1、富力地產北京公司 房地產開發流程概述 2011年7月 做什么？ 怎么做？ 做什么？ 一、什么是房地產開發 二、房地產開發的類型 三、房地產開發與房地產開發經營的區別 四、房地產開發企業的定義 一、什么是房地產開發一、什么是房地產開發 房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上 進行基礎設施、房屋建設的行為。 前提：取得國有土地使用權 內容：土地開發和房屋開發。 二、房地產開發的類型二、房地產開發的類型 房地產開發包括土地開發和房屋開發。 土地開發（一級開發）主要是指房屋建設的前期工作，主要 有兩種情形： 一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適 合工商業、居民住宅、商品房以及其

2、他城市用途的城市用地； 二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土 地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的 建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。 二、房地產開發的類型二、房地產開發的類型 房地產開發包括土地開發和房屋開發。 房屋開發（二級開發）一般包括四個層次： 第一層次為住宅開發； 第二層次為生產與經營性建筑物開發； 第三層次為生產、生活服務性建筑物的開發； 第四層次為城市其他基礎設施的開發。 三、房地產開發與房地產開發三、房地產開發與房地產開發經營經營的區別的區別 房地產開發與房地產開發經營是有區別的。 房地產開發是指依中華人民共和國城市房地產管理法的

3、規定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設 的行為。這是中華人民共和國城市房地產管理法第二條第三 款明確的定義。 房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土 地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者 銷售、出租商品房的行為。這是國務院城市房地產開發經營管 理條例第二條明確定義的。 兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地 產開發經營資格如，有國有土使用權的企業自建房。而后者 就要求具有房地產開發經營資格。 四、四、房地產開發企業的定義房地產開發企業的定義 房地產開發企業是指按照城市房地產管理法的規定，以營利 為目的，從事房地產開發和經營的企業

4、。進行的主要業務有： 1、土地的開發與經營。企業將有償獲得的土地開發完成后，既可 有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作 為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。 2、房屋的開發與經營。房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指 房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發 完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為 商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。 3、城市基礎設施和公共配套設施的開發。 4、代建工程的開發。代建工程的開發是企業接受政府和其他單位 委托，代為開發的工程。 做什么？ 綜上所述：綜上所述： 房地產是房產與地產的總稱

5、。 房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和 房屋分開開發。 房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既 是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。 做什么？ 一、什么是房地產開發 二、房地產開發的類型 三、房地產開發與房地產開發經營的區別 四、房地產開發企業的定義 怎么做？ 房地產開發流程 房地產開發流程房地產開發流程 從開發、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發 一般可分為五個階段 主線：房屋建造流程 副線：房屋銷售流程 序號階段工作內容 1可行性研究和項目決策階段拿地 2建設前期準備階段設計與報建 3建設階段工程施工 4銷售階段 5交付使用階段物業管理 第一階段第

6、一階段 可行性研究和項目決策階段可行性研究和項目決策階段 土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的 第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源， 對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步。 我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，由于 劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾 種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。 但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事 業單位）獲得土地卻是主要方式。 開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設 行政主管部門備案。 營銷營銷設計設計開發開發成本成本工程工程 意向土

7、地信息意向土地信息 成本測算成本測算 項目可行性研究報告項目可行性研究報告 概念設計概念設計 立項申請報告立項申請報告 土地基礎資料收集土地基礎資料收集 市場定位市場定位/產品建議書產品建議書 土地出讓合同土地出讓合同 基礎資料深入收集基礎資料深入收集 關鍵決策階段關鍵決策階段 - - 土地決策、開發決策、技術決策土地決策、開發決策、技術決策 土地取得土地取得 項目立項項目立項 專業評審專業評審 項目決策項目決策 會會 營銷營銷 第一階段第一階段 可行性研究和項目決策階段可行性研究和項目決策階段 規劃及首期單體設計規劃及首期單體設計 專業確認專業確認 尋找新的土地資源尋找新的土地資源項目可行性

8、論證項目可行性論證購買（投標）土地購買（投標）土地 規劃設計建議規劃設計建議 （戶型配比）（戶型配比） 市場調研報告市場調研報告 小結小結 階段 可行性研究和項目決策階段 階段目的 拿地 工作要點1、資料搜集；2、項目可行性論證 成果文件項目可行性研究報告 里程碑 取得項目中標通知書，簽訂土地出讓合 同 主要參與部門 用地發展部/開發中心、設計研發中心、策劃銷 售中心、成本控制中心/財務部 第二階段第二階段 建設前期準備階段建設前期準備階段 征地及拆遷安置是取得土地使用權后的第一項工作，是 開工建設的基礎。在取得建設用地規劃許可證之后，就 需要進行征地及拆遷安置的工作。 開發商需要到土地管理部

9、門辦理相關手續。土地管理部 門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可 證，進行場地范圍的實地劃定。開發商只能在劃定的范圍內， 進行征地及拆遷方案的實施工作。 第二階段第二階段 建設前期準備階段建設前期準備階段 項目設計是關系到項目是否符合市場需要及決定項目成本的 重要一步。 對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、 擴大初步設計和施工圖設計3個具體步驟。 房地產開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資 格的單位完成規劃方案設計，報經城市規劃行政管理部門審查， 確認符合規劃要求后，核發方案復函/修詳規審查批復。 規劃方案設計得到批準后，即可以進行初步設計，包括人防 初

10、步設計、消防初步設計等。城市規劃行政管理部門對建設工程 的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單 位就可以進行施工圖設計。城市規劃行政管理部門在對工程施工 圖及有關材料進行審查合格后，核發建設工程規劃許可證。 營銷營銷設計設計開發開發成本成本工程工程 政府土地出讓合同政府土地出讓合同 建設工程施工許可證建設工程施工許可證 全套施工圖設計全套施工圖設計 建設工程臨時施工許建設工程臨時施工許 可證可證 示范區示范區/樁基施工圖樁基施工圖 樁基礎招標樁基礎招標 建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證 國有土地使用權證國有土地使用權證 修詳規批復意見修詳規批復意見/方案方案 復函復函 專

11、業確認專業確認 設計調整設計調整 第二階段第二階段 建設前期準備階段建設前期準備階段 工程總包招標工程總包招標 樁基礎開工樁基礎開工 人防人防/消防報建圖消防報建圖 人防人防/消防意見消防意見 報規證圖紙報規證圖紙 建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證 施工圖審查意見施工圖審查意見 規劃設計與報建規劃設計與報建施工圖設計與報建施工圖設計與報建 成本實施階段成本實施階段 - - 設計與報建設計與報建 初步設計初步設計規劃設計與報建規劃設計與報建初步設計初步設計規劃設計與報建規劃設計與報建施工圖設計與報建施工圖設計與報建初步設計初步設計規劃設計與報建規劃設計與報建 銷售推廣策劃銷售推廣策劃 小結小

12、結 階段 建設前期準備階段 階段目的 為施工做準備 工作要點1、拆遷交地；2、設計；3、取證 成果文件 全套施工圖紙、建設用地規劃許可證、 國有土地使用權證、修詳規批復意見/方 案復函、建設工程規劃許可證、建設 工程施工許可證、預銷售證 里程碑場地平整、取得建設工程施工許可證 主要參與部門 設計研發中心、開發中心、拓展拆遷部、工程 管理公司、市政工程管理中心 營銷營銷設計設計開發開發成本成本工程工程 銷售開盤銷售開盤 放線放線/開槽（開工）開槽（開工） 第三階段第三階段 建設階段建設階段 正負零正負零 預銷售許可證預銷售許可證 工程形象進度工程形象進度 竣工驗收及備案竣工驗收及備案 結構封頂結

13、構封頂 規劃驗收規劃驗收/消防驗收消防驗收 交樓交樓 建設工程施工許可證建設工程施工許可證 全套施工圖設計全套施工圖設計 建設工程臨時施工許建設工程臨時施工許 可證可證 示范區示范區/樁基施工圖樁基施工圖 樁基礎招標樁基礎招標 工程總包招標工程總包招標 樁基礎開工樁基礎開工 施工圖審查意見施工圖審查意見 驗收與交樓驗收與交樓主體施工主體施工基礎施工基礎施工 質量實施階段質量實施階段 - - 工程工程施工施工 銷售推廣實施銷售推廣實施 竣工驗收及備案竣工驗收及備案 規劃驗收規劃驗收/消防驗收消防驗收 樁基礎招標樁基礎招標 小結小結 階段 建設階段 階段目的 交房 工作要點1、工程招標；2、工程施工 成果文件 里程碑開工、（開售）、交樓 主要參與部門 工程管理公司、市政工程管理中心、招標中心、 核算部、成本監控中心、設計研發中心、開發 中心、 第四階段第四階段 銷售階段（略）銷售階段（略） 物業物業設計、銷售設計、銷售客服客服成本成本工程工程 第五階段第五階段 交付使用階段交付使用階段 交樓交