1、 北京房地產月度分析報告 （月 刊） 目 錄第一篇 數據分析1一、在全國市場的地位分析1二、資金情況分析21.開發投資情況22.資金來源情況3三、土地開發分析51.完成開發面積情況52.購置土地面積情況6四、商品房分類分析71.施工面積72.新開工面積93.竣工面積114.銷售情況13（1）銷售面積13（2）銷售額15（3）銷售率17（4）銷售價格18（5）個人購買比例19第二篇 市場情況21一、房地產市場總體分析211.房地產市場形勢分析21（1）總體形勢分析21（2）價格變動分析222.房地產走勢分析24（1）房價與地價關系分析24（2）土地供需關系分析25（3）房源供給預測分析26（4）

2、房價走勢綜合分析26二、北京區域市場分析271.北京房地產市場預測分析27（1）市場競爭格局分析27（2）市場供需變動分析27（3）市場準入變動分析27（4）市場預測思維分析27（5）市場細分競爭分析27（6）奧運板塊房價預測分析27（7）供應變動情況分析27（8）客戶定位變動分析27（9）交通網線效用分析27（10）08年后房價預測分析272.北京住宅開發趨勢分析27（1）小戶型開發前景分析27（2）多層住宅前景分析27（3）多功能居住區前景分析27（4）高層住宅前景分析273.北京商品房價格趨勢分析27（1）市場供需情況分析27（2）價格影響因素分析27（3）價格下調手段分析27（4）價格

3、下調空間分析274.北京寫字樓市場態勢分析27（1）區域化更加明顯27（2）環保概念深入人心27（3）市場總體租金下調275.北京地產新興區域前景分析27（1）新興區域熱點分析27（2）區域優勢影響分析27（3）產品升級影響分析27三、全國重要地區市場分析271.上海：未來樓市走勢預測272.深圳：樓價為何持續上漲273.廣州：樓市從容面對央行加息27四、金融市場271.子行業情況27（1）信托業將成為金融業支柱之一27（2）央行推動中長期貸款證券化試點272.各地動態27（1）北京：貼息貸款購房不再限定樓盤27（2）上海：地產企業貸款增速明顯下降27（3）濟南：住房公積金又創新紀錄27五、海

4、外市場271.美國：9月舊房銷量增加272.德國：房地產信托投資前景分析27（1）房地產市場投資前景分析27（2）不動產投資信托公司準入障礙分析27（3）信托投資進入德國市場前景分析273.英國：房價10月大跌27第三篇 政策解讀27一、金融方面271.新利率政策對地產業的影響272.新利率政策對租賃市場的影響27二、土地方面271.“土地新政”的進步性與局限性分析272.“招拍掛”對房產市場的影響分析27（1）“招拍掛”并非地價上漲根源27（2）“招拍掛”使土地市場更規范27（3）“招拍掛”給實力開發商機會27第四篇 風險關注27一、市場風險271.發改委拉響房價預警272.高檔地產風險分析

5、273.地產市場存在五大風險27二、金融風險271.房地產金融風險分析272.銀行個人房貸風險分析27（1）流動性風險分析27（2）違約前景分析27（3）操作風險分析27（4）加息風險分析27（5）停辦風險分析273.貸款政策風險分析27（1）假按揭形式分析27（2）假按揭原因分析27（3）銀行對策分析27表格目錄表格 1 房地產開發投資總額2表格 2 北京市資金來源總計情況3表格 3 北京市資金來源構成4表格 4 完成土地開發面積5表格 5 土地購置情況6表格 6 商品房施工面積7表格 7 三類商品房施工面積9表格 8 商品房新開工面積9表格 9 三類商品房新開工面積11表格 10 商品房竣

6、工面積11表格 11 三類商品房竣工面積13表格 12 商品房銷售面積13表格 13 三類商品房銷售面積15表格 14 商品房銷售額15表格 15 三類商品房銷售額17表格 16 三類商品房銷售率17表格 17 商品房平均銷售價格18表格 18 商品房個人購買比例19圖表目錄圖表 1 北京市房地產開發投資額占全國比重1圖表 2 北京市商品房銷售額占全國比重2圖表 3 按構成分的開發投資資金來源本期4圖表 4 按構成分的開發投資資金來源同期5圖表 5 三類商品房施工面積本期8圖表 6 三類商品房施工面積同期8圖表 7 三類商品房新開工面積本期10圖表 8 三類商品房新開工面積同期10圖表 9 三

7、類商品房竣工面積本期12圖表 10 三類商品房竣工面積同期12圖表 11 三類商品房銷售面積本期14圖表 12 三類商品房銷售面積同期14圖表 13 三類商品房銷售額本期16圖表 14 三類商品房銷售額同期16圖表 15 商品房銷售率比較18圖表 16 商品房銷售價格比較19圖表 17 商品房個人購買比例比較20 （數據截止：2004年11月30日） 第一篇 數據分析 2004年1-9月份，由于國家相關部門出臺了一系列政策來對房地產業進行宏觀調控，北京市房地產業發展勢頭有所減緩。一、在全國市場的地位分析 2004年1-9月，北京市房地產開發投資占全國的比重為8.11，較去年同期的11.14有較

8、大下降；同時，2004年1-9月，北京市商品房銷售額占比為8.75，較同期的11.22同樣有所上升；此外統計數據顯示，今年北京市商品房銷售價格的增幅要低于全國的整體水平。這表明了在眾多因素的作用下，北京市的商品房銷售價格的增幅得到了有效的控制，將更有利于北京市房地產市場的長期良性發展。圖表 1 北京市房地產開發投資額占全國比重圖表 2 北京市商品房銷售額占全國比重二、資金情況分析 1.開發投資情況 1-9月，北京市累計完成房地產開發投資870.56億元，同比增長20.27%， 要高于同期固定資產12.5%的增幅，但與全國總體水平比較起來，北京市房地產投資居于中下水平，表明北京市房地產投資越趨理

9、性。在開發投資中，商品住宅完成投資768.42億元，經濟適用房投資總額為41.21億元。數據表明，北京市房地產業發展速度較快。表格 1 房地產開發投資總額單位：億元，地 區開發投資總額同比住宅投資總額經濟適用房投資總額9月870.5620.27 471.5749.028月733.95397.1840.467月611.03320.8432.796月490.15261.4326.875月373.89194.9319.874月265.81131.211.843月165.976.575.272月71.7530.911.311月-2.資金來源情況 同全國其他地區基本一樣，北京市房地產開發資金來源一直是國

10、內貸款、企業自籌及其他資金三分天下的格局，而利用外資的規模仍然偏小。今年1-9月份，北京市房地產開發實際到位資金1511.23億元，同比增長16.8%，跟全國總體水平相比，增幅較為平穩。表格 2 北京市資金來源總計情況 單位：億元，時間資金來源小計同比9月1511.2316.88月1353.77月1178.426月1001.575月778.14月613.733月460.272月271.021月-在資金來源中，國內貸款到位360.99億元，同比下降6.14%；企業自籌資金到位272.94億元，同比增長10.27%；其他資金（主要是定金和預售收入）到位843.73億元，同比增長32.8%；利用外資

11、33.546億元，同比增長26.45%，數據表明，由于國家已經開始緊縮銀根，銀行提供的貸款資金出現了下降，在資金來源中的占比同比也大幅下降；但市場資金占比過大也給市場帶來了一定的風險。表格 3 北京市資金來源構成單位：億元，資金來源到位金額同比增長本期占比同期占比上月占比國內貸款360.99-6.14 23.89 29.72 24.22 利用外資33.5626.45 2.22 2.05 2.37 企業自籌272.9410.27 18.06 19.13 18.80 其他資金843.7332.80 55.83 49.10 54.60 如果從構成比例來看的話，2004年1-9月，其他資金占比最高，達

12、到55.8，利用外資占比最小，僅僅為2.2；對比同期的占比來看，可以發現利用外資和企業自籌資金的占比均有所下降；這一方面表明在國家緊縮銀根政策的作用下，北京市房地產資金來源結構有所優化；但另一方面，自籌資金的下降也帶來了較大的風險。圖表 3 按構成分的開發投資資金來源本期圖表 4 按構成分的開發投資資金來源同期三、土地開發分析 1.完成開發面積情況 2004年1-9月份，北京市房地產開發企業完成土地開發面積172.81萬平方米，同比下降66.95%，表明在國家各項宏觀調控政策的作用下，房地產投資商非理性投資得到了有效的控制。表格 4 完成土地開發面積單位：萬平方米，時間完成開發土地面積自年初累

13、計同比9月172.81-66.958月161.6-7月142.76-6月120.5-5月78.51-4月67.21-3月36.94-2月32.7-1月-2.購置土地面積情況 1-9月，北京市房地產企業購置土地面積298.23萬平方米，同比下降63.71。而在1-9月，北京市土地購置費累計達到121.64億元，同比增長6.01%。表明在國家的宏觀調控政策作用下，特別是土地政策的作用下，北京市土地供應面積出現了明顯的下降。表格 5 土地購置情況單位：億元，萬平方米，時間土地購置費本年購置土地面積自年初累計同比自年初累計同比9月121.646.01 298.23-63.71 8月97.03-268.

14、65-7月86.37-317.5-6月71.1-248.88-5月54.31-106.26-4月41.77-87.78-3月32.48-61.21-2月12.52-50.66-1月-四、商品房分類分析 1.施工面積雖然有眾多宏觀調控政策的影響，北京市房地產施工面積仍保持了一定的增長。1-9月，北京市商品房施工面積達8299.69萬平方米中，同比增長11.86%，增幅運行較為平穩。表格 6 商品房施工面積單位：萬平方米，時間施工面積自年初累計同比9月8299.6911.86 8月7903.7-7月7612.58-6月7241.12-5月6783.01-4月6062.19-3月5361.37-2月

15、3887.31-1月-2004年1-9月，從三類商品房施工面積的占比來看，住宅自然占比最大，達到了80.1，但較去年同期有所下降；辦公樓占比則有所提升；商業營業用房占比則較去年同期同樣有所上升；不過從數據來看，北京市的辦公樓占比較大，這與全國總體情況有所差異。圖表 5 三類商品房施工面積本期圖表 6 三類商品房施工面積同期2004年1-9月，北京市住宅施工面積達5734.33萬平方米，同比增長7.57%；辦公樓施工面積達938.14萬平方米，同比增長28.12；商業營業用房施工面積達486.79萬平方米，增幅為31.76。表格 7 三類商品房施工面積單位：萬平方米，2004年19月三類商品房施

16、工面積自年初累計同比住宅5734.337.57辦公樓938.1428.12商業營業用房486.7931.762.新開工面積 在國家相關政策的影響下，北京市房地產新開工面積要低于去年同期。在2004年1-9月份商品房施工面積8299.69萬平方米中，商品房新開工面積1971.43萬平方米，同比下降4.76%。表格 8 商品房新開工面積單位：萬平方米，時間新開工面積自年初累計同比9月1971.43 -4.76 8月1659.37 -7月1483.02 -6月1154.46 -5月907.68 -4月618.78 -3月337.65 -2月149.52 -1月-2004年1-9月，從北京市三類商品房

17、新開工面積的占比來看，住宅同樣是占據著頭把交椅，占比達到了86.2，不過與去年同期相比，占比略有下降；辦公樓占比則有小幅上升；商業營業用房占比同樣有所下降。圖表 7 三類商品房新開工面積本期圖表 8 三類商品房新開工面積同期2004年1-9月，北京市住宅新開工面積達1499萬平方米，同比下降4.98%，是帶動商品房新開工面積下降的主要原因；辦公樓新開工面積達154.34萬平方米，同比增長6.99；商業營業用房新開工面積達85.15萬平方米，降幅為16.54。數據表明，北京市三類商品房中僅僅有辦公樓的開發仍有升溫的趨勢。表格 9 三類商品房新開工面積單位：萬平方米，2004年19月三類商品房新開

18、工面積自年初累計同比住宅1499.00-4.98辦公樓154.346.99商業營業用房85.15-16.543.竣工面積 2004年1-9月，北京市商品房竣工面積達1131.18萬平方米中，同比增長27.14%，增幅稍稍偏快。表格 10 商品房竣工面積單位：萬平方米，時間竣工面積自年初累計同比9月1131.18 27.14 8月998.31 -7月797.77 -6月712.80 -5月485.17 -4月321.88 -3月228.36 -2月113.60 -1月-2004年1-9月，從北京市三類商品房竣工面積的占比來看，住宅同樣占比最大，達到了87.4，不過與去年同期相比，占比下降了5個多

19、百分點；辦公樓占比同比大幅上升；而商業營業用房占比則較去年同期上升了1個多百分點。圖表 9 三類商品房竣工面積本期圖表 10 三類商品房竣工面積同期2004年1-9月，北京市住宅竣工面積為896.34萬平方米，同比增長21.41%；辦公樓竣工面積達77.48萬平方米，同比增長199.15；商業營業用房竣工面積達51.44萬平方米，增幅為67.45。表格 11 三類商品房竣工面積單位：萬平方米，2004年19月三類商品房竣工面積自年初累計同比住宅896.8421.41辦公樓77.48199.15商業營業用房51.4467.454.銷售情況 （1）銷售面積 2004年1-9月，北京市累計銷售商品房

20、面積1130.47萬平方米，同比增長29.18%；跟投資增長的情況相比，銷售面積的增長幅度更大。表格 12 商品房銷售面積單位：萬平方米，時間銷售面積自年初累計同比9月1130.47 29.18 8月987.87 -7月839.83 -6月724.69 -5月531.80 -4月376.69 -3月268.63 -2月152.51 -1月-2004年1-9月，從北京市三類商品房銷售面積的占比來看，住宅同樣占比最大，達到了92.1，較去年同期略有下降；辦公樓占比則大幅上升；而商業營業用房占比則較去年同期有所上升。圖表 11 三類商品房銷售面積本期圖表 12 三類商品房銷售面積同期2004年1-9

21、月，北京市住宅銷售面積達1034.32萬平方米，同比增長25.02%；辦公樓銷售面積達57.95萬平方米，同比增長260.39；商業營業用房銷售面積達31.36萬平方米，增幅為119.61。從銷售情況來看，商業營業用房和辦公樓的銷售增長較快；而住宅銷售面積的增長則較為平穩。表格 13 三類商品房銷售面積單位：萬平方米，2004年19月三類商品房銷售面積自年初累計同比住宅1034.3225.02辦公樓57.95260.39商業營業用房31.36119.61（2）銷售額在商品房銷售持續升溫的帶動下，房地產銷售額明顯多于上年同期。2004年1-9月，北京市商品房銷售額達572.95億元中，同比增長3

22、6.63%，增幅持續在高位運行。表格 14 商品房銷售額單位：億元，時間銷售額自年初累計同比9月572.95 36.63 8月501.11 -7月423.41 -6月358.64 -5月274.21 -4月176.95 -3月125.94 -2月68.87 -1月-2004年1-9月，從北京市三類商品房銷售額的占比來看，住宅自然占比最大，達到了84.3，不過與去年同期相比，占比下降了7個百分點；辦公樓占比則大幅上升；而商業營業用房占比則較去年同期上升了近2個百分點。圖表 13 三類商品房銷售額本期圖表 14 三類商品房銷售額同期2004年1-9月，北京市住宅銷售額達480.53億元，同比增長2

23、7.32%；辦公樓銷售額達61.47億元，同比增長174.05；商業營業用房銷售額達28.23億元，增幅為112.1。數據表明，雖然銷售面積同比增幅已經較快，但銷售額的增長卻更快，表明北京市商品房平均售價又有所增長。表格 15 三類商品房銷售額單位：億元，2004年19月三類商品房銷售額自年初累計同比住宅480.5327.32辦公樓61.47174.05商業營業用房28.23112.10（3）銷售率 從產銷比率來看，1-9月份北京市商品房平均銷售率為99.94%，同比略有上升，較前8個月同樣有所上升降。值得注意的是住宅銷售率仍然較高，為115.33，較去年同期也有所上升，與上月相比也有所上升；

24、而新開工面積增長較快的辦公樓和商業營業用房銷售率并不太令人滿意，應引起投資者的注意。分類來看的話，辦公樓的銷售比率在下降之中，應引起投資者的注意；而商業營業用房銷售率的水平仍不很高，說明這類商品房的市場前景并不很理想，空置面積可能會越來越大，應引起投資者的足夠重視，以便及時調整投資結構。表格 16 三類商品房銷售率單位：時間商品房住宅辦公樓商業用房9月99.94 115.33 74.79 60.96 8月98.95 113.09 79.97 54.81 7月105.27 120.82 82.44 63.00 6月101.67 116.79 83.59 54.88 5月109.61 130.34

25、 70.58 65.88 4月117.03 138.81 41.73 79.76 3月117.63 142.56 38.67 101.72 2月134.25 145.05 67.42 163.64 1月-圖表 15 商品房銷售率比較（4）銷售價格 2004年1-9月份，北京市三類商品房的銷售價格繼續快速增長。住宅平均銷售價格同比上漲了1.84%；而辦公樓、商業營業用房的平均售價則分別下降了23.96%和3.42；不過與前8個月平均銷售價格相比，三類商品房售價均略有下降。表格 17 商品房平均銷售價格 單位：元/平方米，%時間商品房住宅辦公樓商業用房9月5068.2 4645.9 10607.4

26、 9001.9 8月5072.6 4640.7 10544.4 8909.6 7月5041.6 4528.6 10500.7 8789.5 6月4948.9 4490.9 10137.2 9016.2 5月5156.3 4664.5 9815.8 9183.7 4月4697.5 4445.7 9870.4 8083.3 3月4688.2 4360.1 9825.2 8616.9 2月4515.8 4423.3 13033.7 7146.5 1月-圖表 16 商品房銷售價格比較（5）個人購買比例 從消費主體來看，2004年1-9月，北京市個人購買商品住宅的比例為98.8，高于去年同期水平。1-9

27、月，辦公樓的個人購買率為8.5，較去年同期則有一定的上升。1-9月，個人購買商業營業用房的比例為53.9，較去年同期水平也有所上升。總體來看，除辦公樓外，個人已成為北京市另兩類商品房的消費主體（具體見下面的圖表）。表格 18 商品房個人購買比例 單位：%時間住宅辦公樓商業用房9月98.8 8.5 53.9 8月98.9 8.2 63.6 7月98.8 7.3 63.1 6月98.5 9.1 56.1 5月98.2 8.4 61.2 4月97.6 31.8 59.5 3月97.2 30.5 54.4 2月96.9 9.5 55.8 1月-圖表 17 商品房個人購買比例比較第二篇 市場情況 一、房

28、地產市場總體分析 1.房地產市場形勢分析 （1）總體形勢分析 （一）房地產投資的走勢說明宏觀調控已見成效當前，一種持“房地產過熱論”、“泡沫論”和“風險論”的觀點認為，“此前的宏觀調控對房地產的緊縮效應并不明顯”，其依據是“16月，房地產開發投資累計資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7”。分析認為，觀察宏觀調控措施是否發揮作用，不能看某一時間段的經濟數據，而應該看其在較長時間內的發展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。國家采取的抑制固定資產投資和房地產投資過熱的宏觀調控措施充分發揮了作用。（二）根據是否存在真實需求來判斷泡沫存在的有無分析認為，目前的住宅需求仍是真實需求，其依

29、據如下：首先，從潛在需求看，我國現有城鎮居民4.9億人，到實現“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達到5560，城鎮居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有33.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題.另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23.8平方米。初步測算，我國2020年城鎮居民的人均住房面積可能要達35平方米。也就是說，每個城鎮居民的人均住房面積要在目前基礎上再增加10平方米以上。其次，從有效需求測算，不算農村進城經商務工人員的住房需求，只計算城鎮居民改善住房的需求，如果假定有20的城鎮家庭有改善住房的要求，而且這20要求改善

30、住房的城鎮家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20的城鎮家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現實需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。（三）房地產空置量確實是影響我國房地產業發展的“雙刃劍”根據目前的統計數據分析，不能否認房地產空置現象的存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產的確存在空置問題。但從動態上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈

31、下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8，比去年底減少3。這說明當前的房地產空置問題并未惡化。我們認為，對于房地產空置現象，必須從兩個方面認識：一方面，房地產空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產；另一方面，一定規模的空置對正常的房地產市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發揮平抑房價的作用。需要補充說明的是，對于我國的房地產空置率，不能簡單套用國際上10的警戒線，其原因是國內空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導致我國的房地產空置率與國際比較偏高

32、。（2）價格變動分析 （一）關于房價上漲的兩個基本觀點1、房地產價格本身呈自然上漲趨勢，房價中長期趨勢總是看漲正常情況下，房地產價格應該是呈緩慢、平穩上漲趨勢的。另一方面，不能將房價上漲的長期趨勢與房價中短期的周期波動趨勢混淆。在市場經濟下，各行業包括房地產業都有復蘇、高漲、危機、蕭條的周期變化，只不過周期的長短、起伏不同。從長期看，房價應該是平穩緩慢增長；但對長期增長趨勢的分析，不能代替對中短期周期波動的分析。長期增長趨勢是在中短期周期波動中實現，在這個實現過程中，可能出現大的波動甚至是劇烈波動。房價的平穩變化只是一種理想狀態，現實是房價在發展過程中必然有漲有跌、有起有落，甚至是大漲大跌、大

33、起大落。理論上通過宏觀調控可以減緩波動。但由于我們的主觀認識具有一定的局限性，對事物的發展規律并不總能科學正確地把握，因此對調控時機、力度的把握不可能總是最憂，對調控效果的評價也不宜只從短期目標出發。有時對長期房價的合理調控反而會對短期房價起到加劇波動的作用。2、現階段房價下跌不一定就是好事目前我國城鎮已有72以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產生一種特殊的“住房資產負債”，甚至導致所謂“理性違約”，反而產生新的金融風險。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降

34、房價就是好事。現階段已經采取的逐步增加中低價位住房（不僅是經濟適用住房，還應包括中低價位的商品住房和）供給的措施，我們認為是完全正確的，這種結構性的降價不會傷害有房的居民。（二）房價上漲的原因分析1、地價上漲推動隨著國民經濟和城市建設的發展，相關土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關注的是地價的不正常上漲。另外，必須看到，新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因。這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。2、房地產供給結構變動推動目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產價格變動，即中低

35、價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產市場的結構性矛盾是吻合的。3、多種住房需求旺盛除了第一部分分析的自用性需求，也就是消費需求外，當前房地產市場中還存在大量投資需求。在一定條件下，局部地區的投資有可能轉化為投機。目前國內部分地區房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關。（三）房地產價格上漲深層次原因在于消費者預期改變以上主要是從成本和供求關系兩個方面來分析房價。但實際上，房價有區別于一般商品價格的形成特點。簡單按照成本或者供求關系來認識房價、調控房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。因為在市場

36、經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。以香港房地產價格為例，為亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經濟預期發生改變，房價就發生劇烈變化。也就是說，社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。從當前我國的宏觀經濟形勢分析，人們對未來的經濟預期是看好的。（消費價格指數）是觀察和分析消費心理預期的重要指標。最新統計表明，2004年8月居民消費物價與去年同期相比上漲5.3，這已是連續第3個月居民消費物價漲幅達到5以上；從環比增長看，8

37、月居民消費物價上漲0.7，改變了前兩個月同比上漲但環比下降的走勢。強勁的上漲說明當前的房價上漲并非孤立，是有其宏觀經濟背景的。更重要的是，國家對房地產業采取的宏觀調控政策也印證了人們的預期。當前采取的調控措施主要有二：一是通過銀行收緊房地產開發項目的貸款供應，二是暫停農用地轉非農用建設用地審批，嚴格控制農用地轉為建設用地的規模，從緊控制房地產開發的土地供應。實際上從資金和土地兩個源頭控制了房地產供應。從國家的角度講，是為了控制房地產投資規模，防止宏觀經濟過熱采取的必要措施。但對普通消費者來說，他們能感受并得到的心理預期就是“開發商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應要少了，房價也要漲了”。在這個

38、過程中，開發商利用政策和市場信息的不對稱，利用自己的話語權，通過媒體宣揚“房價還要繼續上漲”的觀點，進一步強化老百姓的心理預期，造成局部地區價格短期內出現非正常上漲。2.房地產走勢分析 土地是房地產開發的先行指標。受政策影響，今年以來土地供給大幅下降。據此，不少市場人士斷言，這意味著土地成本上升，未來房源供給減少，而老百姓的購房需求仍保持高速增長，房價反彈便不可避免。然而，這看似合乎邏輯的預測忽略了諸多真相。 （1）房價與地價關系分析 高房價是高地價惹的禍，這似乎毋庸置疑。因為土地出讓時一次性繳納的費用過高，導致地價乃至房價剛性上升。但事實并非如此簡單，現在的建設用地是兩年前獲得的，今天的高房

39、價也是建立在以前的地價基礎上的，而以前的土地大多是劃撥和協議出讓的，相對于今天的高房價，地價不是太貴而是太便宜。即便以現今的地價計算，大多數城市的地價漲幅遠低于房價漲幅。國土資源部2004年3月發布的地價監測報告顯示，上海市2003年平均地價同比增長5.34，而房價同比增長24.2，其增幅為地價增幅的近5倍；北京的情況與上海相仿。就房地產利潤而言，大多數城市在10以上，中高檔房產平均利潤率更是在30以上，遠高于其他行業和國際上5的平均利潤率。 可見，至少在現階段，與其說高房價是高地價惹的禍，不如說是制度漏洞下過分投機惹的禍。分析認為，在一個充滿投機的房地產市場上，對在商言商的房地產企業來說，降

40、價是老百姓一廂情愿的單相思；地方政府為了稅收、政績，也不愿意房價下跌過猛，但這并不等于房價本身不存在下跌空間，所謂高地價不過是個幌子。 （2）土地供需關系分析 國家宏觀調控政策決定，從5月份起，半年內暫停土地轉用審批。一些業內人士認為，土地供應量的壓縮導致其日漸走俏，在土地難求的情況下，地價成本很難降低。而土地成本的提高最終會分攤到房價上去，房價不高開發商就沒利潤，而開發商是不會做賠錢的買賣的。 其實，這里又有一個誤區：控制用地規模的調控政策從來都是將普通商品房建設用地排除在外的，嚴控的對象只是別墅和高檔商品房用地，并不包括普通商品房，尤其是經濟適用房用地。 嚴格地說，即便是在宏觀調控下，住宅

41、類土地供給也并沒有小于實際需求。譬如上海，截至上半年，尚未開發的閑置土地多達6000公頃。2003年，上海商品住宅供應量是2800萬平方米，實際銷售面積為2255萬平方米。按此規模，如果真能盤活用好這些閑置地，即便不再新批一分地，也足夠上海兩年開發之用。 （3）房源供給預測分析 所謂土地緊縮導致房源減少同樣是房地產市場的有產者刻意透支的利好信息。 房地產的開發周期一般為2年-3年，今年土地、銀根雙縮，開工項目會有所減少，但這要到2006年至2007年才會體現，而一兩年前開工的商品房項目并沒有多少受調控影響而停工。所以，所謂宏觀調控降低房市供給只是遠期的可能，而非近期的事實，倒是銀行提高按揭門檻

42、、降低貸款比例后，普通購房人的購買力即刻受到了抑制。統計顯示，2004年，全上海商品住宅供應量將與2003年相仿，為2760萬平方米，預計年底實銷面積在1900萬到2000萬平方米之間，供略大于求的局面已然呈現，會有200萬到300萬平方米的剩余房源要延至明年才可能被消化掉。 （4）房價走勢綜合分析 眼下，房地產市場在不少人看來是處在反彈的前夜，一些專家的告誡似乎有點不合時宜。譬如上海，上半年房價一直在高位盤整，還小幅上揚。但若仔細分析市場的決定性因素真實購買力，便會發現這些告誡并非聳人聽聞，高房價與實際購買力之間的鴻溝非但沒有縮小，反而越拉越大。 首先，銀行紛紛提高按揭貸款門檻，高價房市場購

43、買力大幅縮水。 自今年4月以來，銀行紛紛提高中高檔房貸款門檻：上海許多銀行將單價超過每平方米7000元或總價超過100萬元新房的按揭比例由原來的8成普遍降至7成。首付款陡增必將一大批潛在購房人擋在門外。對于購買第二套房的客戶，深圳發展銀行停止發放貸款，上海銀行原則上不予貸款，即使放貸也不得超過5成；農行上海分行、民生銀行則規定提高房貸利率1個百分點不等。工行上海分行也已開始降低高價房的貸款成數，同時對買第二套以及更多房子者實行全新的“期限貸款利率”，遠遠超過普通個人住房貸款的利率。 在審貸方面，銀行從未有過如此之嚴，退單比例明顯上升。建行上海分行的一位人士說，以前，收入證明由購房人根據需要填寫

44、，5月份以來，個人貸款越收越緊，審批手續愈來愈嚴，許多銀行不僅限制貸款總額，對一些額度較大的貸款，還要求貸款人提供稅單以證明收入。僅此一項，就使得許多人無法獲貸。他說，相比開發貸款，按揭貸款的收緊對市場需求的打擊更大，且即刻顯現。 其次，市場直接購買力被嚴重透支，已是強弩之末。 買房子不是買彩電，購買力客觀需要多年積累。上海的房地產專家分析說，上海市民積累的購買力在上一輪井噴行情中，特別是去年的房價“狂飆”中，已被消耗殆盡，許多家庭甚至已透支未來3年到5年的購買力。而市場消費的主力始終是大眾階層，購買力需要一個再次囤積的過程。目前，上海人均收入年增長12，遠低于房價28的增幅。房價愈漲，愈多的

45、人會被拒之門外，只會有價無市。 今年第一季度，“上海之春”房展會的主辦單位曾對參觀者進行問卷調查，結果顯示，有超過50的人來看房是為了“二次置業”，且面積以80平方米到100平方米為多，其中的70在2001年剛買了第一套房。可房子不是家電，不可能在2年內立即更換，通常的換房周期是10年。這說明，4個月前，上海樓市多數人的購房目的還是轉手賺差價，或以租養房。在投資甚或投機如此濃烈的市場，購買力一旦下滑，樓市很自然地轉向觀望。由此觀之，所謂“土地高價”并不能必然支撐未來的房價高企，將高房價的責難指向土地緊縮政策是沒有道理的。二、北京區域市場分析 1.北京房地產市場預測分析 2002年房地產泡沫和過

46、熱的持續升溫和蔓延，終于導致了央行121文件、國土部13號文件和國務院18號文件等系列金融和土地嚴政的陸續出臺。分析認為，這將使中國的房地產在經歷了相當長時間的量變后，開始產生重大質變，其效果將在未來35年逐步顯現。（1）市場競爭格局分析 過去，批地貸款手續簡單，投入低，房地產建設收益較大，但是隨著今天陡現的金融緊縮政策和高壓土地政策的連環推出，這種情況不復存在。8月31日，所有土地必須進入招拍掛；全國暫停半年審批農用地轉非農建設用地；開發區受到嚴查和停批；不交齊土地出讓金不僅拿不到土地證而且連預售許可證都休想；銀行停止土地貸款甚至第二套住宅和別墅的按揭貸款都暫停了對此，各種觀點意見紛紛出現。

47、但其實這不僅沒必要大驚小怪，反倒應該慶幸和欣慰。經過十年的滄桑歷練，終于可以與市場經濟全面接軌了，終于可以挺起腰桿與其它行業比肩而立了，一洗“原罪”，真正走向了成熟、理性、開放和公平，由壟斷經濟向市場經濟邁進，逐步與WTO和海外資本游戲規則接軌。（2）市場供需變動分析 1998年的貨幣分房和按揭貸款，使中國的房地產集中噴發出巨大的消費能力和龐大的市場需求，中國一夜之間進入建筑年代和散戶時代。其強大的私有化動力和慣性，足以令中國的房地產商美美地享受了5年的甲方強勢和賣方優勢。但是，隨著這股提前了的消費曲線和消費節奏的慢慢恢復，客戶對房地產產品、法律和政策等相關因素的了解和把握也越來越深入和練達，

48、錯誤、陷阱和維權游戲，消費者、開發商、監管部門在斗爭和博弈中攜手成長和成熟起來了。在北京等發達的一線城市，消費者帶著律師甚至記者買房的現象已經司空見慣。老百姓買房已經可以象逛超市一樣左挑右選。產品的極大豐富，按揭貸款和預售條件的嚴控，無論是主觀和客觀上都會造成持幣待購現象，在總量飽和和差異競爭的雙重壓力環境下，中國的房地產市場已經由賣方市場進入買方市場。（3）市場準入變動分析 與其它行業相比，中國的房地產業歷來是杠桿經濟原理運用最充分的行業。由于以往土地、貸款、墊資、預售等一系列政策的寬松和傾斜，一個項目往往只需總投資額的30%甚至更少，就可以運做起來，而且大家也習慣了這種“四兩撥千斤”和“小

49、車不倒只管推”的投資模式。但是萬萬想不到的是政府和銀行的臉變得如此之快。接踵而至的相關政策，項目的資本金比例提高到35%，土地招拍掛的前期拿地資金，土地貸款的停止和開發貸款的緊縮，對期房轉讓和預售條件的高門檻和消費者現房觀念的成熟等，一下子把中國的房地產逼到了高臺上，將由貿易型（定金式）的投資模式向產業型（實力型）投資模式轉化。既往資金鏈的任何一環投機取巧的漏洞和可能都被和正被堵死。能不能完成這致命的一跳，完成對中國傳統地產的超越，是中國房地產商面臨著嚴峻的考驗。在目前的資金鏈形態中，特別是非銀行資金進入的管道和工具匱乏的情況下，一個企業的金融資源、資金潛力和市場前瞻性將是決定未來成敗的關鍵。

50、規模和資本、項目與現金的對應關系和整合思維注定是不同階段企業運營和發展的瓶頸。（4）市場預測思維分析 中國房地產過去由于突然進入商品房時代，個人住房私有化的迅猛需求和集中爆發的消費能力和巨大慣性等三大原因，形成了獨特的大陸短期開發銷售模式。而且由于土地、資金和市場的三大先天優勢，房地產商們普遍養成了一種樂觀和習慣性的思維方式：只要拿到地，就能搞到錢開發，只要蓋起房子就有人買，不僅會賺錢而且一定賺大錢。但是隨著土地成本、資金成本、市場競爭成本、政策成本和管理成本的不斷加大，消費者對產品性價比的要求越來越高，平均利潤率也逐年下降。那種寅吃卯糧和傻子過年的經營思維和短視眼光必將要付出沉重甚至是傾家蕩

51、產的代價！靠激情、直覺、膽略、運氣和經驗成功的第一代房地產企業（家）正面臨嚴峻的考驗和危機。市場進入到不是你有規模實力和你有成功經驗你就一定成功的新實驗（創新）主義時期。特別是中國房地產僅僅十年的發展時間，嚴格意義上還沒有經歷一個行業從創始、成長、興盛、成熟、平穩和衰落的完整周期，該發生的問題還沒有全部發生，因此解決不同問題的辦法也同樣在摸索和總結中。專業化、市場細分化、職業化、周期性、公開性、團隊精神、游戲規則、戰略思維和資本意識等等西方流行和在其它行業已經深入人心的管理學詞匯對中國的房地產行業來說都為時不晚！（5）市場細分競爭分析 121系列文件出臺后，一些地產大腕都驚呼什么80%的中小房

52、地產企業將被淘汰出局。這些自以為是的論斷如果不是為了嘩眾取寵、保持他們在媒體上一貫的領袖地位的話，就說明他們的自大、無知和偏狹。不過，這些“叱咤風云”的大企業的活動半徑大都局限于一、二線城市，對三、四線城市的房地產市場特點和中小房地產開發商的生存方式幾乎一無所知。我們都知道中國房地產短期開發銷售（項目型）和區域化生存發展的兩大特點，決定了中國房地產市場是不能套用所謂香港和美國模式的，對于大多數中小房地產商來說，如何運用好所在區域的綜合資源優勢（人脈、關系、風俗、市場和價格等），利用好中國計劃經濟向市場經濟的轉軌期和地方政府與中央政府的博弈狀態，抓住三、四線城市房地產剛剛啟動和不發達的機遇，充分發揮房地產企業的學習型特點，借助各種房地產專業力量和工具，必將成長為區域性的主導力量，并將在全國整體市場份額中與那些在一、二線城市鏖戰的大開發商們平分秋色！（6）奧運板塊房價預測分析 如火如荼的雅典奧運會，讓國人自然聯想到2008年的北京奧運會，不論是場館建設、商業開發還是奧運地產，借助奧運概念，這些得益于奧運場館和奧林匹克森林公園便利的項目，其房產價格至少抬高了近10