1、房地產企業現金流量管理現有體系分析 摘 要：現金流是企業正常經營運轉的基礎，現金流管理在財務管理中占有不容小覷的地位，現金流管理的好壞也直接影響企業的價值形象。本文基于資金鏈分析房地產企業現金流的特點，進而分析房地產企業現有的經營活動、籌資活動和投資活動的現金流量管理體系。 關鍵詞：房地產；現金流量；現金流量管理 房地產企業經歷了飛速發展后，已經成為國民經濟的重要支柱性行業。近年來，國家多次推出限制房價、提高貸款利率、限制購房等房地產調控政策，使房地產行業的發展受到了遏制。雖然自2014年下半年以來，我國對房地產行業政策逐步放松了調控，給企業帶來新的發展機遇，但調控造成的影響短期內依然存在。房

2、地產企業的現金流管理是指房地產企業為了達到企業價值最大化的目標，通過預測、決策、計劃、控制、報告和分析等手段全面系統的管理本企業不同時期現金流入、流出的時間和數量的活動。 一、房地產企業現金流量的特點 相比較一般企業“貨幣資本實物資本貨幣資本”的資金循環模式，房地產企業的資金循環則是“貨幣資本地產資本房產資本商品資本貨幣資本”這樣一個貨幣資金的長期循環1。結合房地產企業資金鏈運行模式，總結房地產企業現金流量的特點包括： （一）資金需求額大，籌集任務重 房地產企業的經營對象是房屋土地、大型開發項目等，高額的地價以及房屋工程造價使得投資數額少則千萬，多則上億。并且，房地產的開發項目往往可能不止有一

3、個項目，很可能多個項目同時進行，就更加增大了資金的需求數額。同資金需求數額一起增加的是籌集項目資金的難度，一般企業只有在創立之初或者擴大生產經營規模的情況下需要籌集大量資金，而在日常經營過程中只需要籌集一部分流動資金來維持企業的生產運營，即使籌不到資金，企業只要維持現有規模也能繼續生存下去。但是對于房地產企業來說，籌集不到資金面臨的風險很肯是項目終止，其損失的巨大的，甚至可能導致企業破產。因此相比較一般企業而言，房地產企業的籌資壓力非常大。1 （二）資金流轉時間長 房地產企業的資金鏈表現為貨幣資金的長期循環，貨幣資金回收所經歷環節多、時間長。一般來說，房地產的開發建設從征地開始，需要經歷土地開

4、發、房屋建設、竣工交付使用等多個階段，通常要花費2-3年甚至更長并且，所開發的項目只有銷售到一定的數量之后才能回收成本。因此開發期長、資金周轉緩慢、回收期長共同導致了房地產企業資金流轉時間長的特點。 （三）資金流波動幅度大、分布不均 由房地產資金鏈的結構可以看出，房地產公司開發項目之初要籌集大量的貨幣資金，再將這些貨幣資金投向各個項目，經過地產資本、房產資本、商品資本等環節，最后從這些項目中回收大量資金。由于回收周期長的特點，很可能某年投入了大量資金，現金流出大于現金流入，凈現金流量為負，而另一年到了銷售階段則回籠大量資金，現金流入大于現金流出，凈現金流量為正。2以萬科2008-2013年度經

5、營性現金流量凈額為例，可以看出房產企業資金流波動幅度大的特點。 （四）資金占用風險大 房地產項目的資金一旦投入就具有了不可移動性。即使企業所處的內部環境以及社會經濟、市場等外部環境發生重大變動，也很難進行調整和改變。3這樣資金一旦投入，風險就會隨著回收的不確定因素的增加而增加。其次，由于房地產企業資金需求量大，一般都會借助金融機構以及資本市場的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機構或者資本市場出現變動，資金鏈就很容易斷開，從而加劇資金占用的風險。再次，近幾年國家對房地產行業政策性的調整，2010年明確了首次購房的標準，2012年央行兩次上調存款準備金率，首套房優惠利率由7

6、折升至8.5折，利率的上調增加了房地產企業的資金成本，是的預期收益相對降低。與此同時為了加強房貸風險的防控，對違規房地產企業進行一系列的行政降福，加上人們對房地產投資的理性回歸，導致房地產企業資金無法良性循環，產生財務危機。4 （五）現金流量管理涉及的關系復雜 房地產資金鏈的復雜性決定了房地產企業財務關系的復雜性。一般企業的財務關系基本都是圍繞投資者、債權人、債務人、員工、被投資者、企業內部各部門以及國家財政、銀行、審計、工商稅務而展開。而對于房地產企業而言，除此之外，在經營過程中還要處理與被遷動單位和居民、設計院、施工單位、監理單位、委托建房單位、接受由此轉讓土地的單位等機構及個人的關系。另

7、外，由于房地產企業的銷售特點，其余消費者個人的各種預收預付和應收應付關系更加頻繁復雜。5 二、房地產企業現金流量現有管理體系 現金流量管理的對象是企業的整個資金價值運動，涉及企業的每一方面，不僅僅局限于現金資產，現金管理是現金流量管理的重要組成部分，但現金管理并不等同于現金流管理。現金流量管理是企業價值管理的一部分，它以企業價值最大化為目標，所以現金流量管理必須從企業戰略的角度出發。企業現金流量管理體系的內容主要包括：經營活動現金流、投資活動現金流和籌資活動現金流。 （一）經營活動現金流量管理 就房地產企業而言，經營活動主要包括有：銷售房屋、出租房屋、發包工程。轉讓土地、征用土地、批租土地以及

8、購買建筑材料、繳納稅款、支付利息等。其中，經營活動所產生的現金流入主要產生于：銷售房屋、出租房屋、轉讓土地、提供勞務、稅費返還等；而經營活動所產生的現金流入主要產生于：發包工程、支付員工工資、征用土地、購買設備材料、支付營業稅所得稅等。6 房地產企業的經營活動現金流量管理主要包括日常經營活動現金流量管理、企業開發項目的現金流量管理、應收賬款管理三個方面。 1. 日常現金流量管理 （1）現金流量的管理。現金流量包括流入量、流出來和凈流量，其反映了企業現金盈余水平：流入量大于流出量，企業財務狀況良好，反之企業則面臨著財務風險。7房地產企業在日常運營過程中，要對日常現金的流入量和流出量有一定把握，計

9、算出理論上凈流量余額的理想值，編制現金收支計劃、對日常現金流入流出量進行控制，加速流入，合理控制流出。 （2）現金流速的管理。現金流速是指現金投入到回籠的速度，綜合反映企業經營效率與流動資產的質量。房地產企業具有資金鏈長、轉期速度慢的特點，而這些都不利于企業日常生產經營的順利進行。因此為了提高房地產企業資金的周轉速度，加速資金循環，房地產企業要在：縮短建造交付時間、建立有效的現金流考核制度、加快房屋銷售速度等方面不斷加強。 （3）現金流程的管理。現金流程涉及了企業授權審批制度、職責分工、業務受理程序以及內部稽核制度等，反映了企業實現現金流動的程序。房地產企業由于財務關系較一般企業要復雜，因此企

10、業更應該對各個流程進行優化升級，確保現金流能安全有限的進行循環。 2.企業開發項目的現金流量管理 （1）現金流量的預算。現金流量總預算更加著重于規劃控制企業的宏觀經營活動，從而保障企業戰略目標的實現，而日常現金流量預算著重于合理安排企業日常經營活動的現金支付，保障企業現金流有條不紊、周而復始，從而保障企業再生產的順利進行，為企業創造價值提供條件。房地產企業在每年年初，應編制資金預算計劃，包括資金預算收入和資金預算支出兩大部分內容。其中收入預算的核心內容是企業銷售房屋所得現金凈增加額，支出預算的核心內容是企業投資、支付稅利所需的資金支出。 （2）現金收入的管理。房地產企業的收入來源主要是由銷售房

11、屋產品產生。因此現金收入管理的重點則應該放在提高企業銷售變現能力，加強房屋市場反饋功能，制定房屋銷售的最優方式，盡量按照社會需要的數量和質量來組織房屋建設和銷售。另外由于房地產行業較特殊的銷售方式，應收賬款較之一般企業數額巨大，因此催收應收賬款是加強現金收入管理的又一重要內容。 （3）現金支付的管理。房地產企業的現金支出主要由土地成本支出和建筑安裝支出構成，加強土地購置款項和工程建筑款項的管理成為房地產企業現金支付管理的主要內容。8 （二）籌資活動現金流量管理 在房地產企業的運用過程中，資金扮演者極重要的角色，由于資金需求量大，為了維持資金鏈的正常運轉，籌資活動對于房地產企業而言就顯得意義重大

12、。因此房地產企業必須要面對的問題是如何多渠道、有效地籌集資金，構建良性資金鏈。目前我國房地產企業的融資渠道單一，一般都會借助金融機構以及資本市場的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機構或者資本市場出現變動，資金鏈就很容易斷開，使得企業面對的財務風險加劇。為此，房地產企業為了分散籌資風險、降低籌資成本、提高籌資效率，務必要開發多渠道的籌資方式，選擇最優籌資組合。9 籌資包括內部籌資和外部籌資，而企業內部籌資方式也就是自有資金籌集，主要包括企業自有資金、其他速動資產和近期內可回收的應收款項等。自有資金具有無需支付利息的優勢，當某一個開發項目的預計利潤遠遠高于銀行存款利率時，企

13、業就可以根據自身能力適時地投入自有資金。自有資金除了一部分存于銀行的現金，還包括信用證、銀行票據、股票和債券以及各種應收款項等。預售樓宇也是一種重要的內部籌資手段，一方面預售樓宇可以籌集到一部分建設資金，另一方面也可將一部分市場風險分擔給客戶。利用客戶資金風險小、成本低，是最佳的負債經營方案，只要項目能按時交付使用，資金即可定期流入，也不必考慮負債償還問題。 目前我國房地產企業的籌資活動主要還是依靠外部籌資，且籌資渠道單一，主要還是借助銀行信貸籌集，對銀行等金融機構依賴性過大，其實外部籌資的方式還有很多，例如：融資租賃、售后租回、上市融資（包括發行股票、發行公司債券等）、各類信托資金、吸引外資

14、、借助有經濟實力的公司合作開發等等。在綜合考慮宏觀經濟政策、自身特點以及項目特點的情況下，企業應該打開多種籌資渠道，盡可能降低籌資成本、合理安排用資時間，以保證企業資金投放需求。（作者單位：大連民族大學文科綜合實驗中心） 參考文獻： 1 田丹.abc房地產公司現金流管理研究d.電子科技大學.2008年.p19 2 郭宏煒.房地產企業現金流風險管理問題j.現代商業.2012年11期.p154 3 于濤.我國房地產企業的現金流全面管理研究d.西安建筑科技大學.2011年.p16 4 鐘國英.如何完善房地產公司財務風險防范措施j.財會研究.2012年12期.p122-p123 5 許一.房地產企業現金流量管