1、房地產項目開發成本房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業 ( 公司本部 ) 行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。目錄構成核算核算程序成本控制意義措施編輯本段土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土房地產開發成本地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓

2、年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到 ; 也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2. 土地征用及拆遷安置補償費。(1) 土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。(2) 拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損

3、失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3. 前期工程費。前期工程費主要包括 :房地產開發成本(1) 項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的 3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。(2) 三通一平 等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。4. 建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費 ( 建筑、特殊裝修工程費 ) 、設備及安裝工

4、程費 ( 給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝 ) 以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。5. 基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6. 公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支房地產開發成本出。其估算可參照 建安工程費 的估算方法。7. 不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述

5、 16 項之和為基數，按 3%一 5%計算。8. 開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估算。編輯本段房地產開發企業在進行成本核算時，象其他行業一樣 . 首先應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必房地產開發成本須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核算對象不能過細( 如以單

6、幢為單位 ) ，因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊，比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊，便于費用的歸集和成本結算，這樣才能充分發揮成本核算的作用。2、成本項目的設立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定， 開發成本 作為一級成本核算科目，企業

7、應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。如何確定成本項目?筆者認為成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個 配套費用 明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如系分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。3、間接費用的核算。企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房地產開發企房地產開發成本業會計制度規定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。這

8、樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入 開發成本 ，作為成本項目的一個組成部分 ; 后者可在 遞延資產 科目下開設明細專戶進行核算，待開發產品實現銷售后，再轉入 銷售費用 科目。4、項目的竣工決算。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利

9、潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成( 不影響銷售 ) ，計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，可以通過 預提費用 科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。編輯本段開發產

10、品成本的核算程序是指房地產開發企業核算開發產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是:1、歸集開發產品費用由于開發規模的不同，房地產開發的成本歸集對象也是不同的。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細 ( 臺以單幢為單位 ) ，因為許多直接開發費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，

11、而其中所開發的商品房卻是陸續完工出售的，這樣做勢房地產開發成本必使成本核算資料滯后，失去其成本結算和管理上的作用。本文以為 : 應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據，對大的開發項目應該按不同的開發期進行分塊，便于費用的歸集和成本結算，充分發揮成本核算的作用。(1) 在項目開發中發生的各項直接開發費用，直接計入各成本核算對象，即借記 開發成本 總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。(2) 為項目開發服務所發生的各項開發間接費用，可先歸集在 開發間接費 賬戶，即借記 開發間接費 總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。(3) 將 開發間接費 賬戶歸集的開發間接費

12、，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記 開發成本 總分類賬戶和明細賬戶，貸記 開發間接費 賬戶。通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發費用，歸集在 開發成本 總分類賬戶和明細分類賬戶之中。2、正確劃分成本項目客觀地反映產品成本的結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定， 開發成本 作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。選擇成本項目不能太多，對于發生次數較少、特別是單筆發生的費用，應盡量合并。而對金額較大、并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。為核算開發企業的開發成本，企業可根據其本身經營開

13、發的業務要求，設置下列賬戶 :(1)4301 開發成本 賬戶。本賬戶核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。本賬戶借方登記企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用房地產開發成本，貸方登記開發完成已竣工驗收的開發產品的實際成本。借方余額反映未完開發項目的實際成本。本賬戶應按開發成本的種類，如 土地開發成本 、 房屋開發成本 、 配套設施開發成本 和 代建工程開發成本 等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。(2)4302 開發間接費 賬戶。本賬戶核算房地產開發企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接

14、費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發成本各成本核算對象的開發間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業內部不同的單位、部門 ( 分公司 ) 設置明細賬戶。按現行的房地產開發企業會計制度規定，間接費用應作為期間費用，直接計入當期損益，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。該原則要求 : 企業的各項收入和與其相關聯的成本、費用，應當在同一會計期間內予以確認和計量。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明確，如果

15、在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。3、計算并結轉已完開發產品實際成本計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。并將其結轉進入 開發產品 賬戶，即借記 開發產品 賬戶，貸記 開發成本 賬戶。4、按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶。即借記 經營成本 、 分期收款開發產品 、 出租開發產品 、 周轉房 等賬戶，貸記 開發產品 賬戶。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽

16、視項目決策，因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因顯得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成( 不影響銷售 ) ，計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個開發項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，本文以為完全可以通過 預提費用 科目將尚未實施的工程預算預提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程內容通常在項目總投資中所占的比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。編輯本段中國房地產市場存量過大，其中除

17、宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。十年前，深圳某知名房地產企業的董事長曾公開宣稱利潤低于 40%的房地產項目不做，而現在利潤能維持在 12%左右就算是好的項目了。早年由于土地及資本市場化運作不規范以及房地產消費市場的不成熟，房地產開發企業大多房地產開發

18、成本處于粗放式經營管理狀態。隨著國家逐步加強了對房地產業的規范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓 ( 如國土資源部第 11 號、 21 號、 71 號令等 ) ，對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協議取得土地使用權的方式，房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。國家加強了金融市場的宏觀調控，對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時抑制房地產過度的市場消費需求 ; 使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，

19、加強成本控制，練好內功。隨著中國加入 WTO后房地產業的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金的涌入 ( 如和記黃浦、新鴻基、恒基等 ) 以及國內的一些集團型企業在全國的擴張 ( 如萬科、萬達、世貿等 ) ，房地產市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優勢，才有可能取得土地的使用權及開發權，成本控制不力的企業必將會被市場所淘汰。房地產微利時代的到來，房地產開發企業成本控制的重要性越發顯現。節省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀上講，對房地產開發企業的成

20、本控制進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。編輯本段設計階段、施工階段和竣工結算階段。( 一) 前期調研在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，但是現在沒有幾個房地產公司愿意花這份投入房地產開發成本，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。在選立項時就必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管

21、理會計的重要內容。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。( 二) 設計階段降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設單位應以對建安成本影響最大的設計階段為關鍵環節，注意以下三個方面:1、實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計

22、時應大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質量的設計單位; 在設計時，可以根據情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由境外設計，則設計費用本身會相當高。可以將方案進行招標，中標的方案在施工圖設計時，可以再組織進行招標或委托。2、加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應 ; 要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性，盡量不用那些技術

23、不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備; 要盡量搞標準化和系列化的設計 ; 各專業設計要遵循建筑模數，建筑標準，按設計規范、技術規定等進行設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設計招標中，應明確要求設計方提供真實的設計概算指標，特別是結構數據，如含筋量、硅量等，以方便對結構設計的造價比較。3、加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。( 三) 施工階段施