1、隨心編輯，值得下載擁有! =1 LOGO beikezhang YOUR COMPANY NAME IS HERE 專業I專注I精心I卓越 【房地產策劃方案】房地產 上海靜安茗園策劃方案 靜安茗園靜安先鋒企劃大綱 一、 市場篇 1 、 上海市房地產市場分析 A、開發投資持續上升 2002 年上海市房地產市場熱火朝天， 一片大好發展態勢。 2002 年第一季度， 上海房地產開發投資額為 107.88 億元，同比增加 20.19 億元，增幅為 23% 近年來，房地產開發投資作為上海固定資產投資的組成部分，一直扮演著重 要角色，尤其是近幾年房地產市場持續升溫，使開發投資只跌回升，而且出 現加速趨勢。

2、 今年 2 月 21 日央行宣布第八次降息， 其中存款利率平均下調 0.25 個百分點， 貸款利率平均下調 0.5 個百分點。盡管此次降息幅度較小，且降息的邊際效 用呈遞減趨勢。但總體而言，對房地產業是一個利好消息，對房地產企業而 言，開發生產成本下降，對個人消費來說，仍貸利息少了，購房成本降低了。 因此，上海房地產開發投資仍將保持一定的增幅，以滿足房地產二、三級市 場的需求。 B、土地市場升溫 2002 年第一季度，新增運營性項目土地出讓面積 72.13 萬平方米，同比增 加 70.81 萬平方米，增幅達到 53.7% 。由于去年同期正處于上海土地由協議 轉讓向招標拍賣過渡， 因此沒什么可比

3、性。 去年 7 月 1 日實施招標制度以來， 對于促進土地市場發展、完善土地市場建設、規范土地市場交易起到了積極 的作用 未來上海土地供應將形成 6 種制度：（1）建設用地供應總量控制制度； （ 2） 城市建設用地集中供應制度； （3 ）土地使用權公開交易制度； （4 ）基準地價 定期更新和公布制度 ;（ 5）土地登記可查詢制度 ;（6）集體決策制度。 C、商品房市場持續火熱 2002 年第一季度，上海市商品房批準預售面積 466.33 萬平方米，增加 338.58 萬平方米，增幅高達 2.65 倍。這主要是由于 2001 年第一季度執行 新的預售標準導致供應量偏小所致。和此對應的已登記的商品

4、房預售面積為 516.57 萬平方米，同比增加 142.33 萬平方米，增幅達到 38.8% ，供求比為 1 ：1.08 。批準銷售面積 582.66 萬平方米，同比增加 19.8% ，供求比為 1： 0.96 。從上述數據來見，上海商品房預售稍微供不應求，商品房銷售基本上 供求平衡，但從商品房的供求和需求來見，供求關系更加略顯緊張，商品房 預售供求比為 1 ：1.21 ，銷售供求比為 1： 1.03 。 由此可見，在商品房預售中的確是供求矛盾比較突出。 從需求來見，大部分購房者是為了改善居住條件，但也不少投資者把購房作 為投資手段，從而加劇了供求矛盾。房地產市場的活躍，的確需要一部分投 資客

5、，但如果一旦投資客過多，市場風險隨之集聚。 從房屋分類情況見，盡管住宅仍然是一枝獨秀，但辦公樓和商鋪等銷售出現 強勢增長。 D二手房市場活力十足 2002 年第一季度，已登記的存量房買賣面積達 333.81 萬平方米，同比增加 53.09 萬平方米，增幅達 19.2% 。已售公房上市成交面積為 86.4 萬平方米， 比去年同期增加 14.62 萬平方米，增幅達 20.4% ，占存量交易面積的比重， 由去年同期的 25.6% ，上升至 25.9% ；平均每套出售價格為 15.51 萬元，每 套平均建筑面積 52.27 平方米，單價為 2950 元 / 平方米，比去年同期增加 450 元，增幅達

6、17.96% ，比去年第四季度的 2834 元也增加了 116 元，增幅達 4.09% 。 作為房地產業而言，它有自身的發展規律，一般來說，房地產周期可分為四 個階段：復蘇、繁榮、衰退和蕭條。上海樓市從 1999 年底回升以來， 20002001 年可稱為復蘇期， 而今年才剛剛進入繁榮期， 這一時期至少 35 年。 E、據市價格監測中心最近統計，目前上海購買高檔價位住房的境內外人士約占 購房群體的 30% ，65% 之上的市民買的是中低價住房，其中有辦事人員、個 體工商戶、商業服務人員、產業工人和農民階層等等，這個最新“社會各階 層”的購房分析，反映了上海住宅市場目前的最新需求。 6 月，上海

7、的住宅 房價如同步入盛夏的氣溫，呈現出急劇上揚的態勢。據上海房地產市場決 策咨詢方案顯示， 6 月份住宅平均單價達到 5430 元，和 5 月相比，提升 3.3% ，比去年同期 4640 元高出 790 元，提升了 17% ，從各區域的房價變 動情況來見，普漲的特點十分明顯。 F、市中心三個區域中，尤其是黃浦、靜安在新一輪大規模舊改項目上都紛紛高 價上市，如東淮海公寓、上海一街區等，為未來本區域價格水平制定了一個 較高的參照值，區域均值分別達到 7330 元和 8020 元的新高度。作為國際 大都市，境外和外省市的投資者成為上海樓市一支新生的消費群體，這是無 可非議的?？墒?，上海樓市仍以本地消

8、費者為主體。有關數據顯示，上半年 登記預售商品房中，以成交面積計算，屬本市居民購買的占 74.2% ，外地人 士購買比例為 20.1% ，境外人士的購買比例為 5.7% 。 G今年上半年新增運營性項目土地出讓面積為265.7萬平方米，其中住宅用地 為 256.74 萬平方米，占總量的 96.6% 。上半年登記預售的新建商品房中， 住宅占 96.6%，辦公占 1.3%，商業占 2.1%。上半年二手房交易同比增長 31%， 其中住宅占 74.5% 。今年的購房者中，除了居住置業外，出現了一批投資置 業者。有關專家估計，投資置業約占總量的 1020% 。投資置業現象使租賃 市場出現供略大于求的狀況，

9、租賃價出現510%的下降幅度。此外，房價 增長幅度趨緩，使短線投資客呈現觀望狀態。投資客的總量縮小，使居住置 業比例上升。 H、綜上所述，上海房地產市場仍然保持著供求倆旺態勢，即使今年下半年房價 有所調整，也只是局部性、區域性的調整，總體房價仍會小幅上仰。從中長 期來見，未來上海樓市至少有 35 年的黃金周期，其表現特征為：增量房維 持在高位運行；存量房更趨活躍，交易量將超過增量房；人均一間房目標實 現，房地產增加值在 GDP 中的比重將超過 7% 。但這種發展不是一蹴而就， 步到位，而是呈螺旋形向上發展，房價亦呈波浪形上升 2、靜安區房地產市場分析 靜安區區域面積為 7.62 平方 km ，

10、人口 38.08 萬。靜安區是上海傳統的居住 條件較好的區域。是上海最早全部拆除“ 365 ”危棚簡屋的區之一。靜安區 的商品住宅，主要集中在以昌平路為軸線的北部地區，南部地區基本上沒有 成規模的商品住宅小區。靜安區的商品住宅，價格在 6000 8000 元之間。 靜安區以千年佛教古寺靜安寺得名，歷史悠久，交通便利。近年來區內商貿 發展形成獨特優勢，現已建成上海商城、上海展覽中心、錦滄文化大酒店、 靜安希爾頓酒店、國際貴都大酒店等為主體的倆大高級賓館群。上海商城和 上海展覽中心常年舉辦大型展覽，展銷活動和國際商務貿易洽談活動，靜安 區同時是上海金融機構的密集區，迄今已有工商、建設、中國、交通、

11、浦東 發展等 8 家銀行的營業網點 60 多處，萬國、申銀等證券公司營業部 40 多家； 另有中國人民保險公司、太平洋保險公司等設立的辦事處。 近年來，靜安區高品位商務樓和高品質生活住宅市場尤為火爆。 截至 6 月底， 來自房產建筑、銷售、租賃的營業稅 155 億元，同比增長 45 ，一躍成為 全區稅收新秀。據介紹，靜安區以年均 10 萬平方米的拆平舊里和大規模的 改造，為全區的房產業和稅收帶來好運。 經過幾年來存量商品房的消化盤整，區域市場價格曾經一度大幅滑落的靜安 樓市呈現出良性發展的好勢頭，區域內新建商品房出現了極品住宅、規模小 區和特色樓盤百花齊放的態勢，以高起點、高標準建設新樓盤成為

12、靜安房地 產開發商的共識。 靜安區由于其獨特而優越的地理位置，長期以來在上海人心目中的地位都是 舉足輕重的。靜安區樓市經歷了從高到低，當下又作重新調整，從低谷慢慢 復蘇，走向平穩發展的里程。近年來，靜安區圍繞著建設 雙高區的目標， 靜安區的整體規劃和市政設施有了大幅度的飛躍。開發商也開始用高品質的 樓盤來滿足市場需求。靜安區新一輪的舊區改造也已徹底擺脫了舊的形式， 進入了全新時期。同時，也走出了低價競爭、慘淡運營的惡性循環。從樓市 的回暖、房價的啟動已重新體現出靜安區的區域地段價值。靜安區的房地產 業已走出陰影，靜安樓市有望再展雄風。 靜安區位于市中心，地域優勢不言而喻，向來為全市高價地區 ，

13、住宅物業也以 高層居多，近來的靜安區樓市有了新氣象：其一，多層，小高層物業日受歡迎，； 其二，市中心大規模住宅小區的概念的出現，如：達安花園，聚豪天下 -南草 坪花園；其三，隨著靜安區中心樓盤的飽和 ，曹家渡地區將日益成為靜安的 黃金寶地。 靜安區的樓市大致能夠分為三大塊：第一塊為武寧南路，北京路，成都北路 和長壽路內的區域，這是靜安區主要的居住區。物業類型多樣：高層，小高 層，多層，其中以多層，小高層深受歡迎，女口：大聞-麗都院，靜安四季公寓， 武泰公寓，新福康里，聚豪天下等均銷量頗佳；第二塊是北京路以南，這一 塊樓盤以辦公樓，商住樓為主，亦有少數住宅樓分布在較為安靜的巨鹿路， 富民路及長樂

14、路上，如四方新城，皇家公寓等。這一區域靠近徐匯區,人文, 居住環境不錯，交通便捷，生活，就業方便：第三塊是曹家渡附近。曹家渡位于 靜安區，長寧區，普陀區交匯處，地理位置優越，同時又是商業中心，交通 樞紐，極具發展潛力。特別是新開盤的靜安麗舍，它的獨特設計理念以及較 低的價格，將給曹家渡地區的樓盤帶來一輪新的沖擊。 靜安區傳統上以新閘路劃分靜安南塊和靜安北塊 。南塊樓盤以商辦樓為主， 外銷房居多，北塊以內銷住宅為主。其中以北塊由于歷史原因造成住宅和廠 區混雜，道路狹小，舊房多，市場道路配套嚴重滯后。原先靜安區樓盤多集 中在延平路、新閘路一帶和昌平路附近以及江寧路沿線。近年來，由于市府 對蘇州河沿

15、岸景觀和水質的整治工作效果顯著，以及市區內廠房逐漸搬遷， 靜安區的樓市在經過多年沉寂之后，在千年變遷的時候，推出多個頗有份量 的樓盤。嘉園、三鑫花園、達安花園以回歸自然、智能化以及市級示范居住 區的面目出現，同時南草坪花園市中心別墅、新?？道锏纳虾Ｇ榻Y，這些樓 各有特色，提出的概念也令人耳目一新，事實上這些個案都取得了不同程度 得成功。在渲染靜安區地段優勢的同時，也使得整個靜安區樓市活躍起來。 河濱圍城、靜安河濱花園是近年中靜安區樓市的生力軍。在此態勢之下，隨 著舊區改造進度的加快，眾多廠房搬遷，再加上靜安區市中心地段和歷史文 化背景的優勢，靜安樓市在今后幾年中的發展潛力不容忽視。 靜安區的北

16、部地區由于交通、環境因素，一直沒有引起太多人的注意。今年 來，政府加大了該區域道路建設力度，昌平路道路拓寬，陜西北路道路的延 伸，改善了該區域的交通狀況。再加上地鐵效應，加強了靜安和浦東聯系。 據悉，不久后長壽路也將建地鐵，這就使靜安北部地區的交通更加四通八達。 靜安區北部區域由于歷史的原因， 環境一直不是很好，區域內棚戶簡屋較多 但隨著政府舊房改造力度的加大，區域內也涌現出許多不錯的樓盤。拓寬后 的昌平路的景觀在本市也難得一見， 為此區域的開發建設添上了有力的一筆。 目前，靜安區已經確立了“一軸倆翼、南留北改”的城市建設指導方針， “ 軸”是指靜安南京路地區，它將由大規模形態開發轉入形態開發

17、和功能開發 且舉的新階段，形成區域性商業商務活動的黃金走廊；“倆翼”是指靜安南京 路的南北倆翼地區，南翼地區體現一個“留” ，因為這一帶在歷史上是上海的 高檔住宅區，屬于近代建筑風格保護區；而對于一、二級舊里集中的北翼地 區，主要是改造，把市政建設、生活配套、環境提升和舊里改造有機結合。 靜安區將堅持開發和完善且舉、改造和整合同步的原則。今年，靜安區將在 已經拆平舊里3 1萬平方米的基礎上，計劃再拆平舊里2 0萬平方米。 靜安區人民政府和上海農凱發展（集團）某公司下屬的香港佳運投資某公司 簽訂石門二路以東地塊國有土地使用權出讓合同，此舉標志著靜安區舊區改 造進入攻堅戰。據悉，該區將在今后五年內

18、全面完成舊區改造任務，形成高 品質的商業商務區和高品質的居住區。 石門二路以東地塊也稱“東八塊” ，位于石門二路以東，北京西路以北，成都 北路以西，南蘇州河路以南，總占地面積達17.64萬平方米，計劃5至 7 年以后形成一座傳承海派歷史問脈，充分體現“大氣、洋氣、雅氣”文化 內涵的全新國際一流生活社區。該項目暫名“靜安國際社區” ，規劃開發面積 63萬平方米，包括超高層、高層、小高層、多層和三四層的建筑，有住宅、 辦公樓和商業用房，開發周期為五至七年，總投資5 0億元。該區域將動遷 居民1.2萬戶，拆除舊里20萬平方米。此后，靜安區仍剩55萬平方米 舊里。副區長是明芳表示，將在五年內基本完成舊里改造任務。為此，該區 將實施成片開發和零星拔點相結合的戰略，率先實現“消滅馬桶”的目標。 據悉，靜安國際社區的方案設計實行國際招標，美國、德國、日本、新加坡、