1、社區商鋪的商業業態和規劃設計很多開發商一直想做好社區商鋪，卻總感到力不從心，原因往往在于無法很好地控制業態。在目前看來，對社區商業業態進行控制最有效的方法，就是對租售比進行控制。有一些開發商嘗試的做法較為新穎，即與廣大商家結成“社區商業聯盟”，從而形成更為緊密的互動型合作。一些在業態組合上有獨到經驗的樓盤商業街，正在成為杭城社區商鋪的行業樣板。“主力店效應”帶熱商圈早上在知味觀吃點心，然后到世紀聯華超市挑選新鮮食品或日用品；也可以在新華書店買一本書，然后到兩岸咖啡點一杯“摩卡”享受一個下午的悠閑時光這是坤和親親家園社區商業帶給三墩居民的悠閑生活。傍晚下班后換上在樓下kappa 店新買的運動服，

2、然后到藍仕堡健身中心去活動一下， 8 點左右結束運動時，健身中心樓下的浮力森林會有最后一批現烤的芝士面包出爐，去買上幾個，踱到隔壁的星巴克或者必勝客坐上一會，把身子陷進軟軟的沙發中，透過大面積的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影這是紅石中央花苑社區商業提供給湖墅南路附近居民的小資享受。隨著大批主力店鋪進駐，杭城一些樓盤的社區商鋪在經營上獲得了突破性的進展。所謂主力店，就是一個商業業態構成中有大品牌的商家進入占據主要位置和大部分的經營面積。目前的主力店多定位在一些外資的大型商業。這些主力店的進入所產生的主力店效應，首先體現在會帶動商業地產出租或銷售上。國際商業品牌的選址通常都由一些專業機構來評估， 并

3、且有一套科學嚴格的評估標準和計算方法， 所以他們的選擇更可信。 對于許多沒有商業經營經驗的投資人士來說，與其去花時間自己學習掌握選址方法，不如跟隨國際商業品牌做“傻瓜”式投資：他們把店設在哪兒，就去哪里投資。同時，在商業經營中，主力店會帶來人流和客源，使其周圍的其他商業經營者受益。有主力店的地方，就有無窮的商業機會。繼世紀聯華超市、兩岸咖啡、知味觀、新華書店等品牌商家相中了三墩大盤坤和親親家園的親親生活廣場后，花店、服裝干洗店、相片沖洗店等大量便利型商店也迅速跟進，不僅方便了親親家園的業主，還吸引了整個三墩區域的居民前往消費。再如朝暉路上的廣廈綠洲花園引入了 “華潤萬家生活超市”，帶動了商鋪價

4、值的提升，實現了 88.25 %的社區商鋪銷售率。紅石中央花苑自2005年10月底交房至今僅僅一年多的時間，就形成成熟的商業氛圍。今年年初，星巴克率先入駐，開業當天，就達到了 100 的上座率；緊接著世界上最大的餐飲集團百勝全球餐飲集團旗下的兩大品牌必勝客和肯德基也先后入駐，湖墅南路一下子熱鬧了起來。“星巴克、必勝客和肯德基這三顆棋子一落定，整個社區商業街的大局基本上也就形成了。”紅石房產總經理助理祁國英介紹說。看到了這里的超強人氣，去年11 月份，健身品牌藍仕堡從西湖邊的大型商場遷到這里，開出杭州旗艦店，雖然3000 平方米的實用面積比之前高出了兩倍，到晚上卻還是供不應求。同時，耐克、阿迪達

5、斯等運動名牌也紛紛進駐，意大利的背靠背 kappa 在這里開起了全國第四家、杭州惟一的三代形象店；童裝界最負盛名的好孩子童裝也來到了宜家道，在這里開起了首個旗艦店；浮力森林蛋糕房銷售額在杭州17家門店中排名前三強“只租不售”模式受寵家住城西某樓盤的溫先生說，他家樓下的臨街商鋪經常會改頭換面，去年底還是一服裝店，轉眼就變成了房產中介，沒過多久賣上了早點，這兩天又看到店面轉讓的告示貼在門上。小區里的許多店面都是這么折騰來折騰去，能夠頑強存活下來的，就剩一些小餐飲店和洗頭房了。由于杭州前幾年開發的樓盤中，大多沒有完善的社區配套規劃。商業物業大多采取出售的方式。由于業權歸業主所有，所以經營比較混亂，商

6、鋪業態也比較雜亂，大部分是“被動填充”，還有一些樓盤交付了兩三年，商鋪至今還空置著。隨著政策環境的變化和社區商業開發模式的更新換代， 像 shoppingmall 等大商鋪才有的先租后售模式開始成為越來越多社區商業開發商的選擇。 社區商鋪采取只租不售或先租后售的模式， 有利于統一招商， 能使配套在短時間內成熟起來，從而促進項目住宅部分的銷售；另外，持有一定的固定資產，每年能獲取固定的回報，這也是規避開發風險的需要。“國家逐步對商業地產進行嚴控，良好地段的商業用地供應越發稀缺，從而促使目前能取得土地的開發商更有想法自行持有物業，享受長遠租金收益。”攻略營銷機構負責人祝軍華認為，在杭州房地產行業發

7、展一個階段之后，目前已經產生了大量頗具實力的本土開發商，他們已經有能力持有物業，因此可能會更多考慮只租不售。從中小商鋪投資者的角度來看，他們也越來越理性，對于購物中心式的產權商鋪也開始警惕，商鋪的銷售難度加大，使得企圖借助商鋪散售快速套現的想法再也難以實現，所以中小商鋪投資者的成熟亦推動了只租不售的發展。調查顯示，目前已經推出和將推出的底層商鋪中，開發商直接持有、只租不售的小區越來越多。位于錢塘江南岸的順發佳境天城、六合天寓、銀色港灣等樓盤開發商也紛紛表示只租不售。同時，為了吸引品牌業態進入，開發商通常會給予一 定的免租期，進駐時間越早，免租期越長。紅石中央花苑的社區商業街70 %物業只租不售

8、。紅石房產總經理助理祁國英表示：“只租不售讓我們對小區的商業業態有了很好的控制，對重點商戶和主力商家考慮優先分配位置，給予一定的優惠條件，有條件的話在建設中就按照要求進行了部分功能的改造。”同時，杭城還有的樓盤推出可租可售。比如廣宇房產開發的河濱公寓，一期社區商鋪共 1.4 萬平方米左右，其中地下1萬多平方米租給了樂購超市，租期為 15 年；地上有部分租給必勝客，租期 10 年，部分被隔成小鋪出售。其二期 6000 多平方米商鋪即將推出，也是采取可租可售方式。“社區商業聯盟”引發關注在商業地產的運營過程中，不缺開發商業物業的開發商，也不缺尋找商業物業的商家，遺憾的是，雙方總是在相互尋找 中失之

9、交臂。“開發商與商家之間合作條件難以達成共識，這是很大的問題。”我愛我家事業發展部副經理沈靜以超市行業為例分析說，超市行業是微利行業，利潤是靠做量、做規模創造的，因此，在合作方式上首選租賃方式，以緩解巨額成本低額壓力，同時零售商進入一個新的市場，一般需要3七年的市場培育期，前幾年的租金需要得到開發商的配合，以實現最終的共贏。而房產公司投入開發以后，希望通過出售快速回籠資金，出租租金定價比較高，所以雙方很難達成共識。基于對杭州社區商業發展趨勢的把握和房產開發商、商家在社區商業招商過程中產生的各項需求，日前漢嘉機構百盛招商還倡議成立了“杭州社區商業聯盟”。漢嘉機構執行總裁梅杰介紹說，社區商業聯盟的

10、成立將實現社區商家之間的優勢互補、提升與開發商的談判層次、減少開發商社區商業招商過程中的各項阻力，促進杭州郊區大盤生活配套的快速成熟，從而推進住宅郊區化的實現。早在 2002 年，坤和建設就嘗試著構建社區商業聯盟，為的就是聯合社會各界優勢品牌和投資者，形成三方緊密盟友，以科學規劃業態，統一開業，統一宣傳包裝，包括返利等經營支持，從而實現開發商、投資者、經營者三贏的經營模式。通過社區商業聯盟，坤和建設已經成功運作了山水人家、親親家園的社區商業。為了確保親親家園高品質完全功能社區的定位以及整個三墩商業品位，坤和建設在出售親親家園社區商業物業的同時，一律與購買者簽訂商業用房品質經營保證協議，對該商業

11、物業今后的經營業態、開業時間等一系列問題進行設定，并采取相應的獎勵政策。在今天，我們看到的親親家園生活廣場上許多開業的商家，包括新華書店、世紀聯華，可以說都是經過開發商精挑細選，按照不同業態規劃控制并采取諸多銷售、返利等優惠政策所引進的。正是由于社區商業聯盟的作用，許多商家對親親家園高規格的商業配套設計以及6000 多位業主的入住規模、未來三墩近40 萬人口的巨大消費潛力充滿信心，紛紛主動與坤和建設洽談社區商鋪的購買和進駐事宜。開發商在社區商鋪銷售的同時，自己實行統一招商、統一開業的社區商業運營模式，在杭州也屬首次，這為今后杭州乃至整個浙江的房地產社區商業的開發與經營提供了借鑒。此外，為了使親

12、親家園生活廣場開街購物節能夠順利開幕，坤和建設還針對商家推出了開業獎勵政策。凡在規定時間前開張營業的親親家園簽約商家（僅指直接購買的商家，不包括租戶） ，均獲得價值不菲的獎勵，且贈送安裝新風系統和除濕機。社區商業的銷售難、招租難、經營難，一直是備受關注的一個行業話題。實際上，除了招商能力與業態組合，社區商鋪的規劃設計也是非常關鍵的。如果布局及尺度設計不當，商鋪很可能就會成為“傷鋪”。一字排開未必聚財“一字和 u 字的區別在哪里？從長度上看， u 字型顯然比一字型更長，而且 u 字型比一字型更富有節奏變化。”這并不是為了對中西文字進行比較，而是建筑師林松在分析社區商鋪的沿街面問題。林松是林松建筑

13、設計有限公司總建筑師，在商業規劃設計上擁有豐富的經驗。他認為把社區商鋪的沿街面設計成“ u ”字型， 不僅可以增長人們逛商街的時間， 而且使整條社區商業街富有更明顯的節奏變化。 而且， 和“一” 字型相比， “ u”字型可以讓張揚的商店進駐到凸出來的商鋪，而相對內斂的則可以進駐到凹進去的商鋪中。 但是，在杭州的大多數樓盤中，更多的社區商鋪沿街面還是“一”字型設計。建筑設計師們經常把這類社區商鋪形象地稱作“沿街繡花邊、路邊一層皮”。既然“ u ”字型比“一”字型更有優勢，開發商卻寧愿選擇“一”字型呢？林松直截了當地解釋說，利益使然。由于在通常情況下商鋪價格高于住宅價格，許多開發商將其視為利潤的重

14、要來源，因而只要條件允許，開發商就會盡可能多建商鋪，于是出現了凡是臨街都有商鋪的“慣例”，極端的例子是四面商鋪合圍，中間設計成內街，商鋪高達3 層甚至更高的案例。過多的商鋪設計不但影響了社區的居住品質，也為過剩埋下了隱患。根據行業經驗值，一個城市人口與商業面積的合理比值在 1.4 平方米 1.6 平方米 / 人之間，而非商業區的普通住宅小區，商業面積與入住人口之比不宜超過 1 平方米/ 人。開發商為了做足容積率，通常讓小區住宅部分有更大的花園景觀，商鋪一般會貼近馬路，緊靠建筑紅線做。當然也有例外。如紅石中央花苑在紅線范圍內做了后退，并且做出了 “ u”字型的社區商鋪沿街面。“紅石宜家道商鋪一般

15、在紅線范圍內后退了 12 米，最深的地方后退了 22 米。”紅石房產工程部經理陳榮蘭介紹說：“ u 字型商鋪，使沿街面更長，立面更為豐富。人流比較不容易快速通過，會停留更長時間，商業氛圍更加濃厚。空出了大塊面積，為整個區域形成廣場的效應，不僅可以聚集更多的人群，也為日后的停車創造了有利的條件。”商與住“互補不互擾”建筑師林松認為，如何在建筑設計過程中處理好底商與上層住宅的關系，也將影響到商鋪日后的招商經營。比如在風力等因素影響下，住宅陽臺上一只花盆向下自由落體，那么出入底商的人群就有可能受到人身傷害。這種情況其實完全可以避免， 只是需要開發商在設計時把上層住宅的整體進深向后5 10 米， 與底

16、商保持一定的距離， 在底商屋頂設置有廣告的同時，那么高樓墜物就無法對底商的消費者造成人身傷害。當然，為了彌補這部分空間的損失，可以根據建筑結構，適當地在樓盤的另一面將住宅超出底商3 5 米。開發商在項目規劃時，對于底商應該有一定的彈性，要方便投資者進行改造。要最小化上層戶型方面對底商的影響，最好的解決辦法是樓盤采用框架結構，這樣可以避免框減等結構的過多的承重墻對商場的影響，但是框架結構，也會因為承重柱過多對商場的劃分、使用面積造成影響，這需要開發商在最大限度將底商的柱距放大，目前一般可以做到 8 米左右的柱距，但是這就迫使上層的戶型變得寬大，失去部分中小戶型的購買群體。不論是框架還是其它的建筑

17、結構，其上層住宅業主使用的公共設施：商品房的底層大堂、電梯井、消防通道、上下水管道等設施必定會占據底商的使用面積，一般來說，為了提升項目的檔次，拉升住宅銷售價格，底層大堂空間較為寬敞，這樣降低了底商的實際使用面積。但是如果為了增加底商面積而縮小上層住宅的出入大堂，那么項目住宅的銷售工作就會不順暢。最常見的思路是將上層的出入口設置在樓盤背街的部分，這樣占用的是底商縱深部，不會占用底商的黃金位 置，而且這樣可以做到商、住分流，商不擾住。 此外， 底商定位相關的法規、 辦法， 對于底商的業態多數有明文規定， 住宅樓底層限制發展的有餐飲店、 ktv 等有油煙、 噪音污染的業態，以及影響樓盤上層、社區居

18、民隱私、生活空間的業態。如果實際情況需要底商有餐飲等業態，那么開發商要做到餐飲的油煙出口另行設計，在距離樓盤 15 米左右建立，且不可以影響到上層、社區的居民。布局定位要貼近社區許多社區商鋪在設計之初并未考慮建成后適應何種商業業態，導致一些商家難以入住，如超市對凈高和荷載的要求，餐飲對排煙和排污的要求，銀行、珠寶店對安防的要求，以及其他業態對空調外機位、停車位、電力負荷的要求等，如果未能體現在商鋪的設計中，則建成后的招商難度較大。“要徹底解決商鋪成傷鋪的問題，商鋪的布局很重要。”負責紅石宜家道規劃和招商的紅石房產副總經理祁國英，曾經先后在杭州大廈和西湖時代廣場從事過招商工作，對于商業業態有著自己獨到的見解。在宜家道的定位之初她就強調，“社區商鋪業態定位、規劃、招商和管理一樣都不能偏廢，才能保證良好的運營。”個別社區商鋪設計成三樓甚至更高，是違反商業規律的。一般來說，店鋪的商業價值隨著樓層升高而成倍降低，除了中大型餐飲、美容洗浴等少數業態會用到三樓及以上樓層外，大多數適宜社區環境的商業形態不會選擇高于二樓的樓層，二樓以上商鋪招商經營將十分困難。通和都市楓林的臨街商鋪