1、二手房交易過程屮應注意的幾個法律問題湖南云天律師事務所作者:律師于明口前，我國的房地產交易市場仍然是一派繁榮的景象，熱度不減，不僅是新建房屋交易，就是二手房交 易市場近年來也一直呈蓬勃發展勢態，二手房交易量不斷攀高，但比較于相對成熟的新房交易，二手房交易山于市 場的不規范，法律法規的滯后，在交易的過程中存在著諸多的法律問題，增加了交易風險。本文就二手房交易過程 中經常岀現的一些法律問題，進行簡要的分析，以方便二手房的交易雙方能對此有個基本的認識，從而采取相應的 措施，減少風險的發生。、只有房屋所有權證而沒有國土使用證的二手房是否可以買賣的問題對于既沒有房屋所有權證乂沒有土地使用權證的二手房，潛

2、在的購房人都不會購買，因為所有權得不到保障，這 就不需要再過多的闡述了。但LI前在二手房交易市場上，卻存在大量只有房屋所有權證而沒有 土地使用權證的房屋, 這類房屋是否可以交易，購買后是否存有風險呢？從交易程序上來看，口前山于我國行政體制的劃分，房屋的所有權和土地使用權分別山建設和國土兩個部門來 管理，相互不隸屬，職權不重合，因此現在只有房屋所有權證書沒有土地使用權證的二手房在建設行政主管部門（主 要指房屋產權管理局）辦理房屋所有權的過戶是沒有問題的，是可以買賣的，但由于只有一證而不是兩證齊全，并不 符合我國城市房地產管理法和擔保法中有關房屋的轉讓和抵押必須是房屋所有權和土地使用權應當一并轉讓

3、 和抵押的立法本意，而這種房屋所有權與所占土地使用權分離的情況無論是對權利人的保護，政府職能部門的管理還 是房產交易的正常進行都是不利的，很有可能隨著以后立法的完備，行政執法的日趨嚴格和改善，這種只有房屋所有 權證而沒有土地使用權證的房屋的上市交易和抵押會受到越來越嚴格的限制，棋至是禁止。據了解，口前我國的部分 地區，如上海等地已經將房屋所有權證和土地使用權證兩證合一為房屋產權證，上面同時記錄了房屋所有權和土地使 用權的內容，房屋的轉讓、抵押必須要求有房屋產權證，而且就長沙而言，也有將房屋所有權證和土地使用權證兩證 統一為房屋產權證的趨勢，一旦如此實施，沒有土地使用權證的房屋則恐難以取得統一的

4、房屋產權證，對房屋的后 續交易產生影響，因此，這對購買此類二手房的購房人來說就是一種極可能發生的風險。同時，只有房屋所有權證而沒有土地使用權證的房屋，在面臨房屋拆遷補償時，也容易產生爭議和法律風險。嚴 格的從法律的角度來說，房屋拆遷補償費是山對房屋所有權的補償和土地使用權的補償兩部分組成，房屋在建成后, 就要算折舊的，是貶值的，而所占用的土地則往往是升值的，我們常說買房升值，實質上并不是房屋本身升值，而是 其所占用的土地升值。如果房屋沒有土地使用權證，就造成了房屋的所有權人和土地使用權人不一致，尤其是我國物 權法頒布實施后，規定了不動產權屬證書是認定權利人享有不動產權利的憑證，那么房屋拆遷時，

5、土地使用權人就 可以要求分得部分，甚至是大部分的房屋拆遷補償，雖然土地使用權人的這種要求不能說一定就可得到法院的支持, LI前長沙市的房屋拆遷補償也只是依據房屋所有權證而非兩證都要，但也不能說土地使用權人的這種要求沒有任何的 道理和法律依據，這畢 竟還是產生了爭議，帶來了麻煩，而若房屋兩證齊全就根本不會產生這樣的問題。因此律師建議購房人在只有房屋所有權證而沒有土地使用權證的房屋時，應更謹慎一些，因為這畢竟 是權利有瑕疵的房屋，要考慮到以后可能面臨的風險，如有條件，盡量還是購買兩證齊全的房屋為好。、二手房交易過程中優先購買權的問題在二手房的交易過程中，購房人應當要了解所購買的房屋是否有共有人或承

6、租人，因為房屋的共有人和承租人 在房屋轉讓時，是享有優先購買權的。若有，在交易的過程中，最好取得共有人或承租人的書面聲明，表示其同意房 屋所有權人轉讓該房屋并放棄其優先購買權。但是在實際的交易過程中，事實往往并不會如此的簡單，山于種種LI的， 出賣人可能隱瞞了房屋有共有人或承租人的事實而與買受人簽訂了房屋買賣合同，其至辦理了房屋過戶手續，而此時 房屋的共有人或承租人在得知房屋已轉讓后，乂以侵犯其優先購買權為由，主張房屋買賣行為無效，從而導致爭議的 發生。雖然我國城市房地產管理法規定了未經共有人書面同意的房產不得轉讓，而合同法也規定了房屋的承 租人在房屋轉讓時享有以同等條件優先購買的權利，但這并

7、不意味著未經房屋共有人和承租人同意而進行的所有轉讓 交易都是無效的。法律還規定了善意取得制度，我國的物權法和“最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國 民法通則若干問題的意見”都對善意取得制度進行了明確的規定，若二手房的買受人是善意、有償取得了該房屋的 所有權，則房屋共有人和承租人以侵犯其優先購買權為山，主張房屋買賣行為無效的請求就得不到法律的支持。這 必須要滿足三個條件，一是買受人必須是善意，即買受人在整個二手房交易過程中并不知道該房屋存在共有人或承租 人；二是買受人必須是有償取得，即必須為房屋支付了相應的價款，而不能是無償取得，同時隨著物權法的頒布 實施，該轉讓的價格還必須合理；三是已經取得

8、，具體到二手房交易中，那就是該房屋的轉讓已經完成，已經辦理了 登記過戶手續，買受人已經取得了房屋的所有權，若出賣人和買受人還只是簽訂了房屋的買賣合同，登記過戶手續還 未辦理完畢，則買受人不能認定為善意取得，對抗房屋共有人或承租人的優先購買權。上述三個條件，缺一不可，否 則房屋買受人就不能對抗房屋共有人或承租人的優先購買權，不能取得房屋的所有權了，只能要求出賣人承擔違約責 任了。三、二手房交易中延期辦理產權登記的問題在二手房的交易中，經常出現這樣的情況，就是買賣雙發在簽訂了房屋買賣合同后并不急于辦理房屋過戶手續， 而是等待一段很長的時間之后，再到房屋主管部門辦理房屋的過戶手續。究其原因，很多都是

9、為了避稅。因為根據國 家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知的規定：“個人購買商品住房不足5年轉手交易的，全 額征收營業稅?！庇捎诤芏嗟亩址拷灰走M行時，出賣人取得該房屋的所有權還不足五年，要全額征收營業稅，因此 買賣的雙方為了避稅，才在房屋買賣合同中作了如此的約定。為了保險起見，有的買賣雙方為此還對房屋買賣合同進 行了公證。但這并不保險，由于交易時間過于延長，增加了交易過程中出現意外及一方違約的可能，即便將合同進行 公證，也不能排除出賣人將房屋再次轉讓的可能，即一房二賣的可能。我國的相關法律對房屋等不動產的轉讓，在出 現一房二賣的情況時，并不是誰的合同簽訂在先房屋就歸誰所有，而是誰先登記過戶房屋就歸誰所有，因此即便房屋 買賣合同經過了公證，但出賣人乂將房屋轉買他人，并辦理了房屋登記過戶手續，則該房屋就只能為他人所有，而先 前簽訂 合同的買受人就只能是依據房屋買賣合同要求出賣人承擔違約責任了。山此可見這種為了避稅而延遲辦理 房 屋登記過戶的二手房買賣合同，實際上增加了交易雙方的風險，因此，希望二手房交易的當事人在簽