1、城市化進程中樓市的戰略定位和制度框架 中國房地產發展研究報告（三）華生2010年7月1日報告的前半部分發表于中國證券報 本文為作者原稿 同時，數據也顯示，在北京、上海、廣州等一線城市，每年新增住宅面積同樣既可以滿足城市戶籍人口增加和改善的需要，也可滿足常住人口增加（包括農民工和其它外來城鎮人口）的需要。因此，房價飆升的一線城市也不是因為相對于正常需求，住宅供給面積的絕對不足（見表八）。 表八 京滬穗人口及住房情況地區年份20052006200720082009北京年末實有住宅建筑面積(萬平方米)326653466136270城鎮常住人口（萬人）1333.31379.91439.1城鎮常住人口平

2、均住宅建筑面積(平方米)24.5025.1125.20戶籍非農業人口（萬人）905.4929.0950.7戶籍非農人口平均住宅建筑面積(平方米)36.0837.3138.15上海年末實有住宅建筑面積(萬平方米)3799739895.442049.0243194.72常住非農業人口（萬人）1567.11620.31676.161713.98常住非農業人口平均住宅建筑面積（平方米）24.2524.6225.0925.20戶籍非農業人口（萬人）1148.941173.301196.941216.56戶籍非農人口平均住宅建筑面積（平方米）33.0734.0035.1335.51廣州市區人均居住面積（平

3、方米）19.4419.9020.4620.93常住人口（萬人）975.581004.581018.201033.45數據來源：北京市統計年鑒2009；上海市國民經濟和社會發展統計公報；上海市住房建設規劃（20062010年）；上海統計年鑒2009；廣州市國民經濟和社會發展統計公報 如果供給方至少在表面上看不出多大問題，我們接下來考察需求，并結合供求兩方面尋找和揭示其中潛藏的矛盾。 首先當然是人們熱議的投機需求。中國歷來不乏各種炒房團活動的蹤跡。海南國際旅游島的規劃一批，全國蜂擁而至的炒客立即將房價炒高數倍，只是最近的典型一例。其實這只反映了一個簡單的現實，即盡管過去一些地方房地產泡沫的教訓已經

4、慘痛，但我們對炒房獲利始終還沒有設防。 其次是投資需求。很多從事房地產銷售的人員估計，投資需求在許多房價快速上升的城市占交易量30-50%的比重。城市里晚上不開燈的閑置小區和閑置房也比比皆是，但人們很難有確切的數字。只是大家都知道，對城里家境不錯的市民來說，擁有幾套住宅已經非常普遍。即使對于城中村或城郊的農民來說，因搬遷而補償三、五套住宅也早已不是新聞。盡管如此，最近山西一個不起眼縣城里落馬的科級局長兼煤老板，被曝出在北京、海南購買了38套住宅（其中北京33套），還是讓人們開了眼界。這不僅證實了山西等地煤老板在北京瘋狂買房投資的傳聞，也側面揭示了投資性購房在一線和熱點城市房地產需求中扮演的巨大

5、份量。 其三是一般稱之為的改善性需求，這在當下被認為是應當被充分保護和扶持的正當需求。但數據顯示，分配嚴重不均的超前改善性需求也是導致需求擴張的一個重要的因素。按照國家統計局的數字，到2008年，我國按城鎮戶籍人口的人均住房已達到28平米，已趕上人均國民收入為我們510倍的近鄰韓國和日本。即使加上基本上無房、只住集體宿舍或工棚的1.5億進城農民工，常住人口人均住房也超過了21平米（見表九） 表九 城鎮居民住房情況年 份城鎮戶籍人口人均住宅建筑面積(平方米)實有住宅建筑面積（億平方米）城鎮常住人口數（萬人）城鎮常住人口人均住宅建筑面積（平方米）200323.789.115237617.01200

6、425.096.165428317.71200526.1107.695621219.16200627.1113.995770619.752007120.875937920.36200828128.476066721.18數據來源：中國統計年鑒2009；2008年城市人均住宅建筑面積來自2009年09月28日中國社會保障、住房保障情況和住房建設成就發布會；住房及城鄉建設部2002年、2003年、2004年、2005年的城鎮房屋概況統計公報 這樣，從1978年的城市人均6.7平方米到2008年的人均28平方米，年人均提高0.7個平方米，新世紀以來，人均住房改善加快到年增近1平米。這個速度和這個消費

7、水平，無論是縱比還是橫比，都已經是相當驚人了。我國雖然國土面積不小，但相當大部分是高山、沙漠，相對巨大人口來說，真正宜居的面積和可耕地并不寬裕。有人愛用世界上資源最豐富的美國來比，說中國人均居住的實際面積比建筑面積還更小，增加潛力極大。其實不用說日韓，就是對照發展了幾百年的老牌歐洲發達國家，我們這樣一個人均收入還很低國家的住房改善速度已經極為可觀（見表十）。 表十 主要發達國家居住情況國家住宅平均大小(平方米)Living Space per Dwelling ( m2)人均居住面積（平方米）Living Space per person (m2)英國84.9735.4法國8835.2德國86

8、.739.4意大利90.343.0荷蘭97.9640.82西班牙85.125.8美國174.267日本54.919.6韓國82.519.8資料來源：United Nations Centre for Human Settlements and the World Bank (2000):The Housing Indicators Program, Volume:Indicator Tables; Japan Statistical Yearbook 2006; Korea National Statistical Office 2000. Population and Housing Cen

9、sus Report, Seoul, Korea因此，無論是從中國目前所處的發展階段，從每年新增的城鎮化人口的壓力，還是從建設資源節約和環境友好的社會目標來看，這樣的人均住房水平大幅增長的可持續性，顯然需要反思。應當指出，在這三方面過度需求的膨脹中，銀行信貸都起了極其重要的推波助瀾作用。據央行的公報，2009年到2010年第一季度，商業銀行新增購房信貸猛增了約2.4萬億人民幣，幾乎較房改以來10年購房貸款總余額翻了一倍，相當于一年全部新建商品房銷售額。房價隨房貸井噴而飆升，又隨房貸政策收緊而卻步，銀行信貸變化之威力可略見一斑。 除需求以外，數據的實證分析還顯露了若干與供給也密切相關的供需失衡的

10、重要缺口。1、 大戶型化結構造成供求失衡的剛性缺口。根據2009年的中國統計年鑒，2003年到2008年我國商品房（包含經濟適用房）的每套平均面積約在110平方米左右。我國城鎮戶均人口在2008年已經只有2.91人，而購買新建商品房絕大部分是年輕的兩夫婦，這樣他們一起步就遠超人均住宅水平，使供求天平失衡。這也回答了除了投資投機需求的因素，為什么在每年新建的住宅總面積尚能滿足城鎮改善性和新增人口住房的情況下，眾多熱點城市的住宅供求仍然嚴重失衡，從而導致房價飆升。其重要原因就是因為平均每套面積過大，而每套住戶的人口又很少的情況下，即便總面積供給能滿足正常需求，但總的供給套數與缺房戶需求就產生了差距

11、。每年500多萬套新增商品房，除去改善性需要，只能有300多萬套解決不足1000萬人住新房的需要，顯著低于城鎮年均新增約1500萬以上戶籍人口的需要，從而產生所謂“剛性需求”缺口（見表十一）。 表十一 房地產開發企業(單位)住宅商品房的銷售情況年份商品房中住宅銷售面積（萬平方米）商品房中住宅銷售套數（套）銷售商品房住宅每套平均面積（平方米）經濟適用房銷售面積（萬平方米）經濟適用房銷售套數（套）售出經濟適用房每套平均面積（平方米）200549587.83117.083205.01108.53200655422.95109.773336.9798.64200770135.88112.1973507

12、.5298.52200859280.35106.513627.2591.57數據來源：中國統計年鑒2009可見，從這個角度看，我國住宅供求失衡問題，除投機投資因素以外，很大程度上是供求結構問題，是高過人均住宅面積的超前需求與供給大戶型化相結合的產物。日益增多的小家庭對應有限大套商品房的剛性缺口成為房價周期性飆升的重要推手。回想幾年前政府雖然提出的7090平米住宅的要求，但由于缺乏配套相應的經濟杠桿去調節引導需求，又被開發商譏為行政干預而受到普遍抵制，從而使大戶型成為開發標準和社會風尚。普遍流行的超前大戶型既助推短缺和房價，又迫使兩家兩代人為小兩口置房背上重負，并將更多的一般工薪階層驅趕出購買者

13、隊伍，再加上幾乎沒有長期穩定的租房房源，這自然引起了日益增大的社會恐慌與不滿。與此同時，被卷入了工業化潮流的約1.5億外出農民工長期被排斥在城市的基本服務之外，群居在集體宿舍、工棚和城郊農民的出租房內。經濟適用房建設被歪曲變味，平均每套面積竟然也近百平米，而其占一般商品房銷售面積的比例還直線下降，從上世紀末的20左右降至近年來5-6%的水平。不用說，這樣有限的大戶型經濟適用房當然不可能滿足人數眾多的中低收入階層對保障房的需求。2、 商品房需求與住宅供給分流的缺口。我國每年相對充裕的竣工住宅并未全部進入商品房市場。按國家統計局的數字，由房地產企業提供商品性住宅（包括經濟適用房）約占年全部竣工住宅

14、的72左右（見表十二）。 表十二 房地產企業竣工住宅占城鎮竣工住宅比例年份城鎮竣工住宅（萬平方米）房地產住宅竣工面積（萬平方米）房地產企業竣工住宅占城鎮竣工住宅的比例（%）200768820.849843.472.42200875969.154325.871.51數據來源：中國統計年鑒2009；歷年國民經濟和社會發展統計公報 由于前些年真正意義上的保障房即廉租房、公租房建設的很少，這其余28的住宅供應基本上是各單位的自建房，包括員工或學生的集體宿舍和各單位自建的福利房。集體宿舍主要是為農民工、學生和企業上班周轉服務，因而完全不能替代商品房需求。而單位福利房固然替代了部分商品房需求，但也因其福利

15、低價性質放大了需求并帶來一系列社會不公平問題。因此，由于商品房的實際供給增加比社會住宅面積供應增量要小得多，而每年新增城鎮人口幾乎全部是戶籍人口（見表四、表九），其需求主要壓向商品套房，這也在一定程度上加大了商品房市場供求失衡。3、 住宅拆除因素和土地壟斷供給的隨意性我國房地產市場的一個典型現象就是大拆大建。而且拆除的不光是不斷被并入城鎮的農村住宅，也包括大量的城鎮住宅的拆遷改造。因此，從邏輯上說，只有每年新竣工住宅減去拆除城鎮住宅才是城鎮住宅的有效新增量。但遺憾地是，住建部和國家統計局近年來并不提供這方面的數據。而在住建部提供全國城鎮住宅總有量的20032005年間，城鎮住宅保有總量增長部分

16、甚至比新竣工住宅量還大。這是在邏輯上無法理解的。我們僅能找到公布這個拆除數字的是上海公布的2005年到2008年的數據，其每年拆除的住宅面積大致占年新竣工面積的30左右（見表十三），如果加上因城區擴大而拆除的農村住宅，拆除量估計要占城鎮新建住房的50左右。這當然是一個很驚人的數字。不過這和人們印象中到處大拆大建、房屋使用壽命短、資源浪費嚴重的情況是一致的。 表十三 上海住宅竣工建筑面積與拆除住宅建筑面積情況年份住宅竣工建筑面積（萬平方米）拆除住宅建筑面積（萬平方米）拆除面積占住宅竣工面積的比例（%）20052 819.35851.8530.2120062 746.80848.430.89200

17、72 843.62690.024.2620081 899.40753.739.68數據來源：歷年上海市國民經濟和社會發展統計公報；上海統計年鑒2009 因此上海公布的城鎮年住宅實際增量僅是年新竣工面積的70。如果全國都是這個情況，那么，每年新增的供給總面積就要相應地大打折扣，國家統計局公布的城鎮人均住宅面積的提高幅度也要打上問號。相信統計局的數字應當來之有據，只是拆除住宅的事實和數據疑問確實需要合乎邏輯的回答。另外數據顯示的一個有意思的現象是，幾個主要一線城市近年來住宅計劃供應用地與實際用地一直存在很大缺口。每年的實際供地僅為計劃供地的60左右（見表十四）。年年供不足，又年年大計劃，是為了向上

18、級即中央要地，還是其它什么原因，實在讓人費解。2010年連全國的供地計劃也一下子翻了幾倍。因此，房地產商埋怨壟斷了土地供給的政府沒有公開透明和穩定的供地計劃，不能說沒有道理。 表十四 京滬穗住宅用地供應情況地區年份2005200620072008北京計劃住宅用地面積1950160016001700實際住宅用地面積578.341086.89863.58918.67計劃完成情況（%）29.6667.9353.9754.04上海計劃住宅用地面積200011001000實際住宅用地面積1010.26670.08754.43計劃完成情況（%）50.5160.9275.44廣州計劃住宅用地面積501463實際住宅用地面積251.73232.83計劃完成情況（%）50.2550.29數據來源：歷年北京市土地供應計劃；歷年上海市土地利用計劃；廣州市住房建設規劃（2006-2010）；2007年土地市場動態監測分析報告；2008年土地市場動態監測分析報告綜上可見，我國在公布的住宅總面積增長與城市化過程中人口增長與改善性需求同步的情況下，商品房價格出現持續飆升，主要源于在財產和收入分配嚴重兩極分化的情況下，一方面不受限制的投機、投資和高端住房消費需求擠占了過多的住宅資源，另一方面超出現階