1、；.祥瑞東方濱湖全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案大綱一、重慶鑫鑫營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司簡(jiǎn)介公司組建于2006年8月25日，已先后策劃過(guò)各種大型活動(dòng)30余場(chǎng)次，其中包括萬(wàn)州2005、2006、2007年度秋季房交會(huì)整體策劃及運(yùn)營(yíng)、萬(wàn)州名牌名品區(qū)縣巡游總體策劃及實(shí)施，另企業(yè)發(fā)展規(guī)劃編制、企業(yè)品牌包裝有很強(qiáng)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。公司下設(shè)策劃部、培訓(xùn)部、銷(xiāo)售部、廣告部（含創(chuàng)意組、方案組、平面設(shè)計(jì)組）、財(cái)務(wù)部和行政辦公室。公司人員年輕化，大專(zhuān)文化以上人員占員工總數(shù)的90%。公司人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)過(guò)硬，有資深設(shè)計(jì)撰稿及策劃人員，秉承“專(zhuān)業(yè)運(yùn)作、務(wù)實(shí)高效”的宗旨，竭誠(chéng)為客戶(hù)提供高性?xún)r(jià)比的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。二、祥瑞策劃及管理團(tuán)隊(duì)組成總策劃：顧問(wèn)：平面創(chuàng)意

2、設(shè)計(jì)：文案：策劃師：督導(dǎo)：文員：策劃經(jīng)理：銷(xiāo)售經(jīng)理：培訓(xùn)師：三、項(xiàng)目基本情況1、位置：位于天城區(qū)周家壩組團(tuán)，北臨國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)天生城公園，南倚天仙湖，東靠流水大橋，西接萬(wàn)州大橋，與高筍塘商業(yè)中心隔湖相望，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。2、用地規(guī)模：地塊用地面積156.9畝，屬二類(lèi)居住用地。3、定位：中高檔住宅小區(qū)。4、建設(shè)規(guī)模：總建筑面積298324.64，其中還房72717.14，商品住宅208940.20，配套公建5410.35，地下建筑11256.95。5、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：容積率2.74，建筑密度31.42%，綠地率30.21%，停車(chē)位959個(gè)，其中地上474個(gè)，地下485個(gè)。6、小區(qū)人口：共2692戶(hù)，人

3、口9422人（戶(hù)均3.5人）。7、當(dāng)前工作進(jìn)展情況：進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)。8、當(dāng)前存在的問(wèn)題：要進(jìn)行房屋拆遷安置補(bǔ)償及倒騰，產(chǎn)品定位有待深化，產(chǎn)品有待進(jìn)一步優(yōu)化。四、全程營(yíng)銷(xiāo)策劃操作原則提出可供選擇的方案，待書(shū)面確認(rèn)后實(shí)施。五、全程營(yíng)銷(xiāo)策劃總體原則務(wù)實(shí)性、可操作性、創(chuàng)新性、高效性及高性?xún)r(jià)比 六、全程營(yíng)銷(xiāo)策劃需達(dá)成的共識(shí)1、策劃費(fèi)用是通過(guò)提升產(chǎn)品的附加值而實(shí)現(xiàn)的；2、先造景觀后建房（主題定位、風(fēng)格及投入資金量）；3、對(duì)業(yè)主的投入最終會(huì)以效益體現(xiàn)；4、對(duì)品牌的投入不是無(wú)用的，需要維持并提升，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。5、工作成績(jī)=目標(biāo)*效率6、地塊50%，規(guī)劃設(shè)計(jì)30%，銷(xiāo)售執(zhí)行20

4、%，可就是最后的20%要實(shí)現(xiàn)前面的80%。七、策劃總體思路嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、確定客戶(hù)群體并細(xì)分、確定項(xiàng)目定位（含檔次）、打造與之適應(yīng)的產(chǎn)品、確定建設(shè)周期、確定銷(xiāo)售目標(biāo)、系統(tǒng)有針對(duì)性的項(xiàng)目宣傳推廣包裝、集團(tuán)與項(xiàng)目品牌提練、“三度”（集團(tuán)的知名度、美謄度及對(duì)項(xiàng)目的忠誠(chéng)度）及“三期”推廣、集團(tuán)與項(xiàng)目品牌整合提升、銷(xiāo)售執(zhí)行（含商業(yè)招商）。1、如何確定建設(shè)周期：市場(chǎng)供給量、市場(chǎng)需求量、資金量、政策方向、人力資源、管理能力、建設(shè)總量、建設(shè)分期、開(kāi)工時(shí)間、工程進(jìn)度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2、如何確定銷(xiāo)售周期市場(chǎng)供給量、回籠資金量、政策方向、銷(xiāo)售目標(biāo)（總銷(xiāo)售額、總銷(xiāo)售時(shí)間、商業(yè)處置辦法）、開(kāi)盤(pán)首次時(shí)間、開(kāi)盤(pán)次數(shù)、尾盤(pán)完畢時(shí)

5、間。八、擬推集團(tuán)理念誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、規(guī)范、奉獻(xiàn)(發(fā)展)九、項(xiàng)目定位的方向選擇1、客戶(hù)群體定位激進(jìn)型：中青白領(lǐng)層（25-35），成立“祥瑞創(chuàng)業(yè)園”。保守型：老中青，工民兵學(xué)商結(jié)合，大而全。創(chuàng)新型：以中青為主，老年為輔，立足主城，放眼區(qū)縣。2、商業(yè)服務(wù)定位社區(qū)型：以社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目為主，輻射周邊。主題型：如歐式風(fēng)情街、熱帶雨林園、峽江變遷群雕、兒童游樂(lè)場(chǎng)。區(qū)域型：為周邊區(qū)域服務(wù)，建立專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如凈菜市場(chǎng)、摩配市場(chǎng)。3、商業(yè)及住宅建筑風(fēng)格定位仿古型：古色古香，樓宇琉璃打造。現(xiàn)代型：時(shí)尚都市主題。歐式型：西方元素為主，營(yíng)造異域風(fēng)情。十、項(xiàng)目定位1、高檔品質(zhì)、中檔群體、低檔價(jià)格2、安全、便捷、舒適、省心的理想家

6、園十一、項(xiàng)目宣傳推廣主題創(chuàng)業(yè)部落 匯聚精英創(chuàng)業(yè)感受 享受生活創(chuàng)業(yè)者樂(lè)園我家就在公園旁停泊思緒的港灣十二、市場(chǎng)調(diào)查1、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)介紹周邊項(xiàng)目（4個(gè)）盛世華城康湖世家三信經(jīng)濟(jì)房天城帝景其它有競(jìng)爭(zhēng)力的主要項(xiàng)目（8個(gè)）學(xué)府麗景四季花城岸上藍(lán)山萬(wàn)山國(guó)際東山花苑現(xiàn)代城山水國(guó)際世紀(jì)之星2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)現(xiàn)狀分析目前已形成了以開(kāi)發(fā)中高檔高層樓盤(pán)為主的區(qū)域特征；目前戶(hù)型供應(yīng)以中等偏大三房為主；戶(hù)型的創(chuàng)新性和適用性較高；配套趨向完善，注重人性化設(shè)計(jì)；3、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)產(chǎn)品打造的綜合結(jié)論總體放量迅速增加北濱路2008-2009年總體放量約300多萬(wàn)方，約占萬(wàn)州房地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)量的70，而萬(wàn)州每年消化量在100萬(wàn)方左右。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

7、嚴(yán)重主要集中表現(xiàn)為市場(chǎng)定位同質(zhì)化，特別是濱江路項(xiàng)目所針對(duì)的客戶(hù)群基本一致，而天城板塊的客戶(hù)群體差異化較小；產(chǎn)品同質(zhì)化，戶(hù)型傳統(tǒng)且主力戶(hù)型的面積相差不大；項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)（江景資源或小區(qū)景觀）同質(zhì)化。全新的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境體現(xiàn)在2008年上半年北濱路開(kāi)發(fā)體量迅猛增加，由原來(lái)的供需基本平衡，轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇螅恍绿貐^(qū)、新金融市場(chǎng)下的政治、經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得開(kāi)發(fā)量與銷(xiāo)售量銳減。總價(jià)市場(chǎng)總價(jià)在15萬(wàn)20萬(wàn)是萬(wàn)州主力購(gòu)房群最佳心理價(jià)位。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景：困難與機(jī)遇同在，要找準(zhǔn)市場(chǎng)，加強(qiáng)推廣，提升項(xiàng)目及企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，方可在市場(chǎng)中揚(yáng)鞭奮進(jìn)，傲立潮頭，方能顯英雄本色！十三、項(xiàng)目建議1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)緊湊戶(hù)型可在一定程

8、度上填補(bǔ)市場(chǎng)供應(yīng)的盲點(diǎn)，具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，采取差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，占領(lǐng)市場(chǎng)。2、增加項(xiàng)目亮點(diǎn)，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力陽(yáng)光智能停車(chē)場(chǎng)、可變空間、兒童游樂(lè)場(chǎng)、主題休閑街、商業(yè)街的商業(yè)主題及氛圍營(yíng)造、高智能化、花園底房、純凈水供應(yīng)、局部底層架空花園、功能完善的會(huì)所、治安執(zhí)勤點(diǎn)、設(shè)置銀行或自動(dòng)取款機(jī)。3、完善商業(yè)生活休閑配套內(nèi)容：會(huì)所、超市、餐廳、社區(qū)醫(yī)院、銀行、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)或籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、干洗店、美容美發(fā)店、早餐店、鞋子美容店。十四、對(duì)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑方案的提示1、廚房外設(shè)生活陽(yáng)臺(tái)過(guò)少；2、無(wú)煙道設(shè)置；3、角窗凸窗變化性不足；4、客廳尺寸過(guò)小；5、缺剖面圖、側(cè)立面圖；6、無(wú)水景（缺水而萬(wàn)物不生、貴于

9、水）；7、無(wú)門(mén)頭，無(wú)主入戶(hù)通道；8、視覺(jué)散亂、組團(tuán)概念不強(qiáng)；9、無(wú)中心主題廣場(chǎng)；10、商業(yè)無(wú)主題；11、景觀無(wú)主題；12、總1：500的總平面藍(lán)圖。13、水電指標(biāo)計(jì)算過(guò)大。14、無(wú)雙回路設(shè)計(jì)或應(yīng)急電源設(shè)置。15、未對(duì)高壓電網(wǎng)進(jìn)行有效處理或規(guī)避。十五、集團(tuán)品牌提升辦法1、產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施、現(xiàn)代化管理（以此為基礎(chǔ)，再進(jìn)行全方位的立體包裝和推廣）2、樹(shù)造集團(tuán)和法定代表人的美譽(yù)度爭(zhēng)取人大或政協(xié)代表、區(qū)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)單位、市開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位（63870135）、勞模、五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)隆㈩I(lǐng)導(dǎo)到企業(yè)調(diào)研、領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可度、業(yè)主評(píng)價(jià)、社會(huì)各界評(píng)價(jià)3、義舉或善舉、企業(yè)網(wǎng)站、資質(zhì)及榮譽(yù)、管理創(chuàng)新。十六、實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的渠道現(xiàn)場(chǎng)

10、銷(xiāo)售、業(yè)主銷(xiāo)售、員工銷(xiāo)售、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、二手房中介銷(xiāo)售、區(qū)縣售房部推介銷(xiāo)售、同城銷(xiāo)售員銷(xiāo)售、活動(dòng)銷(xiāo)售。十七、項(xiàng)目成功的保障建設(shè)資金、工程進(jìn)度、綠化及景觀效果、商業(yè)配套完善程度、生活配套完善程度、按計(jì)劃有步驟的推廣、持續(xù)高效的銷(xiāo)售、稱(chēng)心如意的物業(yè)管理。十八、宣傳推廣包裝費(fèi)用總預(yù)算按銷(xiāo)售收入的3-5%（按可銷(xiāo)售住房面積208940.2，可銷(xiāo)售商業(yè)5410.35，地下停車(chē)位485個(gè)計(jì)算）十九、宣傳時(shí)機(jī)把握重突時(shí)令、直達(dá)目標(biāo)、避其鋒芒、劍走偏鋒（注重每個(gè)節(jié)假日、特別是重大節(jié)日及常規(guī)銷(xiāo)售旺季，宣傳做到每個(gè)受眾群體；別人宣傳時(shí)抓內(nèi)部管理，別人休息時(shí)大肆宣傳，營(yíng)造一個(gè)唯我獨(dú)尊、出現(xiàn)率高的良好形象，并做到借力打力

11、，注重宣傳效果）。二十、項(xiàng)目宣傳推廣的原則及流程內(nèi)樹(shù)品牌（萬(wàn)州區(qū)內(nèi)），外樹(shù)形象（周邊區(qū)縣），互動(dòng)參與，直達(dá)目標(biāo)。1、項(xiàng)目理念及項(xiàng)目亮點(diǎn)提練；2、項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間及分期；3、確定配套項(xiàng)目、交房標(biāo)準(zhǔn)、各分項(xiàng)交付時(shí)間；4、項(xiàng)目運(yùn)行保障；5、項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)（標(biāo)識(shí)、名稱(chēng)、字體、字色、主打平面廣告創(chuàng)意、名片等）；6、項(xiàng)目包裝（現(xiàn)場(chǎng)：施工圍墻、刀旗、彩旗、建筑體景觀、接待中心、燈飾等；戶(hù)外：戶(hù)外T型牌、站臺(tái)、車(chē)身、燈箱、墻體廣告）；7、項(xiàng)目“三度”推廣（知名度、美譽(yù)度、忠誠(chéng)度）；8、項(xiàng)目“三期”推廣（蓄勢(shì)期、強(qiáng)推期、維持期）；9、物業(yè)前期介入：實(shí)施“祥瑞一家人計(jì)劃”；10、銷(xiāo)售執(zhí)行：銷(xiāo)售隊(duì)伍組建、銷(xiāo)售策略與

12、技巧培訓(xùn)、銷(xiāo)售道具制作（沙盤(pán)、戶(hù)型模型、DM單張、樓書(shū)、服裝、銷(xiāo)講夾）、客戶(hù)接待中心設(shè)計(jì)裝修裝飾布置、樣板房裝修、按揭銀行及規(guī)模、預(yù)售許可證辦理、價(jià)格策略（定價(jià)、價(jià)格走勢(shì)、付款方式、付款比例等）、商業(yè)招商（確定業(yè)態(tài)、確定招商方案及底限、確定隊(duì)伍并培訓(xùn)）、爭(zhēng)取榮譽(yù)、客戶(hù)收集、開(kāi)盤(pán)方案、促銷(xiāo)方案、完善按揭手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證11、活動(dòng)策劃：用以輔助“三度”發(fā)放大紅氣球、十對(duì)金婚夫婦參與奠基儀式、愛(ài)心助學(xué)、資助殘疾群體、設(shè)立“500億萬(wàn)州”先進(jìn)企業(yè)表彰基金、設(shè)立年度創(chuàng)業(yè)基金（為打造第二大城市做出卓越貢獻(xiàn)者）、贈(zèng)送光碟計(jì)劃、銷(xiāo)售隊(duì)伍聯(lián)誼計(jì)劃、業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)、五一、中秋、國(guó)慶、元旦、春節(jié)的主題活動(dòng)。12、宣傳推廣策劃創(chuàng)意一箭中“的”，明智選擇我家就在花園住智者千慮，必有一失，祥瑞讓你機(jī)不可“失”置業(yè)等于開(kāi)始創(chuàng)業(yè) 13、廣告占有計(jì)劃（汽車(chē)站、碼頭、火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)的T型廣告或燈箱廣告）。14、宣傳推廣媒介都市報(bào)、廣播電視報(bào)、有線電視、車(chē)身廣告、站臺(tái)廣告、燈箱、戶(hù)外T型廣告、網(wǎng)絡(luò)、廣播電臺(tái)、公交車(chē)或出租車(chē)座椅靠墊、墻貼或噴繪、DM入戶(hù)單、社區(qū)貼、活動(dòng)15、制定宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算二十一、