1、2013年1月深圳市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)綜述一、月度市場(chǎng)概述雖然年前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入推盤淡季，全月供應(yīng)呈下降趨勢(shì)，但在招商果嶺花園、瑞澤佳園等項(xiàng)目集中備案的推動(dòng)下，成交反上升。1月共批售商業(yè)項(xiàng)目4個(gè)，批售商業(yè)162套，批售面積0.86萬(wàn)，環(huán)比分別減少60.58%、78.60%。全月共成交一手商業(yè)284套，成交面積1.97萬(wàn)，環(huán)比分別增加86.84%、68.90%。成交均價(jià)為34913元/，由于低價(jià)項(xiàng)目成交份額增加，時(shí)期環(huán)比下降30.85%。二手成交方面，全月成交二手商業(yè)275套，比上月增加20.09%，成交面積2.13萬(wàn)，環(huán)比上漲24.67%，在福田大量成交的拉動(dòng)下，有一定回升。二、一手商業(yè)市場(chǎng)綜述

2、1、市場(chǎng)供應(yīng)分析年前供應(yīng)相應(yīng)減少1月深圳房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)共有4個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售，批售商業(yè)162套，環(huán)比減少60.58%，批售面積0.86萬(wàn)，環(huán)比減少78.60%。隨著年初推售樓盤的減少，商業(yè)批售量也隨之下滑。本月市場(chǎng)推售了橫崗花半里雅筑，該項(xiàng)目位于龍崗區(qū)橫崗片區(qū)，為住宅配套商業(yè)，商業(yè)體量共29套，1057.81，1月19日開(kāi)盤銷售，均價(jià)22000元/，開(kāi)盤幾近售罄。2、市場(chǎng)成交分析項(xiàng)目集中備案推高成交據(jù)深圳中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，1月深圳房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)成交一手商業(yè)284套，環(huán)比增加86.84%，成交面積1.97萬(wàn)，較上月上漲68.90%。本月全市一手商業(yè)成交區(qū)域中，寶安、龍崗成交相差無(wú)幾，均占全市三成

3、以上，而鹽田在上月集中成交過(guò)后，本月成交速度有所減緩，福田只有少量成交，南山、羅湖繼續(xù)無(wú)成交。本月寶安共有3個(gè)項(xiàng)目成交，成交面積7406.48，占全市的37.55%。其中招商果嶺花園迎來(lái)集中備案，共錄得成交套數(shù)112套，成交面積5743.64；萬(wàn)科翡麗郡本月錄得成交13套，面積1636.21；芷峪瀾灣花園成交1套，面積26.63。龍崗成交了6個(gè)項(xiàng)目，成交面積為7190.1，占全市的36.45%。其中瑞澤佳園成交最多，錄得87套，面積5472.74；橫崗花半里雅筑首次錄得成交，成交27套，985.67；金地名峰成交5套，237.79；東晟時(shí)代花園成交4套，面積334.73；嘉宏灣花園二期、愛(ài)地花

4、園各成交1套，面積分別為100.04、59.13。鹽田本月有兩個(gè)項(xiàng)目成交，成交面積為4945.15，占全市的25.07%。壹海城一區(qū)已度過(guò)銷售高峰期，本月成交21套，成交面積3085.72；中通水岸商業(yè)一次備案，體量共8套1859.43。福田只有君臨天下名苑備案4套單位，面積共183.66，僅占全市的0.93%。本月寫字樓底商有壹海城一區(qū)和中通水岸兩個(gè)項(xiàng)目成交，該類型占比為25.07%；社區(qū)商業(yè)成交比例為47.19%；其他類的瑞澤佳園成交占比為27.74%。1月深圳一手商業(yè)的成交均價(jià)為34913元/，環(huán)比降30.85%。壹海城一區(qū)成交份額下降，加之瑞澤佳園、橫崗花半里雅筑等價(jià)格較低的物業(yè)集中成

5、交備案，拉低了全市均價(jià)。圖4 深圳一手商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格走勢(shì)圖（20122013年）各區(qū)均價(jià)由于受個(gè)盤物業(yè)及成交單位影響很大，成交缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，波動(dòng)較大。本月除了龍崗和寶安因成交主力項(xiàng)目變化而均價(jià)有所下降外，其余各區(qū)均價(jià)較上月均保持較為穩(wěn)定的水平。個(gè)盤物業(yè)售價(jià)方面，由于商鋪位置、戶型等因素影響，不同單位售價(jià)差別較大，難以形成有效的比較。新入市的橫崗花半里雅筑均價(jià)約為22000元/，相對(duì)目前在售的大多數(shù)項(xiàng)目，價(jià)格水平偏低。三、二手商業(yè)市場(chǎng)綜述福田帶頭緩慢回升本月二手商業(yè)成交有一定回升，全月共成交二手商業(yè)275套，比上月增加20.09%，成交面積2.13萬(wàn)，環(huán)比上漲24.67%。本月各區(qū)的二手

6、商業(yè)成交中，福田成交了0.90萬(wàn)，占全市的42.06%，占比最高；其次為羅湖，共成交0.56萬(wàn)，占全市四分之一份額；而羅湖、南山成交都相對(duì)不多，寶安也只有少量成交，鹽田成交最少。二手商業(yè)價(jià)格因受成交項(xiàng)目的影響較大，每月價(jià)格走勢(shì)波動(dòng)也較明顯。根據(jù)深圳中原市場(chǎng)研究部對(duì)全市多個(gè)樣本物業(yè)各月的成交價(jià)格監(jiān)控顯示，近一年全市的二手商業(yè)價(jià)格在2.5萬(wàn)/-13萬(wàn)元/間波動(dòng)，繼上月創(chuàng)出近一年的最高均價(jià)后，本月又在成交結(jié)構(gòu)的影響下迅速探底，成交均價(jià)僅為25185元/。各區(qū)近一年的價(jià)格水平中，羅湖因東門等傳統(tǒng)成熟商圈的價(jià)格支撐，均價(jià)在4.3-29.2萬(wàn)/；由于受福田中心區(qū)、車公廟片區(qū)等區(qū)域高價(jià)物業(yè)的帶動(dòng)，福田區(qū)的價(jià)格水平在6.1-13.2萬(wàn)/；而南山文化中心商業(yè)氛圍的日趨成熟，也使得南山商業(yè)價(jià)格逐漸上漲，價(jià)格區(qū)間在2.125.6萬(wàn)/；寶安商業(yè)價(jià)格區(qū)間在2.9-8.8萬(wàn)/；龍崗商業(yè)價(jià)值