1、物業(yè)管理師管理實務(wù)演練題2016物業(yè)管理師管理實務(wù)演練題不定項選擇題1、回答題：某建設(shè)單位通過招投標取得物業(yè)項目，并聘請了物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔 任項目的物業(yè)服務(wù)顧問，幫助解決前期的物業(yè)服務(wù)問題。在服務(wù)過 程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在以下方而提供了建議和意見：（1）項目的結(jié)構(gòu) 布局，公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置和要求。（2）項目定位、物 業(yè)管理的思路、框架、模式的選擇。以下關(guān)于早期介入的說法錯誤的是（）A. 新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位引入的物業(yè)服務(wù)咨詢活動B. 從業(yè)主使用、建設(shè)單位利益角度提供建議C. 以便物業(yè)更好地滿足業(yè)主的需求，方便物業(yè)服務(wù)工作D. 對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的建議，建設(shè)單位可以不采納簡答題2

2、、某市的一個花園小區(qū)入住不到1年，其園林設(shè)計得了景觀設(shè) 計大獎。但入住3年多后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè) 使用人為了抄近路，在綠化帶走出了一條小道，盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè) 多次補種植被，并在小道入口處增設(shè)了愛護綠化警示標志牌及護欄, 但依然收效甚微。后來物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員經(jīng)過分析，了解到業(yè) 主抄近道是因為原設(shè)計園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)現(xiàn)此問題 后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員采取了 “疏”的方法，在己踩出“路” 的地而鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主、物業(yè)使用人，又保護了園林 景觀。請回答下列問題:20. 物業(yè)環(huán)境管理的基本要求是什么？21. 分析案例并結(jié)合實際思考小區(qū)園林設(shè)計的前提是什么？22

3、. 物業(yè)綠化管理的內(nèi)容包括哪些？23. 物業(yè)綠化日常管理的主要內(nèi)容有哪些？請回答下列問題：18. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介人有何作用？19. 在可行性研究階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的工作內(nèi)容包括 哪些？20. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的必要性是什么？21. 在建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的.內(nèi)容是什么？4、甲、乙兩個物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在某市分別承擔了不同區(qū)域的兩 個居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于自身管理制度的完善, 為小區(qū)創(chuàng)造了優(yōu)美的環(huán)境，得到了業(yè)主的一致好評，也為周圍的居 民帶來了良好的環(huán)境效益。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于自身物業(yè)管理不當 所帶來的臟、舌L、差等影響環(huán)境問題，不僅給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè) 主

4、和使用人帶來不便，也給相鄰區(qū)域帶來不好的影響。請回答下列問題：17. 物業(yè)環(huán)境管理中，清潔衛(wèi)生服務(wù)的內(nèi)容有哪些？18. 日常保潔的基本方法包括什么？19. 日常清潔衛(wèi)生管理制度的主要內(nèi)容是什么？20. 高層小區(qū)及寫字樓清潔衛(wèi)生日常管理的檢查要點包括哪些？5、某住宅小區(qū)2000年交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)己對該小區(qū)投保 公眾責任險。2010年，該小區(qū)1號樓部分自來水主管道開始出現(xiàn)漏 水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大 范圍爆發(fā)。經(jīng)鑒定，簡單封堵己不能解決問題，應(yīng)逐步更換主管道。 由于維修改造方案未確定，更換工作被擱置。2011年10月的一天, 該樓業(yè)主張某家發(fā)現(xiàn)天花板被泡

5、：物業(yè)服務(wù)企業(yè)緊急搶修，發(fā)現(xiàn)樓 上自來水主管道漏水，須鑿開樓上業(yè)主李某家廚房墻壁更換該段主 管，經(jīng)協(xié)商業(yè)主李某同意。問題：1、造成張、李兩家相關(guān)損失的責任主體是誰?簡要說明理由。2、賠償和維修張、李兩家的費用應(yīng)由誰承擔?簡要說明理由。3、如果大面積更換自來水主管道，費用應(yīng)該由誰承擔?簡要說明 理由。6、【典型考題案例題】某物業(yè)項目年度績效指標體系如下表所示。2012年年末，經(jīng)項目績效總結(jié)，形成如下結(jié)果：凈利潤實現(xiàn)24 萬元，物業(yè)管理費收繳率為97%,住戶滿意度指數(shù)為85,工作計劃 完成率為97%,建立并實施項目質(zhì)量管理體系的成熟度為40%,員工 滿意指數(shù)為96,員工能力提升的成熟度為55%。（

6、基準值匹配基礎(chǔ)分 為50,目標值匹配基礎(chǔ)分為75,挑戰(zhàn)值匹配基礎(chǔ)分為100）問題：1、計算該項目各單項指標的績效分數(shù)2、計算該項目2012年績效分數(shù)7、某住宅小區(qū)交付使用已有8年，該小區(qū)1號樓自來水主管道 老化，發(fā)生大范圍漏水，危機房屋安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員 會提出列支住宅專項維修資金。問題：1、在本案例，住宅專項維修資金使用包括哪些程序？2、簡要介紹互轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前住宅專項維修資金使用的基木 程序。8、某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散岀租。該辦公樓采用 中央空調(diào)制冷，運行時間為每年5月1日至9月30日。空調(diào)能源費 按每月每平方米實行定期收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。 一家具有

7、國家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來本大廈調(diào)研后，提出可實 行合同能源管理模式實施節(jié)能管理。方案主要內(nèi)容如下：方案主要內(nèi)容由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實驗室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改 造空調(diào)設(shè)備（主要是主機及其配套設(shè)備）：改造工程時間自今年2月 25日起實施，周期60天（若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司 將提前10天告知）；預(yù)計改造后空調(diào)節(jié)能率可達30%,節(jié)省的能源費 用按8： 2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進行分配，合 同期為6年。問題：1、根據(jù)上述條件，木方案實施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭 遇的重大風險是什么？簡要說明理由。2、若實施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰所有?簡 要

8、說明理由。3、業(yè)主提岀：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后，節(jié)省 的能源費用應(yīng)歸業(yè)主所有。此要求是否合理?簡要說明理由。9、某住宅項目由建設(shè)單位建設(shè)，擬采用公開招標方式選聘物業(yè) 服務(wù)企業(yè)，2013年10月10日在當?shù)卣?guī)定的招標信息網(wǎng)上發(fā)布 招標公告。招標文件中規(guī)定投標文件提交截止日期為10月18日， 通過資格預(yù)審，有30家投標申請人符合合格，建設(shè)單位從中選擇了 4家參與評選。其后，建設(shè)單位成立了一個由3名建設(shè)單位代表和3 名物業(yè)管理專家組成的評標委員會進行評標，經(jīng)過標書評審，A投 標人因報價最低被確定為中標候選人。發(fā)出中標通知書后，建設(shè)單 位和A投標人進行了合同談判，希望A投標人能再降低費用，并幫 助完成竣工驗收工作。經(jīng)談判后雙方達成一致：幫助完成竣工驗收 工作，并降價3%。問題:1、根據(jù)本案例提供的材料，該項目的招投標工作有哪些不當和 錯誤？2、根據(jù)該項目具體情況，簡要說明物業(yè)項目招標的一般程序。10、某物業(yè)項目處于施工建設(shè)階段，為促進銷售，建設(shè)單位擬通 過公開招投標聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供早期介入咨詢服務(wù)。A物 業(yè)服務(wù)企業(yè)通過壓低物業(yè)服務(wù)費和提供超值服務(wù)的承諾獲得了該項 目。A企業(yè)組建了由一批由工程技術(shù)人員構(gòu)成的早期介入小組，并 隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：物業(yè)管理用房的設(shè) 置與