深圳市坭崗村城中村改造項目評價報告投資商大益置業建筑（深圳）有限公司編制單位同致行（中國）地產顧問有限公司完成時間二零零六年四月八日大益置業建筑（深圳）有限公司承蒙貴公司信任，委托我司編制深圳市坭崗村城中村改造項目評價報告。我司項目小組接受任務后，經過對本地塊所處市場環境、地塊自身條件和舊改特點的研究，結合貴公司實際情況，提出了本地塊開發的評價報告。深圳市坭崗村城中村改造項目評價報告是我司項目小組成員通力合作的成果，同時也是全司人員多年經驗及集體智慧的結晶。現提供給貴公司，供貴公司決策參考。謹致商祺同致行（中國）地產顧問有限公司二零零六年四月八日目錄1項目評價111項目位置及區位評價112項目用地現狀評價213項目周邊環境與景觀評價314項目初步經濟技術指標評價315項目用地優缺點評價516項目周邊生活配套設施評價62法律政策風險評價721項目用地法律手續現狀722合作方式及風險評估73房地產市場評價831深圳市房地產市場總體評價832深圳市房地產市場后市展望1733項目附近區域房地產市場評價2234項目附近區域在售樓盤銷售情況分析2535可能的目標客戶分析264開發建議2741開發方向建議2742開發計劃建議285財務效益評價3151成本預測3152稅務分析3253投資收益預測3354投資使用計劃及啟動資金3655項目財務評價386結論3961風險、機會、優勢、劣勢分析3962結論40附表41附表1坭崗村城中村改造項目損益表41附表2坭崗村城中村改造項目全投資現金流量表421項目評價11項目位置及區位評價111項目位置本項目用地東臨紅崗西村，西臨教育學院花場，北臨二線巡邏道，南臨筍崗西路。中間剔除金銀苑、碧清花園、星湖花園三個商品房小區及風光小學。行政區劃上歸羅湖區管轄。圖1項目位置圖112區位評價本項目位于羅湖區與福田區的交接地帶。東為羅湖區的清水河片區。西與深圳最早的富人區銀湖別墅區及筆架山相望。北靠鳳凰嶺，向南隔泥崗西路俯瞰八卦嶺。與東門地王商圈、華強北商圈、福田中心區近在咫尺，盡享都市的繁華。圖2項目區位圖12項目用地現狀評價（1）作為舊改項目，項目地塊內以農民房為主，環境較差，管理較為混亂，該區域在市民心中的形象欠佳。（2）該地塊現為功能混合區域，地塊內含有住宅、商業、公共配套等等。拆遷上較為繁瑣，也潛在一定的拆遷風險。（3）地塊不規則，內有三個普通的住宅小區。給小區的規劃和銷售造成影響。（4）本地塊內現有高壓線穿過，但日后將會被埋入地下，所以這一不利因素可以忽略。（5）本地塊呈北高南低的走勢，為景觀設計提供有利條件。13項目周邊環境與景觀評價131周邊環境較為普通，區域環境優劣并存（1）項目四周及內部分布有碧清花園、金銀苑、星湖花園等普通住宅小區以及部分其他建筑物。整體環境較為普通。（2）項目處于泥崗西路北側，貨柜車流量大，造成很大的噪音、塵土和空氣污染，對居住和商業而言是很大的不利因素。但隨著貨運主干道的北遷，這一不利影響將會弱化。（3）片區內的教育學院和風光小學給項目注入了文化內涵，有利于提升項目的價值。（4）福田和羅湖的外部環境，對項目起到強大的支撐作用。132周邊景觀資源欠缺，高層遠景風光獨特（1）項目四周緊挨著普通住宅小區、學校以及部分其他建筑，近距離景觀欠佳。（2）本項目的高層將可以遠望鳳凰嶺、筆架山以及地王商圈，景觀資源有很大的發掘空間。14項目初步經濟技術指標評價表1經濟技術指標改造用地面積1344萬平方米容積率555覆蓋率2530總建筑面積672萬平方米7392萬平方米住宅面積5376萬平方米59136萬平方米商業面積1344萬平方米14784萬平方米還遷面積246萬平方米可售面積416萬平方米4832萬平方米可售住宅面積2816萬平方米3354萬平方米可售商業面積1344萬平方米14784萬平方米公共配套面積10,000平方米平均建筑高度1820層商住比28車位4300個根據利潤最大化原則，本項目取55的容積率，其他經濟技術指標均與55的容積率對應。（1）從以上規劃要點看，商業面積較大。如此大的商業面積是否與市場需求相一致還需深入論證。原因有以下幾點目前附近片區商業氛圍非常弱。本片區與羅湖、福田的其他區域處于相對斷裂的狀態，偏居一隅。片區的人口較少，自身沒有足夠的人口支撐如此大的商業。按照30的覆蓋率來算，假設整個項目底層全部做商業，整個項目將有將近四層作為商業，而非底商的商業產生的收益有限。（2）本項目規劃有4,300個車位。本項目商業面積達14784萬平方米。按常規，商場每100平方米需要05個車位，所以商業部分需要739個車位。余下3,561個車位給住宅部分。本項目按照平均每戶90平方米深圳的平均住宅面積的建筑面積算，大約有6,571戶，按照車位比11算，需要有6,571個車位。所以本項目規劃中車位的個數是不夠的。（3）根據容積率和建筑高度的規劃，本項目的建筑形態基本為小高層和高層建筑。（4）由于本項目的還遷面積較大，將采取分期拆遷、分期還建的方法操作。對開發商而言，還建會增加前期啟動資金，降低資金使用效率，同時也增大了投資風險。但是，通過分期銷售與分期還建相結合，將會相應地提高資金使用率，降低風險。15項目用地優缺點評價151優點評價（1）宗地面積較大，規劃和建設上具有回旋空間。對重樹片區形象較為有利，同時也有利于分期開發和靈活選擇開發方案。（2）規劃指標具有彈性空間，便于開發商根據市場情況及戰略要求確定開發方案。（3）地處羅湖、福田交接地帶，區域配套齊備。緊鄰主城區，具有為主城區提供居住配套的功能。（4）交通便利，到關內各區及關外的龍華和布吉都很便捷。（5）被鳳凰嶺、筆架山兩個“綠色氧吧”包圍，有良好的生態景觀資源（6）根據規劃，八卦嶺片區將成為集居住、商業、辦公、服務性工業和高新技術工業在內的城市綜合服務區。并且，坭崗與八卦嶺有連為一體的可能，從而實現兩個片區人流、商業環境的一體化。152缺點評價（1）地塊內含有的住宅小區檔次較低、外在形象較差，對項目存在不利影響。（2）地塊內含有的住宅小區，致使地塊不規整，給規劃設計及地塊價值提升帶來障礙。（3）坭崗村以臟亂差的形象著稱，給重樹片區形象帶來難度。（4）涉及拆遷安置問題，手續較多，較為煩瑣。（5）泥崗西路為貨柜車通道，噪音較大。（5）本項目雖與銀湖豪宅區相鄰，但兩片區處于相對隔絕狀態，受銀湖蔭庇的可能性基本沒有。由于受公路和山體相隔，本項目所在片區與清水河片區的聯系較弱，清水河片區對本項目影響不大。16項目周邊生活配套設施評價（1）由于本項目規劃了1344萬平方米的商業設施，常規的生活配套設施，本項目可以解決，而且將比現在的檔次高出很多。（2）項目東西兩側是教育學院以及風光小學，具有一定的文化氛圍，對本項目是利好因素。（3）由于項目靠近福田、羅湖主城區，大型的商業設施可以由主城區解決。本項目周邊有園嶺醫院、婦女兒童醫院、沃爾瑪、好又多超市等配套，為居民提供了生活上的便利。但是，項目的500米范圍內缺少上規模、上檔次的居住配套，是本項目的一個不可忽視的不足點。2法律政策風險評價21項目用地法律手續現狀（1）坭崗舊改已經納入了深圳的舊改日程。（2）坭崗村的規劃文件還沒有正式獲批，立項批準前沒有紅線和規劃圖。（3）由于本項目屬于城中村舊改項目。投資方需先行投入資金，其后確定用地邊界范圍，將來有可能在地界、面積方面發生爭議。（4）坭崗村提供的主要經濟技術指標是由羅湖區舊城改造辦公室提供的，具有彈性空間。最終的規劃方案由坭崗村、投資方以及深圳市規劃部門協商決定。這就給項目規劃留下了很大的不確定性。（5）在坭崗村與開發商確定規劃指標后，再由坭崗村上報相關單位報批。在立項批準后才確定紅線和具體的規劃。22合作方式及風險評估221合作方式（1）大益置業建筑（深圳）有限公司負責項目的全部投資（土地費用、投資開發費用、拆遷安置費等）。并負責項目的全程開發。（2）由坭崗實業股份有限公司負責完成拆遷、安置、補償實施、協助報批報建等手續和雙方約定的工作。（3）本項目所有可售的住宅和商業面積均按73分配，即大益置業建筑（深圳）有限公司得到70的可售面積，坭崗實業股份有限公司得到30的可售面積。222風險評估（1）目前還沒有具有法律效力的規劃文件，使本項目具有不確定性，但這也是舊改項目的共性。（2）坭崗實業股份有限公司在申辦手續和拆遷安置過程中受阻，致使舊改工作不能如期進行。（3）大益置業建筑（深圳）有限公司與坭崗實業在可售面積分配的實施中產生分歧，導致大益置業遭受損失。（4）拆遷安置涉及多方利益的博弈，整體工作可能會因此遇到障礙。3房地產市場評價31深圳市房地產市場總體評價311供給評價（1）房地產投資規模略有下降，商品房在建規模有所增長2005年，全市累計完成房地產開發投資41959億元，同比下降337。商品房的施工面積累計為3,41414萬平方米，同比增加942；竣工面積為65623萬平方米，同比下降3518。表22005年商品房建設規模情況指標計算單位2005年去年同期同比一、商品房施工面積萬平米3,414143,12025942其中住宅萬平米2,435632,25768788新開工面積萬平米1,152281,025551236二、商品房竣工面積萬平米656231,012393518其中住宅竣工面積萬平米4794277223792圖3深圳歷年商品房及住宅建設規模情況（3）特區內住宅批注預售面積減少2004年，深圳全市住宅的批準預售面積為80648萬平方米，2005年批準預售面積為71158萬平方米。2004年關內住宅的批準預售面積為46631萬平方米，2005年關內住宅的批準預售面積僅為300萬平方米。可見，無論是全市還是關內，住宅的供給量、在售項目都明顯減少。（3）可供土地減少截至2005年12月28日，深圳土地交易市場上共成交商住用地（指地塊用途為住宅或商住混合用地）面積合計7102萬平方米。在土地交易市場上，2005年商住用地低于2003年的10878萬平方米和2004年的9224萬平方米；受整體土地資源所限，深圳商住用地土地供應放緩趨勢漸趨明朗。近兩年特區內可供土地供應面積有限,主要來自舊城改造，而這一現象將成為關內土地市場的主流。在這些放量土地中，寶安、龍崗的土地出讓量占到了總量的半壁江山。關內土地已進入“地荒時代”。（4）城中村改造填充深圳樓市城中村改造開始啟動2005年5月22日漁民村的成功爆破，標志著深圳舊城改造工程開始全面實施，2005年也因此成為深圳城中村改造的示范年。城中村市場儲量巨大目前深圳有30個城中村列入改造范圍，其中關內需要改造的城中村建筑面積是4,000多萬平方米，關外6,000多萬平方米,共計1億多平方米。關內城中村平均容積率約為30,關外略低，全市城中村的平均容積率約為25。按照“拆一建二”的比例計算，建筑面積擴增一倍，城中村能供應出的房屋面積將達到2億平方米左右。按照商品房買賣市場和租賃市場各占一半比例，進入二級市場的商品房供應量有1億平方米左右。樂觀估計每年將有200300萬平方米的商品房供應量面世，可緩解深圳日漸希缺的土地市場。312需求評價（1）新盤銷售普遍火爆2005年，萬科東海岸三期、水榭花都三期、觀瀾湖高爾夫大宅、天琴灣、振業城、中旅國際公館等新盤紛紛入市，且銷售連連火爆。萬科第五園、香蜜湖一號開盤當天全部售罄，水榭花都三期400多套當天銷售剩余無幾，中信紅樹灣二期當天銷售總額達7億元。萬科十七英里甚至發生顧客因買不到房而怒砸售樓處的現象。這些現象表明，深圳住宅市場需求旺盛，新盤更是置業者追捧的對象。（2）關外項目成為市場主流關外樓市占據深圳半壁江山從2005年各月各行政區住宅銷售面積分布來看，特區外置業已成主流，寶安區已居首位,占全市銷售面積的份額從2004年的21上升到30；龍崗區居其次，所占份額從2004年18上升至20；福田區銷售量占全市的19（2004年占16）；南山區銷售量占全市的18（2004年占33）；羅湖區銷售量占全市的11（2004年占10）。特區外兩區合計占全市50，特區外置業已居主要地位。圖42005年與2004年各區域住宅銷售面積所占的比例圖（外圈為2005年數據）品牌地產商交戰關外，關外樓市品質升級鴻榮源、富通等本地知名開發商大量推出優質大盤，占領本地市場。關內的一些大品牌開發商也紛紛搶占關外市場萬科、中海屯兵坂田，中航推出了觀瀾的名片格瀾郡，金地高起點建造梅隴鎮這些品牌開發商的介入，使得質優大盤層出不窮，加速了關外樓盤的品質升級，逐漸追上甚至超過了關內樓盤的品質。（3）市場需求旺盛，空置率持續下降銷售量保持高速增長、供需矛盾凸顯2005年深圳批準的商品住宅預售面積共71158萬平方米，但全市商品住宅銷售面積已達到90113萬平方米，全市的新增供求比僅為0791，需求持續旺盛。越來越多的外來人口被深圳良好的經濟環境所吸引，選擇在深圳定居，2005年深圳市已經有暫住人口1,035萬，而戶籍人口僅171萬。經濟的發展、收入的增加、人口的快速增長，為深圳房地產業的發展提供了強大的需求動力，形成全年需求旺盛態勢，造成深圳供求矛盾凸顯。在未來幾年，這一矛盾將會隨著經濟社會的發展進一步深化。空置房逐步消化、空置率持續下降2005年，商品房空置面積為16831萬平方米，同比下降3309，其中住宅空置面積6965萬平方米，同比下降4958。這說明了深圳房地產市場特別是住宅市場需求旺盛。（4）豪宅市場主導潮流豪宅備受推寵、成交量創歷史新高2005年豪宅的推盤量大增，全市144平方米以上的商品住宅銷售面積達21056萬平方米，占成交總量的11，與均價超過10,000元/平方米的商品住宅成交比例一致。旺盛的需求顯示，經過多年的積累，深圳豪宅已具備一定的購買力。圖52005年全市144平方米以上住宅銷售分布（單位萬平方米）圖62005年商品住宅各價位區間成交比例推出量歷年最高2005年共批準預售獨棟別墅、聯排、雙拼別墅1,346套，總建筑面積約34萬平方米，占2005深圳住宅批準預售面積的4，占2005年各類型物業批準預售面積的36。就批準預售面積而言，幾乎為過去3年的推出面積的總和。別墅居住功能升從2005年批準預售的別墅項目銷售統計來看，絕大多數客戶購買別墅為自住，觀瀾湖高爾夫大宅、棲湖、東海岸等別墅度假性客戶比例略高其它。主要由于其地理位置離市區略遠的特殊性。產品質優價高2005年出現了諸如紅樹西岸、中信紅樹灣等高品質的豪宅，這些豪宅的價格更是頻出新高。其中紅樹西岸更是創造了均價25,000元/平方米的奇跡。313住宅供需總體評價根據深圳國土部門統計數據顯示，2005年112月全市累計完成房地產開發投資41959億元，同比下降337，連續在第二年出現了投資的負增長。2005年深圳房地產市場需求持續旺盛，全市新建商品住宅銷售面積約90113萬平方米，同比增長約1228。供需矛盾進一步激化。314價格特征評價（1）房價節節盤升，居高不下2005年全市住宅均價增長迅速，漲幅超過17，并有繼續上漲之勢05000100000050100150200均價553155395680597970407836同比220126531772001年2002年2003年2004年2005年061062圖72001年2006年3月全市住宅均價全市商業均價在保持長久平穩之后開始大幅反彈05000100001500020000500050100150200250300均價1262712642129161246315611同比2250122352532001年2002年2003年2004年2005年圖82001年2005年全市商業均價（2）關內外房價差距縮小、房價將在合理區間內保持平衡圖92004、2005年深圳各區房價對比（單位元/平方米）從上圖看出在區域分布上，寶安、龍崗兩區仍然處于全市成交均價和特區內四區的成交均價下方，但特區內外的價格差距正在近一步縮小。2005年特區內外的房價差距為061，預計2006年這個差距將進一步縮小，特區內外將形成較為合理的價格梯度，從而實現房地產市場一體化發展。（3）關內二手房價上揚2005年二手住宅的成交均價為4,28392元/平方米，同比增長1010，其中以福田區的成交均價居最高，達5,51377元/平方米，而鹽田區因萬科東海岸、天琴灣等二手豪宅的入市帶動了整個區的二手住宅房價上升，同比增幅最高，達4870。南山區以其成熟的生活配套及嶄新的城市規劃，受到越來越多的置業者青睞，加上旺盛的一手房需求帶動，使得該區域二手住宅的均價升幅也位居第二，達1541。羅湖、福田、南山三區的二手住宅價格分別比一手住宅低46、39和45，與一手住宅相比，二手住宅具有明顯的價格優勢。32深圳市房地產市場后市展望321房地產供給面臨土地瓶頸（1）土地的重要性日益凸顯土地稀缺，關內房地產市場受土地制約嚴重據資料顯示，從2002年開始，深圳房地產開發用地的供應量得到了有效的控制，比2001年下降了三分之一。實際供應為135平方公里，通過拍賣、招標、成交土地面積為62萬平方米。2003年深圳全年新出讓土地117平方公里，比2002年計劃土地供應量減少了30，也低于近10年來深圳土地供應量的平均值。2004年與2003年基本持平，2004年、2005年兩年之內特區內沒有新的供應量，所以從客觀上來說，深圳的土地供應量逐年減少是一個不爭的事實。2005年的政府出讓商品房用地只有08平方公里，據悉2006年關內新增面積依然不會增加。特區內土地供應的短缺是市場供求關系的根本。即便2006年關內增加20萬平方米的土地供應量，但按容積率34的標準計算，也只可提供6080萬平方米的住房，這對于深圳每年800900萬平方米的住房需求量只是杯水車薪，關內新房供應依然緊張。而隨著房地產市場的繼續發展，深圳的土地儲備和土地供應將會逐年減少，深圳房地產市場將永久受制于稀缺的土地資源。占有土地，占有市場土地成了地產商必爭的資源，成了地產商生死存亡的保障。可以說，誰占有了土地資源，誰就占有了市場。（2）關內項目將主要以工業區和舊改為主城市發展及功能變化促使工業區和城中村改造深圳的經濟社會發展日新月異，城市功能不斷升級，迫切需要改造不能適應城市發展的關內工業區和城中村。土地供應量的減少，迫切需要盤活土地土地供應量的減少，促使關內各區加速盤活閑置土地，除多數問題樓盤得以盤活外，城中村改造也開始加快了進程。2005年羅湖、福田就加大了舊城改造的力度，幾個停工停建多年的項目重新啟動入市，新開盤的項目如特發泊林花園、京基御景華城等均由舊城改造而成。南山是城中村改造的另一個熱點區域。據統計，南山區舊城改造的總建筑面積約有1,1458萬平方米，占地71平方公里，預計2006年將啟動全市最大的舊改項目大沖改造項目，項目總建筑面積8682萬平方米，整個改造過程將歷時8年，將對南山樓市造成一定沖擊。這些資料表明盤活關內的土地已經成為深圳開發商市場開發的主要途徑之一。政府強行推進工業區和城中村改造隨著去年8月2005年深圳市城中村（舊村）改造年度計劃（草案）的通過，2006年舊城改造將進一步加速，催生新的樓市熱點。據官方研究機構預測，福田區城中村改造后建筑增量為270萬平方米至350萬平方米，每年投放市場面積為160萬平方米。2006年就有金地漁農村項目、新洲舊城改造項目推出市場。政府的一系列強制性規定和運作，促使工業區和城中村改造成為深圳樓市的重要組成部分。（3）特區內住宅容積率將大幅度提高人口增長、土地稀缺逼迫容積率提高2005年，全市年末常住人口82775萬人，按可比口徑比上年末增加2695萬人，增長34。其中戶籍人口18193萬人，增加1680萬人，增長102，占常住人口比重220；暫住人口64582萬人，增加1015萬人，增長16，占比重780。并且根據深圳經濟社會發展的趨勢推算，深圳人口將會在今后的幾年持續增加。人口增長催化了住宅需求的增長，而在土地資源有限的情況下，要解決如此多的人口住房問題，必須提高城市的住宅容積率。最大化土地價值要求容積率提高深圳土地資源的稀缺性顯著，要求使每一平方米土地的價值最大化。提高容積率，可以加大每一平方米的產值，最大化它的社會效益和經濟效益。所以住宅容積率將大幅度提高是一種必然的趨勢。322住房需求仍將快速增長（1）經濟發展促生住房需求從下圖可以看出，2000年到2005年，深圳的國內生產總值一直保持較快的穩定增長趨勢，初步核算，2005年，深圳經濟總量再上新臺階，GDP為4,92690億元，比上年增長150。根據600戶城鎮居民家庭抽樣調查資料顯示，2005年全年居民人均可支配收入將近3萬元，比上年增長87，扣除物價因素，實際增長70。城鎮居民人均消費性支出15,91188元，增長97，實際增長80。經濟的發展，城鎮居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空間，購房需求及改善性購房需求不斷上升。49269342282895412239411954651665471436031289021130010100020003000400050006000199719981999200020012002200320042005GDP圖10深圳市19972005年國內生產總值216262354424940682593584275962999685050001000015000200002500030000元200020012002200320042005圖11深圳市20002005年人均可支配收入（2）人口增長增加住房需求深圳市房地產市場在全市人口不斷快速增長的前提下，仍未達到相對飽和的階段，繼續處于快速發展期。1998年以后近68年的階段性人口增長與居民收入積累，促進置業需求在近年集中釋放。隨著深圳經濟的發展，城市地位進一步鞏固，城市對人口的吸引力進一步增強，將會有更多的就業人口投入深圳，從而產生大量的住宅需求。323住宅房價將繼續上漲（1）經濟社會發展推動住宅房價上漲經濟與社會發展周期、居民收入的階段性積累，導致住房市場需求尤其是占市場主體的自住型購房需求集中釋放，對房價上升影響較大。（2）市場供不應求推動住宅房價上漲在每年外來人口持續增長和人均收入水平不斷提高的背景下，2006年房地產市場需求仍將呈現剛性增長，住宅市場有望超過1,000萬平方米的需求規模。在未來幾年內住宅需求將進一步增加，而深圳的住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動住宅房價進一步上漲。（3）資源稀缺推動房價上漲近年來，深圳市政府嚴格控制了商品房用地，全市出讓的商品房用地保持在1平方公里左右，關內已近四年無商品房用地出讓，而銷售量卻是一年上一個臺階。由于全市特別是關內存量土地的進一步被消化，開發商可用的土地資源越來越緊缺，土地二級市場的交易將變得更加活躍，不少手中有土地但實力不濟的開發商將出售其手中的土地，同時房地產市場也將開始新一輪的洗牌。在這種大背景下，房價上漲成為必然趨勢。33項目附近區域房地產市場評價由于本項目雖屬羅湖區管轄，但羅湖區的房地產市場對本項目沒有直接的借鑒意義，所以本文直接分析坭崗片區、八卦嶺片區、銀湖片區和清水河片區的房地產市場。331坭崗片區房地產市場評價（1）片區形象較差，對房地產市場有一定影響本項目所在的片區管理混亂、人員龐雜、建筑物雜亂密集、配套檔次低，在市民中的形象欠佳。（2）目前的房地產開發尚未形成規模，總體檔次不高2005年推出的樓盤僅有銀暉名居、星湖花園兩個樓盤推出。樓盤均價分別為5,700元/平方米和6,500元/平方米。兩項目在特區內屬于低價位樓盤。（3）片區規劃有利于房地產市場的發展本片區規劃為以生活居住為主，兼具教育科研、對外交通等功能的綜合性生活居住區。片區內各地塊土地利用性質主要包括政府/團體/社區用地、商業服務設施用地、居住用地、配套設施用地、道路廣場用地、對外交通用地、市政公用設施用地、特殊用地、綠地、水域和其它用地等。根據片區規劃可以預見，未來本項目將具備良好的居住氛圍，并且配套齊全，功能完備，是理想的居住場所。由于本項目屬于整體改造項目，因此在市場評價上應該著眼于改造后的前景方面，淡化項目所在片區現階段的狀況。332八卦嶺片區房地產市場評價（1）片區地理優勢凸顯該片區地處福田區東北角，北臨泥崗西路與坭崗村一街之隔，南接園嶺新村，西靠體育館，東連筍崗片區。泥崗西路以南、筍崗西路以北、紅嶺北路以西、上步北路以東的城市用地。（2）該片區處于升級轉型再開發階段八卦嶺原規劃為工業區。近年逐漸向建材、物流、輕工業、廠房、居住、商貿、餐飲、辦公等綜合方向發展。2005年到2006年僅有盛世鵬程、招商城市主場、鵬基商務時空（寫字樓，商業）三個新樓盤面市。（3）片區規劃檔次較高，房地產市場前景看好該片區的定位是通過綜合重建發展成為包括居住、商業、辦公、服務性工業和高新技術工業在內的城市綜合服務區，改善工業區的整體環境，優化城市布局結構，在配合經濟發展和更充分地利用工業區土地的同時，為城市未來發展留有余地。居住建設規模總量為878萬平方米。可見，該片區的房地產市場還有很大的發展空間。333銀湖房地產市場評價（1）該片區的環境優越、市場形象較高該片區地處羅湖西北部，北接銀湖水庫，南臨筆架山公園，東靠白芒嶺，西與梅林相接。片區內主要為銀谷別墅、專家別墅、棕櫚泉別墅等別墅項目。（2）片區的規劃檔次很高該片區規劃為以政務、高級會議接待，休閑度假為主的高級旅游度假中心；城市中心重要的自然生態景觀保護區；以高級別墅為主的、適度完善生活配套設施的住宅區。該片區內各地塊土地利用性質主要包括居住用地、配套設施用地、商業性公共設施用地、政府/團體/社區用地、道路廣場用地、市政公用設施用地和綠地等。確定本片區建設規模總量為69萬平方米。（3）片區房地產市場已經飽和受土地等因素限制，2005年到2006年沒有新樓盤面市，該片區的房地產市場已經處于飽和狀態。334清水河房地產市場評價（1）片區區域位置該片區地處泥崗路以北，“二線”巡邏道以南，紅崗路以東，布吉路以西。總規劃用地面積為237平方公里。行政規劃屬于羅湖區。（2）片區規劃限制了房地產的發展該片區的功能定位為以福田、羅湖區為主要服務范圍的城市商業倉庫，城市綜合性農產品批發基地，特區東北部重要的城市客、貨交通樞紐和換乘中心。規劃的功能不支撐房地產市場的發展。（3）片區房地產市場表現冷淡該片區從2005年到2006年僅有龍鳳雅居在售，均價為6300元/平方米。根據片區規劃，該區域房地產市場發展的空間十分有限。34項目附近區域在售樓盤銷售情況分析表3附近樓盤信息表項目名稱類型占面建面均價銷售進度主力戶型銀暉名居商住3,0182018,0005,70097單房、11龍鳳雅居住宅18,2419294,902886,3003022豐湖大廈商住14,1924079,839855,8007022星湖花園住宅9,6048048,0006,5008022旭飛華達園住宅3,37080180,0006,500931房盛世鵬程花園商住31,196155,7297,00010022，32城市主場商住8,5029065,4007,8001001房從上表看出，坭崗附近區域的樓盤均價都在8,000元/平方米以下，低于特區內的熱點區域。并且項目大都屬于中小型社區，以中小戶型為主，市場影響力較小。35可能的目標客戶分析（1）房屋被拆遷的坭崗村村民本項目成功改造后，有可能吸引兩類原村民購買本項目的物業。一類為因為本片區居住條件太差而到外購房的村民，他們因為地緣、血緣等因素選擇回到坭崗村置業。另一類為得到還遷房后，選擇另外再在本項目購買住房的坭崗村村民。（2）目前居住在坭崗村的租客這部分人有可能成為本項目的潛在購房者。（3）福田、羅湖上班的白領這部分群體具有收入較高、工作穩定、發展空間較大、追求卓越的特征。這部分人將成為本項目的主力客戶。（5）投資者本項目市場前景看好，升值潛力巨大，預計將會有相當數量的投資者成為本項目的客戶。4開發建議41開發方向建議411檔次建議（1）方案比較中低檔中高檔1、檔次低，無法消除坭崗片區的臟亂差的形象。不利于銷售和經營。2、本項目改造成本高,如果項目價值不能充分實現,可能會導致項目虧損。3、未能有效地發掘地塊價值。1、拔高了片區形象，有利于銷售和經營。2、有利于高價出售，補貼開發成本的同時實現一定利潤收益。3、順應市場趨勢，最大化實現地塊價值。（2）結論地域優勢舊改成本高市場形勢好利潤最大化要求中高檔所以，建議打造中高檔社區。412建筑形態建議（1）方案比較別墅、多層小高層、高層1、容積率達不到555的規劃要求。2、所處地域及地塊規模不支撐別墅項目。3、多層建筑無法收回成本、實現利潤。1、滿足容積率的規劃要求。2、適合片區功能形象，符合片區發展的定位。3、能夠在收回成本的同時實現利潤收益。（2）結論建設高層、小高層社區。42開發計劃建議表4分期計劃（單位萬M2）對外銷售住宅面積商業面積還遷面積大益可售合作方可售小計大益所有合作方所有小計公共配套面積面積合計拆遷占地面積一期82萬10545151724807392246425664172二期82萬64892781927172480739224640420134172三期82萬64892781927172480739224640620134172四期517442217673927392合計246萬（23478）（10062）3354（103488）（44352）14784173924517表5工程計劃2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年首期開工前工作建設第一期拆遷建設第二期拆遷建設第三期拆遷建設第四期拆遷421首期開工前工作（1）時間跨度從簽合同到首期開工。（2）要求在2006年12月31日前將拆遷計劃、規劃設計做完，將相關手續辦理完畢。（3）2007年1月開始拆遷，分三期拆遷，每期為時六個月。詳情參考分期計劃表與工程計劃表。422第一期（1）2006年12月，坭崗村原有部分空地開工（2）2007年12月拆遷1/3的城中村建筑面積（3）2007年12月銷售（4）2008年7月竣工，進行還遷423第二期（1）2008年7月，坭崗村原有空地剩余部分及拆遷空出部分開工（2）2009年7月銷售，拆遷1/3的城中村建筑面積（3）2009年12月竣工，進行還遷424第三期（1）2009年12月開工（2）2010年12月銷售，拆遷1/3的城中村建筑面積（3）2011年7月竣工，進行還遷425第四期（1）2011年7月，剩余的一半商業開工（2）2012年7月竣工5財務效益評價51成本預測經測算，本項目開發總成本約為2612億元，其中土地費用435億元（含拆遷費、安置費等），前期工程費用096億元，建筑安裝工程費用1641億元，公共配套設施費用005億元，基礎設施費用117億元，工程管理費用029億元，其它費用及不可預見費用098億元，期間費用（含管理費、銷售等費用）189億元。詳見坭崗村城中村改造項目開發成本表。表6坭崗村城中村改造項目開發成本表面積總價序號項目（M）取費標準（萬元）備注1土地費用43,5433211地價134,40038,00832深圳市城中村（舊村）改造暫行規定12安置費用246,00015元/M月3,32100租賃期18個月，租賃面積為總拆面積的5013拆遷費246,00090元/M2,214002前期工程費9,6121021規劃設計費30元/M2,2176022施工監理費1,88386建安費1423三通一平費用134,40010元/M1344024可行性研究20184建安費01525報建報批費等70元/M5,174403建安工程費164,1292831土建成本739,2001800元/M133,0560032場地平整、樁基礎134,400112元/M1,5052833給排水工程739,20050元/M3,6960034強弱電工程739,200100元/M7,3920035電梯工程739,200150元/M11,0880036環境工程739,200100元/M7,392004公共配套設施費10,000500元/M500005基礎設施費11,7163251市政工程建設費739,200100元/M7,3920052市政工程質檢費739,20015元/M1108853小區供電工程費739,20022元/M1,6262454小區給水工程費739,20015元/M1,1088055小區供氣工程費739,20014元/M1,0348856有線電視寬帶工程費739,2006元/M443526工程管理費2,94868（12345）157其它費用及不可預見費9,82889（12345）58期間費用18,9268681銷售費用12,64620銷售收入482管理費用6,28066（1234567）383財務費用0無利息合計總開發成本261,2054512345678備注1、坭崗村提供地價數據為23587萬元36691萬元，我司根據市場現行基準地價及深圳城中村改造暫行規定中的優惠政策進行科學的計算得出地價為38,00832萬元。2、安置費取費標準參考深圳市類似地段農民房價格15元/平方米月。3、拆遷費取費標準參考深圳市市場價格，鑒于本項目拆遷量大，價格還有浮動的空間，取費為90元/平方米。4、其他指標取費標準參考深圳市建筑市場價格及相關規定。5、項目單位造價為268852元/平方米。（不含土地費用及期間費用）6、項目平均樓面地價為589元/平方米。（含拆遷費及安置費）52稅務分析營業稅按銷售（租賃）收入50計繳城建稅按營業稅7計繳教育費附加按營業稅3計繳企業所得稅按利潤總額15計繳土地增值稅按銷售收入05計繳詳見下表表7坭崗村城中村改造項目物業銷售稅金及附加單位萬元稅項稅率計稅依據預計稅額計算說明營業稅5銷售收入15,80775銷售收入5城建稅7營業稅額1,10654營業稅7教育費附加3營業稅額47423營業稅3企業所得稅15利潤總額1945951利潤總額15土地增值稅05銷售收入1,58078銷售收入05表8坭崗村城中村改造項目出租物業年租賃稅金及附加單位萬元稅項稅率計稅依據預計稅額計算說明營業稅5租賃收入46557租賃收入5城建稅7營業稅額3259營業稅7教育費附加3營業稅額1397營業稅3企業所得稅15利潤總額1,44789利潤總額1553投資收益預測本次測算的銷售（租賃）面積及車位個數均按照70的比例計算。531銷售價格預測（1）住宅銷售價格預測因為本項目屬于舊改項目，與周邊片區的房地產市場沒有可比性。所以，將綜合住宅價格走勢和地塊的自身條件進行價格推導。680070007200740076007800800082008400價格（單位元）銷售均價年份羅湖區住宅均價2002200320042005圖12羅湖區20022005住宅均價圖表9羅湖區住宅均價（單位元/平方米）年份2002年2003年2004年2005年售價7,4087,4947,9968,310按照趨勢預測法公式基期價格（1平均增長率）計算期預期價格本項目預計建設期（含籌備期）為7年，所以本項目的趨勢預測法中采用35年作為計算指標。根據羅湖區歷年住宅均價算出平均增長率為3。根據趨勢預測法推出羅湖區住宅均價預期價格為8,310元/平方米（1003）359,216元/平方米本項目開發后將徹底改變項目目前的區域環境，使本項目的價值大幅提升，再加上八卦嶺片區的升級、關內土地的稀缺、深圳房地產市場的持續看漲以及深圳城市功能的升級，本項目的預期價格會略高于9,216元/平方米。綜合各方面因素考慮，本項目的預期售價能夠達到9,500元/平方米左右。（2）商業銷售價格預測05000100001500020000500050100150200250300均價1262712642129161246315611同比2250122352532001年2002年2003年2004年2005年圖1320012005年商業銷售價格根據趨勢法預測，到2008年，商業均價將達到19,666元/平方米，綜合商業風險及本項目所處片區處于相對隔絕帶、商業氛圍不濃、人口規模不夠的商業條件考慮，本項目的商業預期價格能達到18,000元/平方米。（3）商業租賃價格預測根據租金與售價的關系，采用租金倒推法算得商業租金為150元/平方米月。532銷售收入預測綜合以上項目開發方案、進度及市場分析等方面，扣除補償給村集體的面積及分成面積，確定項目可售的建筑面積為33824萬平方米，其中住宅面積為234,780平方米，銷售均價為9,500元/平方米，銷售率按100計，銷售收入223,041萬元；商業可售面積為51,730平方米，銷售均價為18,000元/平方米，銷售收入為93,114萬元。533租賃收入預測商業租賃收入綜合項目開發方案及市場分析，項目商業可租賃面積為51,730平方米，按150元/平方米月的租金算，商業平均每年租賃收入為9,31140萬元。停車位租賃收入經過對項目周邊樓盤停車位出租價格調查，建議本項目地下停車位出租價格為250元/個月車位年租賃收入4,300個07250元/個月12903萬元54投資使用計劃及啟動資金根據開發商提供的資料，同時結合項目開發實際付款情況，以及工程進度等方面，確定科學、合理的資金使用計劃，具體詳見坭崗村城中村改造項目分期投資計劃表。本項目啟動資金需要9079857萬元。序號項目名稱表10投資計劃萬元合計20062007200820092010201120121土地成本43,5433238,0081,845001,845001,845002前期工程費9,612102,242882,001231,759591,759591,36431484510003建筑安裝工程費164,1292838,2977334,1715930,0454530,0454523,295908,273174公共配套設施費50000116671041091539153709725205基礎設施費11,716322,733872,439332,144792,144791,66297590586工程管理費2,948686880461391539785397841852148637其它費用及不可預見費9,828892,293462,046371,799271,799271,39508495448期間費用18,926864,416373,940563,464743,464742,68641954039項目總投資261,2054540,2512050,5473846,9204441,6901639,4498731,8593510,4870555項目財務評價551坭崗村城中村改造項目損益評價（見附表一）552靜態盈利分析與評價預期凈利潤為171,70212萬元，詳見坭崗村城中村改造項目損益表稅前項目投資利潤率利潤總額/總投資額（224,44181/28406659）1007901稅后項目投資利潤率稅后利潤/總投資額（171,70212/28406659）1006044稅后靜態投資回收期（累計凈現值出現正值的年份1）（上年累計凈現值的絕對值/當年凈現金流量的凈現值）622年553現金流量表與動態盈利分析對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數，參照我國新的財會制度，結合房地產開發的實際情況，計算全部投資的經濟效益。由于本項目為租售并舉的項目，為確保財務分析的客觀、合理，本報告運用多個評價指標來進行分析評價，主要評價指標有財務內部收益率（FIRR）、及項目動、靜態回收期等指標。評價指標的計算過程詳見全部投資現金流量表（見附表二）。注財務內部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當FIRR大于基準收益率本項目基準收益率為10時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。結論整理上表得如下評價指標表11評價指標表評價指標稅前稅后財務內部收益率11301063投資回收期動態681年944年本項目稅前稅后的財務內部收益率均大于貼現率10，投資回收期也滿足項目投資經營期限的要求，故本項目在財務上可行。6結論61風險、機會、優勢、劣勢分析風險機會（1）法律及政策風險（2）與坭崗村的合作風險（3）拆遷安置風險（4）市場風險（5）金融風險（6）經營管理風險（1）關內土地資源稀缺，未來關內可供土地日益減少（2）深圳商品房長期供不應求，房價持續看漲（3）片區規劃升級，經濟社會迅速發展優勢劣勢（1）規模較大（2）地處關內黃金地段，受關內各商圈輻射（3）有鳳凰嶺、銀湖、筆架山景觀資源（1）目前的片區形象較差（2）屬于舊改項目，手續煩瑣，拆遷安置難度大（3）坭崗實業將無償從可售面積中分出30根據上表分析可見，本項目具有較大的市場空間，但也具有一定的操作難度。因此，本項目只要能夠合理控制風險，就能操作成為一個優良的項目。62結論綜合項目風險、機會、優勢、劣勢、市場及財務分析判斷此項目可行。附表附表1坭崗村城中村改造項目損益表序號項目名稱合計2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1收入420,1302000000065,3982065,6239593,1434046,7974547,0232010,2144010,2144010,2144010,2144010,2144010,2144010,2144010,2144010,2144010,2144011住宅銷售收入223,0410000000049,8750049,8750061,6455030,8227530,8227500000000000000000000000000012商業銷售收入93,1392000000015,5232015,5232031,0464015,5232015,5232000000000000000000000000000013商業租賃收入93,114000000000000000000000009,311409,311409,311409,311409,311409,311409,311409,311409,311409,3114014車位租賃收入10,8360000000000022575451504515067725903009030090300903009030090300903009030090300903002總成本費用259,4091738,0083250,3698846,7881041,3613339,5163332,4841910,8810200000000000000000000000000000021土地費用43,5433238,0080001,845001,845000001,8450000000022開發建設投資215,8658500050,3698844,9431039,5163339,5163330,6391910,881023稅金及附加24,657420000003,825793,837875,54