1、=1 隨心編輯，值得下載擁有！ YOUR COMPA NY NAME IS HERELOGO 專業I專注I精心I卓越 beikezhang 【房地產管理】房地產月信 3 月量跌價穩 樓市觀望風氣彌漫 房企一季度銷售排名露玄機資金鏈趨緊轉型求存 2011 年第一季度，中國房地產市場不但遭遇房產稅、限購、價格控制等一 系列調控政策的強力沖擊， 同時又受到了傳統的春節成交淡季的影響。 在這種情 況下，房企的資金鏈普遍出現緊張狀況， 最新的上市房企年報顯示， 部分房企的 負債率有所提高，資金壓力加大， 22 家上市房企宣布不進行分紅。 然而，3 月份全國主要城市房價卻且未出現松動，相反大多出現均價微漲

2、的 局面。新近發布的房企一季度銷售排行更是顯示， 大型房企一季度的交易額猛增， 不少房企正試圖以地域布局調整和產品品種轉型扛過降價壓力。 全國百城住房均價微漲 3 月份是京 15 條全面落實的一個月，受到政策的影響， 3 月北京樓市出現 量價齊跌的局面，下行壓力正在加大。 ad 據數據統計顯示，截止到 3月30日，北京新房成交 5385 套，同比下降 36%； 二手房住宅交易總套數為 10493 套，雖然環比 2 月有一定上漲，可是和 2009 年、 2010 年同期相比，成交量明顯下降近六成。 值得注意的是，受調控的影響， 3 月份北京樓市成交價格下滑倆成，降幅之 大甚為少見。 深圳市規劃國

3、土委的數據也顯示，深圳新房成交均價 19424 元/ 平方米，環 比下降 5.65% ，同比下跌 4.94% 。不過，業內人士表示，這其實只是價格較低 的深圳關外新房大量成交造成的“虛跌” 。而二手房方面，根據深圳中原數據， 深圳全市六區成交均價為每平方米 19606 元，環比 2 月上漲 0.8% ，同比上漲了 6.69% 。 同樣的情況也出當下廣州。 廣州樓市最新數據顯示， 廣州上月全市一手樓市 成交低迷中略有上升，在全市均價下降的同時，中心六區一手樓房價仍上漲 6.5% ，達到 21969 元/平方米。而在長沙這樣的二三線城市，過去的一個月房 價非但沒有降，反而大幅上升，網簽均價已從月初

4、的 7225 元/ 平方米，漲至目 前的 9997 元/ 平方米。 4 月 4 日，某房地產指數系統百城價格指數對外公布了對 100 個城市的全 樣本調查數據。數據顯示： 2011 年 3 月，全國 100 個城市住宅平均價格較上月 （2 月）上漲0.59%，其中 82個城市價格環比上漲， 2個城市和上月持平， 16 個 城市環比下跌。其中北京等大城市全樣本調查數據顯示，除上海環比均價下跌 0.02% 外，大城市均價都呈現環比上漲，但漲幅都在 1% 以內。 開發商資金鏈日益趨緊 然而，盡管全國大多數城市均價出現環比微漲局面， 但隨著各地房價調控目 標出爐后引發的輿論反彈， 國務院施壓房價控漲指

5、標， 各地樓市依然面臨降價壓 力。和此同時，經歷了 2010 年的積極擴張，再遭遇此后的頻密調控，開發商的 負債正在激增。 近日，“招保萬金”四家龍頭房企發布的年報顯示，其 2010 年負債合計高 達 3718.42 億元。其中，龍頭萬科負債合計達 1610.51 億元，同比增長 74.68% 。 據 Wind 數據的不完全統計，已公布 2010 年年報的 39 家倆市上市房企，負債 合計總額高達 6435.31 億元，較 2009 年末增長 55.12% 。 資金鏈趨緊加大了開發商融資需求。據 WIND統計，2010年至今，A股有 49 家地產公司披露增發預案，預計募集資金共約 1114.6

6、3 億元，但整個 2010 年僅有中弘地產、鳳凰股份倆家地產公司順利成功實施增發，再融資金額同比 2009 年減少近九成。倆市合計有 12 家房地產板塊公司增發方案流產。此外， 樓市調控仍導致多家房企借殼上市的夢想破滅。 房企一季度排名隱現轉型意圖 4月 1日，2011 年第一季度中國房地產企業銷售排行榜 TOP30 公布。 萬科集團以 320 億元的銷售額位列榜首，恒大集團、萬達集團分別排在第二和 第三位。 榜單顯示，銷售金額 TOP10 榜單和銷售面積 TOP10 榜單的門檻分別為 88 億元和 54 萬平方米， 對比 2010 年一季度， TOP10 企業銷售金額入榜門檻增幅 達 64%

7、 。銷售金額在 50 億 -100 億元之間，有 9 家企業入榜。銷售金額在 20 億 -50 億元的企業也擴大至 15 家，其中 20 億 -30 億元企業達 8 家。 值得關注的是， 在嚴厲的限購政策封鎖住宅投資渠道后， 商業地產迎來了一 輪成交熱潮，而此前加碼商業地產的企業也漸入收獲期。其中， 萬達集團憑借商 業地產在全國范圍內的熱銷，以 187 億元獲得銷售金額季軍位置。而 SOHO 中 國受一季度供應影響未入席榜單，但未來業績值得期待。 和此同時，以萬科集團、 綠地集團為代表的不少以商品住宅開發為主的企業 在加碼商業地產之后，企業業績也得到了提升。 其中，萬科集團一季度商業地產 貢獻

8、約 40 億元，占比達 13% ；而綠地集團一季度商品房的銷售金額中， 商業地 產占比近三成；中糧集團亦憑借商業地產的因素首次進入銷售金額排行榜前二 十。此外，資產重組后， 世茂房地產附屬公司世茂股份在商業領域的發展也漸入 佳境，一季度銷售金額貢獻率在 20%-25% 左右。 在悄然轉型的同時，包括引領了 2008 年樓市降價風潮的萬科在內，中國的 一線房地產企業仍然沒有大規模降價促銷的打算。富力地產、合生創展、 遠洋地 產等凈利潤大幅度增長的房地產企業， 均把持有型物業當做了下一階段的新拓展 方向，從而規避住宅市場長期調控面臨的政策風險。 3 月全國 82 個城市房價環比上漲 16 城市下跌

9、 昨日，中國房地產指數系統百城價格指數對外公布了對 100 個城市的全 樣本調查數據，其中 3 月份，西安商品房平均價格 7170 元/ 平方米，環比上漲 0.88% 。 根據公布數據顯示，2011 年3月，全國100 個城市住宅平均價格為 8738 元/平方米，較上月上漲 0.59% ，其中 82 個城市價格環比上漲， 2個城市和上月 持平，16 個城市環比下跌。漲跌幅在 1%以內的城市數量共有 74 個。 根據中國房地產指數系統百城價格指數對 100 個城市的全樣本調查數 據，2月份西安住宅平均價格以7107元/m2，位列“中國百城房價排行榜”第 39 名。到了 3 月份，西安房價漲幅位列

10、“中國百城房價排行榜”第 31 名。 而根據西安房地產信息網數據研究中心顯示，上周西安普通住宅市場供 應套數為 57919 套，較前一周增長 7295 套，環比上漲 14.41% 。 西安房地產信息網數據研究中心相關負責人表示， 隨著 5 月部分樓盤項 目新盤的推出， 西安樓市供應量也許將出現一定幅度的井噴， 價格松動現象或將 呈現，但出現大幅降價的可能性仍然較小。 鏈接：中國房地產指數系統（CREIS）是1994年由國務院發展研究中心、 中國房地產協會、 中國房地產開發集團等聯合發起形成的全國及各重要城市房地 產市場監控系統。 它以價格指數的形式， 每月對全國及各重要城市房地產市場走 勢進行

11、系統分析，揭示全國及各重要城市房地產發展和變化軌跡。 3 月重點城市樓市成交跌 4 成 價格僵持 3 月是房地產市場的傳統旺季，而在限購政策籠罩下，樓市卻頗顯冷清。中 國指 數研究院日前發布的最新方案顯示， 3 月監測的重點城市成交量同比全線 下滑，總體下滑 40.5% 。其中，北京下 滑幅度最大，達到 48% 。和此同時， 3 月重點城市房價且未在政策調控下出 現實質性下滑。 方案顯示， 3 月監測的 30 個大中城市中，七成城市樓市成交量環比上 漲。青島、蘭州等 12 城市漲幅逾 50% ，包頭、大連等五個城市漲幅逾 100% 成交量下跌的城市中，海口跌幅最大，為 88.03% ，成都次之

12、。重點城市中，成都、天津、杭州和南京成交面積環比 下跌，成都和天津跌幅均超 40% 。成交量上漲的城市中，重慶漲幅最大，將近 80% ，深圳次之，漲幅近 50% 。雖然大部分 城市成交量環比上漲，可是相比去年 3 月，則有近八成城市同比下跌。值得 關注的是，所監測的重點城市同比全線下滑，總體下滑 40.5% 。其中，北京下 滑幅度最大，達到 48% ，南京、杭州下滑 幅度也超 40% 。 而政策調控下，房價且未出現實質性下滑。重點城市中重慶價格變化幅 度較大，漲幅為 18.52% ，其余城市皆維持穩定。二線城市中，寧波價格下跌 29.06% ，其余城市未見明顯波動。 此外方案顯示， 一季度，

13、全國 120 個城市土地成交宗數和面積均大幅縮 水，其中住宅類用地成交量更是環比下降了近 26% ，成交價格環比下跌了 11%。 方案認為， 1 季度沒有土地新政推出， 樓市調控已取得明顯成效，未來如無新政出臺，房地產市場的“破冰”嘗試 或將始于土地市場。 方案顯示， 13 月，全國 120 個城市共成交土地 4372 宗，環比減少 21% ，同比增加 13% ；成交土地面積 19891 萬平方米，環比減少 31% ，同比增 加 2% 。其中，住宅類用地成交 1473 宗，環比減少 26% ，同比增加 2% ；成交土地面積 8349 萬平方米，環比減少 36% ，同比 減少 18% 。 價格方

14、面，一季度，全國 120 個城市平均樓面地價 1225 元/ 平方米， 環比下跌 15% ，同比下跌 14% ；其中住宅用地平均樓面地價 1609 元/平方米， 環比下跌 11% ，同比下跌 8%。 方案指出，自“國八條”頒布以來，受住宅市場波及，土地市場呈現出 膠著狀態。推出量、成交量和成交單價走低，市場各方表現均十分謹慎。 調控措施緊逼 統計稱 3 月 4 大一線城市房價齊降 在樓市調控措施的層層緊逼下，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房 價在 3 月份齊齊出現下降。 在樓市調控措施的層層緊逼下，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市 的房價在 3 月份齊齊出現下降。 在北京，3 月份一、

15、二手房成交基本延續低量態勢，部分新盤價格甚至 出現了 10% 左右的降幅。 在上海，3 月最后一周推出的新盤，有近七成給予優惠。 在廣州，3 月網簽成交均價環比跌了 2.16% ，已是連續 4 個月逐月下降。 在深圳，3 月新房成交價首次跌至每平方米 2萬元以下。 事實上，不光是一線城市房價在松動，身處二線城市的南京也爆出二手 房業主“直降 44 萬”、“直降 100 萬”忙著拋房的消息。 北京 住宅項目八成停漲 降價項目環比翻番 北京樓市近期降價住宅項目逐漸增多，而漲價住宅項目逐漸減少。據機 構統計，繼 2 月北京樓市出現 7 住宅項目公開降價后， 3 月再增 17 住宅項目降 價，部分新盤

16、價格甚至出現了 10% 左右的 降幅。 據某地產研究機構數據監控中心統計，北京 232 個在售住宅項目中， 3 月漲價項目 21 個，環比減少 46.2% ；降價項目 17個，環比增加 143% ；有186 住宅項目價格停漲。 分析表明，此次 17 個降價住宅項目中，均價最高降幅為 2200 元/ 平方 米，最高下降比率為 11.11% ；此外仍有 4 項目下降額度達 2000 元/ 平方米。 據北京市房地產交易管理網的最新統計，今年一季度北京一手住宅成交 和去年四季度相比下跌了近 40% ，是近三年來的最低值。北京鏈家地產監測顯 示， 3 月份北京期房住宅成交量接近 5000 套，同比下降了

17、 44% 。 北京晚報 上海 房價初現破冰跡象 四月打折樓盤增加 三月，早前處于冰凍狀態下的房價出現了松動。在 3 月最后一周時間里 推出的新盤，有近七成給予優惠。 監測數據表明，在 3 月最后一周有 18 個樓盤新開或者加推房源，其中 有 13 樓盤給出不同程度的優惠， 占到七成。 如浦東某樓盤， 開盤價“直降 3000 元”，相對于之前的 32000 元/ 平方米的均 價，相當于打 9 折。 新房打折面積將會進一步擴大。 上海某地產研究機構數據監控中心截至 3月25 日統計，4月打折優惠樓盤已有 120 個，環比3月份增長 26% 。理財周 刊 深圳 新房均價首破倆萬 價格下行壓力漸大 深

18、圳市規劃國土委日前發布數據稱， 3 月深圳全市新房成交均價 19423 元/平方米，環比下降 5.99% ，同比下跌 5.04% 這是今年深圳新房成交價首次跌至每平方米 2 萬元以下。 對于價格下跌，業內人士分析，重要的原因是價格較低的深圳關外新房 大量成交。數據顯示， 3月深圳關外新房成交 2131 套，遠多于 2月的1274 套。 所以，這一下跌尚不能排除樓市“假摔 ”。不過從長遠見，在調控政策等因素影響下，未來深圳樓市價格下行壓力 將逐漸加大。新華社 廣州 新盤跌破萬二關口 樓價連續四月下降 數據顯示， 3 月 1 日-3 月 31 日，廣州市網簽成交均價為 11895 元/ 平 方米，環比上月的 12157 元/平方米微跌 2.16% 。這已是自去年 12 月最高位 13498 元/平