1、項目名稱金馬三區銷售電 址臨沂路與天津路交匯處開 發 商金馬集團總占地35868.2總建面積72960樓盤特點剛需房 現房 準現房形態及層數多層 小高層工程進度主體結構裝 修毛坯開盤時間20121028總樓棟數15總戶數容積率1.77綠化率36%層 高6 11交房時間多層已交房小高層2015.10.1物業公司金馬集團物業管理分公司物業費多層0.4元/ 小高層未定銷售均價多層5600元/ 小高層5200元/付款方式1. 一次性優惠：（ ） 2. 按揭優惠：（ ）周邊環境配套設施綜合商場：凌云超市、農夫田歌超市、新瑪特（2016年底營業）；學 校：銀川路小學、開發區中學

2、；公園：開發區公園；銀行：工商銀行、農業銀行；醫院：北京路醫院；其 他：北京路市場、早市、董家村市場 。項目優劣分 析優勢：坐落開發區核心地段，交通便利。周邊生活配套完善，方便生活。戶型好，南北通透，雙臥朝陽、客廳臥室朝陽，小高層可改建三居室。小區品質高，環境安靜。劣勢：靠近工廠，空氣質量較差。多層綁定車位，總價高。 金馬三區宣傳營銷方案我國的房地產產業前幾年發展迅猛，交易量攀升，越來越多的開發商盲目跟風投入到房地產產業。然而市場供應量逐漸充足，加上貨幣和限貸政策的影響，導致房地產項目量供過于求，市場消化量驟降，整體環境不景氣。市場大環境整體欠佳，市場競爭逐漸進入白熱化，即將進行價格戰。金九銀

3、十已經度過一半，為了提高金馬三區的交易量，結合本項目自身的特點和市場需求情況，制定10月份至12月份的推廣營銷計劃。市場分析今年8月份和9月份日照市房產項目開盤較多，而十月份各項目的主要任務就是促銷去存量。從置業顧客的角度來說從現在起至未來的半年內，都是購房者入市的好時機。 首先從市場方面來看，供需決定價格，現在各地區尤其是石臼地區、開發區、新市區等地存量較高，面臨著價格下行的壓力；而從政策方面來看，限購放開了，銀行貸款也出現了一定的松動，說明政府救市意圖比較明顯。另外，從購房者個人角度來說，目前房源多、價格又便宜，是剛需置業者入市的好時機。從開發商角度來說，置業客戶觀望情緒較濃，都希望以低于

4、心理預期價格入手房子。為了尋求資金回籠，勢必會出現各種促銷措施。金馬三區項目簡介1、金馬三區項目位于日照市開發區的核心地段，南臨天津路，西接日照市南北主干道臨沂路，東靠太原路，地理十分位置優越，交通便利。2、金馬三區是一個純居住概念的項目，其小戶型一居是過渡性居住使用的首選房，兩居室則是剛性需求的房子，大面積三居室則是置業客戶的改善住房，沿街的兩層商業因公攤小，位置好、價格低，使其投資功能和屬性較強。3、項目屬于學區房，小學為銀川路小學，中學為開發區中學，同時與開發區公園僅有200米之隔，往南距早市僅有100米。項目周邊1000米的范圍內，教育、醫療、銀行、商業、工業等配套一應俱全。4、金馬三

5、區二期三期項目包括13棟多層和2棟11層小高層組成，組成元素合理。周邊僅有兩處多層競爭項目，在市場可接受度較高。5、金馬三區的多層已經交付使用，而小高層已經封頂，正在做外墻裝飾，明年10月1交房，隨時可以帶置業客戶看房，無期房風險。6、宣傳的單一性也為銷售帶來一定難度。（目前只有單頁，建議網絡宣傳，事件營銷等方面加強宣傳）目標客戶人群1、 小高層房源為86.58和89.52的兩居室，置業人群大部分為剛需人群，年齡呈年輕化。2、 多層房源多為大面積戶型，置業人群多為為改善居住條件或年齡群體30以后的人群，具備一定的經濟能力基礎。3、 沿街商鋪上下兩層，總價在150萬以上，置業人群多為生意成功人士

6、或投資人群。消費群體分析：項目周邊剛性需求的人群多集中在企業內，其置業需求高，收入穩定；而改善住宅人群集中在周邊老小區，可以加強推廣宣傳；商業置業客戶可以嘗試北京路市場的商戶。周邊項目比較項目周邊競爭項目較多，項目東側裕升的國際花園、大唐華府、濮院，南面是蘋果樂園、盛和家園，北邊則是地礦鑫園、大連花園、安泰未來城。國際花園是尾盤，剩余房源不多且都是高層，價格在6000左右，大唐華府高層5000起價，小高層則是5700起價，戶型多為不規則，南北通透戶型方正的戶型都是大戶型。裕升濮院的競爭較大，涵蓋多層項目，我們的項目就要以現房、樓間距、采光、視野等方面的優勢進行宣傳。地礦鑫園項目有兩棟樓，一棟為

7、20層的寫字樓，2-11層為單位自用，12-19層均價6900，頂樓6200，另一棟住宅滿足單位員工以后對外房源只有60-70套，均價5200。大連花園高層售罄，現在只有多層項目，起價5300，均價5500。未來城的高層起價3900，均價4500。價格方面大連花園和未來城占據優勢，然而因為工期時間長，小區成型慢，靠近火車道等多方面原因要減分不少。金馬三區項目優勢：樓間距寬、采光好，戶型南北通透，環境安靜居住舒適，交通方便，多層現房小高成準現房，小區基本成型，開發商實力雄厚，物業費低廉但服務有保障，隸屬學區房，配套完善。營銷方案1、 企業優惠團購項目周邊有木漿廠、糖廠、威壓公司、醫院、銀行等。在

8、發單頁時，通過接觸到糖廠的員工了解到員工很多都沒有房子，居住在宿舍。他們有強烈的購房愿望，只是礙于房價以及對未來生活的擔憂，購房信心不足。我們可以已團購的形式與他們合作，制定優惠的相關措施，具備可行性。2、 老帶新多層方面，老客戶帶領新客戶成功購房以后，老客戶可以獲得現金獎勵，新客戶可以減免一年的物業費；小高層方面，老客戶同樣獲得現金獎勵，而新客戶可以得到實用家電。（成本核算在1000元以內，多層物業費一年在600左右）3、 樣板房a通過裝修樣板房，吸引置業客戶。同時可以跟裝修公司合作，我們提供客戶，裝修一戶提百分點。（合作模式需要跟裝修公司具體協商）b買房送裝修，把裝修成本加入到總房款里面。

9、4、 中介二手房一是借鑒未來城和豪成綠苑的成功模式，通過二手房拓展客戶群體，進行分銷銷售，增加銷量。但是也要吸取他們的不足，明確合同條例，規范銷售模式；二是直接以個人名義在二手房店鋪登記房源，以現房可更名促成銷售。5、 網絡營銷通過網絡發布二手房、抵工程款房、特價房等房源信息，吸引置業客戶關注，最終達成售房目的。6、 購房送旅游（同樣適合嘉禾頤苑的公寓項目）國慶黃金周內購房的客戶，總房款可以享受五天的優惠，10.7以后優惠結束。我們可以策劃舉辦買房送旅游的活動，現在正處于秋、冬交替時節，可以去哈爾濱、云南、海南等地旅游，旅游人數一套房送2個名額，資金控制在5000以內。（目前日照暫無此類活動，具有可行性）7、 老小區宣傳項目周邊的老小區，如香樟園、中鐵十九局等，存在很多想改善居住條件的人群，從之前的交易記錄來看，老小區也是非常有市場的，可以加強對老小區宣傳，吸引關注。8、 團購、特價繼續以團購、特價等方式進行“