1、房地產住房貸款及市場失實定價的問題論點：我國目前商業銀行采取的 “抵押物價值的確定以該房產在此次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準”是 住房貸款政策存在的重大制度性缺陷，也是導致我國房地產 市場過熱的根本原因。個人認為應該采用成本估價法作為抵 押物價值評估的基本方法，加上投入資本的收益現值和貸款 人信用貸款額度余值作為發放貸款的估值依據，并且貸款額 度不得超過估值。只有這樣才能化解目前房地產市場的系統 性風險，房地產才會回歸正常的社會商品特性，中國房地產 市場才會正常理性發展。一、房地產貸款的相關法律法規1、中華人民共和國城市房地產管理法2、中華人民共和國擔保法3、商業銀行房地產貸款風險管

2、理指引4、房地產抵押估價指導意見5、中華人民共和國標準房地產估價規范二、法律法規知識點1、中華人民共和國城市房地產管理法第四章第三節，第四十七條，第四十八條，第四十九條;2、中華人民共和國擔保法第二章，最咼人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋；3、 銀監會頒發的商業銀行房地產貸款風險管理指引，第 三十八條“抵押物價值的確定以該房產在此次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準”，“商業銀行在發放個人住房 貸款前應對新建房進行整體性評估，可根據各行實際情況選 擇內部評估，但要由具有房地產估價師執業資格的專業人士 出具意見書，或委托獨立的具有房地產價格評估資質的評估 機構進行評估；對于

3、精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區 售價的樓盤的評估要重點關注。對再交易房，應對每個用作 貸款抵押的房屋進行獨立評估。”；4、建設部、人民銀行、銀監會等三部委頒發的房地產抵押 估價指導意見，第十五條“應充分估計抵押房地產在處置 時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不應高估 市場價值，不應低估知悉的法定優先受償款，并在估價報告 中做出必要的風險提示。”，“在運用市場比較法估價時， 不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實 例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。在運用收益法估價時，不應高估收入或

4、者低估運營費用， 選取的報酬率或者資本化率不應偏低在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的 價值，不應低估開發成本、有關費稅和利潤。房地產估價行業組織已公布報酬率、資本化率、利潤率 等估價參數值的，應當優先選用；不選用的，應當在估價報 告中說明理由。”。5、中華人民共和國標準房地產估價規范估價方法5.1.4 “有條件使用市場比較法進行估價的，應以市場比較法 為主要的估價方法”；三、存在問題（一）抵押物價值的高估抵押貸款是買房者（抵押人）向銀行（抵押權人）借錢的方 式。即買房者用所購房產作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同， 以不轉移所有權方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項 貸款須付利息，

5、買房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息 后，便可收回抵押品一一“房屋所有權證”與“土地使用證”。 這就是說，買房者在還清貸款之前，事實上并不真正擁有所 購房屋的所有權。若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理。（出處：百度百科）根據現行的商業銀行貸款管理流程規定，辦理房地產貸 款業務首先要確定房地產抵押價值，三部委指導意見采取的是“由抵押當事人協商議定或者由房地產估價機構進行評 估”。1、“抵押物價值的確定以該房產在此次買賣交易中的成 交價或評估價的較低者為準”是造成房價高企的核心因素， 房地產商借此獲取驚人的利潤則是利益驅動。房地產商想盡 一切辦法抬高交易價格，以便獲取以此為基礎確定的高

6、額房 地產貸款。銀行發放的貸款金額遠大于所購房屋的真實價值， 而這部分高于其真實價值的以成交價為基礎確定的貸款，經 由購房者出面借貸，最終落到房地產商的手中。在房地產低 迷的幾年中，房地產商通過假購房合同的方式，偽造住房需 求，套取銀行貸款。現在通過不斷提高售價的方式，采取所 謂饑餓營銷的方式，與中介機構和媒體、所謂專家、業內人 士一起哄抬房價，套取銀行貸款。2、銀行將估價機構的估價結果作為貸款額度的衡量指 標。房地產估價機構面對的利益誘惑：抵押人欲多借款、少 出抵押物，所以抵押人希望高估抵押物。以抵押貸款為目的 估價中，委托方大多數是抵押人，估價機構是為委托方服務 并收取傭金，估價機構的傭金

7、額也是與評估價格成正比的。評估機構提高評估價值獲取了利益，卻形成銀行貸款抵押物的價值高估風險3、在個人住房貸款的實際運作中，無論是商業銀行內部 自行評估還是委托中介機構進行評估，都簡單地根據地產 估價規范采用市場比較法，對比周邊類似樓盤的市場價位 加權平均推算出樓盤或房產的價值，而沒有更多地考慮房地 產市場的發展階段和水平、房產在處置時可能受到的限制和 處置成本、以及未來可能發生的風險和損失，高估房產價值 的同時使評估形同虛設。商業銀行以房產的銷售價格作為發 放貸款的價值依據，在現在中國房地產市場投機盛行、房價 虛高的情況下，是重大的制度缺陷，使得我國貸款人和銀行 面對巨大的風險隱患。（二）全

8、國城鄉出現大量房屋空置用經濟學理論無法解釋房價上漲和空置率上升這一相悖 的現象同時存在的原因。 按照道理說房價上漲說明供不應求， 而空置率上升則說明供大于求，可是目前這一現象就活生生 存在于中國房地產市場。個人認為就成交價為準確定貸款價 值是造成房價與空置率同步上升這一非正常現象的根本原 因。在此種估價方式下，越高的交易價格獲得的貸款額度越 高，通過少量的房產可以覆蓋房地產商的自有資金，足以彌 補房地產商制造虛擬購房者的成本，可以覆蓋大量空置房成 本，因此即使維持較高的房產空置率也不需要降價。相反，通過囤積土地、捂盤銷售等方式將大量房源隔離于市場，人 為造成供給不足，加劇市場緊張氣氛，不斷提高

9、房屋銷售的 價格，吸干真實購房者儲蓄，套取銀行貸款，獲取暴利。（三）“抵押物價值的確定以該房產在此次買賣交易中的成 交價或評估價的較低者為準”將房地產商和投機者拉高價格 所形成的全部市場風險轉嫁給了真實的購房者和銀行。對銀 行而言，持有大量的以房地產為抵押的資產，從表面上看， 擴大了銀行優質資產規模、改善了資產質量、提高了當期贏 利、保障了風險控制。但實際上抵押在銀行手中的房產因為 嚴重偏離其真實價值，一旦真實購房者無法承擔本息違約和 虛擬購房者故意違約，那么銀行或將支付較高的變現成本， 或將面臨難以變現的可能，甚至在市場發生逆轉、虛高房價 向真實價值回歸時，將承受房價下跌所造成的巨大損失。四

10、、根本解決之道為了徹底從體制和機制上改變房地產商將風險和責任全 部轉嫁給購房者和銀行，需要有關部門更正住房貸款制度的 缺陷，采用更為科學合理的住房貸款價值確定依據。個人認為應該采用成本法估價作為抵押物價值評估的基 本方法，加上投入資本的收益現值和貸款人信用貸款額度余 值作為發放貸款的價值依據，并且貸款額度不得超過估值。從而擠出房價虛高造成的泡沫、降低風險，平抑過高的房價， 冷卻過熱的市場。土地成本由于已經實行招拍掛制度很好確定，房屋的建 筑成本也有建設部門的部門規范和社會物價統計作為依據， 采用以住房建設成本與投入資本的收益現值和貸款人信用貸 款額度余值之和為基礎發放貸款，將使銀行的貸款風險得到 有效控制。將徹底抑制投機需求和不穩定的超前需求，平抑 超高房價。對于商業銀行而言，以這一方法為準確定貸款， 可能