1、word 格式可編輯項目工程管理策劃書編制：項目部年月專業資料整理word 格式可編輯前言工程管理策劃書 適用于金地集團深圳區域公司所有待建項目， 旨在幫助項目工程管理人員在開工前對工程管理進行全局策劃，明確工程定位及管理目標，理順工程管理思路，對管理過程可能出現的難點及風險進行分析與預控， 并綜合考慮銷售配合及采購招標等相關工作，使項目的工程管理具有科學性與前瞻性。工程策劃書應該在工程準備階段完成，具體時間為方案設計結束之后，土方工程開工之前。工程管理策劃書由各項目部負責編制，項目總經理為第一責任人，項目主管工程副總或由其授權項目工程經理負責組織相關人員進行編制，策劃書須經深圳公司評審通過后

2、方能實施，評審工作由深圳公司項目管理中心負責組織， 集團技術管理部視必要性可對評審進行聽證。策劃書經評審通過后，項目部應組織工程組全體成員對策劃書內容進行培訓學習。其他要求詳見作業指導書工程管理策劃制度（ GFI-GC-5 ）及模板中的注釋。專業資料整理word 格式可編輯目錄第 1 章項目工程概況 .11.1工程概況 . .11.1.1項目位置 . .11.1.2場地現狀及周邊環境 . .11.1.3項目主要技術經濟指標 . .11.2平面圖. .21.2.1原始地貌圖 . .21.2.2用地紅線圖 . .21.2.3地塊周邊詳圖 . .21.2.4規劃總平面圖 . .2第 2 章管理愿景及

3、項目組織 .32.1項目產品定位 . .32.2管理愿景 . .32.2.1工程管理愿景 . .32.2.2團隊管理愿景 . .32.3項目組織 . .42.3.1項目部組織架構圖 . .42.3.2項目部工程組崗位職責 . .4第 3 章施工范圍劃分 .53.1標段劃分 . .53.1.1標段劃分原則 . .53.1.2標段劃分圖 . .53.1.3各標段概況 . .53.2分包工程 . .73.2.1工程分包原則 . .73.2.2分包工程清單 . .73.3施工總平面布置 . .83.3.1布置原則 . .83.3.2施工總平面布置圖 . .8第 4 章項目工程管理特點及管理思路.94.

4、1本項目工程管理特點及其影響 . .94.2工程管理整體思路和管理重點 . .104.3對監理單位的管理思路 . .104.3.1本項目監理職責 . .104.3.2對監理單位的管理要點 . .104.3.3考核與激勵制度 . .114.4對總包單位的管理要點 . .114.5對分包單位的管理要點 . .11第 5 章銷售配合及施工總平面布置圖.125.1銷售展示要求 . .125.1.1銷售展示范圍及時間節點. .125.1.2銷售展示區平面圖 . .12專業資料整理word 格式可編輯5.1.3銷售展示區看樓路線圖 . .125.1.4其他需求 . .125.2銷售展示的工程配合 . .1

5、25.2.1施工節點進度配合 . .125.2.2管理協調 . .135.2.3展示區域的完工移交 . .135.2.4展示期間的協調與維護 . .145.3銷售展示期間的施工總平面布置調整. .145.3.1平面布置調整原則 . .145.3.2銷售展示期間的施工總平面布置圖.14第 6 章采購與招標 .156.1監理招標 . .156.1.1監理招標計劃 . .156.1.2入圍資格 . .156.1.3監理人員的要求 . .156.1.4必備的辦公設備清單 . .166.1.5其它要求 . .166.2總包招標 . .176.2.1總包招標計劃 . .176.2.2入圍資格 . .176

6、.2.3其它要求 . .176.3分包工程與部品招標 . .176.3.1分包工程招標計劃 . .176.3.2集團戰略化采購物品清單 . .186.3.3甲購、甲定乙購材料設備清單.18第 7 章工程管理目標及過程控制 . .207.1工程管理目標 . .207.1.1施工節點進度計劃目標 . .207.1.2工程質量目標 . .207.1.3成本控制目標 . .207.1.4安全文明施工管理目標 . .217.2施工過程各單位配合流程 . .227.2.1進度控制配合流程 . .227.2.2質量控制配合流程 . .237.2.3材料進場驗收控制流程 . .247.2.4竣工驗收配合流程

7、. .257.2.5現場簽證配合流程 . .267.2.6進度款支付配合流程 . .277.3過程管理的制度及措施 . .287.4工程管理獎罰措施 . .287.4.1總包施工進度獎罰規定 . .287.4.2總包施工質量獎罰規定 . .287.4.3總包安全文明施工獎罰規定 . .287.4.4其他獎罰措施 . .29專業資料整理word 格式可編輯第 8 章工程控制難點及對策 .308.1難點控制的指導原則 . .308.1.1加強事前分析與預控. .308.1.2做好對監理單位、各施工單位及材料供應商的源頭控制.308.1.3強化項目部的制度管理與內部溝通.308.2公司管理模式和人力

8、資源配置方面的難點和措施.318.3合作單位管理的難點和措施. .318.4建筑市場波動（如原材料等）帶來的管理難點和措施.318.5本工程各施工階段工程控制難點及對策.318.5.1土方支護及樁基工程難點控制.318.5.2地下室工程難點控制. .328.5.3上部主體工程難點控制 . .328.5.4裝修工程難點控制. .338.5.5樣板房工程難點控制. .338.5.6設備工程難點控制. .348.5.7環境施工難點控制. .348.6其他難點及風險預控 . .348.6.1外部協調難點預控. .358.6.2銷售配合難點預控. .358.6.3天氣影響預控 . .358.6.4新材料

9、、新工藝使用的風險預控.358.6.5其他 . .358.7工程質量通病的防治 . .36第 9 章項目的溝通管理 .379.1進場知會 . .379.2例會制度 . .379.3工程月報 . .379.4其他 . .37第 10章建議 .3810.1對報批報建的建議 . .3810.2對設計的建議 . .3810.3對營銷的建議 . .3810.4對成本的建議 . .3910.5對公司的建議 . .39附件 1過程管理的制度及措施 . .401施工單位質量保證體系的審查. .402監理單位考核用表 . .403施工進度計劃審核措施 . .404圖紙審查制度 . .455技術方案先行制度 .

10、.476戰前培訓制度 . .487ISO9000 體系相關程序文件與作業指導書.49附件 2工程質量通病的防治 .511潛在失效模式及效果分析（PFMEA） . .51專業資料整理word 格式可編輯2工程質量通病的建議防治措施.51附件 3文件的收發、傳閱及歸檔.561洽商單編號統一要求.562文件歸檔分類.56專業資料整理word 格式可編輯第 1章 項目工程概況1.1工程概況1.1.1項目位置注本節要表述清地塊的區域定位以及與周邊主要地標、交通樞紐的地理關系。1.1.2場地現狀及周邊環境注該節要表述清楚以下幾方面內容：1) 地塊原有地貌及構筑物情況；2) 地塊周邊建筑物；3) 地塊周邊道

11、路交通情況；4) 地塊內外的市政配套情況（包括強弱電管網、給排水管網鋪設、民用和公共文體配套等）；5) 其他需說明的情況。1.1.3項目主要技術經濟指標注包括占地面積、建筑面積及分配情況、容積率、覆蓋率、綠地率、小區道路占有率、總戶數、車位等主要指標，可以直接引用規劃說明書內的對應內容。可以下表形式進行表達，各項目可根據自身情況進行補充說明。規劃指標名稱單位指標數值備注占地面積平方米總建筑面積平方米地下一層面積平方米三層平臺綠化面積平方米計容積率面積平方米住宅面積平方米商務公寓面積平方米商業面積平方米會所面積平方米幼兒園平方米綜合容積率建筑覆蓋率%小區道路占有率%專業資料整理word 格式可編

12、輯綠地率%建筑高度米建筑棟數棟總戶數戶總停車位輛車位比停車位 /戶1.2平面圖1.2.1原始地貌圖注展示我司接手地塊時的最原始地形地貌。1.2.2用地紅線圖注簽訂土地合同后的法定用地紅線圖。1.2.3地塊周邊詳圖注詳細展示地塊周邊交通、主要生活與商業配套、主要公建及民建情況。1.2.4規劃總平面圖注引用項目規劃設計成果， 展示地塊平面規劃結果， 對立體功能規劃情況作簡要說明。專業資料整理word 格式可編輯第2章 管理愿景及項目組織2.1項目產品定位注要求在此節明確該項目產品的整體形象和品牌定位（可以以國家、 城市、地區或公司樓盤為參照， 如地標性建筑、 創魯班獎、 超越金海灣和香蜜山的某集團

13、又一個里程碑式建筑），以決定公司資源投入和配置，定位產品對公司品牌的貢獻。舉例（漁農村項目） ：漁農村項目要成為中國城市化進程中城中村改造的樣板工程， 成為皇崗口岸一個高品質的地標性建筑群， 同時成為某集團繼金海灣、 香蜜山之后又一個對公司品牌提升有巨大貢獻的里程碑式產品。2.2管理愿景2.2.1工程管理愿景注工程管理愿景即在工程質量、進度、成本、 安全文明、對銷售支撐方面的追求和理想。舉例（漁農村項目） ：工程管理水平比歷史開發樓盤有明顯提升（困難預見與防范、計劃與組織、 行為規范化和制度化等），除達成公司的各項工程建設挑戰目標外，在配合項目銷售的工程管理方面更加主動、 規范和高效， 工程質

14、量要達到深圳市優質工程標準，達到廣東省五無標準（無死亡、無重傷、無火災、無中毒、無坍塌），達到“雙優”文明工地標準。2.2.2團隊管理愿景注“樹人勝于樹樓” ，在此節要明確，通過本項目運作達成的人員培養、制度建設及文化建設目標，評估為公司持續發展所作的貢獻。舉例（漁農村項目） ：通過漁農村項目工程管理實踐，探索并提煉出一套某集團特色的監理管理制度及舊村改造項目開發與管理模式，進一步優化項目制框架下的業務流程及程序文件；使工程組逐步展示出一種富于激情、勇于進取、樂于奉獻、團結協作、注重管理、主動學習的高貴氣質；工程組各成員全面掌握高層商住項目開發建設流程及質量控制要點、進度控制措施，掌握精裝修工

15、程控制要點和管理技巧， 培養出兩到三個能獨當一面的工程管理人員，帶出一到兩個素質好、認同公司價值觀、懂技術并有管理愿望的應屆畢業生。專業資料整理word 格式可編輯2.3項目組織2.3.1項目部組織架構圖注該節以框圖形式明確表示出項目組織設置結構及管理關系，以及各組織模塊的人員配置情況，包括緊密參與項目開發業務工作的職能部門（如項目開發部、營銷部、設計部、成本部）在該項目的人員分配情況。舉例（漁農村項目） ：漁農村項目部組織架構圖項目總經理胡蓬副總經理 （主管營銷）唐偉總經理助理（主管工程）毛金龍工程經理設計經理成本經理營銷經理報批報建姚杰李江龍朱治宇陳曉潔郭嘉土土土土電給暖工 建景室結造招營

16、營報計建建建建氣排通程筑觀內構設材價投銷銷批劃工工工工工水工秘工建建工工標人人報管備料程程程程程工程書程筑筑程程及員員建理工工師師師師師程師師師師師師合專專程程師歐黃同員員方李師師蔡何陽浩韋閻工陳張劉組組黃戈黃陶春王旺（楊少邦武博程志嘉宗陳偉鳴浩彧歸棟華兼天琴慧君毅師峰斕璐晶）注：虛線下端人員可能同時參與若干項目，非本項目專屬成員2.3.2項目部工程組崗位職責注該節詳細界定工程組在該項目開發過程中所擔當的角色、承擔的責任， 以及工程經理、各成員在組織中的角色定位和崗位職責。( 工程組內成員間的管理和業務層級關系宜明確，如土建工程師A 為土建助理B、 C 的直接上級，三人一小組負責標段A的施工管

17、理。 )專業資料整理word 格式可編輯第 3章 施工范圍劃分3.1標段劃分3.1.1標段劃分原則注從工程量大小、物業類型、施工難度、營銷展示需求、 各標段重要程度等方面闡述標段劃分的思路。3.1.2標段劃分圖注此處插入標段劃分圖， 要求在圖上能用不同顏色或不同線條形式明顯區分出各標段的范圍。3.1.3各標段概況注可參考下表格式， 列明各標段概況， 并對標段特點作分析， 表格形式可作適當優化。專業資料整理word 格式可編輯標段概況對比表標段樓號層數地下室層數結構形式建筑面積環境工程范圍標段特點備注標段 1棟數總計建筑面積總計（M2）標段 2棟數總計建筑面積總計（M2）標段 3棟數總計建筑面積

18、總計（M2）專業資料整理word 格式可編輯3.2分包工程3.2.1工程分包原則在保證工程質量、進度及設計效果的前提下，能由總包單位施工的工程盡量不采用分包形式。專業性較強，且總包不具備相應資質的工程應由專業分包商承包，如防水施工、電梯施工等。3.2.2分包工程清單舉例（香蜜山項目） ：專業分包工程清單序號分包工程序號分包工程土建分包工程25臨時電梯安裝工程1施工圍墻工程26前廣場 會所及網球館景觀照明安裝工程2土石方測量工程27樣板房空調設備供貨與安裝工程3基巖爆破工程28有線電視綜合信息網入網工程4土石方工程29室內網球館及大堂空調機供貨與安裝工程5擋土支護工程30屋頂泛光照明工程6樁基工

19、程31智能化設備采購及安裝工程7甲方臨建辦公室工程32發電機環保降噪安裝工程8人防地下室防護設備制作安裝工程裝修裝飾分包工程9防水工程33幕墻和鋼結構工程10白蟻防治施工工程34廣告牌鋼結構施工合同11網球館專業施工工程35會所及網球館室內裝飾工程12水池防護涂料工程36網球館室內裝修施工合同13瀝青混凝土路面及道牙37樣板房裝飾14室內網球場及中心賽場彈性面層施工工程38室外環境欄桿制作安裝工程15邊坡支護工程39陽臺欄桿制作安裝工程施工合同設備安裝分包工程40不銹鋼信報箱制作安裝工程施工合同16廣播音響設備安裝工程41會所窗簾制作安裝合同17變配電所及外線高壓電纜安裝工程42停車場標識及劃

20、線施工18會所觀光電梯及自動扶梯采購、安裝工程43落地窗防護欄制作安裝工程19施工用變壓器安裝工程環境施工分包工程20燃氣安裝工程44水景工程21電梯招標工程45綠化工程22燃氣安全及智能化管理系統工程46市政綠化帶臨時圍欄工程專業資料整理word 格式可編輯23水泵房設備供貨及安裝工程合同( 甲分包 )47景觀假山塑石工程24 室外給水及室外消防管網工程承包合同3.3施工總平面布置3.3.1布置原則施工總平面布置應滿足以下要求：1) 根據設計要求及房屋構造特點合理安排布置；2) 根據現場實際地形，最大限度利用施工場地；3) 與總包單位協調，確保機械擺放、材料堆放及材料加工廠位置滿足施工要求，

21、同時不阻礙施工通道，不影響銷售展示；4) 現場辦公室區域應與施工區域有一定的隔離；5) 水電接口應靠近施工區域，合理布置水電管線，采用較短路線，同時應盡量避免管線交叉；6) 應滿足文明施工及消防要求；7) 對分期銷售 分期入伙的項目 , 要根據其不同階段銷售及住戶對未完工部分的要求確定其分期的施工總平面布置。3.3.2施工總平面布置圖注此處插入施工總平面布置圖專業資料整理word 格式可編輯第 4章 項目工程管理特點及管理思路4.1本項目工程管理特點及其影響注工程管理特點要從工程管理模式變化、合作單位情況、 工程口人員配置、地塊周邊環境和地質特點、產品特點、配合銷售要求等方面來考慮。舉例（漁農

22、村項目） ：1）多項目運作及項目制管理模式：公司剛開始按項目制管理思想來運作項目，并且是深圳公司歷史上首次同期運作項目數量最多、類型最多的一次（05 年在建、將開工的項目共有 6 個， 6 個項目規模和物業類型各異） ，一方面我們的管理制度還沒有成型、處于探索和優化的過程中，另一方面公司資源嚴重稀釋、整體水平不夠穩定，公司領導對具體項目的參與深度較以往會降低。這樣，要求參與項目開發的各專業塊員工都能有更強的專業把控能力、管理協調和資源統籌能力，要求大家要有更強的主人翁意識和積極投入工作的心態，但實際情況是我們有更多的新員工加入、有更多員工被拔高一截在用，犯錯的幾率加大，工作質量可能也會降低。2

23、）社會監理：漁農村項目是公司第一次真正引進社會監理、委托社會監理代表甲方管理工程的項目之一 （同期的還有梅龍鎮項目） ，對社會監理如何管理才能達成我司的管理目標、繼續保持或提升我司產品在市場的良好口碑，仍然是一個在實踐中不斷摸索和總結的過程，第一次合作的沖突和結果偏差可能發生。3）工程組人力資源配置：漁農村工程組人力資源配置整體實力偏弱（與以往項目比較），土建方面專業能力強、經驗豐富的工程師很少，設備方面幾個工程師都是入司時間不久，并且大家都沒有管理社會監理的經驗，這樣一個新整合的年青團隊面臨著前所未有的挑戰和壓力，可能會在過程控制中出現一些與期望目標之間的偏差。4）城中村改造：本項目屬于城中

24、村改造項目，它是深圳市第一個引入開發商對原有城中村進行全面改造的項目，目標是成為深圳市乃至全國城中村改造的樣板工程，同時希望成為皇崗口岸的一個地標性建筑。因而，本項目在形象、進度、質量及安全文明施工等方面具有較高要求，并且，在項目開發過程中要與深圳市裕亨實業股份有限公司及福田區舊城重建局等政府部門發生千絲萬縷的聯系，協調、溝通的工作量將非常大，有可能會對項目進度及質量管理帶來不可預見的影響。5）新的物業類型：本項目有3 萬平方米的商業面積；住宅單元為9 棟高層建筑（ 34 層），約 2700 套，以小戶型為主，且全部為精裝修交樓標準。如此大規模的商業面積和精裝修施工在我司尚是首次，這必然要求我

25、們創新施工管理和組織方法。6）民擾和道路交通：該項目只有一條路（裕亨路）與外界連通，這條路既是目前所有住戶的通道，也是未來項目對外的施工通道，并且項目距離港田花園、裕亨花園非常近，項目施工必然給原來居民帶來非常大的干擾，構成了工程進度的潛在風險。專業資料整理word 格式可編輯4.2工程管理整體思路和管理重點注本節針對項目管理愿景、 工程管理特點及其影響， 在充分考慮項目架構和人力資源配置的基礎上， 策劃工程管理總體思路及管理重點。 總體思路和管理重點能明確表達出在資源調配與使用、合作單位管理、產品目標實現等方面的管理思想及主要方案。舉例（漁農村項目） ：在分析本項目特點、組織架構及人員配置的

26、基礎上，我們認為實現本項目工程管理愿景的關鍵在于扎實做好各項管理工作， 系統的管理思想和正確的管理思路與方案比技術、 專業在本項目顯得更為重要。為此，我們應該傾注大量的精力重點作好以下幾方面工作。1) 苦練內功，提升組織成員的統籌規劃、資源整合、溝通協調能力和不打折扣的執行力。針對工程組成員年青、技術和管理經驗匱乏、入司時間不久的特點，放在多項目運作的項目制管理框架下，我們要做的第一件事就是要讓大家盡快熟悉公司的規章制度、業務流程以及公司的價值取向、要求標準，克服不了解“司情”帶來的低效，縮短游離期；專業能力和管理經驗的積累需要時間，我們除了要在項目開工前多組織交流學習外，堅持“傳幫帶” 、“

27、干中學、學中干” ，以崗位提升能力，依靠團隊力量，強化圖紙學習、合同學習、技術研討等戰前培訓制度，放大團隊智慧； 2) 加強對合作單位特別是監理單位的管理， 3) 建立與村民、周邊住戶和政府的良好關系， 4) 合理劃分施工范圍，慎重選擇施工管理方式， （如精裝修采用什么樣的管理方式，銷售配合項目如何管理，等）5) 加強安全文明施工管理， 6) 在產品方面，重點抓好轉換層和精裝修施工管理， 4.3對監理單位的管理思路注若項目采用自行監理，則在該處注明“本項目采用自行監理” ，以下 4.3.1 4.3.3 部分可刪除。4.3.1本項目監理職責注由于我司自今年開始正式委托社會監理代管項目建設，因此，

28、該節要根據我司的人員配置、監理公司情況，來界定監理的工作職責，劃分我司與監理的管理權限。原則上，工程造價控制的終審在我司，監理單位對計量負責、對造價審核，進度、質量、安全文明施工可視我司在具體項目的人員配置、監理單位情況由項目決定授權范圍和等級。4.3.2對監理單位的管理要點注該節要根據我司的特點， 尤其是項目特點、 我司工程組人員配置情況和未來總包的特點，找出針對本項目的監理管理要點。 監理管理重點有： 監理單位架構和人員配置、 監理規劃和監理實施細則、監理工作程序、工程例會、圖紙審核和技術交底、施工組織設計的落實、關鍵工序的質量控制、材料送檢和進場管理、巡檢和檢查制度履行情況、質量隱患防范措施、質量事專業資料整理word 格式可編輯故處理成效、工程計量、工程付款和結算審核、現場簽證、對施工單位的進度計劃控制措施和成效等。每個項目可以從以上重點中選擇與本項目適合的管理內容作為管理要點，詳細闡述。4.3.3考核與激勵制度注該節要詳細闡述我司對監理單位的績效管理思想體系以及激勵體系，每個項目針對管理要點應該有不同的特色。其中績效管理體系可以借鑒我司已經實操的績效管理思想，結果要與酬金掛鉤。4.4對總包單位的管理要點注首先要結合公司對項目的定位和目標以及項目的特點，確定對未來總包單位的綜合實力、信譽等定位，然后結合總