西安辛家廟項目可行性研究報告易居（中國）房地產研究院西安分院200804易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第2頁共102頁目錄第一部分項目特質分析3一、項目地理位置介紹3（一）地塊地理位置介紹3（二）城市歷史介紹4（三）城市房地產分布示意圖4（四）地塊區位介紹5（五）地塊內資源介紹6二、項目區域環境分析7（一）周邊環境7（二）居住環境9（三）交通環境11（四）人文環境11第二部分房地產市場分析12一、房地產投資環境12（一）自然環境12（二）宏觀經濟環境20（三）政策環境23二、土地市場26（一）全市土地市場26（二）區域土地市場（未央區）27（三）板塊土地市場31（四）土地市場結論32三、住宅市場36（一）供求分析36（二）價格分析41（三）產品分析42（四）客戶分析48（五）典型個案分析54（六）住宅市場結論72第三部分項目可行性分析74一、項目SWOT分析74優勢分析S74劣勢分析W74機會分析O75威脅分析T76二、項目評價76三、項目準入結論77第四部分項目定位78一、整體定位78二、客戶定位79（一）客戶特征描述79（二）項目客戶特征82三、產品定位84（一）項目地塊現狀分析84（二）項目產品線組合90（三）項目物業形態和房型建議94四、價格定位96（一）定價概念與原理96（二）項目市場價格擬合96第五部分項目經濟測算99易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第3頁共102頁第一部分項目特質分析一、項目地理位置介紹（一）地塊地理位置介紹地塊位于西安市未央區，總占地3201畝，位于東元路東側、礦山路北側，省重型機械廠的東南面。如下圖本案位于西安城東區，在行政區劃上來看，恒大名都位于灞橋區和未央區的交界處；從西安傳統的房地產市場研究角度來看，屬于傳統意義上的城東區；而隨著近年來西安市城市規劃的調整，項目又都處于新崛起的浐灞生態區邊沿。結論本案雖處于主城區內,距離城市中心的物理位置較近,但由于整個區域板塊開發步伐緩慢,因此也造成人們對該板塊的心理距離較遠本案易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第4頁共102頁（二）城市歷史介紹本案所處位置在傳統工業區的邊緣地帶附近,受到傳統工業的影響,目前本案周邊遺留部分重型工業的廠址或舊廠房。（三）城市房地產分布示意圖【浐灞生態區區位描述】浐灞生態區位于西安城區東部，北到渭河，南到繞城高速，包括浐灞河兩河四岸的南北向帶狀區域，規劃總面積129平方公里，其中集中治理區89平方公里，中心區45平方公里。地跨未央、雁塔、灞橋三個行政區。本案易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第5頁共102頁西安市20042020年總體規劃確定未來西安城市發展模式為“九宮布局，棋盤路網，軸線突出，一城多心”的空間布局模式。浐灞生態區大部分處于西安市繞城高速路以內，屬于西安市新一輪城市規劃的中心城區。（四）地塊區位介紹1、區位圖示意地塊位于西安市主城區東北位，高尚社區、旅游生態內的西南角，受整體區域的影響，而且，地塊距西安裝備制造區、商務旅游服務區和國防軍工區比較近，受上述三區域輻射明顯，地理位置獨特，發展條件優越。本案易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第6頁共102頁2、地塊環線示意圖從道路設施看，城東區交通便捷，二環路、三環路現已全線貫通，繞城高速也已經開始通車。地塊所處西安東二環以外，東三環以內的中央位置，地塊目前有礦山路可以直接連通東二環，出行十分便利。再加上規劃中的礦山路和地塊東面的酒十路已經連通，出行東三環也已經實現。（五）地塊內資源介紹1、地塊衛星紅線圖2、地塊內實景圖易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第7頁共102頁目前地塊雜草叢生，無任何建筑物，整體地塊北高南低，高低落差約一米左右。地塊內建筑垃圾地塊內雜草地塊北高南低二、項目區域環境分析（一）周邊環境1、地塊周邊狀況圖地塊位于西安市城東辛家廟板塊范圍內，目前該地塊周邊現有設施有地塊北側的重型機械廠，項目南側的西安煤礦機械廠；以及即將拆遷改造的劉南村、劉北村。易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第8頁共102頁2、地塊周邊環境現狀地塊周邊樹木較少，雜草眾生，地塊周邊堆積大量建筑垃圾，且地塊東面為重型機械廠及西安煤礦機械廠的鐵路；地塊東北面為西安重型機械廠，南面為西安煤礦機械廠，雖然目前重型機械廠已經倒閉，但巨型煙囪和西安煤礦機械廠的煙囪對地塊的檔處以及居住質量造成很大程度的影響。重型機械廠鐵路西安煤礦機械廠鐵路地塊周邊農田地塊周邊建筑垃圾易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第9頁共102頁重型機械廠煙囪西安煤礦機械廠3、地塊周邊村莊及改造情況地塊東面及南面為辛家廟板塊內兩個城中村，分別是劉北村和劉南村，兩村目前居住現狀較差、亂，但改造進展良好，未來將會得以改善。劉北村現狀劉南村現狀劉北村改造劉南村改造（二）居住環境易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第10頁共102頁1、優越的自然環境東郊的浐灞生態區為浐河與灞河交匯的位置，同時秦嶺山豐富的綠化，成為了西安主城區的天然氧吧的供源地，地塊所處的位置得天獨厚，自然環境及空氣條件優于其它各區域。2、地塊周邊項目目前地塊周邊在建和已建完的住宅項目眾多，如緊鄰地塊東南面的東方羅馬花園，地塊東北面的景觀城小區（已入住）、恒大名都（在建）、新綠家園（在建）和中鐵西岸國際花園（在建），北面有湖畔花園（已入住）；地塊東北面為已倒閉的西安重型機械廠，東面為劉北村，東南面為劉北村，南面為西安煤礦機械廠。易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第11頁共102頁3、地塊周邊配套項目周邊配套主要包括商業配套辛家廟市場、圣凱羅商務酒店；教育配套西安市未央區育新小學、48中、陜重中學、西安現代職業學校、西安市工業學校、西安煤礦機械廠子弟學校等；金融配套中國農業銀行、中國工商銀行辛家廟儲蓄所、西安市商業銀行（礦山路）；醫療配套西安市未央幸福醫院、陜西重型機器廠職工醫院、煤礦廠醫院；交通配套16、27、28、36、47、230、406、604、227、241、410、二環2號線。（三）交通環境地塊內目前有一施工中的規劃二路，正處于路面鋪設白灰階段，距離地塊東面約，地塊內無已建成且可以直接通車的道路。易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第12頁共102頁（四）人文環境地塊內所屬城東區現定位為高尚區、旅游度假區，但在過去是偏向于國防軍工區，傳統的重工業現在基本成為老城的記憶點之一，眾多的重工型國營企業已經倒閉，剩下的舊廠區已經成為該區重點的改造對象，合理利用這些資源，保存老城的記憶，將會成為該區域的亮點之一。辛家廟板塊地理位置處于浐灞生態區和大明宮遺址改造區的相連地帶，浐灞生態區的生態環境概念和大明宮遺址改造區的人文傳承概念也將會在這里產生聚合效應，因此板塊兼具兩大開發熱點區域的集合優勢。易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第13頁共102頁第二部分房地產市場分析一、房地產投資環境（一）自然環境1、西安概況（1）西安概況西安市位于黃河流域中部關中盆地。東經1074010949，北緯33393445。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南市、商州市、洛南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺塬為界，與眉縣、太白縣接壤；南至北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽市市區和楊凌區、三原、涇陽、興平、武功等縣和扶風縣、富平縣相鄰。轄境東西204千米，南北116千米。總面積9983平方千米。西安，古又名長安，京兆，是陜西省的省會，是中國歷史文化名城之一，位于陜西關中平原的渭河南岸。西安是中國中西部地區重要的科研、高等教育、國防科技工業和高新技術產業基地、中國重要的航天工業中心，機械制造中心和紡織工業中心。西安擁有較強的工業基礎，是中國西部地區科技實力最強，工業門類最齊全的特大城市之一。國內區位圖西安地處中國中西部兩大經濟區域的結合部，是西北地區通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐。西安是西部地區航空、鐵路、公路運輸樞紐。距西安市區約40千米的西安咸陽國際機場與68個國內城市，11個國家和地區通航。西安的公路網以西安市為中心呈“米”字型輻射狀，包含有繞城高速、機場新線、二環路和正在建設的三環路等。西安市區與所轄區縣全部通有高速公路。西安的信息化設施擁有光纖、數字微波、衛星、程控交換等多種通信手段，市內有國家西安衛星測控中心。西安城域網覆蓋超過90城區和40郊縣。西安郵政是全國易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第14頁共102頁6大通信中心和11個一類郵件轉口局之一，建有西安郵區中心局。鐘樓長安大街科技產業園高新技術開發區西安行政區劃，共轄新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區和藍田、周至、戶縣、高陵4個縣；共50個鎮，52個鄉，75個街道辦事處，3163個村民委員會，569個社區居委會。行政區劃圖易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第15頁共102頁（2）西安規劃A整體規劃西安的城市定位現代服務業和高新技術產業集中區域現代化中心城市，西北地區的標志性城市中國重要的交通樞紐型城市富有東方古都神韻的華夏歷史公園、世界旅游之都按照西安市浐灞生態區發展總體策劃和建設規劃的總體定位，生態區要以高度生態化的環境面貌、異常優越的水資源為特色，以現代服務產業集群為核心，以商務、會展、休閑、人居為主導，以高素質人群的商務、生活、度假為形態，匯聚高價值的人才流、資金流和信息流。力爭經過25年的努力，打造“水、綠、城、史”四位一體的國際化副都心新城和西部第一和諧水城。未來西安城市將按照九宮格局、虛實相當的總體結構，形成幾個外圍副中心。整體城市的規劃布局以“米”字型干道為基礎，構筑西安大都市圈，形成九宮格局、棋盤路網、軸線突出、一城多心的空間布局模式。西安市國土總面積9983平方公里，其中城區面積1066平方公里。A1城市空間模式西安目前的城市總體規劃，按照保護古城、降低密度、控制規模、節約土地、改善中心、發展組團、保護環境、基礎先行的精神，市區布局以主城區為中心，以交通軸為導向，以功能區為實體，以生態林帶為間隔，在外圍發展三個新城。A2主城區用地規劃規劃采取拉大城市骨架，發展外圍新區；優化布局結構，完善城市功能；降低中心密度，易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第16頁共102頁保護古城風貌；顯山露水增綠，塑造城市個性；依照南北拓展空間，東西延伸發展的城市布局原則，城市未來主要向西南、東北方向發展；遠期主要向北跨過渭河發展。城市空間模式主城區用地規劃圖A3未來發展趨勢規劃渭、灞、浐河成為城市內河，形成高尚住區和旅游度假區及城市新的副中心；拓展帶動產業發展的開發區繼續推動高新技術開發區和經濟技術開發區兩個國家級開發區的發展；發展功能齊全的空港服務區以西安咸陽國際航空港和鐵路北客站為中心的周邊地區。B產業規劃規劃將形成虛實相當的小九格局，中心為唐長安城；東部依托現狀發展成國防軍工產業區；東南部發展成旅游生態度假區；南部為文教科區；西南部拓展成高新技術產區；西部發展成居住和無污染產業的綜合新區；西北部為漢城遺址保護區；北部形成裝備制造業區；東北結合浐灞河道整治，建設成高尚居住、旅游生態區。外圍縣區的定位為長安為生態居住區、藍田美玉文化區、周至老子文化區、戶縣農民畫區、臨潼國際旅游區、閻良航空科技區、高陵現代農業區。城市空間布局主要功能區域劃分易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第17頁共102頁西安重點產業園區定位及發展重點產業園區目標定位產業發展重點西安高新技術產業開發區打造中國科技創新中心、創建世界一流高科技園區。重點發展電子信息、生物醫藥、新材料等優勢產業，做大做強通訊、集成電路、軟件三大特色產業集群。西安經濟技術開發區西部最大的制造業基地和西安城市新中心。重點發展重型汽車及零部件、專用和通用設備、電力電子設備；大力發展食品飲料、石油化工等產業。西安閻良航空高技術基地中國最具實力的航空產業發展基地和亞洲最大的航空旅游、會展中心。以大運飛機、支線飛機、通用飛機、飛機配套產業為主，重點進行航空高技術產品的研發和航空產品的生產制造。西安航天科技產業基地西部最大的以航天民用產業為主、軍民結合的航天科技產業基地和產業集聚區。重點發展航天動力、導航、控制等航天高科技產業，通過航天特種技術應用形成對區域經濟具有帶動作用的高技術產業集群。西安曲江新區國內具有核心競爭力的文化產業基地和“中國文化復興之地”。重點發展以唐文化及休閑產業為主線的旅游業，建設以休閑娛樂為主題的大型游樂項目。西安浐灞生態區打造西部第一水城和蘊涵自然、人文、歷史、山水的城市生態區。重點發展會展、生態旅游、商貿等產業，形成生態旅游區和會展集聚區。C交通規劃C1總體規劃公路西安是我國地理版圖的中心，是全國干線公路網中最大的節點城市。鐵路西安是全國重要的鐵路樞紐城市，是全國6個路網客運中心之一。航空西安是我國四大航空樞紐之一。擁有飛往國內各大城市的航線80多條，直飛國際航線近20條。主城區形成“兩軸、三環、一高、一繞、六縱、七橫、八射線加旅游環線”的道路網格局。易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第18頁共102頁綜合交通規劃圖快速路體系規劃C2地鐵規劃第一階段（20062011年）二號線第二階段（20102015年）一號線第三階段（20162020年，遠期）三號線第四階段（2021年2050年，遠景）建設四、五、六號線和一號線東、西延伸段及二號線北延伸段西安地鐵南北線試驗段于2006年9月29日動工建設，整個地鐵二號線的工程預計要耗時4年，線路全長264千米，設車站20座。6條軌道交通線網遠期規劃2、區域概況（未央區）（1）區域概況西安號稱13朝古都，其中有秦、漢、唐等9個王朝曾在未央建都，境內秦阿房宮、漢未央易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第19頁共102頁宮、唐大明宮、漢長安城遺等址馳名中外。“未央”區名就是來自漢未央宮遺址，意為“繁榮興盛，不盡不衰”。未央區建置于1954年，現轄10個街道辦事處，49個社區，總面積262平方公里，人口54萬。境內現有國家級重點文物保護單位3處，古遺址47處，受保護面積675平方公里，其中重點古遺址保護面積439平方公里，占全區土地面積的2585。未央古遺址數量之多、面積之大、檔次之高屬全國區縣之最。未央是全市水域最多的一個城區，擁有西安最豐富的水資源，全區水資源總量為7005億立方米，可利用量414億立方米。西安古稱“八水繞長安”，其中大部分河水流經未央區。域內主要有渭河、灞河、浐河、灃河、皂河、漆水河、太平河等河流。近年來，通過實施“大水大綠”工程。完成皂河系統146公里、漕運明渠1054公里綜合治理改造和太平河清淤加固工程。建成大綠工程272萬畝，形成渭、浐、灞“三條綠色長廊”和西銅、西寶、機場新線“三條綠色通道”，全區綠化率達到35以上。未央區規劃現狀圖（2）區域規劃（未央區）A整體規劃按照城市新區定位，以現代理念審視城市，以戰略眼光規劃城市，以精品意識建設城市，以市場化手段經營城市，遵循區域、資源、功能和定位相協調原則，科學規劃未央城市建設格局。重點抓好六村堡石化工業城、三橋汽貿城、六村堡空港區、西咸共建區、未央湖旅游度假區、未央生態科技產業園、渭浐灞生態區等重點發展區域和未央路、北二環、朱宏路、西咸世易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第20頁共102頁紀大道等主要城市干道地段控制性詳細規劃的編制工作。結合未央“文物多”這一顯著特征，加緊編制漢長安城遺址等古遺址重點區域保護性開發規劃，發揮好這些人類寶貴文化遺產的精神力量和文化價值，把深厚的歷史文化資源轉化為社會經濟效益。按照“提高科學性、體現領先性、堅持嚴肅性”的要求，充分發揮新的城市發展建設規劃的引領作用，在全面完成未央新城建設規劃、大明宮遺址保護區建設規劃的同時，進一步加大規劃投入，加快大興路地區、西咸共建區、未央湖旅游開發區等重點發展區域和未央路南段、朱宏路、東二環北延伸線、北二環東延伸線、三橋正街等重點路段的規劃編制工作。加快與經濟開發區、浐灞生態區區域規劃對接，力爭在2009年前完成覆蓋城鄉的“大未央”總體規劃。未央區土地利用規劃圖B產業規劃科學規劃工業發展空間，建設發展都市工業園，積極推進未央工業園和六村堡工業園的資源整合，引導石化、機電和制藥三大支柱工業向該區域聚集發展，形成現代制造業聚集區。充分發揮西航集團、西安石化等大中型企業和西北有色、西安重研所等知名研究機構的輻射帶動作用，加強與經濟開發區的產業對接，著力發展配套中小企業，逐步形成以行業龍頭企業為主導、產業鏈為紐帶、中小企業為基礎的配套協作網絡。大力發展電子信息、新材料等高新技術產業，積極培育軟件開發等新興產業，重點扶持一批創新型科技企業，加快新型工業發展。發揮工業發展專項資金和科技三項費用的引導作用，深入實施大企業培育計劃和中小企業成長計劃，引導社會資源向規模企業集聚，實現裂變式發展。積極實施品牌、商標梯隊培育計劃，大力發展品牌經濟，五年內力爭創建中國名牌產品2個、馳名商標3個以上。易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第21頁共102頁C交通規劃（二）宏觀經濟環境1、全市（1）GDP增長十五期間,西安國民經濟持續、快速、健康、穩定發展；人均GDP值增長強勁，自02年來實現了持續兩位數的增長。按常住人口計算，全市人均生產總值21017元，增長130。居民消費價格總水平比上年上漲47，商品零售價格上漲37，工業品出廠價格上漲19，原材料、燃料、動力購進價格上漲62，固定資產投資價格上漲35，房屋銷售價格上漲64。年度國民生產總值較上年增長比例2001年734億元1312002年8235億元1332003年9404億元1352004年10959億元1352005年12701億元1582006年14502億元1422007年173710億元146易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第22頁共102頁西安市20012007年GDP增長圖05001000150020002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年1011121314151617生產總值億元增長比例（2）人均可支配收入年度2001200220032004200520062007城市居民人均可支配收入670571847748854496281090512662城市居民人均消費性支出58166419680574287900898710098全市在崗職工年平均工資25012元，比上年增長222；城鎮居民人均可支配收入12662元，增加1757元，增長161；農民人均純收入4399元，增加590元，增長155。年末城鄉居民儲蓄存款余額199756億元，比上年末增長27。城鎮居民人均現住房總建筑面積2363，農村居民人均居住面積4292。（3）人口結構2007年西安市常駐人口達到83054萬人，比2006年凈增802萬人，增長098。在全市13個區縣當中，按常住人口總數排位，雁塔區、長安區、碑林區位居前三位，城三區總人口占全市總人口近30。預計2010年主城區人口規模為52459萬人，建設用地規模為524平方公里；2020年主城區人口規模為600萬人，建設用地規模600平方公里。2007年末西安市常住人口83054萬人，其中男性人口42932萬人，占517；女性人口40122萬人，占483，性別比為107（以女性為100，男性對女性的比例）。全年出生人口781萬人，出生率為10；死亡人口350萬人，死亡率為548；全年凈增人口802萬人，自然增長率為452。城鎮人口54899萬人，占661，鄉村人口28155萬人，占339。年末全市戶籍總人口76425萬人，比上年增長15。易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第23頁共102頁區縣2007年常住人口（萬人）新城區6432碑林區8336蓮湖區7436灞橋區5478未央區59雁塔區11163閻良區2528臨潼區6729長安區10136藍田縣52周至縣546戶縣5556高陵縣27全市83054（4）產業結構2007年第一產業增加值8317億元，增長67；第二產業增加值76251億元，增長160；第三產業增加值89142億元，增長142。第一、第二和第三產業增加值占生產總值的比重分別為48、439和513。全年完成全社會固定資產投資143533億元，比上年增長371。其中，城鎮投資134059億元，增長379。全年房地產完成投資38733億元，增長356；商品房銷售面積83253萬，增長340；商品房銷售額28211億元，增長369。各類房屋竣工面積167216萬，竣工率290。共有920個城鎮建設項目建成投產，項目建成投產率505。年度20012002年20032004200520062007GDP73486826689466611023912701414736817371第一產業4587477750726021660170778317第二產業3129353584073847692539616388876251第三產業37609425334885656526664527640389142（5）投資增長年度2001200220032004200520062007固定資產投資287733815479640483511066621210房地產投資額6747937124722792252328576375易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第24頁共102頁2、區域（未央區）（1）GDP增長2007年，全區生產總值預計達到158億元，比2002年增長1234，年均可比增長154；全社會固定資產投資預計達到160億元，比2002年增長5035，年均增長433，五年預計完成投資513億元，是建區以來投資最多、增速最快的時期；地方財政收入大幅增加，增速創歷史新高，可用財力預計達到6億元。年度20032004200520062007GDP340240024662140158增長比例184164153200154（2）產業結構一、二、三次產業增加值比重由2002年的29592379發展為1264834，經濟發展的穩定性、協調性明顯增強。2007年，社會消費品零售總額預計達到76億元，比2002年增長1129。市民“放心早餐工程”順利實施，未央路餐飲娛樂群、大明宮建材家居市場群、北二環汽車銷售市場群等商貿設施和物流基地發展壯大，對區域三產發展的拉動作用明顯增強。非公有制經濟健康發展，2007年，全區個體私營企業達到8453戶，非公有制經濟增加值占全區經濟總量的比重達到60以上。（三）政策環境1、政策簡析2007年是國家宏觀政策調控的又一個集中的年度，不僅有基于宏觀經濟層面的眾多政策，也有更多具有針對性的行業政策緊鑼密鼓的出臺，使得房地產市場發展拐點的有關爭論成為下半年的熱點話題。其中的重點有三個方面，一是國家加強保障類住房的投入，作為商品房市場的有益補充，解決中低收入群體的住房問題，也使得房地產市場結構更加合理；二是本年度不斷出臺相關的土地政策，打擊囤地行為，促進項目開發速度，緩解剛性需求的壓力；三是對需求進行結構性調節，收縮貨幣流動性以促使金融機構減少房貸總額度，打擊投資（機）性購房需求，合理分流部分剛性需求導入二手房交易市場。這三方面的政策緊緊圍繞供求關系，雙管齊下，既擴大市場供應，也抑制部分需求，其直接的目標是緩解房價過快上漲，以免過度透支未來的上漲空間，維護中國房地產市場健康持續的良性發展。金融政策的連續出臺是2007年宏觀政策的重點，6次加息，10次提高準備金率，其力度和易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第25頁共102頁頻次都創下了歷史紀錄，在很大程度上收縮了貨幣流動性，導致銀根緊縮，使得房貸規模總體受限；此外，連續加息也使得房貸成本加大，但這些在2008年才會計入利息中，因此其效應會在2008年上半年逐漸顯現出來。國家針對保障類住房的相關政策成為2007下半年最大的亮點，國家強化保障職能，加大資金投入和資源配置，以解決中低收入人群的住房問題。但由于這個過程更為緩慢，也涉及到方方面面的利益，因此在短期內很難有大的改觀，預計在2008年下半年保障類住房對房地產行業的影響才會發揮作用，將會對剛性需求產生較大的分流作用。2007年物權法的頒布實施以及由此將會開征的物業稅成為本年度最重大的事件，對房地產行業的影響深遠，特別是物業稅很有可能在2008年前后開征，這將會對房價產生顛覆性的影響，遏制目前房價的過快上漲。不過物業稅的征收也關系到多方的利益，稅基和稅率的制定也比較復雜，因此在2007年還只是在部分省市進行空轉，對房地產市場的影響非常小。對房地產行業來講，最受關注的是房價的過快上漲，不僅超出了中等收入群體的承受能力，也在一定程度上限制了整體消費能力，不利于國家擴大內需長遠目標的實現。因此，2007年針對房地產行業政策的重點，在于通過擴大土地供應，促使開發商加快土地開發速度；通過金融政策抑制剛性需求，打擊投資（投機）型需求；加大對保障類住房的資金及資源型投入，以解決中低收入群體的住房需求。這些兼顧市場供求調節和政府投入的眾多政策密集出臺，配合著執行力度的加強，對目前的樓市也起到了一定的作用，特別是一線城市，更是反應強烈，近期也出現了連續的量價雙跌的現象，有關樓市拐點的爭論更是加劇了這種市場預期。但從長期的眼光來看，這些政策的真正效用還并未完全展開，而房地產市場的自我調節對政策也有一定的抗性，2008年乃至今后中國房地產市場的發展將取決于兩只手之間的力量博弈于相互作用，我們拭目以待。2、政策重心變化20052006年，政策調控的重心一直停留在供應層面，2007年以來，政策出現策略性轉變，逐漸向抑制改善型需求、打擊投機性需求和分流剛性需求傾斜。政策從緊成為趨勢；國家針對房地產市場的調控策略逐漸成熟化，從硬性干預到兩只手的協調配合，并強化國家對保障類住房的公共職能，使得房地產市場更加協調、健康的發展；政策體系已經逐步完善，也初步形成了多層次、立體化的架構，不僅涉及到了行業的方易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第26頁共102頁方面面，也包括了從中央到地方的高低搭配格局，針對性和可操作性更強；以實現住有所居為政策調控的目標；逐步強化政府公共職能的作用，作為商品房市場的補充。3、政策效應及走勢預測政策具有一定的滯后效應，由于中國經濟發展的區域化差別很大，地方利益主體也對政策存在很大的抗性，因此，在國家宏觀調控政策的執行上，也存在一定的難點，其長期的效應也有待觀察。宏觀政策的綜合作用對房地產市場發展比較成熟的一線城市影響較大，而對西安這樣的二線乃至三線城市來講，房地產市場正處于快速發展階段，房價上漲的空間較大，這也吸引了更多的全國性開發商進軍西安，加上投資（投機）型客戶的更多進入，西安的房地產市場將保持快速發展的持續動力。“堅持保障生存性需要、支持自住性需要、引導改善性需求、抑制投資性需求、遏制投機性需求”將成為2008年房地產調控的基本原則，在這一主旨之下，住房保障體系的建設工作仍將成為2008年的首要重點。一方面繼續深化落實政策的執行力度，另一方面極力營造購房者對未來房價不再盲目追漲的心里預期和暗示。加息和提高準備金率成為央行的常規手段。由于目前的實際利率為負，機構和個人的投資傾向仍比較強烈，預計2008年也將在很長時間保持這樣的現狀，因此央行在2008年仍將繼續加息；此外宏觀經濟依然過熱，加上人民幣升值的長期趨勢帶來更多的國際投資（投機）熱錢，使得貨幣流動性問題更為突出，2008年也將會繼續提高金融機構的存款準備金率。物業稅開證的前期準備和相關政策及法律的出臺也是2008年政策的重要部分，預計在2008年底將會逐漸明晰化，這將會對房地產市場帶來顛覆性的影響，值得期待。繼續加大保障類住房的政策將是2008年政策調控的重點，預計將有更多的執行性的政策出臺。易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第27頁共102頁二、土地市場2003年開始，西安市土地交易取用招拍掛形式進行。國家對土地加大管理力度，提高土地出讓價格的透明度和監控力度，土地市場的規范化、良性化發展，吸引了大量全國性大型房地產開發公司的進駐。近年西安土地交易市場格價不斷走高。（一）全市土地市場1、出讓面積2007年度全年西安市土地掛牌總面積為3540719，總宗數為117宗；成交總面積為2925782806，成交總金額為804019萬元，總宗數為86宗。其中，住宅掛牌宗數為49宗，商業掛牌宗數為21宗，工業掛牌宗數為14宗，教育教研掛牌讓宗數為5宗。2007年全年度西安房地產土地市場總體出讓情況2007年總面積（）成交總金額（萬元）總宗數掛牌3540719（5316畝）117成交2925783（4393畝）804019862007年西安市全年度土地出讓主要為小型地塊為主，少有百畝以上的地塊出讓。一方面，說明西安內區大幅面積的土地資源相對稀缺，另一方面，西安政府對土地的控制比較謹慎。在各區域土地的出讓面積及出讓宗數來看，供應量以曲江區域為首。2007年西安市土地出讓列表020000040000060000080000010000001200000高新經開曲江浐灞西土掛01020304050土地面積土地宗數2、出讓結構2007年西安土地出讓中，住宅仍是最主要的土地用應，占到土地掛牌總數的一半，工業工地和住宅、綜合用地位居二、三位，相比較之下，其他性質的用地數量相對較少，特別是商業和辦公的土地供應一直處于較低的水平，主要是因為近年來西安房地產市場中商業和辦公所占易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第28頁共102頁的比例很小，市場需求不足，其成交也在西安商品房成交中的比例非常小，在此帶動下，土地供應也越來越小。土地性質面積畝比例辦公4649087工業69491307教育科研11059208商業564461062文化娛樂821015住、商5085096住宅2690275061住宅、綜合619581166綜合53067998總量53161002007年西安掛牌土地結構辦公1工業13教育科研2住宅50住宅、綜合12住、商1文化娛樂02商業11綜合10（二）區域土地市場（未央區）1、土地出讓面積截止到2006年，未央區的土地供應基本以經濟技術開發區范圍內，并且主要集中在二環與三環之間的區域，特別是隨著市政府北遷工程的啟動，張家堡周邊的土地供應也集中出讓并成交，大明宮國家遺址區改造的正式確定也加快了土地市場的交易頻率，在眾多利好因素的不斷推動下，未央區的土地價格也逐漸走高。2007年未央區的土地出讓并不太多，全年只有17宗土地掛牌出讓，總面積為1247畝，規劃建筑總面積2594662。總體來看，除了1宗土地的面積達到500畝以上以及2宗地塊的面積達到150畝外，其余出讓土地的面積都比較小，均沒有超過50畝。從區域上看，這些出讓土地基本都處于張家堡附近。易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第29頁共102頁2007年未央區土地出讓列表宗地編號位置面積（畝）容積率建筑面積（）用途年限WY109722朱宏路南段東側，陜西省統建管理辦公室以北，虎鉗廠住宅以西，規劃路以南45024451336261住宅70WY79910六村堡工業園豐產路71號25214075126133工業50WY59925西咸路北側163111661806009住宅70WY7997豐產路以南60540145653225商業40WY682陽光大道以西63526156355776住宅70WY322131未央區未央路中段肖家村8505993396869住、商70/40WY446未央區新房村658/867油氣合建站40WY123171鳳城八路南側，文景路東側331204265743738綜合50WY123172鳳城八路南側，文景路以東960825261666262綜合50WY123173鳳城七路北側，文景路東側154325262676302住宅70WY12861朱宏路以東，明光路以西，鳳城七路南側6715670335工業50/鳳城十一路北側，文景路東側，北三環南側，文景路東側規劃路西側533215381351487住宅、綜合70/50/鳳城八路南側，未央路以西24849457458427綜合50/鳳城七路北側，未央路西側43598481395834綜合50/未央路東側，鳳城五路南側4309555158094綜合50/未央路東側，鳳城七路北側4097251366416綜合50WY12934明光路西側，鳳城五路北側19963151997295工業50合計/124724/2594662/2、土地出讓結構從出讓土地的宗數來看，綜合類土地的出讓是最多的，而從出讓面積來看，由于其中1宗地塊的面積占到2007年度未央區土地出讓總面積的絕對多數比例，住宅、綜合類土地是最多的。此外住宅用地占到出讓總面積的31，排在第二位，仍是土地供應的主要用途。此外，作為經濟技術開發區，工業用地也占有一定的比例，占到出讓總面積的16，其余性質的土地所占的比例較小。易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第30頁共102頁綜合16工業9住宅、綜合42住宅31商業05油氣合建站1住、商13、出讓價格2007年未央區有7宗掛牌土地成交，其中有2宗為工業用地，其余宗土地為住宅和綜合用地。其中前6宗土地的成交總面積為796畝，平均成交價格達到186萬元/畝，主要是北京首創置業和恒基地產競得的地塊的價位都比較高，拉升了整體的成交均價。其中，位于鳳城十一路的大宗地塊毗鄰北三環，被北京首創置業以總價10億元的價位競得，成為2007年西安地王，引起了市場極大關注。2007年未央區土地成交列表宗地編號位置面積（畝）容積率用途競得人成交價（萬元）WY109722朱宏路南段東側，陜西省統建管理辦公室以北，虎鉗廠住宅以西，規劃路南4502445住宅陜西建邦房地產開發有限公司163WY79910六村堡工業園豐產路71號25214075工業陜西博發工業窯爐有限公司650WY59925西咸路北側16311166住宅恒基中國地產有限公司43488WY7997豐產路以南6054014商業陜西華銀電力實業發展有限公司214WY682陽光大道以西6352615住宅陜西乾恒實業有限公司3012/鳳城十一路北側，文景路東側，北三環南側，文景路東側規劃路西側53321538住宅、綜合北京首創置業股份有限公司100200WY12934明光路西側，鳳城五路北2015工業西安明泰半導體測試有限公司/易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第31頁共102頁4、土地開發速度（1）全市土地出讓重點區域的轉變高新區和城南區一直是西安房地產市場發展比較成熟的區域，隨著市場進入快速發展的階段，高新區和城南區的商品房市場成交持續火爆，也成為西安購房者置業的首選區域，因此這2個區域的土地供應及成交一直占有非常大的比例，土地市場交易活躍，也帶來了地價的飛速上漲，2007年更是突破了500萬元/畝的價位。然而隨著土地儲備量的不斷減少，高新區和城南區土地市場表現出開發后勁不足，從2007年開始，高新新區的土地出讓在全市中所占的比例越來越大，而曲江新區的土地供應逐漸向三環逼近；另一方面，在西安高速城市化進程中，城市骨架不斷拉大，新的熱點區域也在不斷涌現，浐灞生態區、經開區、西咸大道以及即將開始的大明宮區域，逐漸成為西安房地產市場新的發展推力，這些區域也有著龐大的土地資源，其土地出讓的數量也會越來越多。西安土地市場供應重點區域發展西咸區大明宮浐灞生態區高新新區曲江新區自住需求45經開區（2）西安市場房地產開發周期及特征西安房地產市場正處于初級發展階段，在2006年之前，以本土地產企業為主的房地產開發速度明顯落后于一線城市市場，主要是由于在開發戰略、資金實力等方面經驗不足，限制了土地開發及項目開發的速度。隨著2007年以來眾多的外埠地產企業相繼布局西安市場，其中不乏很多實力雄厚的上市企業，給西安市場帶來了先進的經營開發理念和成熟的項目運作經驗，并憑借龐大的資金支持，易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第32頁共102頁一方面推動了很多超級大盤的誕生，另一方面大大加快了土地及項目開發入市的速度，特別是一些典型項目更是創造了西安房地產市場上的奇跡。這也對西安本土的地產企業產生了強大的壓力，促使其逐漸加快項目開發，因此西安房地產市場開發整體在提速，在一定程度上也促使了市場成交的火爆。2006年之前小型項目23年，中型項目34年，大型項目58年，超級項目610年20062007年小型項目12年，中型項目24年，大型項目45年，超級項目510年2008年以后小型項目1年，中型項目23年，大型項目35年，超級項目58年項目開發周期小型項目12年，中型項目24年，大型項目45年，超級項目510年。項目開發周期小型項目23年，中型項目34年，大型項目58年，超級項目610年。項目開發周期小型項目1年，中型項目23年，大型項目35年，超級項目58年。（預計）20062007年2008年后2006年前（三）板塊土地市場辛家廟板塊土地市場存在一定的特殊性，盡管其地理位置相對較為優越，但由于歷史的原因，卻屬于城中村的集中區域，因此通過招牌掛進行土地交易的地塊數量很少，更多的土地是以協議出讓的形式進行。1、土地出讓面積2007年至今，辛家廟板塊的主要土地交易有3宗，即中鐵置業、恒大集團和華遠集團在礦山路沿線的土地收購，主要是通過協議出讓或并購公司的方式進行，目前這三個地塊的項目運作已經進入前期開發階段，其中中鐵和恒大的項目預計在2008年下半年入市。2、土地出讓結構這三宗地塊均為住宅項目用地，其中包括部分的綜合用地。易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第33頁共102頁（四）土地市場結論房地產市場的火爆、房價的快速上漲，加上眾多外埠地產企業在西安攻城略地，西安的土地市場成交頻繁，地價也隨之水漲船高。隨著三環內土地資源日趨緊張，而且以小面積土地為主，在政府的引導和支持下，土地供應的重心逐漸向城市郊區偏移，也與城市骨架拉大的趨勢相一致。在新格局逐漸形成的過程中，土地市場也隨之做出相應調整。高新新區、浐灞生態區、城北區及曲江新區成為土地供應的主要區域（板塊），既擁有豐富的土地資源儲備，也有政府各方面的政策大力支持，更是西安目前房地產市場發展的熱點區域，預計2008年這種態勢將得到進一步顯現。隨著更多的外埠企業紛紛進駐西安市場，不斷在西安增加土地儲備，既推動了西安地價的快速上漲，同時也加劇了土地市場的競爭。附表出讓地塊宗地編號位置面積（畝）容積率建筑面積建筑密度綠化率用途年限BL21721南廣濟街2131852696920綜合50BL2791南廣濟街1666475868綜合50BL27161南廣濟街1728477310綜合50QJ319西影路6588313647143231023住宅70BQ59926灞橋區十里鋪68013251473518136050住宅70BQ59927灞橋區十里鋪62224451845816186040住宅70YT7136唐延路東508544149234627503821住、商70/40BL47383東大街菊花園253500254523綜合50BL1970743辦公50WY109722朱宏路南段4502445133626130604350住宅70/緯二街21323369綜合50YT31420雁塔區永松路20884316002522235住宅70BL81112雁塔路中段821290249406185925文化娛樂50YT2123二環南路西段114664216住宅70YT7132唐延路170383539756516354257住宅70YT7133唐延路689013516076918663050住宅70YT7134唐延路544622694400812074363商業40YT7135唐延路67632415621619826739科研教育50易居（中國）房地產研究院西安分院地址西安市南關正街88號長安國際B座907室郵編710068電話02987651418第34頁共102頁綜合YT22162丈八東路863653305291226103950住宅、綜合70YT22163丈八東路住宅YT22164丈八東路住宅BQ59921、浐河開發區26194、22539310653530工業50BQ59922浐河開發區635992