1、PART1 拿地背景分析第1頁/共41頁拿地背景分析p公司開發(fā)的雅苑、壹號院項目基本售罄，養(yǎng)老項目作為集團戰(zhàn)略轉型產(chǎn)業(yè)，目前進度緩慢，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)此時是集團必需拿地的時間。p整個2018年六安政府推地緩慢，但9、10月份密集型的推地，其中住宅用地14宗，城北區(qū)域推地3宗，城北區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)成熟、商業(yè)氛圍濃郁、交通便捷、區(qū)域形象好，此次地塊是六安城北乃至整個六安市稀有的珍貴地塊。p城北3宗地塊，有2宗地塊位于集團公司旁邊，1宗位于幸福嘉園對面，集團公司本次主要瞄準位于集團公司旁邊的2個地塊，勢在必得。p為了更好的了解各個地塊情況，有利于公司綜合考慮拿地，除了9月18號3個地塊以外，針對后續(xù)

2、推出的1111個地塊進行基本分析。第2頁/共41頁PART2 推出地塊匯總第3頁/共41頁9月份推地匯總第4頁/共41頁PART3 六裕出2018-31地塊9月份推地地圖第5頁/共41頁10月份推地匯總：10月份住宅用地7宗第6頁/共41頁PART3 六裕出2018-31地塊10月份推地地圖2018-11號號2018-13號號2018-10號號2018-14號號2018-15號號2018-12號號第7頁/共41頁9、10月份出讓地塊分類9月份推出了14個住宅用地，除了9月18號3個地塊以外，后續(xù)共有11宗住宅推出，根據(jù)出讓條件統(tǒng)計，我們大致將后續(xù)11宗地塊分為三大類：1、市郊地塊（3塊）：三十

3、鋪2塊、城南1塊，這三個地塊掛牌條件低，但都遠離市區(qū)，板塊位置一般；2、帶條件地塊（2塊）：市區(qū)光明路1塊、城西淠河路1塊，這兩個地塊位置極其優(yōu)越，但拍賣條件苛刻，對地塊的商業(yè)均有自持等其他要求；3、帶方案地塊（6塊）：帶方案地塊位置較好，但均為安置小區(qū)地塊，政府將原來的購房券轉變?yōu)閽炫瞥鲎屧侔垂潭▋r格回購的方式，這些地塊建設成本+樓面成本基本等于回購價格。第8頁/共41頁PART3 市郊地塊研判（3塊）第9頁/共41頁出讓條件與基本信息地 塊 編 號地 塊 編 號地塊位置地塊位置凈用地面積凈用地面積( (不含道路不含道路) )（）（）用地性質用地性質出讓年出讓年限限規(guī)劃指標要求規(guī)劃指標要求起

4、始價（萬起始價（萬元）元）加價幅度加價幅度（萬元）（萬元）競買保證競買保證金（萬元）金（萬元）容積率容積率建筑建筑 密密度度綠地率綠地率六裕出六裕出2018-312018-31號號地塊地塊城南鎮(zhèn)振東大道與安城南鎮(zhèn)振東大道與安康路交叉口西北側康路交叉口西北側6020860208住宅用地（含住宅用地（含部分配套商業(yè)）部分配套商業(yè)）住宅住宅7070年、商年、商業(yè)業(yè)4040年年不大于不大于1.81.8不大于不大于25%25%不小于不小于35%35%1350013500100100萬元萬元或其倍數(shù)或其倍數(shù)1350013500六裕出2018-31號地塊按以下條件公開出讓：9090畝、總建面畝、總建面10.

5、810.8萬、樓面萬、樓面12451245元元/ /1、出讓起始價及競買保證金：起始價款為13500萬元，競買保證金為13500萬元，1個月內付清全部成交價款；2、土地競得人須按規(guī)劃要求配建不少于500平方米的社區(qū)用房和260平方米的養(yǎng)老服務用房，無償提供給裕安區(qū)政府（產(chǎn)權屬于政府）；第10頁/共41頁城南地塊城南鎮(zhèn)地塊未來主要競品紅達、寶業(yè)城南鎮(zhèn)地塊未來主要競品紅達、寶業(yè)第11頁/共41頁城南地塊實勘城南地塊：該地塊從實際勘探發(fā)現(xiàn)，問題極多。1、該地塊整體在該區(qū)域較偏僻，不臨105主干道；2、地塊處在洼地，目前全部都是水塘與沼澤地和農作物；3、地塊正中央有一處高壓線塔，且出讓條件未明確是否可

6、以移動或變更，該高壓線即使可以移動，出讓條件寫的很明確，地上地下桿線管遷移、水系治理、人防工程和土方清運由土地競得人自行解決，所需一切費用由土地競得人承擔水塘水塘高壓線在中央高壓線在中央沼澤地沼澤地第12頁/共41頁城南地塊地圖城南地塊：該地塊在紅達星河城隔壁，從地段位置來看，處在城南靠南位置，地段偏僻，優(yōu)勢較少。配套資源主要從屬于大城南板塊，特別是學校均在河對面。地塊地塊紅達星河城紅達星河城紅達新地塊紅達新地塊第13頁/共41頁商品房市場存量分析城南市場在售項目庫存情況項目名稱項目總套數(shù)已推已售未推在售房源去化率同濟萬象城1635163516340199.9%廣元柏林印象1318131812

7、3808093.9%紅達星河城19771277117770010059.5%華力金色南郡19791979190907096.5%鳳凰花園城20522052196308995.7%南洋現(xiàn)代城22561956166730028985.5%首建一品銘城160916091363024684.7%嘉利學府14834954669882931.4%天盈上城11241124109303397.2%紅達公園首府1100/11000%友邦濱水城1148346346802030.1%南河福龍灣16911391109130030058.9%萬鑫御園9185185084001055.9%寶業(yè)君悅綠苑1348328202

8、102012615.0%合計22905172681607945371191城南板塊在售量1191套，未推房源5637套，在售競品主要是紅達和寶業(yè)第14頁/共41頁紅達星河城，該項目是最靠近地塊的項目樓盤信息：總建筑面積達25萬，7棟多層，20棟高層，3萬余方商業(yè)均價10000元/平米左右；項目共1691套，已推1392套，剩余200套左右；2018年銷售370套，月均銷量43套，均價5200；紅達星河城2013年下半年開始銷售，持續(xù)5年，預計今年年底清盤，銷售價格從3300賣到目前的5300，受上次城南拍地影響，目前均價5500左右。地塊位置地塊位置安置小區(qū)安置小區(qū)第15頁/共41頁地塊思考1

9、、地理位置：宗地位于城南區(qū)域，該區(qū)域一直是六安價格洼地，客戶以鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需為主，樓盤較多，銷量緩慢，但今年以來，受城市擠壓影響，該區(qū)域作為價格洼地吸引大量剛需購房，目前區(qū)域存量約5000套，大部分樓盤去化達到80%以上； 2、6月份城南區(qū)域出讓一個地塊，紅達以樓面2450拿下，即將入市，價格預計6500以上； 3、對于城南板塊，我們建議可以嘗試。該區(qū)域目前存量少，價格洼地，學校資源配套豐富，客源相對穩(wěn)定。作為城市板塊之一，集團未來深耕六安，每個區(qū)域我們都應該去積極開拓；4、本次出讓地塊，我們建議慎重，雖然總價低，但該地塊遠離配套和主干道，區(qū)域形象一般，市場不溫不火。特別是該地塊上面高壓線、水塘、沼

10、澤地等各種因素，非常不建議將此地塊作為開拓區(qū)域地塊。第16頁/共41頁出讓條件與基本信息六金出2018-8號地塊按以下條件公開出讓：196196畝、總建面畝、總建面28.828.8萬、樓面萬、樓面11591159元元/ /六金出2018-9號地塊按以下條件公開出讓：141141畝、總建面畝、總建面23.523.5萬、樓面萬、樓面10411041元元/ /1、該土地競買人須具備一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質；2、土地競得人須沿G312建設建筑面積不少于2.4萬平方米的商務樓宇，并與住宅同步建設。地塊編號地塊編號地塊位置地塊位置凈用地面凈用地面積（積（m m2 2）用地用地 性質性質出讓年出讓年限限規(guī)劃指

11、標要求規(guī)劃指標要求起始價起始價 （萬元）（萬元）加價幅度加價幅度（萬元）（萬元）競買保證金競買保證金（萬元）（萬元）容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率六金出六金出2018-82018-8號號三十鋪鎮(zhèn)一元大道以以三十鋪鎮(zhèn)一元大道以以東、惠風路以北地塊東、惠風路以北地塊131055131055住宅用地住宅用地（含部分配（含部分配套商業(yè)）套商業(yè)）商業(yè)商業(yè)4040年、住年、住宅宅7070年年不大于不大于2.22.2不大于不大于24%24%不小于不小于35%35%3342033420100100萬元或萬元或其倍數(shù)其倍數(shù)3342033420六金出六金出2018-92018-9號號三十鋪鎮(zhèn)一元大道三十

12、鋪鎮(zhèn)一元大道 以以以東、惠風路以南地塊以東、惠風路以南地塊9412894128商住用地商住用地（商業(yè)建筑（商業(yè)建筑比例占總計比例占總計容建筑面積容建筑面積不大于不大于30%30%）商業(yè)商業(yè)4040年、住年、住宅宅7070年年不大于不大于2.52.5不大于不大于30%30%不小于不小于35%35%2387023870100100萬元或萬元或其倍數(shù)其倍數(shù)2387023870第17頁/共41頁三十鋪地塊地圖第18頁/共41頁三十鋪地塊地圖2018-8地塊地塊2018-9地塊地塊皋城東路皋城東路一元大道一元大道2018-8號地塊緊鄰皋城東路，二級資質要求2018-9號地塊緊鄰312國道，一級開發(fā)資質要

13、求這兩個地塊通達性較好，西面緊鄰梅山路小學、北面臨近毛坦廠中學東校梅山路小學梅山路小學毛坦廠中學毛坦廠中學悠然藍溪悠然藍溪312國道國道光明光明地塊地塊第19頁/共41頁地塊實勘梅山路小學梅山路小學淠河城區(qū)邊緣地帶，距離六安城區(qū)較遠，具備一定的交通優(yōu)勢。梅山路小學梅山路小學毛坦廠中學東校毛坦廠中學東校1 1、地塊從交通上來看四通八達，距離壹號院直線距離、地塊從交通上來看四通八達，距離壹號院直線距離1111公里，開車走皋公里，開車走皋城路城路1515分鐘到達；分鐘到達；2 2、地塊從學區(qū)資源來看，西面馬路對面是梅山路小學東校，北面是毛坦、地塊從學區(qū)資源來看，西面馬路對面是梅山路小學東校，北面是毛

14、坦廠中學東校，兩所學校已經(jīng)營業(yè)狀態(tài)；廠中學東校，兩所學校已經(jīng)營業(yè)狀態(tài)；3 3、地塊從配套來看，主要依托于三十鋪，地塊周邊商業(yè)較少，比較空曠。、地塊從配套來看，主要依托于三十鋪，地塊周邊商業(yè)較少，比較空曠。第20頁/共41頁地塊實勘地塊位置地塊位置淠河城區(qū)邊緣地帶，距離六安主城區(qū)較遠，但具備一定的交通優(yōu)勢。高壓線高壓線1 1、實勘現(xiàn)場較好，地塊沿一元大道西面整體退讓約、實勘現(xiàn)場較好，地塊沿一元大道西面整體退讓約3030米，目前在做城市米，目前在做城市綠化，現(xiàn)場看政府正在施工，此面未來無沿街面，但形象較好；綠化，現(xiàn)場看政府正在施工，此面未來無沿街面，但形象較好；2 2、地塊沿道路邊緣有高壓線，但從

15、現(xiàn)場位置來看，并不對地塊產(chǎn)生影響，、地塊沿道路邊緣有高壓線，但從現(xiàn)場位置來看，并不對地塊產(chǎn)生影響，基本避開了地塊實際建筑位置；基本避開了地塊實際建筑位置；城市綠化城市綠化第21頁/共41頁區(qū)域特性地塊位置地塊位置城市中心城南片區(qū)淠河項目位于六安市項目位于六安市三十鋪鎮(zhèn)，臨三十鋪鎮(zhèn)，臨312國道，屬于六安市國道，屬于六安市對外的展示窗口區(qū)對外的展示窗口區(qū)域。域。位于三十鋪鎮(zhèn)位于三十鋪鎮(zhèn)，南臨國道，南臨國道312，北臨區(qū)域道路皋城北臨區(qū)域道路皋城東路；東路；距離中心城區(qū)約距離中心城區(qū)約為為15公里公里，地段，地段位置相對較偏遠；位置相對較偏遠；城北片區(qū)城東片區(qū)城區(qū)邊緣地帶，距離六安城區(qū)較遠，具備一

16、定的交通優(yōu)勢。第22頁/共41頁PART5 六出2018-9地塊城東版塊丨存量分析該區(qū)域目前庫存1萬套，2017、2018兩年受城鐵影響，三十鋪區(qū)域去化較好。城南市場在售項目庫存情況城南市場在售項目庫存情況項目名稱項目名稱項目總套數(shù)項目總套數(shù)已推已推已售已售銷售價銷售價格格庫存房源庫存房源高速御景天地高速御景天地3256325632563256300030005800-5800-62006200256256萬瑞公園華府萬瑞公園華府131313131313131313001300620062001313金利國際城金利國際城2000200020002000170017005300530030030

17、0悠然藍溪悠然藍溪3000300025002500200020005500-5500-6000600010001000光明置業(yè)光明置業(yè)260026000 00 0/ /26002600華一投資集團華一投資集團130013000 00 0/ /13001300出讓地塊出讓地塊1+2500050000 00 0/ /50005000合計合計18469184691046910469第23頁/共41頁地塊競品去年9月6號，限價地塊其中有一塊位于三十鋪，光明置業(yè)獲得，但目前仍未開發(fā)，據(jù)傳是公司資金問題，且限價出售，利潤低，該地塊樓面價1477元/，限價4900均價，5300最高價。本次地塊與光明置業(yè)地塊

18、緊鄰，受限價影響，本次地塊如果排出樓面較高，未來銷售利潤難以實現(xiàn)。第24頁/共41頁地塊思考1、宗地位于城東三十鋪，交通便捷，北邊皋城路、南邊312國道，因靠近合肥，近幾年在政府的推動及城鐵影響下，發(fā)展迅速，投資客戶占比50%。但遠離主城區(qū)，需依靠區(qū)域大發(fā)展及政策、交通帶動；2、其中六金出2018-9號地塊要求土地競買人須具備一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資具備一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質；質；同時土地競得人須沿G312建設建筑面積不少于2.4萬平方米的商務樓宇，并與住宅同步建設。 3、該區(qū)域目前有2家開發(fā)企業(yè)囤地未開發(fā)，體量約43萬方，4000套左右，同時出讓地塊體量合計55萬方，5000套左右，區(qū)域樓盤年均

19、去化500套，區(qū)域同質化競爭激烈。4、地塊客源投資客比重大，受政策影響較大，但近幾年政府對該區(qū)域較為重視，設立毛坦廠中學（東校），城際鐵路（規(guī)劃），智恒中學等，未來隨著合六一體化加快腳步，城東三十鋪區(qū)域的發(fā)展必將更加迅速，該地塊可作為集團城市布局選擇之一。第25頁/共41頁PART4 帶條件地塊（2塊）第26頁/共41頁出讓條件與基本信息六出2018-8號地塊按以下條件公開出讓：240240畝、總建面畝、總建面33.633.6萬、樓面萬、樓面20722072元元/ /1、土地競買人須在國內已建成開業(yè)并自持經(jīng)營不少于一個大型綜合購物中心，且單體建筑面積不少于10萬平方米；2、土地競買人或其母公司

20、須于20152017連續(xù)三年榮獲中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會評定的中國服務業(yè)企業(yè)500強；3、土地競得人須自持經(jīng)營商業(yè)建筑面積不少于10.6萬平方米，不得進行分割銷售；地塊編號地塊編號 地塊位置地塊位置凈用地面凈用地面積積( (不含不含道路道路) (m) (m2 2) )用地性質用地性質 出讓年限出讓年限規(guī)劃指標要求規(guī)劃指標要求起始價起始價 ( (萬元萬元) )加價幅度加價幅度（萬元）（萬元）競買保競買保證金證金( (萬萬元元) ) 備注備注容積率容積率建筑密建筑密度度綠地率綠地率六出六出2018-92018-9號號光明路以光明路以北、淠史北、淠史杭路以西杭路以西160000160000商住

21、用地商住用地商業(yè)商業(yè)4040年、年、住宅住宅7070年年不大于不大于2.12.1不大于不大于38%38%不小于不小于23%23%6965069650100100或其或其倍數(shù)倍數(shù)6965069650第27頁/共41頁光明路紅線地塊1：商業(yè)用地面積：79100，容積率2.0總建面：15.8萬地塊2：住宅用地面積：80930，容積率2.2總建面：17.8萬第28頁/共41頁光明路地塊住宅競品地圖第29頁/共41頁30地塊周邊環(huán)境匯文中學皋城中學梅山路小學田家炳實驗學校人民路小學建設中專中學金橋小區(qū)碧桂園城市之光陽光歐洲城人民公園中醫(yī)醫(yī)院人民醫(yī)院六安一中六安大市場萬達廣場周邊市政配套、教育配套、醫(yī)療配

22、套、商業(yè)配套、景觀配套、周邊市政配套、教育配套、醫(yī)療配套、商業(yè)配套、景觀配套、生活配套較為完善，居住氛圍濃厚。生活配套較為完善，居住氛圍濃厚。人民公園萬達廣場市國稅局人民路小學人民醫(yī)院碧桂園城市之光第30頁/共41頁31地塊周邊項目項目名稱項目名稱總建面總建面物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)主力面積主力面積20182018年成交均價年成交均價20182018年年度年年度銷售套數(shù)銷售套數(shù)20182018年月均年月均去化套數(shù)去化套數(shù)碧桂園城市之光36萬方高層、小高層111193高層8900元/；小高層9400元/（限價）1246104徽鹽龍湖灣80萬方洋房、小高層、高層、大平層高層72124；洋房134203；大

23、平層189高層8000元/；洋房9000元/46060太古光華城86萬方高層、洋房高層90130高層7800元/(限價因素）1894158翰林壹號公館48萬方高層、洋房、別墅高層100139；洋房116135高層7500元/；洋房8000元/2204184明月港灣雅苑21萬方高層1071408000元/117598綜合綜合20182018年地塊所在區(qū)域各主力項目去化情況，區(qū)域單盤年年地塊所在區(qū)域各主力項目去化情況，區(qū)域單盤年均去化均去化14001400套，月均去化套，月均去化116116套。套。第31頁/共41頁32開發(fā)周期研判項目總建項目總建面面住宅總建住宅總建面面物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)物

24、業(yè)形態(tài)占比設定占比設定各物業(yè)各物業(yè)總建面總建面市場主流市場主流產(chǎn)品面積產(chǎn)品面積規(guī)劃規(guī)劃各物業(yè)形各物業(yè)形態(tài)態(tài)總套數(shù)預總套數(shù)預估估總套數(shù)總套數(shù)預估預估去化周期去化周期（116116套套/ /月）月）336000178000高層55%100000110130900套（按照120/套測算）160013個月洋房35%78000120160700（按照140/套測算）按照區(qū)域單盤按照區(qū)域單盤14001400套套/ /年，年，116116套套/ /月的去化指標，預計去化周月的去化指標，預計去化周期為期為1313個月，即：個月，即：項目銷售周期一年項目銷售周期一年。第32頁/共41頁地塊思考1、地理位置：宗地

25、位于城市主力發(fā)展的北部新城核心，老城區(qū)腹地，該地塊不用贅述太多，住宅用地最快一年即可清盤，資金回籠迅速； 2、該地塊主要難點在于商業(yè)，因為地塊商業(yè)要求土地競買人須在國內已建成開業(yè)并自持經(jīng)營不少于一個大型綜合購物中心，且單體建筑面積不少于10萬平方米；土地競買人或其母公司須于20152017連續(xù)三年榮獲中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會評定的中國服務業(yè)企業(yè)500強；土地競得人須自持經(jīng)營商業(yè)建筑面積不少于10.6萬平方米，不得進行分割銷售。 3、因此對于該地塊，集團公司必須尋求合作拿地開發(fā)，集團目前不具備獨立拿地的能力，同時我們也應該考慮到地塊商業(yè)距離南邊六安萬達廣場僅僅1.6km，距離北邊海心沙廣場

26、1.6公里，相比較兩個已經(jīng)運營成熟的商業(yè)綜合體，10.6萬方商業(yè)自持，操盤壓力大。第33頁/共41頁出讓條件與基本信息六出2018-16號地塊按以下條件公開出讓：257257畝、總建面畝、總建面23.523.5萬、樓面萬、樓面20662066元元/ /1、土地競買人（含全資子公司）經(jīng)營的特色商業(yè)街區(qū)須曾獲得過省級以上（含省級）特色商業(yè)街區(qū)榮譽稱號；2、土地競買人須自持經(jīng)營不少于2條特色商業(yè)街區(qū)，單條面積不少于4萬平方米；3、土地競買人須提供自持已經(jīng)營的特色商業(yè)街區(qū)內不少于40個商家（其中擁有商務部頒發(fā)的“中華老字號”餐飲品牌的商家不少于3家）簽訂的入駐特色街區(qū)協(xié)議；土地競買人報名時須提供相關證書或證明，并取得裕安區(qū)政府對以上條件的核準；4、土地競得人須自持經(jīng)營商業(yè)建筑面積不少于4萬平方米，不得進行分割銷售；第34頁/共41頁地塊地圖：地塊位置優(yōu)越，東臨華邦新華城，北面臨淠河，交通便捷，自然環(huán)境優(yōu)美。地塊位置地塊位置華邦項目華邦項目第35頁/共41頁地塊思考六出2018-16號地塊按以下條件公開出讓：257257畝、總建面畝、總建面23.523.5萬、樓面萬、樓面20662066元元/ /