1、樞紐站投資項(xiàng)目評(píng)估樞紐站投資項(xiàng)目評(píng)估 本報(bào)告共 1 冊(cè)，本冊(cè)為第 1 冊(cè) 評(píng)估建議：評(píng)估建議： 一、評(píng)估建議的經(jīng)營年限以一、評(píng)估建議的經(jīng)營年限以 26.32 年為宜年為宜 當(dāng)本項(xiàng)目經(jīng)營期達(dá)到計(jì)算期的第 26.32 年時(shí)，經(jīng)過計(jì)算可知：內(nèi)部收益率（irr）與 金融機(jī)構(gòu)的貸款利率基本可以達(dá)致同一水平。 對(duì)于一個(gè)長期而帶有強(qiáng)烈社會(huì)公益性質(zhì)的經(jīng)營（收益）項(xiàng)目而言，其投資效果僅能夠 滿足計(jì)算要求，但是當(dāng)財(cái)務(wù)費(fèi)用有所降低，則盈利水平將會(huì)有一定幅度的提升。 二、項(xiàng)目站場使用費(fèi)用的處置建議二、項(xiàng)目站場使用費(fèi)用的處置建議 四、由于客運(yùn)收入在本項(xiàng)目總經(jīng)營收入的比例較大，并且結(jié)合廣州地區(qū)客運(yùn)場所的管 理模式，本次經(jīng)

2、濟(jì)分析中同樣已經(jīng)將站場使用費(fèi)計(jì)算在設(shè)備更新及項(xiàng)目管理費(fèi)內(nèi)。詳見下 表： 合計(jì)200820172018202720282037 12,000 萬元300 萬元400 萬元500 萬元 三、資產(chǎn)殘值三、資產(chǎn)殘值 1940 萬元的處理建議萬元的處理建議 建議采取折舊的形式對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)殘值進(jìn)行處理，即從經(jīng)營期開始分為十年予以攤銷， 處理辦法詳見下表： 合計(jì)2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年 1,940162162162162162162162162162162162162

3、 目錄目錄 頁碼 評(píng)估建議：評(píng)估建議：.2 一、建議的經(jīng)營年限以 26.32 年為宜.2 二、項(xiàng)目站場使用費(fèi)用的處置建議.2 三、資產(chǎn)殘值 1940 萬元的處理建議.2 目錄目錄.3 第一部分：評(píng)估摘要第一部分：評(píng)估摘要.5 第二部分：投資分析第二部分：投資分析.6 2.1 靜態(tài)開發(fā)總投資.6 2.2 資金籌措計(jì)劃及費(fèi)用.12 2.3 財(cái)務(wù)費(fèi)用.13 第三部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析第三部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析.15 3.1 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)前提.15 3.1.1開發(fā)期限的假定.15 3.1.2物業(yè)出租須繳納的稅費(fèi).15 3.1.3客運(yùn)運(yùn)營成本.15 3.1.4寫字樓招商費(fèi)用.15 3.1.5土地增

4、值稅.15 3.1.6所得稅.16 3.1.7其它支出.16 3.1.8全部開發(fā)成本.16 3.2 項(xiàng)目盈利能力分析.22 3.2.1內(nèi)部收益率（irr）.22 3.2.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（npv）.22 3.2.4投資回收期（pp）.23 第四部分：可行性評(píng)估結(jié)論及開發(fā)建議第四部分：可行性評(píng)估結(jié)論及開發(fā)建議.32 4.1 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及評(píng)估結(jié)論.32 4.2 開發(fā)建議及需注意的問題.32 第一部分：評(píng)估第一部分：評(píng)估摘要摘要 一、一、項(xiàng)目總收入項(xiàng)目總收入188,215 萬元萬元 1.1 寫字樓租金49,450 萬元 1.2 客運(yùn)收入138,765 萬元 二、二、全部開發(fā)成本全部開發(fā)成本180,

5、205 萬元萬元 2.1 靜態(tài)開發(fā)成本40,670 萬元 2.1.1 土地成本3,592 萬元 2.1.2 建安工程造價(jià)31,365 萬元 2.1.3 前期費(fèi)用2,286 萬元 2.1.4 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)941 萬元 2.1.5 開發(fā)期稅、費(fèi)1,001 萬元 2.1.6 紅線內(nèi)、外工程費(fèi)1,485 萬元 2.2 寫字樓 招商費(fèi)用4,945 萬元 2.3 寫字樓經(jīng)營稅費(fèi)9,479 萬元 2.4 客運(yùn)運(yùn)營成本62,444 萬元 2.5 客運(yùn)運(yùn)營稅費(fèi)7,812 萬元 2.6 設(shè)備更新、站場使用費(fèi)22,800 萬元 2.7 售票系統(tǒng)信息服務(wù)費(fèi)5,749 萬元 2.8 自用房產(chǎn)稅6,197 萬元 2.9

6、 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)610 萬元 2.10 財(cái)務(wù)費(fèi)用10,783 萬元 2.11 前期開辦費(fèi)500 萬元 2.12 資產(chǎn)殘值折舊1,940 萬元 2.13 投資成本折舊40,670 萬元 2.14 所得稅6,274 萬元 三、三、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3.1 利潤總額14,284 萬元 3.2 稅后利潤8,010 萬元 3.3 投資收益率 4.45% 3.4 年平均收益267 萬元 3.5 年度資產(chǎn)收益率 0.15% 3.6 所得稅前凈現(xiàn)值491 萬元 3.7 所得稅后凈現(xiàn)值-864 萬元0 3.8 所得稅前內(nèi)部收益率 8.92% 3.9 所得稅后內(nèi)部收益率6.10%8% 3.10 靜態(tài)投資回

7、收期15.56 年 3.11 動(dòng)態(tài)投資回收期26.32 年 第二部分：投資分析第二部分：投資分析 表表 2-1本項(xiàng)目基本建筑技術(shù)參數(shù)一覽表本項(xiàng)目基本建筑技術(shù)參數(shù)一覽表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù) 1 占地面積占地面積31,096.00 平方米平方米 2 規(guī)劃用地面積規(guī)劃用地面積30,816.00 平方米平方米 3 地上總建筑面積地上總建筑面積64,546.00 平方米平方米 4 總建筑面積總建筑面積(含地下室含地下室)84,546.00 平方米平方米 4.1 地下室20,000.00 平方米 4.2 公交客運(yùn)站39,030.00 平方米 4.3 綜合寫字樓25,516.00 平方

8、米 5 容積率容積率(地上總建面積地上總建面積規(guī)劃用地面積規(guī)劃用地面積) 2.09 6 保留建筑積約保留建筑積約 12,494 平方米平方米綠地率約綠地率約 20.0% 7 綠地面積約綠地面積約 6,219.2 平方米平方米綠化率約綠化率約 25.0% 8 建筑密度建筑密度 35.0% 資料來源：大公研究部 2.1 靜態(tài)開發(fā)總投資靜態(tài)開發(fā)總投資 經(jīng)過計(jì)算，開發(fā)期靜態(tài)開發(fā)總投資（未含財(cái)務(wù)成本等）：40,670 萬元，單方成本為： 4,810 元/平方米（按總建筑面積 84,546 平方米分?jǐn)偅Ｔ斠娤卤恚?表表 2-2本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本構(gòu)成一覽表本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本構(gòu)成一覽表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目

9、名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)(萬元萬元)按總建面積分?jǐn)偘纯偨娣e分?jǐn)倐渥渥?1.0 土地成本（土地成本（1.1.11.13）3,592 萬元萬元425 元元 8.83% 1.1 國有土地使用權(quán)出讓金(政府地價(jià))64,546.00 平方米463.5 元/平方米 2,991.71 1.2 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用 600.00 由委托方提供 1.3 資產(chǎn)殘值由委托方提供 2.0 建安工程投資（建安工程投資（2.1+2.2）31,365 萬元萬元3,710 元元 77.12% 2.1 土建及裝修工程（2.1.12.1.6）21,555 萬元2,550 元 53.00% 2.1.1 地下室2

10、0,000 平方米2,800 元/平方米 5,600.00 含土方工程及樁基礎(chǔ) 2.1.2 公交客運(yùn)站39,030 平方米2,650 元/平方米 10,341.78 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) 2.1.3 綜合寫字樓25,516 平方米2,200 元/平方米 5,613.52 按一級(jí)一類裝修標(biāo)準(zhǔn) 2.2 機(jī)電設(shè)備安裝工程（2.2.12.2.8）9,810 萬元1,160 元 24.12% 2.2.1 室內(nèi)電氣照明系統(tǒng)工程84,546 平方米120 元 1,014.55 2.2.2 室內(nèi)給、排水系統(tǒng)工程84,546 平方米160 元 1,352.74 埋墻暗線、暗制 2.2.3 中央空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)工程8

11、4,546 平方米450 元 3,804.57 地下車庫煙感、噴淋 2.2.4 消防系統(tǒng)工程84,546 平方米80 元 676.37 地下室及裙樓商場 2.2.5 電梯設(shè)備及安裝工程28 臺(tái)60 萬元/臺(tái) 1,680.00 上下水管含消防管線 2.2.6 智能化設(shè)備84,546 平方米135 元 1,141.37 2.2.7 安保系統(tǒng)84,546 平方米12 元 101.46 消防樓道需安裝消防 栓 2.2.8 防雷接地等零星工程安裝費(fèi) 0.40% 9,771 萬元 39.08 中外合資廠產(chǎn)品為主 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)(萬元萬元)按總建面積分?jǐn)偘纯?/p>

12、建面積分?jǐn)倐渥渥?3.0 前期費(fèi)用（前期費(fèi)用（3.13.4）2,286 萬元萬元 2705.62% 3.1 拆遷及場地平整工程費(fèi)30,816 平方米100 元 308.16 3.2 發(fā)展評(píng)估及前期推廣費(fèi) 1.2% 31,365 萬元 360.70 3.3 場地勘探、規(guī)劃方案、建筑設(shè)計(jì) 費(fèi)84,546 平方米80 元 676.37 按后續(xù)設(shè)計(jì)費(fèi)投入計(jì) 算 3.4 籌建開辦費(fèi)及項(xiàng)目管理費(fèi) 3.0% 31,365 萬元 940.962.01.5% 4.0 項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)(2.0*3.0%) 3%31,365 941 萬元萬元111 元元 2.31% 5.0 開發(fā)階段應(yīng)繳納稅、

13、費(fèi)開發(fā)階段應(yīng)繳納稅、費(fèi) （5.15.18）1,001 萬元萬元118 元元 2.46% 5.1 土地使用稅:一級(jí)用地 8 元/m2年 2 年) 廣東省城鎮(zhèn)土地分級(jí)和適用 稅額 49.75 2 年8 元(由稅務(wù)部門收) 5.2 預(yù)算定額管理費(fèi)按建安工程造價(jià)計(jì)31,365 萬元 9.410.03% 5.3 建筑工程監(jiān)理費(fèi)(按土建工程造價(jià) 計(jì)算)21,555 萬元 360.701.15% 5.4 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)(按建安造價(jià) 計(jì)) 78.410.25% 5.5 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)(按土 建費(fèi)) 32.330.15% 5.6 建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)(按土建造價(jià) 計(jì)算)按粵府辦199360 號(hào)文 3

14、2.330.15% 5.7 報(bào)建費(fèi):建筑許可證費(fèi)按建安工程造價(jià)計(jì)按粵府辦199267 號(hào)文 3.760.012% 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)合計(jì)(萬元萬元)按總建面積分?jǐn)偘纯偨娣e分?jǐn)倐渥渥?5.8 建設(shè)工程招投標(biāo)活動(dòng)資金按土建工程造價(jià)計(jì)按粵府199418 號(hào)文 43.110.2% 5.9 城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1,080 元 348.555.0% 5.10 其它稅、費(fèi) 42.27 84,546 平方米5 元 6.0 紅線內(nèi)、外工程成本（紅線內(nèi)、外工程成本（6.16.8）1,485 萬元萬元176 元元 3.65% 6.1 供電外線鋪設(shè)工程費(fèi)84,546 平方米

15、280 元 710.1930% 按實(shí)際工程個(gè)案估 算 6.2 項(xiàng)目內(nèi)部道路設(shè)施及標(biāo)牌工程費(fèi)30,816 平方米350 元 269.6425% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算 6.3 供水外線鋪設(shè)工程費(fèi)84,546 平方米150 元 380.4630% 按實(shí)際工程個(gè)案估 算 6.4 環(huán)境美化及園林綠化工程費(fèi)30,816 平方米90 元 97.0735% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算 6.5 紅線內(nèi)市政公建配套設(shè)施零星工 程費(fèi)30,816 平方米30 元 13.8715% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算 6.6 紅線外市政公建配套設(shè)施零星工 程費(fèi)30,816 平方米30 元 13.8715% 按實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算 7.0 靜態(tài)投資總額（靜態(tài)投資總額

16、（1.06.0）40,670 萬元萬元4,810 元元 100.0% 資料來源：大公研究部 表表 2-3靜態(tài)開發(fā)成本構(gòu)成比例一覽表（按總建筑面積靜態(tài)開發(fā)成本構(gòu)成比例一覽表（按總建筑面積 84,546 平方米平方米分?jǐn)偅┓謹(jǐn)偅?序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r(jià)按總建筑面積分?jǐn)倖蝺r(jià)靜態(tài)總投資靜態(tài)總投資占靜態(tài)總投資比例占靜態(tài)總投資比例 1.0 土地成本土地成本425 元元3,592 萬元萬元 8.83% 2.0 建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用3,710 元元31,365 萬元萬元 77.12% 2.1 土建工程造價(jià)2,550 元21,555 萬元 53.00% 2.2 機(jī)電設(shè)備安裝1,160

17、元9,810 萬元 24.12% 3.0 前期費(fèi)用前期費(fèi)用270 元元2,286 萬元萬元 5.62% 4.0 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)111 元元941 萬元萬元 2.31% 5.0 開發(fā)期稅費(fèi)開發(fā)期稅費(fèi)118 元元1,001 萬元萬元 2.46% 6.0 紅線內(nèi)外工程費(fèi)紅線內(nèi)外工程費(fèi)176 元元1,485 萬元萬元 3.65% 7.0 靜態(tài)總投資靜態(tài)總投資4,810 元元40,670 萬元萬元 100.0% 資料來源：大公研究部 表表 2-4各年靜態(tài)開發(fā)資金投入計(jì)劃詳表各年靜態(tài)開發(fā)資金投入計(jì)劃詳表 2,006 年年2,007 年年 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱合計(jì)合計(jì)第第 1 季度季度第第

18、 2 季度季度第第 3 季度季度第第 4 季度季度第第 1 季度季度第第 2 季度季度第第 3 季度季度第第 4 季度季度 1.0 土地成本土地成本 3,592898898898898 2.0 建安工程造價(jià)建安工程造價(jià) 31,3651,0782,0782,9024,0584,9995,5095,9404,802 2.1 土建及裝修工程 21,5551,0781,2931,7242,5873,2333,4493,8804,311 2.2 機(jī)電設(shè)備安裝工程 9,8107851,1771,4721,7662,0602,060491 3.0 前期費(fèi)用前期費(fèi)用 2,2862862862862862862

19、86286286 4.0 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi) 941118118118118118118118118 5.0 開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi) 1,0011201501802002505050 6.0 紅線內(nèi)、外工程成本紅線內(nèi)、外工程成本 1,48574134223282342431 7.0 靜態(tài)投資總額靜態(tài)投資總額 40,6702,4993,5304,4575,6935,8756,2456,6855,686 8.0 累計(jì)投資總額累計(jì)投資總額 2,4996,02910,48616,17922,05528,29934,98440,670 9.0 資金投放比例資金投放比例 100.0

20、%6.14%8.68%10.96%14.00%14.45%15.35%16.44%13.98% 10.0 累計(jì)資金投放比例累計(jì)資金投放比例 6.14%14.82%25.78%39.78%54.23%69.58%86.02%100.0% 資料來源：大公研究部 2.2 資金籌措計(jì)劃及費(fèi)用資金籌措計(jì)劃及費(fèi)用 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源通過以下兩個(gè)渠道：首先，是采用投資者的自有資金 16,179 萬元；其次，不足部分則通過銀行貸款。 表表 2-5投資計(jì)劃和資金籌措表投資計(jì)劃和資金籌措表 第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年第第 7 年年第第 8 年年第第

21、9 年年第第 10 年年第第 11 年年第第 12 年年 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱合計(jì)合計(jì)2006 年年2007 年年2008 年年2009 年年2010 年年2011 年年2012 年年2013 年年2014 年年2015 年年2016 年年2017 年年 1.0 土地成本土地成本 3,5923,5920 2.0 建安工程造價(jià)建安工程造價(jià) 31,36510,11621,250 2.1 土建及裝修工程 21,5556,68214,873 2.2 機(jī)電設(shè)備安裝工程 9,8103,4346,377 3.0 前期費(fèi)用前期費(fèi)用 2,2861,1431,143 4.0 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi) 94

22、1470470 5.0 開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi) 1,001650350 6.0 紅線內(nèi)、外工程成本紅線內(nèi)、外工程成本 1,4852081,277 7.0 靜態(tài)投資總額靜態(tài)投資總額 40,67016,17924,491 9.0 累計(jì)投資總額累計(jì)投資總額 16,17940,670 10.0 資金投放比例資金投放比例 100.0%39.78%60.22% 10.0 累計(jì)資金投放比例累計(jì)資金投放比例 39.78%100.00% 資料來源：大公研究部 其資金運(yùn)作方式如下：投資方自籌的自有資金全部用于前期投資，同時(shí)，尚有資金缺 口時(shí)，則通過銀行貸款予以解決。需貸款 24,491 萬元。 本項(xiàng)

23、目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要由利息費(fèi)用構(gòu)成。利息費(fèi)用的計(jì)算參照建設(shè)部發(fā)布的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假定貸款發(fā)生在當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年 計(jì)算，還貸當(dāng)年按年末償還，照全年計(jì)息，即：每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年 借款額2）貸款年利息。 本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率 6.12%，版權(quán)包括其中包括銀行的手續(xù)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)系 數(shù)約 20%，鑒于銀行利率已開始下調(diào)，估計(jì)數(shù)年后融資成本還將進(jìn)一步下降。據(jù)此，假定 建設(shè)期內(nèi)貸款利率維持 7.34%不變，維持整個(gè)經(jīng)營期。 2.3 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息 10,783 萬元，至項(xiàng)目開始后第 10 年還清，詳見附表貸款還 本付息

24、估算表。 表表 2-6貸款還本付息估算表貸款還本付息估算表 第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年第第 7 年年第第 8 年年第第 9 年年第第 10 年年第第 11 年年第第 12 年年 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目合計(jì)合計(jì)2006 年年2007 年年2008 年年2009 年年2010 年年2011 年年2012 年年2013 年年2014 年年2015 年年2016 年年2017 年年 1.0 貸款及還本利息貸款及還本利息 -25,3902,7641,1181,1031,0771,040993932857- 1.1 期初貸款本息累計(jì) - 1.1.1 本金

25、 24,49123,12920,47417,55414,41311,0337,3953,481- 1.1.2 利息 899 1.2 本期貸款 24,491-24,491- 1.3 本期應(yīng)計(jì)利息 10,783-8992,7641,1181,1031,0771,040993932857 2.0 償還貸款本息的資償還貸款本息的資 金來源金來源 35,2748994,1263,7734,0224,2184,4204,6314,8464,33800 3.0 本年本金償還本年本金償還 24,4911,3622,6552,9193,1413,3803,6383,9143,481- 4.0 本年利息支付本年利

26、息支付 10,7838992,7641,1181,1031,0771,040993932857- 5.0 還本付息合計(jì)還本付息合計(jì) 35,2748994,1263,7734,0224,2184,4204,6314,8464,338- 本年年利率 7.34%7.34%7.34%7.34%7.34%7.34%7.34%7.34%7.34%7.34% 資料來源：大公研究部 第三部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析第三部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 3.1 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)前提經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)前提 本評(píng)估報(bào)告使用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和假設(shè)條件是綜合本項(xiàng)目同類型或者周邊地區(qū)相近項(xiàng)目的 基本狀況，結(jié)合市場調(diào)查所確定。運(yùn)用科學(xué)評(píng)估方法

27、進(jìn)行測算，并予以一定的保險(xiǎn)系數(shù)， 提出具體建議。 3.1.1 開發(fā)期限的假定開發(fā)期限的假定 按照國家有關(guān)規(guī)定，寫字樓的有償經(jīng)營期限為 50 年，本項(xiàng)目則根據(jù)實(shí)際情況按照 2 年建設(shè)期和 30 年經(jīng)營期進(jìn)行計(jì)算。 3.1.2 物業(yè)出租須繳納的稅費(fèi)物業(yè)出租須繳納的稅費(fèi) 本項(xiàng)目經(jīng)營稅費(fèi)包括寫字樓經(jīng)營稅費(fèi)和客運(yùn)運(yùn)營稅費(fèi)，詳細(xì)收費(fèi)比率和收費(fèi)金額，請(qǐng) 參照附表經(jīng)營收入及經(jīng)營稅金預(yù)測表。 3.1.3 客運(yùn)運(yùn)營成本客運(yùn)運(yùn)營成本 本項(xiàng)目運(yùn)營成本的收入與支出，是以當(dāng)前的市場物價(jià)水平以及同行業(yè)同檔次物業(yè)的維 護(hù)保養(yǎng)和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作參考而設(shè)定。本項(xiàng)目客運(yùn)運(yùn)營成本按經(jīng)營收入的 45%計(jì)算。 本項(xiàng)目客運(yùn)運(yùn)營成本支出項(xiàng)目包括

28、有：寫字樓及車場管理費(fèi)、管理費(fèi)總收入、設(shè)備裝 修更新費(fèi)用、薪金及福利、機(jī)電設(shè)備維修及保養(yǎng)、中央空調(diào)及能源費(fèi)用等。 3.1.4 寫字樓招商費(fèi)用寫字樓招商費(fèi)用 根據(jù)本項(xiàng)目所在地區(qū)商用寫字樓大廈的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)個(gè)別物業(yè)管理公司初步 了解，暫按經(jīng)營收入的 10.0%統(tǒng)計(jì)計(jì)算。 3.1.5 土地增值稅土地增值稅 根據(jù)目前國家的土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，本項(xiàng)目如整體轉(zhuǎn)讓需繳交一定數(shù)額的 土地增值稅，但是由于國家或惠州市目前尚未有對(duì)商用大廈類型的物業(yè)真正實(shí)施和征收該 稅項(xiàng)，而且投資界對(duì)該稅項(xiàng)的設(shè)立仍然存有很大的異議，估計(jì)屆時(shí)調(diào)整的可能性較大，因 而在計(jì)算本項(xiàng)目的損益，評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，并沒有將其考慮在

29、內(nèi)。 3.1.6 所得稅所得稅 本項(xiàng)目在計(jì)算所得稅時(shí)，經(jīng)營期按照 30 年按直線折舊不留殘值的方式計(jì)算經(jīng)營成本。 本項(xiàng)目所得稅率按 33%計(jì)算，因此在計(jì)算項(xiàng)目所得稅時(shí)，在整個(gè)建設(shè)、經(jīng)營期內(nèi)共繳交所 得稅 6,274 萬元。 經(jīng)營所得稅在本項(xiàng)目今后的實(shí)際經(jīng)營管理當(dāng)中，由于開發(fā)成本的變化、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的增 加和經(jīng)營利潤的減少，所得稅的繳交亦會(huì)隨之進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，目前只是按照正常和標(biāo)準(zhǔn) 的計(jì)算方法予以統(tǒng)計(jì)。 3.1.7 其它支出其它支出 在本項(xiàng)目籌建期間，開發(fā)企業(yè)所承擔(dān)的項(xiàng)目籌建費(fèi)用作為項(xiàng)目開辦費(fèi)已經(jīng)納入了開發(fā) 成本，因此在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析時(shí)不再分列。 寫字樓在租賃過程中，部分銷售部裝修、銷售人員工資支

30、出等費(fèi)用中抵扣，原則上與 寫字樓日常維修管理費(fèi)用的收入與支出基本平衡，因而在效益分析時(shí)也不列出此兩項(xiàng)。 還包括售票系統(tǒng)信息服務(wù)費(fèi)、自用房產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、前期開辦費(fèi)等，計(jì) 算過程詳見損益表。 3.1.8 全部開發(fā)成本全部開發(fā)成本 表表 3-1本項(xiàng)目全部開發(fā)成構(gòu)成一覽表本項(xiàng)目全部開發(fā)成構(gòu)成一覽表 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金額金額 1.0 寫字樓招商費(fèi)用寫字樓招商費(fèi)用(10%)4,945 萬元萬元 2.0 寫字樓經(jīng)營稅費(fèi)寫字樓經(jīng)營稅費(fèi)9,479 萬元萬元 2.1 營業(yè)稅金2,473 萬元 2.2 營業(yè)稅附加247 萬元 2.3 防洪費(fèi)64 萬元 2.4 印花稅15 萬元 2.5 土地使用稅

31、746 萬元 2.6 房產(chǎn)稅5,934 萬元 3.0 客運(yùn)運(yùn)營成本客運(yùn)運(yùn)營成本(45%)62,444 萬元萬元 4.0 客運(yùn)運(yùn)營稅費(fèi)客運(yùn)運(yùn)營稅費(fèi)7,812 萬元萬元 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金額金額 4.1 營業(yè)稅金6,938 萬元 4.2 營業(yè)稅附加694 萬元 4.3 防洪費(fèi)180 萬元 5.0 設(shè)備更新及項(xiàng)目管理費(fèi)設(shè)備更新及項(xiàng)目管理費(fèi)22,800 萬元萬元 5.1 設(shè)備裝修更新費(fèi)用10,800 萬元 5.2 站場使用費(fèi)(管理費(fèi))12,000 萬元 6.0 售票系統(tǒng)信息服務(wù)費(fèi)售票系統(tǒng)信息服務(wù)費(fèi)5,749 萬元萬元 7.0 自用房產(chǎn)稅自用房產(chǎn)稅6,197 萬元萬元 8.0 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)6

32、10 萬元萬元 9.0 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用10,783 萬元萬元 10.0 前期開辦費(fèi)前期開辦費(fèi)500 萬元萬元 11.0 殘值處理殘值處理1,940 萬元萬元 12.0 投資成本折舊投資成本折舊40,670 萬元萬元 13.0 所得稅所得稅(33%)6,274 萬元萬元 合計(jì)合計(jì)180,205 萬元萬元 資料來源：大公研究部 表表 3-2經(jīng)營收入及經(jīng)營稅金預(yù)測表（一）經(jīng)營收入及經(jīng)營稅金預(yù)測表（一） 第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年第第 7 年年第第 8 年年第第 9 年年第第 10 年年第第 11 年年第第 12 年年第第 13 年年 序號(hào)序

33、號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱單位租金單位租金合計(jì)合計(jì) 2006200720082009201020112012201320142015201620172018 1.0 寫字樓租金收入寫字樓租金收入萬元萬元 49,4501,249.261,561.581,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.68 1.1 平均租金(元/m2) 68.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.0 1.2 建筑面積(平方米) 25,51625,51625,51625,51625,51

34、625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,516 1.3 出租率 %60%75%80%80%80%80%80%80%80%80%80% 2.0 客運(yùn)收入客運(yùn)收入 138,7654,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.49 2.1 年總客流量萬人 35,7701,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.5 2.2 平均票價(jià)

35、 61622.022.022.022.022.022.022.022.022.022.022.0 2.3 票房收入 786,94028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.0 2.4 客運(yùn)代理費(fèi) 71,3612,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.6 2.5 站務(wù)費(fèi) 33,9821,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,2

36、13.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.6 2.6 車輛停放費(fèi) 6,132219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0 2.7 安全檢查費(fèi) 1,53354.7554.854.854.854.854.854.854.854.854.854.8 2.8 車輛清洗費(fèi) 3,066109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5 2.9 油站及相關(guān)收益 13,440480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.

37、0480.0480.0480.0 3.0 租賃總收入合計(jì)租賃總收入合計(jì) 188,2155,874.756,187.076,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.17 4.0 寫字樓經(jīng)營稅金及寫字樓經(jīng)營稅金及 附加附加 17.66%9,479-245.50300.65319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04 4.1 營業(yè)稅金 5.0%2,4736278838383838383838383 4.2 營業(yè)稅附加 0.5%24768888

38、888888 4.3 防洪費(fèi) 0.13%641.62.02.22.22.22.22.22.22.22.22.2 4.4 印花稅 0.03%150.40.50.50.50.50.50.50.50.50.50.5 4.5 土地使用稅8 元 7462525252525252525252525 4.6 房產(chǎn)稅 12.00%5,934150187200200200200200200200200200 5.0 客運(yùn)運(yùn)營稅金及附客運(yùn)運(yùn)營稅金及附 5.63%7,812-260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41 序號(hào)序號(hào)

39、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱單位租金單位租金合計(jì)合計(jì) 第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年第第 7 年年第第 8 年年第第 9 年年第第 10 年年第第 11 年年第第 12 年年第第 13 年年 2006200720082009201020112012201320142015201620172018 加加 5.1 營業(yè)稅金 5.0%6,938231231231231231231231231231231231 5.2 營業(yè)稅附加 0.5%6942323232323232323232323 5.3 防洪費(fèi) 0.13%1806.06.06.06.06.06.06

40、.06.06.06.06.0 6.0 經(jīng)營稅金及附加合經(jīng)營稅金及附加合 計(jì)計(jì) 23.29%17,292505.91561.07579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45 資料來源：大公研究部 表表 3-3經(jīng)營收入及經(jīng)營稅金預(yù)測表（二）經(jīng)營收入及經(jīng)營稅金預(yù)測表（二） 第第 14 年年第第 15 年年第第 16 年年第第 17 年年第第 18 年年第第 19 年年第第 20 年年第第 21 年年第第 22 年年第第 23 年年第第 24 年年第第 25 年年第第 26 年年第第 27 年年第第 28 年年第第 29 年年第第 30

41、年年第第 31 年年第第 32 年年 2019 年年2020 年年2021 年年2022 年年2023 年年2024 年年2025 年年2026 年年2027 年年2028 年年2029 年年2030 年年2031 年年2032 年年2033 年年2034 年年2035 年年2036 年年2037 年年 1,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,665.681,6

42、65.68 68.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.068.0 25,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,51625,516 80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80% 4,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,62

43、5.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.494,625.49 1,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.51,277.5 22.022.022.022.022.022.022.022.022.022.022.022.022.022.02

44、2.022.022.022.022.0 28,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.028,105.0 2,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62,548.62

45、,548.6 1,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.61,213.6 219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0219.0 54.854.854.854.854.854.854.854.854.854.854.854.854.854.854.854.

46、854.854.854.8 109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5109.5 480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0480.0 6,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.

47、176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.176,291.17 319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04319.04 83838383838383838383838383838383838383 8888888888888888888 2.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.22.2 0.50.50.5

48、0.50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.5 25252525252525252525252525252525252525 200200200200200200200200200200200200200200200200200200200 260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41260.41 231231231231231231231231231231231231231

49、231231231231231231 第第 14 年年第第 15 年年第第 16 年年第第 17 年年第第 18 年年第第 19 年年第第 20 年年第第 21 年年第第 22 年年第第 23 年年第第 24 年年第第 25 年年第第 26 年年第第 27 年年第第 28 年年第第 29 年年第第 30 年年第第 31 年年第第 32 年年 2019 年年2020 年年2021 年年2022 年年2023 年年2024 年年2025 年年2026 年年2027 年年2028 年年2029 年年2030 年年2031 年年2032 年年2033 年年2034 年年2035 年年2036 年年20

50、37 年年 23232323232323232323232323232323232323 6.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.06.0 579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45579.45 資料來源：大公研究部 3.2 項(xiàng)目盈利能力分析項(xiàng)目盈利能力分析 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 方法與參數(shù)（第二版），參照

51、我國的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)自 有資金投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為內(nèi)部收益率（irr）、凈現(xiàn)值（npv）、獲 利指數(shù)（pi）及投資回收期（pp）。 下面就本項(xiàng)目基本方案給出計(jì)算指標(biāo)的情況。詳情參見附表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部 投資）。 經(jīng)濟(jì)效益分析的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)選定 3.2.1 內(nèi)部收益率（內(nèi)部收益率（irr） 內(nèi)部收益率（irr）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于 0 時(shí)的折 現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng) irr 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由附表項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金 流量表計(jì)算可得： 本項(xiàng)目所

52、得稅前內(nèi)部收益率為：8.92% 本項(xiàng)目所得稅后內(nèi)部收益率為：6.10% 3.2.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（npv） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（npv）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè) 期初的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 時(shí)的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營風(fēng) 險(xiǎn)程度、經(jīng)營目標(biāo)和要求，一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現(xiàn)率。 本項(xiàng)目以銀行貸款利率加風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) 8%作為貼現(xiàn)率。 本項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：491 萬元 本項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：864 萬元 詳

53、見附表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表。 3.2.4 投資回收期（投資回收期（pp） 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期指達(dá)到累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零的年份所需時(shí)間，此項(xiàng)計(jì)算，只考 慮到了貸款的利息，而沒有考慮到自有資金的利息回收。 本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期約為 15.56 年，動(dòng)態(tài)投資回收期約為 26.32 年，詳見附表項(xiàng) 目現(xiàn)金流量表。 表表 3-4本項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總一覽表本項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總一覽表 利潤總額14,284 萬元 稅后利潤8,010 萬元 投資收益率 4.45% 年平均收益267 萬元 年度資產(chǎn)收益率 0.15% 所得稅前凈現(xiàn)值491 萬元 所得稅后凈現(xiàn)值-864 萬元0 所得稅前內(nèi)部收益率 8.92% 所得稅后內(nèi)部收

54、益率6.10%8% 靜態(tài)投資回收期15.56 年 動(dòng)態(tài)投資回收期26.32 年 資料來源：大公研究部 表表 3-5項(xiàng)目損益表（一）項(xiàng)目損益表（一） 第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年第第 7 年年第第 8 年年第第 9 年年第第 10 年年第第 11 年年第第 12 年年第第 13 年年 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱合計(jì)合計(jì)2006 年年2007 年年2008 年年2009 年年2010 年年2011 年年2012 年年2013 年年2014 年年2015 年年2016 年年2017 年年2018 年年 1.0 經(jīng)營收入經(jīng)營收入 188,215-5

55、,8756,1876,2916,2916,2916,2916,2916,2916,2916,2916,291 1.1 寫字樓租金收入 49,450-1,2491,5621,6661,6661,6661,6661,6661,6661,6661,6661,666 1.2 客運(yùn)收入 138,765-4,6254,6254,6254,6254,6254,6254,6254,6254,6254,6254,625 2.0 寫字樓招商費(fèi)用寫字樓招商費(fèi)用 (10%)4,945-125156167167167167167167167167167 3.0 寫字樓經(jīng)營稅費(fèi)寫字樓經(jīng)營稅費(fèi) 9,479-24530131

56、9319319319319319319319319 3.1 營業(yè)稅金 2,473-6278838383838383838383 3.2 營業(yè)稅附加 247-68888888888 3.3 防洪費(fèi) 64-22222222222 3.4 印花稅 15-00000000000 3.5 土地使用稅 746-2525252525252525252525 3.6 房產(chǎn)稅 5,934-150187200200200200200200200200200 4.0 客運(yùn)運(yùn)營成本客運(yùn)運(yùn)營成本(45%) 62,444-2,0812,0812,0812,0812,0812,0812,0812,0812,0812,081

57、2,081 5.0 客運(yùn)運(yùn)營稅費(fèi)客運(yùn)運(yùn)營稅費(fèi) 7,812-260260260260260260260260260260260 5.1 營業(yè)稅金 6,938-231231231231231231231231231231231 5.2 營業(yè)稅附加 694-2323232323232323232323 5.3 防洪費(fèi) 180-66666666666 6.0 設(shè)備更新及項(xiàng)目管理設(shè)備更新及項(xiàng)目管理 費(fèi)費(fèi) 22,800660660660660660660660660660660760 6.1 設(shè)備裝修更新費(fèi)用 10,800360360360360360360360360360360360 6.2 站場使用

58、費(fèi)(管理費(fèi)) 12,000300300300300300300300300300300400 7.0 售票系統(tǒng)信息服務(wù)費(fèi)售票系統(tǒng)信息服務(wù)費(fèi) 5,749192192192192192192192192192192192 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱合計(jì)合計(jì) 第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年第第 7 年年第第 8 年年第第 9 年年第第 10 年年第第 11 年年第第 12 年年第第 13 年年 2006 年年2007 年年2008 年年2009 年年2010 年年2011 年年2012 年年2013 年年2014 年年2015 年年2016 年年2

59、017 年年2018 年年 8.0 自用房產(chǎn)稅自用房產(chǎn)稅 6,197207207207207207207207207207207207 9.0 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 6102020202020202020202020 10.0 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 10,783-8992,7641,1181,1031,0771,040993932857- 11.0 前期開辦費(fèi)前期開辦費(fèi) 500100100100100100 12.0 殘值處理殘值處理 1,940162162162162162162162162162162162 13.0 投資成本折舊投資成本折舊 40,6701,3561,3561,3561,3561

60、,3561,3561,3561,3561,3561,3561,356 14.0 投資成本累計(jì)折舊投資成本累計(jì)折舊 1,3562,7114,0675,4236,7788,1349,49010,84512,20113,55714,912 15.0 利潤總額利潤總額 14,284-999-2,297-426-335-309-173-125-6411868868768 16.0 所得稅所得稅(33%) 6,274-4286286253 17.0 稅后利潤稅后利潤 8,010-999-2,297-426-335-309-173-125-647581581514 18.0 投資收益率投資收益率 4.45%