1、楚翹城物業(yè)常規(guī)管理服務(wù)內(nèi)容（一）安全消防管理1.對項(xiàng)目的認(rèn)識安全消防管理是物業(yè)管理工作的重中之重。楚翹城物業(yè)類型及地域配置情況，決定了其業(yè)主安全需求高于一般項(xiàng)目，給安全管理工作提出了更高要求。對此，我們將依據(jù)項(xiàng)目建筑整體布局和硬件設(shè)施條件，制定科學(xué)有效的管理措施和全面的安全防范方案，以專業(yè)性的技術(shù)保障，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作，并持續(xù)不斷的改進(jìn)。 2.安全消防管理服務(wù)目標(biāo)承諾安全消防管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將嚴(yán)格按照全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則的國家示范級對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般事件處理及時率100%，確保消防設(shè)備設(shè)施完好，區(qū)域內(nèi)無管理責(zé)任造成的重大刑事、火災(zāi)事件。3.安全消防管理服務(wù)流程3.1運(yùn)作流程釋義：出入口：

2、在大廈車輛和人行進(jìn)出口值勤，做為第一道防線，對來訪人員和外來車輛進(jìn)行甑別、詢問和登記，同時通過對講機(jī)通知監(jiān)控指揮中心及區(qū)域內(nèi)相應(yīng)崗位跟蹤核實(shí)。停車場：通過對露天停車場及地下車庫巡邏區(qū)域采用固定路線巡邏簽到的方式對公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查，對通報(bào)的人員、車輛進(jìn)行識別、判斷，對可疑人員、車輛進(jìn)行跟蹤、盤問直至消除安全隱患。監(jiān)控指揮中心：是大廈治安防范網(wǎng)的中心，對各崗位通報(bào)的信息進(jìn)行調(diào)度、通報(bào)及記錄工作；對大廈所有布控點(diǎn)實(shí)施無遺漏監(jiān)控；保障技術(shù)防范設(shè)施（如安防監(jiān)控、樓宇對講、周界報(bào)警、住戶報(bào)警、門鎖智能卡等）有效使用，對所反應(yīng)的信息進(jìn)行及時處理；對突發(fā)事件如接到報(bào)警信號，安排人員三分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行

3、處理，并負(fù)責(zé)接受用戶的救助要求，解答用戶詢問。4.安全管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求4.1楚翹城安全消防管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容標(biāo) 準(zhǔn)服務(wù)形象1、按規(guī)定著裝，佩帶工作牌（便衣秩序維護(hù)人員除外）；2、在崗隊(duì)員不做與工作無關(guān)事項(xiàng)；3、回答問題敬禮動作標(biāo)準(zhǔn)，使用文明禮貌用語，姿態(tài)端正；4、需要站立服務(wù)的固定崗位站姿標(biāo)準(zhǔn)；5、制止違章要敬禮。工作質(zhì)量1、監(jiān)控室接聽來電不超過三次鈴聲，語言表達(dá)完整、有記錄安排；2、道口交通暢順，動作指示正確；3、接到報(bào)警，范圍內(nèi)秩序維護(hù)人員及時趕到現(xiàn)場并報(bào)告，接到火警及時趕到現(xiàn)場并帶齊滅火工具；4、各崗位熟悉掌握所轄區(qū)域基本情況必須超過80%（公共設(shè)施、停車情況等），熟練掌握設(shè)施設(shè)備的使用

4、；5、掌握報(bào)警、監(jiān)控、對講、電梯等設(shè)施、設(shè)備的操作程序，能發(fā)現(xiàn)事故隱患和可疑人員并及時處理或報(bào)警；6、隊(duì)員對培訓(xùn)內(nèi)容掌握率達(dá)到80%，了解消防常識；7、車輛按位停放。服務(wù)意識1、主動幫助開啟電梯，對提攜重物或行動不便者主動上前幫助；2、道口崗對進(jìn)入車輛需要幫助的主動介紹情況，正確引導(dǎo)車主；3、對外來人員主動上前詢問，根據(jù)具體情況作相應(yīng)處理；4、值班（監(jiān)控室）人員，看到來人必須起身相迎，有禮有節(jié)，詢問來人所需并予以解答；5、對所需服務(wù)對象必須做到有始有終，結(jié)果滿意；6、不發(fā)生爭吵、打斗事件；7、不使用“不知道，不清楚”等語言。其他1、案件發(fā)生不超標(biāo)、有記錄、應(yīng)急、整改方案健全有效；2、投訴100

5、%得到處理、回訪，業(yè)主滿意率達(dá)到95%以上，一般事件處理及時率100%；3、完成公司、服務(wù)中心交辦的任務(wù)；4、培訓(xùn)工作按規(guī)定進(jìn)行，培訓(xùn)資料齊備，有針對性；5、秩序管理部工作有計(jì)劃；6、表格記錄符合要求，記錄內(nèi)容詳實(shí)，處理問題有始有終；7、楚翹城商業(yè)每天巡視檢查火災(zāi)隱患不少于一次。4.2安全消防管理服務(wù)要求（1）人員配備秩序維護(hù)人員以中青年為主，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，并定期接受培訓(xùn)。 （2）技能訓(xùn)練 秩序維護(hù)人員100% 接受過安全技能訓(xùn)練（專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn)等）。（3）技能水平能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉大廈環(huán)境，熟知治安管理有關(guān)法律法規(guī)。熟悉各類刑事、治安案件和各類災(zāi)

6、害事故的應(yīng)急預(yù)案。 （4）服裝儀容上崗時統(tǒng)一著裝、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，上崗時精神飽滿，姿態(tài)良好，動作規(guī)范。 （5）器械配備配備對講裝置、消防頭盔、消防斧、扳手、消防水靴、防毒面具、干粉滅火器和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。 （6）出入口值守主出入口 24 小時值守，并有詳細(xì)交接班記錄、人員來訪登記和外來車輛的登記記錄。 （7）進(jìn)出人員管理外來探親訪友人員進(jìn)入大廈，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，并指引客人到達(dá)訪客樓前。 （8）物品搬出管理n 從住宅樓搬出物品，需由住戶本人或憑住戶有效證件復(fù)印件、親筆委托書和申請人的身份證復(fù)印件，到管理服務(wù)中心開具“放行條”，并詳細(xì)列明物品清單。n 大

7、廈道口崗值班秩序維護(hù)人員認(rèn)真檢查出去物資與“放行條”上所列物資是否符合，若不符合應(yīng)要求立即停止搬運(yùn)，若符合則由道口崗值班秩序維護(hù)人員簽字放行，并收回“放行條”。n 道口崗秩序維護(hù)人員見搬家車輛進(jìn)入大廈搬家時，應(yīng)向車上人員說明搬家的程序要求，并用對講機(jī)通知相關(guān)人員到場跟蹤。（9）巡視要求n 巡視人員按設(shè)定的路線每 2 小時覆蓋一遍。 n 主動幫助有需求的業(yè)主，熱忱回答住戶的詢問。（10）應(yīng)急處理 n 接到火警、警情后，五分鐘到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場，并報(bào)告服務(wù)中心與警方。n 在遇到異常情況或住戶緊急求助時，五分鐘趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。（11）監(jiān)控中心n 大廈監(jiān)控中心設(shè)置24小時值班電話，專人值守

8、，所有監(jiān)控點(diǎn)實(shí)施無遺漏監(jiān)控。 n 技術(shù)防范設(shè)施（如安防監(jiān)控、樓宇對講、周界報(bào)警、住戶報(bào)警、門鎖智能卡等）能有效使用，對所反應(yīng)的信息進(jìn)行及時處理。n 監(jiān)控中心接到報(bào)警信號，安排秩序維護(hù)人員五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理，中心負(fù)責(zé)接受用戶的救助要求，解答用戶詢問。 n 大廈水、火、警情等應(yīng)急預(yù)案，在監(jiān)控中心上墻，每年組織兩次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 （12）便民措施于各主出入口提供便民服務(wù)推車，提供非機(jī)動車打氣筒，提供便民雨傘。5.安全消防管理控制措施5.1安全消防管理控制措施工作流程學(xué)習(xí)訓(xùn)練學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周；訓(xùn)練：2次/周；演示培訓(xùn)：1次/周。流動巡查消防設(shè)施：2遍/周； 突發(fā)事件：3-5分鐘，責(zé)任秩序維護(hù)員

9、到達(dá)現(xiàn)場。定崗檢查進(jìn)出口，三班次24小時值勤；檢查檢查項(xiàng)目1. 查可疑外來人員、；2. 查安全標(biāo)識、消防設(shè)施完好情況；3. 查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；4. 查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象；5. 查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況；6. 處理突發(fā)事件等。處理處理方法按照公司質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)匯報(bào)主管，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)經(jīng)理。考核日檢、季檢按質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)，年終按招標(biāo)單位要求和參照南京市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。利用技防設(shè)備和便捷工具：n 嚴(yán)格執(zhí)行所有住戶憑門禁卡進(jìn)出，對來訪人員由秩序維護(hù)人員通過門禁對講系統(tǒng)與住戶聯(lián)系，經(jīng)得住戶許可方可進(jìn)入；n 監(jiān)控指揮中心密切關(guān)注監(jiān)控畫面和報(bào)警系統(tǒng)，如有異常情況，立即通知

10、相鄰崗位人員核實(shí)，住戶家中報(bào)警應(yīng)首先通過對講進(jìn)行詢問，再通知內(nèi)巡人員上門核實(shí)；n 所有在崗秩序維護(hù)員均配備有對講機(jī)，保證崗位之間聯(lián)絡(luò)暢通。建立預(yù)警機(jī)制：n 治安案件發(fā)生具有區(qū)域性和時間性，管理服務(wù)中心將密切聯(lián)系轄區(qū)派出所和周邊大廈，隨時掌握周邊治安情況，有針對性制訂預(yù)防措施；n 周邊發(fā)生治安案件，及時向秩序員進(jìn)行通報(bào)，并在每季度組織緊急集合演練。5.2針對性控制措施楚翹城車流人流交匯：n 完善大廈交通設(shè)施：設(shè)置一定數(shù)量的減速坡和限速牌，根據(jù)實(shí)際情況在轉(zhuǎn)彎處設(shè)置凸鏡；增設(shè)各類明顯行車標(biāo)示；始終保持車行道組織合理，暢通無阻；n 在人員、車輛進(jìn)出高峰時段增路面巡邏人員，引導(dǎo)人員、車輛各行其道，安全順

11、利進(jìn)出；n 對臨時進(jìn)出大廈的客人和車輛，大門崗和車管員要有明確的引導(dǎo)，避免客人和車輛在大廈胡亂穿行。消防門的管理：楚翹城商業(yè)有消防通道、疏散通道；在緊急情況下需要及時啟用，為了保證上述通道暢通又不留安全隱患，我們將采取一下措施：n 經(jīng)常檢查，保證通道不堵占，門鎖是完好、大門開啟正常；n 保證緊急情況隨時啟用，日常禁止閑雜人員通行；n 經(jīng)常檢查通道，保證通道暢通。楚翹城商業(yè)秩序維護(hù)工作：對外商業(yè)場所，來往人員較多，秩序維護(hù)工作難度大，我們將采取不間斷巡邏的措施確保商業(yè)的秩序正常，并根據(jù)實(shí)際情況情況制訂各種應(yīng)急方案確保商業(yè)的安全。消防管理控制措施n 楚翹城大廈消防管理工作主要應(yīng)從以下幾個方面展開：

12、n 建立完善的消防管理組織。建立公司、管理服務(wù)中心、秩序部三級防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人。組建以秩序管理部人員為主的專職消防隊(duì)伍和由管理服務(wù)中心其他工作人員、住戶、客戶組成的義務(wù)消防隊(duì)伍。n 根據(jù)中華人民共和國消防條例的規(guī)定，制定防火制度，明確防火責(zé)任人的職責(zé)，制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。將防火責(zé)任分解到各業(yè)主、客戶單元，由各業(yè)主、客戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。n 進(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有消防輪訓(xùn)。利用標(biāo)語或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知（防火手冊）。宣傳的內(nèi)容有消防工作的原則、消防法規(guī)和消防須知。發(fā)動大家，及時消除火災(zāi)苗頭和隱患。n 完善各種消防標(biāo)識配置，如避難指示圖

13、、各出人口指示、滅火器材的存放位置、標(biāo)識等。同時，保持標(biāo)識的完整、清晰。n 配備必要的消防設(shè)備設(shè)施，建立消防管理檔案。n 定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。n 制定滅火方案及重點(diǎn)部位秩序維護(hù)方案，明確火災(zāi)緊急疏散程序。做好疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后。n 定期或不定期地組織消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，以提高服務(wù)管理者和客戶在緊急情況下的應(yīng)變能力。n 定時、定期對消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查維護(hù)，確保消防設(shè)備設(shè)施能隨時起用。6.楚翹城安全消防管理服務(wù)效果為了營造楚翹城祥和寧靜的大廈氣氛和秩序井然有序，我們將嚴(yán)格實(shí)施操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)，有機(jī)的結(jié)合人

14、防技防，監(jiān)控、巡視、值班、檢查相配合，使楚翹城達(dá)到國家物業(yè)管理示范標(biāo)準(zhǔn)。（二）交通和車輛管理1.對項(xiàng)目的認(rèn)識疏導(dǎo)好楚翹城上下班高峰人流、車流方向，避免出入車流交叉堵塞，需要精心組織相關(guān)預(yù)案。車輛引導(dǎo)，科學(xué)組織停放，車場的安全控制，也將是對秩序維護(hù)工作的重點(diǎn)。為確保楚翹城的車輛安全、交通順暢以及行人安全，在實(shí)際管理中，我們制訂出科學(xué)實(shí)效的管理方案，規(guī)范化運(yùn)作，并持續(xù)不斷的改進(jìn)。2.楚翹城交通和車輛管理服務(wù)目標(biāo)承諾交通車輛管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將嚴(yán)格按照全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則的國家示范級對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，區(qū)域內(nèi)無管理責(zé)任造成的刑事和交通事故。3.楚翹城交通車輛管理流程業(yè)主車輛車輛進(jìn)入道口崗登記核對外

15、來車輛外來車輛通知車管人員引導(dǎo)到車位是否 4.楚翹城交通車輛管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求4.1楚翹城交通和車輛管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)n 掌握楚翹城區(qū)域交通基本情況，了解業(yè)主車輛的數(shù)量、停放區(qū)域等相關(guān)因素，提升管理專業(yè)等級。n 制訂科學(xué)的交通和車輛管理體系，實(shí)施制度管理，做到機(jī)動車輛、非機(jī)動車輛分區(qū)有序停放，保持管理區(qū)域內(nèi)交通順暢。n 合理配備人員，加強(qiáng)監(jiān)管巡查，合理利用楚翹城智能管理設(shè)備，實(shí)施現(xiàn)代科學(xué)管理。n 強(qiáng)化楚翹城車輛停放管理，合理安排車位；加強(qiáng)停車場的機(jī)動巡查工作，特別是在人流、車流的高峰期，合理疏導(dǎo)人流和車流，保持公共通道的暢通，同時避免車輛被盜、被損壞的情況發(fā)生。4.2楚翹城交通和車輛管理服務(wù)要求人員

16、配備秩序管理部配備專職車輛管理人員負(fù)責(zé)車輛的管理和疏通，車管人員身體健康、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，均接受過崗位技能培訓(xùn)，并定期開展崗中持續(xù)培訓(xùn)。車輛疏導(dǎo)對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保證出入口環(huán)境整潔、有序、通暢。 巡視引導(dǎo)車輛管理人員 24 小時對車輛進(jìn)行巡視和引導(dǎo)服務(wù)。車輛行駛按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛限速行駛并有規(guī)定路線，停放有序。車庫管理24 小時有專職人員管理， 車輛停放有序，車庫內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險物品存放。 5.楚翹城交通和車輛管理控制措施5.1楚翹城交通和車輛管理服務(wù)措施n 實(shí)施

17、停車庫24小時值班巡邏制度，選派專職車管員負(fù)責(zé)全面的管理；n 在業(yè)主上下班等大廈交通高峰期，在主要道路及出入口協(xié)助疏導(dǎo)車輛進(jìn)出。n 利用智能化管理設(shè)施，提升工作效率。對楚翹城大廈業(yè)主發(fā)放專用出入卡，實(shí)現(xiàn)自助刷卡、自動開啟道閘、自主進(jìn)出，實(shí)現(xiàn)縮短進(jìn)出口通行時間，享受便捷方便的交通服務(wù)。n 加強(qiáng)車管人員的專業(yè)技能培訓(xùn)，明確工作職責(zé)。購買公共停車場保險，降低管理風(fēng)險。加強(qiáng)夜間安全巡邏，確保車輛停放安全。n 管理規(guī)章制度在實(shí)施中既要嚴(yán)格辦理，又要根據(jù)實(shí)際情況體現(xiàn)人性化服務(wù)意識，始終讓業(yè)主感到舒心滿意。制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，突發(fā)事件處理有備無患。5.2楚翹城交通和車輛管理控制措施楚翹城交通和車輛管理規(guī)約

18、n 遵守交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路和公用設(shè)施，不亂停車輛。n 停放車輛服從管理人員指揮，注意前后左右車輛安全，在規(guī)定位置停放。n 停放好車輛后，必須鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)（靜音），車內(nèi)貴重物品須隨身帶走。n 機(jī)動車輛在管理區(qū)域內(nèi)行駛時，時速不得超過15公里。n 機(jī)動車輛在管理區(qū)域內(nèi)行駛禁止鳴笛。n 不準(zhǔn)在管理區(qū)域內(nèi)任何場所試車、修車、練習(xí)。n 不準(zhǔn)輾壓綠化草坪、損壞路牌、各類標(biāo)志，不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施。n 不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防道上停放車輛。n 除執(zhí)行任務(wù)的消防車、警車、救護(hù)車等 , 其他車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。大廈交通交通事故應(yīng)急處理流程為了保證大廈內(nèi)道路的暢通，快速解決交通事故，

19、有效控制損失，特制定如下應(yīng)急預(yù)案：n 發(fā)生交通堵塞：判斷堵塞原因并報(bào)告服務(wù)中心，及時疏導(dǎo)，耐心做好解釋工作，采取“先放出，后放進(jìn)”的方法，單方向放行，交通暢通后再放行另一方；n 發(fā)生交通事故： 立即向服務(wù)中心報(bào)告，保護(hù)好現(xiàn)場，滯留造成事故的車輛；對事故車輛及人員進(jìn)行登記； 協(xié)助駕駛員撥打“122”報(bào)警，向到達(dá)現(xiàn)場的公安人員認(rèn)真匯報(bào)事故經(jīng)過，協(xié)助調(diào)解； 車輛已投保的，由被保人通知承保的保險公司； 如有人員受傷，應(yīng)積極搶救傷員，及時送往附近醫(yī)院救治；n 交通事故造成車輛起火，應(yīng)按照“滅火應(yīng)急規(guī)程”處理。n 遇到雨雪天氣，應(yīng)及時清掃路面積水或積雪，設(shè)置減速裝置，提醒司機(jī)慢速安全行車。車庫崗工作規(guī)程1

20、.目的：確保停車庫（場）的車輛安全、整齊、有序。2.適用范圍：大廈停車庫（場）的管理。3.作業(yè)規(guī)程：4.車輛進(jìn)場：n 當(dāng)有車輛駛?cè)氲貛欤ㄍ＼噲觯瑧?yīng)引導(dǎo)車輛緩行安全停放在自己的車位上。（無自動管理系統(tǒng)要填寫車輛出入登記表）。n 提醒司機(jī)關(guān)鎖車輛門、窗，并檢查是否漏水漏油。5.巡視：n 每小時巡視檢查一次車輛，是否正常，如有車損壞、車門未關(guān)、車未上鎖、漏油漏水等情況應(yīng)即時通知車主處理。未通知到車主時，做好值班記錄和車輛外觀巡視記錄，同時報(bào)告班長或服務(wù)中心。n 清點(diǎn)車庫內(nèi)車輛，與電腦內(nèi)的出入場記錄或車輛出入登記表上是否一致。n 嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，并報(bào)告班長或服

21、務(wù)中心即時處理。6.車輛出場（庫）：n 當(dāng)車輛駛出車庫（停車場）時，應(yīng)首先仔細(xì)核對出場的車輛和駕駛員。（無自動管理系統(tǒng)要填寫車輛出入登記表）。n 若對出場車輛和司機(jī)有疑問時，應(yīng)立即到車擋前面向司機(jī)敬禮，再向司機(jī)盤問核對有關(guān)情況。n 在盤問和核對中發(fā)現(xiàn)有問題，應(yīng)立即扣留車輛，機(jī)智地應(yīng)付司機(jī)， 并用對講機(jī)報(bào)告車管負(fù)責(zé)人和服務(wù)中心。停車場（庫）管理規(guī)定服務(wù)中心負(fù)責(zé)住戶的車輛管理，大廈車輛行駛停放，服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)停車場(庫)的管理工作，物業(yè)服務(wù)人員監(jiān)督、檢查，秩序員負(fù)責(zé)車輛的存放、放行等具體管理。交通車輛行駛停放管理規(guī)定:n 遵守交通管理規(guī)定，愛護(hù)大廈的道路，公用設(shè)施，不亂停放車輛。n 停車

22、場實(shí)行有償服務(wù)，住戶需辦理月卡，臨時停放安規(guī)定交費(fèi)。n 車輛行駛停放服從車輛管理人員指揮，注意前后左右車輛安全， 車輛停放在規(guī)定位置。n 停放好車輛后，必須鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走。n 機(jī)動車輛在本區(qū)行駛，時速不得超過15公里，嚴(yán)禁超車。n 機(jī)動車輛在本區(qū)內(nèi)禁止鳴號。n 不準(zhǔn)在大廈任何場所試車、修車、練習(xí)。n 不準(zhǔn)輾壓綠化草地，損壞路牌和各類標(biāo)識，不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施。n 不準(zhǔn)在人行道、交叉路口、消防通道上停放車輛(機(jī)動車輛只能在停車場(庫)或道路上劃線停車位內(nèi)停放，非機(jī)動車必須停放在非機(jī)動車棚或保管站)。n 除執(zhí)行任務(wù)的車輛(消防車、警車、救護(hù)車)外，其他車

23、輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。n 停車場設(shè)有專職人員24小時值班，建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位職責(zé)，將管理制度、崗位責(zé)任人姓名和照片、負(fù)責(zé)人、營業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)懸掛在停車場(庫)的出入口明顯位置。n 停車場(庫)內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由服務(wù)中心消防負(fù)責(zé)人定期檢查，由車管員負(fù)責(zé)管理使用。n 在停車場(庫)和大廈車行道路須做好行車線、停車位(分固定和臨時)、禁停、轉(zhuǎn)彎、減速、消防通道等標(biāo)識，并在主要車行道轉(zhuǎn)彎處安裝凸面鏡。n 在大廈必要位置設(shè)路障和防護(hù)欄。n 機(jī)動車進(jìn)場(庫)時應(yīng)服從車管員指揮，遵守停車場(庫)管理規(guī)定，履行機(jī)動車進(jìn)出車場(庫)有關(guān)手續(xù)，按規(guī)定繳費(fèi)。n 集裝箱車、2.5噸以上的貨

24、車(搬家車除外)、40座位以上的客車、拖拉機(jī)、工程車，以及運(yùn)載易燃、易爆、有毒等危險物品的車輛不準(zhǔn)進(jìn)入車庫。n 不得損壞停車場(庫)消防、通信、電器、供水等場地設(shè)施。n 保持場(庫)內(nèi)清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應(yīng)即行處理。n 禁止在停車場(庫)內(nèi)洗車(固定洗車臺除外)、修車、試車、練習(xí)。非機(jī)動車管理規(guī)定為維持大廈內(nèi)交通秩序，保障住戶利益，加強(qiáng)車輛管理，提高存放摩托車、非機(jī)動車的安全性，特制定如下辦法：n 存放地點(diǎn)：在規(guī)定地點(diǎn)分區(qū)擺放。n 存放時間：不限時。n 非機(jī)動車庫應(yīng)保持整潔，人員不得長時間停留，嚴(yán)禁留宿。n 不得在車庫內(nèi)堆放雜物，擦洗、維修。n 庫內(nèi)車輛，

25、如長期無人使用，且未登記者， 由服務(wù)中心清出車庫，另行安排地點(diǎn)存放。n 秩序員應(yīng)熟悉住戶，主動服務(wù)，對工作盡職盡責(zé)。n 秩序員應(yīng)著裝整潔，注意儀表。n 車庫為住戶提供免費(fèi)打氣服務(wù)。停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示 車輛主出入口或集中停車場（庫）的顯眼位置，設(shè)置停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示牌。6.楚翹城交通和車輛管理服務(wù)效果 我們將確實(shí)按照標(biāo)書承諾的流程與措施，嚴(yán)格事實(shí)操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)，有機(jī)的結(jié)合人防技防，監(jiān)控、巡視、值班、檢查相配合，使楚翹城達(dá)到國家物業(yè)管理示范標(biāo)準(zhǔn)，使大廈車輛做到停放有序，文明通行。（三）裝修管理策劃1.對項(xiàng)目的認(rèn)識根據(jù)楚翹城純商業(yè)辦公物業(yè)類型的特點(diǎn)，結(jié)合南京市人文、氣候、自然條件的情況，充分考慮保障

26、業(yè)主利益，為業(yè)主提供裝修的引導(dǎo)服務(wù)，對商業(yè)用房、辦公居室裝修管理進(jìn)行策劃。2.楚翹城裝修管理目標(biāo)楚翹城辦公、商業(yè)物業(yè)類型無火災(zāi)隱患，符合消防要求，無破壞樓宇外立面和危及房屋結(jié)構(gòu)安全和損害其他業(yè)主利益的行為。3.楚翹城裝修管理標(biāo)準(zhǔn)與要求房屋結(jié)構(gòu)n 不破壞、改變原有房屋的承重結(jié)構(gòu)和外貌，不改變房屋及配套設(shè)施的規(guī)劃使用功能。n 不適當(dāng)增加樓板靜載荷，包括在室內(nèi)砌磚墻、鋪設(shè)大理石和花崗巖地板等。樓板內(nèi)預(yù)埋有智能管線，故不得在樓板上隨意開槽或鉆孔。布設(shè)管線時應(yīng)走分隔墻。n 內(nèi)墻一律采用輕質(zhì)材料隔墻，不使用粘土磚或混凝土砌塊。n 不得擅自拆移任何梁柱、承重墻、門窗、空調(diào)孔及設(shè)有暗埋管線的內(nèi)隔墻；不在樓板、

27、梁柱等鋼筋混凝土構(gòu)件上打洞開孔。n 不在房屋外圍、屋面搭建違章建筑；不在樓頂、平臺安裝其它設(shè)施；不在房屋外墻鑿洞及不在非指定的墻面安裝空調(diào)室外機(jī)；不在房屋外墻（窗外）安置其它設(shè)施及懸掛雜物；屋面、外墻、外門窗、陽臺、空調(diào)的裝修和安裝以及其他裝修活動必須符合政府部門的要求，嚴(yán)格保證建筑物外觀統(tǒng)一。門窗及走廊n 不擴(kuò)大門洞尺寸及在進(jìn)戶門外包框、貼瓷片等（安裝防盜門時特別注意：門洞尺寸不規(guī)則，不順直時，應(yīng)采用切割機(jī)切割，確保防盜門邊緊貼被割墻面，不影響走廊外觀）。n 原有窗洞尺寸、位置、式樣、顏色等均不得有任何改動，不在窗戶外安置防盜柵欄、遮陽棚、擋雨棚、窗花、紗窗等。n 樓體施工時預(yù)留了窗臺，可鋪

28、設(shè)大理石或木板。不得重力敲鑿，以免造成窗框裂縫引起滲水。n 不在進(jìn)戶門前私設(shè)電燈及鋪設(shè)地磚，不得在走廊內(nèi)設(shè)置任何可能影響安全或引起他人反感的物件。空調(diào)安裝n 辦公客戶使用大廈規(guī)劃配置的中央空調(diào)系統(tǒng)。n 商業(yè)客戶室外機(jī)應(yīng)按原設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝，如覺位置不便，請到管理服務(wù)中心咨詢。不得在外墻鉆孔加裝空調(diào)架及空調(diào)雨蓬等。n 管線室外管束應(yīng)保證“橫平豎直”，并包扎好，多余部分盤在機(jī)體后面，滴水管必須接到預(yù)留集水管內(nèi)。智能設(shè)施n 更改 不更改水電、燃?xì)狻㈦娨暋㈦娫挕χv、智能設(shè)施進(jìn)戶管線；不得擅自更改感應(yīng)器等智能設(shè)備的安裝位置。n 防護(hù) 不移動、敲擊、拆卸或封閉戶內(nèi)的各種控測報(bào)警器；避免灰塵、水霧、腐蝕

29、性氣體或液體等物質(zhì)的介入和侵蝕。n 遮擋 紅外線探測器探測范圍內(nèi)不得吊頂及擺放高大物品。n 連線 探測器與主機(jī)之間的連線已預(yù)埋在樓板內(nèi)，裝修時不隨意在樓板上鉆孔、開槽，以免損壞管線。需要時，請向管理服務(wù)中心索取布線圖。商業(yè)店招門頭門頭招牌協(xié)調(diào)統(tǒng)一、美觀。安裝牢固，不留安全隱患。廣告、霓虹燈按相關(guān)政策法規(guī)設(shè)置安裝。消防設(shè)施設(shè)備 商業(yè)裝修消防措施落實(shí)到位，無封堵、遮擋、占用消防設(shè)施、消防通道的行為。4.楚翹城裝修管理控制措施為保障楚翹城大廈和公共設(shè)施的合理使用，維護(hù)大廈各業(yè)主（客戶）的長遠(yuǎn)利益，以達(dá)到物業(yè)保值和升值的效果，大廈內(nèi)所有業(yè)主（客戶）有合理使用的權(quán)利和維護(hù)的義務(wù)。樓宇裝修為保障大廈房屋本

30、體和公共設(shè)施的正常使用，保護(hù)智能設(shè)施、管線不被破壞，管理服務(wù)中心將以廣大業(yè)主（住戶）利益為本，對本大廈實(shí)施嚴(yán)格的裝修管理，業(yè)主（住戶）在裝修前到中心辦理申報(bào)手續(xù)，遵照楚翹城裝修管理規(guī)定實(shí)施裝修。電梯使用規(guī)定n 嚴(yán)禁易燃、易爆危險品或超寬、超大的物品進(jìn)入電梯，如搬運(yùn)大件物品，必須使用帶封裝保護(hù)的貨梯。n 注意看好幼兒，不要讓其單獨(dú)進(jìn)出電梯，以免發(fā)生危險。n 電梯內(nèi)請勿吸煙，不準(zhǔn)在電梯里打鬧、涂畫、粘貼等。n 如乘電梯被困或遇緊急情況，請使用電梯內(nèi)對講與控制中心聯(lián)系。裝修公司 業(yè)主（住戶）選擇裝修公司時，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，聘請?jiān)谀暇┦凶裕钟谐薪ㄙY格證和稅務(wù)登記證的正規(guī)裝修單位進(jìn)行裝修。施工人員

31、施工人員憑出入證進(jìn)出大廈，專人專證，不得轉(zhuǎn)借；不得竄戶拉攬生意；不得逗留非工作區(qū)；如需留宿，應(yīng)經(jīng)業(yè)主（住戶）同意，并到管理服務(wù)中心登記；對違反規(guī)定的施工人員，管理服務(wù)中心將謝絕其進(jìn)入大廈。夜間施工由于戶內(nèi)不具備生活使用條件，所以原則上不準(zhǔn)施工人員在房內(nèi)過夜留宿，如確屬施工需要，應(yīng)由業(yè)主（住戶）同意，并到管理服務(wù)中心辦理夜間施工滯留登記。 監(jiān)督檢查 管理服務(wù)中心將嚴(yán)密監(jiān)管裝修施工全過程，業(yè)主（住戶）必須按照經(jīng)審批的裝修方案施工，請業(yè)主（住戶）對管理服務(wù)中心的監(jiān)督檢查工作予以配合。安全施工 施工人員務(wù)必遵守安全操作規(guī)程，保證施工人員及周圍業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)的安全，特種作業(yè)人員須持證上崗，因施工所發(fā)生的一

32、切安全事故均由業(yè)主（住戶）和裝修隊(duì)負(fù)責(zé)。消防安全 裝修期間，必須嚴(yán)格遵守消防法規(guī)，作業(yè)現(xiàn)場必須按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器；不動用明火或使用易燃易爆品，如：氧焊、煤氣瓶、碘鎢燈、電爐等，如確實(shí)施工需要，須報(bào)管理服務(wù)中心備案，操作人員持有效證件并在采取有關(guān)防范措施后方可施工使用。施工期限 楚翹城裝修施工期限應(yīng)在裝修申報(bào)時予以特別約定，如需延期，要辦理延期手續(xù)。施工時間 集中裝修期每天為8:0019:00，入住辦公過半后此時間段僅限靜音施工，噪音及刺激氣味施工調(diào)整為19:008:00，裝修隊(duì)?wèi)?yīng)嚴(yán)格按照施工時間作業(yè)，以免影響他人正常辦公、營業(yè)。臨時水電裝修隊(duì)如需使用大功率電器，應(yīng)提前向管理服務(wù)中心申報(bào)，由管理服

33、務(wù)中心操作人員接駁，不得擅自在戶外接臨時水電。 電梯使用不得有以下違章行為n 敲擊消防按鈕；n 用楔塊楔入廳門門槽或用貨物阻止轎廂門關(guān)閉；n 擅自開啟轎廂內(nèi)操縱箱面板；n 將易燃易爆、化學(xué)危險品及超長、超寬材料帶入電梯；n 拖拉貨物、撞擊轎廂或強(qiáng)行向轎廂內(nèi)擠塞貨物。n 裝載水泥、沙子等散裝材料須用袋子包好，保證不滲不漏。n 如因使用不當(dāng)造成電梯損壞的，應(yīng)作相應(yīng)的賠償。裝修垃圾裝修垃圾必須袋裝包扎好，及時運(yùn)到指定的位置堆放。對違章堆放、拋棄裝修垃圾的，管理服務(wù)中心將令其限期清理，不及時清理的，管理服務(wù)中心將代為清理，費(fèi)用由裝修人承擔(dān)。 違章處理管理服務(wù)中心對違反本規(guī)定者，可視情節(jié)輕重，作如下處理

34、：勸阻停工；恢復(fù)原狀；收回施工人員出入證賠償經(jīng)濟(jì)損失；上報(bào)相關(guān)部門；訴諸法律。裝修期間秩序維護(hù)管理規(guī)定為了維護(hù)本大廈的生活秩序和安全，請所有裝修業(yè)主（住戶）遵守國家、市政府的有關(guān)治安管理?xiàng)l例和本區(qū)管理委員會公布的的各項(xiàng)規(guī)章制度。n 大廈的出入口、停車場有秩序員24小時值班、巡邏，以維持大廈正常的公共秩序。如發(fā)生意外情況，請及時與秩序維護(hù)員聯(lián)系。n 為保證大廈及業(yè)主（住戶）的安全，秩序員在必要時會詢問進(jìn)入大廈的陌生人員，請業(yè)主（住戶）配合并向貴親友、客戶解釋，不便之處，敬請諒解。n 業(yè)主（住戶）進(jìn)出時，請?zhí)岱滥吧宋搽S而入。n 如裝有樓宇對講系統(tǒng)，請業(yè)主（住戶）提醒到訪客人使用此護(hù)衛(wèi)設(shè)施，經(jīng)確認(rèn)

35、身份后，方可開門，以免外人擅自闖入。n 當(dāng)遇見可疑的人或聽聞到不正常的聲音和氣味，請即向管理人員報(bào)告。n 請勿高空拋物，并請妥善放置陽臺及周邊物品，以免落下傷及行人及車輛。n 為了大廈業(yè)主（住戶）的和睦相處，請業(yè)主（住戶）在工作、娛樂、個人愛好等方面盡量不要影響他人，以避免不必要的鄰里糾紛。n 為確保業(yè)主（住戶）物品不受損失、大廈公共設(shè)施不受損壞，請業(yè)主（住戶）在搬出、入貴重大件物品或搬家時，先到管理服務(wù)中心辦理手續(xù)。n 大廈實(shí)行人車分流，請車主遵循區(qū)內(nèi)交通標(biāo)志，按規(guī)定路線慢速行駛。進(jìn)入大廈后，請勿鳴笛或用喇叭叫人。n 中心對摩托車和非機(jī)動車實(shí)行集中管理，請業(yè)主（住戶）積極配合。n 對下列行為

36、，管理服務(wù)中心將給予勸止：1擅自安裝、改裝、破壞正常供電線路。2破壞移動消防器材、標(biāo)志，挪用消防水源。3故意損壞大廈內(nèi)各種公共設(shè)施。4侵入他人住宅，損毀他人財(cái)物。5所有影響他人休息和生活的行為。裝修巡視管理規(guī)定1.0 目的：保障業(yè)主利益，確保房屋使用壽命，維護(hù)正常裝修秩序。2.0 適用范圍：適用于公司對裝修住宅的的裝飾裝修的日常巡視管理。3.0 職責(zé)：3.1 物業(yè)管理員負(fù)責(zé)每日的日常裝修現(xiàn)場巡視；3.2 秩序維護(hù)固定崗負(fù)責(zé)檢查施工人員的出入證件，巡視人員負(fù)責(zé)檢查裝修過程中是否有違章行為，并及時制止；3.3 公司任何工作人員都由責(zé)任對隨時發(fā)現(xiàn)的裝修違章情況采取處理措施；4.0 管理規(guī)定：n 巡視

37、人員應(yīng)驗(yàn)證檢查裝修戶的裝修申報(bào)備案表，控制超時施工并制止在受限時間段使用大噪音電動工具；n 檢查施工人員出入證件是否為持有人所有，是否過期，對已過期的證件要予以沒收并及時通知裝修組處理；n 檢查施工現(xiàn)場是否按規(guī)定配備有效的滅火器，是否會正確使用滅火器，施工過程中是否存在違反有關(guān)裝修規(guī)定的行為；n 每天晚19:00點(diǎn)由巡視人員檢查施工人員是否已停止施工，并督促無滯留證明的施工人員離開大廈，禁止裝修隊(duì)在裝修現(xiàn)場生火做飯；n 動火作業(yè)時，必須檢查操作人員有無上崗證，相關(guān)防范措施是否落實(shí)；n 業(yè)主超出裝修申報(bào)范圍，應(yīng)督促其辦理申請手續(xù)；n 督促施工人員搬運(yùn)垃圾，巡視人員必須監(jiān)督施工人員按指定的通道進(jìn)出

38、及搬運(yùn)材料等，制止裝修隊(duì)在清運(yùn)車輛未進(jìn)入現(xiàn)場前，把垃圾搬出戶外；n 施工人員清理完垃圾后，秩序員應(yīng)仔細(xì)檢查清運(yùn)垃圾通道的墻面、地面、天花板及公共設(shè)施有無損壞、磨擦現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時報(bào)告當(dāng)值班長和物業(yè)管理部處理；5.0 相關(guān)文件：裝飾裝修管理規(guī)定 （四）房屋管理維護(hù)1.對項(xiàng)目的認(rèn)識楚翹城作為純?nèi)宋纳虡I(yè)大廈，對樓宇品質(zhì)要求較高。因此，在本項(xiàng)目的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理工作中，我們將以南京市有關(guān)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的相關(guān)法規(guī)、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及我公司質(zhì)量管理體系中的相關(guān)操作規(guī)程為依據(jù)，開展物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)工作。2.房屋管理維護(hù)目標(biāo)楚翹城的房屋管理維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將嚴(yán)格按照全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則的國家示范級

39、對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，使區(qū)內(nèi)房屋及公共配套設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到98%，零修、急修及時率100%，大、中型工程維修合格率100%。3.房屋維護(hù)房屋管理維護(hù)流程4.房屋管理維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求安排處理維修申報(bào)至跟蹤監(jiān)督；維修養(yǎng)護(hù)至巡視維修養(yǎng)護(hù)；整理學(xué)習(xí)至回訪。維修服務(wù)：24小時主要工作房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘，2天內(nèi)中修有回音，急修不過夜。樓梯、墻面：1次/周檢查樓梯墻面及扶手；樓梯燈隨壞隨修。天面：每月檢查1遍。公共設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng)：污雨水井每天1遍，隨壞隨修；道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；天線：每月檢查1遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細(xì)查1遍，零修時中小型維修通知水電部

40、門；公共照明設(shè)施：每天檢查1遍，即壞即修；檢查項(xiàng)目/處理方法檢查項(xiàng)目1. 地基基礎(chǔ)2.梁柱板主體3.墻體4.頂棚5.樓梯扶手6.公共門窗7.隔熱層、防水層8.水箱水池9.天面扶欄10.消防設(shè)施11.信報(bào)箱12.標(biāo)識13.散水坡14.樓板地面磚15.上下雨污水管16.設(shè)備房17.道路18.道路19.電纜溝蓋板20.路牙21.踏步臺階22.給排水23.路燈24.清潔設(shè)備25.娛樂設(shè)施。處理方法按照公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對不合格項(xiàng)進(jìn)行整改。考核標(biāo)準(zhǔn)平常日檢、月檢按質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)，年終按招標(biāo)單位要求和參照南京市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。房屋結(jié)構(gòu)每年兩次以上對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及

41、時告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修。 門窗 每周一次巡視公共部位門窗，保持玻璃、配件完好，開閉正常。 屋頂每年檢查二次，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損和屋面瓦破碎應(yīng)及時告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修（臺風(fēng)、暴雨到來前增加檢查 1 次）。 道路、路面、側(cè)石、窨井蓋每周一次對道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項(xiàng)維修，井蓋不缺損，能正常使用 。 屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每月一次對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。預(yù)計(jì)臺風(fēng)到來前，應(yīng)及時檢查。 地面排水溝與圍墻 每月一次巡查、清理排水溝

42、的泥砂與雜物，每月二次巡查圍墻。 樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼，無缺損。 涼亭、 雕塑、景觀小品每日一次對涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。 休閑椅、室外健身設(shè)施每周巡查一次休閑椅、室外健身設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時修理，并保證設(shè)施安全使用。 安全標(biāo)志對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查二次，缺損及時補(bǔ)齊，保證標(biāo)志清晰完整。 5.房屋管理維護(hù)控制措施維修養(yǎng)護(hù)原則堅(jiān)持“因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)維修保養(yǎng)措施并合理組織實(shí)施：n 延長物業(yè)壽命，滿足公共設(shè)備、

43、設(shè)施的正常使用功能；n 延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，持續(xù)超越物業(yè)使用人的期望值；n 降低管理成本的支出，保障楚翹城服務(wù)體系的可持續(xù)性改善和發(fā)展。房屋管理維修養(yǎng)護(hù)方式n 管理服務(wù)中心設(shè)24小時報(bào)修電話，維修人員配備對講機(jī)，方便聯(lián)系、調(diào)派，保證維修及時、到位。n 定期保養(yǎng)主體工程，及時修補(bǔ)剝落、破損等輕微現(xiàn)象，如有變形、開裂等現(xiàn)象時，由工程技術(shù)部協(xié)調(diào)處理。n 定期巡查大廈內(nèi)各個公共部位，發(fā)現(xiàn)損壞及時上報(bào)并組織人力和物力搶修，保證不影響大廈業(yè)主的正常生活和客戶、商戶的正常工作和營業(yè)。危及安全處作業(yè)，設(shè)置警示標(biāo)志，采取有效防范措施。n 保證大廈樓宇外觀整潔、美觀。標(biāo)識指示牌完好清潔。n 房屋及設(shè)施圖紙資料檔案

44、齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備。制度保證我們將嚴(yán)格執(zhí)行國家物業(yè)管理?xiàng)l例、南京市相關(guān)城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（執(zhí)行）、房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)法規(guī)，編織房屋本體、設(shè)備設(shè)施管理程序、房屋維修管理程序等程序文件和工作手冊，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證。完善共用設(shè)備設(shè)施、共用部位的維修檔案我們將對楚翹城區(qū)域的共用設(shè)施設(shè)備、共用部位進(jìn)行統(tǒng)一編號，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺帳，并輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握楚翹城區(qū)域共用設(shè)備設(shè)施、共用部位的運(yùn)行（使用）情況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考。房屋共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及要求項(xiàng) 目維修類別日 常 維

45、修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果房屋承重結(jié)構(gòu)部位1.局部受損；2.施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。日常每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕的，由服務(wù)中心按照相關(guān)規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施維修；如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題的，應(yīng)報(bào)請開發(fā)單位處理。1.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2.有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范；3.建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；4.建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn)。1.結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2.結(jié)構(gòu)性能完好。外墻面1.外墻面損壞的修補(bǔ)；2.外墻面局部滲漏；3. 外墻面大面積滲漏；4.外墻面的翻新。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。按照需要進(jìn)行局部翻新、清洗。管理由服務(wù)中心按相

46、關(guān)規(guī)程實(shí)施。1.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2.外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。1.外墻平整，無滲水；2.整潔統(tǒng)一屋面1.隔熱層破損；2.防水層破損造成屋面滲漏；3.屋面積水。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修；由管理服務(wù)中心按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修，按照年度計(jì)劃維修1.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2.相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程1.無積水，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏；2.隔熱層完好公共通道樓梯門廳1.公用地面的維修改造；2.公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；3.樓間墻面、扶手的維護(hù)每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修；根據(jù)需要即時修補(bǔ)；由管理服務(wù)中心按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修1.相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；2.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)1.整潔，無缺損，無霉跡；2.扶

47、手完好，無張貼痕跡消防設(shè)施1、疏散標(biāo)志的維修及養(yǎng)護(hù)2、室內(nèi)消防栓的維護(hù)及檢修每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程技術(shù)部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)范組織實(shí)施維修1、標(biāo)識制定及維護(hù)規(guī)定；2、消防栓維修操作規(guī)程設(shè)施有效、標(biāo)志清楚，完好無損上下水主管1、接口及砂眼漏水2、管道堵塞、破裂每季度檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)維修1、排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)2、給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)上下水通暢，無滲漏共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施項(xiàng)目維修類別日 常 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果道路路面人行道每周檢查一遍，隨壞隨修由工程技術(shù)部專業(yè)維修工實(shí)施1、路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2、人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)干整、無坑洼、無積水、無缺損，完

48、好率達(dá)99以上公共照明庭院燈樓道燈其他照明燈每周檢查一遍，隨壞隨修由工程技術(shù)部專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施1、電氣作業(yè)安全操作規(guī)程2、燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡正常使用，燈罩完好整潔，燈桿及燈座無破損，完好率達(dá)100以上溝渠池井雨水口雨水井污水井化糞池閥門井每周檢查一遍，隨壞隨修由工程技術(shù)部專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施1、井內(nèi)無積物，井壁無脫落2、化糞池出口及分隔地?zé)o堵塞3、井蓋上標(biāo)志清晰1、井蓋完好率達(dá)100有效發(fā)揮功用，無滲漏，2、無缺損，少污積3、無堵塞園林綠化綠地、花草、雕塑小品、每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種園藝維修1、綠化工作標(biāo)準(zhǔn)2、園林工作標(biāo)準(zhǔn)1、綠化管理設(shè)施、

49、設(shè)備齊全完好；2、雕塑小品等園藝完好率達(dá)98以上3、綠化及時補(bǔ)種率達(dá)99以上停車場地下停車庫每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程技術(shù)部專業(yè)維修工實(shí)施停車場地面修繕標(biāo)準(zhǔn)平整、無積水、無缺損、完好率99以上消防設(shè)施管網(wǎng)排水管室外消防栓每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)維修1、排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2、消防設(shè)施施工技術(shù)規(guī)范1、管道暢通、無堵塞2、無泄漏3、消防設(shè)施正常有效公用標(biāo)識標(biāo)識牌警示牌每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù)，每周清潔一次由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施1.標(biāo)示清楚，無污積，無破損；2.安放牢固標(biāo)識設(shè)施完好率100%，清潔美觀非機(jī)動車庫非機(jī)動車庫每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施

50、1、墻壁、地面整潔，無損壞2、結(jié)構(gòu)完好1、無亂搭建2、整潔通暢3、墻面無破損或污跡管理用房管理用房每周檢查一遍由工程技術(shù)部按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施1、相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程2、相應(yīng)電氣、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程1、正常安全使用2、各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好3、無改建房屋共用部位大中修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施項(xiàng)目維 修 類 別日 常 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果房屋承重結(jié)構(gòu)部位1、局部受損；2、施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。1、每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次全面檢查2、及時了解各戶房屋結(jié)構(gòu)性能，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施1、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)2、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范3、建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)4、建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn)。1、結(jié)構(gòu)安全，

51、正常使用2、結(jié)構(gòu)性能完好。外墻面1、外墻面破損的修補(bǔ)2、外墻面局部滲漏3、 外墻面大面積滲漏4、外墻面翻新。1、每年對于較大面積滲漏外墻久修無效的，應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴(kuò)大污染墻面，并清洗一次，由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施1、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)2、外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。1、外墻平整，無滲水2、整潔統(tǒng)一屋面1、隔熱層破損2、防水層破損造成屋面滲漏3、屋面積水1、每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板，重新勾縫，修補(bǔ)2、每半年疏通一次屋面雨水口3、每年對屋面放水層檢修一次，4、每年翻新更換老化部分由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施1、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)2、相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程1、無積水，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏2、隔熱層完好公共通道樓梯

52、門廳1、公用地面的維修改造2、公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)3、樓間墻面、扶手的維護(hù)1、每半年對公共地面進(jìn)行一次維護(hù)2、每兩年刷新一次通道門廳及梯間墻壁天棚、護(hù)手及欄桿1、由工程技術(shù)部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)范組織實(shí)施2、每三年鏟除抹灰翻新一次1、相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程2、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)1、整潔，無缺損，無霉跡2、扶手完好，無張貼痕跡機(jī)電設(shè)備1、配套水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)2、日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品的維修更換。1、月檢制控設(shè)備一次2、季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況3、年檢電源切換及自動保護(hù)裝置1、按相應(yīng)作業(yè)規(guī)范實(shí)施2、重點(diǎn)設(shè)備每兩年半大檢修一次各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1、無故障停電2、保障安全運(yùn)行3

53、、設(shè)備完好率100%消防設(shè)施1、疏散標(biāo)志的維修及養(yǎng)護(hù)2、室內(nèi)消防栓的維護(hù)及檢修1、每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉2、每年對消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)1由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施2、消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備定期保養(yǎng)消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程設(shè)施完好率100%上下水主管1、接口及砂眼漏水2、管道堵塞、破裂3、固定碼松脫1、每年刷一次管道漆2、每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分3、每年檢修一次由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施1、排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)2、給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)1、美觀完好2、上下水通暢3、無滲漏房屋共用設(shè)施大中修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施項(xiàng)目維修類別日 常 維 修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果道路1、路面2、人行道3、道牙1、每年對局部損壞嚴(yán)重、修補(bǔ)多次的路面、人行道、道牙進(jìn)行翻修2、路面翻新面積應(yīng)控制在1每年內(nèi)，其他 控制5每年內(nèi)1、加強(qiáng)裝修督察，嚴(yán)禁中、高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路2、翻新工作由工程技術(shù)部門自行組織專業(yè)維修工實(shí)施1、道路使用管理規(guī)定2、人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)3、路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、減少不必要的路面受污損和破壞2、使局部損壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能公共照明1、道路燈2、樓道燈3、其他照明燈1、燈桿每年刷漆一次2、每月清潔燈具一次3、每季檢修線路一遍由工程技術(shù)部專業(yè)維修工按