成都XX花園建設項目可行性研究報告項目編號北京XX管理咨詢有限公司目錄第一章總論111項目概況112項目業主單位概況213項目建設的必要性與意義514項目社會效益評價615可行性研究編制依據716可研報告編制內容及范圍917可行性研究綜合評價與結論9第二章項目建設的背景1021成都市金堂縣概況1022成金產業新城15第三章項目建設的必要性分析1731成金產業新城建設的必要性1732本安置房建設的必要性2033本項目建設的意義22第四章項目建設條件與選址分析2441選址現場情況2442選址分析25第五章項目建設方案2751設計依據2752設計原則和理念2853總平設計2854建設方案29第六章環境影響評價3561環境影響評價依據3562項目場址環境現狀3663施工期間的環境影響與治理3764環境保護管理40第七章勞動安全衛生消防4271編制依據4272勞動安全4273衛生4474消防45第八章組織機構與人力資源配置4681領導協調機構4682組織機構設置4683人力資源配置4684管理機構主要職責47第九章項目實施進度4891項目建設實施階段4892項目實施進度安排4993工期目標與保證措施5194質量目標與保證體系52第十章項目招投標管理55101招投標的相關依據55102招標范圍及內容55103招標組織形式56104招標方式56105招標相關要求57第十一章投資估算與資金籌措58111投資估算編制依據58112投資估算費用計算方法58113投資估算匯總表61114資金籌措62第十二章還貸分析63121貸款資金及條件63122還款資金來源63123貸款償還方式64124還款計劃安排64125貸款償還能力分析65第十三章社會評價68131項目的社會效益分析68132項目與所在地互適性分析68133社會風險分析69第十四章可行性研究結論與建議70141可行性研究結論70142建議70第一章總論11項目概況111項目名稱成都XX花園建設項目112項目業主成都金堂發展投資有限公司（以下簡稱“成金發展”）113項目性質新建項目114項目地點項目所在地在成金快速通道金堂段兩旁。宗地西接成金快速，西與青白江區相鄰，距成都36公里，距亞洲集裝箱物流中心直線距離2公里，東與金堂主城區接壤，南距成南高速8公里、成都第二機場20公里，北鄰毗河。115項目內容及其規模片區拆遷和安置房屋建設，安置房總建筑面積為382924581M2116項目周期項目總實施進度26個月，根據總體規劃，本項目擬于2009年7月底以前完成可研、立項、報批和初步設計階段；2009年9月底前完成施工圖設計、招標階段；一期于2009年10月初開始施工，2010年12月30日建成，施工期為13個月；二期于2010年10月開始施工，2011年12月30日建成，施工期為13個月。117項目投資估算及資金籌措投資構成一、工程費用460107548萬元，占比8065一建安工程390583073萬元，占比6847二室外工程15675975萬元，占比275三拆遷工程費53848500萬元，占比944二、工程建設其它費用39668687萬元，占比695三、預備費24988812萬元，占比438四、建設投資額524765047萬元，占比9199五、建設期利息45703125萬元，占比801項目總投資570468172萬元資金來源為業主自籌措資金334，即為190468172萬元；銀行融資貸款666，即38000萬元。12項目業主單位概況一、公司簡介成都金堂發展投資有限公司（簡稱成金發展）系成都市金堂縣人民政府與成都和誠投資發展有限責任公司、成都鏈生投資咨詢有限公司按照現代企業制度共同組建的城市綜合運營企業。公司成立后作為成都金堂工業園的經營主體，由成都和誠投資發展有限責任公司、成都鏈生投資有限責任公司派駐管理團隊，以公司為載體對整個工業區進行開發建設。二、公司股權結構公司總股本1000萬元人民幣，其中金堂縣人民政府400萬元占總股本的40成都和誠發展380萬元占總股本的38成都鏈生投資220萬元占總股本的22公司已于2009年06月成立。三、主要職能公司以充分整合金堂城市資源、有效提升金堂城市價值為宗旨，其主要職能為經營成都金堂工業集中發展區西區資源，為西區項目建設項目籌措資金，負責西區項目的基礎設施建設、土地整理及西區項目生活配套區建設及經營。四、經營范圍包括西區項目范圍內的項目投資與管理、企業融資與代理服務，市政公共設施建設，房地產開發，園林綠化服務。五、公司組織結構見下圖11所示。圖11成都金堂發展投資有限公司組織結構圖運營管理中心策劃部銷售部招商部營銷管理中心投融資部預算部財務部資金成本管理中心技術部園林部工程部工程技術管理中心股東會董事會董事長總經理監事會法律勘輿顧問審計部總經辦招標合同部物業管理部六、公司管理團隊金堂縣人民政府委派金堂縣國投公司董事長陳紹泉為股東代表，成都鏈生委派何亞川為股東代表，成都和誠委派嚴兵為股東代表。根據公司的股東會決議，由成都金堂工業園管委會副主任廖信林作為公司的法定代表人。公司實行董事會領導下的總經理負責制，董事會由金堂國投公司陳紹泉、工業園區管委會廖信林，成都和誠嚴兵、胡元峰，成都鏈生何亞川等五人組成。監事會由金堂縣監察局局長李俊如、成都和誠楊世典、成都鏈生何嶼等三人組成，楊世典為監事會主席。七、歷史業績麗都花園（成都）外雙楠情融苑（成都）柳城誼苑（成都）芙蓉古城（成都）芙蓉漢城（綿陽）西部鞋都（成都）青羊工業總部基地（成都）青羊綠舟國際第四產業新區（成都）萊茵河畔（宜賓）長江第一城（宜賓）銀谷天地（彭州）南部新城（川閩工業園，彭州）麓湖（成都）大木花谷旅游項目（重慶）天子工業園（重慶）高新西區中央總部（成都）新都劍橋城（成都）等大型復合房地產、工業園區項目13項目建設的必要性與意義金堂縣正面臨千載難逢的歷史發展機遇，西區建設作為承載金堂工業發展的重大項目和實施城鄉統籌、推進城鄉一體化的重要舉措，是加快金堂城市化進程和工業化進程的迫切需要。西區項目不僅能有效解決重大項目建設用地問題和有效對接亞洲集裝箱物流中心和成都第二機場的建設，同時對推進金堂城鄉一體化的進程、改善金堂城市的居住水平、提升金堂城市形象都將起到極強的示范作用。項目建設有利于改善居住環境，使居民擁有更好的生活環境。全面促進城鄉經濟社會協調發展，鼓勵農民進入城鎮和向非農業高新技術產業方向發展，是社會發展的需要。興建農民集中居住區，改變農村原有的散居形式是促進農民生產、生活方式與中心城市全面接軌的一個關鍵步驟。項目建設有利于加快社會主義新農村建設步伐，通過項目的建設，創造更好的生活環境，提高農民的生活質量，符合新農村建設的意義。以統籌城鄉發展的思路為指導，逐步建立以工促農、以城帶鄉的新型城鄉關系。著力培育統籌城鄉發展的產業支撐，為社會主義新農村建設提供堅實的經濟基礎。進一步打破城鄉二元結構，努力消除城鄉體制壁壘，促進金堂經濟的發展。項目實施后，有利于促進工業分區發展，居民聚居，商業金融集中，較好地實現經濟的可持續發展，對節約土地、水資源保護和環境保護有明顯的重要性。綜上所述，該項目的建設是十分必要和迫切的。14項目社會效益評價一、本項目能有效解決成都金堂工業集中發展區西區拆遷居民的住房問題，依法保障用地。二、建設新型城市化社區系統工程，改善群眾居住條件，實現“陽光拆遷”、“人性化拆遷”，維護社會安定的保障，構建和諧社會。三、項目能拉動產業培育，創造就業崗位，能有效解決拆遷農民的就業問題。15可行性研究編制依據151法規政策依據1中華人民共和國環境保護法；2金牛區政府投資項目管理辦法；3研究中心城區城中村改造和城市建設管理有關工作的會議紀要成都市人民政府成府閱2007256號；4關于統籌推進中心城區郊區新型社區建設的實施意見成都市六個委局聯合文件成建委發2007392號；5成都市有關市政基礎設施的法規政策；6項目法人制模式實施土地項目。152有關規劃及工程技術標準有關規劃1成都市城市總體規劃以及城鄉一體化規劃；2成都市城鄉一體化規劃以及相關土地利用整治規劃；3成都市規劃管理技術規定（2007）；工程技術標準1投資項目可行性研究指南；2建設項目經濟評價方法與參數第三版；3全國市政工程投資指標上、中、下冊；4四川省建筑工程計價定額；5四川省市政工程計價定額（2004年）；6四川省市政工程間接費用定額；7成都市2008年統計年鑒；8金堂縣人民政府辦公室轉發縣國土資源局關于進一步完善縣城規劃區范圍內征地拆遷安置補償方案的意見的通知，金堂府辦發200787號；9金堂縣人民政府辦公室轉發縣國土資源局關于調整縣城規劃征地拆遷安置補償有關問題的補充意見的通知，金堂府辦發200860號；10金堂縣人民政府批轉縣國土資源局關于縣城規劃區范圍內征地拆遷安置補償方案的意見的通知，金堂府發200525號；11國家及地方相關稅收管理條例；12項目拆遷范圍圖；13片區現場勘察調研情況；14建設業主提供的其它基礎數據和資料16可研報告編制內容及范圍編制內容主要包括項目建設的背景與必要性分析、市場需求分析、項目選址與建設條件、項目建設內容與規模、環境影響評價、勞動安全衛生消防、組織機構與人力資源配置、項目實施進度、投資估算與資金籌措、財務評價、還貸分析、社會評價、風險分析。17可行性研究綜合評價與結論本項目的建設符合城市發展規劃，符合廣大人民群眾的切身利益，具有良好的建設條件，規劃方案合理科學，功能結構合理，建成后能滿足片區居民住房的需要，項目在技術上、經濟上和社會效益上是可行的，對城中村改造、城鄉統籌具有重要意義。第二章項目建設的背景21成都市金堂縣概況211行政區位金堂縣位于成都市東北部，距成都市區36公里。東靠龍泉驛區，南接眉山、樂山，西鄰成都市青白江區，北界德陽市，面積1155平方公里，總人口8619萬。212發展規劃2006年9月底開始，金堂計劃投資14億對北河水環境進行整治改造，以徹底解決金堂水患和洪水對成都的影響，全力打造天府花園水城。今后，這里又將成為金堂的一個集休閑、旅游、生態、人居等于一體的重要區域。金堂通過打造濱河綠化帶、主題公園等工程，城市綠地面積06年末達到了509公頃，綠化覆蓋率達3912，人均擁有綠地8平方米，到建成生態型天府花園水城時，人均擁有綠地將達到2594平方米。整治后的金堂成為了西部絕佳的“親水公園”，三面綠波環繞縣城，水域面積達3平方公里，占城區總面積的178。即將開建的第二機場、成巴高速、輕軌、再加上原來的達成鐵路、城南高速、成綿高速、成青金快速通道，使區域的物流條件將獲得高速提升。更令人驚喜的是西部鐵路物流中心落戶本項目附近，將有利于工貿互補產業的形成。這其中，尤其以現代物流業和房地產業為最。213城市經濟一、總體經濟2008年全縣GDP100億元，增長157。第一產業增加值313億元，增長77；第二產業增加值359億元，增長277；第三產業增加值328億元，增長121。一、二、三產業的比例關系為313359328。按常住人口計算，全縣人均GDP達13385元。如圖1所示圖120042008GDP及其增長速度二、工業金堂的工業在成都的各大區縣中，處于相對落后的地位，但近年來，隨著地方政府開拓力度的加大和城市基礎設施的改善，增長迅速，2008年到達55，顯示出強勁的發展勢頭。在產業上，金堂的產業發展，除了應繼續做大做強目前已經確立的電力能源、食品、機械制造（金屬制品）、紡織服裝（制鞋）、新型建材五大產業集群基礎上，還應積極拓展新的產業發展方向。2008年全年規模以上工業企業實現增加值1512億元，比上年增長555；工業中機械制造業、食品制造業、紡織服裝（制鞋）業、建材業等四大主導產業實現總產值256億元，增長18，占全縣規模以上工業總產值的比重553。如圖2所示圖220042008年規模工業增加值及其增速三、固定資產投資2008年全社會固定資產投資完成629億元，比上年增長203。其中基本建設完成投資40億元，增長104；房地產開發完成投資65億元，增長92。如圖3所示圖320042008全社會固定資產投資總額及其增長速度四、社會消費品零售總額2008年全年實現社會消費品零售總額255億元，比上年增長206。其中縣城消費品零售額10億元，增長192；縣以下消費品零售額155億元，增長215，如圖4所示圖420042008年社會消費品零售總額及其增長速度五、城鎮居民收入水平全縣戶籍總人口8764萬人。城鎮居民人均可支配收入為11909元，比上年增長123；人均消費支出10253元，增加1102元，增長12。城鎮居民恩格爾系數405。如圖5所示圖520042008城鎮居民人均可支配收入及其增速六、旅游全年接待國內游客166萬人次，比上年增長85；年末全縣三星級酒店1家，三星級農家樂飯店4家。七、農村居民收入水平全年農村居民人均純收入5410元，比上年增加720元，增長154。農村居民人均生活消費支出3060元，增加280元，增長101。農村居民恩格爾系數52。如圖6所示圖620042008農村居民人均純收入及其增速214城市房地產及土地交易市場商業方面，目前金堂商業中心仍以老城復興街、文化街為主，形態多為沿街底商，新建項目銀都商城底商最高價在25,000元/M2以上，周邊其他舊商鋪均價在15,000元/M2左右，租金價格從50180元不等，轉讓費從15,000元到50,000元不等；由于地處黃金地段，目前該區域商鋪處于供不應求狀況。新城區板塊各樓盤均有一定底商，但由于還處于發展期，銷售狀況和租賃招商狀況均不樂觀，其銷售價格在5,00010,000元左右，月租在550元/平方米。目前，由于成都中心城區競爭激烈，開發成本巨大，越來越多的成都開發商將目光投向新都、青白江、金堂等新興二、三級市場，隨著成金路的開通和金堂城市生態環境的優越性，加上較低的房價和良好的發展空間，越來越多的外地人（成都市區）也加入到了金堂置業的隊伍中。2006年金堂縣拍賣的每畝商住用地均價達到為4004萬元，2007年上半年拍賣的每畝商住用地均價達到828萬元，2007年下半年至今因整個房地產市場的調整，金堂的土地拍賣價平均每畝在50萬以上?？梢灶A計，隨著西區的順利開發建設、城鄉綜合配套改革區的實施、本地經濟水平的快速提升、交通條件的巨大改善、周邊北部區域房地產開發的火熱勢頭，金堂的土價還將繼續快速提升。綜上所述，我們可以得出結論在未來10年內，隨著金堂城市化進程的加快和石化項目的建設，金堂縣西區開發將成為全市發展的重點，土地的開發利用、基礎設施的完善、人們對美好生活的憧憬，使新城的投資開發前景充滿了無限機遇。22成金產業新城目前成金發展公司旗下大型復合工業產業項目“成金產業新城”，地處全域成都東部大物流大工業腹地、成都東大門天府水城金堂市區。項目總投資160億元，規模近十平方公里，在新經濟及新型工業化背景下，以“大工業、大物流、大農業”為服務對象，以產業為依托、以城市綜合運營為載體，打造國際化、產業化、集約化的多功能綜合型產業園區。包括商務、商業、商貿中心區；綜合物流產業基地、總部基地；各種經濟、科技園區及創意產業園；工業及物流產業綜合生產生活配套中心。目前成金發展公司已完成團隊組建和人員培訓工作，分別委托英國、美國、日本三家著名設計公司進行的成金產業新城項目總體規劃設計已提交中間成果，今年將動工興建項目有工業集中發展區農遷房、道路、招商中心和工業起步區項目近60萬平方米。公司按照現代企業制度運營，以先進的投資開發理念進行項目運作，打造新型復合產業標桿。工業園區有配套公寓、辦公、餐飲、零售、商務休閑等綜合園區有產業商貿零售、美食餐飲、休閑娛樂、體育運動、醫療養生、酒店住宿、商務會展等現代服務業。整個區域的發展定位，應是動態的過程，是與宏觀和區域環境的發展變化相適應的過程。工業園在發展后期，將可能成為新的商務基地；配套園區在發展后期，將成為新的城市中心區域。本項目即是成金產業新城規劃時對拆遷用戶進行安置的安置房建設。第三章項目建設的必要性分析31成金產業新城建設的必要性311面臨機遇西部鐵路物流中心及第二機場西部鐵路物流中心項目是對“兩站兩園一中心”的總稱（“兩站兩園”成都鐵路集裝箱中心站、大彎貨站，成都國際集裝箱物流園區、成都青白江物流園區；“一中心”集行政管理、商貿會務、交易展示于一體的配套服務中心）。該項目是全省50個重大項目之一，也是全省30個重點支持項目之一，計劃總投資約55億元，規劃用地12300畝，商業配套用地占其中的30，遠期預留用地5000畝。成都第二機場位于金堂縣白果鎮，距天府廣場直線距離為55公里，規劃5條跑道，每條跑道長36公里，建成后，新機場的旅客輸送能力可達到每年8000萬人次，將和雙流機場采取“一主一輔”的方式營運，營運安全性更高，成都市的發展空間也將更大，第二機場規劃的5條跑道根據客流需求逐步建設完成。312面臨機遇成都北部新城北部新城的建成，將使該區域依靠完善通達的交通體系和規模化大型物流中心，以及由此衍生的生產加工、商貿的職能中心，成為整個成德綿眉樂（峨）經濟帶的中心樞紐。313面臨機遇成德綿眉樂（峨）經濟帶成德綿眉樂（峨）城市群以占全川17的面積，30的人口，創造了占全川50以上的GDP。這一城市群經濟帶，隨著雅安、資陽、遂寧的互動輻射，顯得更加強大。314面臨機遇成渝實驗區城市群這一擁有廣泛制度、資源、產業、市場的城市群聯動發展帶，將成為共和國版圖上最具發展活力和空間的經濟高地。成渝本身已經具備了中國第四城市群的綜合基礎，實驗區的設立又掀起了轟轟烈烈的農村土地流轉、確權試驗，為大型復合產業項目發展提供了有力的制度和產業基礎。32本安置房建設的必要性隨著金堂主動融入西部鐵路物流中心，主動融入北部新城規劃，打破人為行政區劃而導致的正常共生區域殘破，填補刺眼的規劃“缺口”（如圖）。金堂房地產業利用金堂得天獨厚的山水自然資源，在“中國西部鐵路物流中心”與金堂其他工業產業園發展的拉動下，借助成都第二國際機場的利好刺激，打造以回歸自然、生態健康為特色的低密度住宅與濱河小鎮生活模式，打造以都市商業、休憩商業、親水體驗為特色的濱江旅游休閑帶，輻射成都與周邊省市。同時改變目前金堂房地產現狀（雖然占據黃金資源，但品質低下，影響力?。?，與藍光“觀嶺”一南一北，共同打造國際金堂。成金產業新城建設存在著強的必要性的建設機遇，因此有必要對之進行規劃建設。打造服務于大工業、大物流、大農業及打造其綜合配套的復合產業新城。在建設的過程中，必然涉及到拆遷與安置，本項目即是對成金產業新城建設的支持項目，同樣存在著強的必要性和建設意義。同時隨著金堂融入成都市城市區域內，成為成都市中心城的重要組成部分；成金產業新城建設需要大規模的居住配套服務及公共服務設施，需要拆遷和安置的農民和居民非常多，按照統籌城鄉經濟社會發展，推進城鄉一體化戰略，實現農村居民向城市居民的轉變，建設新型城市化社區系統工程，改善群眾居住條件，構建和諧社會，這些背景都趨運著本項目的建設必要性與重要意義。33本項目建設的意義331項目建設有利于改善居住環境，使居民擁有更好的生活環境隨著社會主義經濟建設發展的進程，全面促進城鄉經濟社會協調發展，鼓勵農民進入城鎮和向非農業高新技術產業方向發展，是社會發展的需要。興建農民集中居住區，改變農村原有的散居形式是促進農民生產、生活方式與中心城市全面接軌的一個關鍵步驟。這樣既有利于土地的集中使用，也有利于加快城市文明向農村地區在輻射，使農民群眾不僅僅在戶口上、形式上轉變為城市居民，在生活上也享受與城市居民一樣的廣場、綠化、陽光等公建配套設施。做好安置新居工程的規劃設計，為農民創造一個良好的居住環境，給他們生活帶來方便，充分考慮小區居民的衛生、教育、文化生活等方面的需要，使居住者充分享受陽光、空氣、水，擁有更美好的生活環境。332項目建設有利于加快社會主義新農村建設步伐本項目以統籌城鄉發展的思路為指導，逐步建立以工促農、以城帶鄉的新型城鄉關系。著力培育統籌城鄉發展的產業支撐，為社會主義新農村建設提供堅實的經濟基礎。進一步打破城鄉二元結構，努力消除城鄉體制壁壘，促進金堂經濟的發展。同時通過項目的建設，創造更好的生活環境，提高農民的生活質量，符合新農村建設的意義。333項目建設能強化生態環境的保護作用項目實施后，有利于促進工業分區發展，居民聚居，商業金融集中，交好地實現經濟的可持續發展，對節約土地、水資源保護和環境保護有明顯的重要性。項目注重效率與環境保護并重，設計時盡量考慮增加道路、社區綠化帶建設，起到保護環境的作用，同時改善了交通條件，對提升金堂城市形象有重要意義。綜上所述，該項目的建設是十分必要和迫切的。第四章項目建設條件與選址分析41選址現場情況項目所在地在成金快速通道金堂段兩旁。宗地西接成金快速，西與青白江區相鄰，距成都36公里，距亞洲集裝箱物流中心直線距離2公里，東與金堂主城區接壤，南距成南高速8公里、成都第二機場20公里，北鄰毗河。42選址分析一、城市環境項目在成金產業新城中的區域位置屬于新城邊緣，現有的旅游公共交通狀況良好，根據城市災后重建旅游規劃，滿足規劃指標要求，包括總體規劃、專項規劃、行業規劃、實施規劃或項目規劃。項目建設內容、建設規模、投資額度等基礎數據與規劃一致。二、地理環境項目地的面積、形狀較規整，地面標高高差不大，工程地質條件相對良好，規劃區域內相對平坦，滑坡、崩塌、泥石流、洪水等不良地質現象，建筑設計有良好的基礎條件。三、自然環境原有建設地自然環境基礎較好，地形較為平坦。四、基礎設施項目現場市政水、電、氣、通訊、網絡等基礎設施較完備，良好的市政設施為安置居民的生活帶來良好便利條件。綜合分析可以看出，本項目選址符合對安置房建設的要求，選址合理。第五章項目建設方案51設計依據1民用建筑設計通則GB5035220052屋面工程技術規范GB5034520043現行結構設計規范（結構荷載規范GB500092001、混凝土結構規范GB500102002、砌體結構規范GB500032001局部修訂）4建筑給排水設計規范GB5001520035室外排水設計規范GB5001420066建筑設計防火規范GB500162006；7建筑滅火器配置設計規范GB501402005；8建筑內部裝修設計防火規范GB5022295；9民用建筑電氣設計規范JGJ/5169210建筑照明設計標準GB50034200411建筑物防雷設計規范GB5005794（2000年版）12民用建筑熱工設計規范GB501769313建筑抗震設計規范GB5000112001（2008年局部修訂）14建筑工程抗震設防分類標準GB50223200815業主提供的規劃圖52設計原則和理念521設計理念1規劃與現狀相結合，建筑布局合理、節約用地。2在充分滿足使用功能要求的基礎上，合理組織各類功能空間，注重建筑使用功能的設計。3規劃與環境風格相適應，最大可能地展現歐式建筑風格特色。522設計理念117世紀歐洲風情式建筑風格2召顯尊貴的園林景觀設計3新興節能建造材料的大膽采用53總平設計總平面設計的宗旨首先滿足城市規劃的要求，營造出一個藝術與自然生態環境融合的建筑群體。本項目建筑主體為小高層電梯公寓、多層公寓及商業街，在形態規劃上強調景觀形象的一致性、功能分塊上的延展性、環境設施的連續性小區多個用地的路網、水系、綠帶具有連續的線型，建筑布局創造出若干視線通廊，形成寬廣深遠的視野。小區中植被豐富、路徑暢通，充分利用地塊形狀，形成一個個環形的院落，區內安靜舒適，清晨各種清脆的鳥語共同抒發著對這片寧靜優美生活小區的熱愛，展現著生態環境賦予小區的無窮魅力。各組織間、樓棟間均有相對獨立的宅間花卉和綠地，空間氛圍閉合自然，設計手法以自由式布局、灌木、綠地為主。形成植被包圍各院落、樓棟又圍合出庭院空間的互動格局，科學的規劃既保障了居家生活的私密性，又加強了住宅社區的“向心力”和“凝聚力”。小區內設入口直線寬闊道路進入，各樓棟間均有路徑通達，閉合中透露著自然和便捷。54建設方案541建筑風格一、建筑風格和特色與以17世紀歐洲風情式建筑風格為主，輔以具有濃厚人文文化的建筑雕塑和園林景觀，達成完美的統一，形成以附近有旅游主題的國際化超大型生態主題的優美的高品質安居樂業的多層、小高層社區。二、建筑色調院內建筑屋面為橙色素筒瓦屋面，泥塑脊飾，墻柱及木裝修為深淺紅棕色油漆搭配飾面，室外地坪為鉆路黑青石。542建筑結構建筑耐火等級和消防設施的配置應遵守國家有關建筑防火設計規范的規定。污水的排放、生活垃圾的分類收集存放與處置應按照國家有關風景區法律、法規執行。建筑物的耐久等級為二級，主體結構有效使用年限為50年，耐火等級為二級，屋面防水等級為三級，結構安全等級為三級，抗震設防烈度為七度，基礎等級為丙級，結構型式為磚混結構。請何工看一下543市政公用工程一、給排水工程本設計包括規劃范圍內的給水系統、排水系統、雨水系統。（一）給水系統1、供水水質達到或優于生活飲用水衛生標準（GB57492006）；2、給水水源采用市政管網自來水，從市政給水干管接入管徑為DN200的給水管二根，管材采用給水PE管，給水管網的壓力為030MPA，在場地內形成供水環網。3、本工程中室外給水與室外消火栓給水共用一套系統，室外消防用水量為20L/S。（二）排水系統1、本項目建筑物污水排放至化糞池處理后，排入已有水處理站，排入市政污水管網。2、排水管道施工管道施工應嚴格按照給排水工程施工及驗收規范執行。1）為保證污水管道的施工質量，避免管道接口開裂導致的污水污染地下水或地下水大量滲透進入污水管道，污水管材擬采用混凝土管道鋪設，承插水泥砂漿抹帶連接，接口加鍍鋅鐵絲網201010。2）污水管道標高標注為管內底，管道標高系根據管綜要求確定，施工時不得隨意更改。3）污水管管徑一般采用DN300、DN200，坡度設I0003。4）檢查井采用鋼筋混凝土檢查井，直徑設為1米，檢查井采用重型灰色菱鎂井蓋。（三）雨水系統1、本項目建筑物屋面雨水采用坡屋面排水系統。屋面水量經雨水管、溝，與綠化、道路及廣場澆灑等的室外場地的雨水一起收集后，排入市政雨水管網。排水管網采用UPVC塑料排水管及配件。2、雨水管道布置及工程技術要求雨水管道采用混凝土管道鋪設，管徑為DN400、DN200，修建砌筑圓形雨水檢查井1000，砼排水管道接口用水泥砂漿接口125，接口加鍍鋅鐵絲網201010。雨水檢查井選型采用鋼筋混凝土圓形檢查井；檢查井蓋及井座采用重型菱鎂復合材料蓋座。管道開挖嚴禁擾動基底土壤，槽底不得受水浸泡，管道回填采用砂回填至管頂50CM，管頂50CM以上部分按路基要求回填。二、電氣工程（一）強電系統1、強電系統包括本項目由市政電網分別引來二路10KV高壓電源至項目區。按照有關規定，本工程用電屬三級負荷，室外高低壓電纜和控制電纜均采用直埋敷設方式，穿越道路、地溝、建筑物基礎時穿鍍鋅鋼管埋地敷設。庭院路燈照明采用環狀供電線路。電氣安裝從規劃區引線進入，電氣配管采用SC、PC。（二）弱電系統電話系統、有線電視系統，網絡系統，閉路電視監控系統，對講系統，信息管理發布系統等弱電內容。電話由市政電話交接箱接入，按每間房屋1對電話線，本設計只考慮管線的預留、預埋，交接箱、分線箱、線纜選擇等由電信部門確定。室內電話穿PVC管或鋼管暗敷設。閉路電視也從片區引線進入，建筑物設置有線電視分前端箱。有線電視由市有線電視網引入信號。按每間1個點計，本設計只考慮管線的預留、預埋，分配系統的型式、器件及線纜等由有線電視部門確定。有線電視均穿PVC管或鋼管暗敷設，有線電視系統分配網采用集中分配方式。配套服務設施可根據需要，預留電視天線插座。采用同軸電纜SYWV759（5），市話電纜HYAT（）205，網絡光纖等。建筑物內弱電系統豎向干線和水平配線均穿管暗敷。室外弱電線路采用穿PVC管埋地敷設。544防雷安全及接地1、電源進線處要求做防雷接地，防止雷電波侵入。垂直敷設的金屬管道及金屬物的底端及頂端應與防雷裝置連接。為防止人身觸電危險，本工程設置專用接地保護線（PE），凡正常不帶電，而當絕緣破壞有可能呈現電壓的電氣設備金屬外殼、金屬支架、電纜金屬外皮、穿線鋼管等均應可靠接地。不允許使用蛇皮管、保溫管的金屬網、薄壁鋼管或外皮做接地線或保護線。采用裝設在屋面、屋脊等處的避雷帶作接閃器。利用建筑物柱內鋼筋2根主筋作引下線，間距不大于20米。要求接閃器、引下線和接地裝置可靠焊接連接。各層圈梁內鋼筋與引下線可靠焊接防側擊雷。2、本工程箱式變壓器采用TNS接地系統,防雷接地、工作接地，保護接地共用接地體，采用在變壓器基礎處設人工接地體的方式,要求接地電阻R4歐。箱式變壓器的金屬外殼、燈具桿體外殼、電纜保護鋼管、控制箱及所有金屬支架、外殼均應有良好接地,作法詳國標03D5014。在每隔盞燈處采用鍍鋅角鋼作重復接地極，重復接地電阻10歐。進出箱式變壓器的金屬管道應就近與接地裝置連接，以防雷電波侵入。3、過電壓保護在給室外設備配電的各配電箱上裝電涌保護器（SPD）。本工程為三類防雷建筑。本工程低壓配電系統接地形式采用TNS系統。中性線與保護地線自低壓配電屏內嚴格分開后，不得再連接。本工程采用總等電位聯結，應將進出建筑物的電纜金屬外皮、電纜金屬保護管、設備進出線管、建筑物金屬構件等與總等電位聯接端子板可靠聯結進行連接。等電位聯結均采用各種型號的等電位卡子，不允許在金屬管道上焊接。第六章環境影響評價61環境影響評價依據1國務院令第253號文建設項目環境保護條例（1998年11月29日）2中華人民共和國環境保護法（1989年12月26日）3中華人民共和國大氣污染防治法（2000年9月1日）4中華人民共和國水污染防治法（1996年5月）5中華人民共和國固體廢物污染環境防治法（1996年4月）6城市污水處理項目建設標準（建設部、國家發展計劃委員會2001年4月16日發布，2001年6月1日施行）7建筑施工場界噪聲限制（GB1252390）8大氣污染物綜合排放標準GB1629719979污水綜合排放標準GB8978199610環境空氣質量標準（GB30951996）中的二級標準11工業企業設計衛生標準（居住區大氣污染物最高允許濃度）（TJ3679）12污水排放綜合標準（GB97981996）13城鎮污水處理廠污染物排放標準（GB89781996）62項目場址環境現狀621大氣環境現狀執行環境空氣質量標準（GB30951996）中的二級標準。評價區內環境空氣質量較好，參與評價的各項因子均滿足環境空氣質量標準（GB30951996）二級標準要求。622水環境現狀沱江評價河段的水質不能完全滿足地表水環境質量標準（GB38382002）III類水域標準要求，其中除PH值、揮發酚、氯化物、石油類以及銅、鎘等重金屬超過III類水域標準外，其它評價因子均有超標現象發生。地下水環境質量評價區域內除園區外圍的1點錳超過地下水質量標準（GB1484893）中III類水質標準外，其它各測點的評價因子均滿足地下水質量標準（GB1484893）中III類水質標準。要求按城鎮污水處理廠污染物排放標準（GB89781996一級A標后排入沱江。623聲環境現狀在場地附近采用HS5691型積分聲級進行監測，各項監測結果均沒有超標，各點位的晝、夜間監測值均達到城市區域環境噪聲標準（GB30962008）中3類標準，場地內的噪聲環境良好。63施工期間的環境影響與治理631施工期環境影響因素項目實施的影響主要表現為拆遷、水土流失和施工過程中可能產生的施工噪音、機械噪音、粉塵、廢氣、廢熱、廢水、棄渣等可能對環境造成影響。一、對當地水域環境的影響在施工過程中，主要是施工人員產生的生活污水以及抽排出的地下水以及設備清洗廢水。如這些廢污水未經處理，直接排入水域，將對當地徑流和施工人員生活用水造成一定影響。二、施工對環境空氣質量的影響施工期對大氣環境的影響主要是由于施工過程中砼拌和、砂石料粉碎、篩分以及機動車輛運輸等產生的二氧化碳、一氧化碳、氮氧化物、碳氫化合物和煙塵等引起的。汽車尾氣施工階段，頻繁使用機動車輛運輸建筑材料、施工設備及器材、建筑垃圾等，排出的機動車尾氣主要污染物是CH、CO、NOX等。揚塵工程開挖土石方、車輛運輸、裝卸建筑材料時將產生揚塵。施工期揚塵污染造成大氣中TSP值增高，根據類比資料，施工揚塵的起塵量與許多因素有關。影響起塵量的因素包括基礎開挖起塵量、施工渣土堆場起塵量、進出車輛泥砂量、水泥搬運量、以及起塵高度、采取的防護措施、空氣濕度、風速等。裝飾材料廢氣裝飾工程用油漆、涂料等揮發造成的廢氣，主要有甲醛、苯等，屬無組織排放。為減少裝飾材料廢氣污染，應采用環保型油漆、涂料及裝飾材料，盡可能降低有害揮發性物質對人群健康潛在危害。三、噪聲對環境的影響施工噪聲源主要是鉆孔、破碎、震動和建材攪拌混合等。這種連續性或突出性噪聲對操作人員有一定影響，應采取一定保護措施。施工運輸車輛也會產生噪音對環境產生影響，在距聲源處50M內，施工機械晝間、夜間等效A聲級均不能達到建筑施工場界噪聲限值（GB1253290）規定，在距聲源處100M處，施工機械晝間等效A聲級能達到建筑施工場界噪聲限值（GB1253290）規定，而夜間等效A聲級不能達到建筑施工場界噪聲限值（GB1253290）規定。因此，施工噪聲對周圍聲學環境的影響不容忽視。四、施工棄渣對環境的影響施工期會產生棄土、建筑垃圾、生活垃圾。該項目施工期基礎工程挖土方量與回填土方量工程棄土在場內周轉，就地平衡和用于綠地和道路建設，無外運土。五、施工便道的修建、施工車輛的運行可能會造成部分既有管網、線路或植物的損壞；施工期間的運輸可能會對景區部分交通路段產生影響。632施工期環境保護措施一、污水處理施工期間的污水盡量先進入既有的化糞池處理后進入市政污水管網。二、揚塵處理為降低揚塵產生量，減少施工揚塵對環境敏感點的影響，保護大氣環境，建議施工單位需采取以下措施防塵主要運輸道路進行硬化，并使用草簾覆蓋，防止揚塵。所有臨時道路均需清潔、濕潤，并加強管理，使運輸車輛盡可能減緩行駛速度；施工中建筑物應用圍簾封閉，腳手架在拆除前，先將水平內、腳手板上的垃圾清理干凈，清理時應避免揚塵；選擇對景區環境影響較小的運輸路線，盡量不阻塞既有的旅游交通道路，并定時對運輸路線進行清掃，運輸車輛出場時必須封閉，避免在運輸過程中的拋灑現象；盡可能使用商品混凝土；建材堆放點要相對集中，并采取一定的防塵措施，抑制揚塵量；在施工場地出口放置防塵墊，對運輸車輛現場設置洗車場，用水清洗車體和輪胎；施工場地干燥時適當噴水加濕，在施工場地清理階段，做到先灑水，后清掃，防止揚塵產生；開挖出的土石方應加強圍欄，表面用氈布覆蓋，土石方堆場盡量遠離居民住戶與景區現場。三、噪聲環境保護方案對于施工噪，在建設中應嚴格控制工地噪音，把噪音控制在符合建設部、國家環保局規定的范圍之內，夜間施工噪音控制在50分貝以內，不影響周圍居民休息，白天應盡量控制在70分貝以內，不影響周圍單位的工作和居民的生活。鋼管、模板等構件裝卸、搬運應該輕拿輕放，嚴禁拋擲；木工棚使用前應完全封閉。如果工程要求必須連續作業的強噪聲施工，應首先征得當地環保、城管等主管部門的同意，并及時公告周圍的居民和單位，以免發生噪聲擾民糾紛。四、固體廢棄物環境保護方案施工期會產生棄土、建筑垃圾、生活垃圾。建筑垃圾主要來自施工作業，包括砂石、碎磚瓦、廢木料、廢金屬、廢鋼筋等雜物。廢金屬、廢鋼筋等回收利用，廢建筑材料運至指定的建筑垃圾堆放場。五、施工范圍內不允許亂砍原有樹木、踐踏草地，除有礙施工的樹木確需砍伐，必須先辦理有關手續再砍伐。對于因施工造成的既有管網和植被的破壞，要恢復，如果造成景點損壞，應盡快修復。633環境保護設施建設要求要求出水水質均執行城鎮污水處理廠污染物排放標準（GB189182002）的一級A標準，在金堂污水處理廠未建投運之前，污水須自行處理達污水綜合排放標準GB89781996一級標準或相應行業排放標準一級方可外排。64環境保護管理按國家環境保護管理的有關規定，本工程建設單位在施工期和工程運行期設置環保管理機構，其具體任務是組織、落實、管理和監督本工程的環境保護工作。一、建設期的環境管理根據環境保護目標和建設期環境監測需要，在建設期設環境保護管理小組。建設期的環保管理人員全為兼職，由相關專業技術人員組成，人員12名，負責協調和處理工程建設期的環境保護問題。二、運行期的環境管理工程運行期環境保護管理設專職人員1名，負責工程運行期環保日常事務，處理與工程相關的環境問題。人員及費用列入管理機構總編制及運行費用中。第七章勞動安全衛生消防71編制依據1勞動防護用品管理規定（勞動部1996年4月23日頒布）2勞動防護用品配備標準（試行）（國經貿安全2000189號）3民用建筑工程室內環境污染控制標準（GB503252001）4城市污水處理工程項目建設標準（建設部、國家發展計劃委員會2001年4月16日發布，2001年6月1日起施行）5城市生活垃圾衛生填埋（建設部、國家發展計劃委員會2001年5月15日發布，2001年7月1日起施行）6建筑設計防火規范（GB500162006）7建筑滅火器配置設計規范（GB501402005）72勞動安全721主要危害因素與危害程度1、主要危害因素及危害程度1建筑行業常出現的高空墜落，物體打擊，機械傷害和觸電傷害四大不安全隱患。2施工階段產生的粉塵和揚塵。3施工機械產生的振動和噪聲。4施工現場的火災隱患，如電焊時產生的火花等。5裝飾材料的有毒氣體（二甲笨、甲笨和甲醛等）。項目建設中的主要安全、衛生危害因素及危害程度分析詳表施工階段施工工序危害因素危害程度主體施工階段高空作業施工用電施工機械物料攪拌人員、物體墜落擊打電擊傷害機械傷害、噪聲粉塵、噪聲嚴重（傷亡）嚴重（傷亡）嚴重（傷亡）一般（傷害）裝飾施工階段高處作業內墻裝飾、油漆人員、物體墜落擊打噪聲、有毒氣體嚴重（傷亡）較大（傷害6噪聲危害因素噪聲污染源主要有施工期間的噪音主要是施工機械設備、運輸車輛；經營期間的噪音主要是來往停車的車輛。建筑物內配套安裝的機械傳動設備。如電動機等。722勞動安全防范措施1認真貫徹“安全第一，預防為主”的安全生產方針。嚴格執行從業人員的“三級”安全教育制度，提高從業人員的安全意識和自我防范意識。牢固樹立安全第一的思想，遵守安全生產制度和安全生產規范，正確使用安全防護用品。2嚴格執行國家安全生產規范、規程和強制性標準，安全生產設施、設備必須規范、齊全。加大安全生產費用投入，保證安全生產硬件設施到位，按規定為從業人員提供安全防護用品。為從業人員提供安全的生產工作環境。3加強施工過程的安全生產檢查工作，及時發現生產中的不安全因素，消除安全隱患。對危險部位和危險作業應提出防護措施及安全檢測設施。4建立健全保健救護人員的職責、制度以及日常監測檢查制度。5嚴格執行建筑安全評價制度，接受質安部門的監察。6加強文明施工現場建設、施工現場臨時用電嚴格執行TNS接電型式。7防火防爆作為人員密集的旅游公共場所，無論在建設期間還是建成投入使用后，均應注意防火、防爆工作，應健全組織機構，建立巡查制度，同時對重點區域實行重點管理，杜絕一切危險隱患。73衛生1311危害因素流行病的危害尤其是當前甲型H1N1流感擴張的情況下，更應注意衛生的防護，經常消毒，做到盡可能切斷傳染途徑。1351衛生防范措施一、排水衛生防護所有污、廢水均應用管道收集，經過污水站生化處理和消毒，達到污水排污標準后方可排入自然水體或市政污水管道。地面上未經處理的污水管道，應有防漏和防護措施。二、垃圾衛生防護每20米設置生活垃圾箱，生活垃圾由專人收集、集中運至城市垃圾站處理。結論本工程從勞動安全的角度充分考慮，在堅持“預防為主、防治結合、安全第一”的原則基礎上，嚴格執行國家有關規定和標準要求，采用了相應的衛生防護措施，以及勞動安全措施，免除對內部工作人員以及周邊地區的影響，保證施工人員設備的安全。因此，該項目建設衛生防護和勞動安全方面是可行的。74消防741火災危險性分析因為項目為居民集中居住區，一旦火災，將對人民生命財產帶來嚴重危脅，本項目的火災危險性屬于較大。742火災隱患程度評價因為人多，可能會因為各種原因導致火災，火災隱患程度屬于一般。743消防措施1安全疏散本方案在平面布局中，考慮了相鄰建筑物的間距和建筑物內的樓道寬度等滿足疏散要求，在院內各建筑的外圍和內庭，設置足夠數量的消火栓，防患于未然。2滅火器在建筑物樓道內設置手提磷酸銨鹽干粉滅火器。第八章組織機構與人力資源配置81領導協調機構為提高該建設項目的規劃、設計、施工建設水平、加強對項目建設的科學決策和科學管理，保證項目的建設順利實施，項目業主應建立專門的項目建設領導機構，施工圖設計，項目招投標以施工期的領導和管理以及項目建設中重大問題的協調和處置。領導機構由業主與政府部門負責領導，辦公室基建辦、后勤等相關部門領導為成員，下設項目辦公室負責工程項目建設的日常管理工作。82組織機構設置為做到科學管理、高效運行，項目由政府部門和成金發展投資有限公司領導，辦公室負責實施建設，配備與任務相適應的人員負責具體建設組織工作。項目領導小組項目建設領導小組項目辦公室負責人工程現場管理員、物資、安全、統計、財會83人力資源配置項目建設領導小組辦公室的人力資源配置應本著“專業、敬業、高效的原則進行”。序號崗位設置負責人工作人員備注1辦公室主任112工程現場管理23物資管理14安全管理15財會管理16合計1684管理機構主要職責1、制定項目建設總體施工進度計劃、安排、協調、組織項目資金，檢查督促各階段建設計劃的實施。2、建立獨立的基建賬戶，按照國家規定編制項目財務、會計和報賬管理制度，檢查，監督項目資金使用情況。3、執行國家對工程項目建設的招投標管理規定，負責項目的招投標管理。4、協調項目建設各方主體單位工作，監督執行各項技術方案和技術標準，對已完成項目進行經濟、技術、財務監督評測，組織工程驗收。第九章項目實施進度91項目建設實施階段項目采用項目業主制管理，項目業主為成都金堂發展投資有限公司，根據項目建設實施情況應分為以下幾個項目建設階段1、項目決策階段業主根據本單位整體發展水平和發展規劃，進行項目前期考察，委托有資質中介機構對項目的建設進行可行性論證并編制項目可行性研究報告，為科學決策提供依據。負責向政府主管部門申請項目立項，落實項目建設相關條件，籌集項目建設所需資金。2、項目準備階段取得項目選址、環境保護等方面的批準文件；明確設計的范圍和設計深度，選擇有信譽和合格資質的勘察設計單位進行設計，簽訂合同，并進行合同管理；辦理設計文件的審批工作；組織開展設備采購與工程施工招標及評標工作，選擇合格的承包商，并簽訂合同；組建項目建設領導小組及管理辦公室選派合格的現場代表，選擇適宜的工程監理機構。3、項目實施階段辦理需由項目業主出面的項目批準手續，以及法律、法規規定的申請批準手續等。按合同規定為項目實施提供必要的條件，在實施過程中督促檢查并協調有關各方的工作，定期對項目進展進行研究分析，保證工程按期竣工。4、項目施工階段要求2009年10月1日動工修建，2011年12月30日完工。5、竣工驗收階段組織有關各方對工程進行竣工驗收和工程決算；辦理工程移交手續；做好項目有關治療的接收和管理工作，組織項目投入運營。92項目實施進度安排項目建設實施時間及總建設周期項目總實施進度26個月，根據