1、花 果 園 房 地 、4 r 項 目 可 行 性 研 究 報 告目錄第 1 章總論 5一、項目背景及概況 52、項目名稱 53、承辦單位概況 54、可行性研究報告編制的依據 65、編制范圍 66、項目提出的理由 77、擬建地點 88、預期目標 8（二）寫字樓（總計 77-86萬怦） 9（三）公寓（總計 11萬怦）9二、問題與建議 10第 2 章項目投資環境與市場報告 11一、投資環境分析 11二、近幾年貴陽房地產市場運行情況 121 、房地產開發投資情況 122、新建商品房預（銷）售情況 123、二手房成交情況 124、外來購房情況 125、房地產發展前景 136、房地產發展趨勢 137、營銷

2、策略 13第 3 章建設規模的項目開發條件 15一、建設規模 15二、項目概況現狀 151. 地點與地理位置 152. 土地權屬類別和土地狀況 15三、項目建設條件 151 、地形、地貌、地震情況 152、氣候條件 163、水文地質 164、交通運輸條件 165、生態環境條件 176、施工條件 177、政策環境 18第 4 章建設方案 19一、設計依據 19二、項目設計主題和開發理念 19三、項目總體規劃方案 191 、規劃設計原則 192、項目結構和布局 203、住宅物業類型和商業布局 20四、建筑設計 211、主要規范及標準 212、建筑風格及立面特點 21五、結構設計 221、指導思路

3、222、結構設計 223、結構選型： 224、地下室設計 225、使用工具及軟件 22六、給排水設計 221、給排水 22第 5 章節能節水措施 23一、設計依據 23（1）建筑部分節能設計 24第 6 章環境影響評價 24一、編制依據 24二、環境現狀 241、氣象 242、大氣質量現狀 25三、項目建設對環境的影響 25四、環境保護措施 251、設計依據 252、設計原則 253、治理措施 26第 7 章勞動衛生與消防 27一、指導思想 27二、職業安全衛生健康對策與措施 271、安全施工保障措施 272、職業衛生健康對策與措施 27三、消防設計 281、設計依據與原則 282、總體消防設

4、計 283、室內裝修防火 284、消防道路設計 285、水量 286、室內消火栓系統 288、自動噴水系統 29第 8 章組織機構與人力資源配置 29一組織機構 29二、人力資源配置 29第 9 章項目實施進度 30一、項目開發期 30二、項目實施進度安排 30三、項目實施過程控制措施 301、項目進度控制措施 302、項目質量控制措施 303、項目資金控制措施 30第 10 章 項目招投標 32一、工程項目招標投標概述 321、招標制度有助于技術引進的成功性、實用性，激發企業的活力。 322、招標是企業提高投資效益，無償獲得經濟、科技信息，與國內外市場接軌的有 效途徑。 323、招標制度能夠

5、降低引進技術設備的價格。 324、招標程序規范、操作簡單、節省時間費用和勞動力。 325、招標制度公開、公平、公正的特性保證了企業采購過程的透明化 33二、工程項目招標投標因素分析 331、業主與招標機構的配合是否默契是招標項目成功的基礎。 332、招投標文件技術及商務條款的編制是否合理是招投標項目成功的關鍵。 333、招投標程序的規范運作是招標項目成功的堅實支柱。 344、招投標機構從業人員的敬業精神和自律精神是招標項目成功的基本保證。.345、業務素質高， 專業分配合理的專家評委為招標項目的成功提供有力的技術支持。 346、做好招投標項目的前期準備和后期跟蹤、回訪是確保招投標項目成功的一個

6、重 要條件。 35三、招標依據 35四、招標范圍 35五、招標方式 36第 11 章投資估算與資金籌措 37一、投資估算 371、法律依據 372、投資估算結果 37二、資金籌措 371、資本金籌措 372、債務資本籌措 373、資金來源落實情況 37第 12 章財務評價 38一、項目評估依據 39二、財務評價基礎數據的選擇 39三、財務評價 391、基本報表 392、盈利能力分析 39四、不確定性分析 391、敏感性分析 392、盈虧平衡分析 40第 13 章社會評價 41一、項目對社會的影響分析 411、引進先進的住宅開發理念，推動貴陽市房地產業的發展 412、開發精品社區，提高住戶的人居

7、水準 413、發展貴陽市經濟，從實質上提升區域價值 41二、 風險分析421、政策風險及防范 422、銷售風險及防范 423、工期和工程質量風險及防范 42三、社會評價結論 43第14章研究結論與建議44一、可行性研究結論 441、市場分析結論 442、經濟分析結論 44二、建議44第1章總論一、項目背景及概況2、項目名稱花果園房地產項目3、承辦單位概況單位名稱：宏立城集團單位性質：民營企業注冊資金：1億元經營范圍：城市市政設施，酒店投資及管理，物業管理，園林綠 化。董事長：肖春紅企業負責人：肖春紅，男，1968年出生，祖籍湖南，研究生學歷。 貴州宏立城集團董事長，貴陽市人大代表、貴州省工商聯

8、副主席。兼 任“和諧貴陽促進會”名譽會長。建設單位簡介：貴州宏立城集團秉承“追求完美，服務社會”的 企業理念，堅守價值標準，以專業能力從市場獲取公平回報。致力于 通過規范化、專業化的管理，公開、透明的企業文化及穩健快速的發 展模式，發展成為深受客戶、 員工、合作伙伴歡迎和社會尊重的企業。 憑借公司治理和道德準則上的表現， 宏立城集團榮獲 “中國誠信名牌 企業”和“貴州省最佳雇主”稱號。自成立以來，貴州宏立城集團以開闊的心胸、全球化的視野不斷 開拓，業務涉及城市市政設施、基礎設施建設開發服務；非金融性項 目投資、顧問、咨詢；酒店投資及管理；物業管理；房地產開發、銷 售、房地產銷售代理；文化傳媒；

9、室內裝飾裝潢；園林綠化；建材， 裝飾材料銷售等多個領域。 集團通過不斷積累、 形成獨特的管理思想 與專業化、 品牌化的發展路線， 闖出了一條高起點打造自主品牌的新 路，先后榮獲“中國房地產最具影響力開發實力企業” 、“ 中國房地 產最具影響力價值品牌企業” 、“2008 年中國房地產中西部品牌 TOP10” 等榮譽。在 2012 年全國工商聯發布的“ 2012中國民營企業 500強” 名單中，貴州宏立城集團以 81.4 億元的營業收入總額名列 381 位， 成為貴州省首家躋身全國民營企業 500 強的企業。貴州宏立城集團致力于不斷提升產品品質，堅持“世界的眼光” 打造高品質產品為理念， 堅持高

10、起點規劃、 高標準設計、高質量建設、 高效能管理， 努力向國際品質看齊。 集團旗下超百萬平米高品質社區 “山水黔城”已成為著名品牌，是聯合國環境規劃署認可的“國際花 園小區”，榮獲建設部頒發的“阿波羅城市建設桂冠”等榮譽。集團 創立的“黔城會”目前已成為貴州省最大的時尚消費生活服務資源平 臺。4、可行性研究報告編制的依據（1）與委托方簽訂的咨詢協議；（2）國家計委計辦投資 200215 號審定的投資項目可行性 研究指南（試用版）；（3）國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的建設項目經濟 評價方法與參數（第三版） ；（4）城市房地產開發經營管理條例 ；（5）房地產項目經濟評價方法 。5、編制范圍依

11、據國家有關政策、法律、法規、規程、規范，對花果園房地產 項目建設的目的、必要性、項目區域概況、項目規劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、 財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。6、項目提出的理由花果園項目地處二環四路城市帶中的貴黃路現代商貿商務功能板 塊，系二環四路城市帶建設龍頭項目， 是貴陽主城區聯系貴安新區的 橋頭堡。花果園項目以建設貴陽都會新中心為己任，建設有以貴州地標級 406米雙子塔、300米雙子塔領銜的200萬川“大貴陽”戰略下的核 心CBD有以30萬川環球商業廣場、12萬川花果園購物中心等十大 購物中心形成的貴陽第一商圈；有涵

12、蓋七星級酒店、六星級酒店、五 星級酒店等全鏈條高品質星級酒店集群；有以16萬川花果園濕地公園等六大主題公園構成的貴陽中央生活圈； 有八所學校構筑的貴陽中 央國際學區，地標建筑、商務集群、商業集群、星級酒店集群、城市 公園集群、中央學區、三甲綜合醫院花果園項目集合城市優質資 源，助力多彩貴州跨越發展。花果園項目打造200萬川商業體系，以十大購物中心建設貴陽第 一商圈。其中30萬川的環球商業廣場，將匯集大批國際知名品牌， 無疑會成為帶動貴陽、 周邊州市甚至西南商業發展的新引擎； 花果園 20萬川、700米長的貴陽街，以獨特的國際風情水街商業模式，匯集 頂尖休閑娛樂品牌；20萬川、2000米長的洋人

13、街，極具異域風情， 世界各地的特色經營更能體現貴陽的國際化進程；12萬川的花果園購物中心預計在今年十月份開業， 是前所未有的低密度開放式商業街 區，業態主題為娛樂生活、休閑生活、健康生活。零售業態包括國際 品牌服飾、IMAX巨幕影院、餐飲娛樂設施等，吃、喝、玩、樂、購 一應俱全。花果園項目還建設同心光彩大廈、貴陽國際中心、國際金融街等 200萬川大商務體系，構成“大貴陽”戰略下的核心 CBD形成貴陽 全新的“中央活力區” 。奮進中的貴州需要一個地標來銘記著她發展的輝煌及其在世界眼 中的高度，花果園項目 406米地標級雙子塔國際甲級寫字樓，輔以 300 米雙子塔，是一個恰當的城市地理位置、有象征

14、意義和美學意義 的建筑，她有理由成就貴州的全新高度。高星級酒店是城市綜合實力的象征，花果園項目在四座雙子塔里 重點引進七星級酒店、六星級酒店、五星級酒店等星級酒店，打造優 質的星級酒店集群，以吸引更多國內外高端游客前來旅游、洽談商務， 助力多彩貴州跨越發展。花果園項目作為二環四路城市帶開發的重點項目，順勢啟動了 “六橫六縱” 12條市政路網建設，這個系統包括4條40米寬雙向8車道、 8條30米寬雙向6車道的市政主干道，通過這些高規格、全方位的 市政道路，將南明區、云巖區、金陽新區、烏當區、白云區、小河區、 花溪區與花果園項目暢通的聯系在一起。7、擬建地點花果園項目位于貴陽市主城區中心位置，總占

15、地面積 6000余畝, 總投資900億元，總建筑面積1830萬川，包括1230萬川住宅、200 萬川辦公、200萬川商業、150萬川公寓、50萬川公建。&預期目標（一）零售商業（總計124.9萬川）1、購物中心（36.4萬川） 鄰里中心（租賃）：4萬川 家 庭型購物中心（租賃）：8.4萬川 大型購物中心（租賃）：24萬川2、： 2萬川3、步行街（部分持有）：21.5萬川4、G區低密度商業群落（部分持有）：5萬川5、C區裙樓商業（出售）：18萬川6、配套商業（出售）：42萬川嘖水池（二）寫字樓（總計 77-86萬叭1、甲級寫字樓（62-70萬川） 地標性寫字樓（部分持有）：單棟體量340000,

16、規建1棟，總 計34萬川 大型總部寫字樓（出售）：單棟體量30000-40000,規建4-5棟， 總計12-15萬譏 中型總部寫字樓（出售）：單棟體量10000-30000,規建8-12 棟，總計12-15萬譏小型總部寫字樓（出售）：單棟體量30000-40000，規建1-2 棟，總計4-6萬譏2、乙級寫字樓（出售）：單棟15000-30000川，規建8-10棟，總 計15-16萬譏L按恥孟樁ttl J4-2fi?j商務次級中心2 C 1rn|l 匕爲贏級中心右3肯鼻甲tiMW：，：!鼻乙規丹悄權I心：I。個巧|鼻甲竭必程Ft 1 6-10AT中央商務區地標級寫于樓-1 MffHfj（三）公寓

17、（總計11萬町1、酒店式公寓（出售）：單棟15000川，規建4-6棟，總計8萬 m2o2、高端酒店式公寓（出售）：單棟30000,規建1棟，總計3萬m2ovT應券次皺朮心11檢廁配人崖務驚當悴= I.S.rrTj卜裔升肚緇中心2|flr（四）酒店（總計5.9萬川）1高端酒店（租賃）：2.6萬川2、中高端酒店（租賃）：3.3萬川二、問題與建議項目開發商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續正在申 辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發建設、銷售 等方面均遵照國家及貴陽的房地產項目開發程序及規定。根據測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好 的可行性。貴陽市房地產市場正處

18、于開發高潮時期，競爭日趨白熾化，因此 需要切實考慮市場容量和市場銷售節奏； 在建設過程中， 需要嚴格控 制工程成本和管理成本。充分利用地塊區域優勢和景觀資源；與知名專業設計公司、中介 顧問公司合作，強強聯合， 打造小區品牌和企業品牌；制定合理的市 場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。第 2章 項目投資環境與市場報告一、投資環境分析2007 年全年國內生產總值 246,619 億元，比上年增長 11.4%。分 產業看，第一產業增加值 28,910 億元，增長 3.7%；第二產業增加值 121,381 億元，增長 13.4%；第三產業增加值 96,328 億元，增長 11.4

19、%。 第一產業增加值占國內生產總值的比重為 11.7%，與上年持平；第二 產業增加值比重為 49.2%，上升 0.3 個百分點；第三產業增加值比重 為 39.1%，下降 0.3 個百分點。 固定資產投資增長較快全年全社會 固定資產投資 137,239 億元，比上年增長 24.8%。在城鎮投資中，第 一產業投資 1,466 億元，比上年增長 31.1%；第二產業投資 51,020 億元，增長 29.0%；第三產業投資 64,928 億元，增長 23.2%。 全年 房地產開發投資 25,280 億元，比上年增長 30.2%，其中商品住宅投 資 18,010 億元，增長 32.1%。商品房竣工面積

20、58,236 萬平方米，增 長 4.3%。商品房銷售面積 76,193 萬平方米，增長 23.2%，其中商品 住宅 69,104 萬平方米，增長 24.7%。 中央經濟工作會議將 2008 年 的調控政策業位于緊縮，為 “防止經濟增長由偏快轉向過熱、防止價 格由結構性上漲演變為明顯的通貨膨脹” ，2007 年 12 月 8 日，央行 將存款利準備金率提高一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 6.9%； 隨后央行、銀監會明確規定第二套房貸以戶為單位； 12 月國務院發 出禁令：城鎮居民不得到農村購買小產權房，繼 2004 年經來，因家 出臺的宏觀調控政策頻率之高，調控力度之大，前所未有，

21、以“管嚴 土地，看緊信貸” 為主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產開發的兩 大命脈，房貸利率持續漲高， 同時各地政府在房地產稅收方面也加大 了調控力度。以上政策對打擊房地產投機，消除房地產泡沫，保障房 地產業的健康穩定發展產生了巨大的作用。、近幾年貴陽房地產市場運行情況1、房地產開發投資情況耒1：貴姑市2。歷2（110狂17月務地產開發宣成投資胄況單位2008 年2009 年2010年1-4月醞資產投資億元601. 57782.64200.46房地円浚鎖夠7L170,1210. 3362. 79其中:住報資憶元96.72136.5238.682、新建商品房預（銷）售情況表2:貴田市2008-20

22、1 Q年17月新逞墮品另銷垮當況2008200920101-5 月pH售面飯萬平方米382, 88791, 12318. 84茗豐:注宅萬平方米363” 5813d. 7 1295. 35性宅臺數28414599582S613冷書均價元=方米337637704100苴-中:住宅元乎方托30SS360040003、二手房成交情況表弘 貴陽市2008-2010年$月二手房成交情況2003200520101-5.弓成立為積7?平方來77.78120.1243. 05住筆7T平方耒S1.29102.1243. 47住毛毒皈43314、外來購房情況5、房地產發展前景1優越的氣候及自然環境氣溫適宜、森林覆

23、蓋率高。“爽爽貴陽” “避暑之都”品牌提升。2、 城市經濟、人口發展戰略城市化率目標，2020年達到80% 市域常住人口 500萬，其中城鎮人口 400萬2020年全市生產總值突 破3000元，人均8500元3、 城市空間發展戰略實施“北拓、南延、西連、東擴”的空間發展策略4、高鐵、快鐵、輕軌建設6、房地產發展趨勢1各區域發展逐步走向均衡2、競爭格局多元化3、高科技、新材料普遍應用4、旅游休閑房地產前景看好7、營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項 目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣 策略：1、推廣渠道 報紙廣告 包括貴陽日報、貴陽晚報，屬于

24、典型的政府報， 報 紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1 2周進行3-4次推廣既可。 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一 種長期的營銷手法。 影視廣告當地幾個電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品 集中投放。電視廣告是唯一的動態廣告平臺，值得周期性的高密度投 放。 單張派發 貫穿項目營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口 集中，單張派發能起到良效。 營銷活動活動一“花果園濕地公園風光帶竣工典禮” “花果園開盤慶典”。活動二：“廣州炒房團貴陽購房動”。2、媒體宣傳組合 開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體， 戶外廣告三大主力廣告集中宣傳 湘水明珠，增強前期登記客戶數量， 擴大蓄客

25、量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月，公司會配合 風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在衡陽的知名度，加以促進銷售。 開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放 力度。公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。路橋廣告：貫穿項目營銷始終。影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一 周每天投放。貴陽報紙：開盤前一月投放3 4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發：每天均需進行的推廣方式，力求單張波及到衡陽的每一 個角落。短信推廣：一般一個月派發4 6次，開盤前每周發送2 3次。 公關活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行 12場，開盤后視 銷售情況舉行

26、。第 3章 建設規模的項目開發條件一、建設規模本項目總占地面積4002000.00川，總建筑面積為18300000.00 m2, 建設總容積率是 6.40，建設密度是 76.8%，綠地率是 58%。擁有 16 萬m花果園濕地公園、50萬m生態山體公園、16萬m城市中心廣場、 200萬m商業、200萬m寫字樓、150 m方公寓、1230萬m住宅。項 目規劃三層立體交通， 12 條市政主干道， 4 條 40 米寬雙向 8 車道， 8 條 30 條寬雙向 6 車道，成就一個復合功能的城市片區。二、項目概況現狀1. 地點與地理位置花果園坐落貴陽主城區， 東面與浣紗路相連， 南面接藝校立交橋， 西靠五里

27、沖，背面為智慧龍城住宅區。距離貴陽市中心（大十字）僅 1.5 公里，被云貴山環抱，周邊山體植被茂密，有良好的生態人居環 境。項目東面主要出口接花果園立交橋， 南面主要出口接藝校立交橋， 均系貴陽重要的交通樞紐。自然環境優越，交通十分便利，是一個理 想的商業、住家的風水寶地。2. 土地權屬類別和土地狀況本項目開發建設的土地位于貴陽市南明區彭家灣，面積為809183m2經貴陽市人民政府國用（xx）第xx號國土使用證批準為 城鎮住宅 -寫字樓-商業用地。本項目土地的開發建設規劃，已經貴陽市規劃局審議通過。三、項目建設條件1、地形、地貌、地震情況貴陽市位于貴州省中部偏北，東經 106 27 107 0

28、3 ，北緯26 11 26 55 之間，地處云貴高原的東斜坡上，屬全國東部向西部高原過渡地帶。地形、地貌走勢大致呈 東西向延展，地勢起伏較大，南北高，中部低。奇特的喀斯特地貌大 量分布，既有高原山地和丘陵，又有盆地和河谷、臺地，海拔最高為 1762米，最低 506米，市區平均海拔 1071 米。東與龍里、甕安縣接 壤，南靠惠水、長順縣，西接平壩、織金縣，北鄰黔西、金沙、遵義 縣。2008年汶川地震發生以后，北京師范大學環境演變與自然災害教 育部重點實驗室的科學家們， 曾針對全國省會城市進行地震危險度進 行排名。結果貴陽市以 0.13 的風險度，在 30 個省會城市中排名第 19 名。這意味著發

29、生地震的可能性很小。2、氣候條件貴陽屬亞熱帶濕潤溫和型氣候， 夏無酷暑，冬無嚴寒，陽光充足， 雨水充沛。空氣不干燥，四季無風沙，年平均氣溫在15.3 C左右。其中，最熱的七月下旬，平均氣溫為 24C ;最冷的一月上旬，平均氣 溫是4.6 C。宜人的氣候為貴陽博得了 上有天堂，下有蘇杭，氣候 宜人數貴陽 之譽。貴陽市被稱為 森林之城 ，貴陽市行政區域內現有林地面積 275 萬畝，森林覆蓋率為 41.12%。此外，市區四周群山環抱、 林木蒼翠， 寬 1 至 7 公里，長逾 70 公里的環城林帶，為貴陽市提供了綠色生態 屏障。目前，投資 1.1 億元人民幣 ,總長 223公里,面積 43萬畝的新 環

30、城林帶正在建設中， ,2010 年前，人均環城林帶面積將達到 207 平 方米。3、水文地質貴陽市共有河流 98 條，河流水系屬于長江流域的烏江水系和珠江 流域的紅水河水系。 與紅水河水系相比較， 烏江水系在貴陽市的流域 面積最大。多年平均天然徑流深 400-760mm徑流總量45.15億m3（含地下水轉換為地表水13.6億m3可利用水量為15.2億m3全 市人均水資源量1287m3可利用水量3.4億m34、交通運輸條件航空 1997 年 5月 28 日，距貴陽市中心約 1 2公里、車程約 20 分鐘的可接受波音 747，空客 330 等同類及其以下機型的全重起降， 具有先進導航系統和設施的4

31、E級現代化機場-貴陽龍洞堡國際機場 投入空運。目前直飛航線輻射全國 50 個大中城市及香港，澳門，新 加坡，泰國曼谷等地。 是西南地區一個重要的航空樞紐。鐵路 貴陽是中國西南重要的鐵路交通樞紐， 川黔、貴昆、湘黔、 黔桂 4 條鐵路干線交匯于此，其中川黔、貴昆、湘黔 3條鐵路干線已 實現電氣化。電氣化程度居中國之首。公路 市域內現已形成以兩條國道 （ 上海到昆明 321、廣州到成 都 210）線，六條高等級公路 （貴陽- 黃果樹、貴陽 - 遵義、貴陽 - 畢 節、貴陽- 新寨、貴陽- 玉屏、東北繞城環線 ）及五條省道 （貴開、貴 修、花磊、占織、久銅 ） 為骨架的市域公路交通網絡。全年實現客運

32、 量 17799 萬人次，貨物運輸量 4223萬噸。5、生態環境條件2013 年，貴陽市森林覆蓋率達到 44.2%。建城區新增綠地面積 103 萬平方米， 人均公共綠地面積達 11.2 平方米，較上一年提高 0.35 平 方米。自然保護區 花溪區青巖油杉自然保護區，面積 3733 公頃。風景名勝區 貴陽市現有風景名勝區 9 個，其中國家級 1個，省級 8個：紅楓湖風景名勝區（國家級）、百花湖風景名勝區（省級）、花 溪風景名勝區（省級）、開陽風景名勝區（省級）、息烽風景名勝區 （省 級）、修文陽明風景名勝區（省級） 、清鎮暗流風景名勝區（省級） 、 香紙溝風景名勝區（省級） 、貴陽相思河風景名勝

33、區（省級） 。森林公園 貴陽市現有森林公園 7個，其中國家級 1個，省級 5個， 縣級 1 個：長坡嶺國家森林公園（國家級） 、息烽溫泉森林公園（省 級）、景陽森林公園（省級） 、貴陽市鹿沖關森林公園（省級） 、貴陽 云關山森林公園（省級） 、貴州烏當盤龍山森林公園（省級） 、開陽二 重山森林公園（縣級） 。濕地公園 貴陽市現有花溪國家城市濕地公園和小車河城市濕地 公園。由此可見，貴陽市絕對乃這正是中國人所追求的理想居家之地。6、施工條件花果園作為全省最大的危舊房、棚戶區、城中村改造項目，其施 工難度顯而易見， 但花果園擁有良好地理環境和交通便利， 在宏立城 集團的開發下快速高效的完成對花果園

34、的建設。7、政策環境本項目的建設符合衡陽城市建設總體規劃和衡陽市珠暉區總體規 劃，貫徹了貴陽市政府城市建設的發展戰略，其對加快城鎮化進程， 美化城市空間，創造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 貴陽市南明區政府考慮到該項目投資大、 建設周期長， 帶來的經濟效 益及社會效益明顯，將本項目納入省、市重點項目， ，享受區政府給 予的有關有關優惠政策。第4章 建設方案一、設計依據1、城市居住區規劃設計規范 GB50180-93 （2002 年版） 2、民用建筑設計通則GB50352-20053、高層民用建筑設計防火規范 GB50045-95 4、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067

35、-975、城市規劃編制辦法6、貴陽市城市規劃行政技術準則7、貴陽市 2011 年城市總體規劃二、項目設計主題和開發理念花果園項目總投資 300 億元，總建筑面積 560 萬平米， 5 年內 建成集商業、 商務、文化、休閑、旅游、居住為一體的繁華都市中心。 項目邀請國際一流團隊進行科學規劃、 完備配套設施， 成為貴陽市繁 華、暢通、低碳生態、代表城市發展水平的中心區域。花果園項目設 計多元化，建筑各具特色，形成了風格多變，技術與藝術相互呼應， 構成了多樣的城市風格。 貴州宏立城集團力求把花果園打造成高品質、 原生態、多元化的復合型養生人居社區的， 憑借小車河優越的生態景 觀資源和氣候條件，通過生

36、態環境、建筑科學、服務設施和物業管理 的資源整合， 致力于促進業主和市民身心健康的改善。 為了適應購房 者的這種消費需求， 花果園在規劃之初定位為城市養生地產， 并依托 項目周邊的自然資源， 規劃建設六大城市生態養生主題公園。 縱觀花 果園項目的整體規劃設計， 除了人居產品的提供， 更多的是整合了以 休閑、文化、生活、養生于一體的人居服務，并且在某些服務與配套 上更是與國際接軌。 花果園養生地產項目因有了六大城市生態養生主 題公園，將真正成為貴陽全新的高品質復合人居生活藍本。三、項目總體規劃方案1 、規劃設計原則 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業視角規劃社區； 以銷售為主導的分期規劃設計，保

37、證項目滾動有序運作； 節點式園林景觀視線軸設計， 以建筑群體圍合創造靈活多變的 環境空間； 人車雙路線設計， 即相對人車分流系統， 避免車流對社區的穿 越破壞。2、項目結構和布局本項目總體規劃領先于貴州眾多大盤規劃，力圖體現開發商發展 視野的前瞻性和產品開發的可持續性，總占地面積 4002000.00 m2, 總建筑面積為18300000.00 m,本項目兼具現代高尚生活和東方傳統 人文精神特質，強調人和人的交往，動靜有機結合，社區停車方式的 多元化,生活形態的多樣化,用公共、商業與文化、娛樂建筑與居住 社區配套, 確保該項目能夠站在衡陽房地產業高端, 對市民選擇居所 的審美趨向和生活方式產生

38、積極的影響, 在規劃上采取低密度、 低容 積率、高綠化率的控制指標, 重視小區生態環境的塑造和人文環境的 培養,力爭將項目開發建設成為一流的、 具有大規模高尚社區特征的 示范性住宅小區。通過別具特色的物業服務,向人們詮釋“新居住文 化”的陽光理念。 獨具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個 地塊,形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居,強化了“水 景”住宅概念。居住模式從有限的室內居住空間隨著水系延伸到小區, 延伸到湘江岸邊,真正做到景觀的均好性。 更多的廣場和綠化 開放的空間。小區內曲徑通幽、步步為景,設計了地下陽光車庫,即 使在車庫里也可以看見如畫的園林風景, 并形成獨具特色的下沉景觀,

39、 使整個空間錯落有致。 充分考慮衡陽的氣候特點,在平面布局 上強調南北通透, 力求通風系統暢通。 采用最經濟的核心筒尺寸, 合理組織交通,盡可能減少公攤面積。3 、住宅物業類型和商業布局本項目物業類型以高層住宅為主,靠近風景優美的湘江邊布置聯 排住宅水岸島居,同時辦公性質的高層公寓,物業類型較為多樣。本項目商業類型齊全, 既有臨街商業街,又有集中商業、 社區會 所。小區南北兩個地塊之間的市政路,結合小區主入口的設置,形成人流集中、 商業氛圍濃厚的商業街， 沿小區東側市政路規劃了底層沿 街商業，增強了小區外圍的商業氛圍。四、建筑設計1、主要規范及標準GB50009-2001GB50007-200

40、2GB50010-2002GB50011-2001JGJ94-94GB50108-2001GB50007-2002建筑結構荷載規范 建筑地基基礎設計規范 混凝土結構設計規范 建筑抗震設計規范 建筑樁基技術規范 地下工程防水技術規范砌體結構設計規范高層建筑混凝土結構技術規程GJ3-2002高層建筑箱形與筏形基礎技術規范JGJ6-99建筑地基處理技術規范 JGJ79-2002 人民防空地下室設計規范GB50038-94鋼筋混凝土連續梁和框架考慮內力重分布設計進規程 CECS5：1932、建筑風格及立面特點 依照“以人為本”的建筑設計理念，體現休閑、簡約的建筑風 格，將新古典美學的精細、質感、厚重和

41、美感充分體現。 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色， 用復雜的線條曲線表現出 優美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建 筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲 學 建筑立面體現典雅細膩的新古典風格， 采用大尺度的陽光露臺， 經典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。3、建筑戶型特色 細化功能， 把握尺度營造氣氛， 更靈活性的平面設計以滿足日 益變化的生活模式。 充分考慮衡陽的氣候特點， 在平面布局上強調南北通透， 力求 組織穿堂風，明廚、明衛，提高生活品質。 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結構緊湊。 戶型設計新穎，增加品位空間，符

42、合當前及未來的市場需求， 提升賣點。如：陽光電梯廳、空中內庭院、大陽臺和飄窗等。 采用最經濟的核心筒尺寸， 合理組織交通， 盡可能減少公攤面 積。五、結構設計1、指導思路在結構設計中充分考慮以下內容：1、使結構具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。H、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的 能力。皿、對可能出現的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力2、結構設計 結構的安全等級二級， 設計使用年限 50 年，抗震 設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。3、結構選型：6 層以上的多層住宅采用框架結構， 4-6 層的多層住宅根據地質條 件和是否有地下車庫， 確定采用

43、磚混結構或框架結構。 樓層蓋均休用 現澆梁板結構。4、地下室設計地下車庫層蓋結構采用澆鋼筋混凝土梁板結構，地下車庫存的頂 板采用加設次梁的梁板結構， 以減少樓板的跨度和厚度； 梁采用反梁 形式，以滿足建筑空間凈高的要求。 地下室防水以砼結構自防水為主， 抗滲等極 S8。5、使用工具及軟件中國建科院PKPh系列結構軟件2005年新規范版。六、給排水設計I、給排水 設計規范1)建筑給水排水設計規范GB50015-2003( 03年版）2)建筑滅火器配置設計規范GB50140-20053)自動噴水滅火系統設計規范GB50084-2001( 05年版）4)建筑設計防火規范GB50016-20065)室

44、外給水設計規范GB50013-20066)室外排水設計規范GB50014-20067)國家和本地區現行的有關規范、給水設計規程、標準等I水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網供水小區西側海棠路上市政給水管管徑 DN6O0小區東側楊柳路上市 政給水管管徑DN600市政給水管網的供水流量能滿足小區用水量要 求；壓力能保證小區低層建筑的壓力要求。H用水量生活用水量Q=1440M3/D（ 138M3/H；室外消防用水量 Q=20L/S 皿給水系統小區各棟建筑由室外給水管網直接供水。W消防系統小區室外消防給水管網成環狀布置，管徑 DN150并分別從星沙 大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。 小

45、區室外有按規范設置 室外消火栓。 排水設計小區采用分流制排水。雨水、污水分別排放。 小區雨水經室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經室外污水管集中后，先排入小區化糞池，經處理 后，再排入市政下水道。第 5章 節能節水措施、設計依據為貫徹執行國家節約能源、開發利用新能源和可再生能源、保護 環境的法規和政策， 改善湖南省居住建筑室內熱環境， 提高采暖和空 調的能源利用效率， 根據中華人民共和國行業標準 夏熱冬冷地區居 住建筑節能設計標準 ，JCJ134-2001 制定的標準為依據。(1)建筑部分節能設計1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設置活動外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節能措施

46、并且預防白蟻、 鼠等生物 侵害。 淺色磁磚飾面。 外加保溫隔熱構造。 采用倒置式屋面和種植屋面， 局部采用坡屋頂， 以增加溫隔熱 性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部 位均作隔熱保溫處理， 保證其內表面溫度， 不低于空氣露點溫度并減 少附加傳熱損失。4、層室內地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5 、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。第 6章 環境影響評價一、編制依據1) 污水綜合排放標準 GB8978-1996；2) 城市區域環境噪聲標準 GB3096-93；3) 地表水環境質量標準 GHZB1-199；94) 大氣污染物綜合排放標準 GB16297-96。二、環

47、境現狀1、氣象全年氣候的基本特點 :上半年氣溫延續近 10 年來一直偏高的特點， 主要原因是冬季偏暖， 而春季氣溫也一再偏高。 上半年氣溫基本趨勢： 冬暖且春溫高。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利， 同時對人類及各種生物的生活規律產生一定影響， 對環境有極大影響，例如: 候鳥提前北歸、作物過早發芽等。入春后降水較集中，給春收 和春插帶來一定影響。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節雨水充沛，比 較涼爽，雨季結束不明顯， 與上半年的暖冬事件有較好的相關性，是 厄爾尼諾現象導致氣候異常變化的重要表現。全年平均氣溫18.2 C（衡東、西渡、祁東）一18.6 C （市區）,較歷年偏高0.3（衡東、

48、西渡、 祁東、常寧）0.7 C （衡山）。全市年極端最低氣溫-2.9 C ,出現在西 渡、衡東（12月26日）,當日全市都出現低于0.0 C的極端最低氣溫， 其中市區極端最低氣溫-1.3 C。全市極端最高氣溫38.7 C ,出現在衡 東（7月3日）,市區極端最高氣溫為37.7 C （7月3日）。全年極端最 高氣溫35C的高溫日23（祁東）32（衡山）天,北部多于南部。根 據氣溫等級劃分標準 :2002 年度衡山、 市區、衡南為偏高年景 , 其他 5 站為略高年景。2、大氣質量現狀根據檢測結果，建設區域內的 SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦 未超標， 大氣質量現狀基本符號國家環境質量二級標準

49、， 環境空氣質 量較好。三、項目建設對環境的影響項目范圍內沒有任何污染源，項目建設和經營不會對周邊環境造 成污染，符合環保要求。四、環境保護措施1、設計依據環境空氣質量標準 ；城市區域環境噪音標準 ；大氣污染物綜合排放標準 ；室外排水設計規范。2、設計原則 建設項目污染防治的處理設施應與主體工程同時設計、 同時施 工、同時投入使用， 各類污染物經處理后符合國家和長沙市有關排放 標準。 堅持經濟效益和環境效益相統一的原則， 把產生的各種污染減 少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道 路上的雨水污水管道。 小區污水分若干出口排至市政污水管。 室內

50、排 水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調冷凝水分別排入小 區雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪聲治理 高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設備，在震動設備的 基礎上設置減震器，必要時可對相關部位采取隔音處理。各類水泵單獨設置在各自的水泵房， 水泵均設隔振墊， 在水渠進、 出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。 固體廢物治理 小區的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區建設垃圾收集點，布置 在交叉路口， 便于居民投放垃圾， 另外在小區內主干道及公共場所配 置垃圾筒， 這些垃圾將由物業管理公司派專人負責收集， 送到城市垃 圾站處理。第 7章 勞動衛生與消防一、指導思想以科學發展觀和

51、構建和諧社會的重要思想為指導， 堅持安全第一， 預防為主，綜合治理，堅持安全施工，以保障項目施工人員的生命財 產安全為根本出發點， 以遏制重特大事故為重點， 以杜絕人員傷亡為 目標，倡導安全文化，健全項目安全管理制度，落實安全責任，建立 長效的安全機制，堅持安全消防與建筑工程同時設計，同時施工，同 時投入使用。二、職業安全衛生健康對策與措施1、安全施工保障措施選擇先進、經濟、節能、高效的安全技術、材料、工藝和設備， 保證施工過程的本質安全，從源頭上消除事故隱患。 對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。 建立項目安全生產監管體系，創新安全生產監管方式和手段， 提高安全生產監管執法裝

52、備水平和執法能力。 建立健全項目安全施工應急救援體系。 建立安全施工責任制，健全安全施工規章和操作規程。 建設項目的安全設施應與建筑工程同時設計、 同時施工， 同時 投入使用。2 、職業衛生健康對策與措施 建設項目的工作場所，應當符合國家職業衛生要求。 建立和完善職業衛生監督檢查機制，配備必要的專業監督和檢 查裝備。 研究、推廣先進的職全危害控制技術，采用職業安全健康管理 體系，促進項目職業衛生狀況的改善。 落實有關規章制度和職業危害防治與整改措施。 加強從業人員的勞動保護、有效防止職業危害。 建設項目的職業病防護措施應與建設項目工程同時設計、同時 施工、同時投入使用三、消防設計1、設計依據與

53、原則1) 建筑設計防火規范2) 建筑滅火器配置設計規范3) 自動噴水滅火系統設計規范4) 火災自動報警系統設計規范5) 建筑內部裝修設計防火規范GB50016-2006GBJ140-90GB50084-2001GB50016-98GB50222-95建筑平面布置、細部構造、本項目防火設計原則是從總平面布局，設備等各方面統籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經營的需要2、總體消防設計本工程為多層建筑 , 耐火等級為二級。 本方案嚴格遵循國家有關規 范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區內有環通的消防通道， 各防火分區內均設有二個以上蔬散口， 并保證大量人流的快速、 便捷 集散。設計充分考慮了設置出

54、煙口、 防火門及噴淋等主要消防設計備 的可能性。3、室內裝修防火室內消防應嚴格按照建筑物內部裝修設計規范(GB50222-1995 執行，根據功能和所處位置不同，采用不同的裝修標準，所選材料均 為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規范要求的耐火極限。4、消防道路設計商業部分：四周形成了環形路，消防車能達到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有環形道路，小區內設不小于 4 米的環狀 道路。5、水量室內消火栓用水量： 30L/S室內消火栓用水量： 25L/S 自動噴水用水量： 30L/S6、室內消火栓系統小區的四周按規范設置室內消火栓，城市室內消火栓在范圍內可 記入。 7 、室內消火栓系統 小區內的各棟每層均按規范要求設置室 內消火栓系統，采用SN65型室內消火栓帶啟動按鈕，保證設置間距 不大于 50米并有 2 股水柱同時達到室內任何部位。8、自動噴水系統 小區停車庫防火分區設置自動噴水滅火系統。第 8章 組織機構與人力資源配置一組織機構貴陽花果園宏立城集團房地產開發有限公司， 一個貴州本地企業， 十年來開發兩個