1、商業考題一、選擇題（可多選，每題 2分，共10分）1. 影響商圈大小的因素有（ABDEFGH ）A.項目自身特點 B.項目規模體量 C.人口數量及特點D.交通運輸情況E.競爭對手地理位置F項目推廣宣傳 G.消費者的流動性H.項目經營商品種類2. 商業地產的基本開發流程（ C ）A.出土正負零 開工一一一次消防一一二次消防一一封頂一一開業B.開工一一出土正負零一一封頂一一一次消防一一二次消防一一開業C.開工一一出土正負零一一一次消防一一封頂一一開業一一二次消防D.出土正負零一一開工一一一次消防一一封頂一一開業一一二次消防3. 一次商裝主要涉及的內容（ B ）A.地、柱、墻、B.水、電氣、空調、消

2、防、安防C.壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩D.廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施4. 下面哪些說法是正確的（ D ）A.購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的 運動。B.垂直動線是指同一水平面或樓層內的通道。C.專業店是指專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業態。D.商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面 的鋪位都屬于商業街商鋪。5. 商業地產與住宅開發的區別中哪些是正確的（ BC ）A. 住宅的選址過程比商業地產項目的選址更嚴謹；B. 住宅的調研比商業地產的簡單；C.

3、 商業地產開發定位比住宅開發定位系統化；D. 住宅的推廣比商業地產的推廣更具針對性；二、填空題（每空1分，共34分）1 .商業產按經營方式主要可分為出租和出售，按建筑形式分主要可分為單體商業建筑和綜合商業建筑。2 .商圈大致由三部分組成，即核心商圈、次級商圈、邊緣商圈。3 .商圈分析是指對商圈的構成、特點和影響商圈熱槿變化的各種因素講行綜合性的研究。對商業項目來講，商圈分析有重要的意義。它有助于企業制定市場開拓目標，明確哪些是本商場的基本顧客群和潛在顧客群;有助于企業有效地進行市場競爭，在掌握商圈范圍內客流來源和客流類型的基礎上，開展有針對性的營銷。4 .商業地產的盈利模式： 銷售 持有經營。

4、銷售分為散售整匿。持有經營分為：完全自營、自營+經營貸、 資本運作（證券化、納入上市公司）。5 .購物中心的商業業態規劃是充分利用各種商業資源，為實現成功招商、銷售和日后的成功營運，而對商 業項目所進行的規劃。6 .商業業態規劃是一個購物中心整體性的、具有戰略意義上的商業組合，它綜合反映了該購物中心的整體 定位和特色。7 .商業地產的銷售模式包括產權式長期返租銷售、直接銷售、一次性返租銷售、帶租約銷售模式。8 .商業地產開發比住宅開發多出開業、運營、管理三個環節。9 .商業地產調研主要包含商業發展環境研究、項目可行性分析、項目定位研究三大部分。10 .快時尚，主要包含三方面的含義，即上上貨時間

5、快、平價和緊跟時尚潮流。三、名詞解釋（每題2分，共10分）1 .商圈：商圈通常是指一個商家營運能力所覆蓋的空間范圍，或者說可能來店購物的顧客所分布的地理區 域。2 .商業業態：所謂商業業態是指針對特定消費者的特定需要，按照一定的戰略目標，有選擇地運用商品經 營結構、店鋪位置、店鋪規模、店鋪形態、價格政策、銷售方式、銷售服務等經營手段，提供銷售和服務的 類型化經營形態。3 .劃分防火分區：防火分區是指采用防火分隔措施劃分出的、能在一定時間內防止火災向同一建筑的其余部分蔓延的局部區域 （空間單元）。在建筑物內采用劃分防火分區這一措施，可以在建筑物一旦發生火災時， 有效地把火勢控制在一定的范圍內，減

6、少火災損失，同時可以為人員安全疏散、消防撲救提供有利條件。4 .劃分防煙分區：防煙分區是在建筑內部采用擋煙設施分隔而成，能在一定時間內防止火災煙氣向同一防 火分區的其余部分蔓延的局部空間。5 .社區商鋪：社區商鋪是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費 為目標的屬地型商鋪。四、問答題（共23分）1. 服裝業的運營模式？（2分）答：運營模式一般講分自營、聯營（加盟）和混合模式。2. 大環評、小環評針對的對象分別是誰？何種時間節點做？ （2分）答：大環評針對的對象是整個商業綜合體。譬如商場，購物中心。小環評針對的對象指的是商業綜合體內部進駐的商鋪。環評的節點是在辦理

7、營業執照，刻章之前做。3. 服裝品牌對加盟商的道具支持有哪些？（3分）答：支持具體有 1、特許金、加盟金的減免；2、贈送貨架、道具物料、陳列物料;3、提供一定比例的廣告支持；4、出貨折扣；4. 商業項目首層的 三個代表”（3分） 答：服飾、輕餐飲、零售。3分）5. 零售業種按購買習慣的分類有哪些？答：有店鋪零售業態和無店鋪零售業態。6. 寫出一般餐飲業的工程標準中上下水管徑及供水量、供電量（4分）答：水管徑 DN50。 供水量：日供水量不少于 30噸。供電量：250KW7. 寫出業態分類表中 服裝百貨”類下二、三級業態分類（寫對 3個計1分，共10分）服裝百貨類服裝化妝品飾品皮具用品休閑服-X

8、X （品牌）身體護理金銀珠寶男女鞋-XX （品牌）床上用品-XX （品牌）男裝-XX （品牌）彩妝:時尚潮流箱包-XX （品牌）家居用品-XX（品牌）女裝-XX （品牌）配件:眼鏡包袋/配飾手機運動服-XX （品牌）其他鐘表其他運動器材童品-XX （品牌）香水其他男包醫疔器皿/保健儀內衣-XX （品牌）健康產品流行飾品女包廚房/衛浴用具家居服-XX （品牌）個人護理:工藝品手套音響器材快時尚-XX （品牌）香熏禮品帽其他其他（包括應李）美甲精品圍巾文具五、計算題（17分）1. 已知：某商鋪總房價 300萬，面積80 m2,售后返租3年，回報率8%計。求：租金水平應達到多少方能滿足此回報？開發商

9、承諾一次性返還，返還金額應是多少？ （2分）（1）答：: 已知回報率8% 總價300萬 年回報金額=總價X回報率=240000 面積80 一年12個月一年回報金額240000 租金水平=240000+ 12+ 80=250 元/ m2.租金水平達到月租金 250元一平米可滿足此回報。（2）答：: 返祖3年 回報率8% 總價300萬。 年返祖=回報率X總價=24萬3年返祖二年返祖X3=72萬開發商承諾一次性返還，返還金額應是72萬。2. 已知：某5萬itf的商業項目使用率為 65%,共有5層，各樓層商鋪面積之和相等，一層餐飲占15%,服裝零售業占80%,生活配套占5%,餐飲按使用面積計平均租金

10、4元/天/itf,服裝按使用面積計平均租金 10元/天/,生活配套按使用面積計平均租金8元/天/ itf ,二層年租金收入 12000000元，三層月租金收入 700000元，四層月租金收入 550000元，五層年租金為 2000000元。（10分）求：一層各業態按建筑面積計平均租金分別為多少？ （1分）項目年租金收益金額？ （2分）各樓層按建筑面積計和按使用面積1t平均租金分別是多少？ （10分） 按建筑面積計和按使用面積計項目整體平均租金分別為多少？ （2分）（1）答：: 項目共5萬itf項目使用率為65%建筑面積與使用面積的比例是1: 0.65建筑面積平均租金 餐飲41.35=2.96元

11、/天服裝 10/1.35=7.41 元/天生活：8/1.35=5.93 元/itf/天(2)答：: 餐飲面積=6500X0.15= 9751rf 服裝面積=6500X0.8%=52001rf 生活配套=6500X0.05=325 itf餐飲租金=975X4=3900元/天 服裝租金=5200X10=52000元/天 生活配套租金=325X8=2600元一層各業態年租金 =(3900+52000+2600) X360=21352500年租金收益金額=#層年租金之和一層年租金=21352500 二層年租金 12000000三層年租金=700000X12=8400000四層年租金=550000X12

12、=6600000 五層年租金2000000年租金=21352500+12000000+8400000+6600000+2000000=50352500( 5035.25 萬/ 年)(2)答：二可知建筑面積5萬itf,各樓層面積相等。，每層建筑面積1萬花使用面積6500 m2由2得知各樓層年租金，按建筑面積算1層平均租金=21352500+ 12+30+ 10000=5.85元/itf/天按使用面積算2層平均租金3層平均租金4層平均租金5層平均租金1層平均租金=12000000+ 12 +30+ 10000=3.33 元/itf/天 =8400000+ 12 + 30+ 10000=2.33 元/itf/天 =6600000+ 12 + 30+ 10000=1.833 元/itf/天 =2000000 -12-30 - 10000=0.55 元/ itf /天 =21060000 + 12 + 30+ 6500=9 元 / itf / 天2 層平均租金=12000000 -12-30- 6500=5.12 元/ itf /天3 層平均租金=8400000+ 12 + 30+6500=3.59 元/itf/天4 層平均租金=6600000+ 12 + 30+6500=2.82 元/itf/天5 層平均租金=2000000 + 12 -30-6500=