1、房住不炒背景下房地產公司營銷策略研究-以云尚項目為例Research on the marketing strategy of real estate companies under the background of housing speculation - a case study of YunShang project廣東東軟學院本科生畢業設計（論文）內容摘要隨著社會經濟的迅速發展、城市化的快速擴張，以及人口數量日益增加，房地產市場越發活躍。近年來，政府對房地產調控力度加大，各種限制政策陸續出臺，2016年房住不炒定位提出，使房地產企業經營與發展難度劇增。同時，隨著社會的發展，人們對生

2、活質量也有著與以往不一樣的追求，追求一種更便捷，質量更高的生活方式。為了能夠在激烈的競爭下良好發展，突顯實力，房地產企業應該要根據現今政策背景，居民需求來制定合適的營銷策略解決發展難題。本論文以云尚項目為研究對象，在房地產營銷理論的指導下，以房住不炒的背景對其內外部營銷環境進行了SWOT分析，以及對該項目當前所采用的4P營銷組合加以詳細的分析，并提出完善項目營銷策略的意見。關鍵詞：房住不炒；營銷理論；營銷策略AbstractWith the rapid development of social economy, the rapid expansion of urbanization and

3、the increasing population, the real estate market is becoming more and more active. In recent years, the government has intensified its regulation on real estate, and various restrictive policies have been successively introduced. In 2016, the positioning of housing speculation was put forward, whic

4、h makes the operation and development of real estate enterprises increasingly difficult. At the same time, with the development of the society, people also have a different pursuit for the quality of life, a more convenient and higher quality of life. In order to develop well in the fierce competiti

5、on and highlight their strength, real estate enterprises should formulate appropriate marketing strategies to solve development problems according to the current policy background and residents needs. This paper takes yunshang project as the research object, under the guidance of real estate marketi

6、ng theory, carries out SWOT analysis on its internal and external marketing environment with the background of housing speculation, and makes a detailed analysis on the 4P marketing mix currently adopted by the project, and puts forward Suggestions on improving the project marketing strategy.Key Wor

7、ds：Housing does not fry; Marketing theory; Marketing strategyIII廣東東軟學院本科生畢業設計（論文）目 錄內容摘要IABSTRACTII目 錄III1 緒論11.1 選題背景11.2 研究意義11.3 國內外研究現狀21.3.1 國外研究現狀21.3.2 國內研究現狀21.4 研究內容以及研究方法21.4.1 研究內容21.4.2 研究方法32 房住不炒背景下對房地產行業的影響42.1 房住不炒基本內涵42.2 房地產發展現狀42.3 房住不炒帶來的挑戰與機遇43 云尚項目概況及其SWOT分析63.1 項目概況63.2 SWOT分析

8、63.2.1 優勢分析73.2.2 劣勢分析73.2.3 機會73.2.4 威脅84 云尚項目營銷策略分析94.1 產品策略94.1.1 核心產品94.1.2 有形產品94.2 價格策略94.2.1 低價開盤策略94.2.2 優惠政策94.3 促銷策略104.3.1 廣告策略104.3.2 人員推銷114.3.3 網絡推廣114.4 渠道策略114.5 改進意見114.5.1 戶型設計114.5.2 營銷方法135 結論15參考文獻16致 謝171 緒論1.1 選題背景隨著中國經濟的快速發展，房地產行業已發展成為中國重要的經濟產業之一。 鑒于房地產市場的發展趨勢和問題，中央和地方政府出臺了一系

9、列房地產政策。中央經濟會議提議堅持“房子是用來生活的，而不是用來投機的”的定位。今年將再次提出這一確定立場，讓房地產回歸生活的本質，這是房地產業健康發展的重要內容。近年來樓盤的競爭日趨激烈，購買者的日趨理性，在房住不炒的大背景下，曾經的樓盤買賣概念已經不符合現代房地產現狀，房地產已從“以產品為中心”模式轉變為“以消費者為中心”的營銷模式。合理利用房地產營銷理論，制定以消費者為中心，適合項目的營銷策略，是房地產企業未來在眾多競爭對手中脫穎而出的關鍵因素之一。1.2 研究意義“成功是營銷，失敗也是營銷”。在競爭激烈的房地產市場環境中，營銷策略的合理性在很大程度上決定了企業的成敗。在住房不炒的背景下

10、以及政府嚴格控制房地產行業的審批下，對于房地產企業來說，企業之間的競爭越來越激烈，房地產企業的生存和發展面臨著巨大的挑戰和困難。當今社會經濟發展迅速，居民對住房的需求與以往的大不相同，不再單一的只限制于“住”方面，更傾向于時尚、便捷、層次等方面。同時，我們的生活迎來了5G時代，5G技術對物聯網在日常運用上將會產生巨大的影響，使人工智能的數據處理能力速度變得更快、處理內容可以更繁雜，而把物聯網運用結合到居民的住房生活上將是未來的一個發展方向。所以房地產企業在制定某地區的營銷策略時要充分對當地需求進行全面了解，結合時代的背景以及未來潮流趨向制定更合理、更個性化的營銷策略。通過剖析“云尚”項目的營銷

11、策略，結合房住不炒的背景以及5G時代的來臨對物聯網的運用，進行分析研究，提出產品策略、價格策略、促銷策略、營業推廣等營銷策略的優化建議。這對我們探究未來房地產企業發展方向具有深刻的意義。1.3 國內外研究現狀1.3.1 國外研究現狀上世紀五十年代，美國溫德爾史密斯首次提出了市場細分的營銷概念，該理念旨在幫助企業選擇目標消費者或客戶，并為其服務，在目標人群眼中塑造獨特的形象而服務。到了六十年代，杰羅姆麥卡錫根據企業的升級經營情況將影響市場需求的營銷要素歸納為4P理論。到了上世紀八十年代，菲利普科特勒在4P理論基礎上，提出了大市場營銷的概念，將4P發展為7P理論，補充了權力（Politics）、公

12、共關系（Public relations）、人員（People）三個方面。隨著全球市場競爭的日益激烈，4P指導的企業營銷逐漸受到挑戰。勞特彭針提出了4C即顧客（Customer）、成本（Cost）、便利（Convenience）和溝通（Communication）理論，直到21世紀，美國學者舒爾茨又提出關聯（Relation）、反應（Reaction）、關系（Relationship）和回報（Reciprocation）的4R理論，它以關系營銷為核心，將客戶轉變為合作伙伴，它要強調的是，在營銷過程中，應采用不同的溝通方式，協調消費者，使不同的溝通方式在不同階段發揮最大作用，以幫助品牌與消費者建

13、立長期的關系。1.3.2 國內研究現狀首先，國內專家研究主要集中在從理論上闡述了房地產項目營銷策略的重要性。4P理論誕生后，逐漸引入到中國，國內因此也很多專家學者對此進行了大量研究。如陳江濤提出了情境理論的概念；徐大拓提出了新的市場格局下的企業能夠具有環境、全球、文化、服務和信息五個方面的營銷策略。許乾和夏靖星則探討了提高房地產網絡營銷效率的措施。姚家偉在SWOT分析的基礎上，分析了房地產開發項目的內外部因素，指出了該項目的競爭優勢，競爭劣勢，潛在機會和外部威脅，并制定了差異化的競爭策略。1.4 研究內容以及研究方法1.4.1 研究內容該論文研究的內容有以下幾點：首先該點闡述論文的研究背景和意

14、義，介紹論文的研究內容以及研究方法；之后對“房住不炒背景下對房地產行業的影響”進行闡述，說明房住不炒的意義，分析房住不炒背景對房地產行業帶來的機遇與挑戰。然后背景部分主要介紹“云尚”項目的基本概況，基于“4P”營銷組合理論對“云尚”項目現已實施的產品策略、價格策略、促銷策略、渠道策略研究分析，提出項目在制定與實施策略的不足之處。最后針對“云尚”已制定的營銷策略結合房住不炒背景下對房地產企業與剛需人群的影響以及物聯網運用提出完善該項目的營銷策略建議。1.4.2 研究方法2 房住不炒背景下對房地產行業的影響2.1 房住不炒基本內涵2016年臨近結束，中共中央經濟工作會議首次提出“住房是為了生活的，

15、而不是用來投機的”的認識。此后，房地產工作部門便出臺了新政策，政策內容涉及住房企業的融資，信貸等。在今年再次將此定位重新提出，讓房地產回歸居住的本質，是房地產行業走向健康發展的重要內容。“房住不炒”的基本含義包括以下兩方面：第一，房地產市場從根本上恢復其生存功能。 房地產市場只能回歸其源頭。 其次，住房的消費功能或居住功能范圍廣，可以通過不同的方式和不同的方式獲得。 因此，通過該系統建立消費住房多元化，多層次的供應體系，滿足新時代的住房需求至關重要。第三，住房的消費函數或居住函數是一個廣譜，可以用不同的方式和不同的方式獲得。因此，通過系統建立消費住房多元化，多層次的供應體系，滿足新時期的住房需

16、求至關重要4。2.2 房地產發展現狀總體而言，房地產行業自1999年以來經歷了10多年的長期增長。根據統計局的數據，商品住宅的平均價格從1999年的每平方米3,422元上升到2009年的每平方米13,974元，在10年內增長了八倍。在經歷了2008年房地產行業的整體低迷之后，房地產市場在2009年再次升溫，營業額再創新高。自2011年1月以來，受住房市場限購政策的出臺，全市商品住宅銷售面積同比下降16.5。 商品房銷售面積1211.7萬平方米，下降16.5。2.3 房住不炒帶來的挑戰與機遇在房住不炒的背景下，房地產商將會迎來新一輪的挑戰。同時將進入一個行業資源整合，強者恒強的局面。房地產商將迎

17、來一波整合，只有察覺出在房住不炒背景下的市場情況才能使企業在這個大環境下生存下去。在房住不炒背景下，房地產商面對的潛在消費人群將從投資者轉變為剛需人群。所以在現今背景下企業想要做好項目必須先了解當地剛需人群的特點以及需求，從而制定出一套合適的營銷策略，對現有的產品進行提升。在這個背景下，給予企業更多是一種機遇，是房地產商延伸產業鏈轉型為綜合房地產開發的一個重大契機。在現今經濟不斷發展拉動了消費者消費動力的情況下，房地產開發不能停留在樓盤這一方面，應延伸到教育產業，養老產業等與人文有關的產業。同時把住宅與教育、養老的需求結合為一，設計開發出合理且人性化的符合剛需人群需求的項目。3 云尚項目概況及

18、其SWOT分析3.1 項目概況2016年，中國以復合型創新發展為經濟突破口正式超越美國，成為世界第一大經濟體。當下，中國也需要打造屬于自己的世界級灣區，而目前我國具備這樣資質和條件的頂級灣區只有三個，分別為粵港澳、杭州和渤海灣區。云尚項目區位優勢明顯，依托杭州灣區并立足在大江東新城內，其周圍環境十分怡人，擁有占地7100畝的大型國家森林公園，一直享有“天然氧吧”的美譽，公園內擁有大面積天然湖泊和水庫，是市民們休閑、娛樂的首選場所，云尚項目配基礎套設施也十分完善，不僅引進了華南師范大學附屬中學初中部，還搬來了蕭山市人民醫院的社康門診等優質的配套設施，其未來的規劃方向極有可能是成為高新科技產業的聚

19、集地，這樣吸引的高質量人才，也會在這里不斷聚集，蓄力發光。大江東新城，地處環杭州灣，規劃總面積達400多平方公里。其產業鏈完善，是一座具有內部驅動力的新城。大江東以汽車制造業、現代物流業、先進裝備業、新能源產業、高新技術產業等高新科技產業為主導，相比濱江和浦東也毫不遜色。大江東未來可能建立16個特色小鎮依托產業發展和規劃布局，全區共有16個題材可成為打造“特色小鎮”的“原料”，包括機器人小鎮、綠色建筑智造小鎮。居住環境優越，日常生活無憂的新城。配套：城市濕地，衣食住行無憂。50平方公里的錢塘江江海濕地，未來將打造成繼杭州西溪濕地之后的杭州又一個城市江海濕地公園，不僅有野生動物棲息地，也有城市觀

20、光旅游基地和生態型農業。義蓬購物中心總建8萬方，是大江東新城首個商業綜合體一站式購物中心。商業形式為社區底商，臨街商鋪為主，能夠滿足日常生活所需等。得益于“十三五”期間杭州綜合交通的發展定位，大江東得到“海陸空”全方位交通出行優勢，包含航空、海運、橋梁、隧道、四條地鐵以及江東高鐵站等，大江東將成為杭州東部的重要綜合交通樞紐。從環境條件來看云尚項目位于大江東區域是一個得天獨厚的地理位置，矗立一個充滿朝陽新生力量的地區，將為房地產企業帶來巨大的潛在動力，想要發展好房地產項目必須把這份優勢體現出來。3.2 SWOT分析SWOT分析是通過內部和外部競爭環境和競爭條件所進行的分析。它是公司制定業務戰略的

21、工具，是進行市場分析的基本方法。 SWOT分析是分析與研究對象密切相關的各種內部和外部競爭優勢(Strengths)，劣勢(Weaknesses)，機會(Opportunities)和威脅(Threats)，將企業的業務路線與公司的內部資源和外部環境有機地結合起來，最終制定出一套適合企業發展的策略。3.2.1 優勢分析區域：位于杭州灣大江東區域，四周有汽車制造、現代物流、新能源、高新技術等產業區，義蓬購物中心。周邊環境：50平方公里的錢塘江江海濕地，未來將打造成繼杭州西溪濕地之后的杭州又一個城市江海濕地公園，不僅有野生動物棲息地，也有城市觀光旅游基地和生態型農業。產品：該項目建筑風格為新古典風

22、格高層，增加了建筑的多樣性與立面層次感，造就高品質的新古典主義的居住概念。項目的法式風格排屋，以石材為主的立面，在細節處理上多會運用法式廊柱、雕花、線條等，制作工藝精細考究。3.2.2 劣勢分析交通的便利性有待提高。盡管云尚項目毗鄰杭州，并且隨著軌道交通發展的不斷完善，出行時間有所縮短，但換乘時間卻較長。目前，乘坐公共交通工具從小區到火車站大約需要60分鐘，這還不包括換乘所花費的時間，如果加上所有交通用時，整個行程大約需要一個半小時。除此之外，由于項目總建筑面積大，建設周期長，以及國家宏觀調控政策的影響，影響了云上房地產奉行的“快速發展，快速銷售，快速資金回籠”戰略。隨著人工成本、鋼鐵、水泥等

23、建材價格的上漲，以及集團的多元化和投資資金的多元化，該項目幾近停工，并一度拖欠工人工資和建材供應商的工程款。在建設過程中，多次進行外部高息融資，影響了項目的建設進度。3.2.3 機會區域：大江東區域保持持續開發和建設中，現已有多種產業聚焦于此，經濟，人口發展迅速。帶動效應：大江東區域汽車、現代物流、新能源、高新技術等產業，將對該區域發展提供有利的保障。杭州經濟的穩健快速發展吸引了來自全國各地的人們創業，每年凈流入人口為30萬。杭州可作為開發使用的土地資源有限，根據該市“十三五”土地開發計劃，到2020年，預計僅新增59平方公里的建設用地。因此，杭州的可開發土地將繼續受到限制，房價將繼續上漲，越

24、來越多的人將負擔不起高昂的房價費用。蕭山土地資源豐富，能夠很好地承接杭州的產業資源轉移和人口外溢。云尚房地產開發用地面積廣，用土價格相對較低，它可以發展大型社區，降低開發成本，并為消費者提供合理的住房保障。杭州的客戶群體收入水平相對較高，購買力相對較強，對住房有剛性的需求，同時他們雖然無法在杭州買房，但可以在遠離市區的蕭山買房。他們追求更好的生活環境，云尚業務開發的房地產項目可以滿足他們的選擇和需求。3.2.4 威脅房地產市場調控持續擴大。從宏觀上看，目前的調控政策相對嚴格，以控制物價的快速上漲。截至2018年6月，中國近60個城市已頒布市場調控政策，其中26個城市已列入限售行列。隨著房地產調

25、控的不斷深入，政府調控手段日趨多樣。根據預測，房價短期內不會有上漲的政策空間，并且存在下調的可能。特別是，消費者買漲不買跌的心態使該項目難以實現快速銷售和資金回籠。行業之間的競爭越來越激烈。隨著相關規劃和戰略的出臺，品牌房地產企業對蕭山市場更加看好。云尚項目所在的杭州灣地區土地供應充足，吸引了眾多房地產公司入駐并開發了大量房地產項目，這使得該地區的供應超過需求。尤其是龍光城和三遠大愛城的營銷策略是近乎相同，這轉移了蕭山云上項目的客戶資源，并帶來了更大的銷售壓力。通過以上分析，在制定云尚項目的營銷策略中，我們應該充分的利用我們自身的優勢抓住外部機會，避開自身劣勢躲避風險，推廣品牌知名度，發展線上

26、線下，多渠道并舉，挖掘區域價值，并不斷提高客戶對該領域的認同感。控制好開、推盤的節奏，以避免與其他競爭產品直接競爭；針對品牌開發商大量供應和激烈競爭的問題，可以合理設定開盤價，以平均價格略低于客戶心理預期的價格吸引目標客戶。4 云尚項目營銷策略分析4.1 產品策略隨著杭州政府大力發展杭州灣區，把杭州灣區致力打造為杭州的“浦東”。許多開放商看好這片區域的發展前景，紛紛投資開發，近年來銷售競爭力不斷變大，樓盤產品也大體相同，所以為了更好地銷售自身產品，云尚項目在產品策略上選擇差異化策略，突出自身特點，具體從核心產品，有形產品中體現。4.1.1 核心產品本項目由法國知名設計師傾心打造的奢華居所，擁有

27、法式多層次的古典主義景觀，將法式理念與當地文化完美結合。滿足消費群體的休閑與娛樂多功能需求，打造一個高端時尚的“生態住居區”。4.1.2 有形產品本項目一共有三種戶型，面積在118-160平米之間，160平米的戶型能夠滿足消費者辦公的需求，118和130平米的戶型擁有足夠的起居和娛樂空間，均為雙電梯，方便居住者出入不用等候時間過長，讓消費者感到樓盤的人性化設計。小區的綠化率達到30%，綠化程度高。再加上新古典主義法式風格排屋，注重實用性、功能性，將水體、綠化、景觀、樓房結合一起，呈現出一個恬靜舒適的社區空間。4.2 價格策略房地產價格策略是房地產營銷的重要部分，房地產商需要通過項目的定位以及所

28、處區域進行合理的定制樓盤價格，這對于項目的成果以及企業未來開發發展有著重大意義。4.2.1 低價開盤策略從項目的定位和所處區域的優勢角度出發，本項目采取中低價策略，能夠快速吸引消費者，提高項目的知名度，打開項目在當地市場的名聲。同時考慮到該地區未來經濟不斷的快速發展，各界精英紛紛匯居于此，他們擁有高的經濟收入，本項目的客戶群體主要是大型制造業中層、政府及下沙外溢客群、江東本地拆遷戶。他們對環境的舒適以及娛樂休閑有著更高的要求。因此開放商在規劃出符合他們的項目產品后，選擇中低價開盤策略，能夠與消費者迅速達成成交，促進項目的良性發展，為后期銷售留有升值的空間。4.2.2 優惠政策項目在銷售的過程中

29、，給予消費者優惠政策，也是影響消費者購買決策的影響因素之一，針對目標客戶群體，實施優惠政策，可以吸引到更多的購買，提高樓盤的銷售量以及人氣。消費者購買本項目產品，若一次性付款，優惠5%；銀行貸款購買可以優惠3%，但是貸款方式需要首付50%。同時本項目采取團隊購買策略，組團購買，可以給更多的優惠。對于房地產商而言，快速的回籠資金有利于對項目的后期維護以及新項目的開發。對房地產商而言銀行貸款付款方式回籠資金周期長，速度慢，流程繁瑣，因此消費者選擇一次性付款對于商家而言更有利，所以在消費者選擇一次性付款時會給予給多的優惠。4.3 促銷策略促銷策略是指企業通過人員、廣告和市場促銷等方式向消費者傳遞產品

30、信息，引起消費者的關注和興趣，激發消費者的購買欲望和購買行為。一般來說，促銷策略分為兩種方式：一種是人員促銷，即銷售人員和客戶面對面進行產品推銷；另一種是非人員促銷，通過大眾媒體（主要指廣告）向大量消費者傳遞產品信息。4.3.1 廣告策略本項目通過路牌、圍墻廣告、短信等方式進行項目推廣，宣傳項目特色，提高項目知名度。廣告主題為“一城榮光，昱江東”。在項目周邊設立路牌，對本項目產品進行宣傳。廣告類型形式優點缺點路牌項目四周圍墻成本低，視覺效果好傳播范圍小，靈活性低圍墻廣告項目四周道路兩側對四周的潛在顧客具有視覺沖擊力，營造項目的銷售氣氛不可移動性短信簡潔的文字向潛在顧客介紹樓盤特色及賣點成本低，

31、覆蓋范圍廣目標客戶群體不夠精細分析項目的廣告策略后得知本項目所采取的廣告策略成本較低，形式范圍不夠廣泛，廣告收益群體不精準，潛在顧客能接收到信息的可能性低，未必能達到項目所需的廣告效果。4.3.2 人員推銷本項目在人流量大的區域派遣銷售人員，向流動人群發放項目宣傳紙，擴展客源，尋找潛在顧客，登記客源信息，且由專業的銷售人員通過簡捷的方式給客源介紹項目的位置、特點、價格以及購買的相關情況；另一方面是置業顧問在樓盤里接待客人，把握客人的需求和特點，簡潔生動的介紹本項目的特色。4.3.3 網絡推廣通過網絡平臺，詳細介紹項目的各種信息，給客戶提供了解項目的網絡平臺，迅速擴大項目的推廣速度以及知名度。同

32、時借助知名的樓盤交易網站發布銷售信息，包括搜房網，愛房網等。4.4 渠道策略云尚項目選擇房地產商自行銷售的渠道策略，自行銷售指的是房地產商僅依靠自己的營銷人員銷售產品，不依靠中間別的環節進行銷售。自行銷售有以下優勢：（1）房地產商不通過中間渠道而自行銷售，可以直接與消費者接觸，使企業能夠第一時間了解消費者需求，把握市場方向。（2）房地產商能完全控制銷售過程中所產生的的成本。（3）因為銷售團隊是自己企業組建的，人員管理起來比較方便。相比之下該銷售方式也有以下劣勢：（1）房地產商自行組建團隊對自身的管理體系有著極高的標準，有足夠的人、財、物。營銷人員要有豐富的策劃策劃經驗，銷售人員要有專業知識與職

33、業能力。（2）會提高自身所承受的風險。（3）渠道不廣泛，會導致產品不能快速的推廣到市場。4.5 改進意見通過分析云尚項目原有的營銷策略結合房住不炒背景下的房地產市場狀況，針對剛需人群的需求進行升級改造，從戶型設計到營銷方法。4.5.1 戶型設計項目原本所推出的戶型大部分均在百米以上，限制中小戶型需求消費者購買。對于在一個經濟發展動力迅速、產業鏈俱全的地區來說，常駐人口更偏向于年輕化，潛在客戶更傾向于中小戶型需求的消費者，所以對現有部分產品進行改造，增加適合中小戶型需求消費者的戶型。因此建議推出90-98平米區間的戶型。對于剛需人群來說僅僅是改造戶型提供所適合的戶型是不足以吸引到他們的眼球的，博

34、得他們的認可。在這個個性化的時代，給消費者提供個性化的服務更能取得消費者的好感。開發商在設計出一套適合消費者的戶型時，在服務上提供個性化的精裝修更能引起消費者的購買欲望。針對消費者需求提供特別的裝修，給予消費者他們所喜好的裝修風格如：1.新中式風格。將當下主流的新中式審美風格帶入整套設計中，沿用中式元素，演繹優雅的大家氣質。2.法式風格。將法蘭西的高貴印象帶入整套設計中，運用開放式的空間結構，演繹豪華舒適、精致典雅的氣質。3.ins風格。將ins風格帶入到戶型中，精簡藝術的氛圍博得年輕消費者的眼球。同時隨著物聯網的發展，物聯網運用將進入到我們的日常起居，智能家居是一種新型的戶型風格。提到智能家

35、居，人們馬上都會想到比爾蓋茨的豪宅，比爾蓋茨的豪宅設置了感應系統，每一位客人進入都登記了信息，從進入房子開始便會自動調節室內燈光，室內溫度，播放客人所喜歡的音樂。隨著物聯網技術的發展，智能家居能給我們普通家庭帶來以下變化： 1.能夠切換居所情景模式。例如，您可以在晚上切換到睡眠模式，各種設備可以根據設計的時間自動打開夜間模式。有人來訪時，可以切換到接收模式，視頻廚房會自動打開；外出時，您可以打開休假模式，自動關閉部分室內電源，打開安全盜竊設備等。物聯網改變了人們支配生活中一切的傳統方式，人們可以根據自己的意愿通過互聯網操作一切的方式。 2.生活更節能。當主人早晨一覺醒來時，房間里的電器開始啟動

36、并進行工作。房主離開家后，系統會自動切換模式，切斷電源，既可以節省消費，又可以防止火災。在下班前，又能切換至管家模式，把提前準備好的食物進行自動烹飪，然后啟動電熱水器。屋主回到家時飯菜做好了，熱水也燒好了，躺在床上，窗簾會自動開合等，這一次智能的安排會讓忙碌的身心得到完全放松。 3.智能家居的安全性更高。智能家居不僅使我們的生活更方便，而且使我們的生活更安全。這種時尚，高科技的風格可以最大程度地吸引消費者的注意力。4.5.2 營銷方法從云尚的營銷策略中分析得出產品、促銷、渠道策略中還存在不足的地方。針對于此提出以下建議。4.5.2.1 產品策略建議目前，房地產產品的營銷已經從單個房地產的營銷發

37、展到整個房地產企業的品牌營銷。專注于品牌建設是未來云尚營銷策略的關鍵方向。再出色的產品設計也不就就會被市場上的模仿者所同化，并且產品的特性和優點幾乎相同，但真正存在差異的是口碑和品牌，只有品牌才能給消費者引導和信心。憑借既往的購買經驗，消費者并不需要了解每個樓盤。對于陌生的事務，消費者更愿意相信經過市場檢驗的品牌產品。面對同一地區的競爭對手，品牌可以篩選出消費者的選擇。與強勢品牌的產品相比，后來者進入市場的機會非常小，因為人們總是習慣于選擇他們忠實的品牌產品。因此，云尚需要樹立一個良好的品牌形象，不僅要以良好的質量和適當的價格提高品牌聲譽，還要以完善的售后服務和適當的手段來提高品牌忠誠度，增強

38、品牌影響力，以及在各種大型會議室展覽會上，展示公司形象，宣傳公司房地產。4.5.2.2 價格策略建議雖然云尚項目的產品在新區市場可以說是那么的絕版，但在嚴格的政策調控下和通貨膨脹新環境下市場變化，云尚項目價格調整必須小心應對，調查區域的競爭對手調查了價格調整時市場對消費者心理變化的反應，如何適當調整價格以去除剩余的底價并擴大市場份額，降價是否會對前者造成傷害 消費者，以及某些價格上漲是否會引起消費者的關注和興趣或抱怨。在調整過程中，還應考慮宏觀環境因素，特別是政府發布的有關政策，以免造成損失。要了解政府的房地產政策法規和相關措施，必須熟悉云中的相關政策法規，避免出現小錯誤和不必要的浪費，及時了

39、解近期的住房制度改革，掌握具體的政策和政府調整政策，及時調整房地產開發和銷售策略，這些有助于云尚價格的調整的成功。4.5.2.3 促銷策略建議云尚在投入巨額的促銷費用需要在之前劃定促銷方式的任務目標，安排這次促銷工作細項、人員具體事項等可執行性工作方案，然后控制執行之。而且在活動后評測其所帶來的效果，是否完成目標，還需不需要繼續投入資金延續這些活動。云尚公司在投入公共關系策略的精力顯得不是很重點，但未來推向杭州市場的是云尚這個品牌而不是現階段僅僅把云尚項目銷售空，所以可在這方面在加大投入，多多參與社會贊助活動，支持社會福利和慈善事業的發展，為云尚樹立良好形象，創造良好的發展環境。云尚要實現自己的公關目標，就必須要之前的活動在補充運用各種公關關系活動方式。比如策劃一場新聞事件，通過制造有關于云尚的熱點新聞，邀請杭州市的新聞界人士參加焦點活動，引起新聞媒介和社會公眾的注意與興趣；還可以通過公