1、土建部分的維修土建維修制度1、主體工程: 屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。2、裝修工程 a.門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關(guān)靈活，接縫嚴密，不動。門窗開關(guān)不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗一致。 b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等

2、的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。 c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。3、樓地面工程 a.木地板的損壞占自然間地面面積25以下的，可修復；損壞超過25以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。 b.普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。 c.面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴重的，可增設防潮層或做塊料地面。4、屋面工程 a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的應加固；如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水

3、、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。 b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應翻做。 c.女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應加固重做。 e.玻璃天柵損壞漏水的，應修復，損壞嚴重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。5、飾面工程 a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進行。 b.外墻勒腳損壞的，

4、應修復。 c.內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。 d.天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。6、油漆粉飾工程 a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應油漆。 b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件

5、銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為23年。 c.木地板原油漆褪落的，應重做。 d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應原樣修復。e.高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。土建維修基本方法：（一）、墻和頂棚維修（石膏板基層） 1、修補發(fā)絲裂縫 a.沿裂縫清除表面涂料及膩子，用砂紙打磨并清理干凈，露出基層。b.用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩子打底,待干后補刷面層涂料。 2、修補一般裂縫（剛性基層，非沉降裂縫） a.沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口，直至不見原裂縫，清除粉散顆粒。

6、 b.用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，涂刷水泥結(jié)合層。 c.準備足夠的膨脹水泥，調(diào)成半干濕狀，并及時使用。 d.用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內(nèi)，抹平壓光,然后清除表面多余的補縫材料。e.在補縫材料干燥后，在修補面處刮膩子，涂刷涂料。 3、修補小孔、小洞 對于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用膩子、墻板灰或其它合適的填充材料進行填塞。 a.填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥,并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。 b.填塞孔洞后，需經(jīng)過幾個小時的干燥時間，然后用砂紙磨平，利用邊磨邊劃圈的運動將修補的邊融合。 c.在修補面上先刷一道底層涂料，然后再涂表面涂料。 4、修補大的孔洞 a.先剔鑿墻

7、面孔洞周圍酥松的基層，清掃沖洗干凈,用與基層相同質(zhì)地的材料進行嵌填。 b.為避免嵌填物達到一定強度后，抹灰層產(chǎn)生收縮裂縫,剪比孔洞大些的鋼絲網(wǎng)片，用水泥釘固定在洞周圍基層上。 c.清水濕潤基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層。 d.等修補的部分凝固干燥后，刮膩子打底，干后用砂子打磨，分別噴刷二道表面涂料。（二）、更換地面或墻面瓷磚、瓷片1、 剔除損壞的瓷磚，鑿掉結(jié)合層，清掃殘渣，噴灑水濕潤。2、 涂抹水泥結(jié)合層。3、使用與原墻、地面同樣材質(zhì)和規(guī)格的瓷磚，用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷磚背面，用手壓貼，并用木錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多余泥漿。4、必須留縫使灰縫表面光滑平整，不得高出瓷片,留縫

8、后不得高出瓷片周邊弧形角。5、修補工作完畢后，用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。6、對于外門窗周圍瓷磚的修補，把需要更換的瓷磚進行鑿除（含結(jié)合層），在門窗口或接觸處基層,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料（修補程序同1.2.3.4.5.）。（三）、更換外墻面、地面馬賽克 1、清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層。 2、將塵土沖洗干凈，修補面涂抹結(jié)合層（水泥加107膠）。3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結(jié)合層。 4、手持馬賽克紙邊緣，用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整，與原墻、地面平直。5、粘貼約小時后，用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透,并揭去紙，用棉紗把馬賽克表面擦干凈。（四）、地下室墻體堵漏 1、堵塞不

9、漏水的孔洞 超過1/8英寸的裂縫，必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽，灰塵和混凝土碎必須清除干凈。 b. 將裂縫用水浸濕。 c. 用1:3干硬性水泥砂漿填塞，填塞時，灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。 d. 填補材料要保持濕潤，并養(yǎng)護三天。 e. 以上填補材料也可用雙組份環(huán)氧樹脂，其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補的部位(半小時要用完),半小時用濕手揩光面。 2、堵塞漏水孔洞 a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。 b.例如：用北京產(chǎn)東海牌水泥不漏水膠結(jié)材料堵填。操作時,按生產(chǎn)廠家的技術(shù)說明配料，并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開始硬化時(一般在搓成后的幾分鐘內(nèi)),作為塞子塞入孔內(nèi)。堵孔材料凝結(jié)硬化前要

10、及時抹平。 （五）、修補損壞的人行道和車道 1、如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補；對于大面積損壞的修補，采用用1:2:2 硅酸鹽干硬性混凝土。a.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度約1英寸。 b.用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護目鏡）,破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。 c.將要修補的砼表面浸濕（但不能太濕）。 d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿,并在水泥漿硬化前將修補用砼拌和物填入坑內(nèi)，并將其搗實,填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑面，以便搗實下沉。 e.用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹

11、一遍。養(yǎng)護6天。(人行道在養(yǎng)護期間不得讓人行走)。2、人行道或車道上裂縫修補 a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。 b.浸濕要澆搗的裂縫。 c. 澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。 d. 養(yǎng)護3天。 注:如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時,可用1:3水泥砂漿加107膠進行修補；如果裂縫或破損面積較大時，必須將其全部鑿除,并用新拌砼填實。 （六）、開裂墻體和地面修補 1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿開1英寸深，將該部位表面掏鑿成凹槽，用刷子將松散灰砂刷除干凈。 2、用水將需要修補的部位徹底浸濕。 3、用1:3水泥砂漿（稠漿）填滿裂縫，再抹平其表面，抹平后養(yǎng)護6天。 4、修補地面同墻體，養(yǎng)護48小時后,用

12、磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補處研磨成與地面齊平。 （七）、修補損壞的踏步 1、 將損壞部分鑿成v形槽，直鑿至堅實的砼層為止。 2、 用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。3、 用水將露出部分浸濕。 4、 如果踢腳的邊緣損壞，則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。5、用水泥漿涂抹v形部分，并用1:3水泥砂漿將其填滿，抹平后養(yǎng)護6天。（八）、修補抹灰層 1、修補抹灰層裂縫 a. 用小刀或刮刀插入裂縫，以探測需用灰膏深度。 b. 用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽,以便將新填入的灰膏“固定住”。 c. 刷除干凈裂縫內(nèi)松散材料，并將裂縫浸濕。 d. 用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密。 e. 如果裂縫通過抹

13、灰層一直延伸至基層,就要在裂縫處多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。 f. 每天早、晚各一次用花灑向修補面均勻地噴水,對其進行濕養(yǎng)護，持續(xù)三天。 2、修補大面積的抹灰層 a. 將損壞的抹灰面從墻體上刮除。 b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對于磚砌體表面,要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫，以便將打底涂層嵌牢，然后再用鐵絲刷刷砌體表面，并進行全面沖洗；對于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。 c. 將抹灰基層用水潤濕。抹第一遍1:3水泥砂漿，第一遍抹灰厚3/8英寸。 d. 在第一遍抹灰開始凝固，但尚未硬化時， 就要進行水平刮毛，以便與第二層抹灰相結(jié)合。 e.

14、 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足夠強度承受自身及第二遍抹灰層的重量時，即可進行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時才能進行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度，要不時均勻地向抹灰面灑水，直到準備進行第二遍抹灰為止；在進行第二遍抹灰之前，還要將第一遍抹灰浸濕。 f. 用力將第二遍抹灰抹壓到墻上，用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚，在其開始硬化時，再用抹子細壓一遍，抹灰完后，隔天才進行養(yǎng)護，養(yǎng)護持續(xù)一天。 （九）、維修滲水外墻 1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的,應用水泥砂漿重新嵌補密實，勾成斜縫。 2、窗臺處滲水，應將窗臺拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗

15、樘底的外側(cè)應留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實。 3、在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。4、外墻滲水面積較大時，可滿涂1-2度膠質(zhì)防水涂料。 5、墻、板接縫處滲水，可用預制氯乙烯膠泥條嵌縫。先開鑿、清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。 6、用氯丁防水膠在室內(nèi)修補。將滲水外的內(nèi)粉刷層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴大10-15cm，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層， 在基層上涂刷2-3度氯丁膠

16、，在最后一度膠未干時即用水泥砂漿找平，再粉刷面層。 （十）、維修屋面水池(或水箱) 1、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈。 2、做一布四膠防水層，外涂一層彈性水泥防水層，再用1:2水泥砂漿做保護層。 （十一）、屋面修漏（剛性屋面) 1、用膠泥或油膏修理屋面分倉縫漏水或屋面板產(chǎn)生變形,原剛性防水層分倉縫處漏水。 2、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進行處理。 3、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、pvc膠泥等。4、沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫,沿溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。二、修理門窗1、檢查門窗的附件是否齊全。2、檢查有無配件損壞。 3、更換配件。4、將門窗反復開啟數(shù)次，檢查是否有異聲及不靈活之處，以達到開關(guān)自如的目的。5、提請用戶注意：a.需定期往轉(zhuǎn)動部分加油。b.如門窗有損壞，不要輕易動，以免發(fā)生不必要的意外。三、換鎖(木門、鐵門) 1、 拆下門鎖，檢查鎖壞在何處，如能修理，及時修理，如鎖不能使用即更換新鎖。 2、 鎖裝上后，查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密，反復開關(guān)，查看是否靈活。3、 提醒住戶不要用匙亂扭鎖，防止鎖內(nèi)部件損壞，造成無法使用。附表： 裝修登記表 姓 名身份證號碼進場時間離場時間留宿情況備