1、no.1 市場研究市場研究 明道篇：中國成都 中潤項目中潤項目戰略定位報告 成都市中潤實業有限公司 2010年10月 no.2 作業工具圖作業工具圖無極倍增商業模式無極倍增商業模式 取勢 發展策略建筑規劃租售策略財務分析商業運營品牌推廣 項目的發展 戰略資源整合 商業模式構建 市場水平切割 項目資源整合政府資源整合產業資源整合資本資源整合 城市發展政府支持產業資源市場空間區域競爭企業資源 優術 明道 合眾 no.3 爭取最大的市場份額爭取最大的市場份額本項目開發規模較大，位于新都家具產業園內，受政府支持力度 大，發展潛力大立足成都，輻射西部。 實現差異化實現差異化體現本項目的特色和獨特性，與其

2、它潛在競爭項目形成明顯的差異。 占領市場空白占領市場空白成都目前中高端家具輻射力不足需求強烈最大程度地滲透并快速占 領市場。 打造行業標桿打造行業標桿本項目處于產業鏈最完善的，成都唯一合法的產業園未來新商圈的核 心地段通過差異化定位及高水準的運作，成為西部家居流通產業標桿。 收益最大化收益最大化通過項目的合理運作，對長中短期的收益進行平衡，實現收益最大化。 可持續發展可持續發展通過樹立標桿項目，實現戰略轉型 實現產業地產品牌復制。 項目定位目標項目定位目標 no.4 項目定位思路項目定位思路 通過對市場調研、參考借鑒項目及項目核心問題的提出，結合項目所處產業鏈環通過對市場調研、參考借鑒項目及項

3、目核心問題的提出，結合項目所處產業鏈環 節，尋找項目市場機會點，從而確定項目發展方向；節，尋找項目市場機會點，從而確定項目發展方向； 提煉項目自身的核心優勢，確立項目定位方向，精準地分析出項目的整體定位。提煉項目自身的核心優勢，確立項目定位方向，精準地分析出項目的整體定位。 項目項目swotswot分析分析 市場機會點市場機會點 整體定位系統整體定位系統 市場結論回顧市場結論回顧 業態定位業態定位 功能定位功能定位 項目發展策略思考項目發展策略思考 商業模式核心概念商業模式核心概念 市場定位市場定位 物業定位物業定位 項目借鑒點項目借鑒點 提出核心問題提出核心問題 soso策略策略 產業鏈分析

4、產業鏈分析 stst策略策略 wowo策略策略 wtwt策略策略 項目發展方向項目發展方向 項目核心優勢項目核心優勢 客戶定位客戶定位 no.5 項目定位報告項目定位報告 目錄目錄 注：整體報告包括市場研究報告、戰略定位報告和商業模式規劃報告三部分 part 1 part 1 市場機會分析市場機會分析 part 2 part 2 項目項目swotswot分析分析 part 4 part 4 定位要素分解定位要素分解 part 5 part 5 商業模式核心概念商業模式核心概念 part 3 part 3 整體定位思考整體定位思考 part 6 part 6 項目發展策略思考項目發展策略思考 n

5、o.6 part 1 part 1 市場機會分析市場機會分析 一、調研結論回顧一、調研結論回顧 二、參考項目借鑒二、參考項目借鑒 三、產業鏈條梳理三、產業鏈條梳理 四、小結四、小結 part 1 part 1 市場機會分析市場機會分析 part 2 part 2 項目項目sowtsowt分析分析 part 3 part 3 整體定位思考整體定位思考 part 4 part 4 定位要素分解定位要素分解 part 5 part 5 商業模式核心概念商業模式核心概念 part 6 part 6 項目發展策略思考項目發展策略思考 no.7 1 1 市場結論市場結論 客戶群層面客戶群層面 宏觀經濟層面

6、宏觀經濟層面 區域市場層面區域市場層面 產業政策層面產業政策層面 項目競爭層面項目競爭層面 市場結論回顧：市場結論回顧： 1.中國經濟高速發展，家具行業成為消費市場增長的重要助力；中國經濟高速發展，家具行業成為消費市場增長的重要助力； 2.隨著全國產業戰略升級和轉移，西部地區面臨二次快速發展，成都成為隨著全國產業戰略升級和轉移，西部地區面臨二次快速發展，成都成為 區域核心城市；區域核心城市； 3.大成都交通規劃及中調外遷的落實，基礎設施逐步完善，為家具產業發大成都交通規劃及中調外遷的落實，基礎設施逐步完善，為家具產業發 展和輻射西部奠定基礎。展和輻射西部奠定基礎。 1.地產市場日趨成熟，全國知

7、名品牌聚集，開發品質達到一線城市水平；地產市場日趨成熟，全國知名品牌聚集，開發品質達到一線城市水平； 2.房地產市場成交活躍，發展勢頭良好，裝修房成為市場主流，樓市的發房地產市場成交活躍，發展勢頭良好，裝修房成為市場主流，樓市的發 展將帶動家具市場的快速發展。展將帶動家具市場的快速發展。 1.1.東部家具產業向西部轉移，成都家具產業向中心城外轉移，家具批發流東部家具產業向西部轉移，成都家具產業向中心城外轉移，家具批發流 通市場向新都家具產業園轉移，新都家具產業園將成為新的西部家具中通市場向新都家具產業園轉移，新都家具產業園將成為新的西部家具中 心；心； 2.2.本項目位于新都家具產業園中，可分

8、享巨大的集群效應和市場效應。本項目位于新都家具產業園中，可分享巨大的集群效應和市場效應。 1.1.競爭項目產品同質化嚴重，差異化將是提高競爭力的重要策略；競爭項目產品同質化嚴重，差異化將是提高競爭力的重要策略； 2.2.中高端產品有較大發展空間，輻射西南的產業項目缺乏。中高端產品有較大發展空間，輻射西南的產業項目缺乏。 1.1.產業鏈的中上游對新都家具產業園前景普遍看好；產業鏈的中上游對新都家具產業園前景普遍看好； 2.2.市場閑余資金投資渠道單一，對產業地產的投資產品有較大需求。市場閑余資金投資渠道單一，對產業地產的投資產品有較大需求。 no.8 1 1 市場結論市場結論 市場機會點：市場機

9、會點： 1.成都區域缺乏大型的綜合性家居商貿物流平臺，成都區域缺乏大型的綜合性家居商貿物流平臺，隨著交通規劃日趨完善，隨著交通規劃日趨完善，物流物流日漸發達，為日漸發達，為 項目打造大流通業態提供了機會；項目打造大流通業態提供了機會； 2.成都區域市場數千家成都區域市場數千家家具廠商的需求家具廠商的需求，為，為空間飾品、燈飾空間飾品、燈飾等關聯業態提供了巨大發展空間；等關聯業態提供了巨大發展空間； 3.房地產市場的快速發展，對房地產市場的快速發展，對建材、家具、軟體家裝及廚衛建材、家具、軟體家裝及廚衛等產生了較大需求；等產生了較大需求； 4.華東、華南等沿海地區家具廠商華東、華南等沿海地區家具

10、廠商布局內銷市場布局內銷市場的戰略，對西部地區家具流通項目需求緊迫；的戰略，對西部地區家具流通項目需求緊迫； 5.產業轉移、中調外遷，商家品牌塑造、升級，將對產業轉移、中調外遷，商家品牌塑造、升級，將對高品質、大面積高品質、大面積的流通模式有大量需求；的流通模式有大量需求； 6.隨著家具產業的發展，大型的品牌商有需求在區域隨著家具產業的發展，大型的品牌商有需求在區域設立總部設立總部來管理直營店；來管理直營店； 7.經銷商隨著行業成熟，利潤降低，為保證持續發展，需要經銷商隨著行業成熟，利潤降低，為保證持續發展，需要可持有物業可持有物業進行經營；進行經營； no.9 part 1 part 1 市

11、場機會分析市場機會分析 一、調研結論回顧一、調研結論回顧 二、參考項目借鑒二、參考項目借鑒 三、產業鏈條梳理三、產業鏈條梳理 四、小結四、小結 part 1 part 1 市場機會分析市場機會分析 part 2 part 2 項目項目sowtsowt分析分析 part 3 part 3 整體定位思考整體定位思考 part 4 part 4 定位要素分解定位要素分解 part 5 part 5 商業模式核心概念商業模式核心概念 part 6 part 6 項目發展策略思考項目發展策略思考 no.10 1 1 項目借鑒點項目借鑒點 浙江海寧皮革城依托其深厚的產業基礎優勢，通過不斷的市場升級，現已成

12、為專業市場高端浙江海寧皮革城依托其深厚的產業基礎優勢，通過不斷的市場升級，現已成為專業市場高端 化的典范；其通過優秀的建筑設計、景觀規劃和運營模式，打造了一個成功旅游購物地產項化的典范；其通過優秀的建筑設計、景觀規劃和運營模式，打造了一個成功旅游購物地產項 目。目。 浙江海寧皮革城浙江海寧皮革城 項目定位項目定位打造中國皮革之都旅游購物地產 經營模式經營模式零售批發相結合 規劃設計規劃設計 分兩期6片區開發，注重建筑設計 和景觀規劃 營銷策略營銷策略 免租免稅優惠政策、整體性的營 銷推廣策略 客戶群分析客戶群分析 核心客戶：浙江 影響客戶：全國 浙江海寧皮革城模式浙江海寧皮革城模式 no.11

13、 1 1 項目借鑒點項目借鑒點 中國家具中國家具cbdcbd承接海內外家具產業轉移，致力于打造中部家具產業基地；通過利用武漢在物流承接海內外家具產業轉移，致力于打造中部家具產業基地；通過利用武漢在物流 上的先天優勢以及項目自身的規模優勢、并在規劃運營上推陳出新，成功打造了中國中部家上的先天優勢以及項目自身的規模優勢、并在規劃運營上推陳出新，成功打造了中國中部家 具產業集群。具產業集群。 武漢中國家具武漢中國家具cbdcbd 項目定位項目定位 承接海內外家具產業轉移，打造 中部家具產業基地 經營模式經營模式大型獨立店模式，展銷結合 規劃設計規劃設計 分三期11兩片區開發，注重整體 規劃 營銷策略

14、營銷策略利益捆綁，招商先行 客戶群分析客戶群分析 核心客戶：中部 影響客戶：全國 武漢中國武漢中國cbd模式模式 no.12 1 1 項目借鑒點項目借鑒點 華南城依托珠三角強大的產業基礎，充分發揮其規模優勢，以合理的規劃、完善的業態布局、華南城依托珠三角強大的產業基礎，充分發揮其規模優勢，以合理的規劃、完善的業態布局、 展銷結合的經營模式，奠定了其作為現代專業市場龍頭和典范的地位。展銷結合的經營模式，奠定了其作為現代專業市場龍頭和典范的地位。 華南城華南城 項目定位項目定位 立足深圳、依托珠三角、輻射全 國、影響世界 經營模式經營模式 展銷結合、專業運營管理的現代 專業市場經營模式 規劃設計規

15、劃設計 分兩期7片區開發，注重整體規劃、 景觀設計 營銷策略營銷策略 采用3+7捆綁模式及高強度、立體 營銷推廣 客戶群分析客戶群分析 核心客戶：珠三角 影響客戶：全國 華南城模式華南城模式 no.13 part 1 part 1 市場機會分析市場機會分析 一、調研結論回顧一、調研結論回顧 二、參考項目借鑒二、參考項目借鑒 三、產業鏈條梳理三、產業鏈條梳理 四、小結四、小結 part 1 part 1 市場機會分析市場機會分析 part 2 part 2 項目項目sowtsowt分析分析 part 3 part 3 整體定位思考整體定位思考 part 4 part 4 定位要素分解定位要素分解

16、 part 5 part 5 商業模式核心概念商業模式核心概念 part 6 part 6 項目發展策略思考項目發展策略思考 no.14 1 1 產業鏈條梳理產業鏈條梳理 新都新都 家具家具 產業園產業園 現狀現狀 和未來趨勢和未來趨勢 新都家具產業園乃至整個成都的家具產業鏈條呈倒三角形，上游的原材料及生新都家具產業園乃至整個成都的家具產業鏈條呈倒三角形，上游的原材料及生 產制造發達，但下游的商貿流通、倉儲物流及配套服務較差，本項目結合自身產制造發達，但下游的商貿流通、倉儲物流及配套服務較差，本項目結合自身 現狀及市場需求，發展商貿流通及配套服務，完善產業鏈條。現狀及市場需求，發展商貿流通及配

17、套服務，完善產業鏈條。 新都產業園規劃打造成集生產、研發、商貿為一體的成都家具產業集群的核心區域。區 內包含生產、流通及物流三大產業，產業鏈較完善。項目地規劃為產業鏈的中游商 貿流通用地，填補區域目前家具流通業不足的詬病。 原材料 生產制造 商貿流通 倉儲物流 配套服務 本項目 原材料 生產制造 商貿流通 倉儲物流 配套服務 no.15 part 1 part 1 市場機會分析市場機會分析 一、調研結論回顧一、調研結論回顧 二、參考項目借鑒二、參考項目借鑒 三、產業鏈條梳理三、產業鏈條梳理 四、小結四、小結 part 1 part 1 市場機會分析市場機會分析 part 2 part 2 項目

18、項目sowtsowt分析分析 part 3 part 3 整體定位思考整體定位思考 part 4 part 4 定位要素分解定位要素分解 part 5 part 5 商業模式核心概念商業模式核心概念 part 6 part 6 項目發展策略思考項目發展策略思考 no.16 小結小結 市場機會點市場機會點 客戶層面：客戶層面： 品牌商家受傳統賣場擠壓，對 可持有經營的物業，有極大投 資意向；同時擁有大量閑余資 金的投資客，也對產業地產表 現出濃厚投資興趣。 經營層面：經營層面： 老商圈受制于各種客觀 因素，輻射范圍有限； 這為本項目打造成為輻 射西部的標桿項目提供 了機會。 產品層面：產品層面：

19、 成都當地市場以家具 流通為主。給家居飾 品、建材燈飾、廚房 衛浴等業態提供了發 展空間。 業態層面：業態層面： 大成都路網規劃完善， 物流日趨發達，家具 產業的大流通將得到 快速發展。 物業層面：物業層面： 塑造品牌的廠家對大面積的獨立 店需求較大，普通經營商需求更 優質的集中式賣場，投資客則對 小面積商鋪和公寓有需求。 產業鏈環節：產業鏈環節： 園區流通業發展剛剛 起步，缺乏龍頭品牌， 項目的建設將填補這 個空白。 流通標桿流通標桿 品牌商家品牌商家 項目機會關鍵詞項目機會關鍵詞 no.17 part 2 part 2 項目項目swotswot分析分析 一、一、swotswot結論回顧結論

20、回顧 1、swot四維度簡介 2、項目swot分析 二、城市屬性挖掘二、城市屬性挖掘 三、小結三、小結 part 1 part 1 市場機會分析市場機會分析 part 2 part 2 項目項目sowtsowt分析分析 part 3 part 3 整體定位思考整體定位思考 part 4 part 4 定位要素分解定位要素分解 part 5 part 5 商業模式核心概念商業模式核心概念 part 6 part 6 項目發展策略思考項目發展策略思考 no.18 1 swot1 swot四維度簡介四維度簡介 s s 優勢（優勢（strengthstrength ） s 是代表項目的優勢， 是對項目

21、內外部的優勢 分析 劣勢（劣勢（weaknessweakness ） w 代表項目的劣勢， 是對項目內外部劣勢 分析 w w t t 威脅（威脅（threatthreat ） t 是代表項目在未來 發展中將要面臨的外 部威脅與挑戰 o 是代表項目在未來發 展中所擁有的外部機會 o o 機會（機會（opportunityopportunity ） s.w.o.t四維度是對項目內外部條件各方面內容進行綜合和概括，分析項目的優劣勢、 面臨的機會及威脅的一種分析方法，能準確有效的給項目的定位提供全面而客觀依據。 我們通過s.w.o.t四維度對本項目進行分析，確定核心優勢，為項目整體定位提供依據。 no

22、.19 2 2 項目項目swotswot分析分析 1. 地段優勢項目品牌彰顯性強； 2. 規模優勢項目占地規模大，利于分期開發； 3. 開發商資金優勢開發商擁有雄厚資金實力； 4. 政府支持本項目占據園區重要地段，政府對本項目地段看重，獲得支持力度最大。 1. 項目地塊自身缺陷地塊沿老成彭路一側為保護綠化帶，樹木遮擋視線； 2. 經驗不足開發商前期以開發住宅為主，對家具地產的開發經驗欠缺； 3. 知名度不高開發商處于家具行業知名度不高； 4. 行業內資源少開發商具備家具行業資源少，號召力弱。 1. 中調外遷政策成都中調外遷政策為新都產業園帶來機遇，項目占地規模大，獲承載的機會多； 2. 園區發

23、展香江、家和家園等園區內先期啟動項目，對整個商圈進行了前期炒作，極大提升了客群 對商圈的認知和接受度。本項目的崛起，將成為新的焦點； 3. 園區競爭項目定位存空白整個產業園的項目，已有4個已經啟動，定位不明顯，競爭力不強。準 確的定位產品，能提高項目的競爭力； 4. 借助外力提高可信度雖然開發商品牌影響力弱，但若是能夠爭取行業內知名咨詢機構、協會及政 府等的支持，可提升品牌可信度； 5. 交通規劃利好城市交通路網日趨完善，為園區的發展帶來機遇，本案作為園區大項目，能爭取到 更多機遇。 1. 中西部大區域競爭武漢中國家具cbd、西安原點新城等中西部大型項目對部分客戶的截流； 2. 主城區老商圈競

24、爭紅牌樓、玉帶橋等老商圈經多年沉淀而成，在中短期將對新商圈影響大； 3. 近郊商圈競爭雙流九江區域正逐漸自發形成一個家居商貿流通區，長期都將與本項目所處商圈產 生競爭； 4. 園區項目分流客戶香江、家和家園等前期啟動項目具有先發優勢，必將分流部分客戶； s s 優勢優勢 w w o o t t 項目項目swotswot： 劣勢劣勢 機會機會 威脅威脅 no.20 2 2 項目項目swotswot分析分析 s s 利用新都產業園區位、交通優勢， 結合項目規模優勢、新都區良好 的產業基礎與產業轉移機會，打 造西南最大型家居商貿流通平臺。 借力產業轉移、中調外遷政策 帶來機遇，擴大市場輻射，增 強影

25、響力。完善產業配套，構 筑優質商業環境。 w w t t 完善產業鏈條與配套建設，利 用自身規模優勢，提升經營檔 次，降低邊際成本，實現規模 收益。 利用項目的規模、區位優勢，結 合產業基礎，吸引商家入駐；向 當地政府/行業協會尋求政策支 持，提高品牌可信度，創造優越 經營環境。 o o 優勢優勢 s.ts.t戰略戰略 s.os.o戰略戰略發揮優勢，搶占機會 發揮優勢，轉化威脅 w.ow.o戰略戰略 w.tw.t戰略戰略 利用機會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅 地段優勢 規模優勢 開發商資金優勢 政府支持 項目地塊自身缺陷 經驗不足 知名度不高 行業內資源少 中調外遷政策 園區發展 園區競爭項

26、目定位存 空白 交通規劃利好 中西部大區域競爭 主城區老商圈競爭 近郊商圈競爭 園區項目分流客戶 項目項目swotswot策略：策略： 威脅威脅 機會機會 劣勢劣勢 no.21 part 2 part 2 項目項目swotswot分析分析 一、一、swotswot結論回顧結論回顧 二、城市屬性挖掘二、城市屬性挖掘 1、商貿流通之都 2、旅游休閑之都 3、世界田園城市 三、小結三、小結 part 1 part 1 市場機會分析市場機會分析 part 2 part 2 項目項目sowtsowt分析分析 part 3 part 3 整體定位思考整體定位思考 part 4 part 4 定位要素分解定

27、位要素分解 part 5 part 5 商業模式核心概念商業模式核心概念 part 6 part 6 項目發展策略思考項目發展策略思考 no.22 1 1 流通商貿之都流通商貿之都 成都，西部大開發中的引擎城市，憑借其交通樞紐的重要位置，塑造西部商貿成都，西部大開發中的引擎城市，憑借其交通樞紐的重要位置，塑造西部商貿 之都；之都； 當前，全球技術革命和產業鏈的發展不斷引發新的商業革命當前，全球技術革命和產業鏈的發展不斷引發新的商業革命，成都快速搶抓機，成都快速搶抓機 遇，推動傳統商貿業向現代商貿業逐步轉型，實現商貿業的跨越式發展。遇，推動傳統商貿業向現代商貿業逐步轉型，實現商貿業的跨越式發展。

28、 商貿商貿 之都之都 no.23 2 2 旅游休閑之都旅游休閑之都 成都，連續兩屆入選成都，連續兩屆入選“中國十大休閑城市中國十大休閑城市”， 2010年年4月月27日，名揚天下的休閑之都日，名揚天下的休閑之都成都迎來中國休閑城市發展進程成都迎來中國休閑城市發展進程 中一個具有里程碑意義的時刻：中國首套休閑城市評價標準體系在這里誕生；中一個具有里程碑意義的時刻：中國首套休閑城市評價標準體系在這里誕生； 休閑城市發展與世界現代田園城市建設一脈相承、相得益彰。休閑城市發展與世界現代田園城市建設一脈相承、相得益彰。 休閑休閑 之都之都 no.24 3 3 世界田園城市世界田園城市 成都幾年來推進城鄉

29、一體化，大力投入創建成都幾年來推進城鄉一體化，大力投入創建“世界現代化田園城市世界現代化田園城市”； 建設世界現代田園城市包括三個方面的內涵：功能定位上，不僅是國家重要的建設世界現代田園城市包括三個方面的內涵：功能定位上，不僅是國家重要的 中心城市，而且是國際性的區域樞紐和中心城市；城市形態和發展水平上，要中心城市，而且是國際性的區域樞紐和中心城市；城市形態和發展水平上，要 成為超大型、現代化城市，同時也是符合田園城市理想、統籌城鄉發展的田園成為超大型、現代化城市，同時也是符合田園城市理想、統籌城鄉發展的田園 城市。城市等級上，先努力成為國內一線城市，繼而進入世界級城市的行列。城市。城市等級上

30、，先努力成為國內一線城市，繼而進入世界級城市的行列。 田園田園 城市城市 no.25 小結小結 商貿流通之都商貿流通之都 成都城市特色成都城市特色 人文底蘊 西部中心 旅游休閑之都旅游休閑之都 世界田園城市世界田園城市 關鍵詞關鍵詞 no.26 part 2 part 2 項目項目swotswot分析分析 一、一、swotswot結論回顧結論回顧 二、城市屬性挖掘二、城市屬性挖掘 三、小結三、小結 part 1 part 1 市場機會分析市場機會分析 part 2 part 2 項目項目sowtsowt分析分析 part 3 part 3 整體定位思考整體定位思考 part 4 part 4

31、定位要素分解定位要素分解 part 5 part 5 商業模式核心概念商業模式核心概念 part 6 part 6 項目發展策略思考項目發展策略思考 no.27 小結小結 通過項目通過項目swotswot策略分析，結合市場策略分析，結合市場 機會點，得出項目定位方向：機會點，得出項目定位方向： 項目定位方向項目定位方向 市場層面：品牌化市場層面：品牌化 無論是產業的發展還是 消費者需求，都開始從 功能性需求向品牌化需 求轉變； 產業層面：集群化產業層面：集群化 受宏觀政策的引導，以 及企業發展的需要，大 量商家開始走向區域集 群化之路； 區域層面：標桿化區域層面：標桿化 家具產業作為新都乃至

32、成都的支柱產業之一， 區域內需要一個融合了 區域特色的名片項目； 項目定位方向項目定位方向 no.28 part 3 part 3 整體定位思考整體定位思考 一、項目定位推導一、項目定位推導 二、商業形態推導二、商業形態推導 三、小結三、小結 part 1 part 1 市場機會分析市場機會分析 part 2 part 2 項目項目swotswot分析分析 part 4 part 4 定位要素分解定位要素分解 part 5 part 5 商業模式核心概念商業模式核心概念 part 3 part 3 整體定位思考整體定位思考 part 6 part 6 項目發展策略思考項目發展策略思考 no.2

33、9 1 1 項目定位推導項目定位推導 市場研究項目研究城市研究定位依據：定位依據： 關鍵詞：關鍵詞： 主題定位主題定位/ 案名定義：案名定義： 客 戶 需 求 消 費 需 求 市 場 趨 勢 競 爭 項 目 區 位 位 置 交 通 規 劃 規 模 優 勢 商 貿 之 都 休 閑 之 都 田 園 城 市 參 考 項 目 產 業 基 礎 品品 牌牌 化化 集集 群群 化化 標標 桿桿 化化 ？ no.30 旗艦標桿旗艦標桿 西部中心西部中心 集群優勢集群優勢- -全全 基地基地 品牌品牌 家居家居 行業需求行業需求 消費者需求消費者需求 企業需求企業需求 區域需求區域需求 自身需求自身需求 規模優

34、勢規模優勢- -大大 區域產業趨勢區域產業趨勢 市場消費需求市場消費需求 項目自身需要項目自身需要 單一業態劣勢單一業態劣勢 區域消費需求區域消費需求 項目規模支撐項目規模支撐 總部總部 1 1 項目定位推導項目定位推導 no.31 主題定位：主題定位： 品牌家居總部基地品牌家居總部基地 1 1 項目定位推導項目定位推導 no.32 定位為品牌家居總部基地，打造成西部家居流通市場的龍頭標桿，并集酒店、辦公、休閑、定位為品牌家居總部基地，打造成西部家居流通市場的龍頭標桿，并集酒店、辦公、休閑、 購物等為一體，實現項目利益最大化與效益最大化，達到可持續發展。購物等為一體，實現項目利益最大化與效益最

35、大化，達到可持續發展。 品牌就是標桿；品牌作為企業發展的終極目標，也是影響消費者的品牌就是標桿；品牌作為企業發展的終極目標，也是影響消費者的 重重 要因素，以產品的品牌，塑造項目的品牌，打造園區的旗艦型項目。要因素，以產品的品牌，塑造項目的品牌，打造園區的旗艦型項目。 項目主題項目主題主題詮釋主題詮釋 家居家居 品牌品牌 項目將構造集家具項目將構造集家具/ /建材建材/ /廚衛廚衛/ /燈飾燈飾/ /飾品等為一體的大家居業態。飾品等為一體的大家居業態。 集區域研發總部、企業辦公總部、商貿流通總部等為一體的超大規集區域研發總部、企業辦公總部、商貿流通總部等為一體的超大規 模模 商業服務平臺；具備

36、完善的功能配套及服務；同時也符合成都時下商業服務平臺；具備完善的功能配套及服務；同時也符合成都時下 總總 部經濟發展模式。部經濟發展模式。 總部基地總部基地 1 1 項目定位推導項目定位推導 定位詮釋 no.33 2 2 商業形態推導商業形態推導 發展階段 （20世紀初現在） 形成階段 （90年代初90年代末） 起步階段 （80年代中90年代初） 位置規模形成機制購物環境 鬧市區內規模小 產品 低檔 棚戶式、簡陋、 擁擠、嘈雜、 自發形成的分散 市場 城郊結合部規模加大中高檔 商場式、超大 空間、電梯、 高檔裝修 自覺向交通便 利的城郊結合 部發展 城郊結合部規模優勢中高檔 主題mall、 專

37、業化、特色 化、管理提高、 一站式、休閑 式、體驗式 引入現代商業 運作管理模式， 與其他先進的 商業概念融合 家居商業發展歷程 no.34 2 2 商業形態推導商業形態推導 市場形態物業形態經營方式目標消費者優點缺點代表項目 沿街零散鋪面沿街鋪面零售低端消費者方便、低價 只能滿足最 低需求 集中批發零售市 場 大賣場批發零售廣泛 低價、市場規 模大、品類齊 全、有物流配 套 管理失調、 品質不高 八一家具城、 太平園國際家 具廣場 超市式（連鎖） 家居賣場 賣場零售 白領、普通 市民 規劃合理、管 理規范、服務 良好 缺乏個性、 購物環境平 淡 東方家園、博 美裝飾、宜家、 百安居 休閑體驗

38、式家居 購物商場 賣場零售白領、中產 業態規劃合理、 管理規范、服 務質量高、購 物環境優越、 品牌形象展示 良好 服務半徑相 對較小 富森美家居 南門店、吉盛 偉邦國際家具 村、上海紅星 美凱龍2050 物流集散式家居 建材市場 園區 零售、批發、 倉儲、物流 廣泛 體量巨大、市 場覆蓋面廣， 功能齊全，物 流功能強大 購物環境、 品牌展示形 象差，周邊 交通混亂 富森美家居 北門店 現有家居商業形態 no.35 2 2 商業形態推導商業形態推導 家居商業發展趨勢 生活品質提高 品牌展示需求 集品牌展示、集品牌展示、 產品銷售、商產品銷售、商 貿物流于一體貿物流于一體 的休閑體驗式的休閑體驗

39、式 專業商貿平專業商貿平 臺臺mallmall 對購物環境、產 品品牌要求提高 對展銷平臺的環 境、檔次、服務 要求提高 市場擴張需要 要求有規模大、 輻射廣、配套齊 全的渠道平臺 休閑體驗式主題 購物商業mall 品牌展示窗口、 品牌孵化平臺 大型物流集散式 家居市場 no.36 mall已經成為當今最為高端的商業業態 vmall起源于歐美，特指規模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店 和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業中心。 vmall常常被冠以各種不同的商業地產概念：“動力型mall”、 “生活型mall”、“購物mall”、“泛商業mall” “商業廣 場”、“購物廣場”、“購物公

40、園”、“主題購物公園”、 “體驗商場”粗略統計一下，以mall為核心開發理念的商 業地產概念多達60余種。 vmall可以說是目前世界上大型商業地產的頂級形態，伴隨著家 庭汽車化和住宅郊區化而誕生，是現代工業文明和商業文明 （文化發展）的產物，屬于一種新型的復合型商業形態。 mall起源于歐美，發展至今已成為目前世界上大型商業地產的頂級形態，是當今最流 行的商業業態，引領著高端商業時尚。 2 2 商業形態推導商業形態推導 no.37 mall匯聚多種商業業態 mall匯聚了旗艦街區、品牌街區、餐飲、辦公樓等多種商業業態，它的構筑既可以填充大量的營業面 積，也能夠實現多種商業業態的復合，滿足不同

41、層次消費者需求。 2 2 商業形態推導商業形態推導 no.38 mall已經成為消費者的風向標 v近幾年風起云涌的“shopping mall”，推動中國商業從“百貨公司時代”進入了“mall時代”。 vmall是中產階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務。mall銷售的商品和服務未 必是最貴或最新潮的，而往往象征著進入主流社會，但主流卻不失其多樣性。青少年覺得mall很酷， 流連忘返；成年人有事沒事也愛逛mall，使之成為一種習慣和嗜好。 “shopping mall”的出現，讓中國進入了mall時代；mall已成為城市的象征，大部分 階層的消費者，都已形成逛mall的消費習

42、慣。 2 2 商業形態推導商業形態推導 no.39 家居大流通行業至今未出現mall的先行者 v過去在流通領域，中國大規模的家居流通企業還比較少，家居的經營模式多是分散的批發市 場攤位出租，對于大家居行業這樣一個涉及到多種品類物品、多種材料，更需要一定的品牌 展示空間來說，還有提升的空間。 家居超市家居超市 家居超市家居超市 家居百貨家居百貨 目前大家居行業內的最高端的 流通企業也僅僅是超市、百貨 等形式，在行業內暫無mall的 出現。 在流通領域，目前大家居流通行業內還沒有mall的出現，渠道的革新勢在必行； 2 2 商業形態推導商業形態推導 no.40 家居家居mallmall 中高端家具

43、品牌展示窗口，品牌高度集聚，成為區域內的家居流通旗艦；中高端家具品牌展示窗口，品牌高度集聚，成為區域內的家居流通旗艦； mallmall，復合型商業業態，集購物、，復合型商業業態，集購物、體驗、休閑、娛樂、金融、美食于一體的大型批發、零休閑、娛樂、金融、美食于一體的大型批發、零 售商業綜合體。售商業綜合體。 2 2 商業形態推導商業形態推導 no.41 發展趨勢發展趨勢 市場挖掘市場挖掘 mall 西部西部 家居家居 關鍵詞關鍵詞目標目標 有機融合有機融合 與定位互補與定位互補 引領潮流引領潮流 輻射范圍輻射范圍 區域文化區域文化 市場空白市場空白 2 2 商業形態推導商業形態推導 案名推導案

44、名推導 項目素質項目素質 項目業態項目業態 no.42 案名定義（主推）：案名定義（主推）： 西部家居西部家居mallmall 引入現代商業模式，從建筑規劃、園林、景觀設計、運營、管理等各方面打造現代家居商業典范； 家居行業與mall的商業形態結合，批發為主、零售為輔，集購物、休閑、娛樂、美食等于一體； 支撐mall發展的三大要素人均收入、交通網絡、汽車普及度，成都區域均可達標，再加上成都的休 閑文化，非常適宜郊區大型mall的發展。 2 2 商業形態推導商業形態推導 案名推導案名推導 no.43 案名定義（備選）：案名定義（備選）： 環球家居公園環球家居公園 從汽車公園到足球公園，情景體驗式

45、的消費場所已成為目前大型產業地產的方向之一； 項目所在地成都正在打造世界田園城市，而本項目位于城郊結合部，與城市定位高度匹配。 2 2 商業形態推導商業形態推導 案名推導案名推導 no.44 3 3 小結小結 西部家居西部家居mallmall 品牌家居總部基地品牌家居總部基地 no.45 part 4 part 4 定位要素分解定位要素分解 part 1 part 1 市場機會分析市場機會分析 part 2 part 2 項目項目sowtsowt分析分析 part 3 part 3 整體定位思考整體定位思考 part 4 part 4 定位要素分解定位要素分解 part 5 part 5 商業

46、模式核心概念商業模式核心概念 part 6 part 6 項目發展策略思考項目發展策略思考 定位要素分解定位要素分解 1、市場定位 2、業態定位 3、功能定位 4、客戶定位 5、物業定位 no.46 1 1 市場定位市場定位 輻射范圍輻射范圍 市場定位市場定位立足西南、輻射全國、影響全球立足西南、輻射全國、影響全球 核心商圈：核心商圈：大西南區域 輻射商圈：輻射商圈：全國 影響商圈：影響商圈：全球 本項目本項目 no.47 2 2 業態定位業態定位 主營業態主營業態 家具家具 no.48 2 2 業態定位業態定位 主營業態主營業態 建材建材/廚衛廚衛 no.49 2 2 業態定位業態定位 輔助

47、業態輔助業態 燈飾燈飾 no.50 2 2 業態定位業態定位 輔助業態輔助業態 飾品飾品 no.51 3 3 功能定位功能定位 電子商務 平臺 研發設計 平臺 企業辦公 平臺 商貿物流 平臺 產品銷售 平臺 形象展示 平臺 主功能主功能 no.52 3 3 功能定位功能定位 購物 餐飲 會議 居住 金融 休閑 輔功能輔功能 no.53 4 4 客戶定位客戶定位 投資客群定位投資客群定位 投資群體特征：投資群體特征： n投資比較理性，看重項目的長期升值潛力； n關注項目的整體經營狀況，關注租金及售價變動； n投資決策受同期銀行利率、新投資機會、投資組合等各種因素 影響。 客戶群客戶群 輔助客戶輔

48、助客戶 核心客戶核心客戶 重要客戶重要客戶 分布：分布：珠三角、長三角、環渤海、四川； 類型：類型：以珠三角、長三角、環渤海、四川四大 板塊為主的全國實力家具、建材、飾品 等生產廠家（如曲美、顧家工藝、康耐登等）； 分布：分布：成都； 類型：類型：成都普通投資客 分布：分布：大成都； 類型：類型：本土有實力的家居品牌代理商；如新創意 no.54 分布分布：大成都； 類型類型：本土有實力的家居品牌代理商（如新創意家居等）； 經營商戶群構成經營商戶群構成 廠家直銷辦事處（廠家分公司）廠家直銷辦事處（廠家分公司） 本土家具品牌代理商本土家具品牌代理商 普通生產商及經銷商普通生產商及經銷商 分布分布：

49、全國，以珠三角、長三角、 環渤海、四川四大板塊為主； 類型類型：主要為廠家。 分布分布：全球。 類型類型：具有實力、中等規模但具有較高美譽度家居流通賣場； 以經營為主；（如藝展中心、特力屋等） 分布分布：全國； 類型類型：普通家具生產商及經銷商。 聯營商戶聯營商戶 經營商戶群體特征：經營商戶群體特征： n投資比較理性，注重自身長期收益，投資穩健； n投資最為看重產業基礎，其次為交通、配套、政策等服務； n經營較穩定且時間長，擁有自身固定客戶； n注重實效，對不確定事物持保守態度。 4 4 客戶定位客戶定位 經營商戶群定位經營商戶群定位 no.55 采購群體特征：采購群體特征： 產品需求出現跨界特征，不僅限于家具行業與終端消費； 大型家具廠商（一般為200人以上）直接繞過交易市場，從廠家進行采購； 受地域的限制性小，采購次數少，單次采購量大； 擁有穩定的供應商，注重信譽與產品質量。 4 4 客