1、第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 第八章 與房地產開發(fā)有關的其它管理 第一節(jié)第一節(jié) 房地產開發(fā)項目管理房地產開發(fā)項目管理 二、房地產項目實行資本金制度二、房地產項目實行資本金制度 國家規(guī)定，對各種經營性投資項目，包括 國有單位的基本建設、技術改造、房地產開發(fā) 項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的 項目必須首先落實資本金才能進行建設。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （一）項目資本金的概念（一）項目資本金的概念 投資項目資本金，是指在投資項目總投資 中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說 是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金 的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例 依法享有所有制權益，

2、也可轉讓其出資，但不 得以任何方式抽出。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （二）項目資本金的出資方式（二）項目資本金的出資方式 項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以 用實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權 出資，但必須經過有資格的資產評估機構依照 法律、法規(guī)評估作價，不得高估或低估。 以工業(yè)產權，非專利技術作價出資的比例 不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采 用高新技術成果有特別規(guī)定的除外。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （三）房地產項目資本金（三）房地產項目資本金 房地產開發(fā)經營管理條例規(guī)定：“房 地產開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金 占 項 目 總 投 資 的 比 例 不 得

3、 低 于 2 0 % ” 。 （30%-35%）。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 第三節(jié)第三節(jié) 房地產稅收管理房地產稅收管理 一、房地產稅及其功能一、房地產稅及其功能 （一）房地產稅的含義（一）房地產稅的含義 稅收是國家依據(jù)法律規(guī)定，強制地對經濟單 位和個人無償征收購的實物或貨幣，是國家憑 借政治權力參與國民收入分配和再分配的一種 手段。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 賦稅的種類很多，區(qū)分不同稅種類別的主要標志是征稅 對象。 征稅對象按性質一般可劃分為： 對收入額征稅； 對所得額征稅； 對財產的征稅。 其中財產稅是指對納稅人所有的動產或不動產所征收的稅。 房地產屬于不動產，房地產稅是以房地

4、產為課稅對象的財 產稅。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 二、房地產稅收標準及企業(yè)稅收負擔二、房地產稅收標準及企業(yè)稅收負擔 （二）房地產企業(yè)稅收負擔（二）房地產企業(yè)稅收負擔 房地產企業(yè)所得負擔率= 100% 企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)是納稅人的應納稅所得額，納稅人 每一納稅年度的收入總額(包括營業(yè)外收入)減除成本、費用、 國家允許在所得稅前列支的稅金和其他扣除項目，以及營業(yè)外 支出后，其余額即為應納稅所得額，并實行統(tǒng)一稅率，即所有 企業(yè)稅率均為33%(其中3%為地方稅)。 )(實現(xiàn)利潤房地產企業(yè)所得 所得稅房地產企業(yè)實際繳納的 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 第四節(jié)第四節(jié) 我國現(xiàn)行房地產稅我國現(xiàn)行房

5、地產稅 我國現(xiàn)行房地產稅有房產稅、城鎮(zhèn)土地使用 稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。 緊密相關的稅有固定資產投資方向調節(jié)稅、 營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè) 所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印 花稅。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 一、房產稅一、房產稅 房產稅是以房產為課稅對象，向產權所有人 征收的一種稅。 （一）納稅人（一）納稅人 凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人都 是房產稅的納稅人。 （二）課稅對象的征稅范圍（二）課稅對象的征稅范圍 課稅對象是房產。房產稅的征稅范圍為城市、 縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農村。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （三）課稅依據(jù)（三）課稅依據(jù)

6、 對于非出租的房產，以房產原值一次減除 10%-30%后的余值為計稅依據(jù)計算繳納。 對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依 據(jù)。 （四）稅率（四）稅率 采用比例稅率。按房產余值計征的，稅率為 1.2%；按房產租金收入計征的，稅率為12%。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （五）納稅地點和納稅期限（五）納稅地點和納稅期限 1、納稅地點 在房產所在地繳納。 2、納稅期限 按年計征,分期繳納。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （六）減稅、免稅（六）減稅、免稅 1、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。但是，上述單位的出 租房產以及非自身業(yè)務使用的生產、經營用房，不屬于免稅范 圍。 2、由國家財政部門撥

7、付事業(yè)經費的單位自用房產。 3、宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產。但其附設的營業(yè)用房及 出租的房產，不屬于免稅范圍。 4、個人所有非營業(yè)用房產。 5、經財政部批準免稅的其他房產。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 二、城鎮(zhèn)土地使用稅二、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使 用稅)是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象。向擁有 土地使用權的單位和個人征收的一種稅。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （一）納稅人（一）納稅人 納稅人是擁有土地使用權的單位和個人。 （二）課稅對象和征稅范圍（二）課稅對象和征稅范圍 土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 征收。征稅對象是上述范圍內的土地和集體所 有的土地。 第

8、八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （三）計稅依據(jù)（三）計稅依據(jù) 計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。 （四）適用稅額和應納稅額的計算（四）適用稅額和應納稅額的計算 采用分類分級的幅度定額稅率。 每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次： (1)大城市0.5至10元； (2)中等城市0.4至8元； (3)小城市0.3至6元； (4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2至4元。 隨著時間的推移，一些地方已在次基礎上分別乘3倍。 年應納稅額=應稅土地面積(平方米)適用稅率 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （五）納稅地點和納稅期限（五）納稅地點和納稅期限 1、納稅地點 土地使用稅由土地所在的稅務機關征收。 2、納稅

9、期限 土地使用稅按年計算，分期繳納。 （六）減稅、免稅（六）減稅、免稅 1、政策性免稅 2、由地方確定的免稅 3、困難性及臨時性減免稅 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 三、耕地占用稅三、耕地占用稅 耕地占用稅是對占用耕地從事非農業(yè)生產建設的單 位和個人征收的一種稅。 （一）納稅人（一）納稅人 凡占用耕地建房或者從事其他非農業(yè)建設的單位和 個人，都是耕地占用稅的納稅人。 包括國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、 事業(yè)單位，農村居民和其他居民。 對于農民家庭占用耕地建房的，家庭成員中除未成 年人和沒有行為能人的人外，都可為耕地占用稅的納 稅人。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （二）課稅對象和

10、征稅范圍（二）課稅對象和征稅范圍 耕地占用稅的征稅對象，是占用耕地從事其 他非農業(yè)建設的行為。 耕地占稅范圍，包括國家所有和集體所有的 耕地，耕地是指用于種植農作物的土地，占用 前3年內用于種植農作物的土地，也視為耕地。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （三）稅率和適用稅額（三）稅率和適用稅額 耕地占用稅實行定額稅率。具體分4個檔次： 1、以縣為單位(下同)，人均耕地在1畝以下(含1畝)的地 區(qū)，每平方米為2元至10元； 2、人均耕地在1至2畝(含2畝)的地區(qū)，每平方米為1.6元 至8元； 3、人均耕地在2至3畝(含3畝)的地區(qū)，每平方米為1.3元 至6.5元； 4、人均耕地在3畝以上的地區(qū)，

11、每平方米為1元至5元。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （四）計稅依據(jù)（四）計稅依據(jù) 耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計 稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計算征收。 （五）加成征稅（五）加成征稅 （六）減稅、免稅（六）減稅、免稅 1、減稅范圍 2、免稅范圍 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （七）納稅環(huán)節(jié)和納稅期限（七）納稅環(huán)節(jié)和納稅期限 耕地占用稅的納稅環(huán)節(jié)，是在各級人民政府依法批 準單位和個人占用耕地后，土地管理部門發(fā)放征(占) 用土地通知書和劃撥用地之前、由土地管理部門將批 件及時抄送所在地的稅務征收機關，由征收機關通知 納稅人在規(guī)定的時間內到指定地點繳納稅款或辦理減 免稅手續(xù)，土地管理部門

12、憑完稅收據(jù)或減免稅憑證發(fā) 放用地批準文件。用地單位和個人在規(guī)定期限內沒有 納稅的，土地管理部門應暫停其土地使用權。 耕地占用稅的納稅期限為30天。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 四、土地增值稅四、土地增值稅 土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及 地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的 一種稅。 （一）納稅人（一）納稅人 凡有償轉讓國有土地使用權、地土建筑物 及其他附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收 入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （二）征稅范圍（二）征稅范圍 土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、 地上建筑物及其他附著物。 轉讓房地產是指轉讓國有土地使

13、用權、 地上建筑物和其他附著物產權的行為。不包 括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產的 行為。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （三）課稅對象和計稅依據(jù)（三）課稅對象和計稅依據(jù) 土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產 所取得的土地增值額。 土地增值稅以納稅人有償轉讓房地產所取 得的土地增值額為計稅依據(jù)。 土地增值額土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得為納稅人轉讓房地產所取得 的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （四）稅率和應納稅額的計算（四）稅率和應納稅額的計算 土地增值稅實行四級超額累進稅率，速算公式： 土地增值額未超過扣除項

14、目金額50%的 應納稅額土地增值額30% 土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的 應納稅額土地增值額40%-扣除項目5% 土地增值額超過扣除項目金額l00%，未超過200%的 應納稅額土地增值額50%-扣除項目15% 土地增值額超過扣除項目金額200%的 應納稅額土地增值額60%-扣除項目金額35% 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （五）扣除項目（五）扣除項目 土地增值稅的扣除項目為： 1、取得土地使用權時所支付的金額： 2、土地開發(fā)成本、費用； 3、建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的 評估價格； 4、與轉讓房地產有關的稅金 5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。 第八章與房地

15、產開發(fā)有關其它管理 （六）減稅、免稅（六）減稅、免稅 1、納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額 未超過扣除金額20%的。 2、因國家建設需要而被政府征用的房地產。 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要搬遷，由 納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （七）征收管理（七）征收管理 土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產合同簽 訂之日起7日內。 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取 得的收入，可以預征土地增值稅，待該項目全 部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （八）其他規(guī)定（八）其他規(guī)定 (1)1994年1月1日以前簽訂的房地產轉

16、讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均 免征土地增值稅。 (2)1994年1月1日以前已簽訂房地產開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金 進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產的，免征土地增值 稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為淮。 (3)對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產項門，其房地 產在上述五年免稅期以后首次轉讓的。經所在地財政、稅務部門審核，并 報財政部、國家稅務總局核準，可以適當延長免稅期限。 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報 核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5 年的，減半征收土地增

17、值稅。居住來滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 五、契稅五、契稅 契稅是在土地、房屋不動產所有權發(fā)生轉移時，按 當事人雙方訂立契約等時對產權人征收的一種稅。 （一）納稅人（一）納稅人 在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單 位和個人為納稅人。 轉移土地、房屋權屬是指下列行為： 1、國有土地使用權出讓； 2、土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換； 3、房屋買賣； 4、房屋贈與； 5、房屋交換。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 下列方式視同為轉移土地、房屋權屬，予以 征稅： 1、以土地、房屋權屬作價投資、入股； 2、以土地、房屋權屬抵債； 3、以獲獎方式承受

18、土地、房屋權屬； 4、以預購方式或者預付集資建房款方式承受土 地、房屋權屬。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （二）課稅對象（二）課稅對象 契稅的征稅對象是發(fā)生產權轉移變動的土地、房屋。 （三）稅率（三）稅率 契稅的稅率為3%-5%。 （四）計稅依據(jù)（四）計稅依據(jù) 契稅的依據(jù)是房屋產權轉移時雙方當事人簽訂的契約 價格。 土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用 權、房屋的價格的差額。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （五）納稅人環(huán)節(jié)和納稅期限（五）納稅人環(huán)節(jié)和納稅期限 契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務發(fā)生以后，辦 理契證或房屋產權證之前。按照契稅暫行條 例，由承受人自轉移合同簽定之日起10日后

19、辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機關核定的期限 內繳納稅款。 （六）減稅、免稅（六）減稅、免稅 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 六、相關稅收六、相關稅收 （一）固定資產投資方向調節(jié)稅（一）固定資產投資方向調節(jié)稅 固定資產投資方向調節(jié)稅是對單位和個人用于固定資產投資的各種資金征 收的一種稅。 在中國境內進行固定資產投資的單位和個人，為固定資產投資方向調節(jié)稅 的納稅人。 投資方向調節(jié)稅以在我國境內所有用于固定資產投資的各種資金為課稅對 象。 投資方向調節(jié)稅根據(jù)國家產業(yè)政策和經濟規(guī)模實行差別稅率，具體適用稅 率為0%、5%、10%、15%、30%五個檔次。 對經濟適用房，不論是房地產開發(fā)企業(yè)還是其他企事業(yè)

20、單位的建設投資， 一律按零稅率項目對待。 投資方向調節(jié)稅以固定資產投資項目實際完成的投資額為計稅依據(jù)。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （二）營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加（二）營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加 營業(yè)稅是對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單 位和個人開征的一種稅。 城市維護建設稅(以下簡稱城建稅)是隨增值稅、消費稅和營 業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。 教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教 育的一種特別目的稅。 銷售不動產的營業(yè)稅稅率為5%。 城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同， 稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個檔

21、次。 教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3%。 營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加通常也稱作“兩稅 一費”。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （三）企業(yè)所得稅（三）企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對企業(yè)在一定期間(通常為1年)內取得的生產經營所得和其 他所得征收的一種稅。 企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國境內除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外 的實行獨立核算的企業(yè)或者組織。 企業(yè)所得稅實行33%的比例稅率、對年應納稅所得額在3萬元以下的企業(yè)， 暫按18%的稅率征收，對年應納稅所得額在3萬元至10萬元的企業(yè)，暫按27% 的稅率征收所得稅。 應納稅所得額每個納稅年度的收入總額-準予扣除項目的金額 納稅人收入總

22、額包括在中國境內、境外取得的收入。 準予扣除的項目是指與納稅人取得收入有關的成本、費用和損失。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （四）外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅（四）外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅是對中國境內外商 投資企業(yè)和外國企業(yè)的生產、經營所得和其他所得征 收的一種稅。 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實行30%的比例稅率。 另按應納稅所得額征收3%的地方所得稅。應納稅所得 額為每一納稅年度的收入總額減除成本、費用以及損 失后的余額。 減按0%、10%、15%、15%至20%、24%的稅率征收企業(yè) 所得稅。 第八章與房地產開發(fā)有關其它管理 （五）印花稅（五）印花稅 印花稅是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等 行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。 印花稅的納稅人為在中國境內書立領受稅法規(guī)定應稅憑證的 單位和個人。 印花稅的征收范圍主要是經濟活動中最普遍、最大量的各種 商事和產權憑證。 印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。 對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，都采用比例稅率。稅 率共分5檔