1、淺析市心街歷史街區改造項目定位規劃和開發建設（老街區改造公司 周建飛）幾乎每一座城市都會有一條老街，每一個人都有關于一條老街的記憶，老街傳承和凝結著城市的歷史記憶、發展變遷和文化信息。作為古街開發的典范，成都寬窄巷子的很多經營策略值得其他古街改造借鑒。成都寬窄巷子是寬巷子與窄巷子合稱,它在歷史上就是成都的古街,現在經過重新翻修和改造,成為成都新的仿古街區。隨著城市現代化的發展,人們心中的“懷舊情結”也越來越重,仿古街區的開發正好迎合了人們懷舊的需求,在生活節奏日益加快的時代,給人們營造出了一個觀光、休閑、放松的好去處,也給城市旅游經濟的發展注入了新的活力。同樣作為江山市城市歷史起源的核心地區和

2、最古老的歷史商業街區，市心街有自己獨特的魅力。市心街片區內“白墻、黑瓦、小街、窄弄”的建筑和“魚脊骨式”的格局充分展示了清末浙西地區的建筑神韻和城市風貌特征。筆者通過深入分析后, 參考寬窄巷的開發模式并根據市心街的實際情況對市心街歷史街區改造項目定位規劃和開發建設作以下分析及發展定位。一、項目現狀分析由于保留整個街區的原有格局、傳統風貌及對歷史建筑的保護，街區改造后大部分建筑將形成圍合式結構。而現代商業需要通過外立面的展示，燈光的渲染等烘托商業氛圍，大多采用開放式結構，利于商品及經營業態的展示。因此建筑結構與現代商業有一定的不適應性。對于此類建筑的業態定位首先要考慮到建筑結構不會影響到今后的經

3、營，以目的性消費、私密性消費、需要安靜的經營環境等業態為主，不適合選擇零售業態。歷史長期散落在角落里，雖在百姓身邊，但是為百姓所不熟悉。項目開民改造的關鍵之一就是怎樣將這些散落的歷史文化遺產有機的結合起來，組成一個體系，加以保護與傳承，展現城市的歷史文化底蘊。市心街歷史文化元素較多，如古院落、古井、天井、古樹等，這些都是市心街歷史演變的見證。改造的核心要素之一就是對這些元素如何進行應用，經達到鑄造街區特色品牌，傳承歷史文化的意義。二、項目發展定位1、發展目標（1）打造江山民俗體驗式風情文化商業中心，是江山人民文化活動、文化休閑、購物的理想場所；是外地游客領略江山市井文化的必選之地；與江郎山、廿

4、八都、仙霞關并存為江山旅游圣地，是游客江山旅游的中心節點。（2）按照統一規劃、統一設計的原則，高起點、大氣魄，建設一個凝結文明歷史文化內涵，展現江山歷史傳統民俗，體現官家住宅、民家住宅風格，分區、分段、分功能的特色組團。2、定位依據分析（1）從總體上看，城市需要記憶，記憶體現在建筑。傳承江山民族風情，保護江山文明發祥地，在現代化的江山城中留下讓子孫后代都能找到的古江山縮影；把院落和歷史元素用街巷串聯成回廊；傳承江山古式民居風格；保護現有一些破舊卻歷史久遠的古建筑。（2）從區域地理特征上看，該地域毗鄰西山休閑街，及江山目前最為繁華的商業街解放路，特色街與休閑街、健身公司現代商業街連成一片，能更好

5、的發揮組團優勢，充分利用稀缺土地資源，實現土地價值最大化。（3）從歷史文物保護上看，江山市區有傳統風情民居總量十分有限，市心街歷史住宅就占了相當大的比重，因此該建筑群落應當適當保留、修繕、復建，并加以重新利用，繼續發揮其作用。（4）從城市文化延續上看，市心街區是城市發展的起始點則城市演變的歷史證明，維持原有的民居建筑形態，才能更好的展現江山城市和文化的發展軌跡，塑造江山自己特有的城市文化。（5）從城市自然資源上看，江山具有豐富的物質和非物質文化遺產；豐富的特產；眾多的旅游景點；特色的清漾毛氏文化和民國軍統文化。將這些自然資源加以結合并在此地加以充分的展示和宣傳。這里就是整個江山的歷史及城市特色

6、的縮影。（6）從區域功能劃分上看，民俗風情文化商業街區的建立，使得該區域增添了旅游功能，能帶動新的商業增長點，同時與周邊商業形態形成互補，擴大整個區域的商業輻射范圍并增強輻射力度。（7）從城市發展規劃上看，老城區作為未來的經濟文化中心，除一般現代商業形態外，還需要更多的傳統商業元素來展現江山飽滿成熟的地區商業形象。（8）從城市商業容量上看，一方面新現代商業中心區域的建立，基本可以滿足江山的商業需求；另一方面單一的現代商業中心區域，無法承載老城區作為江山商業文化中心的地位，而特色風情商業街區正是對區域商業業態的有益補充。（9）從商業定位層次上看，作為江山城市的經濟文化中心，是整個江山形象的集中代

7、表，而作為縣級市的天然特征、地區經濟的發展現狀、市民需求和購買力水平，無形中限制了區域商業形態檔次和核心區域特征。以歷史風情建筑群作為本區域的標志性之一，能夠以歷史、文化平衡商業形態檔次的天然不足，彰顯區域商業品質和區域經濟文化特征。（一）發展主題定位市心街老字號民俗風情展示旅游街區。江山歷史展示回廊、特色商業區塊、老字號產品、傳統手工藝品展貿、集中展現江山歷史文明、風俗習慣；以旅游功能為主線將歷史文化、商業服務、建筑融合一體。打造具有江山地方傳統文化特色的商業旅游步行街區。（二）項目形象定位中西合璧，將傳統文化與國際商業理念相結合。引入國際商業建筑規劃潮流，結合文化觀光天生優勢，再度復興曾經

8、的繁華輝煌，配合人工造景、燈光設施與公共廣場，打造衢州“旅游觀光休閑商業第一品牌”。街區宣傳口號：民俗風情街區、體驗江山風情、回味市井生活。（三）項目功能定位展現民俗風情、歷史文化再現、復興文化商業。特 色 餐 飲休閑商務茶樓創意產業園婚慶體驗廣場地方特色曲藝館文 化 畫 廊特色酒吧 娛樂會所 歷史文化展示長廊民俗風情會所企業總部基地民 居 客 棧旅游服務中心特 色 購 物特 產 展 貿（四）項目區域劃分根據項目的主題定位和發展定位，確定項目所應包含的功能，且為了清晰功能分區，使項目形成功能組團優勢和業態集群效應，便于項目的招商和后期的運營。根據“市心老字號、民俗風情展示旅游街區”的項目特色定

9、位，將項目分為五個功能區“旅游接待服務區、商務休閑娛樂區、歷史文化展示區、民俗風情體驗區、旅游特色產品展貿區”。各個功能區的規模及位置，以“突出主題、增強功能、利于形象展示、價值效應、相互關聯、人流共享”為原則，按照不同業態的商業發展規律、業態對位置和交通等物業條件的要求進行規劃。旅游接待服務區：旅游服務中心、江山民間文化展覽館（江山民間文學、江郎“三爿石”、須女的傳說、雞公山的傳說、虎山石柜、峽里風的傳說、鳳林的傳說、王安石仙居寺對句、黃巢與端午插昌蒲艾的傳說、江山萬年青、江山綠牡丹、吳大肚傳說、傻子女婿傳說、柴頭闖的傳說、雙塔傳說、尚書夢、斷頭龍的傳說、正德皇帝下江南傳說等）、特色餐飲（宅

10、院餐廳、傳統酒樓、地方特色餐廳、主題餐廳、快捷餐廳等）、民居客棧（傳統客棧、青年旅社、宅院酒店）；商務休閑娛樂區：商會及商務會所、企業總部基地、休閑商務茶樓及咖啡吧、特色酒吧和娛樂會所；民俗風情體驗區：民俗風情會所、毛氏文化展覽館、創意產業園（形象設計、發型設計、廣告、建筑設計、家裝設計、影視動畫等等）、文化畫廊（書畫展、寫生館、美術館等）、曲藝書畫學園（曲藝、樂器、書法、繪畫等專業培訓）、記憶照相館、戲曲茶樓（江山民間戲曲、石門迎臺閣、上余采茶戲、廿八都木偶戲、跳魁星、踏八仙、婺劇變臉、婺劇耍牙、婺劇吐火）、傳統醫館、拍賣行、典當行；歷史文化展示區：歷史文化展覽館、婚慶體驗廣場、地方特色曲藝

11、館（江山民間音樂：廿八都山歌、廿七都山歌、須江古樂、鬧花臺、工尺譜；江山民間舞蹈：峽口廣渡手獅舞、長臺蓮湘、廿八都船燈、廿八都高蹺、賀村佛堂魚燈、大橋茶燈、四都板龍、上余青龍、大橋石門塘板獅、魚燈舞、賀村十二生肖燈、清湖船娘；江山民間曲藝：四都的江山道情、江山座唱班、跳花鼓、說書；江山民間雜技與競技：塘源口洪拳、鳳林雜技、踢毽、滾鐵環、打陀螺、七月半嬉茄燈習俗、八月滑石塊）、養生館、國學館、傳統美食；旅游特色產品展貿區：特色購物、特產展貿、傳統手工藝展示（民間手工技藝：江山西硯、三卿口傳統制瓷工藝、江山傳統陶藝、竹編、刺繡、草編、江山米糕、江山米花、廿八都銅鑼糕、公泰醬油制作技藝、廿八都豆腐制

12、作技藝、大陳面制作技藝、土紙制作技藝、江山薯花制作技藝、神仙豆腐制作技藝、木匠技藝、石匠技藝、箍桶技藝、打鐵技藝、棕編技藝、綠牡丹制作技藝、土煙絲制作技藝、銅鈿八卦制作技藝、對聯制作技藝、仙霞黃酒制作技藝、糯米酒制作技藝、谷燒制作技藝、獼猴桃栽培技術、手工彈棉花技藝、手工榨油技藝、蠟燭制作技藝、染布技藝、手工印刷技術、金銀飾打制技藝）、江山風味小吃（米糕、薯花、米焦、米豆腐、麻糍、粽子、年糕）、江山老字號商鋪、剪紙、木雕、石雕、根雕、廿八都壁畫、篆刻、米馃印、荷包、梁喜工藝品、玉器、名人字畫、明清瓷器、布藝品、民族服飾、手工皮具、地方特產、各地特色小吃、茶葉店、旅游禮品、珠寶、民族擺飾、民族樂

13、器、古玩、魔術產品、玩具等。（五）項目業態規劃1、市心街76號，重點保護院落，保留原有的建筑格局。院落占地面積1132平方米，建筑面積1549平方米。共兩層，二層為夾層。功能定位：江山歷史文化展覽館。作為市心街歷史街區對外宣傳的窗口，讓來到市心街的人們能更加深入的了解本地的歷史人文背景。沿市心街的東側做一通二的沿街商鋪，使市心街形成一條完整的購物街區。2、倉巷3號，屬重點保護院落。二進一天井院落，清代早期風格。占地面積188.4平方米，建筑面積175.2平方米。功能定位：鑒于對重點保護的歷史文化遺產建筑主要體現展覽的作用。定位為：江山民間文學展覽館。3、嬰堂巷2號，毛氏古宅屬重點保護院落，始建

14、于清朝。占地面積945平方米，共兩層，一層建筑面積768平方米，二層建筑面積417.3平方米。功能定位：鑒于對重點保護的歷史文化遺產建筑主要體現展覽的作用，且院落原為毛氏古宅。定位為：毛氏文化展覽館。既能弘揚毛氏文化，展示江山深厚的歷史文化底蘊，又能起到宣傳清漾毛氏文化村的作用。4、市心街12號，三開間，廳前設大天井，廳后設小天井，具有明代風格特殊。占地面積716平方米，建筑面積682平方米。共兩層，二層為夾層，且面積較小。5、市心街東側街面店，五開間店面，南鄰53號；東為市心街；北為金家巷；西接民宅。占地面積181.3平方米，共兩層，一層建筑面積159.9平方米，二層為夾層建筑面積131.2

15、平方米。功能定位：老字號店，根據不同業態的面積需求劃分為小的店鋪，原則是可分可合，都為一通二的模式。夾層如不做經營用，可作為住人或者倉庫用房。6、市心街西北口，江山市司法局、二輕大廈及倉巷一帶，現狀為多層建筑與貼建的傳統建筑，占地面積2126平方米，建筑面積4412平方米，共兩層。功能定位：江山特色傳統手工藝制作表演、展貿。采用一通二的模式，保持可分可合的原則。西側靠近解放路位置可做咖啡吧等現代商業以與解放路的商業形成一定的對接。7、市心街81號：新建建筑，占地面積860平方米，地上兩層建筑面積1245平方米，共三層，地下車庫面積818平方米。功能定位：戲曲茶樓，作為項目南面的入口處，容易積聚

16、人氣形成商業氛圍。南側臨街與市心街的沿街商鋪已經斷開，不再另作商鋪。8、市心街69號，位于市心街中部，單棟，二層框架結構結構建筑。占地面積260.3平方米，共三層，一層建筑面積260.3平方米，二層建筑面積237.7平方米，三層建筑面積155.8平方米。功能定位：仿古茶樓，經營江山的特色茶點。項目占比：業態分類細 類占比（%）面積（m2）餐飲宅院餐廳、傳統酒樓、地方特色餐廳、主題餐廳、傳統美食館、快捷中餐廳2512200休閑娛樂特色酒吧、娛樂會所、休閑商務茶樓、養生館、戲曲茶樓、地方特色曲藝館157320住宿傳統客棧、青年旅社、宅院酒店157320服務旅游服務中心、企業總部基地、婚慶體驗廣場、

17、國學館、傳統醫館、創意產業園、拍賣行、典當行、文化畫廊、記憶照相館、曲藝、書畫學園、文化展覽館3014640購物江山老字號商鋪、江山傳統特色手工藝品、特色購物157320合計10048800市心街以根據市場調研的行業數據、項目的發展目標及成功項目案例分析，結合商業地產項目策劃經驗及項目定位，建議本項目的業態配比如下：餐飲約25%，休閑娛樂約15%，購物約15%，住宅約15%，服務類約30%。符合旅游項目的業態組合占比。餐飲細類占比：業態分類細類細類業態占比（%）面積（m2）餐飲宅院餐廳303660傳統酒樓202440地方特色餐廳202440主題餐廳101220傳統美食館101220快捷中餐廳1

18、01220合計10012200休閑娛樂細類占比：業態分類細類細類業態占比（%）面積（m2）休閑娛樂特色酒吧、娛樂會所453294休閑商務茶樓251830養生館5366戲曲茶樓10732地方特色曲藝館151098合計1007320住宿細類占比：業態分類細類細類業態占比（%）面積（m2）住宿傳統客棧654758青年旅社151098宅院酒店201464合計1007320服務類細類占比：業態分類細類細類業態占比（%）面積（m2）服務旅游服務中心5732企業總部基地202928婚慶體驗廣場81171國學館5732傳統醫館101464創間產業園152196拍賣行、典當行71025文化畫廊5732記憶照相館

19、4586曲藝、書畫學園81171文化展覽館131903合計10014640購物細類占比：業態分類細類細類業態占比（%）面積（m2）購物江山老字號商鋪151098傳統特色手工藝151098工藝品10732玉器、珠寶5366地方特產10732各地地方小吃12878旅游禮品151098民族服飾8586其它10732合計1007320（六）整體建筑風格街區繼續沿用明清風格建筑，白墻、黑瓦、窄弄、天井、馬頭墻、繡樓、雕花木門窗等。整個街區風格統一，但高低錯落有致。同時結合現代商業需求及每個功能區業態定位，留出足夠的商業展示面，采用不同的燈光設施，采用不同的形象展示，或店招、或幌子、或LED電子屏等，恢復

20、街區的市井繁華。古院落市心街76號特色曲藝茶樓。戲臺在江南地方很有市場，雖然現在熒屏曲藝鋪天蓋地，但是這種“體驗式”的曲藝文明越來越受當代人所親睞。戲臺上演義一個民族的五千年，戲臺濃縮一個民族的精華。同時江山有“婺劇、采茶戲”等特色曲藝劇種。對原有建筑進行修復，保留其原有格局及歷史風貌。增加其文化展示功能，增加戲臺，在人們欣賞古建筑輝煌的同時也欣賞到江山的特色曲藝。利用古街的歷史氛圍，建設一個繡樓婚慶體驗廣場。結婚的新人可以在這里舉辦一場傳統的婚禮，并且提供花轎、媒婆、舞獅等配套服務，新人可以根據不同的需要選擇服務，感受一下傳統的婚俗，留下一生的美好回憶。古井古井遍布是市心街的特色之一，選幾口

21、具有代表的特色古井，挖掘它的故事賦予它文化意義。將其簡單修復，進行環境營造或建立小公園，并樹碑立傳。3、古巷啟用一條小巷建成一條江山歷史文化長廊。將江山的發展歷史、人物傳記、歷史傳說、旅游景點介紹等通過浮雕、石刻、墻繪等方法表現出來。人們在走過歷史長廓的過程中可以對江山進行整體的了解。（七）項目環境營造街區環境和景觀概念規劃包括對接到整體環境的規劃和景觀點的設置。商業街區的景觀形態特征是以商業建筑為主，兼以大量人流，景觀五光十色，由人群、室外空間場所、商業建筑、娛樂設施、廣告、綠化、交通等組成。總體量觀，比較人工化、城市化，最典型的是國外的步行商業區，進去之后一天也逛不完，一天也玩不夠。商業街

22、的景空間與環境、景觀相結合，應當盡量增加活動內容、娛樂設施，增加文化方面的內容。根據本地塊的道路狀況和建筑特征，不適合進行大范圍綠化和景觀設置，建議采用以下措施：1、設立景觀座椅；2、道路改良；3、燈光、廣告位設置；4、特色景觀小品；5、背景音樂；6、導視系統；7、景觀廣場。設立景觀座椅，增加休憩功能和綠化點綴，增強街區的服務功能，更大限度地保持人氣，增加人們的逗留時間。可以采取不同的功能區或者不同的節點采用不同風格和方式的座椅，增加景觀的變化性和豐富性，讓人們在不同的區域有不同的景觀享受。道路重新統一鋪設青磚，增強街區的品質感和歷史底蘊。同時可以采用街區井蓋浮雕式路標，讓人們時刻了解自己所處的位置及前進方向，于細微之處體現城市文化和設計匠心。采用大面積外掛廣告位，配以燈光、渲染街區熱烈、繁榮的商業氛圍。燈光可以采用傳統各種樣式的燈籠與現代燈光系統相結合的方式，夜晚也一樣燈火輝煌。白天夜晚一樣充滿活力，熱鬧非凡，重現舊時的市井繁華。人文景觀已經成為吸引消費者的一大亮點，不僅可以讓人們了解當地的文脈與知識，還能激發人們的“逛”的熱情（例如喜歡在精致的景觀和小品前合影留念）。將本案中融入更多的人文景觀將有助于項目的成功運營。可以設置雕塑群，以特色景觀小品的形式表現江山的傳統民俗，當年的市井風情。廣場及小巷的背景音樂以舒緩、商雅的古典音樂為主（如梁祝等），讓人放松心情。而作為室外的步行