1、泓域咨詢/深圳洗浴設備生產線項目投資計劃書深圳洗浴設備生產線項目投資計劃書泓域咨詢機構 報告說明衛浴行業市場需求主要受國民經濟發展狀況、居民收入水平、城鎮化進程、房地產市場發展狀況以及更新換代需求等因素的影響。該洗浴設備項目計劃總投資18007.04萬元，其中：固定資產投資13455.43萬元，占項目總投資的74.72%；流動資金4551.61萬元，占項目總投資的25.28%。達產年營業收入30992.00萬元，總成本費用23690.91萬元，稅金及附加321.40萬元，利潤總額7301.09萬元，利稅總額8629.54萬元，稅后凈利潤5475.82萬元，達產年納稅總額3153.72萬元；達產

2、年投資利潤率40.55%，投資利稅率47.92%，投資回報率30.41%，全部投資回收期4.79年，提供就業職位573個。整體衛浴即潔具、浴室家具、浴屏、浴缸、龍頭、花灑、瓷磚配件等任何一個單項產品的設計都融入一個風格統一的整體環境中，是家庭衛浴空間的整體解決方案。作為工業化、標準化生產的預制型衛生間，其全部組成部分均在工廠中進行集中采購、生產和組裝，成型后直接運至施工現場安裝，是一種技術成熟、品質穩定并與住宅工業化生產方式相適應的新興產業化建筑產品。目錄第一章 概況第二章 項目建設單位說明第三章 項目必要性分析第四章 項目市場空間分析第五章 產品規劃及建設規模第六章 選址可行性分析第七章 土

3、建工程說明第八章 項目工藝分析第九章 環境保護和綠色生產第十章 安全保護第十一章 風險性分析第十二章 項目節能情況分析第十三章 項目實施進度計劃第十四章 投資方案第十五章 經濟收益分析第十六章 評價及建議第十七章 項目招投標方案第一章 概況一、項目提出的理由隨著社會的進步，人民生活水平的不斷提高，人們對健康的問題日益重視，健康問題已成為廣大普通百姓熱切關心的話題。許多企業把沐浴同健康養生緊密結合起來，把中醫養生的理念植入企業的日常經營中，引進必要設備，引進和培養技術人才，聘請名醫專家坐堂，挖掘中華醫藥的寶庫，收尋各種祖傳秘方，通過用傳統的中醫理療方法來調理顧客的慢性疾病，緩解他們的病痛，改善他

4、們的亞健康狀況，提高生活質量，增加生命活力，受到廣大消費者的歡迎。沐浴作為一門服務項目，是數代人的艱辛勞動和智慧的結晶，沐浴業不僅只是一個行業，一門技術，還是一門藝術，不僅有精湛理論、規范技藝、還以其固有的休閑性和大眾性，成為極具影響力和開發價值的文化品類。二、項目概況（一）項目名稱深圳洗浴設備生產線項目（二）項目選址某某出口加工區深圳，簡稱深，別稱鵬城，是廣東省副省級市、計劃單列市、超大城市，國務院批復確定的中國經濟特區、全國性經濟中心城市和國際化城市。截至2018年末，全市下轄9個區，總面積1997.47平方千米，建成區面積927.96平方千米，常住人口1302.66萬人，城鎮人口1302

5、.66萬人，城鎮化率100%，是中國第一個全部城鎮化的城市。深圳地處中國華南地區、廣東南部、珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣，西瀕珠江口和伶仃洋，南隔深圳河與香港相連，是粵港澳大灣區四大中心城市之一、國家物流樞紐、國際性綜合交通樞紐、國際科技產業創新中心、中國三大全國性金融中心之一，并全力建設中國特色社會主義先行示范區、綜合性國家科學中心、全球海洋中心城市。深圳水陸空鐵口岸俱全，是中國擁有口岸數量最多、出入境人員最多、車流量最大的口岸城市。深圳之名始見史籍于明朝永樂八年（1410年），清朝初年建墟，1979年成立深圳市，1980年成為中國設立的第一個經濟特區，中國改革開放的窗口和新興移民城市，創

6、造了舉世矚目的深圳速度，被譽為中國硅谷。深圳在中國高新技術產業、金融服務、外貿出口、海洋運輸、創意文化等多方面占有重要地位，也在中國的制度創新、擴大開放等方面肩負著試驗和示范的重要使命。2019年12月，位列2019中國城市創意指數榜第三名。2019年12月，榮登年度中國城市品牌前10強。對周圍環境不應產生污染或對周圍環境污染不超過國家有關法律和現行標準的允許范圍，不會引起當地居民的不滿，不會造成不良的社會影響。（三）項目用地規模項目總用地面積50138.39平方米（折合約75.17畝）。（四）項目用地控制指標該工程規劃建筑系數64.37%，建筑容積率1.26，建設區域綠化覆蓋率6.09%，固

7、定資產投資強度179.00萬元/畝。（五）土建工程指標項目凈用地面積50138.39平方米，建筑物基底占地面積32274.08平方米，總建筑面積63174.37平方米，其中：規劃建設主體工程45133.86平方米，項目規劃綠化面積3847.53平方米。（六）設備選型方案項目計劃購置設備共計100臺（套），設備購置費5703.88萬元。（七）節能分析1、項目年用電量433924.88千瓦時，折合53.33噸標準煤。2、項目年總用水量30978.25立方米，折合2.65噸標準煤。3、“深圳洗浴設備生產線項目投資建設項目”，年用電量433924.88千瓦時，年總用水量30978.25立方米，項目年綜

8、合總耗能量（當量值）55.98噸標準煤/年。達產年綜合節能量22.87噸標準煤/年，項目總節能率26.50%，能源利用效果良好。（八）環境保護項目符合某某出口加工區發展規劃，符合某某出口加工區產業結構調整規劃和國家的產業發展政策；對產生的各類污染物都采取了切實可行的治理措施，嚴格控制在國家規定的排放標準內，項目建設不會對區域生態環境產生明顯的影響。（九）項目總投資及資金構成項目預計總投資18007.04萬元，其中：固定資產投資13455.43萬元，占項目總投資的74.72%；流動資金4551.61萬元，占項目總投資的25.28%。（十）資金籌措該項目現階段投資均由企業自籌。（十一）項目預期經濟

9、效益規劃目標預期達產年營業收入30992.00萬元，總成本費用23690.91萬元，稅金及附加321.40萬元，利潤總額7301.09萬元，利稅總額8629.54萬元，稅后凈利潤5475.82萬元，達產年納稅總額3153.72萬元；達產年投資利潤率40.55%，投資利稅率47.92%，投資回報率30.41%，全部投資回收期4.79年，提供就業職位573個。（十二）進度規劃本期工程項目建設期限規劃12個月。三、項目評價1、本期工程項目符合國家產業發展政策和規劃要求，符合某某出口加工區及某某出口加工區洗浴設備行業布局和結構調整政策；項目的建設對促進某某出口加工區洗浴設備產業結構、技術結構、組織結構

10、、產品結構的調整優化有著積極的推動意義。2、xxx科技公司為適應國內外市場需求，擬建“深圳洗浴設備生產線項目”，本期工程項目的建設能夠有力促進某某出口加工區經濟發展，為社會提供就業職位573個，達產年納稅總額3153.72萬元，可以促進某某出口加工區區域經濟的繁榮發展和社會穩定，為地方財政收入做出積極的貢獻。3、項目達產年投資利潤率40.55%，投資利稅率47.92%，全部投資回報率30.41%，全部投資回收期4.79年，固定資產投資回收期4.79年（含建設期），項目具有較強的盈利能力和抗風險能力。近年來，從中央到地方加快了經濟體制改革和經濟發展方式的轉變，相繼出臺了一系列重大政策鼓勵、支持和

11、引導民營經濟加快發展。民營經濟已成為我省國民經濟的重要支撐，財政收入的重要來源，擴大投資的重要主體，吸納勞動力和安置就業的主渠道，體制創新和機制創新的重要推動力，為我省經濟社會又好又快發展作出了積極貢獻。產業集聚集群發展，形成特色突出的主體工業園區體系，并與周邊城市實現融合發展。到2020年，培育和形成工業總產值（營業收入）超千億元的產業集群10個，畝均工業總產值達到300萬元以上，其中新增用地畝均工業總產值達到500萬元以上。四、主要經濟指標主要經濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積平方米50138.3975.17畝1.1容積率1.261.2建筑系數64.37%1.3投資強度萬元/畝1

12、79.001.4基底面積平方米32274.081.5總建筑面積平方米63174.371.6綠化面積平方米3847.53綠化率6.09%2總投資萬元18007.042.1固定資產投資萬元13455.432.1.1土建工程投資萬元4795.722.1.1.1土建工程投資占比萬元26.63%2.1.2設備投資萬元5703.882.1.2.1設備投資占比31.68%2.1.3其它投資萬元2955.832.1.3.1其它投資占比16.41%2.1.4固定資產投資占比74.72%2.2流動資金萬元4551.612.2.1流動資金占比25.28%3收入萬元30992.004總成本萬元23690.915利潤總

13、額萬元7301.096凈利潤萬元5475.827所得稅萬元1.268增值稅萬元1007.059稅金及附加萬元321.4010納稅總額萬元3153.7211利稅總額萬元8629.5412投資利潤率40.55%13投資利稅率47.92%14投資回報率30.41%15回收期年4.7916設備數量臺（套）10017年用電量千瓦時433924.8818年用水量立方米30978.2519總能耗噸標準煤55.9820節能率26.50%21節能量噸標準煤22.8722員工數量人573 第二章 項目建設單位說明一、項目承辦單位基本情況（一）公司名稱xxx集團（二）公司簡介公司滿懷信心，發揚“正直、誠信、務實、創

14、新”的企業精神和“追求卓越，回報社會” 的企業宗旨，以優良的產品、可靠的質量、一流的服務為客戶提供更多更好的優質產品。公司始終堅持“人本、誠信、創新、共贏”的經營理念，以“市場為導向、顧客為中心”的企業服務宗旨，竭誠為國內外客戶提供優質產品和一流服務，歡迎各界人士光臨指導和洽談業務。公司在管理模式、組織結構、激勵制度、科技創新等方面嚴格按照科技型現代企業要求執行，并根據公司所具優勢定位于高技術附加值產品的研制、生產和營銷，以新產品開拓市場，以優質服務參與競爭。強調產品開發和市場營銷的科技型企業的組織框架已經建立，主要崗位已配備專業學科人員，包括科技獎勵政策在內的企業各方面管理制度運作效果良好。

15、管理制度的先進性和創新性，極大地激發和調動了廣大員工的工作熱情，吸引了較多適用人才，并通過科研開發、生產經營得以釋放，因此，項目承辦單位較好的經濟效益和社會效益。公司是按照現代企業制度建立的有限責任公司，公司最高機構為股東大會，日常經營管理為總經理負責制，企業設有技術、質量、采購、銷售、客戶服務、生產、綜合管理、后勤及財務等部門，公司致力于為市場提供品質優良的項目產品，憑借強大的技術支持和全新服務理念，不斷為顧客提供系統的解決方案、優質的產品和貼心的服務。二、公司經濟效益分析上一年度，xxx科技公司實現營業收入28963.30萬元，同比增長21.30%（5085.57萬元）。其中，主營業業務洗

16、浴設備生產及銷售收入為24034.36萬元，占營業總收入的82.98%。上年度營收情況一覽表序號項目第一季度第二季度第三季度第四季度合計1營業收入6082.298109.727530.467240.8228963.302主營業務收入5047.226729.626248.936008.5924034.362.1洗浴設備(A)1665.582220.772062.151982.837931.342.2洗浴設備(B)1160.861547.811437.251381.985527.902.3洗浴設備(C)858.031144.041062.321021.464085.842.4洗浴設備(D)605.

17、67807.55749.87721.032884.122.5洗浴設備(E)403.78538.37499.91480.691922.752.6洗浴設備(F)252.36336.48312.45300.431201.722.7洗浴設備(.)100.94134.59124.98120.17480.693其他業務收入1035.081380.101281.521232.234928.94根據初步統計測算，公司實現利潤總額7117.99萬元，較去年同期相比增長859.86萬元，增長率13.74%；實現凈利潤5338.49萬元，較去年同期相比增長907.01萬元，增長率20.47%。上年度主要經濟指標項目

18、單位指標完成營業收入萬元28963.30完成主營業務收入萬元24034.36主營業務收入占比82.98%營業收入增長率（同比）21.30%營業收入增長量（同比）萬元5085.57利潤總額萬元7117.99利潤總額增長率13.74%利潤總額增長量萬元859.86凈利潤萬元5338.49凈利潤增長率20.47%凈利潤增長量萬元907.01投資利潤率44.60%投資回報率33.45%財務內部收益率23.26%企業總資產萬元43909.47流動資產總額占比萬元35.78%流動資產總額萬元15710.66資產負債率44.68% 第三章 項目必要性分析一、洗浴設備項目背景分析整體衛浴即潔具、浴室家具、浴屏

19、、浴缸、龍頭、花灑、瓷磚配件等任何一個單項產品的設計都融入一個風格統一的整體環境中，是家庭衛浴空間的整體解決方案。作為工業化、標準化生產的預制型衛生間，其全部組成部分均在工廠中進行集中采購、生產和組裝，成型后直接運至施工現場安裝，是一種技術成熟、品質穩定并與住宅工業化生產方式相適應的新興產業化建筑產品。整體衛浴具有顯著的節能環保社會效益，更因集中生產、集中安裝而具有產品規格標準化、品質質量標準化、施工流程標準化的特征，是實現衛生間住宅產業化的重要手段。整體衛浴發展較好的是日本。根據中國房地信息統計，整體浴室間在日本酒店領域的普及率已達90%以上，在住宅領域的普及率也超過70%。相比較而言，我國

20、整體衛浴市場尚處于起步階段。縱向對比同為住宅產業化解決方案之一的我國整體櫥柜行業可以發現，整體櫥柜以集中化、工業化和標準化為特征，歷經十余年導入期和成長期的發展便已替代人工打造櫥柜成為市場主流，因此整體浴室作為衛生間產業化目前最佳的解決方案，盡管目前市場較小、行業處于成長期，未來隨著住宅產業化的持續推進，市場前景廣闊。目前，我國整體衛浴行業產銷量基本屬于供需平衡的狀況，相關數據顯示2007-2011年整體衛浴產量和銷量同樣穩步增加，年均復合增長率保持30%以上。從裝修房產面積來看，消費者裝修面積以中小面積為主，調查數據顯示，居室裝修面積在50-130平米之間的占比達到72%，其中50-90平米

21、占30%，90-130平米占42%。住宅精裝修為行業提供廣闊發展空間。我國住宅精裝修尚處于起步階段。1999年建設部發布關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見，首次提出一次性裝修概念，2010年以后，我國開始全面進入精裝修時代。2011年住房和城鄉建設部頒布建筑業“十二五”規劃，提出鼓勵和推動新建保障性住房和商品住宅菜單式全裝修交房。目前，精裝修住宅在我國的住宅總量中占比較低，根據相關數據，全國住宅平均精裝修比例不足10%，而發達國家諸如日本、瑞典、法國、美國、德國等精裝住宅占比均達到了80%以上。我國住宅精裝修前景十分廣闊，為整體衛浴設備提供了廣闊的市場需求空間。全球整體衛浴設備供應商

22、主要集中在日本和歐美，近年來，日本制造商對國內市場前景看好，東陶（TOTO）、伊奈（INAX）、松下（Panasonic）、好適特（Housetec）等日本知名廠商已進入中國市場。國內整體浴室行業為新興行業，總體來看，目前國內整體浴室行業較為分散，主要以中小企業為主，行業集中度不高，與國外大型跨國公司相比，綜合實力還相對較弱。二、洗浴設備項目建設必要性分析衛浴行業市場需求主要受國民經濟發展狀況、居民收入水平、城鎮化進程、房地產市場發展狀況以及更新換代需求等因素的影響。改革開放以來，我國經濟持續保持高速增長，經濟總量不斷提高，人民生活日益改善。根據國家統計局的數據，我國從2005年至2011年的

23、GDP以每年8%以上的速度增長。2012年以來，GDP的增速雖然放緩，但也保持了6.90%以上的較快增速，經濟形勢發展良好。隨著我國經濟的快速發展，城鎮居民人均可支配收入持續增長，居民的消費能力也得到了提升，這為衛浴行業的快速發展奠定了良好的市場基礎。由于我國人口基數大，人均可支配收入的提高將催生一個規模龐大的衛浴市場。根據國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）的數據統計，該報告出具時，我國常住人口城鎮化率為53.7%，戶籍人口城鎮化率只有36%左右，不僅遠低于發達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的菲律賓、馬來西亞等發展中國家60%的平均水平。正因如此，我國城市化發展水平還有

24、較大的發展空間。城鎮化水平持續提高，會使更多農民通過轉移就業提高收入，通過轉為市民享受更好的公共服務，從而使城鎮消費群體不斷擴大、消費結構不斷升級、消費潛力不斷釋放，也會帶來城市基礎設施、公共服務設施和住宅建設等巨大投資需求，為我國衛浴行業的發展提供持續的推動力。國內衛浴行業的發展與房地產業的發展密切相關，我國政府于1999年起在全國范圍內逐步推進城鎮居民住房制度改革，這一政策極大地促進了國內房地產和建筑行業的快速發展。近十年來，商品房和保障性住房的建設和銷售面積均有大幅度增長，這就直接形成了對衛浴產品的巨大需求。我國商品房主要分為住宅商品房、商業營業用房、辦公樓商品房三種類型，其中住宅商品房

25、在我國商品房中占有主要地位。2005年我國住宅商品房年銷售面積為49,587.83萬平方米，2015年增長至112,406.00萬平方米，年均復合增長率為8.53%。2010年以來，受房地產調控政策的影響，2011年和2012年住宅商品房銷售面積增速放緩。2013年，我國商品房住宅銷售面積較2012年增長了17.52%，增長速度快速回升。2014年全國經濟下行壓力較大，房地產剛性需求減弱，同時房價下跌導致房地產投機性需求退出，2014年住宅商品房銷售面積下降。2015年，政策環境改善，在行業政策定調去庫存、信貸政策持續寬松支持消費的背景下，居民購房門檻和成本降低，住宅商品房銷售面積增長。從短期

26、來看，我國行業政策存在進一步寬松的空間，包括供給側的定調去庫存、保障房貨幣化，以及需求側的信貸金融支持合理住房需求、稅費減免優惠加大、降低剛需購房門檻等，住宅商品房銷售規模有望進一步擴大。從長期來看，隨著我國城市化進程的持續推進，住宅商品房依然保持較大銷售規模。由于住宅商品房銷售面積約占商品房總銷售面積的87%左右，因此住宅商品房的銷售對衛浴行業有較大的影響。最近五年，我國住宅商品房銷售面積復合增長率為3.78%，出于謹慎方面考慮，以近五年最低增長率2%來保守估計，預計2016年至2019年，我國住宅商品房的銷售面積將分別達到11.47億平方米、11.69億平方米、11.93億平方米及12.1

27、7億平方米。按照每套住房平均90平方米測算，2016年至2019年我國住宅商品房的銷售套數將分別達到1,274萬套、1,299萬套、1,325萬套及1,352萬套。每套住房至少需要坐便器或蹲便器、浴室柜、臺盆、淋浴設備等4件主要衛生潔具產品。據此推算，2016年至2018年衛生潔具的需求量分別為5,096萬件、5,196萬件、5,300萬件及5,408萬件。假如每套住宅商品房至少50%的面積需要陶瓷磚，根據上述住宅商品房銷售面積數據測算，2016年至2019年我國陶瓷磚的需求量將分別達到5.73億平方米、5.85億平方米、5.96億平方米和6.08億平方米。在我國城鎮化進程中，新型城市發展規劃

28、及商業環境不斷升級，需要大量開發購物、餐飲、娛樂休閑等商業營業用房。同時，商業營業用房受國家房地產調控政策的影響較小，形成了對衛浴產品持續、穩定的市場需求。2005年至2015年，我國商業營業用房年銷售面積從4,081.38萬平方米增長到9,252.00萬平方米，年復合增長率為8.53%。近三年我國商業營業用房年銷售面積增速逐漸放緩，我國商業營業用房銷售面積及增長率的變化圖如下所示：隨著我國經濟的增長及城市化建設的加速，辦公樓房地產業也隨之迅速發展。2005年至2015年間，辦公樓年銷售復合增長率為10.26%。2008年由于受經濟危機影響，辦公樓銷售面積下降幅度較大，但2009年國家相關經濟

29、刺激政策出臺，辦公樓銷售面積有了較大幅度的回升。2010年以來，我國辦公樓商品房的銷量面積增速逐步提升。2014年全國經濟下行壓力較大，辦公樓商品房需求減弱，辦公樓商品房銷售面積出現下降。2015年房地產政策環境改善，辦公樓商品房銷售面積有所回升。近年我國辦公樓商品房投資額持續增長，2015年達到6,210億元，預期我國辦公樓商品房的市場需求依然可觀。根據國家規劃，“十二五”期間我國要建設3,600萬套保障性住房。據財政部的統計數據顯示，2013年、2014年及2015年全國保障性安居工程財政支出分別為3,816.72億元、4,319.49億元和4881.01億元，分別較上年增加16.29億元

30、、502.77億元和561.52億元，增長0.43%、13.17%和13.00%，全國共開工建設城鎮保障性安居工程分別為666萬套、740萬套和783萬套。根據關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見，截至2014年底，全國共改造各類棚戶區住房2,080萬套、農村危房1,565萬戶。該意見指出，按照推進以人為核心的新型城鎮化部署，實施三年計劃，2015至2017年改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區住房1,800萬套（其中2015年580萬套），農村危房1,060萬戶（其中2015年432萬戶），加大棚改配套基礎設施建設力度，使城市基礎設施更加完備，布局合理、

31、運行安全、服務便捷。國家對保障房建設的大力投入和不斷推進，為國內衛浴行業的發展提供了新的歷史機遇。衛浴產品需求除與新建住宅緊密相關外，家庭二次裝修帶來的衛浴產品更換需求也是影響衛浴產品需求量的重要因素。正常情況下，由于住宅功能及感官需求，家庭住房的翻新周期約為5-10年；另外，隨著房地產市場調控力度加大，短期內無力購房和受政策限制無法再次購房的家庭，會通過老房翻新和更換衛浴產品來改善居住環境，使得二次裝修的需求遞增。因此，家庭住房的二次裝修對衛浴產品的需求量巨大。根據2010年第六次全國人口普查，我國大陸30個省、自治區、直轄市共有城鎮人口66,557.53萬人，按照平均每個家庭戶人口為3.1

32、人計算，我國共有城鎮家庭21,470.17萬戶，假如每10年更換一次衛浴產品，相當于每年有2,147萬戶更新衛浴產品。每戶家庭二次裝修時至少需要坐便器或蹲便器、浴室柜、臺盆和淋浴設備等4件衛生潔具產品，以此推算，我國每年家庭二次裝修對衛生潔具的需求量約為8,588萬件；假設每戶家庭的平均住房面積為90平方米，按照每戶家庭二次裝修時至少50%的面積使用陶瓷磚進行測算，每戶家庭二次裝修對陶瓷磚的需求量約為96,615萬平方米。 第四章 項目市場空間分析一、洗浴設備行業分析沐浴作為一門服務項目，是數代人的艱辛勞動和智慧的結晶，沐浴業不僅只是一個行業，一門技術，還是一門藝術，不僅有精湛理論、規范技藝、

33、還以其固有的休閑性和大眾性，成為極具影響力和開發價值的文化品類。近幾年，隨著社會的進步，人民生活水平的不斷提高，人們對健康的問題日益重視，健康問題已成為廣大普通百姓熱切關心的話題。許多企業把沐浴同健康養生緊密結合起來，把中醫養生的理念植入企業的日常經營中，引進必要設備，引進和培養技術人才，聘請名醫專家坐堂，挖掘中華醫藥的寶庫，收尋各種祖傳秘方，通過用傳統的中醫理療方法來調理顧客的慢性疾病，緩解他們的病痛，改善他們的亞健康狀況，提高生活質量，增加生命活力，受到廣大消費者的歡迎。從2012年起中國的沐浴行業有了比較好的發展，但是在2014年由于受到各種因素的影響，導致企業數量有所下降。2015年至

34、今全國沐浴企業的數量在不斷地增加。2016年中國沐浴企業數量為15.8萬個，比上年增加3.9%。據中商產業研究院數據統計預測，2017年將會到達16.4萬個。總的來說，中國沐浴行業規模在穩步發展，不斷擴大。行業發展規模較小、設施簡陋、功能單一、管理落后的大眾浴室，隨著城市改造、需求變化等因素，業態會逐步萎縮，數量會進一步減少；體量較大的綜合性浴場，經營布局和經營結構將會作進一步調整，一些傳統項目會逐漸淡出經營范圍；年輕人喜歡的一些休閑項目，以中醫調理、健康養生為主的項目會成為綜合性浴場轉型發展的方向；一批大型和超大型的集洗浴、汗蒸、美容、養生、健體、休閑、娛樂、餐飲、住宿于一身的綜合體將成為沐

35、浴業新的標志。一些散落在街頭巷尾、無證無照、掛羊頭賣狗肉的所謂的小足療店將逐步消失；一些設施簡陋、服務水準較低、缺乏專業技師的足浴店經過整頓，將實行關停并轉；一些規模不大、但市場信譽好、深受消費者歡迎的足浴企業會利用品牌效應，朝著連鎖經營方向發展；一些品牌連鎖的足浴企業將會通過整合資源，采取直營和加盟相結合的方式，進一步加快連鎖經營的步伐。從現在的情況看，所有足浴企業在發展過程中，都將把中華足道和中醫養生緊密結合起來，只有這樣，企業發展的前景才會越來越廣闊。全國各地一些大型的溫泉建設項目正在陸續上馬，溫泉的規模正在進一步擴大；溫泉的發展更加注重文化內涵，設計思想和設計理念正在進一步創新；溫泉的

36、發展更加重視同養生、養老相結合，同旅游、度假相結合，同建設生態農莊相結合。總之，溫泉會在一個更高的層次有一個新的發展。中國沐浴商學院及在各地的分院會不斷擴大招生規模，壯大師資隊伍，設立更多的專業，努力提高教學質量，培養更多的專業人才。各類職業學校（學院）將發揮各自的優勢，根據市場需要，增設相關專業，為沐浴業的發展定向培養專業人才。有條件的企業也將利用自己的長處，針對性地培訓企業所需要的技術人員；另外，各類行業培訓和行業論壇會更加活躍，技術交流也將更為廣泛，沐浴業的總體素質會有一個大的提高。二、洗浴設備市場分析預測隨著社會的進步，人民生活水平的不斷提高，人們對健康的問題日益重視，健康問題已成為廣

37、大普通百姓熱切關心的話題。許多企業把沐浴同健康養生緊密結合起來，把中醫養生的理念植入企業的日常經營中，引進必要設備，引進和培養技術人才，聘請名醫專家坐堂，挖掘中華醫藥的寶庫，收尋各種祖傳秘方，通過用傳統的中醫理療方法來調理顧客的慢性疾病，緩解他們的病痛，改善他們的亞健康狀況，提高生活質量，增加生命活力，受到廣大消費者的歡迎。在全民大健康的時代背景下，沐浴業的經營理念、經營模式、經營結構、經營布局正在悄悄的發生變化；企業的經營規模逐步擴大，企業的管理水平穩步提高,通過與“美團”等互聯網機構的合作，不少企業在網上銷售上取得一定的進展；企業家總體素質有所改善，職業經理人的培訓教育得到加強，從業人員的

38、文化水平和技術水平進一步提高；沐浴業五個業態（洗浴、足浴、溫泉、SPA、修腳）之間的聯系更加緊密，國際間的合作也進一步增加，整個沐浴業的產業鏈初步形成。調查數據顯示，2016年足浴企業數量有所減少，由上年10.3萬個減少到10.1萬個，比上年減少0.02%；綜合浴場由上年的5.2萬個增至5.7萬個。調查數據顯示年綜合浴場從業人員由上年419.2萬人下降至409.4萬人，同比減少2.3%；足浴企業從業人員由上年的701.4萬人下降至萬679.7人，同比減少3%。2016年，我國綜合性浴場的經營結構進一步調整，增加了日式、韓式汗蒸的經營項目，遼寧、吉林、上海、浙江、江西、江蘇、安徽、湖北等地涌現了

39、不少大型的汗蒸設施，各地還有一批汗蒸項目正在上馬。溫泉繼續受到廣大百姓青睞，行業規模進一步擴大，服務水準也進一步提高。修腳作為一個獨立的業態走向市場，發展較快，大連的朋朋修腳和揚州的陸琴腳藝等，都已發展成有一定規模的連鎖企業。一些技術水平和服務質量上乘的SPA會所突穎而出，一些注重品牌、講究信譽的企業開始實現連鎖經營。據數據統計顯示：2016年，全國沐浴企業的數量為15.8萬家，比上年增加3.9%；從業人數為1029萬，比上年增加0.1%；企業營業面積為22.1億平方米，比上年增加0.04%。2016年，全國沐浴業營業收入為3132.7億元，比上年增加10.3%；主營業務收入為2830.1億元

40、，比上年增加了12.2%；其它業務收入為253.4億元，比上年增加了9.8%。新業態引領行業發展規模較小、設施簡陋、功能單一、管理落后的大眾浴室，隨著城市改造、需求變化等因素，業態會逐步萎縮，數量會進一步減少；體量較大的綜合性浴場，經營布局和經營結構將會作進一步調整，一些傳統項目會逐漸淡出經營范圍；年輕人喜歡的一些休閑項目，以中醫調理、健康養生為主的項目會成為綜合性浴場轉型發展的方向；一批大型和超大型的集洗浴、汗蒸、美容、養生、健體、休閑、娛樂、餐飲、住宿于一身的綜合體將成為沐浴業新的標志。連鎖經營的步伐不斷加快一些散落在街頭巷尾、無證無照、掛羊頭賣狗肉的所謂的小足療店將逐步消失；一些設施簡陋

41、、服務水準較低、缺乏專業技師的足浴中國沐浴業發展報告12店經過整頓，將實行關停并轉；一些規模不大、但市場信譽好、深受消費者歡迎的足浴企業會利用品牌效應，朝著連鎖經營方向發展；一些品牌連鎖的足浴企業將會通過整合資源，采取直營和加盟相結合的方式，進一步加快連鎖經營的步伐。從現在的情況看，所有足浴企業在發展過程中，都將把中華足道和中醫養生緊密結合起來，只有這樣，企業發展的前景才會越來越廣闊。溫泉業態會有一個大發展全國各地一些大型的溫泉建設項目正在陸續上馬，溫泉的規模正在進一步擴大；溫泉的發展更加注重文化內涵，設計思想和設計理念正在進一步創新；溫泉的發展更加重視同養生、養老相結合，同旅游、度假相結合，

42、同建設生態農莊相結合。總之，溫泉會在一個更高的層次有一個新的發展。職業教育會掀起一個新的高潮中國沐浴商學院及在各地的分院會不斷擴大招生規模，壯大師資隊伍，設立更多的專業，努力提高教學質量，培養更多的專業人才。各類職業學校（學院）將發揮各自的優勢，根據市場需要，增設相關專業，為沐浴業的發展定向培養專業人才。有條件的企業也將利用自己的長處，針對性地培訓企業所需要的技術人員；另外，各類行業培訓和行業論壇會更加活躍，技術交流也將更為廣泛，沐浴業的總體素質會有一個大的提高。要在全行業廣泛開展誠信經營活動，教育企業家、職業經理人和員工樹立“誠信為本”的經營理念，不斷提高服務質量和技術水平，全心全意為消費者

43、服務，以實際行動來提高社會對行業的認知度，提高行業的社會地位。國家商務部先后頒發了14個關于沐浴業標準，對于推動我國沐浴業的健康發展發揮了重要作用。隨著沐浴業的發展，又出現了一些新的業態，比如各類汗蒸館，但現行的標準中國沐浴業發展報告14還沒有明確規定；需要早日出臺新業態標準，盡快完善標準體系，使之更加完善，更具操作性。 第五章 產品規劃及建設規模一、產品規劃項目主要產品為洗浴設備，根據市場情況，預計年產值30992.00萬元。項目承辦單位計劃在項目建設地建設項目，具有得天獨厚的地理條件，與xx省同行業其他企業相比，擁有“立地條件好、經營成本低、投資效益高、比較競爭力強”的優勢，因此，發展相關

44、產業前景廣闊。通過以上分析表明，項目承辦單位所生產的項目產品市場風險較低，具有較強的市場競爭力和廣闊的市場發展空間，因此，項目產品市場前景良好，投資項目建設具有良好的經濟效益和社會效益，其市場可拓展的空間巨大，倍增效應顯著，具有較強的市場競爭力和廣闊的市場空間。二、建設規模（一）用地規模該項目總征地面積50138.39平方米（折合約75.17畝），其中：凈用地面積50138.39平方米（紅線范圍折合約75.17畝）。項目規劃總建筑面積63174.37平方米，其中：規劃建設主體工程45133.86平方米，計容建筑面積63174.37平方米；預計建筑工程投資4795.72萬元。（二）設備購置項目計

45、劃購置設備共計100臺（套），設備購置費5703.88萬元。（三）產能規模項目計劃總投資18007.04萬元；預計年實現營業收入30992.00萬元。 第六章 選址可行性分析一、項目選址該項目選址位于某某出口加工區。深圳，簡稱深，別稱鵬城，是廣東省副省級市、計劃單列市、超大城市，國務院批復確定的中國經濟特區、全國性經濟中心城市和國際化城市。截至2018年末，全市下轄9個區，總面積1997.47平方千米，建成區面積927.96平方千米，常住人口1302.66萬人，城鎮人口1302.66萬人，城鎮化率100%，是中國第一個全部城鎮化的城市。深圳地處中國華南地區、廣東南部、珠江口東岸，東臨大亞灣和大

46、鵬灣，西瀕珠江口和伶仃洋，南隔深圳河與香港相連，是粵港澳大灣區四大中心城市之一、國家物流樞紐、國際性綜合交通樞紐、國際科技產業創新中心、中國三大全國性金融中心之一，并全力建設中國特色社會主義先行示范區、綜合性國家科學中心、全球海洋中心城市。深圳水陸空鐵口岸俱全，是中國擁有口岸數量最多、出入境人員最多、車流量最大的口岸城市。深圳之名始見史籍于明朝永樂八年（1410年），清朝初年建墟，1979年成立深圳市，1980年成為中國設立的第一個經濟特區，中國改革開放的窗口和新興移民城市，創造了舉世矚目的深圳速度，被譽為中國硅谷。深圳在中國高新技術產業、金融服務、外貿出口、海洋運輸、創意文化等多方面占有重要

47、地位，也在中國的制度創新、擴大開放等方面肩負著試驗和示范的重要使命。2019年12月，位列2019中國城市創意指數榜第三名。2019年12月，榮登年度中國城市品牌前10強。園區是1994年經省人民政府批準成立，并于2006年3月經國家發改委審核通過的省級經濟園區。園區地處全國區域經濟增長最具潛力的長江三角洲地區。核定規劃面積60平方公里。園區按照“布局集中、用地集約、產業集聚、平安和諧”的總體要求，堅持“高起點規劃、高標準建設、高效能管理、高效益經營”開發建設理念，經過近20年的開發建設，規模從小到大，功能逐漸增強，服務不斷升級，設施不斷完善，配套日益齊全。對周圍環境不應產生污染或對周圍環境污

48、染不超過國家有關法律和現行標準的允許范圍，不會引起當地居民的不滿，不會造成不良的社會影響。項目建設所選區域交通運輸條件十分便利，擁有集公路、鐵路、航空于一體的現代化交通運輸網絡，物流運輸方便快捷，為投資項目原料進貨、產品銷售和對外交流等提供了多條便捷通道，對于項目實現既定目標十分有利。項目承辦單位現有資產運營優良，財務管理制度健全且完善，企業的資金雄厚，憑借優異的產品質量、嚴謹科學的管理和靈活通暢的銷售網絡，連年實現盈利，能夠為項目建設提供充足的計劃自籌資金。二、用地控制指標三、地總體要求本期工程項目建設規劃建筑系數64.37%，建筑容積率1.26，建設區域綠化覆蓋率6.09%，固定資產投資強

49、度179.00萬元/畝。土建工程投資一覽表序號項目單位指標備注1占地面積平方米50138.3975.17畝2基底面積平方米32274.083建筑面積平方米63174.374795.72萬元4容積率1.265建筑系數64.37%6主體工程平方米45133.867綠化面積平方米3847.538綠化率6.09%9投資強度萬元/畝179.00四、節約用地措施在項目建設過程中，項目承辦單位根據項目建設地的總體規劃以及項目建設地對投資項目地塊的控制性指標，本著“經濟適宜、綜合利用”的原則進行科學規劃、合理布局，最大限度地提高土地綜合利用率。土地既是人類賴以生存的物質基礎，也是社會經濟可持續發展必不可少的條

50、件，因此，項目承辦單位在利用土地資源時，嚴格執行國家有關行業規定的用地指標，根據建設內容、規模和建設方案，按照國家有關節約土地資源要求，合理利用土地。投資項目依托項目建設地已有生活設施、公共設施、交通運輸設施，建設區域少建非生產性設施，因此，有利于節約土地資源和節省建設投資。五、總圖布置方案1、同時考慮用地少、施工費用節約等要求，沿圍墻、路邊和可利用場地種植花卉、樹木、草坪及常綠植物，改善和美化生產環境。達到工藝流程（經營程序）順暢、原材料與各種物料的輸送線路最短、貨物人流分道、生產調度方便的標準要求。項目承辦單位項目建設場區主干道寬度6.00米，次干道寬度3.00米，人行道寬度采用1.20米

51、。道路路緣石轉彎半徑，一般需通行消防車的為12.00米，通行其它車輛的為9.00米、6.00米。道路均采用砼路面，道路類型為城市型。2、投資項目綠化的重點是場區周邊、辦公區及主要道路兩側的空地，美化的重點是辦公區，場區周邊以高大喬木為主，辦公區以綠色草坪、花壇為主，道路兩側以觀賞樹木、綠籬、草坪為主，適當結合花壇和垂直綠化，起到環境保護與美觀的作用，創造一個“環境優美、統一協調”的建筑空間。場區植物配置以本地區樹種為主，綠化設計的樹木花草配置應依據項目建設區域的總體布置、豎向、道路及管線綜合布置等要求，并適合當地氣象、土壤、生態習性與防護性能，疏密適當高低錯落，形成一定的層次感。undefin

52、ed投資項目采用雨、污分流制排水系統，分別匯集后排入項目建設區不同污水管網。3、項目建設地內規劃的排水方案采用分流制，并已建立完善的排水系統，完全能夠保證全場生產、生活廢水和雨水及時排出。投資項目水源來自場界外的項目建設地市政供水管網，項目建設區現有給、排水系統設施完備可以滿足投資項目使用要求。項目承辦單位采用高壓計度方式結算電費，低壓回路裝有電度表，便于各車間成本核算；在10KV電源進線處設置電能總計量；每路10KV出線柜均裝設有功電度表和無功電度表。投資項目供電電源由項目建設地變電站專線供給，供電電源電壓為10KV，架空線引入場區后由電纜引入高壓變配電室內，由場區配電屏分流到主體工程內，配

53、電電壓為380V/220V；場區電纜埋地敷設，車間內電纜架空敷設，該地區的供電電源可靠且電壓穩定，完全能夠滿足投資項目的用電需求。4、外部運輸應盡量依托社會運輸力量，從而減少固定資產投資；主要產成品、大宗原材料的運輸，應避免多次倒運，從而降低運輸成本且提高運輸效率。該項目由于需要考慮項目產品所涉及的原輔材料和成品的運輸，運輸需求量較大，初步考慮鐵路運輸與公路運輸方式相結合的運輸方式。場外運輸全部采用汽車運輸、外部運力為主。六、選址綜合評價項目選址所處位置交通便利、地理位置優越，有利于項目生產所需原料、輔助材料和成品的運輸；通訊便捷、水資源豐富、能源供應充裕，適合于生產經營活動；為此，該區域是發

54、展產品制造行業的理想場所。投資項目選址符合國家相關供地政策及規劃要求，其建筑系數、建筑容積率、建設區域綠化覆蓋率、辦公及生活服務用地比例、投資強度等各項用地指標，均符合工業項目建設用地控制指標（2008版）中的相關規定要求。 第七章 土建工程說明一、建筑工程設計原則應留有發展或改、擴建余地。應有完整的綠化規劃。本工程項目位于項目建設地，本次設計通過與建設方的多次溝通、考察、論證，最后達成共識。二、土建工程設計年限及安全等級根據建筑結構可靠度設計統一標準（GB50068）的規定，投資項目中所有建（構）筑物均按永久性建筑要求設計，使用年限為50.00年。根據建筑結構可靠度設計統一標準（GB5006

55、8）的規定，投資項目中所有建（構）筑物均按永久性建筑要求設計，使用年限為50.00年。砌體結構應按規范設置地圈梁及構造柱，建筑物耐火等級為級。三、建筑工程設計總體要求項目承辦單位應該根據產品制造行業項目產品生產的特點，應按國家規范，妥善處理防火、防爆、防污、防腐、耐高溫等要求。四、土建工程建設指標本期工程項目預計總建筑面積63174.37平方米，其中：計容建筑面積63174.37平方米，計劃建筑工程投資4795.72萬元，占項目總投資的26.63%。 第八章 項目工藝分析一、技術管理特點投資項目的成品及包裝材料分別貯存于各分類倉庫內；倉庫應符合所存物品的存放條件、建立責任體系、保證存放安全；項目承辦單位建立健全ISO9000質量管理和質量保證體系和檢驗手段，確保項目所需物品存儲納入這一體系統一管理。項目所需原料來源應穩定可靠，建成后應保證原料的質量和連續供應。所需原料應經濟易得，就不同原料的投資、成本、生產效率進行比較，選擇最為適合、最經濟的原料。項目產品數據管理技術（PDM）：項目承辦單位數據管理技術即是以軟件技術為基礎，以產品為核心，實現對產品相關的數據、過程、資源一體化集成管理的技術。PDM明確定位為面向制造企業，以產品為管理的核心，以數據