1、.1、 待估對象為一新開發土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關數據如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發費用1.5億元/平方公里，當地銀行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權收益為土地成本的10%，試估算該地產的市場價值。解：（1）估算每平方米土地取得費用和開發費用拆遷補償、安置費用：5000066775元平方米其他費用：3000066745元平方米土地開發費用：150，000，0001，000，000150元平方米每平方米土地取得費用和開發費用合計為：75+

2、45+150270元平方米（2）計算利息：第一期利息：270341020.520.25（元）第二期利息：27014910.53.0375（元）每平方米土地取得費用和開發費用應承擔的利息費用為23.29元。（注:由于第一年投入總投資的34，開發期為2年，利率10，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）計算利潤：2701027（元）（4）計算土地成本：270+23.29+27320.29（元平方米）（5）計算待估土地公平市場價值：320.29（1+10）352.32（元平方米）每平方米土地公平市場價值為352.32元平方米，近似等于每平方米352元。2、被評估對象

3、為一宗待開發商業用地，土地面積5 000平方米，該宗地的使用權年限自評估基準日起為40年，當地城市規劃規定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據城市規劃的要求及房地產市場現狀及發展趨勢，認為待估宗地的最佳開發方案為建設一幢25 000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建筑面積為3 00o平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1 900平方米。評估師根據相關資料，經分析、測算得到如下數據資料：(1)將待估宗地開發成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發期為1年，投資在1年內均勻投入;精品. (2)大廈建設期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3 000元，所需資金

4、分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;(3)專業費用為建筑費用的10%;(4)預計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2 000元，出租率可達100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;(5)管理費用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險費為建筑費及專業費用的0.1%，維修費用為建筑費用的1%，年貸款利率為5%，復利計息;(6)開發商要求的利潤為建筑費用、專業費用、地價及土地開發費用之和的25%;(

5、7)房地產綜合資本化率為8%;(8)每年按365天計算：(9)本項目不考慮所得稅因素。解：(1)12樓面積：3 0002=6 000=0.6(萬平方米)(2)35層面積：1 9003=5 700(平方米)=0.57(萬平方米)(3)6層及以上面積2.5-0.6-0.57=1.33(萬平方米)(4)年總收入(萬元)=0.62 000+0.5723650.9+1.332.53650.9=2 666.75(萬元)(5)年總費用=2 666.75(5%+17.5%)+2.53 0001.10.1%+2.53 0001%精品.=683.27(萬元)(6)年利潤=2666.75-683.27=1983.4

6、8(萬元)(7)大廈價值=1983.48/%【1-1/(1+8%)37】=23355.83(元)(8)建筑費用=3 0002.5=7 500(萬元)(9)專業費用=7 50010%=750(萬元)(10)開發商利潤=(7 500+750+500+地價)25%=2 187.5+0.25地價(11)利息=0.1576地價+64.86+375.85+81.49=0.1576地價+522.20(12)地價=23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25地價-0.1576地價-522.2=11 896.13-o.4076地價地價= =8451.36(萬元)3、 某商業用房地產，按國家

7、規定其土地使用權最高年限為40年，現該房地產擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規定，租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率（折現率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據，該房地產10年租期內的收益現值是多少？一、解：（2）計算過程：前五年的租金收益分別為：r1=8（萬元）r2=8(1+2%)=8.16（萬元）r3=8(1+2%)2=8.32（萬元）0r4=8(1+2%)3=8.49（萬元）r5=8(1+2%)4=8.66（萬元）后五年的租金收益均為：r=15（萬元）精品.折現率為：r=10%（3） 將（2）中的數據代入（1）中的公式中，求得p=66.75（萬元）二、參考答案：1）、

8、公式：p=r11-（1+s）/（1+t）t/（r-s）+a21-1/（1+r）n-t 1/（1+r）t/r 2）、收益現值= 81-（1+2%）/（1+10%）5/（10%-2%）+151-1/（1+10%）10-5 1/（1+10%）5t/10% =66.76（萬元）4、待估地塊為一商業用途的空地，面積為600平方米，要求評估其2011年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關數據資料（過程略），選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例有關情況見下表：項目 a b c 待估對象坐落 略 略 略 略所處地區 繁華區 非繁華區 非繁華區 非繁華區用地性質 商業 商業 商業 商業土地類型 空地 空地

9、空地 空地價格總價 25.2萬元 49萬元 43.5萬元 單價 1500元/m2 1400元/m3 1450元/m4 交易日期 2010.10 2010.12 2011.1 2011.5面積 168m2 350m2 300m2 600m2精品.形狀 長方形 長方形 長方形 長方形地勢 平坦 平坦 平坦 平坦地質 普通 普通 普通 普通基礎設施 完備 較好 較好 較好交通通訊狀況 很好 很好 很好 很好剩余使用年限 35年 30年 35年 3 0年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）2010年以來，土地價格每月上漲1%。（3）交易實例a與待估對象處于同一地區，b、c的區域因素修正系數情況可參

10、照下表進行判斷：項目 b 分值 c 分值自然條件 相同 10 相同 10社會環境 相同 10 相同 10街道條件 稍差 8 相同 10繁華程度 稍差 7 稍差 7交通便捷程度 稍差 8 稍差 8規劃限制 相同 10 相同 10交通管制 相同 10 相同 10離公交車站 稍遠 7 相同 10交通流量 稍少 8 稍少 8周圍環境 較差 8 相同 10注：比較標準以待估地塊的各區域因素標準，即待估地塊的區域因素分值為100。精品.（4）待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。（5）折現率為8%。解：（1）進行交易情況修正。從評估人員的調查中發現交易實例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看

11、待，故無需修正。（2）進行交易時間修正。交易實例a交易時間修正系數1071001.07交易實例b交易時間修正系數1051001.05交易實例c交易時間修正系數1041001.04（注：由于地價每月上漲1，故從交易實例a成交日期1996年10月至評估基準日1997年5月地價共上漲了7；交易實例b從成交期1996年12月至評估基準日1997年5月地價共上漲5；交易實例c從成交期1997年1月至評估基準日1997年5月地價共上漲了4。）（3）進行區域因素修正。交易實例a與待估對象處于同一地區，無需做區域因素調整。交易實例b區域因素修正系數100861.163交易實例c區域因素修正系數100931.0

12、75（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。）精品.（4）進行個別因素修正。關于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3。土地使用權年限因修正。除交易實例b與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例a與c均需作使用年限因素修正，修正系數計算如下（假定折現率為8）：交易實例a及c使用年限修正系數11（1+8）3011（1+8）350.9659交易實例a的個別修正系數1.030.96590.995交易實例b的個別修正系數1.03交易實例c的個別修正系數1.030.96590.995

13、（5）計算待估土地初步價格。a150011.0710.9951597（元平方米）b140011.051.1631.031761（元平方米）c140011.041.0750.9951613（元平方米）（6）采用算術平均法求得評估結果。精品.待估地塊單位面積價格評估值（1597+1761+1613）31657（元平方米）待估地塊總價評估值1657600994200（元）因此，這一地塊的評估值為994200元。 5、有一宗“七通一平”的待開發建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業費為建筑費的10%，建筑費和專業費在建設

14、期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當地銀行年貸款利率為6%，開發商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。解：(1) 現已知樓價的預測和各項開發成本及費用、 可用假設開發法評估、 計算公式為：地價=樓價-建筑費-專業費-利息-銷售稅費-利潤(2) 計算樓價：樓價=20002.59000=45,000,000(元)(3) 計算建筑費和專業費建筑費=300020002.5=15,000,000(元)專業費=建筑費10%=15,000,00010%=1,500,000(元)(4) 計算銷售費用和稅費銷售費用=45,000,0002.5%=1,125,000(元)銷售稅費=45,000,0006.5%=2,925,000(元)(5) 計算利潤利潤 = (地價 + 建筑費 + 專業費) 10%= (地價 + 16，500，000) 10%（注:16，500，000由15，000，000 + 1，500，000取得.)(6) 計算利息利息 = 地價 (1 + 6%) 2-1 + （15,000，000 + 1，500，000) (1 + 6%) 1 1精品.= 0.1236 地價 + 990，000(注:地價是在兩年前就投入的,故要用2次方.而建筑費與