1、構建責、權、利明晰的物業管理體系關于進一步加強物業管理工作的意見稿一、指導原則 依照“重心下移，屬地管理”的原則，建立健全“街道辦事處負 責，社區居委會落實， 房管部門監管，相關部門配合， 物管企業自律， 加快市場化運作步伐，業主充分自制，加強監督管理”的物業管理格 局。二、明晰政府及相關部門、物管企業與業主的關系 政府及相關部門作為行政主體， 對物管企業的市場準入， 物業收 費的監督、指導，相關法律法規的制定，業主委員會的選舉等進行監 督指導。在法律體系的框架內對物業管理活動進行行政管理。物管企業作為物業管理的業務主體。 在接受相關部門的監督指導 下，依據物業管理合同充分利用市場規律， 在提

2、升隊伍素質上下功夫， 在加強管理上下力氣，盡可能的為業主提供科學、規范、合理、人性 化的服務。業主作為物業的所有人， 在支付相應費用的前提下， 享有物業管 理企業提供的服務。物業是屬于所有業主的，每個業主要有公德心、 公眾心，不能因一己私利影響所有業主的利益。只有在政府及相關部門的有效監管下，物業企業才能有寬松的生 存土壤。物業企業能否做大做強，自身隊伍建設是決定因素，業主的 綜合素質對物業管理的順利進行意義重大。三、物業管理中的若干問題1、業主委員會的成立。業主委員會是物管企業與業主溝通的橋梁紐帶。 能否依法成立業 主委員會，關系到物業管理中的科學性、規范性。能否成立合格的業 主委員會關系到

3、業主的切身利益。一個小區的業主可能來自全國各 地、各個階層， 如何在互相不了解、不熟悉的業主群體中遴選出合適 的業主代表是一件非常棘手的事情。 能否像村民委員會選舉一樣， 摸 索制定一套嚴謹的選舉辦法， 關系到每一個業主委員會的產生。 關系 到每一個業主委員會能否起到橋梁紐帶作用。 從根源上杜絕部分別有 用心的人依借業主委員會的產生， 及在日常管理中因一己私利給物業 管理造成人為的傷害。 業主委員會成員首先應熱心公益事業， 有公心、 有公信力，更希望有能力、懂法律、敢擔當的業主進入業主委員會。 每一個業主委員會成員能代表廣大業主的意愿， 使業主委員會真正成 為業主與管理企業之間的橋梁而不是斷橋

4、、危橋。2、質價相符的物業服務 物業服務本身符合市場經濟規律， 實行的就是等值服務與超值服 務。但服務是否等值、超值的界定，在目前物管行業眾說不一。其原 因：一是參照標準不一，小縣城參照大城市的標準本身可比性就差。 每個小區的差異， 業主的隨意比較引發好多矛盾。 二是缺乏科學規范 的評估機制。物管企業資質評定、物業服務等級評定只停留在紙面上， 業主眾口不一， 相關部門有心無力。 沒有第三方物業服務評級監理的 介入。物業服務等級的評定物業企業疑惑頗多。3、公共收費一戶一表計量入戶， 實現終端收費從根源上杜絕搭車收費， 搭車 加價現象。現實中要實現這一目標存在以下問題： 1）、分清公攤能耗 與業主

5、能耗是一項龐大的工程。 必須從建設初期就實現分別計費、 分 體計量。對公攤費用的劃分要嚴格界定。 2）、水暖電不能公平消費， 暖氣供應安裝熱量表不能實現以表計費， 安裝熱量表只是形式。 供熱 比例低于 80不供熱，是否有強賣之嫌。供水、供熱、供電同為公 司性質，卻具備政府職能， 同為消費者不能在同等的市場經濟框架內 運營，作為物業企業還是業主是真正的弱勢群體。 3）、專項維保的收 費無法計入物業服務中。電梯專項維保現已明確計入電梯運行服務 費。消防專項維保、高壓線路專項維保費等向業主收費師出無名。物 業企業承擔又不堪重負， 希望相關職能部門能及時界定各項費用的性 質，收支流向。4、物管企業受氣

6、媳婦的狀態及待解決 物管企業上聯政府下連業主。 相關職能部門按章辦事無可厚非， 現實中的方方面面卻不盡人意。 1）、對業主的惡意行為，物業企業無 計可施，業主只強調自己的權利而對自身應盡的義務置之不理是目前 社會公德心缺失的真實寫照。 2）、關于收費難的問題。 物業費收費難， 收費率低是造成物業服務企業后勁不足的根源。 物業服務企業沒有有 效手段是主要原因。 3）、關于投訴。相關部門經常收到業主的投訴， 有好多訴求共性很強。 不是那個物業企業能夠解決的。 相關部門能否 制定合理高效，操作性強的政策、法規，物業企業翹首以盼。有些訴 求是某個業主為一己私利惡意投訴，相關部門介入調查往往查無實據。調查進入誤區、盲區，針對惡意投訴該怎么辦？5、行業自律尚未形成物業產業作為一個新型的產業， 業內人士不能形成共識， 不能組 建自身的行業協會，在面對管理中出現形形色色的問題缺乏共同交 流、討論的平臺， 資源不能共享導致共性問題擴大化，使的物管行為 捉襟見肘。不論政府職能部門、物管企業還是業主只有在自己的責、權、利 明晰的狀態下，才知道自己該干什么，該負什么責任，該享受