1、綠城自行車廠項目產(chǎn)品策劃書項目環(huán)境調(diào)研一土地性質(zhì)調(diào)查1 地理位置本項目（以下簡稱本案）地塊位于合肥市西南，為合肥摩托車廠（一般稱自行車廠）廠址，東臨合作化路，西至東至路，南貼自行車廠職工生活區(qū)，北面為郵政印刷廠。2 地形地貌本案占地面積為152畝。地形呈l形，南北長約200米，東西長約500米。地勢平坦，建筑空地均為水泥地面。地塊內(nèi)有架高氣罐、管道、高聳的煙囪、舊廠房等建筑物，目前未拆除。地塊主干道旁有大樹近百棵，可移栽。3 管線狀況此地塊為廠址，給水、排水、供電、電信等基本條件具備。廠區(qū)道路西側(cè)設(shè)有水泥電桿架空線，線路與合作化路、東至路相連。4 規(guī)劃要求（未定）二周邊環(huán)境調(diào)查1 自然環(huán)境本案

2、四周均無景觀可借，東面看去，視野開闊，其余三面均有建筑遮擋。東面：為合作化南路，路東為中國科大（西區(qū)）。科大實驗室化工廠正對本案現(xiàn)入口。南面：緊臨自行車廠生活區(qū)，景觀極差。除廠辦幼兒園和職工子弟學(xué)校建筑尚可外，9幢3-5層的的家屬宿舍樓建筑陳舊、雜亂。西面：為東至路，路寬10米，道路崎嶇不平，下雨天泥濘。（目前正進(jìn)入拆遷規(guī)劃，2003年7月之前完工，建成后路寬為30米）。隔路為解放軍炮兵學(xué)院。北面：為郵政印刷廠及郵政局6幢7層條式家屬宿舍樓，建筑排列整齊，外觀較為整潔。 2人文環(huán)境本案周邊人文氛圍較濃，高校林立。東隔合作化路與中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)（西區(qū)）、安徽大學(xué)、電力職工大學(xué)、合肥聯(lián)合大學(xué)相望；

3、西隔東至路與解放軍炮兵學(xué)院相鄰；向西北約1000米處為解放軍電子工程學(xué)院。位于黃山路上的合肥科技館、“合肥科技長廊”離本案約250米。3環(huán)保狀況1） 空氣本案所處區(qū)域空氣質(zhì)量一般。東側(cè)合作化路為合肥市的南北干道。隨著機(jī)動車輛迅速增加，尾氣超標(biāo)排氣日益嚴(yán)重，空氣的污染較大。但沿街綠化尚可，對空氣有一定凈化作用。合作化路東側(cè)、距本案50米的中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)國家同步輻射實驗室，因不定期開展實驗，可能會對本案空氣造成輕微污染。2） 噪音本案位于合肥市兩條主干道黃山路、合作化路附近，來往車輛（尤其是摩托車、貨車）、行人較多，周邊交通處于較繁忙狀態(tài)，造成的噪音污染將對本案構(gòu)成威脅。周邊主要路段交通量為：合

4、作化路 車流量 1844輛/小時 雙向 人流量 1164輛/小時 雙向黃山路 車流量 1912輛/小時 雙向 人流量 1396輛/小時 雙向注：以上數(shù)據(jù)為11：00-13：00實測3） 衛(wèi)生狀況本案南側(cè)自行車廠生活區(qū)一帶，生活污水、垃圾隨處可見，其余三面衛(wèi)生狀況尚可。4） 社會治安狀況本案距市中心不遠(yuǎn)，又屬文教區(qū)，社會治安狀況良好。三周邊交通狀況調(diào)查本案享有交通樞紐給予的優(yōu)惠的區(qū)域條件，周邊交通和出外交通十分便利。1周邊交通干道a） 南北干道合作化路。緊貼本案，為合肥市交通主干道。南至合肥政務(wù)文化新區(qū)，北接濉溪路，連結(jié)東西要道長江路、黃山路、望江路，與合肥市最大的交通樞紐三里墩立交橋相連。b）

5、 東西干道黃山路。東至美菱大道，西至大蜀山，路寬55米，為城市景觀軸線，距本案約200米。2附近主要公交線路a）位于合作化路（公交車站緊靠本案）136路 市府廣場-火車西客站 6：30-20：00112路 亳州站-亳州站（市中心環(huán)線） 6：30-19：0012路 安徽大市場-火車站-十五里河 6：00-19：00b) 位于黃山路（最近的公交車站距本案250米）125路 炮兵學(xué)院-武警醫(yī)院 夏6：00（冬6：30）-20：00118路 電子工程學(xué)院-花溪住宅區(qū) 夏6：00（冬6：30）-20：00 10路 夢園小區(qū)-火車站 夏6：00（冬6：30）-20：00四周邊市政配套調(diào)查本案周邊缺乏有規(guī)模

6、、上檔次的大型生活設(shè)施。零售百貨、文化娛樂、賓館酒店等商業(yè)設(shè)施主要還需依托長江中路一帶的市傳統(tǒng)商業(yè)中心和南七一帶的次商業(yè)中心。1 學(xué)校中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)西區(qū)：全國著名大學(xué)。位于合作化路，距本案僅一路之隔。安徽大學(xué)：合肥市重點(diǎn)大學(xué)。位于黃山路，距本案約800米。解放軍炮兵學(xué)院：全國著名大學(xué)。位于東至路，緊鄰本案西面。黃山路小學(xué)：普通中學(xué)，為本案學(xué)區(qū)指定中學(xué)。位于黃山路，距本案約為1500米。第十七中學(xué)：普通小學(xué)，為本案學(xué)區(qū)指定小學(xué)。位于望江西路和東至路交界處，距本案約為1000米。2 醫(yī)院解放軍105醫(yī)院：合肥市著名醫(yī)院。位于長江西路五里墩立交橋下，距本案約為1200米。安徽醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院：合肥

7、市著名醫(yī)院。位于績溪路，距本案約為1800平方米。3 銀行工商所軸承廠儲蓄所：位于合作化南路與黃山路交界處，距本案約為600米。4 郵局學(xué)府郵政所：位于合作化南路與黃山路交界處，距本案約為200米。業(yè)務(wù)范圍包括匯兌、報刊征訂、信函、包裹、郵政特快。5 酒店賓館安徽大學(xué)學(xué)術(shù)交流中心（安大賓館）：位于黃山路合作化路交叉口，距本案約為250米，共有床位188張。提供住宿、會議、娛樂和就餐服務(wù)。郵電大酒店黃山路分店：位于黃山路與合作化路交叉口，距本案約為200米，是一個可提供近100人就餐的中檔酒店。6 商貿(mào)自行車廠菜場：位于合作化南路，距本案約30米。簡陋大棚、攤位雜亂、四周簡易營業(yè)房圍合。本案周邊

8、還有小雜貨店、家電維修、攝影、照相、五金建材、美容美發(fā)、修車鋪、小飲食店約20余家，建筑破舊、雜亂。五周邊未來發(fā)展趨勢研究項目市場調(diào)研一 合肥房地產(chǎn)市場調(diào)研12002年上半年房地產(chǎn)市場概況據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2002年上半年，合肥市商品住宅施工面積302.54萬平方米，與上年同期相比增長38.95，商品住宅竣工面積達(dá)到36.9萬平方米，銷售面積達(dá)到40.1萬平方米，分別比上年同期增長53.9和50，住宅市場產(chǎn)銷兩旺。商品住宅開發(fā)完成投資11.7億元，比上年同期增長59.2，到6月底，全年歷年累計住宅空置面積15.8萬平方米，比上年同期下降了22.8個百分點(diǎn)。根據(jù)省建安開發(fā)辦介紹，今年上半年合肥房地

9、產(chǎn)價格持續(xù)上揚(yáng)，一季度平均房價已漲到1913.9元，比去年均價上漲了83元，有的小區(qū)平均房價達(dá)到3000元，據(jù)預(yù)測，未來五年內(nèi)房價將會持續(xù)上漲。2房產(chǎn)品品種專項調(diào)查本次調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)：合肥市多層次的住房供應(yīng)體系基本形成，高層、小高層（高層）住房需求的多樣化，導(dǎo)致供給的多樣化。根據(jù)不同的消費(fèi)群體，別墅式住宅、高層、小高層住宅、普通商品住宅將使增量住房市場呈現(xiàn)梯度化發(fā)展。近幾年，合肥市新建的商品房多為多層、小高層（高層）綜合樓盤。位于火車站附近的元一時代花園、都市豪庭等均為新開發(fā)的純高層住宅，多為一梯三戶，面積從90-200不等，銷售狀況較好，元一時代花園2001年7月開盤，銷售率達(dá)到80。種種跡

10、象表明，雖然多層住宅在合肥市比較受歡迎，仍為市場購買主力，但高層、小高層住宅的開發(fā)逐步被接受，并將因小區(qū)環(huán)境等優(yōu)勢會越來越受到人們的青睞。二 周邊競爭樓盤調(diào)查本案附近多為家屬宿舍區(qū)，上檔次的樓盤不多，主要競爭樓盤為學(xué)府花園、百盛苑。學(xué)府花園說明：本表依據(jù)東區(qū)規(guī)劃填制（括號內(nèi)數(shù)據(jù)為總體規(guī)劃）樓盤位置黃山路與石臺路交叉口開發(fā)商安徽新華房地產(chǎn)有限公司周邊環(huán)境合肥電子工程學(xué)院南邊，合肥炮兵學(xué)院西側(cè)周邊交通8、108、118、136、10路公交車小區(qū)規(guī)模18.48萬（總建筑面積40萬）樓盤檔次中高檔規(guī)劃設(shè)計總占地面積204.6畝（總占地面積490余畝）總建筑面積18.48萬（總建筑面積40萬）規(guī)劃戶數(shù)1

11、039容積率1.35綠化率40.29樓層數(shù)35幢56層、8幢911層、2幢高層車庫組成361個半地下車位車庫配比34.7建筑設(shè)計建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格戶型設(shè)計主力戶型100-160典型戶型三室二廳二衛(wèi)戶型范圍85255空調(diào)機(jī)位預(yù)留空調(diào)機(jī)位小區(qū)配套水多層由市政管網(wǎng)直供，小高層變頻供水電梯小高層名牌電梯中央空調(diào)/配套設(shè)施小學(xué)、幼兒園、教育會所智能化系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，室內(nèi)緊急求助系統(tǒng)，安保監(jiān)控中心，ic卡車輛出入管理系統(tǒng)，水、電、煤氣三表智能抄表建筑設(shè)計中國南方建筑勘察設(shè)計院、安徽建筑設(shè)計院樓盤售價均價為2400元/（打折后）付款方式及折扣一次性95折；按揭96折；分期付款不打折銷售情況

12、一期還剩十幾套，二期接受預(yù)訂，2萬塊訂金宣傳重點(diǎn)好房子宣言物業(yè)管理深圳市中海物業(yè)管理公司其它10月份再推出11幢多層，現(xiàn)已接受預(yù)訂百盛苑樓盤位置黃山路、肥西路交叉口東南 科大西區(qū)東側(cè)開發(fā)商合肥百盛置業(yè)有限公司周邊環(huán)境合肥聯(lián)合大學(xué)、中國科大西區(qū)、安徽大學(xué)、安徽電力職工大學(xué)周邊交通10、118、125路公交車樓盤檔次中高檔規(guī)劃設(shè)計總占地面積45畝總建筑面積6.8萬規(guī)劃戶數(shù)550戶容積率2.2綠化率41樓層數(shù)9幢多層6層、4幢小高層9-11層、1幢高層18層車庫組成200個車庫配比36建筑設(shè)計建筑風(fēng)格歐式戶型設(shè)計主力戶型130-170典型戶型三室二廳二衛(wèi)戶型范圍100-260空調(diào)機(jī)位預(yù)留空調(diào)機(jī)位小區(qū)

13、配套水小高層變頻恒壓供水電梯小高層、高層有中央空調(diào)電鍋爐集中供暖分戶計量配套設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施約1000智能化系統(tǒng)安全防范電子系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)程抄送、電子公示牌、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、可視對講、廣播及背景音樂系統(tǒng)、防煤氣泄漏探頭建筑設(shè)計/樓盤售價多層：2600元/左右；小高層：均價3300元/左右，3100元/起價商鋪：大框架結(jié)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主要求面積分割；一、二層連體銷售，價格未定，現(xiàn)預(yù)約登記付款方式及折扣一次性付款99折銷售情況多層僅剩一、六層，小高層賣得不好，有一幢小高層據(jù)售樓小姐介紹被單位集體預(yù)訂，另外的小高層僅賣掉二十套左右。僅剩的一幢多層（s型）預(yù)計9月上旬開盤，已有很多人預(yù)訂，面積有110、120

14、、160、170平方米。宣傳重點(diǎn)我的文化生活家物業(yè)管理未定，物管費(fèi)約在0.50.6元/月左右其它小高層賣得不好，有一幢小高層據(jù)售樓小姐介紹被單位集體預(yù)訂，另外的小高層僅賣掉二十套左右。僅剩的一幢多層（夢園小區(qū)樓盤位置西為人工湖路，東臨楊振寧大道開發(fā)商合肥眾望置業(yè)有限責(zé)任公司周邊環(huán)境位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。周邊交通10、801路公交車樓盤檔次中高檔規(guī)劃設(shè)計總占地面積25.6萬總建筑面積30萬規(guī)劃戶數(shù)2000戶容積率1.2綠化率40樓層數(shù)6層為主，11層的小高層為輔車庫組成800個地上車位車庫配比40%-50%建筑設(shè)計建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)情戶型設(shè)計主力戶型110-130，140-150典型戶型三室二廳二衛(wèi)

15、戶型范圍90-290空調(diào)機(jī)位有預(yù)留小區(qū)配套配套設(shè)施幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、足球場、網(wǎng)球場 、游泳池、農(nóng)貿(mào)市場水變頻恒壓供水電梯上海三菱中央空調(diào)無 智 能化系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表、背景音樂、緊急呼救、門禁系統(tǒng)建筑設(shè)計浙江大學(xué)設(shè)計研究院樓盤售價多層均價2200元/，小高層均價2660元/付款方式及折扣聽荷居前50套96折銷售情況40（聽荷居），最近夢園在部分10路、801路車身上做了廣告，加大了宣傳力度宣傳重點(diǎn)詩意夢園，現(xiàn)代生活物業(yè)管理眾望置業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)服務(wù)部交付日期2003年9月樓盤點(diǎn)評系合肥市第一個小康型示范小區(qū)；充分借用了蜀山、人工湖景色，空氣質(zhì)量較好；起價1580元/，最低1380元/（99年底）

16、，3年來漲了上千元，漲幅顯著；生活配套較差，導(dǎo)致入住率低；規(guī)劃水平較低，小區(qū)模式缺乏創(chuàng)新；不注意樹立品牌形象；團(tuán)購多，第二次購房的客戶較多。柏景灣樓盤位置亳州路以東，沿河路以北開發(fā)商安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司周邊環(huán)境位于環(huán)城河畔周邊交通7.14.202、125、106、112、124、104等路公交車樓盤檔次中高檔規(guī)劃設(shè)計總占地面積300畝總建筑面積30萬平方米規(guī)劃戶數(shù)2000戶容積率1.5綠化率42樓層數(shù)6層、小高層9-11層、4層復(fù)式車庫組成全地下車位，8萬元/個、8.8萬元/個待添加的隱藏文字內(nèi)容1車庫配比50建筑設(shè)計建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式戶型設(shè)計主力戶型 120-140典型戶型三室二廳二

17、衛(wèi)戶型范圍90-292空調(diào)機(jī)位預(yù)留小區(qū)配套水 一次性供水電梯小高層有中央空調(diào)無配套設(shè)施假日商業(yè)街、幼兒園、小學(xué)、會所智能化系統(tǒng)預(yù)留信息高速公路光纖接口，10m以上網(wǎng)絡(luò)寬帶，超五類線到戶。建筑設(shè)計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計公司樓盤售價一期均價3100元/， 二期均價3200元/付款方式及折扣/銷售情況一期僅余一層、六層，還有部分小高層二期2002年9月15日開盤，目前價格未定宣傳重點(diǎn)提升住的品質(zhì)，追尋生活的至高境界物業(yè)管理及費(fèi)用柏景灣物業(yè)管理公司，物管費(fèi)：多層0.68元/月交付日期2003年7、8月份樓盤點(diǎn)評柏景灣樓盤是我們所見合肥開發(fā)水平最高代表，營銷策劃做得很好；規(guī)劃水平較高，布局較有創(chuàng)

18、意，以人工湖為中心進(jìn)行布置；做了2套樣板房，售樓處經(jīng)精心設(shè)計、裝修，別具一格，大氣，漂亮，檔次高，并附有樣板房、建材展示區(qū)和背景音樂，樣板房裝修具有相當(dāng)水準(zhǔn)，威盧克斯天窗還配有紗窗；部分住宅設(shè)計有高挑5米的客廳，中空部分不計面積，有利于銷售；閣樓售價與住宅同；開盤放量較大（200萬元），有助于品牌樹立。園景天下樓盤位置海關(guān)路與楊振寧大道交匯口開發(fā)商安徽省華信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計單位合肥市建筑設(shè)計研究院行銷策劃上海及弟不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)周邊環(huán)境及配套坐擁大蜀山森林公園，野生動物園、人工湖周邊交通有10、801路公交車、小區(qū)巴士定時開往市中心樓盤檔次中檔規(guī)劃設(shè)計總占地面積120畝總建筑面積12萬平方米規(guī)

19、劃戶數(shù)1000戶容積率15綠化率40樓層數(shù)6層多層，12層小高層車庫組成地下停車場、停車庫車庫配比車庫100間，車位200個（車庫6.8萬元/個）建筑設(shè)計建筑風(fēng)格三段式歐式戶型設(shè)計主力戶型120-130 典型戶型三室二廳二衛(wèi)戶型范圍98-150小區(qū)配套水/ 電梯日立同檔次中央空調(diào)無配套設(shè)施會所、幼兒園、規(guī)劃中的高新區(qū)菜市場智能化系統(tǒng)周界報警系統(tǒng)、24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講、門禁系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、寬帶接入樓盤售價多層均價1900元/，小高層均價2200元/。付款方式及折扣一次性付款99折，按揭不打折銷售情況一期全部售完，二期銷售率20-30%宣傳重點(diǎn)多層是金物業(yè)管理及費(fèi)用戴德梁行顧問交付日

20、期二期2003年6月樓盤點(diǎn)評以政府不再在高新區(qū)新批住宅用地為由進(jìn)行傳播，廣告投放較大；開發(fā)商實力為四級資質(zhì)，財力、實力均先天不足，故只能以滾動式開發(fā)的方式來進(jìn)行；建筑物間距較近，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不足。東海花園樓盤位置經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)翠薇路與松谷路交匯處開發(fā)商合肥東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司設(shè)計單位安徽省建筑科學(xué)研究院、新加坡雅科本設(shè)計公司行銷策劃上海遞伍商業(yè)管理咨詢有限公司周邊環(huán)境及配套南接徽園，東接明珠廣場周邊交通226路公交車樓盤檔次高檔規(guī)劃設(shè)計總占地面積260畝建筑面積45萬規(guī)劃戶數(shù)一期400多戶（11萬平方米）容積率2.6綠化率43樓層數(shù)18層-25層車庫組成/車庫配比36建筑設(shè)計建筑風(fēng)格戶型設(shè)

21、計主力戶型130-170 典型戶型三室二廳二衛(wèi)戶型范圍80310，最大的有750的空中樓皇空調(diào)機(jī)位預(yù)留小區(qū)配套水變頻恒壓供水 電梯德國品牌尤力維特中央空調(diào)無配套設(shè)施會所、停車位、兒童娛樂中心、郵局、銀行、保健中心智能化系統(tǒng)清華同方負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)設(shè)計、光纖線路、寬頻網(wǎng)絡(luò)通訊、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)，24小時多畫面監(jiān)控。樓盤售價2660元/起價，均價3300元/ 付款方式及折扣/銷售情況不是很好，據(jù)說賣掉的僅有30套左右宣傳重點(diǎn)地位象征，身份見證物業(yè)管理及費(fèi)用物管費(fèi)：1.5元/月交付日期2002年11月30日一期工程交付樓盤點(diǎn)評1. 會所規(guī)模巨大，達(dá)到1萬，內(nèi)部功能齊全、配套先進(jìn)，不足之處是運(yùn)營

22、成本較大，可能成為負(fù)擔(dān)2. 在當(dāng)?shù)厥淄啤皹峭酢备拍?. 部分樓底采用架空，一樓采用酒店式大堂4. 首推“零公攤”5. 整體開發(fā)理念過于超前，與本地市場消費(fèi)習(xí)慣有差距6. 往返市中心采用豪華巴士接送7. 營銷策劃的策略有問題，入市方式和定位均有欠缺元一時代花園（同質(zhì)樓盤）樓盤位置勝利路以西，鳳陽路以北開發(fā)商安徽元一房地產(chǎn)有限公司設(shè)計單位中國建筑東北設(shè)計研究院行銷策劃君安房產(chǎn)投資顧問公司周邊環(huán)境及配套位于新站綜合開發(fā)區(qū)，離新火車站2站路周邊交通1、11、101、127、139、111、119路公交車樓盤檔次中高檔規(guī)劃設(shè)計總占地面積50.83畝總建筑面積89萬規(guī)劃戶數(shù)603戶容積率2.63綠化率42

23、樓層數(shù)4幢12層，4幢18層車庫組成地上58個、地下145個車庫配比34建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型設(shè)計主力戶型110-120，130-145典型戶型三室二廳二衛(wèi)戶型范圍94-300小區(qū)配套水環(huán)保型變頻供水電梯有中央空調(diào)無配套設(shè)施會所、幼兒園智能化系統(tǒng)閉路電視控制和集中顯示、緊急呼救、背景音樂、電梯呼救、門禁樓盤售價2100元平方起價（打折后）付款方式及折扣4號樓打92折，其余的樓打93折銷售情況總體在83%左右，9、10、11層剩的比較多。最后推出的4號樓賣得很好，7月20號推出，已經(jīng)預(yù)訂了65%左右。宣傳重點(diǎn)我的個性、我的品位、我的國際情調(diào)物業(yè)管理及費(fèi)用元一國際大酒店物業(yè)管理公司交付日期已經(jīng)開

24、始交房，4號樓2002年11月28日交房樓盤點(diǎn)評該項目由香港元一集團(tuán)投資建設(shè)，該集團(tuán)在合肥還有兩個投資項目：五星級大酒店、高爾夫球場。售樓資料相當(dāng)精美，內(nèi)容豐富，成本很高。現(xiàn)場售樓處很大，售樓人員多達(dá)10人以上，并有樓盤三維展示，售樓人員由君安房產(chǎn)投資顧問公司培訓(xùn)一個月后上崗。世紀(jì)陽光花園 （大盤） 樓盤位置東抵馬鞍山路，南接太湖路，西到寧國路，北臨九華山路開發(fā)商合肥城改房屋開發(fā)股份有限公司設(shè)計單位中國南方建筑設(shè)計院行銷策劃自營周邊環(huán)境及配套與合肥工業(yè)大學(xué)毗鄰周邊交通133、134、137、146路公交車樓盤檔次中高檔規(guī)劃設(shè)計總占地面積48.3公頃總建筑面積56.8萬平方米規(guī)劃戶數(shù)5000戶容

25、積率1.15綠化率41樓層數(shù)多層、小高層車庫組成地上、地下車位共1500個車庫配比30建筑設(shè)計建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型設(shè)計主力戶型130-140 典型戶型三室二廳二衛(wèi)戶型范圍80-145空調(diào)機(jī)位有預(yù)留小區(qū)配套水/電梯/中央空調(diào)無配套設(shè)施幼兒園（二所）、小學(xué)、中學(xué)、會所、超市、游泳池、網(wǎng)球場、型農(nóng)貿(mào)市場智能化系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表、背景音樂、緊急呼救、門禁系統(tǒng)建筑設(shè)計合肥琥珀建筑規(guī)劃設(shè)計研究院樓盤售價一期均價2200元/；小高層2680-2800元/二期2480元 ， 門面房4200元（一樓在均價的基礎(chǔ)上-8%，三、四樓在均價的基礎(chǔ)上+10%）付款方式及折扣按揭和一次性付款均96折銷售情況一期僅余少量6層宣傳重點(diǎn)

26、陽光、綠色、生命；實力、信譽(yù)、名牌物業(yè)管理及費(fèi)用合肥順昌物業(yè)管理公司交付日期一期現(xiàn)已交付，二期2003年12月交付其它1.開發(fā)商系安徽最大的地方性房地產(chǎn)開發(fā)公司，已進(jìn)入上市輔導(dǎo)期，公司琥珀山莊、安居苑的開發(fā)成功，為公司帶來極大的品牌效應(yīng)。2馬鞍山南路建設(shè)的啟動，以及其他開發(fā)商如萬振公司的加入，帶動了區(qū)域的成片開發(fā)。3精美樓書，只有戶型介紹4預(yù)售時應(yīng)明示的文件沒有明示5售樓處規(guī)模和裝修一般；小區(qū)規(guī)劃仍在更改；售樓小姐態(tài)度一般，無茶水。2 目標(biāo)消費(fèi)群調(diào)查消費(fèi)市場問卷調(diào)查情況1、 個人基本資料1) 性別構(gòu)成男 女 73.8% 26.2%2）年齡構(gòu)成 2530歲 3040歲 4050歲 50歲以上 1

27、6.4 60.7 13.1 9.8此項調(diào)查意在判明消費(fèi)者的年齡構(gòu)成，數(shù)據(jù)顯示3040歲的年齡段比例最高。推廣中應(yīng)考慮這個年齡段客戶的心理喜好、生活習(xí)慣。 3）職業(yè)構(gòu)成高級管理人員 教師 經(jīng)商戶 企業(yè)員工 高新科技人員 其他16.9 3 12.4 44.7 9.2 13.8此項調(diào)查意在判別消費(fèi)者的職業(yè)結(jié)構(gòu)。雖然企業(yè)員工占到了44.7%，但他們還夠不成本案的主力客戶。而占38.5%的高級管理人員、經(jīng)商戶、高新科技人員才是本案所應(yīng)爭取的目標(biāo)。 4）收入構(gòu)成1000元以下 10002000元 20003000元 30005000元 500010000元 14.3 44.6 20.6 12.7 1.5

28、10000元以上 6.3本項調(diào)查旨在了解消費(fèi)者的收入結(jié)構(gòu)。因涉及個人穩(wěn)私，一般都盡量少報，數(shù)據(jù)僅供參考。 5）居住地原居住地 本市 本省 省外 48.6 37.8 13.6 現(xiàn)居住地本市 本省 省外 92.8 4.3 2.9%此項調(diào)查意在判別消費(fèi)者的居住地狀況。根據(jù)受訪情況，本案的目標(biāo)客戶大都集中在本區(qū)域內(nèi)。 6）住房構(gòu)成購買 租借 自建63.9 29.5 6.6此項調(diào)查意在判明居民住房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。本區(qū)域內(nèi)租借的比例占了不到30%，這部分人將成為本案的目標(biāo)客戶。 二、 問題1）您認(rèn)為合肥市住宅的價格走勢將： 上升 持平 下降68.7 19.2 12.1本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對房價的心理承受能力。約

29、70%的人對合肥市的房市表示樂觀。 2）您在近年有沒有購買住房的計劃？ 1年之內(nèi) 2年左右 3年左右 無22.4 27.6 25 25本題旨在調(diào)查消費(fèi)者的購房時間表。三年內(nèi)有購買意向者均應(yīng)成為本案關(guān)注的目標(biāo)客戶。 3）如果您購買住宅會有幾口人居住？ 2人 3人 4人 5人及5人以上 10.6 52.9 12.9 24.7 本題旨在調(diào)查消費(fèi)者購房的居住人口。52.9的消費(fèi)者購房將用于3人居住，本案設(shè)計時應(yīng)將適合3人居住的戶型作為主力戶型。 4）您在合肥購買住房優(yōu)先考慮的是哪個區(qū)域？ 城東 城西 城北 城南 城中2.4 56.5 4.7 25.8 17.6 本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對居住區(qū)域的偏愛。考慮

30、到本次調(diào)查范圍集中在城西，有56.5%的人喜歡在城西居住，理應(yīng)成為本案的目標(biāo)客戶群。5）如果合作化路、黃山路交叉口附近（自行車廠）將建成高檔住宅小區(qū)，你是否會購買？ 會 不會 可以考慮16.5 23.5 56.5% 本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對本案的興趣程度。在指向性明確的情況下，56.5的人選擇在本案區(qū)塊購買住宅，表明眾多消費(fèi)者有興趣。 6)如果購買，您是出于哪些因素的考慮？ 工作生活方便 交通條件有利 區(qū)位適宜居住 房產(chǎn)品質(zhì)高尚44.7% 23.5% 40% 31.8%7）您購買住宅作何用途？居住 投資 轉(zhuǎn)租84.7% 17.6% 4.7%本題旨在調(diào)查消費(fèi)者購買住宅的動機(jī)。84.7以上的人將購買住

31、宅作為“自己居住”，說明大多數(shù)被調(diào)查者對目前的居住狀況不甚滿意。8）您購買住宅一般傾向于選擇： 多層住宅（7層以下） 小高層（812層） 高層（15層以上）69.9 22.9 7.2本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對住宅產(chǎn)品種類的需求程度。數(shù)據(jù)表明被調(diào)查者仍然比較習(xí)慣于多層住宅和小高層，對于高層只一部分人可以接受，表現(xiàn)出一定的抗性。 9）如果您不選擇小高層（高層），最主要的原因是什么(多項)？ 價格太貴 物管費(fèi)高 居住習(xí)慣 其他（請說明） 29.4% 38.8% 40% 1.2%10）如果不考慮價格等因素，小高層（高層）住宅和多層住宅相比，您認(rèn)為哪個好？多層（7層以下） 小高層（8-12層） 高層（15層以

32、上）37% 43.2% 18.8%11)你喜歡什么樣的住宅結(jié)構(gòu)？標(biāo)準(zhǔn)式 躍層式 錯層式19.3% 33.7% 47%本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對住宅結(jié)構(gòu)的偏好程度。結(jié)果表明，47以上的人選擇錯層式住宅結(jié)構(gòu)，說明被調(diào)查者不滿足于傳統(tǒng)住宅結(jié)構(gòu)。12）在該地買房您希望住宅的面積為多少平方米？ 6080 80100 100120 120150 150200 200以上 0 20.5 46.2 21.8 8.9 2.6% 本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對住宅建筑面積的需求。數(shù)據(jù)表明：80150的建筑面積需求量最大。13) 您購買住宅希望選擇什么樣的戶型？ 一室一廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi) 二室一廳二衛(wèi) 二室一廳二衛(wèi) 3.7% 9

33、.8% 2.4% 10.9%三室一廳一衛(wèi) 三室一廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi)15.9% 11% 37.8 % 8.5%本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對住宅戶型的需求。數(shù)據(jù)表明：三室二廳二衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、三室一廳二衛(wèi)、二室一廳二衛(wèi)戶型比較受消費(fèi)者歡迎。 14）您認(rèn)為該地高檔住宅單價每平方米多少錢比較合適？ 2400元以下 24002600元 26002800元 28003000元 31.3% 47% 15.7% 4.8%3000元以上 其他1. 2% 0本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對住宅價格的心理價位。根據(jù)我們的調(diào)查規(guī)律，大多數(shù)消費(fèi)者選擇住宅的單價會填低20%，因此價格的敏感點(diǎn)會在3100元/m2。往上每10

34、%，為一個敏感點(diǎn)。15）您購買住宅希望總價控制在多少萬元/套？1622萬 2427萬 2732萬 3240萬 4054萬 54萬以上 其他24.1 27.8 20.3 19 3.8 5% 0本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對每套住宅總價的承受能力。根據(jù)我們的的調(diào)查規(guī)律，大多數(shù)消費(fèi)者選擇住宅的總價會填低5%，因此價格的敏感點(diǎn)會在31萬元/套。往上每5%，為一個敏感點(diǎn)。 16）您認(rèn)為高檔住宅小區(qū)必備的條件是哪些？（多項）優(yōu)良的建筑外觀 小區(qū)生態(tài)環(huán)境 智能化設(shè)施 安全保衛(wèi)設(shè)施 76.5% 90.6% 61.2% 83.5%規(guī)范物業(yè)管理 其他76.5% 4.7%本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對小區(qū)必備條件的需求。本題為多項選擇

35、題，結(jié)果依次為：小區(qū)生態(tài)環(huán)境、安全保衛(wèi)設(shè)施、優(yōu)良的建筑外觀和規(guī)范物業(yè)管理、智能化設(shè)施17）您希望小區(qū)需要哪些配套設(shè)施？（多項選擇）中心廣場 會所 健身中心 游泳池或嬉水池 停車場 便利超市 69.4 61.2 58.8 61.2 63.5 71.8幼兒園 24小時熱水供應(yīng) 衛(wèi)星電視 寬帶網(wǎng) 純凈水 其他71.8% 54.1% 51.8% 61.2% 12.9%本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對小區(qū)配套設(shè)施的需求。本題為多項選擇題，結(jié)果依次為：便利超市、幼兒園、中心廣場、停車場、會所、寬帶網(wǎng)、游泳池或嬉水池、健身中心、24小時熱水供應(yīng)、衛(wèi)星電視、純凈水 18）您認(rèn)為小區(qū)需具備哪些環(huán)境要素？（多項選擇）綠地 園

36、藝 水景 雕塑 樹木 其他75.3 71.8 76.5 44.7 75.3 3.5%本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對住宅小區(qū)環(huán)境的需求。本題為多項選擇題，依次為：水景、綠地、樹木、園藝、雕塑。19)您喜歡什么樣的社區(qū)氛圍？(多項)偏重文化教育 偏重休閑娛樂 偏重體育健身45.9% 43.5% 23.5%本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對社區(qū)氛圍的偏好，以利將來社區(qū)配套的建設(shè)。調(diào)查表明，接近90%的人更看中學(xué)閑并舉、寓教娛樂的社區(qū)氛圍。20）如果合作化路（自行車廠附近）建有沿街商鋪，您是否會購買？會 不會 可以考慮14.6% 37.8% 47.6%本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對本案商鋪感興趣的程度。37.8%的人表示不會購買本案及

37、附近的商鋪，而47.6%的人持觀望態(tài)度。21)您一般會選擇購買多大面積的商鋪？ 30以下 30-60 60-90 90120 120-150 150以上15.2% 45.5% 12.1% 10.5% 9.1% 7.6%本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對商鋪面積的需求。數(shù)據(jù)表明：30-60的建筑面積需求量最大。22)您選擇該面積的商鋪是出于何種考慮？總價控制 喜好習(xí)慣（隨大流） 經(jīng)營的需要 投資的需要 其他21.7% 1.5% 39.1% 36.2% 1.5%本題旨在調(diào)查消費(fèi)者選擇該面積商鋪的目的。數(shù)據(jù)表明：經(jīng)營和投資的需求最大。23)您認(rèn)為該地商鋪的售價每平方米多少錢較合適？4000元以下 4000-500

38、0元 5000-6000元 6000-7000元 7000元以上34.9% 28.6% 27% 7.9% 1.6%本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對商鋪價格的心理價位。根據(jù)我們的調(diào)查規(guī)律，大多數(shù)消費(fèi)者選擇商鋪的單價會填低20%，因此價格的敏感點(diǎn)會在4800元/m2。往上每10%，為一個敏感點(diǎn)。24）您希望商鋪怎樣銷售？單獨(dú)銷售一層 一、二層捆綁銷售 根據(jù)需要自由分割銷售37.3% 27.1% 35.6%本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對商鋪銷售形式的要求。調(diào)查表明：單獨(dú)銷售一層的方式被更多人接受。25）您挑選商鋪比較注重什么？層高 開間 進(jìn)深25.4% 59.7% 14.9%本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對商鋪戶型選擇上的偏好。調(diào)查

39、表明：超過半數(shù)的人十分注重開間的大小。26)您購買商鋪需要配置什么？(多項)衛(wèi)生間 廚房 上下水 其他64.7% 24.7% 51.8% 0本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對商鋪配置的要求。本題為多項選擇題，依次為：衛(wèi)生間、上下水、廚房。項目swot分析一優(yōu)勢（strength）分析1.品牌優(yōu)勢。本案開發(fā)商為安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，雖然剛進(jìn)入合肥房地產(chǎn)市場不久，其知名度還不夠高，但其母公司浙江綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司曾成功開發(fā)桂花系列樓盤，有很高的知名度和美譽(yù)度，受眾對其品牌的親和力較高。2.人文優(yōu)勢。本案周邊人文氛圍濃厚，高校林立，有中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)（西區(qū)）、安徽大學(xué)、電力職工大學(xué)、合肥聯(lián)合大學(xué)、解放軍

40、炮兵學(xué)院、解放軍電子工程學(xué)院，屬于合肥市文教區(qū)。3.區(qū)域優(yōu)勢。本案屬于合肥市次中心地帶，市政配套較為齊全，生活、交通方便，同時又遠(yuǎn)離商業(yè)鬧市區(qū)，是“鬧中取靜”之地，適宜居家生活。4.規(guī)模優(yōu)勢。本案占地面積較大，共152畝，有條件營造較好的小區(qū)生態(tài)環(huán)境，加上綠城在小區(qū)規(guī)劃方面的成熟經(jīng)驗，應(yīng)成為本案的一大賣點(diǎn)。5產(chǎn)業(yè)氛圍。二劣勢（weakness）分析1.本案周邊景觀較差，基本無景可借。尤其是南面幾幢緊貼本案的自行車廠家屬樓破舊不堪，視覺效果極差，并且遮擋了本案的視線。2.本案附近有中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)國家同步輻射實驗室及中國科大實驗室化工廠，可能會對本案業(yè)主心理造成不良影響。3.本案緊靠南北主干道合

41、作化路，交通較為繁忙，車輛尾氣、粉塵和噪音較大。三機(jī)會（opportunity）分析1.本案位處城市西部，是未來城市發(fā)展方向，距未來市政府（人工湖旁）僅10分鐘車程。其西南部為規(guī)劃中的合肥政務(wù)文化新區(qū)、合肥（國家）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。因此，本案既可享受現(xiàn)有的較為成熟的環(huán)境，又可依托西部和南部的未來發(fā)展帶動本區(qū)域的發(fā)展。2.本案處于南七、雙崗的中間地帶，南七、雙崗為市政未來規(guī)劃將大力發(fā)展的副商業(yè)中心。3本案附近與合作化路相交的望江路正在修建，建成后將成為橫貫合肥市東西的大通道。緊依本案西面的東至路將在明年上半年投入運(yùn)行。這將給本案帶來更便捷的交通和更旺盛的人氣。4.本案周圍房產(chǎn)品檔次偏低，本案若建成

42、高檔房產(chǎn)品，則有鶴立雞群之感，能給本案業(yè)主心理上造成優(yōu)勢。四威脅（threat）分析1.本案附近可能構(gòu)成競爭威脅的樓盤為學(xué)府花園和百盛苑。百盛苑因規(guī)模較小，且多層已基本售完，對本案威脅不大。學(xué)府花園規(guī)模較大，依托周圍高校，定位為教育概念樓盤，是本案最大的競爭對手。2.規(guī)劃中的競爭樓盤。 項目定位和建議1客戶定位2 產(chǎn)品定位整體定位：未來化、國際化、科技化的大型高尚人文社區(qū)定位理念：未來化：本案位于合肥市城西區(qū)塊，是未來城市的發(fā)展方向，又靠近未來市政府和政務(wù)文化新區(qū)，將本案定為未來化，蘊(yùn)含著本案發(fā)展?jié)摿Γ瑢⒊蔀槲磥沓鞘械闹行木幼^(qū)塊。國際化：是指本案房產(chǎn)品質(zhì)高，接軌國際標(biāo)準(zhǔn)，代表合肥市房產(chǎn)開發(fā)的

43、最高水準(zhǔn)。科技化：本案周邊有以中國科技大學(xué)為代表的七八個高等院校，新建的合肥科技館距本案僅200米，科技文化氛圍濃，科教人才高度集中，奠定了本案區(qū)塊獨(dú)特的地塊特征。本案房產(chǎn)品可做足科技、信息、知識的文章。 大型高尚人文社區(qū)：是指本案總體定位高品位文化概念的樓盤，主要客戶群文化品位較高，對生活品質(zhì)有要求。本案要營造出一種高尚的社區(qū)文化氛圍，體現(xiàn)出獨(dú)特的人文精神和人性關(guān)懷。a.住宅產(chǎn)品定位兼有小高層和多層的精致的、舒適的高檔住宅。小高層、多層配比為1：1b.商鋪產(chǎn)品定位3 價格定位a.住宅價格定位住宅小高層綜合均價為3000元/左右，多層均價為2700元/左右。理由是：1） 本案b.商鋪價格定位4

44、戶型配比項目規(guī)劃設(shè)計建議關(guān)于合肥綠城桂花園成本預(yù)測的報告一、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、 總占地面積：479.59畝（319729.1）；實際用地面積：421.84畝（281227.2）。2、 容積率按1.3考慮，地上建筑面積為365595。3、 沿街僅考慮沿黃山路及沿園區(qū)內(nèi)步行街兩側(cè)設(shè)一層商鋪，建筑面積為18000商鋪總長1500米，進(jìn)深按12米考慮）。4、 初步考慮會所面積為5900，幼兒園面積為2500，小學(xué)面積為9000，地上其它公建面積為500，即地面以上公建總面積為16500。5、 住宅建筑面積為326595，每戶平均按128考慮，總戶數(shù)為2550戶，居住總?cè)藬?shù)7650人。6、 小高層住

45、宅與多層住宅建筑面積比考慮為1：2，即小高層住宅建筑面積為108865，多層住宅建筑面積為217730。7、 率按0.65輛/戶考慮，總車輛數(shù)為1658輛；考慮地下停車位1500個，地面停車位158個，地下車庫面積30/個，則地下車庫總面積為45000。8、 地下其它公建設(shè)施用房考慮1500，則地下室總建筑面積為46500。9、 總建筑面積為412095。10、 建筑密度按25考慮，環(huán)境設(shè)計面積為210920.4。二、 投資估算1、前期費(fèi)用 14336.79萬元其中：項目土地款 12500萬元三通一平 281227.218/10000 = 506.21萬元勘察費(fèi) 4120951/10000 =

46、 41.21萬元建筑設(shè)計費(fèi) 41209523/10000 = 947.82萬元環(huán)境設(shè)計費(fèi) 210920.410/10000 = 210.92萬元室外管線設(shè)計費(fèi) 3090.713 = 92.72萬元圖紙交叉審核費(fèi) 947.824 = 37.91萬元室外管線設(shè)計費(fèi)按室外管線總造價的士計取2、各項規(guī)費(fèi)及配套 680.14萬元其中：供水 200萬元白蟻防治 4120950.8/10000 = 32.97萬元住宅區(qū)公用設(shè)施專項費(fèi)用 55896.450.8 = 447.17萬元3、工程費(fèi)用 56615.08萬元1）建安工程費(fèi) 43389.15萬元其中：小高層住宅 1088651100/10000 = 11975.15萬元多層住宅 217730930/10000 = 20249萬元會館 59003000/10000 = 1770.00萬元學(xué)校及幼兒園 115002000/10000 = 2300萬元商鋪 180001100/10000 = 1980萬元地下室 465001100/10000 = 5115萬元2）設(shè)備工程費(fèi) 2418.50萬元其中：電梯 50部40萬元/部 = 2000萬元地下室消防、通風(fēng) 4650090元/ = 418.50萬元3）弱電系統(tǒng) 1442.33萬元41209535元/ = 1442.33萬元4）室外工程 7716.1