1、隨心編輯,值得下載擁有! YOUR COMPA NY NAME IS HERE 專業(yè)I專注I精心I卓越 【市場分析】中國房地產(chǎn)市 場分析 中國房地產(chǎn)市場分析 目錄 第一部分：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 一、目前的總體發(fā)展態(tài)勢 （一）房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長率 （二）銷售總量及變化 1、銷售增長速度放緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪 2、存量住房市場火爆 （三）銷售價格變動狀況 1、總體發(fā)展態(tài)勢 2、第一第二季度房地產(chǎn)銷售價格分析，重點(diǎn)以北京、上海為例 二、地區(qū)發(fā)展態(tài)勢 三、房地產(chǎn)行業(yè)效益情況 1、2001 年上市公司效益分析。 2、2002 年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績預(yù)測 四、目前的行業(yè)運(yùn)行環(huán)境 第二部分：未來 3

2、 到 5 年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢研究 一、政策因素的影響 1、土地供應(yīng)政策的變化 2、預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高 3、貨幣化分房政策的落實 4、經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行 、經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的影響分析 1、GDP 和人均 GDP 的高速發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 1、1 、未來 10 年內(nèi)我國 GDP 的增長情況預(yù)測 1、2 、GDP 的增長將帶動“十五”期間住房消費(fèi)的增加 1、2 、1 人均 GDP 的增長將增大住房消費(fèi)支出 1、2 、2 為了實現(xiàn) GDP 的既定增長目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的杠桿作用 2、規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動。 3、西部大開發(fā)的積極影響 4、加入 WTO 對房地產(chǎn)業(yè)的長期利好

3、 5、奧運(yùn)帶動城市建設(shè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 三、行業(yè)相關(guān)因素分析 1、技術(shù)因素變革（交通、通訊）的影響 1、1、交通技術(shù)的革新和交通工具的完善 1、2、現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步 1、3、節(jié)能和供熱方式改革。 1、4、節(jié)水、節(jié)地和治理污染。 1、5、住宅一次裝修到位 2、自然環(huán)境因素的影響 3、消費(fèi)者文化品位和生活方式的提升對房地產(chǎn)的影響。 第三部分、對全國房地產(chǎn)市場前景的總體判斷 一、發(fā)展態(tài)勢總體判斷 （一）總體展望 三個判斷 1、我國房地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段，發(fā)展空間很大 2、我國房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段 3、未來三年房地產(chǎn)業(yè)將在高位上進(jìn)行調(diào)整，商品房銷售面積增幅將有所降低， 估計，未來

4、三年增幅在 15% 左右 （二）未來三年房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行格局 1、市供需倆旺，但供大于求，空置房將增加 2、市場體系逐步完善 3、住房金融快速發(fā)展 4、住宅投資性消費(fèi)將進(jìn)一步增長 5、行業(yè)集中度將提高 6、區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生 二、市場需求分析專題 （一）市場消費(fèi)需求觀念的變化 （二）未來幾年房地產(chǎn)潛在市場需求的預(yù)測 1、“十五”時期房地產(chǎn)市場投資總量的預(yù)測。 2、“十五”時期房地產(chǎn)市場潛在市場需求的預(yù)測 3、未來幾年房地產(chǎn)消費(fèi)主要群體特征 （三）消費(fèi)者有效需求的變化方向 三、房地產(chǎn)周期性研究專題 四、中國房地產(chǎn)業(yè)的市場空間和競爭狀況預(yù)測專題 （一）市場競爭主體的增多 1、 外資房地產(chǎn)開發(fā)商的

5、涌入 2、 地涌現(xiàn)出新的競爭主體。 （二）跨區(qū)域競爭加劇 （三）土地儲備資源的競爭加劇 1、新的土地使用政策導(dǎo)致土地的供應(yīng)量可能會供不應(yīng)求 2、入世使得土地市場競爭加劇 （四）對消費(fèi)者群體有效需求的競爭加劇 （五）市場營銷和管理方面的競爭。 第四部分：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險和挑戰(zhàn)專題 一、政策風(fēng)險 1、土地轉(zhuǎn)讓制度的改變，加大企業(yè)開發(fā)成本。 2、房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策的改變，使得企業(yè)融資渠道受阻 二、運(yùn)營風(fēng)險 1、規(guī)模風(fēng)險。 2、財務(wù)風(fēng)險 2、1 負(fù)債率高，盈利能力差 2、2 房屋空置面積很大，沉淀營運(yùn)資金量大。 2、3 市場利率風(fēng)險 三、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險 四、區(qū)域性風(fēng)險 第五部分：對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略

6、建議 一、組織架構(gòu)的制度創(chuàng)新 二、規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新：個性化開發(fā) 三、營銷創(chuàng)新：品牌魅力 四、管理創(chuàng)新：激發(fā)員工的敬業(yè)精神 五、戰(zhàn)略創(chuàng)新：合作比競爭更重要 附表一：2001年房地產(chǎn)上市公司主要指標(biāo)一覽表 中國房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢研究方案 第一部分：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 一、 目前的總體發(fā)展態(tài)勢 （一）房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長率 2001 年中國房地產(chǎn)業(yè)開始全面升溫，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā) 投資額 6245 億元,比上年增長 25.3 。其中 :住宅建設(shè)完成投資 4279 億元,增長 28.9 ；寫字樓建設(shè)完成投資 318 億元,增長 8.7 ；商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)完成投 資 721 億

7、元,增長 31.6 。 國家統(tǒng)計局最新提供的數(shù)據(jù)表明， 2002 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)面積保持 強(qiáng)勁增長。全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)共完成土地開發(fā)面積 5090萬m2，同比增長52.7 %, 增幅比去年同期高出25個百分點(diǎn)。竣工面積累計為5826萬m,同比增長 20.4 %，增幅比去年同期增長2.5個百分點(diǎn)。新開工面積為1.85億m,同比增 長19.8 %，但比去年同期增幅減少 13.4 個百分點(diǎn)。 今年上半年，全國房地產(chǎn)業(yè)共購置土地9736.5萬m,比去年同期增長46.1 %。 分地區(qū)見，東部12個省（市、區(qū)）購置土地面積最多，為6066.87萬m；中部9 個省（區(qū)）購置土地面積最少，為1759.4

8、2萬m。分省份見，浙江、山東、廣東、 四川、北京和江蘇今年上半年購置土地面積排在前 6 名，購置土地面積都超過了 600萬m；而西藏、海南、寧夏、青海、黑龍江、內(nèi)蒙古購置土地面積排在倒數(shù) 前6 名。 從完成房地產(chǎn)開發(fā)的土地面積見，廣東、湖南、重慶和青海等 9 個地區(qū)的土 地開發(fā)面積的增長幅度超過 1 倍，反映出房地產(chǎn)開發(fā)商對市場前景普遍見好。 從 絕對數(shù)上見，完成土地開發(fā)面積最多的省份依次是廣東；山東、江蘇、遼寧、浙 江和天津，完成面積都在 270萬卅之上；完成土地開發(fā)面積最少的省份依次為 西藏、海南、寧夏、內(nèi)家古、陜西和青海。 （二）銷售總量及變化 房地產(chǎn)投資增長率和銷售增長率對比 年份 全

9、國房地產(chǎn)投資增長 率（%） 全國商品房銷售額增長 率（%） 1997 -2.5 26.1 1998 13.7 39.7 1999 11 28.1 2000 19.1 30.1 2001 25.3 29.4 2002 一季度 36.2 16.7 總論：銷售增長速度和投資額增長速度之間的差距有所增大， 銷售增長速度趨緩, 出現(xiàn)有效需求不足端倪。銷售 增長速度正在趨緩。 2001年,全國商品房銷售面積20779萬認(rèn)占商品房竣工面積的76 %，比 2000年銷售面積增長22.3 %;商品房銷售額4626億元同比增長29.4 %;銷 售給個人4022億元，同比增長41.6 %，各項指標(biāo)總體表現(xiàn)良好。 可

10、是,從2001 年下半年開始 ,商品房銷售增長速度逐月回落。 2001 年全國商 品房銷售額和住宅銷售額增速月度指標(biāo)逐月回落。全國商品房銷售額增速 2001 年2月為 54.1 ,2001 年6月為 39.8 ,12 月為 29.4 ，增速不斷回落。同時， 商品房空置面積增長速度由降轉(zhuǎn)升。 2001 年全國商品房空置面積凈增 1100 萬 m2，增長10.05 %，遠(yuǎn)高于上年6.7 %的增長幅度。 2002 年一季度的投資額增長 36.2，但銷售增長率只有 1 6 . 7 （去年同期 為 48.9 %）。 2002 年一季度平均銷售價格每 m 2388 元，低于去年同期水平； 銷售面積增速回落

11、；空置一年之上的商品房面積達(dá)3755萬m。 由此分析，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)有效需求不足的端倪。 從幾個重點(diǎn)的城市見，北京在申奧成功之后， 依然是房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)， 銷售面積仍高于同期竣工面積，在 2002 年的春季房展會上， 4 天銷售了 5500 套，金額達(dá) 30 億元人民幣。 上海房地產(chǎn)開發(fā)投資位于全國各大城市首位， 在前倆年的高速發(fā)展之后， 進(jìn) 入一個相對穩(wěn)定發(fā)展的時期， 2002 年前 2 個月，商品房竣工 90.56 萬平米，銷 售 138.96 萬平米，同比分別增長 4.7%、5.5%。由于購房退仍 20 %個人所得 稅的效應(yīng)，導(dǎo)致在滬工作的外地人購房比例迅速上升， 也推動房

12、地產(chǎn)價格在短期 內(nèi)上漲過快，特別是別墅、外銷公寓等高檔物業(yè)的價格直線上升，比去年上漲 12 %。隨著確定的購房退稅時限 2003 年 5 月 31 日益臨近， 預(yù)計住宅價格在年內(nèi) 就有回調(diào)的可能。另外4年來別墅物業(yè)的銷售面積已占住宅開發(fā)總面積的近1/3 ， 未來2 3年內(nèi)，供應(yīng)量將達(dá)到940萬m，價格的調(diào)整已經(jīng)是勢在必行了 。 在深圳，由于土地拍賣帶熱土地一級市場，繼南山區(qū)成為市場升溫地區(qū)外， 龍崗和鹽田等傳統(tǒng)邊緣地區(qū)也成為開發(fā)商進(jìn)行土地儲備的熱點(diǎn)， 大型住宅小區(qū)開 發(fā)此起彼伏，吸引了大量普通住宅的消費(fèi)者。一季度有 10 余個新盤推出，新增 住宅供應(yīng)量超過82萬川，特別是有9個商用物業(yè)推向市場

13、，總體供應(yīng)量加大， 市場競爭加劇， 盡管價格尚沒有明顯下降， 但許多開發(fā)商通過提高裝修標(biāo)準(zhǔn)的方 式進(jìn)行銷售，也預(yù)示著目前價格面臨考驗。 （三）銷售價格變動狀況 據(jù)國家計委、國家統(tǒng)計局對全國 35 個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查 ，一季度房 屋銷售價格同比上漲 4.3，土地交易價格同比上漲 7.9，房屋租賃價格持平。 和去年同季相比， 35 個大中城市房屋銷售價格上漲 4.3 。其中，東南地區(qū) 寧波、南昌、上海、杭州等地，價格分別比去年同季上漲 12.5 、9.3、5.7 和 5.5 。西部地區(qū)蘭州、銀川、西寧等地房屋銷售價格也分別上漲 4.5 、2.8 、 2.3。 商品房銷售價格比去年同季上漲 4.1 。在商品房銷售價格中，住宅價格上 漲 5.7 。私有房屋中住宅和非住宅的銷售價格上漲幅度均較高， 分別上漲 6.6 和 7.9 ；公房交易價格同比上漲 1.4 。 土地交易價