1、天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 2 part 1 part 1 市場分析市場分析 part 2 part 2 項目定位項目定位 part 3 part 3 產品建議產品建議 part 4 part 4 公司簡介公司簡介 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 3 part1 part1 市場分析市場分析 一、宏觀政策分析一、宏觀政策分析 二、宏觀環境分析二、宏觀環境分析 三、微觀市場分析三、微觀市場分析 天津新華世紀廣場項目定位提案天津

2、新華世紀廣場項目定位提案 4 綜述 本部分主要闡述天津城市的發展狀況、人口概況 未來的發規劃和展望，以了解天津發展的基本 概 況況。通過對天津市宏觀經濟的分析，了解天津 市各項經濟數據及目 和未來的產業結構。對項目 所在和平區的定位，優勢，規劃等方面了解項目 所在地行區的現狀及未來發展方向，以使項目未 來 定位符合整體片區的綜合定位。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 5 5 宏觀政策分析宏觀政策分析 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 6 6 土地政策分析土地政策分析 2007.7 國土資源和房屋管 理局出臺出讓項目土地出讓項目土地 使用權轉讓審

3、核工作程序使用權轉讓審核工作程序 規定8種土地不得出讓 規范土地市場，規定8種土地 不能出讓。 2007.10.9 國土資源部 招標拍賣掛牌出讓國有招標拍賣掛牌出讓國有 建設用地使用權規定建設用地使用權規定 影響：影響：嚴格控制土地的轉嚴格控制土地的轉 讓環節，使土地轉讓更加讓環節，使土地轉讓更加 透明，減少暗箱操作。透明，減少暗箱操作。同同 時，時，使拿地成本增加，控使拿地成本增加，控 制開發商囤積土地。制開發商囤積土地。 強調受讓人必須付清整宗地全 部土地出讓金后，方可領取國 有建設用地使用權證，并且將 工業用地納入招拍掛范圍。 影響：這一政策出臺不僅影響：這一政策出臺不僅 規范了拿地程序

4、，還將規范了拿地程序，還將大大 大打擊部分開發商蓄意囤大打擊部分開發商蓄意囤 積土地的行為。積土地的行為。 2007.5 天津市土地及房管 局 天津市國有劃撥土地天津市國有劃撥土地 上房屋轉讓補繳土地出讓上房屋轉讓補繳土地出讓 金管理辦法金管理辦法 住宅房屋因買賣、贈予而發生 轉讓的，受讓人為自然人且不 改變房屋設計用途的，并收取 土地出讓金。 影響：這一影響：這一辦法辦法的施的施 行意味著在土地出讓金上行意味著在土地出讓金上 政府收益上浮，政府收益上浮，二手房的二手房的 交易價格有可能由此上漲交易價格有可能由此上漲 2007.12國土資源部、財政 部、中國人民銀行頒布 土地儲備管理辦法土地儲

5、備管理辦法 土地儲備實行計劃管理 ，嚴 格規范土地機構融資。 影響：影響：有效的打擊囤地行有效的打擊囤地行 為，明確了土地產權關系為，明確了土地產權關系 主 主 要 要 內 內 容 容 影 影 響 響 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 7 2007年11月，七部門聯合發布經濟適用住房管理辦法，該辦法明 確規定了經濟適用房的審核、轉讓和監督等相關內容。對市場具有影響的對市場具有影響的 相關內容相關內容明確經濟適用房購房者為明確經濟適用房購房者為“有限產權有限產權”、限定經濟適用住房、限定經濟適用住房 單套建筑面積在單套建筑面積在6060平米左右平米左右。 對整體市場產生的

6、影響對整體市場產生的影響 政府加大對經濟適用房、兩限房和廉租房等保障性住房的投入建設 力度，解決了中低收入階層人群的住房剛性需求，部分具有需求的客戶 將把購買目光轉向保障性住房，中低端商品房（住宅）的購買需求量將中低端商品房（住宅）的購買需求量將 縮小縮小，高端物業將益發稀缺與保值高端物業將益發稀缺與保值，由此將影響整體房價的攀升速度由此將影響整體房價的攀升速度。 7 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 8 央行歷次調整利率時間及內容央行歷次調整利率時間及內容 次數次數調調 整整 時時 間間調調 整整 內內 容容 62007年12月21日 一年期存款基準利率上調0.27個

7、百分點； 一年期貸款基準利率上調0.18個百分點 5 2007年09月15日 一年期存款基準利率上調0.27個百分點； 一年期貸款基準利率上調0.27個百分點 4 2007年08月22日 一年期存款基準利率上調0.27個百分點； 一年期貸款基準利率上調0.18個百分點 3 2007年07月20日上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點 22007年05月19日 一年期存款基準利率上調0.27個百分點； 一年期貸款基準利率上調0.18個百分點 12007年03月18日上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27% 一年期存款基準利率上調到一年期存款基準利率上調到4.14% 4.14% ；一年

8、期貸款基準利率上調到一年期貸款基準利率上調到7.47%7.47% 5 5年以上貸款利率沒上調，依舊是年以上貸款利率沒上調，依舊是7.83%7.83%，個人住房公積金貸款利率也沒有變。，個人住房公積金貸款利率也沒有變。 8 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 9 次數次數調整時間調整時間調整內容調整內容 62008年6月25日存款準備金率 上調0.5% 52008年6月15日存款準備金率 上調0.5% 42008年5月20日存款準備金率 上調0.5% 32008年4月25日存款準備金率 上調0.5% 22008年3月18日存款準備金率 上調0.5% 12008年01月25日

9、存款準備金率 上調0.5% 2008年央行先后六次上調存款準備金率，調整幅度均為年央行先后六次上調存款準備金率，調整幅度均為0.5個百分點。個百分點。 上調后的上調后的準備金率為準備金率為17.5%。 9 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 10 主要內容：主要內容：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付貸款首付 款比例不低于款比例不低于40%40%，貸款利率不低于不低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的同檔次基準利率的1.11.1倍倍， 而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行 根據貸款風險管理相關原則自

10、主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收不得高于其月收 入的入的50%50%。 補充通知補充通知第二套房認定細則第二套房認定細則 一是以借款人家庭一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。為單位認定房貸次數。 二是二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地 平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。 三是三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業銀行申請住房貸款時，也應按照 通知有關規定執行。 補充通知同時強調，凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不 得受理其信貸申請。 “9.27“9.

11、27房貸政策房貸政策”（20072007年年9 9月月2727日、日、1212月月1111日）日） 10 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 11 宏觀政策對市場的整體影響宏觀政策對市場的整體影響 提高第二套房貸的首付比例、多次加息，抑制了投資需求,也抑制了部分改 善性需求。部分城市成交階段性下降，引發消費者對未來走勢信心的變化引發消費者對未來走勢信心的變化。 房地產企業開發資金主要來自銀行貸款和房屋預售款，嚴控房地產開發貸 款，導致房地產開發企業資金緊缺導致房地產開發企業資金緊缺，這將對房地產市場的供應產生影響。 總的來說，從緊政策作為國家控制房地產市場的重要手段，總的

12、來說，從緊政策作為國家控制房地產市場的重要手段，一定程度上抑一定程度上抑 制了房地產房價的攀升速度，引導市場的理性調整制了房地產房價的攀升速度，引導市場的理性調整。 11 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 12 6.136.13日中央工作會議總書記講話：日中央工作會議總書記講話：“穩定房地產市場，切實防范金融風險穩定房地產市場，切實防范金融風險”。 未來市場政策預測未來市場政策預測 從上述講話我們可以看出，政府亦不希望房價暴跌，從而導致金融風險從上述講話我們可以看出，政府亦不希望房價暴跌，從而導致金融風險。 受社會整體環境影響，如“突發性”事件頻發、通漲壓力增強，預計政

13、府 本年度宏觀政策整體將以穩定為主，不會再對地產出臺更加嚴歷的調控政 策。由于房地產剛性需求依然旺盛房地產剛性需求依然旺盛，而且原油、鋼材、建材等原材料價格原材料價格 的大幅上漲的大幅上漲，以及城市化進程不斷發展城市化進程不斷發展，所以我們預測房產市場經歷一段所以我們預測房產市場經歷一段 時間調整后必將重新走上良性發展軌道時間調整后必將重新走上良性發展軌道。 國家政策針對的是地產行業熱錢、過度投資和投機行為，針對的是地產行業熱錢、過度投資和投機行為，對抑制投資產生了 一定效果，其目的不是抑制真實的房產消費需求，也不是要打壓房地產行業不是抑制真實的房產消費需求，也不是要打壓房地產行業 的整體發展

14、的整體發展。 12 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 13 13 宏觀環境分析宏觀環境分析 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 14 一、天津城市發展狀況 1、600年建衛成城 1404 年明永樂大帝(朱棣)在津設衛筑 城。 2、天津商業的歷史悠久 天津因商而立，由商而興，自古即富漁 鹽之利，且是天然河海兩用碼頭，地勢 平坦，腹地廣闊。 建國之前，天津城內50%以上的住戶從 事商業及與商業有關的經營服務活動。 3、天津中國四大直轄市之一 總面積11，760平方公里，規劃15個區 和3個縣，工業、商業、城市經濟進一 步獲得長足發展，所謂“南有上海，北

15、 有天津”，就是當時兩市在國內市場上 平分秋色的最形象寫照。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 15 一、天津城市發展狀況 4 天津人口概況 常住人口達1115萬、據市統計局人口調查推 算，2007年末全市常住人口達1115萬人， 與去年同比增加了40萬人，增長3.72%，系 進入新世紀以來我市人口增速最快的一年 外來人口增加至171萬 外來人口171萬人，占常住人口的 15.34%。與上年相比增加了32萬，增 長速度達23.02%。 目前外來人口占常住人口的比例較北京、 上海低，加之整體收入層次低因此外來 人口拉動我市消費市場的能力不強，未 來隨天津北方經濟中心、 濱

16、海新區、中新生態城建設將吸引大量 高層次人員，極大的推動商業的繁榮。 天津市外來常住人口具有如下特征： 一、外來常住人口遍布全市各區縣 塘沽區最多，達萬人；其次是 南開區、河西區和河北區。 二、外來常住人口的來源地分布較廣，以 北方地區為主，其中來自河北、山東、黑 龍江三省的規模最大 三、外來常住人口平均受教育程度以接受 初中教育為主；接受大專及以上教育的僅 人，占.。 四、外來常住人口多集中在生產和服務型 行業以及勞動密集型的崗位，從事生產、 運輸設備操作工作的最多，有 萬人,比重達. 其次為商業、服務人員 有萬人 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 16 16 天津經

17、濟形式總體向好，為區域經濟發展創造良好環境天津經濟形式總體向好，為區域經濟發展創造良好環境 4337.73 5081.28 2388.23 1849.0 國家gdp已連續4年連續增長10%以上，天津經濟持續高速發展，gdp快速增長，天津2007年 gdp增長幅度為15.1%，人均生產總值6022美元，國民消費能力快速增長，為房地產業提供為房地產業提供 了堅實的發展基礎了堅實的發展基礎。 隨著京津城際鐵路即將開通，“半小時京津都市生活圈半小時京津都市生活圈”將加速京津地區經濟一體化進程。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 17 天津未來發展規劃 1. 城市定位 國家十一五

18、總體規劃（2005-2020年） 國際港口城市、 北方經濟中心、 生態宜居城市 天津市是我國直轄市之一，環渤海地區的經濟中心。將天津市逐步建設 成為經濟繁榮、社會文明、科教發達、設施完善、環境優美的國際港口城 市、北方經 濟中心和生態城市。 進一步提升天津城市的國際地位，天津將成為繼深圳、上海后，中國 第三大經濟中心 天津北方經濟中心地位天津將成為北方的上海。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 18 天津未來發展規劃 2. 十一五”期間，天津市將逐步形成 “一軸兩帶三區的市域空間布局結構 城市中心區的功能依托于城市空間布局 “一軸、 兩帶、三區”的發展格局向外圍延伸.

19、天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 19 天津未來發展規劃 調整優化中心城區及近郊地區布局，形成中 心城區+外圍組團布局結構。重點發展西青、 小淀、雙街、青光雙口、大畢莊四個 外圍組 團；大港新城、漢沽新城、咸水沽等11個新城 。 濱海新區形成“一軸一帶”的總體布局結構 “一軸”即津濱走廊地區，“一帶”即東部沿海 發展帶。 擁有綜合配套改革試點的政策優勢，濱 海新區將作為天津未來發展的新引擎， 帶領天津成為名副其實的“北方經濟中心”， 并使天津成為全國第三個拉動區域經濟發展的龍頭型城市。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 20 天津未來展望 天津將

20、成為中國經濟騰飛的第三架馬車 高端高利潤行業紛紛投資將帶動天津快速發展 并吸引高層次外來人口 ，推動天津消費市場發展. 1、濱海新區，空客a320系列飛機總裝線項目 安家落戶； 2、100萬噸大乙烯工程破土動工； 3、國務院正式批準設立天津東疆保稅港區， 將建成我國目 前規模最大、開放度最高的保稅港區。 4、將于08年7月奠基開工的“中新天津生態城” ， 借鑒新加坡“鄰里單元”理念，總面積約30平方公里，人口可達 35萬，同時容納外部就業人口6萬人和內部暫住性消費人口 世3萬界人矚。目以京、津為核心地區的“世界第七大城市群”， 首都北京與天津這座“雙子城市”將逐步形成的“雙輪”驅動模式。 天津

21、新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 21 天津城市經濟 1、宏觀經濟發展狀況 經濟增長速度保持在14以上高位運行，2007年 經濟總量突破5000億元 天津市經濟自2003年開始進入本輪經濟增長周期 的高峰期，其主要特征就是經濟增長速度始終在14% 以上的高增長平臺上穩定運行。 2007年全年全市生產總值達到5018.28億元，按可 比價格計算，比上年增長15.1%，增速比上年加快0.6 個百分點。 固定資產投資穩步上升。 2006年前9個月天津市全社會固定資產投資達到 1334.9億元同，與 去年同比增長27%，2000年到2005 年期間，年均增長率達到18%，顯 示了天

22、津全市固定資 產投資保持了高位平穩運行的態勢。 全市人均生產總值突破6000美元。 按常住人口計算，人均生產總值達到6022美元，按可 比價格計算， 增長11.2%。標志著天津的經濟實力已經 達到中等發達的中等水平 ，基本實現現代化 . 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 22 天津城市經濟 1、宏觀經濟發展狀況 社會消費旺盛，發展潛力巨大 2007年社會消費品零售總額完成1603.74億 元，比上年 增長18.2%，增幅比上年提高4.2個百分點，為近 十年來最高增幅。 居民消費支出增長較快。全年城市居民人 均消費性支出12029元，增長14.0%。其中人 均衣著支出增長

23、18.4%，家庭設備用品及服 務支出增長19.9%，交通通訊支出增長19.9%。 天津社會消費品零售額整體快速上升趨勢， 并且發展 潛力巨大，同時批發零售成為天津 商業市場的主要發展支柱. 隨著收入的提高和財富效應的顯現，市場需 求更加活躍，消費需求明顯升溫。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 23 天津城市經濟 餐飲娛樂業持續快速發展 天津市餐飲業零售額平均每年以16%的速度增 長， 2006年達到209.97億元。餐飲業的發展反映了天津市 居民的消費水平的提高。 天津的恩格爾系數在2000年后平穩下降，2006年 綜合恩格爾系數為34.9%.表明天津市居民總體上實現

24、小 康，進入了比較富裕階段。 居民生活水平不斷提高，居民的消費水 平相應隨之 提高，將促進餐飲娛樂業持續快速發展. 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 24 天津城市經濟 居民生活水平不斷提高,食品類支出穩步增長 天津城鎮居民人均可支配收入和消費性支出持繼增 長達到 4,283元/年和10,548元/年， 同時，天津城鎮 居民的消費性支出占其可支配收入 的比例基本穩定，長 期在75 - 78之間。 天津城市居民家庭人均用于食品類支出穩步增長， 2006年比2000年增長49.9%。其中，2006年城市居 民家庭人均在外用餐支出比2000年增長1.43倍，占食品 總支出的比

25、重達26.6%。 預計未來，隨著天津居民生活水平的不斷提高，居民 更加注重生活質量和生活 品位，家庭在外用餐支出明顯 增長，餐飲消費需求將快速增長 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 25 天津城市經濟 2、房地產投資狀況 2001年2007年天津市gdp增長及房地產開發規模統計表 天津市地產投資總額在gdp總額中所占的比 重始終穩定保持在8.8%左右，預計未來大量外 地投資企業的涌入以及外來人口的增加，天津 市的 房地產購買能力和購買需求還會在這一數 字的 基礎上保持持續穩定增長。 隨著城建開發的不斷推進，城市對于商 業物業的需求將逐步增加，商業設施的升 級勢在必行。天

26、津由于濱海新區、中國經 濟第三極 的發展定位，商業地產迎來了歷 史性的發展機遇，年度增幅78.8%。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 26 天津城市經濟 3、天津的產業結構 天津的主導產業是第二、三產業。其中工業為代表的第二 產業對天 津gdp的貢獻比重超過50%。 二、三產業增速差由上年的6.6個百分點縮小為2.5個 百分點，經濟 增長結構更加均衡。 目前天津市主導產業已經形成了第二、三產業“32” 的5 大板塊： 以電子信息和現代醫藥業為主的高新技術產業板塊； 以汽車、造船業為主的交通運輸設備制造業板塊； 以物流、社會服務業、金融、房地產為主的先進服務 業板塊；

27、以傳統商貿業為主的傳統服務業板塊。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 27 區域經濟 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 28 金融城 金融城位于和平區東部，既是天津市14個傳統風貌保護區之一，也是海河 綜合開發改造的重要組成部分。金融城區域東起海河、南至曲阜道、西臨 建設路、北達海河，總占地面積113公頃，規劃建筑面積210萬平方米。未 來金融城將以金融、保險、會計、審計、評估、證券、 中介、法律、信息、 咨詢等現代服務業為 主導，劃分為金融交易 及服務區、商務辦公區、 行政辦公及酒店服務區 三個功能區，并細分為 金融交易服務區、金融 廣嘗商務公

28、寓區、酒店 區、核心金融新區、行 政辦公區和核心金融老 區等七大板塊。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 29 金融城 解放北路“金融一條街”是昔日中國北 方的金融重地，有“東方華爾街”之稱。 解放北路上的建筑基本上都是值得保留 的風貌建筑，大約有七、八十處。在規 劃建設過程中，將以解放北路風貌保護 為主線，對歷史建筑修舊如舊，拆除破 壞傳統風貌景觀的建筑，并適當地開發 建設新建筑以及開辟步行街。同時，還 將依托解放北路區域與金街商業區、小 白樓商務區、南站商務區遙相呼應的優 勢，充分挖掘該區域的歷史、文化、藝 術特色，打造一個開放、和諧、生態、 智能的金融服務綜合區，

29、從而成為天津 作為北方經濟中心的一個重要的標志性 區域。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 30 金融城 金融城按照現代金融服務中心的功能和構成要求，以金融、保險、會計、審計、評估、 證券、中介、法律、信息、咨詢等現代服務業為主導，劃分為金融交易及服務區、商 務辦公區、行政辦公及酒店服務區三個功能區。金融城內一半以上的寫字樓、公建項 目將于今年實現開工。 金融城東北臨海河，南至曲阜道，西接建設路。目前，津門、津塔、公積金中心、商 委地塊、城投大廈、新華世紀廣場等項目已經開工；今年，合生國際大廈、銀監局、 金融廣場擬建項目、金融城5號地、達文里地塊、大沽路121號公建等項

30、目將實現開工。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 31 和平區房地產發展 和平區城區調研 1.和平區代表天津城市特色的中心商業區 平區位于天津市中心，是天津市黨政機關所在地， 也是全市的政治、商貿、金融和信息中心，區域面積 不足10 平方公里，常住人口38.4 萬。主要經濟指標 始終名列市內六區前茅，2007年實現地區生產總值 360億元 。 和平區轄6個街道：勸業場街道、小白樓街道、體育 館街道、新興街道、南營門街道、南市街道. 濱江道地區集聚了天津市現有的商業、飲食業、服務 等行業的精華，商業網點密度全市聚首，商品零售額 居全市第一，節假日客流量保持在60 萬人次左

31、右， 是國內外公認的代表天津城市特色的中心商業區。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 32 和平區房地產發展 2、和平區優勢 得天獨厚的區位優勢 和平區是天津市中心城區核心區，公交、地鐵網 線密集，交通 寸土寸金的商業優勢 商業聚集，市場繁榮，經濟發達，流動人口 多，經濟消費能力 強，是天津聚財生財的 經商寶地。 業脈悠久的金融優勢 解放北路素有“天津華爾街”之稱。中國人民銀 行和中國銀行 、中國農業銀行天津分行等200多家金融機 構匯集于此，市政 府規劃建設的天津金融 城就依托解放北路而建。 底蘊深厚的人文優勢 全市70以上的風貌建筑和名人故居坐落 于此，全市15個建

32、筑 風貌保護區一半在和 平，天津規劃建設中的12個旅游板塊有4 個 在和平區。 不可復制的行政優勢 和平區是市委、市人大、市政府、市政協、 警備區以及市級機 關委辦局機關所在地， 擁有大量行政資源，是名副其實的行政 中 心。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 33 和平區房地產發展 3、和平區規劃 “優北興南，強化中軸，南北互動， 協調發展” 規劃以南京路為界，建成以一條中軸線為 核 心，六個功能聚集區為載體，八個重 點行 業為支撐的“1 6 8”總體布局。 六個功能聚集區 小白樓中央金融商務商貿區 濱江道和平廣場中心商業區 南市新興商業區 五大道風貌區 都市型宜居區

33、文化衛生區 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 34 和平區房地產發展 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 35 和平區房地產發展 得天獨厚的區位優勢 歷史悠久的商業底蘊 寸土斗金的投資回報 開放的和平投資環境寬松，具 有服務競爭力 未來的和平發展前景廣闊，具 有發展潛力 輻射能力強的商業集群 服務功能強的商務集群 配套服務全的金融集群 聯動成片的旅游集群 和平區商機無限，潛力無限， 企業高成長的搖籃，投資商高回報的沃土 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 36 三、三、微觀市場 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目

34、定位提案 37 天津高端寫字樓、酒店式公寓綜述 第一部分 綜述 第二部分 個案分析 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 38 1. 天津寫字樓、酒店式公寓的歷史發展階段 第一個發展階段：1991-1997年，起始階段 第二個發展階段：1998-2002年，市場低迷階 段。 第三個發展階段：2003-2008年，迅猛發展階 段 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 39 第一個發展階段1991-1997年，起始階段； 代表項目：國際大廈、遠洋大廈； 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 40 第二個發展階段：1998-2002年，市場

35、低迷 階段； 代表項目：金皇大廈、泰達大廈、今晚大廈 ； 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 41 第三個發展階段：2003-2008年，迅猛發展 階段； 代表項目：信達廣場、天津中心、賽頓中心、津匯廣場 ； 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 42 2、高端寫字樓部分 市場供應情況 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 43 市場需求情況 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 44 市場租售情況 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 45 市場展望 經濟增速帶來市場需求； 政策指引下的戰略

36、定位帶來產品增量與競爭； 差異化產品應運而生； 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 46 3、高端酒店式公寓部分 市場供應情況 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 47 酒店式公寓經營情況 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 48 市場展望 市場存量較少與城市發展定位并不相稱； 酒店式公寓產品銷售情況與普通住宅產品銷售 情況反差較大，受市場因素影響較小。 世界一線管理品牌陸續登陸天津，品質服務提 升的同時，價格也會不同程度的上浮； 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 49 信達廣場 一、項目基礎資料一、項目

37、基礎資料 地理位置：河平區解放北路 辦公等級：甲級 占地面積：2 萬平方米 建筑面積：15 萬平方米 租售狀況：寫字樓部分出售， 公寓只租不售 開盤時間：2005 年10 月 入住時間：2006 年1 月 物業管理：天津天孚物業管理 有限公司； 物業費 ：26 元/平方米/月 車位情況：地下兩層，總計500 個，月租 600元/月、800元/月 配套：5a智能化寫字樓、5星級配套公寓、 國際購物中心、停車場、會議中心、 游泳池、餐廳。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 50 信達廣場 二、產品特點二、產品特點 1 1規劃布局規劃布局 信達廣場地上共51 層，地下3 層，

38、總高度238 米，為天津cbd 最 高建筑。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 51 信達廣場 2 2裝修設備裝修設備 電梯系統：蘇州迅達電梯。15 部客梯，1 部消防梯，1 部貨梯。 空調系統：美國特靈中央空調，配有新風及加濕系統 交房標準：交房標準： 寫字樓：寫字樓：鋁天花吊頂、 地毯、墻紙，裝修后 室里凈高2.45 米， 如此圖： 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 52 信達廣場 酒店式公寓：酒店式公寓： 精裝標準4000 元/平方米左右，歐洲與日韓兩種風格，室內家具、設施 齊全，裝修后室內凈高2.45 米，個別戶型3.4 米。如下圖： 天

39、津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 53 信達廣場 3服務設施 會所：信達廣場會所位于塔樓6-7 層，總面積4000 多平米。6 層為日 工 餐廳，對外經營；7 層為都鐸健身，對外經營，公寓租戶免費使用。 6 層平面圖：餐飲為主 7 層平面圖：健身、娛樂以主 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 54 信達廣場 會議中心：會議中心位于塔樓5 層，各種規格約10 間， 如下圖： 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 55 信達廣場 三、產品定位三、產品定位 1 1戶型配比戶型配比 寫字樓：辦公面積為100-1600 平方米，自由 組合。

40、 酒店式公寓：主力戶型為100-190 平方米， 一居室：100-120 平方米，約占比例為20%； 二居室：160 平方米，約占比例為55%； 三居室：190 平方米，約占比例為25%。 2 2客群來源客群來源 寫字樓：以青島海信、北京百福東方、 富邦航運、泰德國際貨運等各 類中大型企業為主。 酒店式公寓： 客群定位為在津工作的國內外高端商務人士。 目前租用客戶中日本在津商務人士占到95%以 上。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 56 信達廣場 3 3定價原則定價原則 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 57 信達廣場 寫字樓、公寓不分樓層朝向

41、統一報價6元/平方米/天，成交均價5元/平方 米/天左右（含物業費），出售部分小業主對外報價與產權方相同，成交 均在4.5元/平方米/天。其中公寓單套月租金在17000 至27000 元/套/月。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 58 信達廣場 4 4租售情況租售情況 信達廣場06 年開盤至今，租售情況喜憂參半。目前寫字樓出售部分 已全部售完（銷售周期為2 年），入住已達70%以上。而公寓出租部分受 戶型面積過大、單套租金過高影響遇到較大阻力，目前出租率不足20%。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 59 信達廣場 四、總結四、總結 1營銷手段

42、對項目運作的重要性。信達廣場入市至今沒有對產品 開展系 統的營銷推廣工作，由始至終主要采取“待銷”的銷售方式， 對銷售價格產生較大影響。在06、07 年“黃金時期”銷售價格 僅上調500 元/平方米，漲幅僅3%，低于與同檔產品銷售價格 3000 元/平方米左右。 2合理的產品定位，客觀考慮市場需求。從信達廣場公寓低出租 率情況反應出開發商對市場預期過高，比例約占80%的中大型產 品定位為信達廣場租賃業務帶來極大阻力。平均高達23000 元/ 月左右的租金水平，讓大量的國內高端商務人土難以承受。雖 然信達廣場約占20%的一居室（100-120 平方米）已全部入住， 但日本人士占據95%以上比例，

43、由此可以看出，16000 元/月左 右的租金水平仍然超出國內客群的心理價位。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 60 天津中心 （ 原北洋鋼鐵大廈） 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 61 天津中心 一、項目基礎資料一、項目基礎資料 地理位置：和平區南京路與營 口道交口 辦公等級：甲級 占地面積：18105 平方米 建筑面積：15 萬平方米 租售狀況：租售狀況： 寫字樓部分：出售 酒店式公寓：預計以出租為主 開盤時間：2007.6.15 入住時間：2009-04 得房率：70% 物業管理：世邦魏理仕，物業 費：8 元/平方米/月 天津新華世紀廣場

44、項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 62 天津中心 二、產品特點二、產品特點 1 1規劃布局規劃布局 酒店公寓部分為48 層，寫字樓部分為52 層，地下1-3 層車庫，裙 樓1-6 層以購物中心會議中心、休閑、健身等設施為主。 2 2裝修設備裝修設備 標準層電梯廳 公寓內部裝修：精裝報價4000-5000 元/平方 米 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 63 主要裝修標準見下表主要裝修標準見下表 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 64 天津中心 3 3服務設施服務設施 配有2000 平方米會所，以健身、娛樂功能為 主。由物業公司負責管 理，

45、暫定不對外經營。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 65 天津中心 三、產品三、產品特點特點 1 1戶型配比戶型配比 寫字樓：單層面積約1250 平方米，凈高2.7 米 酒店式公寓：見下表 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 66 天津中心 2 2客群來源客群來源 酒店式公寓：以投資型高端商務 人士為主，北京、上海、港澳 臺等發達地區在津商人占據比 例大多重視地段升值空間、 商務氛圍、內部服務等。 寫字樓：目前尚未對外租售，現 場咨詢多為國內外大型企業在 津總部及各大金融機構、船運 及物流等服務型企業，中小型 高速發展企 業也占一 定比例，如，it

46、、咨詢類企業 等。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 67 天津中心 3 3定價原則定價原則 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 68 天津中心 天津中心于07年7月正式開盤，價格漲幅明顯。07年12月份成交均價已超 過21000元/平方米，08年4月成交均價高達23900元/平方米與07年7月 17800元/平方米相比，漲幅率達35%。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 69 天津中心 4 4租售情況租售情況 寫字樓：以租為主，整層銷售 酒店式公寓： 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 70 天津中心

47、 公寓部分開盤至今未受 高價格而影響銷售進度， 不足一年時間銷售率已 達40%以上。 分析主要有以下兩點： 一、不可替代的區域優勢、內部品質優勢； 二、較合理的定價策略。采用高單價低總價的策略使得天津中心迅速去化。該項目中小面積戶型 占總比例的70%左右，主力戶型平均面積在75 平方米左右，總價控制在150 萬以內。如租金 水平按6.5 元/平方米/天計算，年投資回報率將在10%以上。總價、回報預期均在投資客群 的接受范圍內。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 71 天津中心 除受宏觀市場影響外，目前天津中心成交比例大幅下降的另一個原因源 于自身的調整。近期天津中心沒有

48、因為市場影響而放緩價格漲幅速度， 在前期中小戶型迅速被去化后，戶型投放面積在不斷放大。如，4 月份 平均單套成交面積為90 平方米左右，單套總價提升到220萬，按目前的 租金計算回報率明顯低于去年的水平，隨著后期大面積戶型的推出矛盾 會日趨明顯，使得持幣觀望的投資人群更會心有余悸。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 72 天津中心 四、總結四、總結 在保證產品內部品質提供優良的投資環境的同時，應根據需求市 場情況合理控制總價范圍，達到順暢去化、降低投資風險。 未來幾年天津高檔酒店式公寓仍會中小面積需求為主，天津中心 在07年取得佳績也是因為此期間推出大量低總價中小面積產

49、品。天津 與北京、上海等發達城市相比國際氛圍仍存有較大差距，在高檔酒店 式公寓銷售過程中應將國內投資人士做為主要客群，在租賃方面應國 內外并進。從目前的市場來看，在具備優越的地段、品質、服務等條 件下，戶型面積在70平方米以內的高檔酒店式公寓將在未來市場中占 據一定市場份額。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 73 賽頓中心 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 74 賽頓中心 一、項目基礎資料一、項目基礎資料 樓盤地址：和平西康路與成都道交口 辦公等級：甲級 投資商：天津萬順房地產有限公司 開發商：天津萬順房地產有限公司 總建筑面積：16 萬平方米

50、 占地面積：1.5 萬平方米 物業管理：天津市君怡物業管理有限公司 物業費：公寓：3.6 元/平方米；寫字樓：16 元/平方米 開盤時間:：2005-11-01 交房日期：2006-08-30 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 75 賽頓中心 二、產品特點二、產品特點 1 1規劃布局：規劃布局：1-4 層商業群房，兩棟公寓，一棟寫字樓。 2 2裝修設備：裝修設備： 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 76 賽頓中心 3 3服務設施服務設施 賽頓中心擁有3000 平方米的會所，以泳池、健身、娛樂等功 能為 主。該會所服務業主實行會員制不對經營，會員費

51、用為3800 元/ 年。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 77 賽頓中心 三、產品三、產品特點特點 1 1戶型配比戶型配比 公寓部分： 寫字樓部分：標準面積1400 平方米，戶型區間：110250 平方 米，其 中210 平方米與250平方米以主力戶型，占到總比例的70%左右。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 78 賽頓中心 2客群來源 公寓：天津本地高端自住型人士，極少對外出租。 寫字樓：中大型企業，服務、物流類企業居多。 3定價原則 公寓：目前賽頓中心公寓部分僅存兩套（16層、27層） 對外報價15000元/平方米。 寫字樓：銷售報份15

52、700 元/平方米 租賃報價：6.1 元/平方米/天（含物業費） 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 79 賽頓中心 4 4租售情況租售情況 公寓： 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 80 賽頓中心 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 81 賽頓中心 四、總結分析四、總結分析 雖然賽頓中心整體銷售比較順暢，但超大戶型設計還是為項目銷售帶 來較大壓力，最終不得不降底利潤點來保證去化速度。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 82 津匯廣場 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 83 津匯

53、廣場 一、項目基礎資料一、項目基礎資料 樓盤地址：和平區南京路與營口道交口 開發商：天津澳中發展有限公司 辦公等級：甲級 辦公建筑面積:39000 租售狀況：出租 開盤時間：2003-09-10 交房日期：2007-06-30 物業管理：澳中發展有限公司 車位情況：地下270 個，月租800 元/月 建筑層數 36 層 建筑形態： 1 棟36 層南塔樓 標準層凈高 2.60 米 標準層面積 1334 平方米 得房率 70% 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 84 津匯廣場 二、產品特點二、產品特點 1 1規劃布局規劃布局 津匯廣場為1棟38層 高層，標準層凈高 2.60

54、米，標準層面積 1334平方米 ，可自由 分割。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 85 津匯廣場 2 2裝修設備裝修設備 標準層電梯廳 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 86 津匯廣場 寫字間內部：毛壞，凈高寫字間內部：毛壞，凈高2.6 2.6 米米 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 87 津匯廣場 三、產品三、產品特點特點 1戶型配比：標準層面積1334平方米，自由組合。 2客群來源: 以各類中大型企業分支機構、中小成長型企業為主。 主要租戶有：太平保險公司天津分公司、海航國際、bp 石油貿易 有限公 司、佳能、上海沖

55、外電子、穆勒電氣有限公司天津 辦事處、 長漱國際貿易有限公司、阿克蘇諾貝爾工業油漆有 限公司天 津辦事處、中國國際技術智力合作天津分公司等。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 88 津匯廣場 3定價原則 目前報價較07 年略有上幅，預計成交價在5.5 元/平方米/天以內 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 89 津匯廣場 4租售情況 只租不售，三年起租。目前一期入住率達70%以上， 與去年相比有一 定攀升，二期在30%左右。 四、總結四、總結 在新興高檔寫字樓（如，天津中心、君隆廣場項目 等）不斷涌出的南 京路區域，有實力的企業會更青睞于檔次更高的

56、辦公場 所，而津匯廣場 將逐漸向“次高檔”寫字樓轉變。租金水平因地段優勢 與需求市場力量的不 斷增加會呈現穩步上升趨勢。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 90 君隆廣場 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 91 君隆廣場 一、項目基礎資料一、項目基礎資料 樓盤地址：和平區南京路與河北路交口 開發商：御道津旅（天津）發展有限公司 辦公等級：甲級 租售狀況：銷售 開盤時間：2008-01 交房日期：2009-09 物業管理：戴德梁行做顧問 車位情況：地下3層600個 建筑層數：38層 建筑形態： 一共5棟樓，其中2棟18層，1棟10層，一棟25層的人

57、才科技 大廈，另外一棟38層 標準層高 3.9米 標準層面積 1100平方米 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 92 君隆廣場 二、產品特點二、產品特點 1 1規劃布局規劃布局 君隆廣場為1棟38層高層，標準層高3.9米，標準層面積1100 平方米 ，可自由分割。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 93 君隆廣場 2 2裝修設備裝修設備 大堂大堂:首層大堂挑高首層大堂挑高10米，豪華裝修，大堂出入口米，豪華裝修，大堂出入口 采用高級自動旋轉門，大堂設接待查詢服務臺及采用高級自動旋轉門，大堂設接待查詢服務臺及 公司水牌。設置多媒體信息顯示系統。公司

58、水牌。設置多媒體信息顯示系統。 電梯電梯:國際名牌電梯國際名牌電梯11部，其中觀光電梯部，其中觀光電梯6部，一部，一 次可乘次可乘17人，轎箱內配豪華裝修并設空調系統和人，轎箱內配豪華裝修并設空調系統和 閉路監控探頭，客、貨、消防多用梯閉路監控探頭，客、貨、消防多用梯3部。部。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 94 君隆廣場 三、產品特點三、產品特點 1戶型配比： 標準層面積1100平方米，80150平米。 2客群來源: 國內大型和國際各類企業機構分支 公寓目前價格： 起價2.5萬-2.8萬元/平方米 寫字樓均價： 1.8萬元/平方米 天津新華世紀廣場項目定位提案天津

59、新華世紀廣場項目定位提案 95 君隆廣場 四、總結四、總結 在眾多高檔寫字樓項目不斷涌出的南 京路區域，君隆廣場地處南京路濱江道商業區與 小白樓商務黃金交匯點，位置上堪稱是天津市 中心的中心。其集六星酒店、六星公寓、甲級 寫字樓、行政高地、情景商業街于一體，稱之 為六星特區，它的出現標志著真正商務綜合體 時代的來臨。 。 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 96 華貿中心 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 97 華貿中心 一.基礎資料 項目地址：和平區民生路與民主道交口 建筑類型：甲級寫字樓 租/售價格均價：12800元/平方米 開盤時間：2008

60、-07-15 建筑面積：35000平方米 建筑形態：共28層（底商3層，共4000平米）,428層為 甲級5a 樓層狀況：1200平米 租售狀況：銷售 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 98 華貿中心 二、產品特點二、產品特點 1.1.規劃布局規劃布局 共28層（底商3層，共4000平米）,428層 為甲級5a 銷售面積從1501200平米 天津新華世紀廣場項目定位提案天津新華世紀廣場項目定位提案 99 華貿中心 2.建材設備： 結構：框架結構 外墻：外掛保溫幕墻 大堂：一、二層共享大堂精裝修 電梯：四部日立電梯 門窗：鋼化玻璃門 衛生間：每層2個公用衛生間 供電：雙回