1、江廈明珠-營銷推廣案,銷售部-翟明彥,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),江廈明珠項目簡概 繁昌縣位于安徽省東南部，蕪湖市境西南部，長江南岸，總面積580平方千米，總?cè)丝?8萬人。 全縣轄6個鎮(zhèn)：繁陽鎮(zhèn)、荻港鎮(zhèn)、孫村鎮(zhèn)、平鋪鎮(zhèn)、新港鎮(zhèn)、峨山鎮(zhèn)，共有20個居委會、81個行政村。 江廈明珠位于繁昌縣核心區(qū)，

2、東至城關(guān)五小用地、南至東門山頭、西至安定路、北至龍亭路。且項目中一條城市景觀大道貫通南北。 項目業(yè)態(tài)集合了百貨商場、精品店、娛樂、電影院、電器大賣場、浴場、商務(wù)賓館及地下超市合理分布組成,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),江廈明珠項目簡概 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積：53053平米 總建筑面積：124762.73平方米 地上建筑面積：93213.71平方米 地下建筑面積：31549.02平米 容積率：1.90 建筑占地面積：26488.23平方米 建筑密度：50

3、% 綠化率：10% 地下停車位：221個 地面停車位：75個 屋面車位：244個,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),江廈明珠項目簡概 業(yè)態(tài)組合分布： 主力店 專業(yè)店 品牌專賣店 功能店 美食店 醫(yī)藥店 等 項目業(yè)態(tài)以上述六大業(yè)態(tài)為主題，其六大業(yè)態(tài)下設(shè)各個主題特色經(jīng)營店，充分以居民消費購物、特色主題餐飲、娛樂休閑等服務(wù)的大型商業(yè)綜合體。極力打造未來繁昌縣首席商業(yè)中心,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客

4、群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 市場調(diào)研分析： 繁昌縣目前所開發(fā)的在售樓盤，基本上以住 宅為主，商業(yè)也是其項目的規(guī)模性附帶部分沿街 商鋪和小區(qū)社區(qū)商鋪。其類似樓盤處“好而優(yōu)”之 外，并無同類型樓盤。 目前“好而優(yōu)”項目也以招商為主，目前沒有任 何對外銷售信息，因此從銷售角度去看，目前與本 案所售物業(yè)并沒有客源上的分流，但是其商業(yè)經(jīng)營 角度，對本案未來品牌的招商具有一定的競爭力。 以代理公司/或銷售部提供調(diào)研數(shù)據(jù)為參考數(shù)據(jù) 附件類文件,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位

5、項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 業(yè)態(tài)調(diào)研分析： 以招商部提供調(diào)研數(shù)據(jù)為參考數(shù)據(jù),江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),項目swot分析,優(yōu)勢： 繁昌縣中心城區(qū)； 開發(fā)商自持70%物業(yè)，投資、經(jīng)營無擔(dān)憂。 商業(yè)綜合體，未來發(fā)展前景和商業(yè)潛力較強； 高起點的商業(yè)規(guī)劃和品質(zhì)，站在城市發(fā)展前端； 國際名品商家進(jìn)駐，打造繁昌商業(yè)新格局。 連鎖經(jīng)營商家的品牌效應(yīng),劣勢： 項目處于新城區(qū)規(guī)劃范圍，還未形成成熟商圈； 周邊目前居住群體較少

6、； 項目招商及商業(yè)需進(jìn)行市場培育，不具備成熟業(yè)態(tài),機(jī)會： 項目屬于繁昌縣首席大型商業(yè)綜合體； 未來名品商家聯(lián)合進(jìn)駐后的強大商業(yè)潛力； 目前繁昌縣除“好而優(yōu)”無其他類似于本盤的競爭項目； 周邊住宅項目較多，給未來商業(yè)奠定基礎(chǔ),威脅： 縣城發(fā)展速度較慢，給項目招商、運營帶來一定阻力； 城市環(huán)境決定市場需求，給未來銷售帶來一定的阻力，需深度挖掘目標(biāo)客群,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),項目核心價值提煉 首先，看本案的價值組合,江廈明珠,項目核心價值提煉-再者，看本案的

7、所屬區(qū)域 本項目是正處于“新城規(guī)劃的中心位置,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),項目核心價值提煉 區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)該區(qū)域除本項目之外，無類似樓盤項目，全是社區(qū)沿街商業(yè)門面，決定了商業(yè)可發(fā)展業(yè)態(tài)受到很大的制約。 區(qū)域競爭體量周邊商業(yè)多以沿街商鋪為主，決定了很難成為商業(yè)中心的特征。 區(qū)域產(chǎn)品屬性社區(qū)商鋪、沿街商鋪，決定了商鋪未來價值拔高的尺度。 本案周邊各項硬件配套設(shè)施較為完善-教育、政務(wù)、體育、交通、旅游休閑等，給本案打造未來繁昌縣商業(yè)新格局奠定基礎(chǔ),江廈明珠,江廈明珠

8、項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),項目核心價值提煉-七大核心價值 項目地段-繁昌縣中心城區(qū)。 開發(fā)商品牌效應(yīng)。 自持與銷售黃金配比-自持70%物業(yè)，銷售30%物業(yè)，投資、經(jīng)營無擔(dān)憂。 繁昌首席商業(yè)綜合體-未來發(fā)展前景和商業(yè)潛力較強。 高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)規(guī)劃和品質(zhì)-站在城市發(fā)展前端。 國際名品商家進(jìn)駐，打造繁昌商業(yè)新格局。 專業(yè)商業(yè)運營商-后期運營提供保障,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方

9、案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),項目產(chǎn)品定位 定位總體原則 1、標(biāo)志性繁昌縣標(biāo)志性商業(yè) 以高姿態(tài)、切入繁昌商業(yè)市場，實現(xiàn)輻射全繁昌的 商業(yè)高度，鑄就繁昌商業(yè)新標(biāo)桿。 2、本土性以本地的市場需求為導(dǎo)向。 以本地居民的消費習(xí)慣和消費趨勢為基礎(chǔ)，通過滿 足各類消費，切實地將項目融進(jìn)消費者的日常生活。 3、品牌性大品牌與主題商業(yè)強強結(jié)合。 樹立項目高端形象通過主力店強大的品牌知名度及 號召力，結(jié)合主題商業(yè)、連鎖餐飲、體驗休閑、品牌服 飾旗艦等各類商業(yè)形態(tài),滿足多層面的消費需求提供全 面、清晰的商業(yè)功能。 4、體驗性上乘的購物環(huán)境，體驗購物的快樂。 優(yōu)雅的購物環(huán)境使顧客有留戀忘返的感覺，在環(huán)境 中體驗購

10、物帶來的愉悅，強調(diào)體驗式購物,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),項目產(chǎn)品定位 定位思路 利用本項目的商業(yè)規(guī)模和未來發(fā)展?jié)摿Γ浞?發(fā)掘商業(yè)價值。 追求綜合性，多業(yè)態(tài)，復(fù)合型的一站式消費新模式。 注重以滿足市場消費為導(dǎo)向，抓住市場中、高、低端的消費群體。 最大限度滿足目標(biāo)消費群體的需求。 專業(yè)運營團(tuán)隊，注重持續(xù)經(jīng)營、注重后續(xù)服務(wù),江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（

11、節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),項目產(chǎn)品定位 戰(zhàn)略定位 結(jié)合市場調(diào)研及項目SWOT分析，從市場風(fēng)險最 小化及地塊商業(yè)與社會價值最大化角度來看，充分 利用市場空缺、和項目自身的規(guī)模和規(guī)劃優(yōu)勢，迎 合社會各界對本項目的較高期望，項目戰(zhàn)略性定位 為： 站在繁昌縣商業(yè)運營的高度， 扛起繁昌縣商業(yè)新中心格局的先鋒旗幟， 為繁昌縣商業(yè)重塑核心標(biāo)桿,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),項目產(chǎn)品定位 市場定位 根據(jù)調(diào)研結(jié)果，繁昌縣目前業(yè)態(tài)檔次較低，其 結(jié)構(gòu)也相對單一，側(cè)重于零售。 鑒于

12、本項目所處的區(qū)位環(huán)境，建議本案應(yīng)集合 自身具有的規(guī)模、功能等優(yōu)勢，拔高項目高度，提 升繁昌縣的商業(yè)水平，打造繁昌縣前無始者的首席 商業(yè)模式： 全功能業(yè)態(tài)的“體驗式商業(yè)綜合體”江廈明珠廣場 精品購物百貨商場超市賣場餐飲美食休閑娛樂電影院,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),客群定位 商鋪購買者：主要以投資和自營兩大類 投資型客戶： 該類客戶主要以投資為主。一般收入比較高且穩(wěn)定，有一定積蓄，購買商鋪之后將鋪面出租出去以收租金為主的購買者。 自營型客戶： 該客群一般作為自

13、營者，基本上有正在營業(yè)的商鋪，其為了擴(kuò)大經(jīng)營范圍和提高經(jīng)營檔次，會另尋適合其經(jīng)營需求的店鋪進(jìn)而投資購買,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),客群定位 他們最關(guān)心什么？ 投資收益的穩(wěn)定性-投資者對商鋪投資的最終目的是 否能夠其帶來長期可觀的收益，因此穩(wěn)定性是商鋪投資 者渴求的關(guān)鍵因素。 投資的長期升值空間-商鋪投資是一個長期過程，不 會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪會因 其稀有性并伴隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。因此，投 資者在選擇商鋪時比較傾向于商業(yè)發(fā)展空

14、間。 投資風(fēng)險控制-投資者不僅會考慮未來的升值潛力和 穩(wěn)定性，更重要的是商業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展，因此后期 擁有一個好的運營商是商家未來經(jīng)營的前提保障。 即：對遠(yuǎn)期利益和投資風(fēng)險影響最大的因素,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),客群定位 因此，我們認(rèn)為他們應(yīng)該是： 1、我們首選針對的目標(biāo)人群是有投資遠(yuǎn)見、投資 頭腦的！ 2、看準(zhǔn)繁昌縣城市未來發(fā)展的趨勢，有信心對本 項目未來成為繁昌縣首席體驗式商業(yè)綜合體有著絕 對的信心！ 3、對本項目自持70%的商業(yè)運營商有著絕對的后

15、續(xù) 經(jīng)營信心，并堅信后期大型主力店的進(jìn)駐可給自營 者帶來龐大的人群提供超強消費潛力和升值價值,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),客群定位 本項目可售物業(yè)目標(biāo)客戶應(yīng)定位在： 政府和事業(yè)單位中收入較高的中、高級官員投資型客戶。 中、大型企業(yè)收入較高的中、高級官員投資型客戶。 私企老板多渠道投資型客戶。 目前正在經(jīng)營中品牌專營店投資商，擴(kuò)大經(jīng)營范圍者。 自營店老板（精品服裝專營店、特色主題餐飲、娛樂休閑等）。 有計劃投資開設(shè)的主題商店。 自由職業(yè)者的投資傾向。 其他投資

16、型客戶進(jìn)行購買投資,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),項目推廣思路、方案 項目推廣思路采取 形象（靜態(tài)）+活動（動態(tài)） 形象（靜態(tài)） 推廣形式：以戶外大牌、車體廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)、銷售現(xiàn)場包裝、項目圍墻廣告等固態(tài)介質(zhì)，對項目形象和產(chǎn)品進(jìn)行推廣宣傳。 活動（動態(tài)） 推廣形式：利用短信群發(fā)、電視滾動字母、DM單頁派發(fā)、演出活動、sp活動等對項目銷售動作進(jìn)行前期鋪墊,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群

17、定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),項目推廣思路、方案 項目推廣策略 項目形象拔高展示 -讓人們理解體驗式商業(yè)綜合體的意義，同時迅速感知商業(yè)綜合體對城市的貢獻(xiàn)和自身 獨特的價值，建立項目價值體系的“唯一性”、“引領(lǐng)性”。 項目招商宣傳引導(dǎo)，以招商推動銷售 -商業(yè)綜合體項目成功招商信息的擴(kuò)散和傳遞,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),項目推廣思路、方案 推廣線路及推廣主題： 推廣線路： 從內(nèi)到外，從“商業(yè)綜合體”到繁昌縣轄區(qū)并輻射蕪湖等周邊

18、城市區(qū)域。 從高炮-市區(qū)大牌-車體廣告-銷售中心氛圍營造-工地現(xiàn)場包裝-商鋪及樣板間包裝- DM單頁-短信群發(fā)互動等。 推廣主題：項目形象、商業(yè)綜合體價值、大型主力店招商聯(lián)動。 形象+產(chǎn)品價值+國際知名商家進(jìn)駐=推廣成功,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),項目推廣思路、方案 推廣方案（參考）-根據(jù)實際媒體情況合理調(diào)整,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方案 營銷方案（節(jié)點） 銷售部人員組織架構(gòu),營銷方案（節(jié)點） 本項目的營銷操作充分運用 “一個主題”突破市場-體驗式商業(yè)綜合體。 “多項媒體”撬動市場 -DM派發(fā)、網(wǎng)絡(luò)、車體廣告、戶外大牌、短信群發(fā)、圍墻廣告、現(xiàn)場包裝等裝。 “多項賣點”攻占市場-70%自持物業(yè)、專業(yè)運營商運營、國際知名主力店強強進(jìn)駐、未來繁昌縣中心區(qū)域等。 “三點小利”收獲市場-購房優(yōu)惠、多項折扣、裝修示范指點。 以此為主線在營銷活動中安排一系列有力度的活動 和現(xiàn)場銷售人員的銷售技巧在人氣和成交率上取得快 速、高效的業(yè)績,江廈明珠,江廈明珠項目簡概 市場、業(yè)態(tài)調(diào)研分析 項目swot分析 項目核心價值提煉 項目產(chǎn)品定位 客群定位 項目推廣思路、方