1、湖南永州五星級上城國際大酒店可行性研究報告湖南省冷水灘先達建設開發有限公司二零零九年九月前 言 上城國際大酒店是湖南冷水灘先達建設開發有限公司根據國家大力發展第三產業、旅游業、擴大內需、擴大就業渠道的大政策、大背景并在對湖南永州酒店業市場進行充分調研的基礎上，充分尊重市場規律的前提下開始進行建設的，現建筑工程已經全部竣工、部分設備安裝工作已在進行當中。本項目可研的研究依據和范圍如下：1、研究依據1.1 永州市建設局批準該項目的有關資料；1.2 開發企業的相關資質證書；1.3 國家發改委、建設部聯合頒發的建筑項目經濟評價方法與參數1.4工業與民用建筑可行性研究深度及要求；1.5 永州市城區總體規

2、劃；1.6 建設部令第41號城市房地產開發管理暫行辦法；1.7 可行性研究有關規定和深度要求。2、研究范圍依據國家有關部門的法令、政策、規程、規范，對項目建設的必要性、建設規模、建設內外部條件、專業技術方案、投資估算及經濟效益等方面進行分析研究。3、永州市十一五規劃4、永州市旅游局相關政策和數據第一章 項目概況一、項目名稱上城國際大酒店（五星級）二、項目地址湖南省永州市冷水灘區珊瑚路三、項目建設單位建設單位：湖南省冷水灘先達建設開發有限公司董 事 長：吳建先項目負責人：董慶東(項目總監)編制單位：湖南省冷水灘先達建設開發有限公司上城國際大酒店籌備處四、項目經營面積 50742平方米五、項目建筑

3、高度地下1層，地上23層，建筑總高度85米?，F在酒店建設已經進入關鍵期，已完成酒店投資17891萬，建筑工程已經全部完工，酒店的設備工程及配套工程正在緊張進行當中，酒店完成投資情況列表如下：酒店項目目前已投入投資明細表序號項目摘要金額(萬元）備 注1土地費用59132前期工程費22312.1地質勘探費482.2規劃設計費1932.3場地平整費4302.4拆遷費7002.5工程報建費8603建安工程費128723.1房屋開發費92723.2附屬工程費28003.2.1消防工程5003.2.2中央空調末端安裝6003.2.3水電工程6603.2.4電梯工程6003.2.5人防工程4403.3園林景

4、觀費8004營銷費用177.25管理費用279.16財務費用426.87稅金117.6合計22016.71+2+3+4+5+6+7六、本項目為標準五星級涉外酒店七、本項目裝飾設計風格為現代中國風格八、本項目為永州唯一五星級酒店第二章 開發企業基本情況湖南省冷水灘先達建設開發有限公司成立于一九九二年，總部設立在永州市冷水灘區，是永州市知名的多元化發展企業。公司主營房地產開發、商貿、建筑材料、物業管理、農業開發、電線、電纜生產和銷售等。公司現有職工260余人，其中大專以上學歷人數達75%以上，公司下設房地產開發公司、綠色農業開發公司、線纜電器公司。多年來公司依托雄厚的資本及技術與成熟的開發理念，成

5、功開發了“鳳凰新村”、“向榮工業新村”、“上城國際商業廣場”等項目，探索出了一條與國際接軌的、先進的商業物態與本土地經濟有效嫁接的成功之路，具有良好的經濟效益和社會效益。公司法人代表吳建先，男、現年53歲，大學本科，一九七九年從部隊轉業到地方后，一直從事經濟工作，在政府部門分管經濟開發區的開發建設，一九九五年下海經營民營企業，為人誠懇、言行一致思維敏捷、理念先進，深得社會各界的好評。同時也為企業贏得了寶貴的財富。現為公司董事長。第三章 項目經營市場分析一、酒店市場分析：隨著國家改革開放政策的縱深發展，永州市國民經濟和社會發展取得了長足的進步和發展，經濟交流和商務交流日益頻繁，現有的旅游接待設施

6、已經老化，無法適應永州的經濟發展需求及人們的商務交往需求。永州現有的酒店、接待場所在信息化、電子商務、新型經濟的大潮流、大背景下無法滿足現在的商品經濟社會和信息化經濟社會的溝通、交流需要。在此背景下，建設一個五星級、具備高端商務接待能力和政務接待能力并滿足高端旅行消費者需求的酒店迫在眉睫。隨著永州市委、市政府開發永州、建設永州的需要，永州市旅游城市建設已得到快速的發展，全市2008年接待入境游客2.9萬人次；年創匯310.4萬美元。2008年末，全市各類旅行社達18 家，其中國際旅行社1 家、星級旅游飯店20 家，三星級旅游飯店4家、a級景區5個，其中4a景區2個，3a景區3個；但卻只有一家已

7、經老化的四星級酒店南華酒店，遠遠不能滿足旅游和商務接待、政務接待的需要。因此高端旅游酒店市場具有極大的發展前景。正是基于這一現象和商機，本項目的投資商湖南省冷水灘先達建設開發有限公司董事會決定在永州市冷水灘區建一個高標準、高生態、高文化品位的五星級酒店上城國際大酒店。永州市位于湖南南部，五嶺山脈北麓，是全國唯一與廣東、 廣西兩省相毗鄰的地區。全市面積2.24萬平方公里， 居全省第二位。人口560萬，是我國瑤民的主要聚居地和瑤文化的發祥地之一。轄芝山、冷水灘兩區和祁陽、東安、雙牌、道縣、江永、寧遠、藍山、新田、江華九縣。地形以山丘為主體，丘、崗、平俱全，是全省熱量條件最優的地方，年均氣溫約18，

8、無霜期長遠290-311天，年降雨量在1200-2000毫米之間。土壤自下而上依次為紅壤、山地黃棕壤、山地草甸土。境內西北越城嶺、西部都寵嶺、南部萌渚嶺三大山系大體呈南北走向分布。 都寵嶺峰頂韭菜嶺海拔2009.3米，是境內最高峰嶷山舜廟，為歷代帝王“朝祭”圣地，“堯天舜日”名貫天下，毛澤東“九嶷山上白云飛，帝子乘風下翠微”的壯麗詩篇，更使九嶷蜚聲中外。陽明山國家森林公園，“大峰小峰連中峰，當天削去青芙蓉”，山奇、樹奇、泉奇、云奇、佛奇。全國重點文物保護單位浯溪碑林，保存完好的摩巖石刻有505塊，其中“摩巖三絕”大唐中興頌石刻，為天下三絕之首。寧遠文廟，全國重點文物保護單位，保存最為完整僅次于

9、曲阜文廟。道縣月巖，其巖形渾園，入洞仰視，自東看象“上弦月”，自西看象“下弦月”，從洞中看，藍天當頂，園如滿月，故名“月巖”。江永千家峒，世界瑤族的發祥地，千百年來，無數遷居外地和僑居海外的瑤胞先后不斷來這里尋根祭祖。江華千里瑤山，山清水秀，風情獨特，住吊腳樓、飲瓜簞酒，為崇尚自然的旅游佳境。歷史上，永州是文人墨客的神往之地。 唐代著名文學家柳宗元在永州謫居10年，寄情于永州山水，寫出了名揚千古的永州八記和捕蛇者說等名篇名著；宋代文豪歐陽修的“畫圖曾訓零陵郡，今日方知畫不如”和詩人陸游的“揮豪當得江山助，不到瀟湘豈有詩”等不朽名句膾炙人口。還有元代文學家元結、“草圣”懷素、書法家顏真卿，宋代詩

10、人黃庭堅、理學開山鼻祖周敦頤，明代地貌學家徐霞客，清代大詩人、書法家何紹基，以及司馬遷、李商隱、寇準、米芾等歷代名人為永州留下了大量的詩、銘、書畫、崖刻，給永州增添了無窮神韻。永州是湖南四大歷史文化名城之一，近年來整合其優勢旅游資源，結合區位優勢，與周邊省市縣區結成旅游戰略聯盟，極大推進了旅游產業的發展，積極推動與粵北、桂東地區聯合打造兩日游三省旅游產品，同時我們與周邊城市衡陽、郴州、婁底與株洲結成大湘南旅游聯盟，目前合作已經進入到實施階段，2009年湖南旅游節期間已經簽訂相關協議。依托于日益完善的立體型交通網絡，永州旅游走上了“聯合推介、捆綁營銷”的旅游促銷之路。按照“兩日游三省”的合作模式

11、，游客從湖南永州的九嶷山，到廣西賀州的姑婆山，再游廣東連州的地下河3個4a級景區，每兩個景點之間的車程只需2個多小時， “兩日游三省”跨區域旅游線路為永州年增加游客10上。除此以外，永州加強與桂林市的旅游合作，簽訂了旅游發展戰略合作協議書，積極構建“長沙南岳永州桂林”跨省旅游線路。在9月舉行的2009中國湖南國際旅游節上，永州又與衡陽市、郴州市以及婁底的雙峰縣、株洲的炎帝縣簽約，組成“大湘南”旅游聯盟，這是湖南省繼“大湘西”旅游聯盟之后的第二個區域旅游聯合體，有利于永州客源市場的進一步開拓。按永州市旅游局統計，今年1-7月，永州已接待旅游者524.1萬人次，實現旅游收入24.2億元，同比分別增

12、長29.3和30.2，全市旅游產業快速崛起。隨著二廣高速、洛湛鐵路的建成，以及廈蓉、永賀等高速公路的開工建設和一批航線的開通，永州將形成立體型交通網絡，旅游的進出口條件更加優化，為旅游產業的超速發展注入更強勁的動力。市區到廣州僅500多公里，南六縣距廣州僅400多公里，是“沿海的內地，內地的前沿”。湘桂鐵路橫貫東西，322、207國道及九條省道在境內縱橫交錯。永州機場已開通長沙，?？凇V州、深圳的航班。永州至廣東連州二級公路、 衡昆高速公路以及正在建設中的洛湛鐵路、即將開工的太澳高速永州段，是內地直達兩廣（廣東、廣西）、兩南（海南、大西南）、兩區（香港、澳門地區）的重要通道，永州是我國華南與華

13、北兩大經濟區的重要結合部，具有明顯的雙幅射功能。 永州市市區座落在瀟湘二水匯流處和湘桂線冷水灘站。整個市區分為相對獨立的芝山、冷水灘兩個區，兩區相隔垂直距離17公里，由湘江和聯城公路零陵大道將兩城區聯接在一起，呈啞鈴形框架，構成“瀟湘第一城”獨特的城市風貌。上城國際酒店項目位于永州市冷水灘區珊瑚路，永州市目前檔次較高的酒店有南華大酒店（四星級）、萬喜登大酒店（三星級）、威尼斯大酒店（三星級）三家。從目前來看，永州市的酒店市場供不應求，目前己經在經營的南華酒店、萬喜登酒店和威尼斯酒店己無法滿足永州酒店市場的需求。具體情況見下表：表一、在營業的酒店情況樓盤名稱南華大酒店 （四星級）萬喜登大酒店 （

14、三星級）威尼斯大酒店 （三星級）客房數368間套268間套80間套綜合開房率757290主營項目客房客房餐飲經營狀況優良優良優良經營面積45000平米29000平米13000平米裝飾風格無獨特風格現代風格歐式風格表二、萬喜登大酒店房價：客房類型門市價優惠價高級客房￥398￥228豪華客房￥478￥298商務客房￥738￥398特價高級套房￥868￥348豪華套房￥1198￥688行政套房￥1780￥1498總統套房￥16888￥8888加床￥100表三、威尼斯大酒店：房型價格說明首日價均價早餐床型上網高級間不含早支付方式：前臺自付; 不提供加床311.00311.00周二周三311無早311無

15、早無早大/雙寬帶/免費豪華雙人房不含早支付方式：前臺自付;不提供加床330.00330.00周二周三330無早330無早無早雙寬帶/免費豪華單人房不含早支付方式：前臺自付; 不提供加床395.00395.00周二周三395無早395無早無早大寬帶/免費豪華商務單人房不含早支付方式：前臺自付;515.00515.00周二周三515無早515無早無早表四、2008年湖南國內旅游主要指標表（酒店）地區床位數出租率過夜人天數一日游比重總人天數一日游人次數平均停留天數過夜人次數總人次數過夜人均花費過夜收入一日游人均花費一日游收入總收入計量單位個%萬人天%萬人天萬人次天萬人次萬人次元/人天億元元/人億元億

16、元公式b*e*天數f/（1-g）h-ff/jk+if*mi*on+pabcfghijklmnopq長沙市8552474.721667.5139.912775.021107.512.43687.101794.61584.0497.39314.0634.78132.17懷化市2592179.07490.7613.20565.4074.631.39354.34428.97276.8713.59120.340.9014.49株洲市2325075.17534.3327.16733.57199.241.85289.40488.63350.5818.73226.334.4923.22湘潭市2034375.4

17、6455.3948.30880.91425.522.26201.14626.66323.6014.74281.6011.9826.72衡陽市1864375.74358.8832.70533.25174.372.04175.92350.29360.1612.93273.854.7817.70邵陽市2080773.74428.3828.16596.27167.892.43175.98343.87317.9813.62193.863.2516.88岳陽市1616876.17341.9824.91455.43113.451.58215.77329.22442.0515.12225.022.5517.6

18、7常德市1759579.93392.9919.06485.5392.542.11186.28278.82331.4113.02252.842.3415.36張家界3448377.65700.7227.42965.46264.742.47283.31548.05593.1241.56352.519.3350.89益陽市2139172.09420.7438.38682.80262.061.70247.96510.02321.4813.53244.866.4219.94郴州市3219180.49720.1130.301033.16313.052.26318.14631.19484.3934.8823

19、1.877.2642.14永州市1141271.61160.3330.20229.7069.372.0179.73149.10307.174.92391.712.727.64婁底市1938878.39496.1216.05591.0094.882.24221.13316.01237.2411.77258.842.4614.23湘西州1287278.33335.6127.64463.80128.191.81185.41313.60479.9216.11480.816.1622.27合計35998861.417503.8610991.293487.432.073621.67109.0452.813

20、21.90285.0899.42421.32二、目標市場預測：從上述數據分析后可得出結論，永州市的旅游市場，特別是酒店市場正在迅速擴張，并具有巨大的利潤空間，三家主要酒店的平均入住率為79；市場平均入住率為71%。市場拓展潛力巨大。由于永州市經濟快速發展，賓館酒店服務市場需求也在不斷發生變化，出現新的特點。在過去，賓館酒店的價格、區位、交通狀況、周邊環境賓館酒店服務消費者選擇的決定因素，而現在則是賓館酒店的服務水平、住宿和餐飲的舒適度、信息化程度、商務辦公及就地實現商務功能的程度等適應現時代經濟及信息化要求決定消費者的選擇取向。并且本項目從地理位置來看處于永州市的城市中心區，從投資角度來說,有

21、很高的酒店經營潛力。本項目定位于五星級高級酒店。同時，我們經過大量的市場調研，發現隨著經濟發展水平的提高，消費者對賓館酒店建設的要求更高，越來越注重健康、舒適、安全、方便。功能完備和服務特色和注重文化品味已成為酒店服務業發展的必然趨勢。建筑造型遵循當地歷史文脈，具有深厚的文化內涵及獨特的審美個性，建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間的和諧相處；滿足人流疏導、道路交通、城市消防、環境保護、節約能源、安全防護等方面的要求。可以說，本項目社會影響力與號召力凸顯，極易獲得消費者認同感，從而促進當地酒店服務業和旅游業的發展。綜上所述，我們認為在此地建設一個功能完備、高端、高文化品位的五星級酒店必

22、將受到市場的親睞。因此，建設“上城國際五星級酒店”市場前景是非常看好的。第四章 項目組織實施一、組織實施本項目為湖南冷水灘先達建設開發有限公司的重點投資項目，也是湖南省永州市確定的市重點投資項目，為保證本項目順利實施，市委市政府專門成立了以市委副書記唐長久為組長的項目領導小組；以政協副主席盤玉花為指揮長的項目指揮部；開發建設單位湖南冷水灘先達建設開發有限公司成立了以董事長吳建先為主任的籌備小組，公司總經理董慶東為項目總監的“上城國際大酒店籌備處”，專門負責本項目的實施，并制定了嚴格的組織實施計劃。公司為保證將來酒店項目的正常運營，高薪聘請專業酒店管理人才陸友星、李高亭加盟上城國際大酒店籌備組，

23、陸友星原為康年酒店管理公司執行總經理，曾先后在長沙神農酒店、湘泉大酒店和廣州白天鵝賓館等著名酒店有過良好職業記錄；李高亭原為上海建國大飯店常務副總，曾先后在上海錦江、湖南通城酒店進行酒店管理。整個項目籌備處集中了各個專業的優秀人才，以良好的職業操守和卓越的項目管理及運營能力進行上城國際大酒店的籌備。二、組織原則本項目在董事長領導下，由項目總監根據公司章程管理。本項目的相關審批手續由上城國際大酒店籌備處負責；項目的不動產管理由湖南省冷水灘先達建設開發有限公司負責；項目的發包，材料采購事宜由湖南省冷水灘先達建設開發有限公司進行招投標管理。三、 營銷策略（一）酒店基礎設施建設（硬件）1、 酒店裝飾2

24、、 酒店營業區域進行互動設計以利于各營業區間的營業整合。3、 營造溫馨、和諧的酒店環境4、 酒店經營項目之間的互補配套5、 酒店周邊環境建設（二）酒店管理建設（軟件）1、酒店員工培訓2、酒店管理制度設計3、酒店網站建設4、完善的酒店管理系統5、酒店管理流程設計 (三)酒店銷售渠道建設1、引進國旅和中青旅進駐酒店開展扎實有效的旅游落地接待網絡2、開展協議單位合同營銷（成立營銷策劃中心），最大程度的整合永州本土酒店客源3、與攜程和e龍網進行有效鏈接，進入全國酒店預訂系統4、開展會議營銷和商務接待營銷，與當地政府和機構及大型企業進行會議營銷鏈接。5、酒店建立自身的營銷人才網絡（四）酒店文化建設1、酒

25、店本身的企業文化建設，使企業文化成為核心競爭力2、酒店品牌建設，策劃商務活動和主題論壇。4、加入世界華商協會，進入全球酒店聯盟，被華商協會評為最具成長性華商企業5、酒店文化展示和酒店企業文化建設結合形成酒店營銷的積聚力第五章 酒店建設的依據和原則一、 設計依據本酒店設計聘請國際十佳酒店裝飾設計師駱丹及深圳駱丹酒店設計機構擔綱設計，同時根據五星級酒店的相關設計規范并在規范的基礎上進行突破設計。整個酒店布局獨特，品位高尚，具有濃郁的人文氣息和深厚的藝術氛圍，在尊重客人消費習慣的基礎上讓入店客人取得其他酒店無法取得的文化和精神體驗項目總體設計方案依據民用建筑設計規范、商業建筑設計規范、建筑消防設計規

26、范、居住區設計規范實施、國家五星級酒店考評標準。二、設計指導思想1、設計原則本案設計著力把握總體控制，確定“以人為本，尊重自然、可持續發展”的設計指導思想，滿足酒店的舒適性、安全性、耐久性和經濟性，創造一個布局合理，交通便捷，環境優美，具有充分人文氣息的經典酒店。引入大量“生態建筑”的設計手法，突出外部空間及環境的整體設計安排?？臻g及景觀序列豐富，錯落有致，風格上追求現代建筑的簡潔明快，力求塑造一個有優雅環境、文化內涵、經濟效益和鮮明個性的都市桃源式的時尚旅行居住空間，通過對整體布局和建筑單體的設計處理，酒店平面布置和室內空間力求合理實用，使整個酒店建筑和自然界的陽光、風景、綠化具備親和力。1

27、、 場地設計該地塊場地不平整。豎向設計結合城市道路的標高和坡度，以填就地平衡為基本原則，盡量減少土石方工程量，但土石方量依然很大。2、 建筑風格力求體現現代酒店建筑特色，融入文化內涵，立面造型簡潔大方，極具親和力，室內內房間設計考慮室內空間與立面構成，并用現代手法強調了永州的本土文化特色，即具有現代感，又保留有地域文化韻味，在當今千篇一律的“歐陸風情”的市場上亮出自己的風格。其基于地方文化的造型風格和裝飾風格給住店客人以強烈的感染力，使人真正感受到現代手法與傳統文化相融合的高尚酒店氛圍。使整個酒店的城市天際線得到進一步的豐富優化，形成了酒店高雅華貴的風格特色。三、建筑規劃布局1、總平面布置11

28、總平面規劃原則1)根據國家相關政策；2)根據國家有關技術規范、規范；3)根據縣城總體規劃及規劃部門的需求；4)充分考慮并協調好用地范圍以外的四周環境關系；5)充分利用、環境、地形、節約用地；6)充分研究建筑物、構筑物及各項設施相互之間平面關系和空間關系；7)正確處理建筑布局、交通運輸、管道綜合、綠化布置之間的關系。2、總體平面布置2.1酒店平面布局該酒店首先利用位置優勢，選擇最佳朝向布置建筑。其次，順應周邊城市道路與自然環境，使院落景觀與城市景觀融為一體，互為共享。即能滿足酒店內部的景觀要求，又可以與外部環境整體協調。2.2道路交通組織道路系統是酒店建設的脈絡，也是規劃設計的第一著眼。酒店外部

29、交通從功能出發，對人流、車流進行合理組織，力求避免交叉。酒店停車場的處理：考慮到酒店經營的特殊性，便利性，在停車的車位布置上充分考慮了賓客需求，設置了地下和地上兩個停車大區，設置車位350個，能夠充分滿足酒店經營的需要。酒店外部和地下車場道路，流線順暢，能使初訪很快的分清方向，并且滿足消防要求。與外部交通的連接，保證其通而不暢，以減少外部交通對酒店內部的影響，提高酒店內部交通的安全系數。2.4綠化系統布局酒店以“天人合一”的生態理念作為綠化環境的整體宗旨，充分融合到院落環境中，繼而創造出一個整體和藹可親，充滿人文氣息的酒店經營環境，由于酒店外部區域的地形平坦，酒店外部的綠化也是集中與分散相結合

30、的方式，共可分為酒店公共綠地，酒店內部綠化裝飾和酒店空中花園三個層次，保證了酒店在景觀設計上的“均好性”。四、智能化設計根據建設部智能化建設標準，酒店將充分體現智能設計“以人為本”的理念，符合現代科技發展的潮流趨勢，酒店在智能的三大功能模塊上啊進行基本建設，即高速寬帶網接入系統，酒店門禁系統，酒店電視監控系統，并在智能設計保留智能安防系統，酒店寬帶應用增值服務等延伸建筑功能。五、建筑結構及防火酒店內建筑主要采用磚混結構。酒店內布局合理，建筑物四周均形成環行通道，既滿足了交通需要，又可作為消防通道。建筑物設置了滿足消防疏散要求的樓梯和出入口。為確保酒店內人員的生命、財產安全，確保國家財產不受損失

31、，在建筑設計中貫徹“預防為主，防消結合”的方針，采取防火措施，減少火災危害。建筑均采用非燃燒性的建筑材料，為滿足酒店防火要求，安裝了防火自動噴淋系統、煙感報警系統及防排煙系統。六、供、配電系統酒店采用10kv環網供電，10kv高壓電纜采用vlv-3x150電纜溝敷設，每100米和分枝處設人孔井，電力電纜埋深(最小處)0.7米。七、防雷接地酒店建筑物均按一級建筑考慮防雷設計。變壓器低壓側中性線接地，pe線接地，防雷、弱電等接地共用接地裝置，其接地電阻要求不大于1歐姆。所有電氣設備都必須采用保護接零。為保證零線可靠接地，還要多處重復接地。在總進線開關處，裝設防電氣火漏電斷路器，進行總等電位聯結，衛

32、生間作局部等電位聯結。八、弱電工程酒店弱電部分同電信部門和廣電負責設計施工，酒店入口門衛處設弱電控制室。酒店內部管溝預留弱電線路敷設空間。九、給排水9.1給水1) 酒店用水量酒店給水規劃采用枝狀方式 2)消防用水量 酒店每個消防栓的用水量按1015升/秒計算。3)給水管網酒店給水由市政管網供給，其水符合國家規定的標準，水量能滿足酒店的要求。 4)節水措施： 在建筑內生活用水的節約上：采用優質管材和連接，供給衛生用水，減少滲漏。使用節水型設備和配件，減少用水量。9.2排水酒店排水采用雨污合流制，酒店主排水干管管徑設dn600，支管設dn200、dn150。沿道路每80米設一檢查井，每30米設一雨

33、水口，排水坡度同道路坡度，且不低于0.3%，管頂最小埋深1.2米。十、消防 管頂埋深0.7米，消防栓安裝距離道路邊線不超過2米，距外墻不小于5米。十一、環境保護1、污染源項目建成以后，以酒店經營為主，從事生產活動，會產生一定污染。污染源主要來自酒店廚房和客房的垃圾、廢棄物、生活污水及噪音。2、垃圾、污水處理酒店內在人流集中位置設有多個小垃圾筒，每天的垃圾由酒店清管員由垃圾筒和垃圾箱收集后集中于區域內的垃圾總站，再由環衛部門統一收集處理。生活污水采用排水管排入化糞池，再排入城市排水管網。3、噪音污染 設計通過增加隔音設施、空間處理、室內綠化布置等措施，最大限度的減低了室內噪音，給商家和居住者提供

34、了一個良好的經營和旅居環境。4、綠化酒店環境綠化是酒店建設中的一個重要組成部分，本酒店項目綠化的作用主要體現在三個方面：1）、具有保護和改善生態環境的作用，綠化樹林能起到降低風速、阻擋風沙的作用；綠色植物能吸收二氧化碳，放出氧氣，起到凈化空氣的作用。草坪具有減少地面的輻射熱和減弱地面對噪聲的反射。 2）、綠化具有美化作用。綠化是美化城市的一個重要手段，運用園林植物樹木花卉不同的形狀、顏色、用途和風格，不僅使城市披上綠裝，而且瑰麗的色彩，芬芳的花香使城市更美。3）、綠化能陶冶人的情操，起到修身養心作用。人們在色彩豐富的園林綠地中生活，不僅能得到美的享受，還能陶冶人的情操，提高人的審美能力。在開展

35、項目建設中，既考慮經濟效益，又要考慮保護環境的原則。在施工建設中，避免噪音和灰塵對周邊居民生活的影響，施工單位要嚴格按照建設項目環境保護管理條例執行。5、環保技術的應用生態、環保已成為酒店建設中的一個深入人心的永恒主題。環保作為一個要求在酒店領域中的作用日益突出。如：開發應用綠色建材；沖水回用處理技術；雨水收集利用技術；太陽能和地下熱能等潔凈能源利用技術；垃圾處理和廢水排放技術等已被大量推廣應用。引進先進的外墻無機涂層技術及產品，在建筑外墻面采用無機涂層，不僅使建筑立面更加美觀高檔，而且具有防靜電、防積塵、防酸雨、防老化等種種優點，是貼面磚及有機涂料所無法比擬的。廚房設施采用潛運煙灶，有效地解

36、決了廚房空氣污染問題。6、節能充分提高能源利用率是每個工程項目都應該遵循的準則，本項目擬采取下列節能措施：1）、采用架空隔熱層，以減輕夏日太陽輻射和冬天嚴寒對室內溫度的影響，以此減少空調耗電量，節約電能。2）、架設、敷設線路時，其導線設計截面的選用上充分考慮其工作需要，保證供電、用電安全，防止造成經濟損失。3）、樓梯間的路燈均采用聲控系統或觸摸延時開關，以免電燈徹夜長明，浪費電能。4）、電表、變壓器等的選型盡可能采用節能型，以免運行時浪費能源。5）、加強酒店內部管理，及時維修管道，防止跑、冒、滴、漏，節約水電等能源。采取上述措施后，本項目可能達到節能型建筑標準。第六章 酒店的功能設置一、 酒店

37、大堂：二、 風味廳：三、 中西餐廳：四、 會員制私房菜：五、 ktv和紅酒坊：六、 棋牌娛樂大廳：七、 會議室：八、 行政酒廊：九、 藝術長廊：十、 水會：十一、 客房：包含總統套房、豪華行政套房、豪華商務套房、情侶套房、家庭套房、豪華大床房、豪華標間、豪華單間、普通標間、普通單間、迷你房。 第七章 現狀分析和項目經濟評價一、 現狀分析現在酒店建設已經進入關鍵期，已完成酒店投資17891萬，建筑工程已經全部完工，酒店的設備工程及配套工程正在緊張進行當中，但目前酒店后期裝修工程及其他事項仍需下列資金投入，見下表：酒店裝修運營需要投入資金明細表：序號項目面積（平米）金額(萬元）備 注1中央空調主機

38、及鍋爐安裝3002電梯953酒店廚房180含中餐廚房、西餐廚房、私房菜廚房4酒店布草2605酒店電器2206酒店pa507酒店餐具1508酒店管理系統20含酒店網絡9會議室系統100含多功能廳影響及其它影像設備10一次性用品初投入10011vi設計及制作4512酒店服裝24.8含服務用鞋13弱電系統210含綜合布線14高低壓配電300含自備發電機組15亮化工程9016酒店形象廣告8017婚慶喜宴用品10018酒店家具30019婚慶喜宴用品46.1酒店裝修20酒店大堂裝修400 1604000元/平米21酒店門頭540 811500元/平米22外墻裝修1200 48400元/平米23裙樓外立面4

39、00 28700元/平米24酒店屋頂造型540 1082000元/平米25一樓婚慶喜宴5000 6001200元/平米26中西餐廳2800 3361200元/平米27ktv、紅酒房1500 2401600元/平米2823樓會員私房菜2742 411.31500元/平米29622層客房16940 2032.81200元/平米30棋牌室890 891000元/平米31酒店客房2樓9500 9501000元/平米合計7755基于上述情況，要使酒店進入正式營業，尚需要銀行貸款8000萬元。二、項目經濟評價：1、酒店經營總收益(每年)：1）、客房: 稅收按7.5計算，客房數459間，入住率按最低65計算

40、，平均房價為298元/間/日計算，客房毛利率90，員工工資為150人1000元（人均）12個月180萬元，水電、環保等不可預見費用：350萬/年，年經營利潤為：459間298元/間/天365天659092.5180萬-350萬2171.6萬元。2）、餐飲： a、婚慶喜宴（中餐大廳含中餐包房）120桌2次（按每天中餐晚餐各一次）860元均價/桌300天有效經營天數50毛利率-7.5%營業稅110.4萬（工資）43萬2478.2萬元b、會員私房菜（會員制高端餐飲燕鮑翅）：經營面積為2742平米的高端餐飲，只做8個豪華高端包房。8個包房每天2次4000元/桌300天有效經營日92.5100毛利率10

41、0萬元23.9萬元1652.10萬元c、場地租金:a、8000平米休閑娛樂中心，月租金50元/平米，年租收益為480萬元。b、2800平米茶座，月租金50元/平米，年租收益為168萬元。c、按酒店標準裝修的中西餐廳2800平米，月租金為80元/平米，年租金收益268.8萬元。d、按酒店標準裝修的ktv和紅酒坊1500平米，月租金為80元/平米，年租金收益144萬元。e、按酒店標準裝修的棋牌娛樂室890平米月租金為80元/平米，年租金收益85.4萬元。酒店出租經營面積總計15990平米，年租金收入合計1146.2萬元酒店合計年經營利潤為7448.1萬元，扣除不可預見費用300萬/年；酒店裝飾費用

42、及酒店物品購置預算為5084.1萬元，按5年快速折舊，年折舊費用1016.82萬/年；固定資產投資1.7981億元，按40年折舊，年折舊費用424.9萬；項目計劃申請銀行貸款8000萬元，建設期1年，貸款年限8年，貸款年利率按7.722%（基準利率5.94%上浮30%）,建設期利息為617.76萬元。上城國際大酒店經濟效益分析指標明細表序號項目收入成本稅金不可預計費 折舊利息 現金流量 1客房 2,920.64 180.00 219.05 350.00 617.76 2,171.59 2餐飲2.1婚慶喜宴 6,192.00 3,206.40 464.40 43.00 2,478.20 2.2會

43、員私房菜 1,920.00 100.00 144.00 23.90 1,652.10 8,112.00 3,306.40 608.40 66.90 4,130.30 3場地租金 - 3.1休閑娛樂中心 480.00 480.00 3.2茶座 168.00 168.00 3.3中西餐廳 268.80 268.80 3.4ktv和紅酒坊 144.00 144.00 3.5棋牌娛樂室 85.40 85.40 1,146.20 1,146.20 總計 12,178.84 3,486.40 827.45 416.90 - 617.76 7,448.09 項目建設期8年利息 617.76 折舊 1,720

44、.55 總投資額 23,065.10 稅前利潤 5,109.78 固定資產投資 17,981.00 所得稅金（25%） 1,277.45 裝修支出 5,084.10 凈利潤 3,832.34 投資利潤率16.62%年度凈現金流量 5,552.89 靜態投資回收期(年) 4.15 投資報酬率21.31%投資利稅率25.74%4.2072(17%npv)4.0776(18%npv)內含報酬率:17.30%高于利率7.772%高于基準收益率10%凈現值（ic=10%）： 6,558.99 結論：項目可行！三、根據上述分析，貸款本息償還有足夠的保障：1、 有足夠的固定資產做保障貸款抵押物為：一層：18

45、00平方米20000元/平米3600萬元二層：5600平方米8000元/平米4480萬元三層：1300平方米6000元/平米780萬元四層：1500平方米6000元/平米900萬元五層：890平方米5000元/平米445萬元六層至二十一層：15130平方米4000元/平米6052萬元二十二至二十三層：2700平方米4000元/平米1080萬元可抵押資產合計：17337萬元2、 有固定的租金收入做保障酒店出租經營面積總計15990平米，年租金收入合計1146.2萬元，完全可以保證付息。3、 有穩定的經營收入做保障酒店自營部分，年利潤為3062.04萬元，足以保證還本。項目投資回收期、貸款償還期均小于8年，說明該項目在短期內即可全部收回投資，償還貸款本息有保障。從項目經濟分析來看，該酒店項目實際操作可行，能夠實現穩定的利潤回報，投資回收期的年限合理，經營的風險完全可以避免，項目的可持續發展前景較好；該項目投資利潤率、項目投資回收期、貸款償還期小于項目建設期和經營期之和，和市場同行業實際吻合，故從項目的盈利能力和償債能力來看，該項目是完全可行的。根據對本項目所在地區市場的宏觀經濟環境、市場現狀和趨勢研究，可得出以下結論：本項目作為酒店經營，在永州具有廣闊的市場前景，可以投資，穩定收益。根據投資