濱海浙江大廈可行性研究報(bào)告天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司（籌備組）2007年1月目錄第一部分項(xiàng)目概況1第二部分項(xiàng)目開發(fā)可行性研究分析4一、項(xiàng)目開發(fā)背景4二、項(xiàng)目立地環(huán)境分析20三、項(xiàng)目市場分析32四、項(xiàng)目開發(fā)方案46五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算56六、風(fēng)險(xiǎn)分析58第一部分項(xiàng)目概況濱海浙江大廈是在天津?yàn)I海新區(qū)納入國家總體發(fā)展規(guī)劃的宏觀背景下確立的。為了更好的服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”，搭建天津?yàn)I海新區(qū)與外省市溝通，促進(jìn)相互投資、貿(mào)易和信息服務(wù)平臺，天津市人民政府決定建設(shè)天津?yàn)I海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”。濱海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”選址于響螺灣，并致力于將該地區(qū)建設(shè)成濱海新區(qū)中心商業(yè)商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域（摘自“天津市濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)投資指南”）。“響螺灣商務(wù)區(qū)”將提供優(yōu)惠條件，為兄弟省市來津設(shè)立窗口、參加濱海新區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)互利共贏。今年以來，各省市紛紛到該地區(qū)實(shí)地考察，商談投資，達(dá)成了一批合作項(xiàng)目協(xié)議。市政府從中選擇了10個(gè)條件比較成熟、帶動效應(yīng)較好的合作項(xiàng)目進(jìn)行簽約，簽約總建筑面積達(dá)171萬平方米，總投資額119億元，“濱海浙江大廈”是10個(gè)簽約項(xiàng)目之一。“濱海浙江大廈”座落在響螺灣商務(wù)區(qū)中心地段，成為該區(qū)域標(biāo)志性建筑。濱海浙江大廈效果圖項(xiàng)目名稱濱海浙江大廈項(xiàng)目開發(fā)單位天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容占地面積199萬平方米，規(guī)劃建筑面積1295萬平方米。擬建成集SOHO、公寓、裙樓商業(yè)于一體的建筑群。第二部分項(xiàng)目開發(fā)可行性研究分析一、項(xiàng)目開發(fā)背景1、京津冀聯(lián)合經(jīng)濟(jì)圈，未來中國經(jīng)濟(jì)增長“第三極”。目前我國已初步形成了以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和以北京、天津?yàn)橹行牡木┙蚣浇?jīng)濟(jì)圈。國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示2005年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到182321億元。作為改革排頭兵的深圳、浦東和天津?yàn)I海新區(qū)，其GDP總量分別達(dá)到492690億元、2000億元、1600億元的成績。而長三角、珠三角和京津冀三大經(jīng)濟(jì)圈，更以占全國10多一點(diǎn)的人口創(chuàng)造了占全國358的地區(qū)生產(chǎn)總值。三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈的分布圖1、1三大經(jīng)濟(jì)圈珠三角城市群覆蓋的空間地域范圍包括廣州、深圳兩個(gè)副省級城市，珠海、佛山、江門、東莞、中山5個(gè)地級市和肇慶、惠州等縣級市。其土地面積為22萬平方公里，占國土總面積的023；人口為2625萬人，占全國的204。長三角城市群的空間地域范圍涉及兩省一市，包括1個(gè)直轄市上海；3個(gè)副省級市南京、杭州、寧波；11個(gè)地級市江蘇省的蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、南通、揚(yáng)州、泰州和浙江省的湖州、嘉興、紹興、舟山，共15個(gè)城市。土地面積10萬平方公里，占全國總面積的1；人口7570萬，占全國人口總數(shù)的59。京津冀城市群的空間地域范圍涉及兩市一省，包括北京、天津兩個(gè)直轄市和河北省的唐山、保定、廊坊3個(gè)地級市，以及秦皇島、張家口、承德、滄州等縣級市。土地面積326萬平方公里，占全國的034；人口2762萬，占全國的215。表一三大經(jīng)濟(jì)帶基本情況比較土地面積人口區(qū)域絕對值（萬平方公里）占全國比重（）絕對值（萬人）占全國比重（）長三角1002410413000589珠三角22050234547204京津唐32590346371215合計(jì)15488161238001008全國960100130000100表二三大經(jīng)濟(jì)帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況比較單位億年份項(xiàng)目2003年GDP增長率2004年GDP增長率2005年GDP增長率占全國比重人均GDP珠三角1158615613394132181161699239842長三角25738118287751363385913417226045京津冀145961081620211183371329328728摘自國家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表三2005年三大經(jīng)濟(jì)帶橫向比較項(xiàng)目全國長三角珠三角京津冀GDP182321338591811618337總?cè)丝?3億1300045476371人均GDP14024260453984228782進(jìn)出口總額14000億5024億4110億1925億外商直接投資620億263億115億159億表四主要區(qū)域拉動力比較項(xiàng)目長三角珠三角京津冀總量浦東總量深圳總量濱海新區(qū)GDP3385921001811649269183371610總?cè)丝?3000185萬4547800萬6371140萬人均GDP26045113500398426050028728116200進(jìn)出口總額502419004110182861925500外商直接投資263311111529691592531備注表中GDP、人均GDP單位為億元人民幣；進(jìn)出口、外商投資為億美圓。以表三數(shù)據(jù)，對三大都市圈所屬的行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)基本狀況進(jìn)行比較（1）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平從GDP水平看，長三角區(qū)域的江浙滬為最高，京津冀次之，珠三角最低。但人均GDP看，江浙滬人均GDP為全國水平的185倍，廣東284倍，京津冀為205倍，排序相反。（2）開放度在進(jìn)出口總額方面，長三角最高，占全國進(jìn)出口總額的3731，珠三角為4110億美元，占全國總量的2935，而京津冀僅為1925億美元，占1375。外商直接投資方面，江浙滬為263億美元，占全國實(shí)際吸收外資總量的424，廣東115億美元，占185，而京津冀為159億美元，占256。總體分析，長三角居首，珠三角次之，京津冀最后。根據(jù)以上對各區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展基本情況的分析，我們主要的判斷為（1）長三角無疑為全國經(jīng)濟(jì)社會最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，不但人均GDP全國第一，而且開放度、創(chuàng)新能力也是名列前茅，表明這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，基礎(chǔ)扎實(shí)，發(fā)展?jié)摿π酆瘛＃?）珠三角的突出優(yōu)勢是其開放度相當(dāng)高，特別是其外向型特征明顯。進(jìn)出口總額接近江浙滬二省一市，能力超強(qiáng)。（3）京津冀的各項(xiàng)指標(biāo)在三大都市圈中是較弱的，特別是這一區(qū)域的外向型和開放度方面的指標(biāo)，與其他兩個(gè)都市圈之間的差距明顯。這些指標(biāo)可以表明京津冀區(qū)域內(nèi)地區(qū)間的發(fā)展差距大，地區(qū)間協(xié)作聯(lián)系在2005年以前也是比較松懈的，京津冀并沒有明顯地體現(xiàn)出區(qū)域整體性運(yùn)作、協(xié)作聯(lián)系的特征。但是，無法忽視的是，長三角和珠三角除了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚外，關(guān)鍵點(diǎn)是以浦東和深圳為代表的經(jīng)濟(jì)特區(qū)拉動作用明顯，特別是深圳，GDP占珠三角的總量27，浦東僅僅185萬人口，GDP占長三角的62。同時(shí)，天津?yàn)I海新區(qū)在這方面也同樣表現(xiàn)出突出的優(yōu)勢，人均GDP在2005年首次超過浦東，占京津冀經(jīng)濟(jì)圈總量的87,體現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢。正如浦東對應(yīng)長三角、深圳對應(yīng)珠三角，一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的形成和發(fā)展離不開強(qiáng)大的拉動力，而深圳和浦東兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的確立，成為上述兩大經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的引擎。當(dāng)黨的十一屆五中全會將“加快天津?yàn)I海新區(qū)的改革開發(fā)納入國家總體發(fā)展戰(zhàn)略”中，天津?yàn)I海新區(qū)成為中國第三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈京津冀經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展引擎。2、濱海新區(qū)投資比較分析21天津?yàn)I海新區(qū)的基本情況天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)，是1994年天津市委、市政府積極落實(shí)黨中央、國務(wù)院改革開放的戰(zhàn)略部署，從服務(wù)環(huán)渤海及我國北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，結(jié)合天津?qū)嶋H做出的一項(xiàng)跨世紀(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略決策。經(jīng)過全市上下十幾年的奮斗，天津迎來了重大歷史性機(jī)遇。黨的十六屆五中全會和十屆全國人大四次會議通過的國家“十一五”規(guī)劃建議和綱要，明確指出要“推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)開放”，將濱海新區(qū)納入全國總體發(fā)展戰(zhàn)略布局。國務(wù)院下發(fā)了國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見（國發(fā)200620號），市委召開了八屆八次全會，對推進(jìn)濱海新區(qū)開發(fā)開放做出全面部署，標(biāo)志著天津?yàn)I海新區(qū)作為國家級經(jīng)濟(jì)新區(qū)正式進(jìn)入了實(shí)施階段。天津?yàn)I海新區(qū)位于天津東部臨海地區(qū)，包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港，以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域。規(guī)劃面積2270平方公里，海岸線153公里，常住人口140萬。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，濱海新區(qū)取得顯著成績。生產(chǎn)總值由1993年的112億元增長到2005年的160863億元，年均遞增206，人均生產(chǎn)總值達(dá)到142萬美元。財(cái)政收入由236億元增長到3172億元，增長124倍。外貿(mào)出口由5億美元增長到185億美元，增長36倍。累計(jì)實(shí)際利用外資159億美元，世界500強(qiáng)中70多家跨國公司在新區(qū)投資了152家企業(yè)，濱海新區(qū)已成為外商在中國投資回報(bào)率最高的地區(qū)之一。今年一季度，新區(qū)經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值41225億元，增長204；完成工業(yè)總產(chǎn)值113041億元，同比增長352；實(shí)現(xiàn)合同外資1598億美元，同比增長255；實(shí)際利用外資928億美元，同比增長446；外貿(mào)出口達(dá)到5016億美元，同比增長431；完成固定資產(chǎn)投資13837億元，同比增長276，實(shí)現(xiàn)了“十一五”規(guī)劃第一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高起步。22、天津?yàn)I海新區(qū)的功能定位在2006年5月26日，國務(wù)院下發(fā)的“國務(wù)院推進(jìn)濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見”中，將天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行如下功能定位依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放，是在新世紀(jì)新階段，中共中央、國務(wù)院從中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局出發(fā)做出的重要戰(zhàn)略部署。天津?yàn)I海新區(qū)包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港區(qū)以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域，規(guī)劃面積2270平方公里。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，天津?yàn)I海新區(qū)已經(jīng)具備了進(jìn)一步加快發(fā)展的條件和基礎(chǔ)。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放，有利于提升京津冀及環(huán)渤海地區(qū)的國際競爭力，有利于實(shí)施全國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展總體戰(zhàn)略，有利于探索新時(shí)期區(qū)域發(fā)展的新模式。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放的主要任務(wù)是以建立綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)為契機(jī)，探索新的區(qū)域發(fā)展模式，為全國發(fā)展改革提供經(jīng)驗(yàn)和示范。走新型工業(yè)化道路，把增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力作為中心環(huán)節(jié)，進(jìn)一步完善研發(fā)轉(zhuǎn)化體系，提升整體技術(shù)水平和綜合競爭力。充分發(fā)揮區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)等綜合優(yōu)勢，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力提高綜合競爭力和區(qū)域服務(wù)能力，提高對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動作用。國務(wù)院明確了天津?yàn)I海新區(qū)成為“國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，使天津?yàn)I海新區(qū)成為繼深圳和浦東后中國第三個(gè)“國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，并給予了一系列的政策支持。包括鼓勵天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行金融改革和創(chuàng)新。在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津?yàn)I海新區(qū)先行先試。本著科學(xué)、審慎、風(fēng)險(xiǎn)可控的原則，可在產(chǎn)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資、金融業(yè)綜合經(jīng)營、多種所有制金融企業(yè)、外匯管理政策、離岸金融業(yè)務(wù)等方面進(jìn)行改革試驗(yàn)。支持天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行土地管理改革。在有利于土地節(jié)約利用和提高土地利用效率的前提下，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新土地管理方式，加大土地管理改革力度。開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)及土地收益分配、增強(qiáng)政府對土地供應(yīng)調(diào)控能力等方面的改革試驗(yàn)。推動天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)大開放，設(shè)立天津東疆保稅港區(qū)。為適應(yīng)天津建設(shè)北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心的需要，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、創(chuàng)新體制、分步實(shí)施的原則，借鑒國際通行做法，在天津港東疆港區(qū)設(shè)立保稅港區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展國際中轉(zhuǎn)、國際配送、國際采購、國際轉(zhuǎn)口貿(mào)易和出口加工等業(yè)務(wù)，積極探索海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域管理制度的創(chuàng)新，以點(diǎn)帶面，推進(jìn)區(qū)域整合。給予天津?yàn)I海新區(qū)一定的財(cái)政稅收政策扶持。對天津?yàn)I海新區(qū)所轄規(guī)定范圍內(nèi)、符合條件的高新技術(shù)企業(yè)，減按15的稅率征收企業(yè)所得稅；比照東北等老工業(yè)基地的所得稅優(yōu)惠政策，對天津?yàn)I海新區(qū)的內(nèi)資企業(yè)予以提高計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠，對企業(yè)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)予以加速折舊的優(yōu)惠；中央財(cái)政在維持現(xiàn)行財(cái)政體制的基礎(chǔ)上，在一定時(shí)期內(nèi)對天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)予以專項(xiàng)補(bǔ)助。（摘自國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見）這是繼2005年6月，國務(wù)院給予上海浦東新區(qū)“國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”政策后，又一個(gè)國家級改革試驗(yàn)區(qū)，標(biāo)志著天津?yàn)I海新區(qū)突破了地區(qū)概念，成為中國對外開發(fā)的窗口。3、濱海新區(qū)與浦東經(jīng)濟(jì)特區(qū)的比較3、1今年15月兩地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較濱海新區(qū)與浦東新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比計(jì)量濱海新區(qū)浦東新區(qū)指標(biāo)名稱單位絕對值絕對值1地區(qū)生產(chǎn)總值億元76406205第一產(chǎn)業(yè)億元14308第二產(chǎn)業(yè)億元53757254第三產(chǎn)業(yè)億元225061012全部工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）億元2017073851838771843固定資產(chǎn)投資億元273583382488347第一產(chǎn)業(yè)億元048400第二產(chǎn)業(yè)億元183074184458156第三產(chǎn)業(yè)億元9003207204251054社會消費(fèi)品零售總額億元8080142163061285出口總值億美元8193285169781616直接利用外資合同數(shù)個(gè)2122864741直接利用外資合同金額億美元25381902272110實(shí)際直接利用外資金額億美元140833318084197國內(nèi)招商實(shí)際合同數(shù)個(gè)個(gè)3163421368區(qū)縣級財(cái)政收入億元4427201826555區(qū)縣財(cái)政支出億元3619121724907經(jīng)表中對比分析可以看出天津?yàn)I海新區(qū)具備極強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α０凑宅F(xiàn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)的工業(yè)總產(chǎn)值15月累計(jì)數(shù)和固定資產(chǎn)投資總額上濱海新區(qū)已經(jīng)超過浦東新區(qū)，但在投資結(jié)構(gòu)發(fā)展方面，濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)投資占總投資的68，而第三產(chǎn)業(yè)占30。另第二產(chǎn)業(yè)投資增速明顯高于第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)投資比重過大。（后面就此方面進(jìn)行詳細(xì)闡述）而社會消費(fèi)總額僅為浦東新區(qū)的一半，表明新區(qū)城市功能尚不完善，還有較大的潛力可以挖掘。3、2兩地比較優(yōu)勢分析濱海新區(qū)上升為國家戰(zhàn)略后，將和深圳、浦東的地位同等重要，但濱海新區(qū)本身具有相當(dāng)?shù)南鄬?yōu)勢，且其的發(fā)展模式和深圳、浦東也不一樣。區(qū)位優(yōu)勢不可替代濱海新區(qū)位于我國華北、西北和東北三大區(qū)域的結(jié)合部，地處環(huán)渤海地區(qū)的中樞部位、東北亞中心，京津和環(huán)渤海灣城市帶的交匯點(diǎn)，擁有153公里的海岸線，是我國北方地區(qū)進(jìn)入東北亞、走向太洋的重要門戶和對外通道，也是連接我國內(nèi)陸與中亞、西亞和歐洲的亞歐大陸橋的東起點(diǎn)，擁有“三北”遼闊的輻射空間。濱海新區(qū)的開發(fā)和開放，將有效地帶動整個(gè)天津經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使之成為環(huán)渤海地區(qū)的一顆明星，并在經(jīng)濟(jì)區(qū)域中發(fā)揮獨(dú)特的重要作用。土地等自然資源豐富、勞動動力資源充足自然資源對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效率、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等都具有重要的影響作用。豐富低廉的自然資源稟賦為經(jīng)濟(jì)高速增長提供了基礎(chǔ)。濱海新區(qū)腹地廣闊，自然資源豐富，擁有大量的荒地、灘涂、鹽田和石油、天然氣、原鹽、地?zé)帷⒑Ｑ筚Y源等，如表1、表2。土地、石油、地?zé)岷秃Ｑ筚Y源等為新區(qū)形成以現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了有力的資源保障。其中豐富的待開發(fā)的土地資源更是為新區(qū)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大的空間。濱海新區(qū)總面積相當(dāng)于浦東的四倍多，且其中有1214平方公里鹽堿荒地，僅這一塊就相當(dāng)于浦東新區(qū)整個(gè)面積的兩倍多，有相當(dāng)一部分是不適宜耕種的重度鹽堿地，可作為生態(tài)和建設(shè)用地的空間很大，這在國內(nèi)外大中城市是不多見的。還有大面積的濕地自然保護(hù)區(qū)和平原水庫，生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)較好。此外，濱海新區(qū)常住人口達(dá)107萬，通過新區(qū)開發(fā)和相關(guān)政策吸引了相當(dāng)大量的外地人口，濱海新區(qū)勞動動力資源充足。功能聚集優(yōu)勢濱海新區(qū)具有集港口、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)、出口加工區(qū)和保稅區(qū)于一體的功能聚集優(yōu)勢。天津港是中國北方最大的國際貿(mào)易港口，貨物吞吐量位居世界十強(qiáng)。與世界170多個(gè)國家和地區(qū)的300多個(gè)港口有貿(mào)易往來。2005年貨物吞吐量完成241億噸，集裝箱運(yùn)量480萬標(biāo)箱。天津港的進(jìn)出口貨物70以上來自北京、河北、山西、內(nèi)蒙古等省市，集裝箱運(yùn)量60以上來自“三北”地區(qū)。2005年，天津口岸進(jìn)出口貨值8193億美元，其中55來自北京、河北和西北地區(qū)。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年來一直在全國各開發(fā)區(qū)中處于領(lǐng)先地位。天津港保稅區(qū)已成為服務(wù)華北、西北地區(qū)和北方最大的保稅通道，進(jìn)出區(qū)貨物總值中60以上是外省市創(chuàng)造的。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位主要是致力于發(fā)展制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。就整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀而言，濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為二、三、一型，19942004年第二產(chǎn)業(yè)增速在絕大多數(shù)年份中均高于第一和第三產(chǎn)業(yè)，2004年，第二產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值達(dá)698，凸現(xiàn)新區(qū)在第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢。從三地比較來看，如圖1、2，濱海新區(qū)和深圳均表現(xiàn)為比較明顯的工業(yè)化主導(dǎo)模式，其中濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)所占比重最高、增速也是最大的，盡管第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度正在逐步接近第二產(chǎn)業(yè)，但總規(guī)模依然偏小，比重偏低；無論是從比重還是增速看，浦東新區(qū)已經(jīng)初步表現(xiàn)出工業(yè)與服務(wù)業(yè)雙主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式了，其中第三產(chǎn)業(yè)比重已經(jīng)達(dá)到4695。因此，從產(chǎn)業(yè)升級的角度看，浦東的產(chǎn)業(yè)更為先進(jìn)，濱海新區(qū)目前仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主。具體的行業(yè)比較，在功能聚集優(yōu)勢帶動下和政府積極推動下，濱海新區(qū)已經(jīng)形成了優(yōu)勢比較突出的電子信息、石油開采及加工、海洋化工、現(xiàn)代冶金、汽車及裝備制造、食品加工和生物制藥等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具備了比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，形成了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。這些產(chǎn)業(yè)科技含量高，產(chǎn)業(yè)鏈長，輻射功能強(qiáng)。目前，已經(jīng)成為我國重要的大型石化基地、冶金基地，IT制造業(yè)居全國前列，石油套管產(chǎn)量躋身世界四強(qiáng)。全國1000多家企業(yè)為新區(qū)的產(chǎn)品配套。三地比較則表明，制造業(yè)是濱海新區(qū)、浦東、深圳三地的主導(dǎo)行業(yè)，深圳側(cè)重于機(jī)械和化工；濱海新區(qū)和浦東同樣側(cè)重于電子信息、冶金、生物制藥、汽車等行業(yè)，浦東在產(chǎn)業(yè)上已經(jīng)形成規(guī)模和在成套設(shè)備方面也具有優(yōu)勢，濱海新區(qū)制造業(yè)雖已具備一定基礎(chǔ)，但總體構(gòu)成單薄，尚有很大的發(fā)展空間。綜合改革模式比較圍繞現(xiàn)代制造業(yè)改革消除基本制度障礙濱海新區(qū)成為全國繼上海浦東之后第二個(gè)綜合配套改革試點(diǎn)，其作為區(qū)域中心的地位大大提升。然而，由于濱海新區(qū)開發(fā)發(fā)展尚處于初期階段，當(dāng)前其綜合改革特點(diǎn)是仍然消除基本制度障礙、圍繞現(xiàn)代制造業(yè)改革。同時(shí)，上海浦東新區(qū)已經(jīng)開始突出綜合配套改革，在確立改革方案和工作機(jī)制方面已經(jīng)先行一步。深圳則強(qiáng)調(diào)完善改革的工作機(jī)制，對改革機(jī)構(gòu)本身進(jìn)行改革。濱海新區(qū)全局性的改革剛剛由開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)不足40平方公里的范圍擴(kuò)展到新區(qū)全境，尚缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累。同時(shí),因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展還處于制造業(yè)擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，所面臨的困難和要解決的問題都是圍繞著制造業(yè)的發(fā)展和提升而出現(xiàn)的。因此，濱海新區(qū)的改革還處在消除基本制度障礙的基礎(chǔ)性改革階段。在這種背景下，天津?yàn)I海新區(qū)的改革將圍繞著創(chuàng)建全國規(guī)模最大、水平最高的現(xiàn)代化制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地來進(jìn)行。改革具體措施包括創(chuàng)建全國一流的科技研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、建立土地整理儲備制度、探索建立功能區(qū)帶動行政區(qū)發(fā)展的聯(lián)動機(jī)制、創(chuàng)建開放程度最高的東疆保稅港、建立并充分發(fā)揮“產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金”的作用等。由此可以預(yù)見較之于上海浦東、深圳，濱海新區(qū)在當(dāng)前及今后一段時(shí)間里發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)上具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢。經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式比較活力強(qiáng)、發(fā)展空間大與上海浦東、深圳開發(fā)開放之初相比，濱海新區(qū)的開發(fā)發(fā)展，是在科學(xué)發(fā)展觀及“五個(gè)統(tǒng)籌”重要思想指導(dǎo)下，以市場推動為主，相關(guān)優(yōu)惠政策支持為輔的開發(fā)發(fā)展，而不是主要依靠政府直接給予較多資金投入。此外，濱海新區(qū)的開發(fā)發(fā)展所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也大不一樣，當(dāng)前我國加入世貿(mào)組織的過渡期即將結(jié)束，將迎來真正意義上的全面開放，國際制造業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐明顯放緩，新區(qū)持續(xù)健康的發(fā)展唯有依靠提高自主創(chuàng)新能力、提高科技與技術(shù)水平。與上海浦東、深圳相比，目前濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小。此外，與浦東、深圳相比，濱海新區(qū)國際化程度相對也較低，從進(jìn)出口貿(mào)易總值來看，雖然濱海新區(qū)近年增長很快，但是總量遠(yuǎn)比如浦東和深圳。如2004年浦東深圳進(jìn)口總值分別為32378億美元和77846億美元，而濱海新區(qū)則只有13699億美元。但正因?yàn)槭且允袌鐾苿印⒓夹g(shù)創(chuàng)新為主要動力，濱海新區(qū)開發(fā)發(fā)展才顯得更具有持續(xù)性和活力；同時(shí)正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)規(guī)模相對于豐富的自然資源尚小、國際化程度尚低，濱海新區(qū)開發(fā)發(fā)展才顯現(xiàn)出巨大的潛在發(fā)展空間。近十年來，濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出了勃勃生機(jī)，生產(chǎn)總值由1993年的112億元增長到2005年的160863億元，年均遞增206，人均生產(chǎn)總值達(dá)到142萬美元。財(cái)政收入由236億元增長到2484億元，增長95倍。外貿(mào)出口由5億美元增長到185億美元，增長36倍。累計(jì)實(shí)際利用外資159億美元，世界500強(qiáng)中有70多家企業(yè)在新區(qū)投資，已成為外商在中國投資回報(bào)率最高的地區(qū)之一。隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的迅速崛起，引發(fā)了新一輪外商投資濱海新區(qū)的熱潮，使濱海新區(qū)的發(fā)展更為迅猛，經(jīng)濟(jì)活力已經(jīng)超越浦東及深圳。2000年來濱海新區(qū)增長速度始終快于浦東和深圳，2004年濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長分別超出浦東和深圳37和27個(gè)百分點(diǎn)。80年代深圳開發(fā)帶動珠三角，90年代浦東開發(fā)帶動長三角，新世紀(jì)初期，黨中央、國務(wù)院把規(guī)劃和建設(shè)好天津?yàn)I海新區(qū)作為國家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，為其發(fā)展創(chuàng)造了重大歷史機(jī)遇。濱海新區(qū)必將成為中國經(jīng)濟(jì)的“第三增長極”，帶動環(huán)渤海地區(qū)成為中國21世紀(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。二、項(xiàng)目立地環(huán)境分析本章旨在通過對濱海新區(qū)總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、交通以及項(xiàng)目基地的定位和政策分析，提出在濱海新區(qū)核心區(qū)域響螺灣區(qū)域建設(shè)寫字樓和酒店公寓的可行性進(jìn)行論證。1、濱海新區(qū)總體規(guī)劃11、空間布局一軸沿京津塘高速公路和海河下游建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”一帶沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶”三個(gè)城區(qū)在軸和帶的T型結(jié)構(gòu)中，建設(shè)以塘沽城區(qū)為中心、大港城區(qū)和漢沽城區(qū)為兩翼的宜居海濱新城八個(gè)功能區(qū)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱海化工區(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)（規(guī)劃）。12、功能定位天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展定位是依托京津冀，服務(wù)環(huán)渤海，輻射“三北”，面向東北亞，建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地，北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心，宜居的海濱新城。經(jīng)過15年左右的努力，把濱海新區(qū)建設(shè)成為具有國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流的技術(shù)和管理水平，具有較強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；建設(shè)成為服務(wù)輻射能力強(qiáng)、運(yùn)轉(zhuǎn)效率高的北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心；建設(shè)成為特色鮮明、風(fēng)景宜人的國際旅游目的地；建設(shè)成為具有綜合競爭力和世界影響力，服務(wù)和帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改革創(chuàng)新先行區(qū)；建設(shè)成為以人為本、要素集聚、生態(tài)良好的最適宜創(chuàng)業(yè)和人居的現(xiàn)代化海濱新城。到2020年，新區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到10000億元，年均遞增135，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到24000億元以上，口岸進(jìn)出口總值達(dá)到5000億美元以上。按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè)7大功能區(qū)。其中重點(diǎn)發(fā)展包括電子信息、汽車、生物制藥、新能源、新材料的103平方公里的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；生物、納米新材料研發(fā)和制造的25平方公里的濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；石油化工、海洋化工、精細(xì)化工的80平方公里的濱海化工區(qū)；50平方公里的中心商務(wù)商業(yè)區(qū)；天津港、保稅區(qū)和散貨物流區(qū)的100平方公里的海港物流區(qū)；集航空運(yùn)輸、空港物流、民航科技為一體的102平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)；75平方公里、海岸線長14公里的海濱休閑旅游區(qū)。2、濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)規(guī)劃塘沽區(qū)將按照建設(shè)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，在塘沽中心城區(qū)50平方公里范圍內(nèi)，將重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)響螺灣、于家堡、天堿解放路、新港船廠、藍(lán)鯨島、東西沽等地區(qū)大力發(fā)展金融保險(xiǎn)、商務(wù)商貿(mào)、中介咨詢、會展旅游、休閑娛樂、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成濱海新區(qū)的金融中心、國際貿(mào)易中心、信息服務(wù)中心、國際性文化娛樂中心和高品質(zhì)的生態(tài)居住中心。3、響螺灣商務(wù)區(qū)塘沽響螺灣商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域，位于塘沽區(qū)海河南岸，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃總面積為171平方公里，規(guī)劃人口為1萬人。該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、金融、辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國際化綜合商務(wù)區(qū)。商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)30座20層以上的高層寫字樓，投資方鎖定為中央相關(guān)部委和全國各省市自治區(qū)，這樣氣勢恢宏的各省市駐外機(jī)構(gòu)總部級的基地，在國內(nèi)也是首屈一指，將大大提高濱海新區(qū)的城市載體功能。目前響螺灣商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開始道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括建設(shè)全長89公里的9條道路，完成響螺灣商務(wù)區(qū)一期面積171平方公里的道路和排水工程建設(shè)。預(yù)計(jì)整個(gè)工程將于今年11月中旬竣工。隨著濱海新區(qū)重大項(xiàng)目的紛紛啟動，與之相配套的交通項(xiàng)目也將陸續(xù)啟動。4、進(jìn)駐企業(yè)的特殊政策1）、所得稅企業(yè)自盈利年度起，前5年按實(shí)際繳納的塘沽區(qū)留成部分給予財(cái)政支持和獎勵，后5年按實(shí)際繳納的塘沽區(qū)留成部分的50給予財(cái)政支持和獎勵。2）、營業(yè)稅自企業(yè)繳納營業(yè)稅之日起，繳納額的塘沽區(qū)留成部分，5年內(nèi)給予50的財(cái)政支持和獎勵，第六年至第九年獎勵比例每年遞減10。3）、企業(yè)在工商、稅務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、人防、市政、市容、園林等審批事項(xiàng)環(huán)節(jié)中享有特別優(yōu)惠。4）、兄弟省市政府部門、機(jī)構(gòu)和企業(yè)高層管理人員的子女入托、學(xué)等有關(guān)教育方面享有特別優(yōu)惠。5）、在投資、報(bào)件、注冊登記手續(xù)方面，由“響螺灣商務(wù)區(qū)”投資項(xiàng)目服務(wù)辦公室提供統(tǒng)一的代理、代辦手續(xù)。5、交通路網(wǎng)分析51、濱海新區(qū)大交通路網(wǎng)分析511、高速公路海濱大道唐津高速津汕高速國道112高速京津塘高速津晉高速穿港高速京津高速響螺灣商務(wù)區(qū)“五橫三縱”的高速公路網(wǎng)絡(luò)。“五橫”國道112高速；連接天津到北京的京津高速（第二高速）北京天津塘沽的“京津塘高速”連接天津到山西的津晉高速連接天津到大港的穿港高速。“三縱”連接天津到河北唐山的津唐高速；連接天津到汕頭的津汕高速；新建穿越整個(gè)濱海新區(qū)的海濱大道。512、軌道交通黃萬鐵路李港鐵路北環(huán)鐵路東南環(huán)線鐵路京山鐵路津港輕軌津沽輕軌津漢輕軌濱海輕軌津?yàn)I輕軌京山鐵路響螺灣商務(wù)區(qū)濱海新區(qū)與中心城區(qū)的軌道交通基本為高架輕軌，包括正在運(yùn)行的津儐輕軌，2007年連通濱海新區(qū)天津站；連接天津到漢沽的津漢輕軌；連接天津到大港的津港輕軌；連接天津到塘沽的津沽輕軌；連接塘沽漢沽大港的濱海輕軌。52、項(xiàng)目地周邊交通分析響螺灣商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃總面積為171平方公里，規(guī)劃人口為1萬人。該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、金融、辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國際化綜合商務(wù)區(qū)。目前，中鋼集團(tuán)、浙江商會、深圳和利豐投資公司等10個(gè)單位，已正式簽訂投資協(xié)議。響螺灣商務(wù)區(qū)地理位置優(yōu)越，距離開發(fā)區(qū)7公里，距離保稅區(qū)10公里，目前塘沽區(qū)正著手解決海河兩岸的交通問題。“十一五”期間，塘沽區(qū)計(jì)劃在海門大橋和海河大橋之間規(guī)劃包括跨海河開啟橋在內(nèi)的9條過河通道，全面連通海河南北兩岸。規(guī)劃中的9條過河通道包括8座開啟式橋梁及一條跨海河隧道，將全面連通規(guī)劃中位于海河北岸的于家堡中心商務(wù)區(qū)、海河南岸的響螺灣地區(qū)、位于大沽地區(qū)的新城鎮(zhèn)衛(wèi)星城。目前，響螺灣商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開始道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括建設(shè)全長89公里的9條道路，完成響螺灣商務(wù)區(qū)一期面積171平方公里的道路和排水工程建設(shè)。預(yù)計(jì)整個(gè)工程將于今年11月中旬竣工。三、項(xiàng)目市場分析浙江大廈由三部分組成寫字樓、酒店公寓和裙樓底商。由于裙樓底商為大廈配套項(xiàng)目，在本章中將著重分析天津和濱海新區(qū)的寫字樓和酒店公寓的市場需求情況。1、天津市寫字樓市場分析截止到2004年，天津市寫字樓總供應(yīng)量約為122萬平米，集中在三大商圈，即小白樓、南京路和友誼路。三大商務(wù)區(qū)寫字樓供應(yīng)量比例為其中小白樓占38，南京路占30，友誼路占32。2005年天津?qū)懽謽鞘袌鲂略鲰?xiàng)目9個(gè)，總建筑面積為438萬平方米。而同期的天津?qū)懽謽菍?shí)際成交面積總為22萬平方米，同比2004年上漲15，其中租賃型寫字樓成交面積為54萬平方米，銷售型寫字樓成交面積為166萬平方米。進(jìn)入2006年以來，預(yù)計(jì)天津?qū)懽謽鞘袌鰧⑿略鲞M(jìn)入市場的項(xiàng)目有12個(gè)，總建筑面積約為39萬平方米。預(yù)計(jì)2006年天津?qū)懽謽强偝山幻娣e將為約24萬平方米，同比2005年上漲9，其中租賃型寫字樓成交面積將為約6萬平方米，銷售型寫字樓成交面積將為約18萬平方米。2、天津市區(qū)寫字樓售價(jià)和租金分析天津市寫字樓租金、售價(jià)水平一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址類別面積售價(jià)（元/平方米）租價(jià)726層寫字樓7090平米陽面9000陰面8100，每加一層50元只售不租創(chuàng)展大廈河西區(qū)南京路10號2729層公寓/待定只售不租友誼大廈河西區(qū)友誼路與黑牛城道交口寫字樓130300平米8800起價(jià)，如貸款收付40，十年還清300平米以上可租，28元/平米/天（含物業(yè)，水電另付）付三押二金皇大廈河西區(qū)南京路20號寫字樓100300平米只租不賣36元/平米/天電費(fèi)另算092元/度付一押三大安大廈河西區(qū)友誼路41號寫字樓55383平米六樓起價(jià)10000每層加50100元3元/平米/天付三押一泰達(dá)大廈河西區(qū)解放南路256號/浦口道10號寫字樓73380平米只租不賣28元/平米/天（含物業(yè)）電費(fèi)另付09元/度付一押一圖書大廈河西區(qū)小白樓寫字樓/只租不賣21元/平米/天（含物業(yè)）電費(fèi)另付付三押一廣銀大廈河西區(qū)紹興道丁家橋?qū)懽謽?起價(jià)7300元/平方米2元/平米/天，不含水電物業(yè)，季度付款國際大廈南京路寫字樓/只租不售8元/平米/天恒華河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口商務(wù)公寓1509000元/平米2元/平米/天物業(yè)費(fèi)3元/平米/月空調(diào)單收048元/度付三押二恒華帝豪河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口VIP商務(wù)寫字樓150以上980010300元/平米25元/平米/天物業(yè)費(fèi)65元/平米/月今晚報(bào)大廈南開區(qū)南京路358號寫字樓只租不售4元/平米/天（含物業(yè)費(fèi)）電費(fèi)另收國華大廈河西區(qū)大沽南路857號寫字樓9層起價(jià)8600元/平米，均價(jià)9000元/平米，物業(yè)費(fèi)49元/平米/月空調(diào)單收費(fèi)09元/度25元/平米/天（含物業(yè)費(fèi)）公寓100180100至2003500元/月5000元/月河川大廈和平區(qū)南京路寫字樓最小2002元/平米/天（含物業(yè)）遠(yuǎn)洋大廈河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場1號酒店式公寓120170只租不賣32元/平米/天（含物業(yè)）付一押三麗晶國際商務(wù)大廈河西區(qū)圍堤道53號增號寫字樓物業(yè)費(fèi)18元/平米/月未定從上述表格中可以分析在銷售型寫字樓中，市區(qū)價(jià)格普遍較高，起價(jià)一般在8000元/平米以上，平均價(jià)格在850010000元/平米。在出租型寫字樓中，由于各種寫字樓存在著硬件投入和地段商務(wù)氛圍的差異，差價(jià)較大。頂級寫字樓仍屬國際大廈，租金在9元/天。其他寫字樓的租金區(qū)間一般為25元之間。甲級寫字樓在34元之間。3、天津市區(qū)寫字樓租戶分析主要的租賃商的企業(yè)所屬的行業(yè)是金融業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)，制造業(yè)和貿(mào)易物流業(yè)。承租商的特別關(guān)注的區(qū)域是很集中的。大多數(shù)跨國企業(yè)選擇國際商場和津匯廣場。有很少一部分選擇小白樓附近的地方。小到中型的寫字樓目前很流行。63的承租的面積在300平方米以下。有些小型的企業(yè)選擇在酒店和高檔的公寓辦公。大面積的租用寫字樓（超過1000平方米）的很少。保險(xiǎn)和貿(mào)易公司是租用大面積寫字樓的主要客戶。歐美企業(yè)，具有很強(qiáng)的租金支付能力，他們一般選擇等級較高的寫字樓辦公。國內(nèi)租用A級寫字樓的只限于金融業(yè)，保險(xiǎn)業(yè)和物流貿(mào)易類行業(yè)。國內(nèi)企業(yè)對于A級辦公樓的需求在逐年的增加。房地產(chǎn)行業(yè)和專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)對寫字樓的需求也在增加。天津的房地產(chǎn)市場正在吸引越來越多的海外和國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商，同時(shí)專業(yè)的咨詢公司也在擴(kuò)大在中國的業(yè)務(wù)，這樣會帶動天津金融和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。4、濱海新區(qū)寫字樓市場綜合分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址類別面積售價(jià)（元/平方米）租價(jià)濱海金融街第三大街濱海金融街寫字樓/高層9000多低層8000多高層3元多/平方米/天低層2元多/平方米/天豪威大廈第三大街/15元/平方米/天華輝大廈第二大街寫字樓/075元/天/平米天保金海岸開發(fā)區(qū)第三大街太湖路寫字樓/均價(jià)6000還未開盤占地面積100萬平米，建筑面積160萬平米瑞豐大廈開發(fā)區(qū)第二大街寫字樓200300/27元/平米/月第四杰座泰達(dá)大街與黃海路交口洋房式寫字樓147289起價(jià)6580元/平方米均價(jià)7000元/平方米只賣不租開發(fā)區(qū)銀座大廈第二大街寫字樓4301200025元/平米/月從上表中可以看出，濱海新區(qū)的寫字樓實(shí)際供應(yīng)量不大，整體銷售和出租情況良好，基本銷售價(jià)格水平在700012000元/平米，與市區(qū)價(jià)格相差不大。從租金水平看，一般甲級寫字樓的租金水平維持在253元/平米天。與市區(qū)一般寫字樓水平相差不大。但是，濱海新區(qū)目前的宏觀背景已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，用歷史的眼光來評判未來的發(fā)展是沒有依據(jù)的，預(yù)測未來濱海新區(qū)寫字樓市場的走勢必須參照浦東新區(qū)的寫字樓發(fā)展?fàn)顩r，為項(xiàng)目制定科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。5、上海寫字樓比較分析51、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r上海市近5年保持12的經(jīng)濟(jì)增長。1990年2005年上海浦東國民生產(chǎn)總值增長表2005200420031999199819971996199020002001200205001000150020002500年份GDP（億元）浦東新區(qū)則保持20以上的經(jīng)濟(jì)增長勢頭，這一點(diǎn)與天津和天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展是一樣的。52、外商直接投資隨著長三角經(jīng)濟(jì)圈的崛起和浦東新區(qū)開發(fā)開放步伐的加快，上海吸引了大量的外資進(jìn)入。2001年至2005年，平均每年外資投入量保持在110億美圓左右，波動不大。表明上海長期為外商投資看好，預(yù)示天津和天津?yàn)I海新區(qū)也將保持這樣的發(fā)展趨勢。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，外商投資長期保持較高水平的基礎(chǔ)上，上海的寫字樓市場近幾年以來供不應(yīng)求。53、上海和浦東寫字樓市場分析531、上海甲級寫字樓供應(yīng)量、吸納量和空置率1999年以來，上海一直保持著吸納量高于投放量的趨勢，截止到2006年一季度，甲級寫字樓的空置率僅為2。截止到2005年底，上海甲級寫字樓供應(yīng)量為325萬平米。以2005年為例，浦東寫字樓的供應(yīng)量高于其他地區(qū)，顯示了新區(qū)的領(lǐng)頭羊作用。從上圖中顯示，截止到2005年，浦東甲級寫字樓總量總量為上海市的30。空置率為6。54、價(jià)格和回報(bào)率自99年以來，上海甲級寫字樓的租金平均每年保持一定的增長趨勢，經(jīng)過了新區(qū)開放頭兩年的震蕩期后，在第三年產(chǎn)生了17的增幅。后經(jīng)過回落，保持4的平均增長速度。對本項(xiàng)目有較大的參考價(jià)值。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的建設(shè)期為2年，按照浦東的趨勢，到第三年正式第一個(gè)價(jià)值高峰期，投資寫字樓的客戶將獲得較高回報(bào)。上表顯示，上海投資寫字樓的客戶的年回報(bào)率穩(wěn)定在75以上，這對于浙江民間資金應(yīng)該有一定的吸引力。銷售價(jià)格則顯示逐年遞升的趨勢，2005年平均價(jià)格為3870美圓/平米。相當(dāng)于天津的3倍，但隨著天津?yàn)I海新區(qū)的崛起和天津北方經(jīng)濟(jì)中心地位的確立，天津特別是濱海新區(qū)的寫字樓市場前景光明。55、天津?yàn)I海新區(qū)近期住宅市場分析由于項(xiàng)目組合中，計(jì)劃建設(shè)一部分銷售型酒店公寓，因此對濱海新區(qū)特別是塘沽區(qū)住宅市場進(jìn)行分析。551、濱海新區(qū)上半年住宅市場分析2006年上半年除1、2月份外，天津商品房成交量走勢總體趨向平穩(wěn)。1、2月份受春節(jié)影響，成交量出現(xiàn)低谷；6月份由于國家宏觀調(diào)控政策出臺，市場呈現(xiàn)觀望局面，成交量有所下滑。整體來看，全市商品房成交價(jià)格保持在5000元上下，走勢平穩(wěn)。市內(nèi)六區(qū)成交價(jià)已超過6000元/M2，保持一個(gè)穩(wěn)步上漲的趨勢，月均上漲速度約2。塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)房價(jià)處于新四區(qū)和五縣之間,保持一個(gè)中檔水平。塘沽地區(qū)受濱海概念的影響，房地產(chǎn)成交市場持續(xù)升溫，以及區(qū)域整體消費(fèi)水平的提高，成為繼南開區(qū)之后，住宅商品房市場成交最為活躍的區(qū)域，市內(nèi)各六區(qū)占成交量絕大部分的局面已經(jīng)完全被打破。由于濱海新區(qū)概念給市場帶來的樂觀預(yù)期，相信濱海地區(qū)的成交量將會繼續(xù)保持不俗表現(xiàn)。552、塘沽區(qū)成交量分析從銷售量來看，開發(fā)區(qū)所占比例最大約為45，其次是塘沽津塘路北部地區(qū)為383，新港地區(qū)1582。553、成交價(jià)格分析2006年上半年塘沽區(qū)商品房住宅銷售均價(jià)為4755元/平方米，開發(fā)區(qū)銷售均價(jià)為6637元/平方米。到2006年6月，塘沽區(qū)可售房屋的市場報(bào)價(jià)平均已經(jīng)達(dá)到5109元/平方米，開發(fā)區(qū)目前市場報(bào)價(jià)平均達(dá)到6913元/平方米，比2005年末分別增長了1606和866。塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)今年的住宅市場價(jià)格均較2005年又有所提升，但相對漲幅逐漸趨緩，而且塘沽區(qū)的漲幅較開發(fā)區(qū)大。554、塘沽區(qū)新近開盤項(xiàng)目項(xiàng)目名稱所屬板塊剩余戶型目前均價(jià)銷售情況備注貽景花園1105200余房10套尾盤貽正嘉合1305300余房多層13套尾盤水域未來城1501805500臨水6200售出3套729臨水組團(tuán)開盤裕川家園海洋高新103、1245400已售70318上市貽信康庭135（少量102、110）5600余房多層10套（頂層）；高層70余套（西房山、頂層）尾盤世紀(jì)向陽居1385500已售803月底上市林立鑫銘水岸塘沽中心140、1555600余房20套尾盤貽成尚海國際1605400已售50停盤貽芳嘉園1064800已售90尾盤紫云國際新港135180（少量103）5600余110套尾盤愛麗榭150（127）7300已售9056開盤萬通新城國際60、80、1008000A3已售出200余套小戶型伴景灣泰達(dá)居住1802447800二期已開2棟的50大戶型御景園邸三期1847800余房120套（7月未售）78開盤東方名居138、1426400138余6套7月初再次公開濱海新城開發(fā)區(qū)中心150、170、200630073003套15079交換空間天津海選見面會7月份，銷售步伐遲緩，大戶型成難題通過調(diào)研分析，各在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)漲幅微弱，大多數(shù)項(xiàng)目價(jià)格仍保持在3、4月份的水平，側(cè)面反映出塘沽、開發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目銷售速度緩慢。從實(shí)際銷售情況摸查看，項(xiàng)目月度銷售量明顯減少，銷售現(xiàn)場到訪客戶甚少，市場需求的觀望態(tài)度十分嚴(yán)重。在售產(chǎn)品以大戶型為主，該類戶型的消化在上半年已釋放多數(shù)，加之稅費(fèi)政策的調(diào)整，大戶型成為銷售難點(diǎn)。近期亮相項(xiàng)目項(xiàng)目名稱所屬板塊開發(fā)商建筑規(guī)模面積區(qū)間銷售均價(jià)亮相時(shí)間上市時(shí)間弘基天城塘沽中心弘基置業(yè)2棟30層左右高層中小戶型居多未定7月中旬9月底新馨家園新河地區(qū)永豐地產(chǎn)5棟24、27層高層701105000以上7月中旬9、10月份貽成尚北海洋高新貽成集團(tuán)21棟2833層高層50130未定7月中旬8月中下旬天保金海岸泰達(dá)居住天保房產(chǎn)臨三大街24層高層6016058008月中旬10月份中小戶型將唱響主旋律以上項(xiàng)目均為7月份在市場中的亮相項(xiàng)目，媒體投放以路牌、車體為主，預(yù)計(jì)在9、10月份將集中上市，大多以中小面積為主力戶型，目前處于項(xiàng)目咨詢期。目前，塘沽及開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為外來人口以及各類人才的聚集地，使得聚焦效應(yīng)日益顯現(xiàn)。這其中就包括數(shù)量眾多的應(yīng)屆畢業(yè)生以及工作不久的年輕人和一些具備一定資金的中小投資者，加之本地人口的剛性需求，這類人群恰恰就是小戶型的購買群體。小結(jié)濱海新區(qū)住宅市場前景樂觀，但要詳細(xì)分析消費(fèi)者心理，以小戶型公寓房為主力房型的樓盤，將成為今后一段時(shí)期的主力軍。四、項(xiàng)目開發(fā)方案夜景透視圖1、方案說明本項(xiàng)目座落在天津市塘沽區(qū)“響螺灣”商務(wù)區(qū)中心地段，占地面積199萬平方米，規(guī)劃建筑面積1295平米（含地下部分）。擬建成集寫字間、酒店與SOHO辦公、裙樓商業(yè)于一體的建筑群，序號業(yè)態(tài)建筑面積備注1地下278萬M2地下兩層建筑，設(shè)備房及停車場2商業(yè)裙樓188萬M2服務(wù)配套、會務(wù)3辦公建筑454萬M2/4酒店及SOHO375萬M2/合計(jì)1295萬M2其中，公寓戶型的設(shè)計(jì)趨勢是更人性化、舒適化，戶型面積以一室、兩室和三室為主。面積有三種區(qū)間4560平米，90平米和140180平米，強(qiáng)調(diào)大客廳，有標(biāo)準(zhǔn)的廚房和衛(wèi)生間，還可以注入一些新的元素，包括開放式廚房，傭人用間和后門等。公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面2、項(xiàng)目開發(fā)成本濱海浙江大廈工程預(yù)算表（續(xù)一）一類費(fèi)明細(xì)（以初裝修計(jì)算）面積造價(jià)序號工程和費(fèi)用名稱單位萬元指標(biāo)備注一地下1土建工程27800778428003基坑支護(hù)M27800528190工程樁1295001036804給排水系統(tǒng)27800111405消防系統(tǒng)278001946706暖通系統(tǒng)278002781007電氣系統(tǒng)278002781008電梯27800222809弱電系統(tǒng)278001334810小計(jì)278001045363760二裙樓1土建工程18800188010002室內(nèi)初裝修188005643003外檐裝修188005643004給排水系統(tǒng)1880094505消防系通系統(tǒng)188005643007電氣系統(tǒng)188002441308電梯1880024061289弱電系計(jì)18800439462237三辦公1土建工程45400454010002室內(nèi)初裝修4540013623003外檐裝修4540013623004給排水系統(tǒng)45400227505消防系統(tǒng)454004541006暖通系統(tǒng)454009082007電氣系統(tǒng)454006721488電梯454004541009弱電系統(tǒng)454003177010小計(jì)408600102962268面積造價(jià)序號工程和費(fèi)用名稱單位萬元指標(biāo)備注四酒店SOHO1土建工程37500375010002室內(nèi)初裝修3750011253003外檐裝修3750011253004給排水系統(tǒng)37500188505消防系統(tǒng)37500300806暖通系統(tǒng)375007502007電氣系統(tǒng)375005251408電梯375003751009弱電系統(tǒng)3750026257010小計(jì)37500840052240五室外工程1土建工程70001402002圍墻M850516003管網(wǎng)工程70002453504綠化工程3000301005小計(jì)1017046645一類費(fèi)用合計(jì)1295003401072626濱海浙江大廈工程估算表（續(xù)二）二類費(fèi)明細(xì)配套成本合價(jià)序號費(fèi)用名稱單位取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（萬元）備注1市政基礎(chǔ)設(shè)施配套10170020020342非營業(yè)性公建配套101700003供熱建設(shè)費(fèi)10170016516784自來水配套101700252545排水配套101700252546電力配套費(fèi)（含一戶一表）KVA101700197020037有線電視1017006618通訊101700220合計(jì)630400前期費(fèi)用明細(xì)序號費(fèi)用名稱單位取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合價(jià)備注1墻改費(fèi)1295002431002設(shè)計(jì)招投標(biāo)129500067803施工招投標(biāo)管理費(fèi)129500564704標(biāo)底預(yù)算編制費(fèi)1295004518/5設(shè)計(jì)費(fèi)12950045582706測繪費(fèi)1295001316807規(guī)劃費(fèi)129500225908環(huán)評費(fèi)129500112909質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)12950016202210地質(zhì)勘察費(fèi)1295004518011工程監(jiān)理費(fèi)129500202590012施工圖紙審查費(fèi)1295002259013商品房登記手續(xù)費(fèi)1017009915014商品房銷售面積計(jì)算費(fèi)1017002203015商品房銷售許可證登記費(fèi)10170015153016施工臨時(shí)水電1295005648017散裝水泥基金1295001129018竣工檔案編制費(fèi)12950011142019合同審查費(fèi)1295000339020沉降觀測費(fèi)12950035453021消防及電器檢測費(fèi)1295003389022規(guī)劃竣工測量費(fèi)1295003389023防雷監(jiān)測費(fèi)1295001129024室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測費(fèi)12950015194025物業(yè)開辦費(fèi)1017008814026文明施工措施費(fèi)12950081036027商