1、2006年3月上海別墅市場份報告一 、市場綜述1、一季度別墅成交逐月遞增 2006年第一季度上海共成交各類一手別墅27.7萬平方米，月均成交9.2萬平方米。2006年第一季度三個月里，全市一手別墅成交呈現逐月遞增趨勢，其中，2006年1、2月份成交量處于較低水平，月成交量分別只有7.4萬平方米、7.5萬平方米。在2006年3月，整體市場呈現階段性回暖，各類商品房成交較前兩個月均出現大幅增加，3月份全市別墅共成交12.8萬平方米，較2月份增加71。3月份上海別墅成交套數與面積較前兩個月大幅增長，成交套數554套，其中獨棟成交219套，聯排成交335套。較2月份增加79，但是成交均價下降2000元

2、左右，為11106元平方米，這主要是由于聯體別墅成交比重增大，達到總成交量的60。2、均價呈結構性下降 2006年第一季度別墅成交均價為12189元平方米，較2005年第四季度該均價14120元平方米下降14。受大量中低價位聯體別墅的大量成交影響，2006年第一季度別墅成交均價出現了明顯的結構性下降。尤其是3月份別墅均價僅為11106元平方米，較前兩月出現2000元左右的下降，其中中低價位聯體別墅成交比重增大是主要原因。在第一季度里，聯體別墅占全部別墅成交面積的比重為57，而2005年第四季度該比重為55，這也是導致本季度較上季度別墅成交均價出現下降的部分原因。具體來看，今年第一季度的三個月份

3、里，聯體別墅成交比重分別為54、52和61，其中松江、閔行等別墅大區為聯體別墅成交的主力軍。2006年第一季度全市聯體別墅成交量為15.8萬平方米，成交均價為8996元平方米；對應的獨棟別墅成交量為11.9萬平方米，成交均價為16427元平方米。 3、各區成交情況 松江、閔行兩區領跑全市別墅市場，兩區合計占該月全市別墅成交比重達56，超過一半。就整個2006年第一季度而言，全市別墅成交前五個區域為松江、閔行、浦東、青浦、南匯，五區域第一季度合計成交別墅24.0萬平方米，約占全市別墅成交量的87，這與以往情況相似，五區域依然是上海別墅市場的主戰場。 松江區2006年第一季度成交量最大的為松江區，

4、1、2月份全市別墅成交量最大的區域均為松江區，其中1月成交2.1萬平方米，占該月別墅全部成交量的28.4，該月松江區別墅成交均價為10090元平方米；2月成交2.3萬平方米，所占比重為30.7，該月該區別墅均價為10850元平方米。3月份成交量3.3萬平方米，均價9451元平方米，第一季度共成交別墅7.7萬平方米，均價為10048元平方米。其中該區聯體別墅成交量5.8萬平方米，占75，成交均價為7515元平方米；獨棟別墅成交量1.9萬平方米，占25，成交均價為17649元平方米。其中成交量較大的聯體別墅樓盤有雷丁小城（均價7900元平方米）、原野花園（均價7060元平方米）等；成交量較大的獨棟

5、別墅樓盤有佘山高爾夫球場配套別墅（均價3.4萬元平方米）等。 閔行區第一季度閔行區的成交量居第二位，合計成交7.0萬平方米，均價為11036元平方米。該區域一季度合計成交聯體別墅4.1萬平方米，占59，均價8985元平方米，相對松江而言，聯體別墅比例下降，成交均價增加，這與閔行區聚集了較多高檔別墅社區有關，該區域高檔獨棟別墅分布很多。第一季度，該區域成交較為活躍的聯體別墅有復地北橋城（均價6900元平方米）、合生城邦（均價7500元平方米）；獨棟別墅成交量較大的有中房森林別墅（均價2.2萬元平方米）等。3月份全市別墅成交量最大的區域是閔行區，該月成交別墅3.8萬平方米，成交均價為10281元平

6、方米。 浦東新區第一季度浦東新區別墅成交量為3.9萬平方米，均價為2.1萬平方米。該區域以獨棟別墅為主，合計成交2.5萬平方米，成交量占65，成交均價為25455元平方米。成交比較活躍的獨棟別墅有御翠園（均價3.7萬元平方米）等。近期由于松江、閔行等地區經濟型別墅的崛起，浦東別墅人氣下滑較為嚴重，1-2月共成交60套左右，相比松江閔行成績有些差強人意。但值得關注的是，浦東別墅雙月成交均價遙遙領先于松江區、閔行區、青浦區，為23744元/m2（獨棟別墅28935元/ m2、聯體別墅14178元/ m2），約是全市別墅平均成交價格12865元/ m2的1.8倍，充分顯示了該區域別墅產品的品質優勢。

7、3月浦東別墅成交39套，相比2月的25套有較大增幅，其中獨棟別墅占到65%左右，獨棟交易有回暖的趨勢。 青浦區青浦位于江、浙、滬交界處，是上海的西大門和后花園，具有承東啟西、東聯西進的樞紐作用和對華東地區的輻射作用。 青浦別墅分布主要集聚滬青平公路，趙巷、朱家角，近幾年來發展較為迅速，主要依賴于其較好的自然風景及滬青平公路的延伸。目前在青浦市場選擇面較大，中低檔別墅成為成交主力，價逾千萬元的豪華別墅也有一定的市場需求。 3月青浦地區別墅成交51套，相較2月的45套有所增加，但漲幅趨緩，其中西郊湖岸美墅（綠地國際山莊）成交量一支獨秀，成交20套。 南匯區 近幾個月南匯地區缺乏新盤亮相，大部分項目

8、處于銷售尾盤階段。中科大學村四期、九九別墅、愛法奧朗莊園和綠洲千島花園都有2套左右的成交量。 其他寶山地區近期別墅成交缺乏亮點，混合型社區水岸藍橋、三盛頤景園和金蘭雅墅均有少量成交。嘉定地區的怡嘉別墅本期出 現4套的成交量。二、競爭區域樓盤分析名稱區域地址總上網情況06年13月銷售情況單價總價單套面積成交套數面積(m2)套數面積(m2)成交套數成交金額（萬元）(元/平方米)萬元/套m2/套1月2月3月棕櫚泉花園(二期)浦東龍東大道3800弄2478434145822335160151137729101東源麗晶別墅浦東巨峰路1589弄175884519555317416233609391023云

9、間-綠大地別墅浦東云間路418弄412541314410141133525704897315536橋語別墅浦東唐安路200弄2745676361163317542633361010東郊花園浦東紫竹路398弄1110928397197324530973397001御翠園浦東花木路1883弄3344270573612208563636017324781020金爵別墅浦東龍東大道4028弄4720010118684241412925604467130湯臣高爾夫別墅浦東龍東大道1號229005343211126260601126432010陶園浦東龍東大道2001弄379914000881322926

10、0000白金瀚宮浦東龍東大道4288弄533561724030135918146864823102561. 浦東龍東大道沿線板塊上圖所示， 06年1月3月浦東新區龍東大道板塊獨棟別墅市場共有10個樓盤有交易情況。從銷售情況來看，這10個樓盤在三個月里銷售了53套獨棟別墅，年初是進入傳統銷售淡季，3個月分別銷售了19套、17套和17套，成交量明顯減少；其中云間-綠大地別墅、白金瀚宮別墅和御翠園別墅3個別墅的成交量達到兩位數，分別為14套、13套和12套，占10個樓盤總銷售量的73.5%；合計面積20647平方米，銷售金額為48764萬元。10個樓盤的平均銷售價格為19886元/平方米，其中御翠園

11、別墅的價格最高，達到了36360元/平方米，均價最低的是陶園別墅，僅為8813元/平方米。10個樓盤的平均單套總價為842萬元，平均每套面積為414平方米。浦東地區（龍東大道沿線板塊）各樓盤銷售情況 從上圖看出， 06年1月3月月份浦東的頂級別墅的銷售情況，春節來臨，這一局面有所改變高檔住宅交易進入傳統淡季，整個1月份有5個樓盤沒有成交記錄：東源麗晶別墅、橋語別墅、東郊花園、湯臣高爾夫別墅和陶園。另外的5個樓盤都有成交記錄，特別是御翠園別墅成交了10套；新推房源也較少，這就使得成交較為清淡。進入2月份，別墅市場仍然處于低迷，買方市場持幣觀望，成交量持續走低；御翠園別墅僅成交2套，成交樓盤有所增

12、加， 7個樓盤有成交記錄。但到了3月份，又只有5個成交樓盤。只有云間-綠大地別墅和白金瀚宮別墅連續3個月都有成交記錄，相反只有陶園別墅3個月都沒有成交記錄。各樓盤均價情況如圖 10個樓盤中，成交均價最高的是御翠園別墅達到了36360元/平方米；其中最低的是陶園別墅僅為8813元/平方米，是10個樓盤中唯一一個均價在萬萬以下的樓盤；均價超過2萬的還有云間-綠大地別墅、東郊花園別墅和湯臣高爾夫別墅。 各樓盤面積情況 從上圖可以看出，區域內大部分別墅的房型面積都在1000平方米以下。東源麗晶別墅因為有少量雙聯體樓盤，其房型面積跨度也較大，從188-1000平方米。各樓盤房型面積最為集中的是400-6

13、00平方米區間段。各樓盤詳述 棕櫚泉花園(二期)棕櫚泉花園（二期）在“網上房地產”共計推出了34套房源，合計面積24784平方米。單套面積在580850之間，主力面積為589平方米和731平方米兩種房型。13月，該樓盤總共成交了2套。棕櫚泉花園（二期）自2004年4月開盤以來，平均每月的銷售量在4套左右，但05年5月8月沒有成交記錄；13月的銷售套數分別為：1套、0套和1套。本期的銷售在1137萬元，由于房型的面積偏大，因此總價偏高。均價為16015元/平方米。 東源麗晶別墅東源麗晶別墅目前在網上推出了45套獨棟房源，合計面積為17588平方米。房型面積在270400平方米。13月，東源麗晶別

14、墅總共成交了5套房源。東源麗晶別墅從2004年5月開盤，銷售情況不是很理想，到05年11月總共銷售了3套。從網上房地產的記錄來看：13月的銷售量分別為0套、2套和3套。本期銷售單套的均價為609萬。平均價為16233元/平方米。 云間綠大地別墅本期云間綠大地別墅目前在網上推出了131套獨棟房源，其中05年10新推了51套房源，合計面積為41254平方米。面積在326490平方米之間，主力面積為326平方米。13月，云間綠大地別墅共有14套別墅成交。從網上房地產的記錄來看：13月的銷售量分別為5套、3套和6套。這跟該盤05年10月新推出51套房源，到1月份已銷售了45套，平均每月銷售10套。是1

15、0個樓盤中3個月銷售套數最多的樓盤，也是3月份成交量最多的別墅之一；本期銷售總價在897萬/套左右，銷售單價為25704元/平方米，屬于中等偏上價位的樓盤。 湯臣高爾夫別墅湯臣高爾夫別墅目前上網的第八期房源，在網上推出了53套獨棟房源，合計面積為22900平方米。面積在420460平方米之間。13月，湯臣高爾夫別墅成交記錄為1套。該案從2004年5月底開盤銷售以來，每月的銷售平均在2套左右，從網上房地產的紀錄來看，該盤從05年10 月至1月沒有成交記錄；這個月終于有了成交。目前該案處于緩慢去化的階段。從網上房地產的記錄來看：13月的銷售量分別為0套、1套和0套。該案銷售價達到26060元/平方

16、米，但是由于房型面積在450平方米之間，因此拉低了總價，本期銷售單套總價都超過了1000萬元，平均總價1126萬元/套。 東郊花園東郊花園別墅在網上推出了18套獨棟房源，合計面積為7084平方米。面積在390平方米左右。13月，東郊花園別墅成交記錄為1套。該樓盤自2004年8月開盤銷售，當時銷售狀況尚可，平均每月成交7套左右。但進入05年后，其銷售狀況急劇下滑。從網上房地產的紀錄來看，該樓盤13月的銷售量分別為： 0套、0套和1套，目前東郊花園別墅銷售單套總價平均為973萬元。該案平均價為24530元/平方米。 橋語別墅橋語別墅目前在網上推出了76套獨棟房源，合計面積為27456平方米。面積在

17、310420平方米之間，主力面積為350平方米。13月，橋語別墅共計銷售了1套別墅。橋語別墅是2004年4月開盤銷售，初期平均每月銷售在9套左右，但近期成交套數與先期相比有天壤之別。該盤122月的銷售量分別為： 0套、1套和0套。本期銷售單套總價在430840萬之間，平均為591萬元。該案平均價為17542元/平方米，屬于中等價位的別墅樓盤。 金爵別墅金爵別墅目前在網上推出了101套獨棟房源，合計面積為47200平方米。面積在310570平方米之間，主力面積為442平方米。13月，金爵別墅共計銷售了4套別墅。金爵別墅從2003年8月開盤銷售以來，每月的銷售平均在7套左右，從網上房地產的紀錄來看

18、，該盤13月的銷售量分別為： 1套、3套和0套。本期銷售單套總價在440720萬之間，平均為604萬元。該案平均價為12925元/平方米。由于該樓盤單價是區域內屬于中低的（僅次與陶園別墅），所以銷售情況是較穩定的一個樓盤，05年每個月幾乎都有成交（除了9月沒有成交記錄外）。 陶園別墅陶園別墅目前在網上推出了13套獨棟別墅。合計面積為3378平方米，面積在260420平方米之間。13月，陶園別墅也沒有成交記錄。這跟此樓盤所剩房源不多有關。陶園別墅從2003年10月開盤，目前還有3套房源。從網上房地產的記錄來看，該盤13月的銷售量分別為：0套，是10個樓盤中唯一一個沒有成交記錄的，該樓盤從05年1

19、0至今還沒有成交記錄；這跟該樓盤所剩房源不多有關。本期銷售單套平均總價為229萬，平均價為8813元/平方米，兩項數據都是10個樓盤中最低的。 白金瀚宮白金瀚宮別墅目前在網上推出了172套別墅，是10個樓盤中推出房源最多的。合計面積為53356平方米，面積在263390平方米之間。13月，白金瀚宮別墅總計銷售了13套別墅，從網上房地產的記錄來看，該盤13月的銷售量分別為：2套、5套和6套，銷售情況基本穩定；其中2月份是10個樓盤中銷售套數最多的樓盤，3月份也是成交套數最多的樓盤之一。本期銷售的單套總價為482萬，平均價為14686元/平方米。 御翠園（區域單價最高）御翠園別墅目前在網上推出了7

20、0套獨棟別墅，其中05年10月新推出21套房源；合計面積為33442平方米，面積在256700平方米之間。13月，御翠園別墅總計銷售了12套別墅，從網上房地產的記錄來看，該盤13月的銷售量分別為：10套、2套和0套，1月份是銷售最多的，2月份成交僅2套，3月份沒有成交記錄，成交明顯下滑。這跟該樓盤05年10月新推的21套房源在2月份售磬有一定的關系；本期銷售的單套總價為1732萬，平均價為36360元/平方米。是10個樓盤中最高的。名稱區域地址總上網情況06年13月銷售情況單價總價單套面積成交套數面積(m2)套數面積(m2)成交套數成交金額（萬元）(元/平方米)萬元/套m2/套1月2月3月恒聯

21、名人世家青浦趙巷鎮置發路68弄398329512583181814461606419021西郊古北國際別墅青浦趙巷鎮業輝路600弄315008618306348515868581366105中海翡翠湖岸青浦趙巷鎮業輝路88弄363759918375263314332527376221西郊湖岸美墅青浦趙巷鎮業煌路168弄360031448000327081885222125011120青浦趙巷特色居住區占地面積有8000畝，其中別墅用地達到，該地區是上海別墅板塊中位于唯一經過整體規劃的純別墅居住。 上圖所示， 06年1月3月青浦趙巷地區4個別墅樓盤的有交易，從銷售情況來看，這4個樓盤在三個月里銷

22、售了46套獨棟別墅，3個月分別銷售了4套、15套和27套，成交量明顯好與浦東龍東板塊；其中西郊湖岸美墅別墅和中海翡翠湖岸別墅2個別墅3個月都有成交，分別為32套和5套，占4個樓盤總銷售量的80.4%，這跟西郊湖岸美墅別墅有部分聯排別墅總價低有一定的關系；合計面積12925平方米，銷售金額為15017萬元。10個樓盤的平均銷售價格為13378元/平方米，其中西郊古北國際別墅的價格最高，為15868元/平方米，均價最低的是西郊湖岸美墅別墅，僅為8852元/平方米。4個樓盤的平均單套總價為484萬元，平均每套面積為353平方米。各項數據都低于浦東龍東板塊。各樓盤銷售情況從上圖看出， 06年1月3月月

23、份青浦趙巷地區別墅的銷售情況，整個1月份只有1個樓盤沒有成交記錄：恒聯名人世家別墅。另外的3個樓盤都有成交記錄；西郊古北國際別墅成交了1套，中海翡翠湖岸成交2套，西郊湖岸美墅成交1套。進入2月份，成交有所增長，4個樓盤總共成交了15套，特別是西郊湖岸美墅成交11套；到了3月份，4個樓盤都有成交記錄。值得一提的是西郊湖岸美墅成交了20套占總成交量（3個月）的43.4%，其中該案3有份新推出了12套就成交了7套。各樓盤均價情況如圖所示，青浦趙巷地區的4個別墅樓盤的均價情況，除了西郊湖岸美墅別墅成交均價為8852元/平方米，別的3個別墅的成交均價都在萬元以上，恒聯名人世家別墅成交均價為14461元/平方米，西郊古北國際別墅為15868元/平方米，是4個樓盤中最高的，中海翡翠湖岸別墅成交均價為14332元/平方米?？傮w成交均價低于浦東龍東板塊。各樓盤詳述 恒聯名人世家恒聯名人世家目前在網上推出了95套獨棟房源。合計面積為39832平方米。該案在社區主干道上安排了八大唐詩主題的景觀，以自然界中植物的四季變化為主題，營造一步一景，曲徑通幽的唐詩意境。面積在360550平方米之間。13月，恒聯名人世家總共銷售了3套別墅。從網上房地產的記錄來看，該案1