1、物業管理區域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定根據建住房字1998213號住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法的規定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規定。對以上部位的管理和維修,應該屬物業管理單位。因為物業管理的基礎是物業,而物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地,作為物業管理單位,絕不能脫離物業這個基礎,而去從事其它的經營與管理,那只能是專業公司,而不是物業公司,盡管現在有的物業公司是由原房管所和企事業單位下屬的房管科改制的;有的是開發公司下屬的子公司;有的是社會物業公司,但其管理的基礎都應

2、是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責任應該是物業管理單位,而不是其它專業管理單位。其維修費用,在進行物業服務費成本構成測算的時候,應將其共用部位的小修養護(小修工程的平均費用一般為房屋現時造價1%以下維修成本計入物業管理成本之中。當需要小修養護時,應從物業服務費中支付;當房屋共用部位需要中大修以上維修時,應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位住宅質量保證書、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料,經業主大會審議通過,并形成書面決議,向市區房產局申報使用專項維修資金。物業管理單位應加強對房屋共用部位的日常管理,定期進行檢查和勘查,發現有損壞的及時修復,以免因小修養

3、護不及時而影響廣大業主的正常使用;以免因小修養護不及時造成中大修工程。二、物業管理區域內共用設施設備管理維修范圍的界定根據建住房字1998213號住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法的規定,以下設施設備屬園區共用設施設備:1供電線路與設備設施管理維修范圍的界定供電線路與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供電單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。從單元集中電表箱(含電表至業主家中,應由業主負責管理,當該段線路或設備設施出現故障和損壞時,應有業主自行維修或實行有償維修。從廂式變壓器(變電所輸出端總開關至單元控制柜至單元電表箱輸入端,應由物業管理單位負責管理,當該段線路或設備設施出現故障和損壞

4、時,應由物業管理單位負責維修;當該段線路或設備設施需要中、大修時,應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位住宅質量保證書、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料,經業主大會審議通過,并形成書面決議,向市區房產局申報使用專項維修資金。從供電干線至廂式變壓器(變電所輸出端總開關(含開關,應由供電部門負責管理,當該段線路或設備設施出現故障和損壞時,應由供電部門負責維修,其費用由供電部門自行解決。2供水管線與設備設施管理維修范圍的界定供水管線與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位,應由業主

5、負責管理,當這些部位出現漏水或損壞時,應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應積極主動維修。從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠,應由物業管理單位負責管理,當該段供水管線或立杠發生漏水或出現故障時,應由物業管理單位負責維修,當該段管線需要中大修時,應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位住宅質量保證書、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料,經業主大會審議通過,并形成書面決議,向市區房產局申報使用專項維修資金。從供水主干線至水泵房(含水泵房設備設施、水箱輸出總閥門(含總閥門,應由供水單位負責管理,當該段供水干線或設備設施出現漏水或損壞時,應由

6、供水單位負責維修,其費用由供水單位自行解決。3供暖設備設施管理維修范圍的界定一個物業管理區域內供暖工作,應該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設備設施進行管理和維修,同時還要負責對供暖干線、對供暖終端設備(暖氣片的維修。供暖、管理、收費、維修應是一個整體,不能把其中任何一個環節分離,目前有的物業管理區域內的供暖工作,有分離現象,致使供暖質量下降,設備設施維修不及時,服務不到位,遇事互相推諉、扯皮。4排水管道(含溝渠、池、井管理維修范圍的界定排水管道管理維修范圍的界定,應實行排水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆

7、等部位,應由業主負責管理,當這些部位出現漏水或損壞時,應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應積極主動維修。從單元下水立杠至園區排水管道(雨水排放管道、窨井、化糞池,應由物業管理單位負責管理,當該段排水管道發生堵塞或外溢時,應由物業管理單位負責維修,當該段管道需要中大修時,應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位住宅質量保證書、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料,經業主大會審議通過,并形成書面決議,向市區房產局申報使用專項維修資金。化糞池以外的排水管道和窨井,應由市政部門負責管理,當該段管道和窨井發生堵塞或外溢時,應由市政部門負責維修,其維修

8、費用由市政部門自行解決。5消防設備設施的管理維修范圍的界定消防供水管線及在管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施,由供水單位負責管理和維修,公安消防部門負責監督檢查;園區內消防供水系統,包括供水管道、室內消防栓、消防水箱、消防水泵等,園區內供電系統,包括消防控制柜、電機等,應由物業管理單位負責管理和維修,并接受公安消防部門的監督和檢查。其消防設施設備的管理成本應納入物業服務費構成成本。6煤氣管道管理維修范圍的界定煤氣管道其管理和維修范圍,應實行由煤氣管理單位統一管理和維修、分段承擔維修費用的原則。屬業主自主自用部位損壞的,應由煤氣管理單位負責維修,業主承擔費用;屬園區共用部位損壞的,應由煤氣

9、管理單位負責維修并承擔費用;屬中大修以上工程的,由煤氣管理單位負責維修,從維修資金中支付費用。7電梯管理維修范圍的界定物業管理單位具備電梯維修保養資格的,應自行管理維修與保養;物業管理單位不具備電梯維修保養資格的,應委托具有相應資質的電梯維保單位。電梯在保修期內,其日常管理由物業管理單位負責,維修保養由安裝單位負責;保修期滿后,物業管理單位自行維修保養的,自己負責管理和維修;委托維修保養單位的,由維修保養單位負責。日常維修保養的費用從業主收繳的電梯運行費中支付,中大修費用從維修資金中支付。沈陽市目前規定的電梯運行費,很難維持電梯的正常進行。8園區綠化工作園區綠化應按規定和規劃設計要求,由開發建

10、設單位進行栽種,經有關部門驗收合格后,移交給物業管理單位,由物業管理單位進行日常管理,物業管理單位在進行物業管理成本核算時,應將綠化管理成本納入物業管理服務成本。9園區道路(含硬覆蓋園區道路(含硬覆蓋應按規劃設計要求,由開發建設單位進行修建,經有關部門驗收合格后,移交給物業管理單位,由物業管理單位進行日常管理,物業管理單位在進行物業管理成本核算時,應將道路(含硬覆蓋維修成本納入物業管理服務成本。三、其它設備設施管理維修范圍的界定根據建住房字1998213號住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法的規定,以下設施設備未包含在園區共用設施設備之內:1有線電視線路及設備設施的管理維修范圍的界定有線電

11、視線路、設備設施及信號應由有線電視臺負責管理,當有線電視線路、設備設施及信號出現故障時,應由有線電視臺進行維修,所發生的維修費用應由有線電視臺自行解決。2衛星電視廣播地面接收設施設備根據國務院1993年129號令規定“個人不得安裝和使用衛星地面接收設施”。可是現在有不少園區都有個人或開發商安裝的衛星電視廣播地面接收設施,對這些設施應實行誰使用(誰收費誰管理誰維修的原則,其維修費用應由使用人(收費單位自行解決。在私自安裝過程種,給屋面及毗鄰房屋造成損壞的,應負責維修。3寬帶網絡管理維修范圍的界定寬帶網絡管理維修范圍的界定,應實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則,寬帶網絡設備設施使用園區供電的,應按

12、其使用用途向物業管理單位交納電費,占用園區房屋的還應向物業管理單位交納房費,進入園區檢修和維修的,應征得物業管理單位的同意。4電信管線及設備設施管理維修范圍的界定電信管線及設備設施的管理和維修,應由電信部門負全責。電信部門不但要對通信線路負責維修,同時還要對電信設備設施進行維修,不但要對室外通信線路進行維修,還要對室內預埋管線進行維修。四、其它幾項工作管理范圍的界定1環境衛生管理范圍的界定物業管理區域內的環境衛生應由物業管理單位負責。居民生活垃圾由業主(或使用人自行投放到各單元門前的生活垃圾箱(桶內,由物業管理單位從生活垃圾箱(桶內取出生活垃圾并裝袋,清運到生活垃圾中轉站,由環衛部門從生活垃圾

13、中轉站清運到生活垃圾排放場。2物業管理區域內的除雪工作除雪工作是全社會的責任,每個人都有除雪的義務,不能以為園區有了物業管理單位,除雪工作就是物業管理單位的,物業管理單位只是園區除雪工作的一部分,只是其他部分(如園區業主、服務單位及其他專業管理單位都未來參加除雪工作,就誤認為是物業管理單位的工作了。即使物業管理單位與業主委員會簽訂的物業服務合同有除雪承諾條款,其他部分人員也應該積極參加除雪工作。以上探討,是指保修期滿以后的物業管理區域,也只是個人的粗淺看法,不一定符合各專業管理單位的實際情況。探討的目的,一是引起全社會的廣泛關注,二是希望政府有關部門盡快出臺物業管理區域內的各專業管理部門管理責

14、任和維修范圍的政策與法規,以便把物業管理工作做的更好。電梯應急指南第一章總則第一條為了保障電梯乘客在乘梯出現緊急情況(困人、開門運行、溜梯、沖頂、夾人和傷人等時能夠得到及時解救,幫助人們應對電梯緊急情況,避免因恐慌、非理性操作而導致傷亡事故,最大限度的保障乘客的人身安全以及設備安全,制定本指南。第二條電梯使用管理單位應當根據特種設備安全監察條例及其他相關規定,加強對電梯運行的安全管理。第三條本指南所指電梯,是指動力驅動、沿剛性導軌或固定線路運送人、貨物的機電設備,包括載人(貨電梯、自動扶梯、自動人行道等。本指南所指電梯使用管理單位,是指設有電梯房屋建筑的產權人或其委托的電梯管理單位。第二章電梯

15、的應急管理第四條電梯使用管理單位應當根據本單位的實際情況，配備電梯管理人員，落實每臺電梯的責任人，配置必備的專業救助工具及24小時不間斷的通訊設備。電梯使用管理單位應當制定電梯事故應急措施和救援預案。第五條任。電梯維修保養單位作為救助工作的責任單位之一，應當建立嚴格的救助規程，配置一定數量的專業救援人員和相應的專業工具等，確保接到電梯發生緊急情況報告后，及時趕到現場進行救助。第六條市、縣人民政府應當逐步建立和完善電梯發生緊急情況時的社會救援體系。有條件的地方，電梯使用管理單位應當與電梯維修保養單位簽定維修保養合同，明確電梯維修保養單位的責應當設立電梯救援中心，組織專業力量，按區域建立救助網絡。

16、第七條電梯發生異常情況，電梯使用管理單位應當立即通知電梯維修保養單位或向電梯救援中心報告（已設立的），同時由本單位專業人員先行實施力所能及的處理。電梯維修保養單位或電梯救援中心應當指揮專業人員迅速趕到現場進行救助。第八條政府有關部門應當加強各種電梯緊急情況應對常識的宣傳。電梯使用管理單位應當每年進行至少一次電梯應急預案的演練，并通過在電梯轎廂內張貼宣傳品和標明注意事項等方式，宣傳電梯安全使用和應對緊急情況的常識。第三章第九條電梯的應急救援乘客在遇到緊急情況時，應當采取以下求救和自我保護措施：（一）通過警鈴、對講系統、移動電話或電梯轎廂內的提示方式進行求援，如電梯轎廂內有病人或其它危急情況，應當

17、告知救援人員。（二）與電梯轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。（三）在救援人員到達現場前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬安全窗，不得將身體的任何部位伸出電梯轎廂外。（四）保持鎮靜，可做屈膝動作，以減輕對電梯急停的不適應。第十條電梯使用管理單位接報電梯緊急情況的處理程序：（一）值班人員發現所管理的電梯發生緊急情況或接到求助信號后，應當立即通知本單位專業人員到現場進行處理，同時通知電梯維修保養單位。（二）值班人員應用電梯配置的通訊對講系統或其他可行方式，詳細告知電梯轎廂內被困乘客應注意的事項。（三）值班人員應當了解電梯轎廂所停樓層的位置、被困人數、是否有病人或其它危險因素等情況，如有緊急

18、情況應當立即向有關部門和單位報告。（四）電梯使用管理單位的專業人員到達現場后可先行實施救援程序，如自行救助有困難，應當配合電梯維修保養單位實施救援。第十一條乘客在電梯轎廂被困時的解救程序：（一）到達現場的救援專業人員應當先判別電梯轎廂所處的位置再實施救援。（二）電梯轎廂高于或低于樓面超過0.5米時，應當先執行盤車解救程序，再按照下列程序實施救援：1.確定電梯轎廂所在位置；2.關閉電梯總電源；3.用緊急開鎖鑰匙打開電梯廳門、轎廂門；4.疏導乘客離開轎廂，防止乘客跌傷；5.重新將電梯廳門、轎廂門關好；6.在電梯出入口處設置禁用電梯的指示牌。第十二條電梯使用管理單位的善后處理工作：（一）如有乘客重傷，應當按事故報告程序進行緊急事故報告。（二）向乘客了解事故發生的經過，調查電梯故障原因，協助做好相關的取證工作。（三）如屬電梯故障所致，應當督促電梯維修保養單位盡快檢查并修復。（四）及時向相關部門提交故障及事故情況匯報資料。第四章第十三條緊急狀態時對電梯的處理發生火災時，應當采取以下應急措施：（一）立即向消防部門報警。（二）按動有消防功能電梯的消防按