1、昆明土地交易市場研究/概述 所謂土地交易，即國家以土地所有者的身份，將土地使用權按規劃要求和投資計劃及使用年限，出讓給 土地使用者或開發商，交易方式主要以招、拍、掛三種形式進行。 2009年昆明全年土地出讓6257.05畝，成交5781.52畝，出讓114宗，成交74宗，交易金額 668017.341萬元，其中71宗以底價成交，就上半年而言，實際交易金額303494.648萬元，成交 2897.821畝，成交42宗，均以底價成交；而2010年上半年則出讓4746.219畝，成交3954.433畝，出讓 57宗，成交51宗，實際交易金額648988.786萬元，其中43宗以底價成交。 p縱觀昆明

2、市2010年前半年 土地交易市場狀況，與2009 年成交量相比，成交面積已達 到68.4%，交易金額已達到 97.2%，與去年同期成交量比 較，成交面積增長36.4%。可 見，今年昆明市土地交易市場 較為活躍，成交增幅較大，總 體呈上升態勢。 數據來源：國土資源局網 除了2009年2月出現零成交、10月、12月成交量偏少外，逐步呈 緩慢上升趨勢，這與當前國家的土地政策是分不開的。 昆明土地交易市場研究/概述 數據來源：國土資源局網 昆明土地交易市場研究/分布狀況 p 三環（含三環線）：北至金色大道(含)及北 辰大道(含)、東至東三環(含)、南至廣福路(含) 及昌宏路、西至海屯路(含)以內二環以

3、外區域； 本文依據成交土地分布狀況將昆明市成交土地劃分為以下八個個板塊區域作以分析研究： p 一環（含一環線）：北至一二 一大街(含)及環城北路(含)、東至 環城東路(含)、南至環城南路(含)、 西至西昌路(含)以內區域； p 二環（含二環線）：北至二環 北路街(含)、東至二環東路(含)、 南至二環南路(含)、西至二環西 路(含)以內一環以外區域； p 三環以外：即三環線以外區域； p 經開區：即昆明國家經濟開發區區域； p 高新區：即昆明高新技術開發區區域； p 呈貢：即呈貢縣區域； p 海口：即海口鎮區域； 經開區 一環 二環 三環 呈貢 海口 高新區 海屯路 金色大道 北辰大道 東三環

4、廣福路 二環南路 二環北路 二環西路 二環東路 環城西路 環城南路 環城東路 環城北路 區域分布示意圖 市區遠郊近郊 昆明土地交易市場研究/分布狀況 數據來源：國土資源局網 n2009年交易土地主要以三 環以外為主，經開區、高新 區次之，一環、二環相對較 少，一環最少，僅有一宗。 2009年各板塊區域成交土地信息如下： u 一環：1宗，9.6畝； u 二環：3宗，87.3畝； u 三環：11宗，357.8畝； u 三環以外：23宗，2469.6畝； u 經開區：14宗，1517.5畝； u 高新區：12宗，732.7畝； u 呈貢： 7宗，628.4畝； u 海口：3宗，138.3畝； 昆明土

5、地交易市場研究/分布狀況 2010年上半年各板塊區域成交土地信息如下： u 一環：2宗，28.8畝； u 二環：4宗，318畝； u 三環：10宗，277畝； u 三環以外：7宗，690.6畝； u 經開區：4宗，517.3畝； u 高新區：4宗，310.6畝； u 呈貢： 20宗，1812.8畝； u 海口：無； 數據來源：國土資源局網 2010年上半年成交土地以呈貢 區域為主，其次為三環以外、 經開區，三環以內區域均較少， 海口則為0成交。 F昆明市土地出讓放量呈上升趨勢； F就今年上半年放量分布圖來看，三環以外及呈貢是熱點區域； F大量的土地出讓，勢必導致房地產開發市場將較2009年更為

6、激烈 些； 啟示一： 昆明土地交易市場研究/出讓性質 數據來源：國土資源局網 昆明市2009年全年交易土地中，其中住宅類24宗、2178.9畝；商業類15宗、1014.4畝；工 業類22宗、1399.2畝；其他類13宗、1139.9畝。 昆明市2010年上半年交易土地中，住宅類10宗、630.2畝；商業類12宗、859.5畝；工業類18宗、 2189.4畝；其他類11宗、275.7畝。 p 2009年交易土地主要以住宅用地主，工業用地次之，其次為其他用地，商業用地則較少。 p 2010年上半年交易土地主要以工業用地為主，商業用地次之，其次為住宅用地，其他用地最少。 本文按不同用地性質分為住宅、

7、商業、工業、其他（倉儲、市政、科研、加油站等）四類。 昆明土地交易市場研究/出讓性質 按季度看不同用地性質的成交走勢，見下圖： p 商業用地成交量呈曲折性緩慢 上升趨勢，可見昆明的商業項目 前景較好。 p 住宅用地成交量呈明顯下降趨 勢，土地成交量較少，可見開發 商拿地較為謹慎，勢必引起房地 產開發項目的數量不足，這將直 接導致商品房銷售價格的上漲。 數據來源：國土資源局網 昆明土地交易市場研究/出讓性質 數據來源：國土資源局網 p 工業用地成交呈大幅上漲態勢， 這與目前昆明的產業經濟結構調整是 密切相關的。 p 其他用地成交量則無明顯走勢， 該類用地與前面三類用地的關聯度 較大，基本屬于相關

8、的配套項目用 地。 啟示二： F2009年1月至2010年6月交易土地主要以工業性用地為主，跟當前昆明整個產業經濟結 構調整是密切相關的； F住宅用地土地市場低糜，成交量不大，個別月份甚至出現零成交，未來房地產市場可能 出現供小于求的局面，在一定程度會助漲商品房價； F而商業類用地市場較住宅用地市場活躍得多，可見，廣大開發商看好商業項目前景； 昆明土地交易市場研究/成交價格 2009年昆明市土地成交易總額668017.341萬元，2010年上半年實際交易總額達648988.786萬元， 已逼近2009年全年的交易額度。 按不同用地性質比較各區域成交均價見下表： p 商業用地價格基本呈上升趨勢，

9、 市區范圍從一環順次遞減，郊區 則以呈貢范圍居高，甚至超過三 環以外區域。 p 住宅用地價格則無明顯上漲態 勢，市區范圍亦從一環順次遞減， 郊區以呈貢最高，遠遠超過去年 三環以外的成交價格，而接近今 年三環區域的成交價格，可見， 其上漲幅度很大。 數據來源：國土資源局網 昆明土地交易市場研究/成交價格 p 綜合用地以三環以外區域上 漲幅度很大，近20倍之多，郊 區呈貢范圍價格也出現較大幅 度上漲，近1倍，明顯帶有從 三環以外區域向郊區遞減的特 征，但各郊區價格則差異不大。 數據來源：國土資源局網 p 工業用地價格無明顯的區域 特征，呈貢和經開區則出現小 幅上漲，上漲幅度分別為近 30%、60%

10、，三環以外及高新 區甚至出現小副下降，可見工 業用地價格受市場波動影響較 小。 啟示三： F住宅用地因為個別區域區域出現零成交，總體成交量不大，無明顯的上漲勢頭，鑒于城市 化節奏的加快，住宅的需求量急劇上升，而目前市場供應量較為有限，相信未來一段時間內住 宅用地還是會出現小幅上漲，但因國家宏觀政策的調控，幅度不會很大； F綜合用地上漲幅度很大（近20倍），主要是因為位于官渡區矣六鄉五臘村民小組的宗地被 中石油以高出起拍價近5倍價收入囊中，但這只是個案，總體上綜合用地價格發展還是較為平穩。 F二、三環區域價格也大幅上升，開發商拿地成本加大，將帶動后續房地產開發市場銷售價 格的攀升； F 順應昆明

11、產業結構調整，經開區、高新區等工業板塊亦在加大投資、建設，從而帶動區域 內土地價格的上漲；呈貢區域土地價格均出現不同幅度上漲，最高漲幅近1倍； 昆明土地交易市場研究/交易狀況 2009年2月，位于昆明市北教場路67號，編號為J20089-0275的地塊發生流拍。 2010年6月，位于呈貢縣洛羊街道辦事處大、小新冊社區居委會，編號為J2009-085的地塊于2010年 6月因報名人數未達到7家而發生今年第一宗流拍。 從今年上半年交易土地競得者來看，昆明螺螄灣國際商貿城創業園開發有限公司是最大的拿地者，其 吸納土地均位于呈貢范圍內，共9宗，面積高達1461.185畝，占昆明市上半年土地交易量約37

12、%，其余各 競得者拿地比例不大，在此不作贅述，具體情況詳見下表： 數據來源：國土資源局網 昆明土地交易市場研究/交易狀況 一環 二環 三環 12 34 5 613 1415 16 昆明土地交易市場研究/交易狀況 以宗地序號標示2010年昆明市市區及近郊成交土地位置分布示意圖如左： p 市區范圍（三環以內）成交土地16宗，面積623.5 畝，為居住及商業用地，其中商業用地9宗、166畝， 住宅用地7宗、457.5畝，可見，主要以住宅用地為主。 p 近郊范圍成交7宗，690.6畝，為工業及其他用地， 其中工業用地2宗、89畝，其他用地5宗、501.6畝， 可見，主要以其他用地為主。 1718 19

13、22 23 數據來源：國土資源局網 昆明土地交易市場研究/交易狀況 昆明土地交易市場研究/交易狀況 昆明主城 海口 呈貢 經開區 高新區 120 2124 2628 數據來源：國土資源局網 以宗地序號標示2010年昆明市市區及近郊成交土地位置分布示意圖如左： p 遠郊范圍成交土地28宗2640.7畝，其中呈貢20宗1812.8畝、 經開區4宗517畝、高新區4宗310.9畝，而各區域工業用地面積分 別達1640.3畝、517畝、258畝，可見，遠郊范圍以呈貢區域為 主，且基本均以工業用地為主。 啟示四： F出現流拍幾率很小，但80%以上的土地均以底價成交，開發商拿地較為謹慎，對土地市 場持觀望

14、態度，可見昆明市土地交易市場化水平較低，競爭性不大，而部分開發商目前可能 仍有相當部分的土地儲備； F市區范圍交易土地主要為城中村改造項目，基本以住宅用地為主，量少價高，開發商因 承擔原地住戶的拆遷補償費用，故拿地成本遠高于三環以外區域及周邊板塊區域，所以土地 競得者多為經濟實力較強的地產商，如云南俊發鳳凰置業有限公司； F近郊范圍則主要以其他用地為主，基本以配套設施項目建設為主； F遠郊則以呈貢范圍成交量最大，且各區域均以工業用地為主； 土地出讓收益即“土地財政”，是預算外收入，是地方財政收入的來源之一，但在過內很多 城市，卻已成為財政收入的主要來源，成為經營城市發展的重要法寶。 p2008

15、年，受金融危機的影響，昆明乃至全國土地市場低糜。 p2009年，土地交易市場異常活躍，昆明又驚現“地王” ，昆明土地市場地價的上升，導致房價的急劇 上漲，房地產市場泡沫形成，需要采取相關措施來穩定土地交易市場。 舉例：如位于昆明市五華區五一路五福巷的9.56畝居住用地，被以16116萬元交易起價被俊 發地產拿下，成交單價達1685.77萬元，一舉成為09年昆明土地市場單價最貴的地王。 p2010年，延續2009年的增長勢頭，土地市場亦不夠穩定，而昆明眾多土地以起價成功交易，需要進一 步來規范土地交易市場。 相關政策盤點如下： 昆明土地交易市場研究/相關政策及法規 國家政策 時間措施要點 200

16、8.01.03 國務院：促進節約集約用地 閑置土地，特別是閑置房地 產用地要征收繳增值地價 。 2008.02.04國務院：發布土地調查條例 根據土地管理工作的需要， 每年進行土地變更調查，加 強土地的所有權和使用權管 理 。 昆明土地交易市場研究/相關政策及法規 國家政策 時間措施要點 2008.05.29 違反土地管理規定行為處 分辦法 土資源行政主管部門依法查處土地違法違規行為 。 2009.02.01建立經營權流轉市場進一步提出建立健全土地承包經營權流轉市場。 2009.03.24頒布新土地管理法 農村宅基地職能在集體居民內部流轉，宅基地進入公開市場 流轉不再適用范圍，集體土地的抵押和

17、流轉也受到一定程度 限制。 2009.08.10 進一步落實工業用地出讓 制度 明確政策，合理選擇工業用地招標拍賣掛牌出讓方;嚴格限定 協議范圍，規范工業用地協議出讓;強化執法監察，嚴格執行 工業用地出讓制度。 2009.09.01 嚴格建設用地管理、促進 批而未用土地利用 對取得土地后滿2年未動工的建設項目用地，應依照閑置土 地的處置政策依法處置，促進盡快利用，要求地方政府加強 建設用地批后監管，切實預防和防止未批即用、批而未征、 征而未供、供而未用等現象。 2009.09.26促進節約集約用地 強調閑置土地處置辦法，對閑置土地征收增值地價。促進節 約集約用地，提高土地利用率。 2009.1

18、1.10 國土部、發改委：限制用 地 規定商品住宅用地的宗地出讓面積不超過7公頃，中等城市 不超過14公頃，大城市不超過20公頃。 2009.12.17加強土地出讓收支管理 分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊 項目可以約定在兩年內全部繳清。首付不得低于全部土地出 讓款的50%，如果開發商拖欠土地出讓價款，不得參與新的 土地出讓交易。 2010.4.15 國土資源部：增加住房用 地供應量 2010年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130,其中中 小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量。 昆明土地交易市場研究/相關政策及法規 地方政策 時間措施要點 2008.05.

19、05 昆明市國有土地 使用權出讓收支 管理 征地和拆遷補償支出、土地開發支出、土地出讓業務支 出、國有土地收益基金支出、農業土地開發資金支出以 及其他屬于國土部門的支出，由財政部門依據預算（或 采用預撥方式）撥付給國土部門 2008.05.05 昆明市工業用地 招標拍賣掛牌出 讓 工業項目用地實行有底價招標拍賣掛牌出讓，出讓底價 應根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況集體決 策確定，其出讓底價或標底不得低于全國工業用地出 讓最低標準 2008.07.01 昆明市土地征收 管理暫行辦法 建設項目經批準征收土地的，市財政部門應當按照上年 度收繳征地管理費總額的70安排征收土地工作經費等 支出預

20、算，于當年1月份內將支出預算數的50%預撥給市 國土資源行政主管部門，作為本年度開展土地征收的前 期工作經費，剩余部分由市財政部門根據土地征收工作 進度及時足額撥付到市國土資源行政主管部門 2008.07.01 昆明市閑置土地 處置辦法 土地閑置1年以上不滿2年的，由國土資源行政主管部門 向土地使用權人送達土地閑置費繳款通知書，收取 土地閑置費；以劃撥方式取得的土地閑置滿1年的，按取 得該土地價款的15%收取閑置費；超過1年不滿2年的， 以取得該土地價款的20%的額度全年均攤后，按月計收 閑置費，閑置不足一個月的，按一個月計算 2009.7 提出云南橋頭堡 建設戰略 昆明產業經濟結構面臨重新調

21、整，而進一步加大了招商 引資力度； 啟示五： F強化了土地管理部門的職責，進一步規范了土地交易市場； F在一定程度上緩解土地價格、帶動房價上漲過快的現狀； F有效地打擊了開發商惡意屯地、炒地的不法行為； F有效地保證了國家土地資源的合理規劃與利用； 相關政策的出臺與實施： 據悉未來土地成交價格將建立申報制度及立法項目儲備制度 ，國家各項土地政策有待完善。 總 結： p 從區域分布來看，目前三環以外及呈貢成為熱點區域； p 從用地性質來看， 2010年上半年主要以工業性用地為主，其次為商業類用地， 住宅類用地成交量僅占去年的不到30%；市區范圍內由于其各項配套設施完善， 土地存量不多，未來仍以住

22、宅或商住類用地為主；近郊以其他用地為主；而遠郊 則主要以工業用地為主； p 從成交價格來看，市區、近郊成交價格仍有上漲勢頭，但鑒于目前國家宏觀房 價調控政策的出臺，相信漲幅不會很大，遠郊范圍則因為本身起點低，受新政影 響較小，相信會有一定幅度的上漲； F昆明市土地出讓放量呈上升趨勢； F就今年上半年放量分布圖來看，三環以外及呈貢是熱點區域； F大量的土地出讓，勢必導致房地產開發市場將較2009年更為激烈 些； 啟示一： 昆明土地交易市場研究/交易狀況 2009年2月，位于昆明市北教場路67號，編號為J20089-0275的地塊發生流拍。 2010年6月，位于呈貢縣洛羊街道辦事處大、小新冊社區居

23、委會，編號為J2009-085的地塊于2010年 6月因報名人數未達到7家而發生今年第一宗流拍。 從今年上半年交易土地競得者來看，昆明螺螄灣國際商貿城創業園開發有限公司是最大的拿地者，其 吸納土地均位于呈貢范圍內，共9宗，面積高達1461.185畝，占昆明市上半年土地交易量約37%，其余各 競得者拿地比例不大，在此不作贅述，具體情況詳見下表： 數據來源：國土資源局網 昆明土地交易市場研究/交易狀況 啟示四： F出現流拍幾率很小，但80%以上的土地均以底價成交，開發商拿地較為謹慎，對土地市 場持觀望態度，可見昆明市土地交易市場化水平較低，競爭性不大，而部分開發商目前可能 仍有相當部分的土地儲備；

24、 F市區范圍交易土地主要為城中村改造項目，基本以住宅用地為主，量少價高，開發商因 承擔原地住戶的拆遷補償費用，故拿地成本遠高于三環以外區域及周邊板塊區域，所以土地 競得者多為經濟實力較強的地產商，如云南俊發鳳凰置業有限公司； F近郊范圍則主要以其他用地為主，基本以配套設施項目建設為主； F遠郊則以呈貢范圍成交量最大，且各區域均以工業用地為主； 昆明土地交易市場研究/相關政策及法規 國家政策 時間措施要點 2008.05.29 違反土地管理規定行為處 分辦法 土資源行政主管部門依法查處土地違法違規行為 。 2009.02.01建立經營權流轉市場進一步提出建立健全土地承包經營權流轉市場。 2009

25、.03.24頒布新土地管理法 農村宅基地職能在集體居民內部流轉，宅基地進入公開市場 流轉不再適用范圍，集體土地的抵押和流轉也受到一定程度 限制。 2009.08.10 進一步落實工業用地出讓 制度 明確政策，合理選擇工業用地招標拍賣掛牌出讓方;嚴格限定 協議范圍，規范工業用地協議出讓;強化執法監察，嚴格執行 工業用地出讓制度。 2009.09.01 嚴格建設用地管理、促進 批而未用土地利用 對取得土地后滿2年未動工的建設項目用地，應依照閑置土 地的處置政策依法處置，促進盡快利用，要求地方政府加強 建設用地批后監管，切實預防和防止未批即用、批而未征、 征而未供、供而未用等現象。 2009.09.26促進節約集約用地 強調閑置土地處置辦法，對閑置土地征收增值地價。促進節 約集約用地，提高土地利用率。 2009.11.10 國土部、發改委：限制用 地 規定商品住宅用地的宗地出讓面積不超過7公頃，中等城市 不超過14公頃，大城市不超過20公頃。 2009