13001300出讓地塊出讓地塊1+2500050000 00 0/ /50005000合計(jì)合計(jì)18469184691046910469第23頁(yè)/共41頁(yè)地塊競(jìng)品去年9月6號(hào)，限價(jià)地塊其中有一塊位于三十鋪，光明置業(yè)獲得，但目前仍未開(kāi)發(fā)，據(jù)傳是公司資金問(wèn)題，且限價(jià)出售，利潤(rùn)低，該地塊樓面價(jià)1477元/，限價(jià)4900均價(jià)，5300最高價(jià)。本次地塊與光明置業(yè)地塊

18、緊鄰，受限價(jià)影響，本次地塊如果排出樓面較高，未來(lái)銷售利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)。第24頁(yè)/共41頁(yè)地塊思考1、宗地位于城東三十鋪，交通便捷，北邊皋城路、南邊312國(guó)道，因靠近合肥，近幾年在政府的推動(dòng)及城鐵影響下，發(fā)展迅速，投資客戶占比50%。但遠(yuǎn)離主城區(qū)，需依靠區(qū)域大發(fā)展及政策、交通帶動(dòng)；2、其中六金出2018-9號(hào)地塊要求土地競(jìng)買人須具備一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資具備一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)；質(zhì)；同時(shí)土地競(jìng)得人須沿G312建設(shè)建筑面積不少于2.4萬(wàn)平方米的商務(wù)樓宇，并與住宅同步建設(shè)。 3、該區(qū)域目前有2家開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地未開(kāi)發(fā)，體量約43萬(wàn)方，4000套左右，同時(shí)出讓地塊體量合計(jì)55萬(wàn)方，5000套左右，區(qū)域樓盤(pán)年均

19、去化500套，區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。4、地塊客源投資客比重大，受政策影響較大，但近幾年政府對(duì)該區(qū)域較為重視，設(shè)立毛坦廠中學(xué)（東校），城際鐵路（規(guī)劃），智恒中學(xué)等，未來(lái)隨著合六一體化加快腳步，城東三十鋪區(qū)域的發(fā)展必將更加迅速，該地塊可作為集團(tuán)城市布局選擇之一。第25頁(yè)/共41頁(yè)P(yáng)ART4 帶條件地塊（2塊）第26頁(yè)/共41頁(yè)出讓條件與基本信息六出2018-8號(hào)地塊按以下條件公開(kāi)出讓：240240畝、總建面畝、總建面33.633.6萬(wàn)、樓面萬(wàn)、樓面20722072元元/ /1、土地競(jìng)買人須在國(guó)內(nèi)已建成開(kāi)業(yè)并自持經(jīng)營(yíng)不少于一個(gè)大型綜合購(gòu)物中心，且單體建筑面積不少于10萬(wàn)平方米；2、土地競(jìng)買人或其母公司

20、須于20152017連續(xù)三年榮獲中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)評(píng)定的中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)；3、土地競(jìng)得人須自持經(jīng)營(yíng)商業(yè)建筑面積不少于10.6萬(wàn)平方米，不得進(jìn)行分割銷售；地塊編號(hào)地塊編號(hào) 地塊位置地塊位置凈用地面凈用地面積積( (不含不含道路道路) (m) (m2 2) )用地性質(zhì)用地性質(zhì) 出讓年限出讓年限規(guī)劃指標(biāo)要求規(guī)劃指標(biāo)要求起始價(jià)起始價(jià) ( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )加價(jià)幅度加價(jià)幅度（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）競(jìng)買保競(jìng)買保證金證金( (萬(wàn)萬(wàn)元元) ) 備注備注容積率容積率建筑密建筑密度度綠地率綠地率六出六出2018-92018-9號(hào)號(hào)光明路以光明路以北、淠史北、淠史杭路以西杭路以西160000160000商住

21、用地商住用地商業(yè)商業(yè)4040年、年、住宅住宅7070年年不大于不大于2.12.1不大于不大于38%38%不小于不小于23%23%6965069650100100或其或其倍數(shù)倍數(shù)6965069650第27頁(yè)/共41頁(yè)光明路紅線地塊1：商業(yè)用地面積：79100，容積率2.0總建面：15.8萬(wàn)地塊2：住宅用地面積：80930，容積率2.2總建面：17.8萬(wàn)第28頁(yè)/共41頁(yè)光明路地塊住宅競(jìng)品地圖第29頁(yè)/共41頁(yè)30地塊周邊環(huán)境匯文中學(xué)皋城中學(xué)梅山路小學(xué)田家炳實(shí)驗(yàn)學(xué)校人民路小學(xué)建設(shè)中專中學(xué)金橋小區(qū)碧桂園城市之光陽(yáng)光歐洲城人民公園中醫(yī)醫(yī)院人民醫(yī)院六安一中六安大市場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊市政配套、教育配套、醫(yī)療配

22、套、商業(yè)配套、景觀配套、周邊市政配套、教育配套、醫(yī)療配套、商業(yè)配套、景觀配套、生活配套較為完善，居住氛圍濃厚。生活配套較為完善，居住氛圍濃厚。人民公園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)市國(guó)稅局人民路小學(xué)人民醫(yī)院碧桂園城市之光第30頁(yè)/共41頁(yè)31地塊周邊項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建面總建面物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)主力面積主力面積20182018年成交均價(jià)年成交均價(jià)20182018年年度年年度銷售套數(shù)銷售套數(shù)20182018年月均年月均去化套數(shù)去化套數(shù)碧桂園城市之光36萬(wàn)方高層、小高層111193高層8900元/；小高層9400元/（限價(jià)）1246104徽鹽龍湖灣80萬(wàn)方洋房、小高層、高層、大平層高層72124；洋房134203；大

23、平層189高層8000元/；洋房9000元/46060太古光華城86萬(wàn)方高層、洋房高層90130高層7800元/(限價(jià)因素）1894158翰林壹號(hào)公館48萬(wàn)方高層、洋房、別墅高層100139；洋房116135高層7500元/；洋房8000元/2204184明月港灣雅苑21萬(wàn)方高層1071408000元/117598綜合綜合20182018年地塊所在區(qū)域各主力項(xiàng)目去化情況，區(qū)域單盤(pán)年年地塊所在區(qū)域各主力項(xiàng)目去化情況，區(qū)域單盤(pán)年均去化均去化14001400套，月均去化套，月均去化116116套。套。第31頁(yè)/共41頁(yè)32開(kāi)發(fā)周期研判項(xiàng)目總建項(xiàng)目總建面面住宅總建住宅總建面面物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)物

24、業(yè)形態(tài)占比設(shè)定占比設(shè)定各物業(yè)各物業(yè)總建面總建面市場(chǎng)主流市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積規(guī)劃規(guī)劃各物業(yè)形各物業(yè)形態(tài)態(tài)總套數(shù)預(yù)總套數(shù)預(yù)估估總套數(shù)總套數(shù)預(yù)估預(yù)估去化周期去化周期（116116套套/ /月）月）336000178000高層55%100000110130900套（按照120/套測(cè)算）160013個(gè)月洋房35%78000120160700（按照140/套測(cè)算）按照區(qū)域單盤(pán)按照區(qū)域單盤(pán)14001400套套/ /年，年，116116套套/ /月的去化指標(biāo)，預(yù)計(jì)去化周月的去化指標(biāo)，預(yù)計(jì)去化周期為期為1313個(gè)月，即：個(gè)月，即：項(xiàng)目銷售周期一年項(xiàng)目銷售周期一年。第32頁(yè)/共41頁(yè)地塊思考1、地理位置：宗地

25、位于城市主力發(fā)展的北部新城核心，老城區(qū)腹地，該地塊不用贅述太多，住宅用地最快一年即可清盤(pán)，資金回籠迅速； 2、該地塊主要難點(diǎn)在于商業(yè)，因?yàn)榈貕K商業(yè)要求土地競(jìng)買人須在國(guó)內(nèi)已建成開(kāi)業(yè)并自持經(jīng)營(yíng)不少于一個(gè)大型綜合購(gòu)物中心，且單體建筑面積不少于10萬(wàn)平方米；土地競(jìng)買人或其母公司須于20152017連續(xù)三年榮獲中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)評(píng)定的中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)；土地競(jìng)得人須自持經(jīng)營(yíng)商業(yè)建筑面積不少于10.6萬(wàn)平方米，不得進(jìn)行分割銷售。 3、因此對(duì)于該地塊，集團(tuán)公司必須尋求合作拿地開(kāi)發(fā)，集團(tuán)目前不具備獨(dú)立拿地的能力，同時(shí)我們也應(yīng)該考慮到地塊商業(yè)距離南邊六安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)僅僅1.6km，距離北邊海心沙廣場(chǎng)

26、1.6公里，相比較兩個(gè)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)成熟的商業(yè)綜合體，10.6萬(wàn)方商業(yè)自持，操盤(pán)壓力大。第33頁(yè)/共41頁(yè)出讓條件與基本信息六出2018-16號(hào)地塊按以下條件公開(kāi)出讓：257257畝、總建面畝、總建面23.523.5萬(wàn)、樓面萬(wàn)、樓面20662066元元/ /1、土地競(jìng)買人（含全資子公司）經(jīng)營(yíng)的特色商業(yè)街區(qū)須曾獲得過(guò)省級(jí)以上（含省級(jí)）特色商業(yè)街區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)；2、土地競(jìng)買人須自持經(jīng)營(yíng)不少于2條特色商業(yè)街區(qū)，單條面積不少于4萬(wàn)平方米；3、土地競(jìng)買人須提供自持已經(jīng)營(yíng)的特色商業(yè)街區(qū)內(nèi)不少于40個(gè)商家（其中擁有商務(wù)部頒發(fā)的“中華老字號(hào)”餐飲品牌的商家不少于3家）簽訂的入駐特色街區(qū)協(xié)議；土地競(jìng)買人報(bào)名時(shí)須提供相關(guān)證書(shū)或證明，并取得裕安區(qū)政府對(duì)以上條件的核準(zhǔn)；4、土地競(jìng)得人須自持經(jīng)營(yíng)商業(yè)建筑面積不少于4萬(wàn)平方米，不得進(jìn)行分割銷售；第34頁(yè)/共41頁(yè)地塊地圖：地塊位置優(yōu)越，東臨華邦新華城，北面臨淠河，交通便捷，自然環(huán)境優(yōu)美。地塊位置地塊位置華邦項(xiàng)目華邦項(xiàng)目第35頁(yè)/共41頁(yè)地塊思考六出2018-16號(hào)地塊按以下條件公開(kāi)出讓：257257畝、總建面畝、總建面23.523.5萬(wàn)、樓面萬(wàn)、樓面20662066元元/ /